Санкт-Петербургский строительный еженедельник, N 41(232) 2006
Рубрика: вопрос-ответ

    

ОСНОВНЫЕ ВОПРОСЫ ЗАЕМЩИКА

    
    На вопросы "Строительного Еженедельника" отвечает генеральный директор Городского Бюро Кредитования (ГБК) Анна Шебанова.
    
    - Анна Николаевна, предлагает ли ГБК своим клиентам варианты перекредитования? Когда обычно это делают? И как это происходит?
    
    - Так как Городское Бюро Кредитования обладает информацией обо всех кредитных и ипотечных программах всех банков Санкт-Петербурга, то наши специалисты могут предложить оптимальные условия перекредитования. В настоящее время в нашем городе уже более 5 банков предлагает различные программы перекредитования. Мы предлагаем воспользоваться услугами перекредитования в том случае, если вы оформили ипотечный кредит в другом банке и вас не устраивают большой ежемесячный платеж, высокая процентная ставка, срок кредитования или валюта кредита. Так как перекредитование требует таких затрат, как оформление новой страховки и оценка квартиры заново, имеет смысл сейчас начинать эту процедуру, если вы взяли кредит более трех лет назад.
    
    - Есть ли возрастные ограничения для заемщиков? Дают ли кредиты пенсионерам и студентам?
    
    - Так как ряд банков рассматривает заемщиков в возрасте от 18 лет и до 75 (на момент полного погашения по кредиту), то и пенсионеры, и студенты могут получить ипотеку. Несомненно, в данном случае важным моментом является платежеспособность заемщика. Желательно, чтобы наряду со среднестатистической пенсией или стипендией такой заемщик имел и другие надежные источники регулярных доходов.
    
    - Может ли семейный человек взять ипотечный кредит только для себя?
    
    - Такая ситуация возможна и редкостью не является. Для того чтобы один супруг являлся единственным заемщиком и владельцем приобретаемой недвижимости, необходимо вместе с заявкой на рассмотрение кредита предоставить в банк соответствующим образом составленный и оформленный брачный договор.
    
    - Как быть с кредитом в случае гражданского брака?
    
    - Различные банки ло-разному относятся к институту "гражданского брака". Так, ряд банков гражданских супругов включает в группу солидарных заемщиков (созаемщиков).
    
    В целом в Санкт-Петербурге квартира в ипотеку может приобретаться:
    

    - в частную собственность одного гражданина (это может быть от момента вступления в брак);
    
    - в общую совместную собственность супругов;
    
    - в общую долевую собственность супругов (с брачным договором);
    
    - в частную собственность одного из супругов (с оформлением брачного договора, но при этом оба супруга должны являться созаемщиками по кредиту).
    
    - Кто такие созаемщики? Есть ли в них надобность?
    
    - Опыт работы Городского Бюро Кредитования показывает, что ряд банков Санкт-Петербурга принимает в качестве солидарных заемщиков (созаемщиков) по кредиту третьих лиц, в том числе не состоящих в родственных отношениях, количество которых может достигать 5 человек.
    
    Очевидно, что если вы ведете совместное хозяйство с вашими будущими созаемщиками, то целесообразно объединить ваши доходы, чтобы данной суммы хватило на получение кредита в необходимом объеме. Ведь мы должны напомнить, что размер кредита напрямую зависит от размера дохода заемщиков.
    
    - Чем они отличаются от поручителей?
    
    - Хотим напомнить, что поручительство - договор, согласно которому поручитель принимает на себя ответственность перед кредитором за то, что должник этого кредитора выполнит обязательства по возврату долга. В случае, если должник не выполнит свои обязательства перед кредитором, то отвечать придется не только должнику, но и его поручителю.
    
    При оформлении кредита банк обращает внимание на два важных момента. Первый - доход заемщика и созаемщиков (который свидетельствует о том, что заемщик (созаемщики) смогут обеспечивать платежи по кредиту). И второе - обеспечение кредита (залог - квартира или поручительство) обеспечение кредита необходимо банку на случай, если заемщик и созаемщики не смогут выплачивать платежи по кредиту и банк столкнется с риском потерять выданные деньги.
    
    - Могут ли созаемщиками выступать другие родственники, кроме супруга/супруги, например, родители или братья? Может ли быть созаемщиком посторонний человек?
    
    - Опыт работы Городского Бюро Кредитования показывает, что ряд банков Санкт-Петербурга принимает в качестве солидарных заемщиков (созаемщиков) по кредиту третьих лиц, в том числе не состоящих в родственных отношениях, количество которых может достигать 5 человек.
    
    - Стоит ли связываться с кредитными организациями, если они предлагают заведомо заниженный процент? Почему это может происходить?
    

    - Постоянно обновляя информацию обо всех кредитных и ипотечных программах Санкт-Петербурга, специалисты Городского Бюро Кредитования не сталкивались с заниженными "реальными" процентными ставками среди кредитных программ банков города. Однако мы должны обратить внимание, что "реальная" процентная ставка, включающая скрытые комиссии и платежи, может отличаться от той, что вы видите на рекламных щитах. Поэтому мы обращаем внимание горожан на необходимость детального изучения программ кредитования, прежде чем вы сделаете окончательный выбор.
    
    - Можно ли получить ипотечный кредит под залог другой недвижимости, например, квартиры или дома в области?
    
    - Да, такие кредитные программы достаточно разнообразны. После проведения оценки закладываемого объекта вы можете получить кредит на сумму до 85 процентов от оценочной стоимости в зависимости от выбранного вами банка. Такие кредиты могут быть как целевыми (на приобретения конкретной недвижимости, ремонт), так и не целевыми (на любые цели заемщика - яхту, автомобиль, недвижимость за рубежом и т.д.).
    
    - А если собственность долевая?
    
    - Тогда все собственники закладываемой квартиры будут выступать созаемщиками, либо должны будут предоставить письменное разрешение на залог квартиры. В любом случае, залогом может быть квартира целиком, а не часть в ней.
    
    - Можно ли обменять или продать квартиру, если кредит не полностью погашен?
    
    - По законодательству вы не сможете продать квартиру, обремененную залогом, без согласия банка. Однако опыт нашего сотрудничества с различными банками Санкт-Петербурга показывает, что банки довольно охотно идут на диалог с заемщиками.
    
    - Действительно ли выплаты по кредиту не должны превышать половину совокупных доходов заемщиков? Что делать, если реально можешь платить больше?
    
    - Такая ситуация чаще всего возникает, когда у заемщика есть источники регулярных доходов, которые банк не принял к рассмотрению и которые позволят выплачивать большие суммы ежемесячных платежей. Если же вы действительно не имеете возможности подтвердить данные доходы, существует выход из такой ситуации - созаемщики. Тогда банк будет рассматривать ваши совместные доходы и размер кредита (соответственно, размер ежемесячного платежа) возрастет.
    
    - Может ли ГБК выдать кредит человеку, у которого есть кредитные обязательства перед другим банком?
    

    - Человек может взять кредит, если у него есть кредитные обязательства перед другими банками, если дохода клиента хватает на выплату двух и более кредитов. Второй банк будет брать в рассмотрение доход заемщика за вычетом ежемесячных платежей по предыдущему кредиту.
    
    - Что такое кредитная история? Насколько она важна для человека и для банка? При каких нарушениях в этой истории могут отказать в займе?
    
    - Кредитная история - информация о том, какие кредиты и в каких банках брал заемщик и насколько дисциплинированно он выполнял свои обязательства по оплате процентов за пользование средствами и погашению основного долга. Несомненно, кредитная история важна как для банка, так и его будущего заемщика. Чем более дисциплинированным заемщиком является человек, тем легче ему получить свои последующие кредиты. В том случае, если обратившийся за кредитом человек уже допустил серьезные длительные или систематические просрочки по предыдущему платежу, банк неохотно пойдет на предоставление ему нового кредита.
    
    - Какие платежи по кредиту выгоднее: аннуитетные или дифференцированные?
    
    - Аннуитетные платежи - ежемесячные равные платежи в счет возврата кредита и процентов за пользование кредитными средствами.
    
    Дифференцированные платежи - равномерно уменьшающиеся платежи при долге, на который начисляются платежи по процентам.
    
    При равных условиях кредита несколько первых платежей по системе дифференцированных платежей будут больше, чем при системе аннуитетных платежей. В то же время, выбор у заемщиков в настоящий момент невелик - большинство банков использует систему аннуитетных платежей.
    
    - Квартиры в каких районах города, по статистике, пользуются наибольшей популярностью? Чем это обусловлено?
    
    - В связи со стремительным ростом цен, наблюдавшимся за девять месяцев 2006 года, на вторичном рынке недвижимости сейчас наибольшей популярностью пользуются те районы, в которых квартиры исторически были дешевле, нежели в других районах города. Особенно это коснулось пригородных районов - Всеволожского, Ломоносовского и др.
    
    
 Подготовила Наталья Ковтун