Комментарий
к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть вторая (постатейный) /
Е. Ю. Валявина [и др.]; под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. -
М. : ТК Велби, Изд-во Проспект, 2005

Под редакцией:
    
доктора юридических наук, профессора А. П. Сергеева,
доктора юридических наук, профессора, академика РАН  Ю. К. Толстого.

Авторы:

Е. Ю. Валявина, канд. юрид. наук, ст. преп. - § 7 гл. 30;
А. К. Губаева, канд. юрид. наук, доц. - § 2 гл. 59;
И. А. Дроздов, канд. юрид. наук, доц. - § 3-5 гл. 37;
Н. Д. Егоров, д-р юрид. наук, проф. - гл. 53;
И. В. Елисеев, канд. юрид. наук, доц. - § 1-6 гл. 30, гл. 31, 58;
А. А. Иванов, канд. юрид. наук, доц. - гл. 34, 48;
Х. В. Иванян - гл. 41;
А. В. Коновалов, канд. юрид. наук, доц. - гл. 32, 36;
М. В. Кротов, канд. юрид. наук, доц. - § 2 гл. 37, 39, 49, 51, 52, § 3 гл. 59;
Д. Г. Лавров, канд. юрид. наук, асс.  - гл. 56, 57, 60;
Ю. С. Любимов, асс. - гл. 55;
И. В. Никифоров, асс. - гл. 54;
А. А. Павлов, канд. юрид. наук, доц. - § 3 гл. 42, гл. 43;
О. П. Павлова, канд. юрид. наук, доц. - § 8 гл. 30;
Ф. М. Полянский - гл. 40;
Н. Ю. Рассказова, канд. юрид. наук, доц. - § 1-2 гл. 42, гл. 44, 45, 46;
А. П. Сергеев, зав. кафедрой, д-р юрид. наук, проф. - гл. 33, § 1 гл. 37, гл. 38, 47, 50, ст. 1064-1072, 1079-1084 гл. 59, Вводный закон;
Ю. К. Толстой, академик РАН, д-р юрид. наук, проф. - гл. 35;
О. А. Федорова, канд. юрид. наук, ст. преп. - ст. 1073-1078 гл. 59, § 4 гл. 59.

    Издание представляет собой постатейный научно-практический комментарий раздела IV ГК РФ, посвященного отдельным видам обязательств. Статьи раздела проанализированы исходя из положений доктрины гражданского права, а также материалов практики применения норм Кодекса. Все нормы прокомментированы во взаимодействии с правилами других законов и иных нормативных актов на основе действующего законодательства с учетом его значительного обновления в последнее время. В комментарии учтены последние изменения непосредственно ГК РФ (Федеральные законы № 189-ФЗ, 219-ФЗ, 22-ФЗ), а также иные правовые акты, в том числе Федеральные законы "О железнодорожном транспорте в Российской Федерации", "Устав железнодорожного транспорта Российской Федерации", "Об электронной цифровой подписи"; Федеральные законы № 128-ФЗ, 80-ФЗ, 127-ФЗ, 6-ФЗ и многие другие.

    
    Комментарий рассчитан на научных и практических работников в области права, студентов и аспирантов юридических вузов и других граждан, интересующихся вопросами гражданского права.
    

Научное издание

КОММЕНТАРИЙ К ГРАЖДАНСКОМУ КОДЕКСУ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ. ЧАСТЬ ВТОРАЯ (ПОСТАТЕЙНЫЙ)

Подписано в печать 15.04.05. Формат 60Х90 1/16.
Печать офсетная. Печ. л. 68,0. Тираж 3000 экз.

ООО «ТК Велби».
107120, г. Москва, Хлебников пер., д. 7, стр. 2.

Отпечатано в полном соответствии с качеством предоставленных диапозитивов
в ОАО «Можайский полиграфический комбинат»,
143200, г. Можайск, ул. Мира, 93.

© Коллектив авторов, 2005

© ООО «Издательство Проспект», 2005

Раздел IV
ОТДЕЛЬНЫЕ ВИДЫ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ

Глава 30. Купля-продажа

§ 1. Общие положения о купле-продаже

Комментарий к статье 454. Договор купли-продажи

          
    1. Общее определение договора купли-продажи в коммент. ст. воспроизводит аналогичные дефиниции п.1 ст.74 Основ гражданского законодательства и абз. 1 ст.237 ГК 1964 года. Однако роль института купли-продажи в системе договоров по возмездному отчуждению имущества существенно изменилась. Действующий ГК трактует куплю-продажу как общее родовое понятие, охватывающее все виды обязательств по отчуждению имущества за определенную покупную цену. Соответственно расширилась и сфера применения этого института: многие ранее самостоятельные договорные типы стали пониматься как разновидности договора купли-продажи (напр., поставка, контрактация, энергоснабжение).
    
    Купля-продажа является консенсуальным, возмездным и взаимным договором.
    
    Определение договора купли-продажи в коммент. ст. описывает наиболее типичную, но не единственно возможную модель договорных взаимоотношений сторон. Поэтому положение п.1 коммент. ст. о передаче товара в собственность покупателя не следует абсолютизировать. Покупателем в этом договоре может выступать и лицо, которое само не станет собственником приобретенного товара (напр., комиссионер, приобретающий товар для комитента; учреждение или казенное предприятие, основанное на праве оперативного управления; унитарное предприятие, основанное на праве хозяйственного ведения, и т.п. ).
    
    2. Пункт 2 коммент. ст. определяет иерархию норм, регулирующих куплю-продажу ценных бумаг и валютных ценностей.
    
    Ценная бумага - это документ, удостоверяющий с соблюдением установленной формы и обязательных реквизитов имущественные права, осуществление или передача которых возможны только при его предъявлении (п.1 ст.142 ГК). Оборот ценных бумаг регулируется законами о рынке ценных бумаг, об акционерных обществах, о приватизации, о защите прав и законных интересов инвесторов на рынке ценных бумаг, о простом и переводном векселе и рядом других специальных законов. В части, не противоречащей указанным актам, купля-продажа ценных бумаг регулируется нормами § 1 гл.30 ГК. Подзаконные нормативные акты (напр., постановление ФКЦБ "Об утверждении Положения о деятельности по организации торговли на рынке ценных бумаг" от 26 декабря 2003 г. N 03-54/пс // БНА. 2004. N 13) применяются к договорам купли-продажи ценных бумаг, если это прямо предусмотрено специальным законом. В противном случае подзаконные акты действуют лишь в части, не противоречащей специальным законам и § 1 гл.30 ГК.
    
    К валютным ценностям относятся: иностранная валюта, а также ценные бумаги и долговые обязательства, выраженные в иностранной валюте, драгоценные металлы (золото, серебро, платина и металлы платиновой группы), природные драгоценные камни (алмазы, рубины, изумруды, сапфиры, александриты) и жемчуг, за исключением ювелирных и других бытовых изделий (Законом о валютном регулировании и ФЗ "О драгоценных металлах и драгоценных камнях" от 26 марта 1998 г. N 41-ФЗ (СЗ РФ. 1998. N 13. Ст.1463; 2002. N 2. Ст.131). В части, не противоречащей этим актам, соответствующие договоры купли-продажи регулируются положениями § 1 гл.30 ГК. Как и в случае с куплей-продажей ценных бумаг, подзаконные нормативные акты (напр., постановлением Правительства РФ от 30 июня 1994 г. N 756 // СЗ РФ. 1994. N 11. Ст.1291; постановлением Правительства РФ от 27 июня 1996 г. N 759 // СЗ РФ. 1996. N 27. Ст.3286) применяются к сделкам с валютными ценностями, поскольку они не противоречат специальным законам и общим положениям о купле-продаже § 1 гл.30 ГК.
    

    Пункт 2 коммент. ст. формально не допускает регулирования договоров купли-продажи ценных бумаг и валютных ценностей с помощью правил о розничной купле-продаже (§ 2 гл.30 ГК) или поставке (§ 3 гл.30 ГК). Однако при наличии пробелов в правовом регулировании указанные нормы можно применять к указанным договорам субсидиарно на основе аналогии закона.
    
    3. Особенности купли-продажи отдельных видов товаров могут определяться специальными законами и иными правовыми актами только в случаях, предусмотренных ГК или специальным законом. Это положение п.3 коммент. ст. нуждается в расширительном толковании, поскольку особый правовой режим некоторых договоров купли-продажи может быть обусловлен не только спецификой товара, но и субъектным составом самого договора (см. п.1 коммент. к ст.492 ГК). Так, применение Правил продажи отдельных видов товаров основывается на ст.26 Закона о защите прав потребителей, согласно которой правила отдельных видов договоров купли-продажи, а также правила продажи отдельных видов товаров утверждаются Правительством РФ.
    
    4. Впервые в нашем законодательстве действие общих положений о купле-продаже, предусмотренных § 1 гл.30 ГК, формально распространено и на продажу имущественных прав. Однако применение правил § 1 гл.30 ГК к соглашениям о передаче имущественных прав допускается лишь в тех случаях, когда этому не препятствует содержание или характер таких прав.
    
    Имущественные права могут существовать и в рамках обязательств, и вне их (напр., вещные права), могут иметь как относительный, так и абсолютный характер (напр., исключительные права).
    
    Возможность продажи обязательственных прав сопряжена с целым рядом ограничений, обусловленных их природой. Во-первых, объектом такой продажи не могут выступать имущественные права продавца в отношении самого себя. Во-вторых, большинство договоров гражданского права носит взаимный характер: каждая сторона имеет права и несет обязанности. Но продать можно лишь имущественные права, а не обязанности. Поэтому уступка имущественных прав, основанных на взаимном договоре, возможна только в том случае, если продавец уже исполнил все лежащие на нем обязанности. В односторонних договорах указанное ограничение отпадает. В-третьих, уступка прав требования денежного характера, вытекающих из договоров о передаче товаров, выполнении работ или оказании услуг, осуществляется в форме договора об уступке денежного требования (ст.824 ГК), а не купли-продажи. Наконец, уступка прав, существующих в рамках внедоговорных обязательств, в большинстве случаев либо требует согласия должника (п.2 ст.388 ГК), либо вообще невозможна (ст.383 ГК).
    
    Принципиальная возможность отчуждения некоторых вещных прав в отрыве от продажи соответствующей вещи вытекает из толкования пп.2 и 3 ст.216 ГК. Однако на практике такие случаи вряд ли получат широкое распространение. Поэтому чаще всего нормы о купле-продаже применяются к передаче вещных прав при возмездном отчуждении доли в праве общей долевой собственности на вещь (как правило, недвижимую).
    

    Отчуждение исключительных прав в форме купли-продажи также возможно и в отношении большинства объектов интеллектуальной собственности.
    
    Таким образом, сфера применения правил о договорах купли-продажи к передаче имущественных прав достаточно узка. Практически она сводится к биржевым сделкам и продаже исключительных прав на объекты интеллектуальной собственности.
    
    5. В отличие от пп.2 и 3 коммент. ст., определяющих иерархию различных нормативных актов, регулирующих куплю-продажу товаров, п.5 ст.454 устанавливает иерархию норм внутри одного и того же акта - гл.30 ГК. При этом отдельные разновидности купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости и продажа предприятия) в первую очередь подчиняются действию специальных правил, предусмотренных §2-8 гл.30 ГК. При их недостаточности субсидиарному применению подлежат общие положения о купле-продаже - § 1 гл.30 ГК.
    
    Правила § 1 гл.30 ГК применяются и в тех случаях, когда специальное правовое регулирование того или иного вида купли-продажи в законодательстве отсутствует. К числу таких сделок относятся, напр., договоры купли-продажи движимого имущества между гражданами.
    
    Кроме того, общие положения о купле-продаже могут применяться и к иным договорам, предусмотренным ГК: мене (п.2 ст.568 ГК), ренте (п.2 ст.585 ГК). Отдельные правила, регулирующие исполнение обязательств по купле-продаже, применяются к договорам подряда (п.5 ст.723 и п.6 ст.724 ГК) и договорам о товарном кредите (абз. 2 ст.822 ГК).
    
    Внешнеторговая (международная) купля-продажа товаров также может регулироваться правилами § 1 гл.30 ГК. Это, в частности, происходит, когда к соответствующему договору применяется российское право, а Конвенция ООН 1980 г. о договорах международной купли-продажи товаров по тем или иным причинам оказывается неприменимой или не разрешает спорного вопроса.
         
    

Комментарий к статье 455.  Условие договора о товаре

              
    1. Предметом договора купли-продажи, т. е. товаром, по общему правилу могут выступать любые вещи, не изъятые из гражданского оборота: движимые и недвижимые, определенные родовыми либо индивидуальными признаками, потребляемые и непотребляемые, делимые и неделимые (в том числе сложные). К категории вещей ст.128 ГК относит также ценные бумаги и деньги. Однако предметом купли-продажи может служить лишь иностранная, а не российская валюта, что обусловлено самой природой договора купли-продажи. Наряду с вещами предметом договора купли-продажи могут быть и некоторые другие объекты гражданских прав (см. коммент. к ст.454).
    
    Купля-продажа вещей, ограниченных в обороте, возможна лишь с учетом их специального правового режима (особый круг участников и/или наличие необходимых разрешений (лицензий), определенные законодательством). Такие ограничения установлены, напр., постановлением Правительства РФ "О поставках продукции и отходов производства, свободная реализация которых запрещена" от 10 декабря 1992 г. N 959 (Собрание актов РФ. 1992. N 25. Ст.2217). В нем определен перечень продукции, поставка которой потребителям осуществляется только с разрешения соответствующих министерств и ведомств РФ.
    
    Вещи, изъятые из гражданского оборота в принципе не могут выступать объектами купли-продажи, равно как и иных сделок. Так, из оборота полностью изъяты природные ресурсы и недвижимое имущество государственных природных заповедников (абз. 5 п.2 ст.6 ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" от 14 марта 1995 г. N 33-ФЗ // СЗ РФ. 1995. N 12. Ст.1024).
    
    2. До принятия нового ГК вопрос о возможности купли-продажи "будущих" вещей оставался дискуссионным. Теперь п.2 коммент. ст. определенно позволяет осуществлять куплю-продажу вещей, отсутствующих у продавца в момент заключения договора (т. е. вещей, которые будут изготовлены или приобретены продавцом в будущем). Впрочем, такая возможность может быть исключена как соответствующим законодательным запретом, так и особым характером продаваемого товара.
    
    С другой стороны, специфика товара и (или) содержание закона иногда препятствуют купле-продаже "наличных", а не будущих вещей. Так, по смыслу ст.535-538 ГК предметом договора контрактации может выступать лишь сельскохозяйственная продукция, которая подлежит изготовлению в будущем.
    

    3. Единственным существенным условием договора купли-продажи по общему правилу является условие о предмете договора. Оно определяется путем указания наименования и количества товара. При этом условие о предмете может быть не только определенным, но и определимым. Последнее означает, что договор может ограничиться описанием алгоритма, способа определения наименования и количества товара, не указывая их напрямую (напр., предметом договора поставки может быть партия угля такой марки и в таком количестве, которые необходимы для бесперебойной работы котельной определенного типа в течение всего отопительного периода).
    
    В отдельных видах договора купли-продажи для определения предмета сделки, помимо наименования и количества, требуется более подробная информация. Так, при продаже недвижимости необходимо определить место ее расположения на соответствующем земельном участке (ст.554 ГК), а при продаже предприятия - точно указать состав этого имущественного комплекса (п.1 ст.561 ГК).
    
    Для некоторых разновидностей договора купли-продажи закон предусматривает дополнительные, помимо предмета, существенные условия. К их числу относятся, напр., цена (в договорах розничной купли-продажи, продажи недвижимости или предприятия и др.), срок (в договорах поставки или договорах продажи товаров с рассрочкой платежа) и ряд других условий.
    
    

Комментарий к статье 456. Обязанности продавца по передаче товара

    
    1. Основная обязанность продавца по договору - это передача товара покупателю. Дополнительные требования к способам, срокам и другим условиям передачи товара определяются последующими статьями ГК.
    
    Согласно п.3 ст.224 ГК к передаче вещи приравнивается передача товарораспорядительного документа на нее (коносамента, грузовой накладной, складского свидетельства и т.п. ). Передача вещи может носить и символический характер, т. е. сопровождаться вручением покупателю какой-либо принадлежности вещи, ее составной части (в отношении сложных вещей) или относящегося к вещи документа, без которых нормальное использование вещи затруднительно и которые в обыденном сознании традиционно ассоциируются с передачей самой вещи (напр., вручение ключей от автомобиля).
    
    2. Одновременно с передачей товара продавец обязан передать покупателю принадлежности к товару и относящиеся к нему документы. Принадлежности - это вещи, не имеющие самостоятельного хозяйственного значения и призванные обслуживать использование главных вещей, но не связанные с ними конструктивно (напр., чехол для защиты компьютера от пыли). Перечень принадлежностей и документов, относящихся к товару, которые подлежат передаче вместе с ним, определяется законом, подзаконными актами или договором. При отсутствии таких специальных правил конкретный состав принадлежностей и документов может определяться в соответствии с обычаями делового оборота и иными обычно предъявляемыми требованиями (ст.309 ГК).
    
    В изъятие из общего правила договор купли-продажи может также предусматривать передачу принадлежностей и (или) документов, относящихся к товару, до или после самой передачи товара.
    
    

Комментарий к статье 457. Срок исполнения обязанности передать товар

    
    1. Срок договора купли-продажи по общему правилу не является его существенным условием. Пункт 1 коммент. ст. позволяет восполнить отсутствующее в договоре условие о сроке с помощью ст.314 ГК. Так, если договор купли-продажи не позволяет определить срок исполнения обязательства по передаче товара, оно должно быть исполнено в разумный срок после возникновения обязательства (аналогичное правило содержалось и в п.3 ст.63 Основ гражданского законодательства). Продолжительность этого разумного срока определяется в каждом конкретном случае с учетом всех обстоятельств дела.
    
    В отличие от срока передачи товара срок исполнения обязанности по его оплате определяется иначе - в соответствии с п.1 ст.468 ГК.
    
    2. От договоров купли-продажи с указанием срока исполнения следует отличать договоры на срок, т. е. с условием их исполнения к строго определенному сроку. Определение такого договора дает п.2 коммент. ст. В принципе любой договор купли-продажи может быть оформлен как договор на срок: для этого достаточно соответствующего указания в самом соглашении. Но срочный характер договора может быть обусловлен и особенностями предмета купли-продажи. Так, поставка партии елочных игрушек должна, очевидно, производиться до Нового года, ибо после него покупатель утратит интерес к этим товарам как минимум на год.
    
    В изъятие из общих правил, установленных ст.315 ГК, досрочное исполнение таких договоров (равно как и исполнение по истечении срока) возможно только с согласия покупателя. Нарушение продавцом условия о сроке в обязательстве из договора на срок дает покупателю право на односторонний отказ от исполнения договора (пп.2 и 3 ст.450 ГК) и возмещение убытков.
         
    

Комментарий к статье 458. Момент исполнения обязанности продавца передать товар

             
    1. Коммент. ст. определяет момент исполнения обязанности продавца по передаче товара покупателю, от чего зависит, в частности, определение момента перехода рисков случайной гибели вещи (ст.459 ГК). Косвенно коммент. ст. регулирует и различные способы передачи товара покупателю в зависимости от того, в каком месте происходит передача товара и на какой из сторон лежит обязанность по его перевозке (базисные условия договора).
    
    Если договор предусматривает обязанность продавца по доставке товара покупателю, таковая считается исполненной в момент вручения товара покупателю или указанному им лицу (абз. 2 п.1 ст.458). Причем место исполнения обязанности по передаче товара в данном случае может и не совпадать с местонахождением самого покупателя. Принципиально важно, что при таком способе передачи товара в обязанности продавца входит доставка товара до места, указанного покупателем.
    
    В том случае когда товар передается покупателю или указанному им лицу непосредственно в месте нахождения товара ("выборка товара покупателем"), соответствующая обязанность продавца считается исполненной в момент, когда товар предоставлен в распоряжение покупателя (абз. 3 п.1 ст.458). Это означает, что товар в назначенный срок и в надлежащем месте готов к передаче покупателю (т. е. тем или иным образом идентифицирован как товар, предназначенный данному покупателю), а последний должным образом осведомлен о готовности товара.
    
    2. Если договор не предусматривает обязанностей продавца по доставке товара покупателю либо по передаче товара в месте его нахождения, продавец считается исполнившим свою обязанность в момент сдачи товара перевозчику или организации связи для доставки покупателю (п.2 ст.458). Из этого правила можно сделать важный вывод: если стороны специально не оговорили базисные условия договора, то продавец обязан заключить договор перевозки товара до места нахождения покупателя. Другими словами, продавец обязан организовать доставку товара покупателю, если из договора не вытекают другие способы передачи товара. Эта обязанность по организации перевозки товара нетождественна обязанности по доставке товара покупателю (урегулированной абз. 2 п.1 ст.458), даже если продавец возложил исполнение своей обязанности по доставке товара на стороннюю транспортную организацию. В первом случае продавец не несет никакой ответственности за упущения перевозчика, тогда как в последнем - отвечает за его действия как за свои собственные.
    
    Все правила коммент. ст. носят диспозитивный характер и применяются, если договором купли-продажи не установлено иное.
    

    3. Обычно исполнение продавцом обязанности по передаче товаров покупателю удостоверяется соответствующими документами (распиской, приемосдаточным актом, транспортными документами и т.п. ). Общая обязанность кредитора (покупателя) подтвердить исполнение должником (продавцом) его обязательства регулируется п.2 ст.408 ГК. Кроме того, к исполнению обязательства - как гражданско-правовой сделке - применяются и соответствующие правила гл.9 ГК о сделках.
    
    

Комментарий к статье 459. Переход риска случайной гибели товара

    1. Как правило, риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет его собственник, если законом или договором не предусмотрено иное (ст.211 ГК). Такое исключение перехода рисков по договору купли-продажи установлено, в частности, коммент. ст. В результате этого моменты возникновения права собственности на товар у покупателя и перехода на него риска случайной гибели или повреждения товара определяются по-разному. Так, право собственности переходит к приобретателю по договору по общему правилу с момента передачи вещи (ст.223 ГК). С другой стороны, переход на покупателя риска случайной гибели приурочен не к моменту передачи вещи, а к моменту, когда в соответствии с законом или договором продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче товара (п.1 ст.459).
    
    В случае надлежащего исполнения договора купли-продажи обеими сторонами момент исполнения продавцом обязанности по передаче вещи обычно совпадает с моментом ее фактического вручения покупателю. Тогда и право собственности на товар, и соответствующие риски переходят на покупателя одновременно. Другое дело, если покупатель просрочил принятие товара, предоставленного в его распоряжение в соответствии с абз. 3 п.1 ст.458 ГК. В этом случае продавец считается исполнившим свою обязанность и, следовательно, риск случайной гибели переходит на покупателя. Однако фактической передачи товара покупателю не произошло, поэтому право собственности у него не возникло. Таким образом, закон порождает "расщепление" моментов перехода права собственности и рисков случайной гибели или повреждения вещи, что побуждает покупателя своевременно исполнять свои договорные обязанности.
    
    Аналогичная ситуация возникает и тогда, когда продавец доставил товар в место нахождения покупателя (или иное указанное им место - в соответствии с абз. 2 п.1 ст.458 ГК), а последний неосновательно отказывается от его принятия. И в этом случае риски случайной гибели или повреждения товара переходят на покупателя, несмотря на то что право собственности на товар остается у продавца.
    
    2. Иначе решается вопрос о переходе риска случайной гибели или повреждения товара при его продаже (или перепродаже) в процессе перевозки. В этом случае все риски переходят на покупателя с момента заключения соответствующего договора купли-продажи. "Расщепления" моментов перехода права собственности и рисков случайной гибели товара здесь не происходит, поскольку по смыслу п.1 ст.223 и п.1 ст.224 ГК покупатель становится собственником товара (проданного без обязательства его доставки покупателю) также с момента заключения договора купли-продажи. Однако обычаями делового оборота или самим договором может быть предусмотрен иной момент перехода рисков на покупателя.
    
    Сложнее обстоит дело, когда продавец продал товар в процессе его перевозки и при этом принял на себя обязательство по его доставке покупателю. Тогда в соответствии с п.1 ст.224 ГК товар не будет считаться переданным покупателю до момента его фактического вручения последнему перевозчиком. Следовательно, до этого момента у покупателя не возникнет и право собственности на товар. С другой стороны, буквальное толкование абз. 1 п.2 коммент. ст. говорит о переходе рисков случайной гибели товара на покупателя уже с момента заключения с ним договора купли-продажи, т. е. задолго до того, как он станет собственником товара. Видимо, в данном случае буквальное толкование данной статьи неприменимо, поскольку приводит к неоправданному обременению покупателя-несобственника (не допустившего никаких нарушений договора купли-продажи) рисками случайной гибели или повреждения товара. Таким образом, правило абз. 1 п.2 коммент. ст. следует толковать ограничительно, применяя его лишь к случаям, когда товар, проданный в процессе перевозки, отчужден без обязательства его доставки покупателю. Если же товар продан с обязательством его доставки покупателю, переход рисков должен регулироваться п.1, а не п.2 ст.459 (т. е. и здесь право собственности и риски случайной гибели товара переходят на покупателя одновременно - с момента вручения перевозчиком товара покупателю).
    

    3. Абзац 2 п.2 коммент. ст. содержит правило, защищающее покупателя от действий недобросовестного продавца. Обычное условие договора (вытекающее из диспозитивных норм п.2 ст.458 ГК и п.1 ст.459) о переходе рисков на товар с момента сдачи его первому перевозчику может быть признано недействительным по иску покупателя, если продавец не сообщил ему об утрате или повреждении товара, хотя сам знал или должен был знать об этом. В результате этого все риски будут возложены на продавца, даже если покупатель уже стал собственником товара.
    
    

Комментарий к статье 460. Обязанность продавца передать товар свободным от прав третьих лиц

    1. Качество товара в самом широком смысле слова зависит не только от его естественных физических, конструктивных, технологических свойств, но и от прочности правовых оснований владения им, т. е. титула. Ведь по договору купли-продажи продавец обязан перенести на покупателя право собственности на вещь. Если же титул продавца небезупречен, он не сможет обеспечить покупателю возможность беспрепятственного владения, пользования и распоряжения купленным товаром. Поэтому ущербность титула собственника-продавца означает в то же время и юридическую дефектность самого товара.
    
    Условие о передаче товара свободным от прав третьих лиц считается нарушенным, если продаваемый товар обременен правами третьих лиц - обязательственными или вещными (т. е. обременениями в традиционном понимании, следующими за вещью) либо их притязаниями, которые впоследствии признаны правомерными. Наличие таких обременений может привести даже к изъятию товара у покупателя в пользу третьих лиц по решению суда, т. е. к эвикции. Обременения могут существовать в отношении не только самой вещи, но и ее отдельных составных частей (комплектующих), принадлежностей, а также сопутствующих документов.
    
    Последствия нарушения обязанности, предусмотренной коммент. ст., различаются в зависимости от характера обременений товара. Так, покупатель вправе требовать расторжения договора купли-продажи либо соразмерного уменьшения цены товара, обремененного правами третьих лиц. Указанное требование подлежит удовлетворению, если только продавец не докажет, что покупатель сам знал или должен был знать о существовании этих прав. При этом под правами, обременяющими товар, по смыслу коммент. ст. понимаются любые субъективные гражданские права имущественного характера, имеющие действительное правовое основание.
    
    2. Если же обременения товара заключаются не в наличии субъективных прав, а лишь в притязаниях (т. е. претензиях третьих лиц, пока еще не признанных судом), требования покупателя, предусмотренные абз. 2 п.1 ст.460, удовлетворяются, если: а) продавец не докажет, что к моменту передачи товара ему не было известно о таких притязаниях, и б) эти притязания впоследствии признаны правомерными (т. е. приобрели статус субъективных гражданских прав).
    
    

Комментарий к статье 461. Ответственность продавца в случае изъятия товара у покупателя

    1. Для того чтобы требования покупателя могли быть удовлетворены, обременения товара (или основания возникновения таких обременений) обязательно должны существовать до момента передачи товара покупателю. Продавец не отвечает за дефектность титула, образовавшуюся после того, как товар перешел к покупателю. В случае изъятия товара третьим лицом у покупателя продавец обязан возместить ему причиненные убытки, если только не докажет, что покупатель знал или должен был знать о возможности эвикции товара.
    
    ГК напрямую не регулирует вопросы ответственности продавца в случае эвикции вещи не у самого покупателя (первоначального), а у лица, которому тот ее перепродал. Представляется, что правила коммент. ст. в таких случаях неприменимы. Если конечный покупатель вещи предъявит иск к перепродавцу о возмещении убытков, причиненных эвикцией, перепродавец на основании коммент. ст., в свою очередь, сможет потребовать возмещения убытков от первоначального продавца. Однако последний будет нести ответственность перед ним уже не по правилам ст.461 (так как здесь основание ответственности - не эвикция), а на общих основаниях, предусмотренных п.1 ст.393 ГК.
    
    2. В отличие от аналогичных норм ст.251 ГК 1964 г., правила ст.461- 462 ГК носят абсолютно императивный характер и не могут изменяться соглашением сторон.
    
    

Комментарий к статье 462. Обязанности покупателя и продавца в случае предъявления иска об изъятии товара

    1. В случае предъявления иска об изъятии товара продавец по требованию покупателя обязан вступить в дело на стороне последнего. Кроме того, продавец, узнавший о возможной эвикции товара у покупателя, вправе вступить в дело и по собственной инициативе. Он может быть также привлечен к участию в деле и по инициативе суда. Во всех этих случаях продавец вступает в дело в качестве третьего лица без самостоятельных требований (ст.51 АПК, ст.43 ГПК).
    
    2. Уклонение от исполнения обязанности, предусмотренной абз. 1 коммент. ст., лишает продавца права доказывать неправильность ведения дела покупателем. Поэтому в случае проигрыша дела покупателем продавцу нечего будет противопоставить регрессному иску покупателя. Если же покупатель не привлек продавца к участию в деле, последний может освободиться от ответственности, если докажет, что, приняв участие в деле, он мог бы предотвратить изъятие проданного товара у покупателя.
    
    

Комментарий к статье 463. Последствия неисполнения обязанности передать товар

    1. Коммент. ст. регулирует последствия неисполнения продавцом обязанности по передаче товара покупателю. Если предметом договора купли-продажи является вещь, определенная родовыми признаками, покупатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения убытков.
    
    2. Если же предметом договора выступает индивидуально-определенная вещь, которую продавец отказывается передать покупателю, последний может потребовать либо отобрания этой вещи у продавца (абз. 1 ст.398 ГК), либо возмещения причиненных убытков (абз. 2 ст.398 ГК).
    
    Строго говоря, покупатель может потребовать возмещения ему убытков и в случае, когда он заявит требование об отобрании вещи у продавца. Однако здесь основанием возмещения убытков будет выступать уже не отказ продавца от передачи вещи покупателю, а, напр., просрочка ее передачи.
    
    3. При отказе продавца от передачи не всего купленного товара, а лишь его части, а также при отказе от передачи товара, проданного на условиях предварительной оплаты или в кредит, применяются специальные правила соответственно п.1 ст.466, п.3 ст.487 и п.2 ст.488 ГК.
    
    

Комментарий к статье 464. Последствия неисполнения обязанности передать
принадлежности и документы, относящиеся к товару

    1. Неисполнение продавцом обязанности по передаче относящихся к товару принадлежностей и документов, по общему правилу, дает покупателю право отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возмещения убытков. Однако, в отличие от неисполнения обязанности по передаче самого товара (ст.463 ГК), здесь покупатель сначала должен назначить продавцу разумный срок для устранения допущенных нарушений. И только если продавец не передаст принадлежности и сопутствующие документы в указанный срок, у покупателя возникает право на расторжение договора и возмещение убытков.
    
    2. В случае непередачи принадлежностей покупатель вправе исполнить обязательство за счет должника-продавца (своими силами, либо поручив исполнение третьим лицам), если в отсутствие принадлежностей он не в состоянии использовать купленный товар - по аналогии закона может применяться ст.397 ГК (см.: Комментарий к ГК РФ, части второй (постатейный) / Под ред. О. Н. Садикова. М., 1996. С. 15).
    
    

Комментарий к статье 465. Количество товара

    1. Количество товаров в договоре купли-продажи может определяться как в натуральном, так и в денежном выражении (когда цена является не только масштабом стоимости, но и мерой количества). В первом случае единицами измерения количества товара могут выступать меры веса (тонна проката), объема (баррель нефти), длины (метр кабеля), площади (квадратный метр полиэтиленовой пленки). Во втором случае количество товара определяется путем деления общей суммы договора на цену единицы товара.
    
    Количество продаваемого товара может устанавливаться либо фиксированной величиной, либо путем указания на способ определения количества (напр., подача энергии в количестве, необходимом гражданину-потребителю).
    
    2. Как правило, стороны могут самостоятельно определять количество продаваемых товаров. Однако в ряде случаев закон ограничивает свободу усмотрения продавца-предпринимателя (см., напр., абз. 10 п.1 ст.5 Закона о конкуренции; п.1 ст.8 Закона о естественных монополиях и др.).
    
    3. Пункт 2 ст.465 дублирует положения п.3 ст.455 ГК, а потому представляется излишним.
    
    

Комментарий к статье 466. Последствия нарушения условия о количестве товара

    1. Нарушение продавцом условия о количестве товара по договору купли-продажи может выражаться как в передаче меньшего, нежели согласованное (недопоставка), так и большего количества товаров (излишняя поставка). В первом случае покупатель вправе по своему выбору требовать либо передачи ему недостающего количества товара, либо расторжения договора (и то, и другое может сопровождаться взысканием убытков).
    
    2. В случае передачи покупателю большего количества товаров, чем предусмотрено договором, он обязан принять их лишь в пределах согласованного количества, тогда как судьба излишков может быть различной. Прежде всего покупатель обязан уведомить продавца о передаче излишнего количества товаров (п.1 ст.483 ГК). Получив извещение покупателя, продавец имеет возможность распорядиться лишними товарами (перепродать, забрать обратно и т.п. ). Если же он не делает этого в разумный срок, покупатель вправе либо принять излишки, либо отправить их обратно продавцу, отнеся расходы по перевозке на его счет (в соответствии со ст.397 ГК, применяемой по аналогии закона).
    
    ГК оставляет открытым вопрос о правовом режиме товаров, поставленных сверх договорного количества и временно находящихся у покупателя. Вероятно, права и обязанности покупателя в отношении этих товаров должны определяться по аналогии с правами хранителя по безвозмездному договору (п.3 ст.891 ГК).
    
    3. Если покупатель соглашается принять товары, переданные ему сверх согласованного количества (п.2 ст.466), оплата излишков по общему правилу производится по обычной цене договора.
    
    Все правила коммент. ст. носят диспозитивный характер и применяются, если договором (или дополнительным соглашением между сторонами) не предусмотрено иное.
    
    

Комментарий к статье 467. Ассортимент товаров

    1. Договор купли-продажи может предусматривать обязанность продавца передать покупателю товар в согласованном ассортименте. Ассортимент - это объединение однородных товаров, различающихся по видам, моделям, размерам, цветам и иным признакам. Условие об ассортименте определяет не общее количество товаров, а их разбивку на отдельные группы (партии) внутри общего количества. Поэтому условие об ассортименте для договора купли-продажи не является существенным (его отсутствие может быть восполнено при помощи п.2 ст.467).
    
    Условие о продаже товаров в том или ином ассортименте может быть прямо предусмотрено договором либо вытекать из существа обязательства. Так, очевидно, что большая партия одежды, продаваемая предприятию розничной торговли, должна включать предметы различного размера, фасона, цвета, т. е. поставляться в ассортименте.
    
    2. Если ассортимент в договоре не определен, но из существа обязательства вытекает необходимость передачи товаров в ассортименте, продавец может либо самостоятельно определить ассортимент на основе известных ему потребностей покупателя, либо отказаться от исполнения договора. Последнее правило неудачно. Ведь в данном случае право отказа от исполнения договора возникает немедленно после его заключения в силу дефектов самого договора. Было бы логичнее исключить здесь возможность отказа продавца от исполнения договора, коль скоро он считается заключенным и без условия об ассортименте.
    
    

Комментарий к статье 468. Последствия нарушения условия об ассортименте товаров

    1. Нарушение продавцом условия об ассортименте заключается в передаче товаров, полностью или частично не соответствующих согласованному в договоре ассортименту. Если товары передаются в ассортименте, который полностью не соответствует условиям договора, покупатель вправе требовать расторжения договора и возмещения убытков (п.1 ст.468). Право на возмещение убытков сохраняется за покупателем и в том случае, когда он соглашается принять товары, не соответствующие договорному ассортименту. Ведь такое согласие не означает новации первоначального обязательства (в части ассортимента) и, следовательно, не устраняет в полной мере всех неблагоприятных последствий нарушения, допущенного продавцом.
    
    2. Если несоответствие ассортимента переданных товаров договору является частичным, т. е. наряду с товарами нужного ассортимента переданы товары, не заказанные покупателем, последний приобретает ряд прав, предусмотренных п.2 коммент. ст. Осуществление любого из указанных прав может сопровождаться взысканием с продавца убытков.
    
    3. Пункт 3 коммент. ст. вполне логично предусматривает право покупателя отказаться от оплаты товаров ненадлежащего ассортимента (или потребовать возврата уплаченной покупной цены), если он заявляет требование об обмене таких товаров или вообще отказывается от них.
    
    4. Буквальное грамматическое толкование п.4 коммент. ст. приводит к выводу о том, что отказ покупателя от товаров, не соответствующих договорному условию об ассортименте, должен быть выражен expressis verbis, т. е. прямо и явно. Молчание покупателя (по истечении разумного срока с момента передачи ему товаров) в данном случае рассматривается как его согласие на принятие всех переданных товаров. Таким образом, п.4 коммент. ст. является одним из тех "случаев, предусмотренных законом" (п.3 ст.158 ГК), когда молчание стороны сделки признается выражением ее воли на совершение сделки.
    
    5. Товары, принятые покупателем, несмотря на их несоответствие условиям договора об ассортименте, должны быть оплачены по цене, согласованной с продавцом. Причем по смыслу п.5 коммент. ст. именно продавец обязан принять в разумный срок все меры, необходимые для согласования такой цены с покупателем. В противном случае покупатель оплачивает товары ненадлежащего ассортимента по цене, которая в момент заключения договора при сравнимых обстоятельствах обычно взималась за аналогичные товары (т. е. в соответствии с п.3 ст.424 ГК).
    
    6. Все правила коммент. ст. носят диспозитивный характер и могут быть изменены соглашением сторон.
    

Комментарий к статье 469. Качество товара

    1. Продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует условиям договора купли-продажи, т. е. является надлежащим. При этом под качеством товара понимается его способность удовлетворять потребности покупателя, быть использованным в соответствии с целями, определенными законом, договором или целями, для которых товары такого рода обычно используются. Условие о качестве товара относится к числу обычных условий договора и в большинстве случаев определяется самими сторонами.
    
    2. Если стороны не согласовали в договоре условие о качестве товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей его обычного использования. Но если покупатель при заключении договора сообщил продавцу о конкретных целях приобретения товара, он должен быть пригодным для использования в соответствии с этими специфическими целями. Наличие той или иной цели покупки, являющейся мотивом совершения сделки, обычно не влияет на действительность договора. Но в результате включения этого мотива (цели) в договор он приобретает характер его существенного условия.
    
    Буквальное толкование абз. 2 п.2 коммент. ст. приводит к выводу о том, что конкретные цели приобретения товара покупателем не обязательно должны указываться в самом договоре купли-продажи. Видимо, к этому толкованию прибегает и Т. Л. Левшина, полагающая, что цель приобретения товара может быть сообщена продавцу в процессе преддоговорных контактов сторон (см.: Комментарий к ГК РФ, части второй (постатейный) / Под ред. О. Н. Садикова. М., 1996. С. 23). Но достаточно ли этого, чтобы такое "неписанное" условие о качестве товара обязывало продавца? Вряд ли. Содержание любых прав и обязанностей сторон в обязательстве из договора купли-продажи определяется исключительно условиями самого договора и требованиями закона (а при их отсутствии - обычаями делового оборота и иными обычно предъявляемыми требованиями). Любые переговоры, предшествующие заключению договора, могут приниматься во внимание лишь для толкования содержащихся в нем условий (ст.431 ГК), но сами по себе не могут служить источником новых прав и обязанностей сторон. Поэтому следует считать, что конкретные цели использования товара покупателем имеют юридическое значение лишь в том случае, если они зафиксированы договором купли-продажи.
    
    3. Качество товара в договоре купли-продажи может определяться различными способами: по образцу, по описанию (спецификации), на основе стандарта, по предварительному осмотру и другими.
    

    Определение качества по описанию (в отношении сложных промышленных товаров - по спецификации) означает, что товар должен соответствовать всем параметрам, эксплуатационным характеристикам, зафиксированным в его описании (которое может включать и чертежи, принципиальные схемы устройства товара, его изображения и т.п. ). Образцом называется экземпляр товара, служащий эталоном качества для продаваемых товаров. В сфере предпринимательства при определении качества по образцу стороны обычно отбирают несколько экземпляров товара, которые хранятся у сторон договора (иногда - у третьего лица) и используются при разрешении споров о качестве. Определение качества товара путем отсылки к соответствующему стандарту - наиболее распространенный способ как в национальном, так и в международном торговом обороте. Стандартизация товаров позволяет четко определять их качество на высоком профессиональном уровне, избегая при этом чрезмерной описательности. Предварительный осмотр как способ определения качества товара обычно применяется в аукционной торговле, при продаже предметов антиквариата, произведений искусства, других индивидуально-определенных вещей. В этом случае продавец гарантирует покупателю то качество, которое последний одобрил в результате осмотра товара. Часто условие о качестве определяется не одним, а несколькими из указанных способов одновременно.
    
    4. В ряде случаев закон ограничивает автономию воли сторон при формулировании условий о качестве товара. Как правило, это связано с потребностью обеспечения общественных интересов в сфере хозяйственного оборота или защиты прав потребителей. Так, продавцы-предприниматели в своей деятельности связаны необходимостью соблюдения обязательных требований к качеству товаров (п.4 ст.469). В России такие требования содержатся в различных международных, национальных стандартах, стандартах организаций (ст.7, 15, 17 Закона о техническом регулировании) и технических регламентах. В настоящее время стандарт рассматривается в качестве документа, в котором в целях многократного добровольного использования устанавливаются характеристики соответствующей продукции. Обязательные требования к продукции, обеспечивающие, в частности, биологическую, пожарную, химическую и иную безопасность, устанавливаются техническими регламентами. Положения технических регламентов должны соблюдаться всеми субъектами хозяйственной деятельности.
    
    5. Абзац 2 п.4 коммент. ст. предоставляет сторонам договора право предусмотреть повышенные по сравнению с обязательными требования к качеству продаваемого товара, однако на практике это встречается крайне редко.
    

    Условия стандартов, касающиеся основных потребительских (эксплуатационных) характеристик товаров и методов их контроля, правил оформления технической документации на товары, а также других общих правил обеспечения качества, носят рекомендательный характер. Их соблюдение зависит от соответствующего соглашения сторон договора. К сожалению, на практике различить обязательные и рекомендательные нормы стандартов очень сложно.
    
    

Комментарий к статье 470. Гарантия качества товара

    1. Качество товара не может не претерпевать изменений, поэтому важно определить период времени (гарантийный срок), в течение которого оно должно оставаться достаточным для нормального пользования вещью. Таким образом, гарантийный срок - это период времени, в течение которого товар должен быть пригодным для его обычного использования.
    
    Пункт 1 коммент. ст. устанавливает так называемую законную гарантию качества, согласно которой товар должен быть пригоден для целей, в которых обычно используются товары такого рода, в пределах разумного срока.
    
    2. Продолжительность договорных гарантий качества товаров определяется гарантийными сроками, которые могут устанавливаться как соглашением сторон договора (а также самим изготовителем товара), так и обязательными для них требованиями нормативных актов (в первую очередь - технических регламентов). В последнем случае гарантийные сроки носят относительно-императивный характер, т. е. могут быть изменены договором, но лишь в сторону их увеличения, и выступают в качестве обычных условий договора купли-продажи.
    
    3. В отношении сложных вещей, т. е. комплектных товаров, гарантии качества распространяются и на все составные части товара (комплектующие изделия), если иное не предусмотрено договором купли-продажи.
    
    

Комментарий к статье 471. Исчисление гарантийного срока

    1. По общему правилу гарантийный срок начинает течь с момента передачи товара покупателю. Этот срок определяется по правилам ст.458 ГК (ссылка на ст.457 ГК в п.1 ст.471 ошибочна).
    
    2. В соответствии с п.2 коммент. ст. течение гарантийного срока приостанавливается, если покупатель не имел возможности использовать купленный товар по обстоятельствам, зависящим от продавца (в том числе из-за обнаруженных в нем недостатков).
    
    Правило, предусмотренное абз. 1 п.2 коммент. ст., является императивным и по сравнению с абз. 2 п.2 носит более общий характер. Оно применяется в большинстве случаев, когда покупатель не имел возможности пользоваться товаром по причинам, зависящим от продавца (напр., если товар был передан без необходимых сопутствующих документов). Если же товар не мог использоваться вследствие обнаруженных в нем недостатков, приостановление гарантийного срока регулируется абз. 2 п.2 коммент. ст. Эта норма в отличие от предыдущей является диспозитивной и требует обязательного уведомления продавца об обнаружении недостатков товара. Столь тонкое разграничение оснований приостановления гарантийного срока вызывает все же известные сомнения в необходимости такой детализации.
    
    3. Гарантийный срок на комплектующие изделия, как правило, считается равным гарантийному сроку на основное изделие и начинает течь одновременно с ним. Если комплектующие изделия изнашиваются быстрее основного товара, применение диспозитивной нормы п.3 коммент. ст. означает, что продавец обязан либо передать вместе с товаром запас комплектующих (рассчитанный на весь срок гарантийной эксплуатации товара), либо периодически заменять их за свой счет.
    
    Расходные материалы, т. е. потребляемые вещи, используемые в процессе эксплуатации непотребляемого товара, к категории комплектующих не относятся. Следовательно, положения п.3 коммент. ст. на них не распространяются.
    
    4. Правило п.4 коммент. ст. может вступать в противоречие с п.3, если, напр., дефектное комплектующее изделие заменено новым незадолго до окончания гарантийного срока на основное изделие. В этом случае течение гарантийного срока на новое комплектующее будет продолжаться и после того, как действие гарантии на сам товар уже прекратится, что формально противоречит п.3 данной ст. Однако п.4 выступает по отношению к п.3 коммент. ст. в качестве lex specialis, что предопределяет его более высокую юридическую силу.
    
    

Комментарий к статье 472. Срок годности товара

    
    1. Со временем качество проданного товара может ухудшиться настолько, что использование товара станет небезопасным для жизни, здоровья или имущества покупателя. Определение момента, с которого товар начинает представлять угрозу для покупателя, производится с помощью сроков годности товара. Срок годности - это установленный в соответствии с нормативным актом период времени, по истечении которого потребляемый товар считается непригодным для использования по назначению и не может быть реализован.
    
    Срок годности товара часто неоправданно смешивают со сроком его службы, в то время как различия между ними существенны. Так, в соответствии с Законом о защите прав потребителей срок службы устанавливается в отношении непотребляемых товаров длительного пользования, тогда как срок годности - на товары потребляемые и, как правило, быстро портящиеся (продукты питания, парфюмерию, медикаменты и т.п. ).
    
    Срок службы устанавливается изготовителем товара самостоятельно, даже в тех случаях когда его определение является обязанностью изготовителя (п.2 ст.5 Закона о защите прав потребителей). Срок годности определяется либо нормативным актом (напр., стандартом), либо на его основе - изготовителем товара. В первом случае он не может быть изменен ни изготовителем, ни сторонами договора купли-продажи. Во втором случае изготовитель, видимо, вправе продлить срок годности товара, если обнаружилось, что товар сохраняет свои потребительские свойства и не представляет опасности для покупателя в течение более длительного периода времени, чем предполагалось изначально.
    
    В пределах срока годности товара продавец или изготовитель отвечают за любые его недостатки (с учетом положений ст.475 и 476 ГК), тогда как их ответственность в пределах срока службы (но после истечения гарантийного срока) ограничена существенными недостатками, возникшими по их вине (п.1 ст.5 Закона о защите прав потребителей).
    
    Таким образом, срок службы товара можно определить как установленный изготовителем непотребляемого товара период, в течение которого потребителю обеспечена возможность безопасного использования товара по назначению.
    
    2. Правило, установленное п.2 коммент. ст., приобретает особое значение в потребительских договорах с участием граждан, поскольку продажа товара по истечении установленного срока годности прямо запрещена п.5 ст.5 Закона о защите прав потребителей. Перечень товаров, которые по истечении срока годности считаются непригодными для использования по назначению, определен постановлением Правительства РФ "Об утверждении перечня товаров длительного пользования, в том числе комплектующих изделий (деталей, узлов, агрегатов), которые по истечении определенного периода могут представлять опасность для жизни, здоровья потребителя, причинять вред его имуществу или окружающей среде и на которые изготовитель обязан устанавливать срок службы, и перечня товаров, которые по истечении срока годности считаются непригодными для использования по назначению" от 16 июня 1997 г. N 720 (СЗ РФ. 1997. N 25. Ст.2942).
    

Комментарий к статье 473. Исчисление срока годности товара

    
    1. Срок годности товара всегда определяется единицами времени (периодом или определенной датой) и начинает течь со дня изготовления товара. В отличие от него срок службы товара (см. коммент. к ст.472) может исчисляться и другими единицами измерения (напр., километрами пробега при определении срока службы автомашины) и начинает течь со дня продажи товара потребителю и лишь при невозможности установить его - со дня изготовления товара (п.2 ст.19 Закона о защите прав потребителей).
    
    2. Способы определения срока годности могут быть различными. Так, на товаре может быть указана дата его изготовления и собственно срок годности (хранения, использования и т.п. ). Также возможно и простое указание даты, определяющей предельный срок реализации товара. Выбор того или иного способа определения срока годности зависит от изготовителя товара. Информация о конкретных причинах, по которым товар станет непригодным для использования по истечении срока годности, не имеет существенного значения и может не сообщаться покупателю.
    
    

Комментарий к статье 474. Проверка качества товара  

    1. Решение вопроса о соответствии качества продаваемых товаров условиям договора далеко не всегда очевидно, а в ряде случаев даже требует проведения специальной проверки. Однако ГК не предусматривает общей обязанности покупателя или продавца по проверке качества (исключение составляют договоры поставки и контрактации - п.2 ст.513 и п.2 ст.535 ГК). Ее могут установить сами стороны в договоре, она может также вытекать из обязательных требований государственных стандартов или специальных нормативных актов, регулирующих отдельные виды купли-продажи (см., напр., пп.47, 50, 54, 56, 60 Правил продажи отдельных видов товаров).
    
    2. Установленные договором купли-продажи способы определения качества товара обусловливают и соответствующие методы его проверки. ГК не предусматривает конкретных методов контроля качества, да это и невозможно, поскольку с развитием техники они постоянно совершенствуются. Если порядок проверки качества не установлен ни нормативными актами (включая стандарты), ни договором, то проверка товара производится в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно применяемыми правилами.
    
    Следует особо отметить, что обычаи и деловые обыкновения могут определять лишь порядок проверки качества товара, но не могут служить основанием проведения такой проверки, если это не предусмотрено соответствующим законом или договором.
    
    3. Пункт 3 коммент. ст. нуждается в распространительном толковании, поскольку покупатель может быть заинтересован не только в получении доказательств проведения проверки качества (подтверждающих лишь сам факт ее проведения). Во многих случаях покупателю желательно получить еще и документ, отражающий собственно результаты такой проверки (подробные данные анализа, осмотра товара и т.п. ). В случаях когда проверка качества товара является обязательной для продавца в силу закона или договора купли-продажи, покупатель вправе требовать от него предоставления всего комплекта документов, отражающих ее результаты.
    
    4. Независимо от основания проведения проверки качества товара и продавец, и покупатель должны осуществлять проверку на одних и тех же условиях (относительно порядка, методов проверки и т.п. ).
    
    

Комментарий к статье 475. Последствия передачи товара ненадлежащего качества

    1. Продавец отвечает лишь за такие недостатки товара, которые не были оговорены при заключении договора. Традиционное для отечественной доктрины подразделение недостатков товара на явные и скрытые, в принципе, не сказывается на последствиях передачи покупателю товара ненадлежащего качества.
    
    Коммент. ст. впервые вводит в цивилистический оборот подразделение недостатков товара на, условно говоря, "существенные" и "обычные" (несущественные). При этом под существенными недостатками понимаются такие дефекты, которые нельзя устранить вообще или без несоразмерных расходов или затрат времени, либо проявляющиеся неоднократно или вновь после их устранения и другие, подобные им недостатки. Все остальные недостатки товара считаются обычными. Последствия их обнаружения в товаре различны.
    
    Обнаружение в проданной вещи обычных (несущественных) недостатков не дает права покупателю на расторжение договора, так же как и на замену товара. Возможности покупателя в этом случае ограничены правом требовать соразмерного уменьшения покупной цены, либо безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок, либо возмещения собственных расходов на устранение недостатков товара.
    
    Покупатель вправе по своему усмотрению выбрать одно из требований, предусмотренных п.1 коммент. ст., и предъявить его продавцу. Случаи, когда возможность такого выбора для покупателя ограничена или вообще отсутствует, предусмотрены пп.3 и 5 коммент. ст.
    
    2. При обнаружении в товаре существенных недостатков покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной цены либо потребовать замены дефектного товара товаром, соответствующим договору. Вместо этого покупатель, конечно, вправе воспользоваться и теми возможностями, которые предусмотрены п.1 коммент. ст. Таким образом, существенное нарушение продавцом требований к качеству товара предоставляет покупателю гораздо более широкие права, чем в случае обычного (несущественного) нарушения.
    
    3. Особый характер товара или само существо обязательства могут препятствовать предъявлению покупателем ряда требований, предусмотренных пп.1 и 2 коммент. ст. Так, право требовать замены вещи ненадлежащего качества отпадает, если это - индивидуально-определенная вещь. Требование об устранении недостатков товара не может быть заявлено, если вещь в силу своих особых свойств не подлежит ремонту или восстановлению (напр., поврежденная интегральная микросхема).
    
    4. Если предметом договора купли-продажи является комплект товаров (см. коммент. к ст.479 ГК), нарушение условия о качестве отдельных вещей, входящих в этот комплект, дает покупателю те же права, что и передача отдельных товаров ненадлежащего качества. При этом соответствующие требования покупателя могут заявляться лишь в отношении собственно недоброкачественных вещей, а не комплекта в целом.
    

    5. Правила, определяющие права покупателя в случае продажи ему товара ненадлежащего качества, предусмотренные коммент. ст., могут быть изменены специальными нормами ГК (см. ст.503 ГК) или другими законами (напр., ст.18 Закона о защите прав потребителей).
    
    Остается открытым вопрос о возможности изменения положений коммент. ст. в самом договоре купли-продажи, поскольку их содержание не позволяет однозначно судить об императивном или диспозитивном характере соответствующих правовых норм. И все же буквальное грамматическое толкование правил коммент. ст. свидетельствует, скорее, в пользу их императивного характера.
    
    

Комментарий к статье 476. Недостатки товара, за которые отвечает продавец

    1. По общему правилу продавец отвечает только за такие недостатки товара, которые возникли до момента его передачи покупателю либо по причинам, возникшим до этого момента. Но распределение между сторонами бремени доказывания этого факта зависит от наличия договорной гарантии качества на товар. В отсутствие такой гарантии качества (либо если срок ее действия истек) покупатель обязан доказывать, что недостатки возникли еще до момента передачи ему товара (или по причинам, возникшим до этого момента).
    
    2. Если на товар установлена договорная гарантия качества, покупатель освобождается от бремени доказывания причин возникновения недостатков товара. В этом случае вступает в силу презумпция, согласно которой продавец считается ответственным за все недостатки, обнаруженные в товаре в пределах гарантийного срока. Поэтому для освобождения от ответственности продавец вынужден доказывать, что недостатки товара возникли после его передачи покупателю (вследствие нарушения покупателем правил использования или хранения товара, действий третьих лиц либо непреодолимой силы).
    
    По смыслу п.2 коммент. ст. в пределах срока действия договорной гарантии качества на товар продавец отвечает и за случайно возникшие недостатки товара (т.е. без вины). Это правило действует и в тех случаях, когда продавцом по договору выступает гражданин или некоммерческая организация, ответственность которых обычно строится на началах вины.
    
    

Комментарий к статье 477. Сроки обнаружения недостатков переданного товара

    1. Чем больше проходит времени между моментами передачи товара покупателю и предъявления им продавцу требований, связанных с недостатками товара, тем сложнее суду выяснить действительные обстоятельства дела. Кроме того, длительный срок использования товара до предъявления претензий по его качеству порождает известные сомнения в том, что недостатки товара возникли еще до его передачи покупателю. Во избежание подобных затруднений коммент. ст. устанавливает предельные сроки обнаружения недостатков проданного товара. Их значение состоит в том, что претензии покупателя к качеству товаров могут быть предъявлены и, при соответствующих условиях, подлежат удовлетворению, только если недостатки товаров были обнаружены в течение сроков, предусмотренных коммент. ст.
    
    Обнаружение недостатков товара и предъявление соответствующих требований продавцу - процедуры не тождественные и, естественно, не совпадающие во времени. Коммент. ст. определяет лишь предельные сроки обнаружения недостатков товара, но ничего не говорит о сроках предъявления претензий продавцу. Можно полагать, что покупатель вправе предъявить продавцу требования в связи с недостатками проданного товара в пределах разумного срока с момента обнаружения недостатков товара (п.2 ст.314 ГК). Возможность применения правила о разумном сроке исполнения обязательства в данном случае обусловлена тем, что на покупателе лежит обязанность по извещению продавца о ненадлежащем исполнении последним договора купли-продажи (см. коммент. к ст.483 ГК).
    
    2. Как правило, по товарам, на которые не установлен гарантийный срок или срок годности, претензии по качеству могут быть заявлены, если недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок (не превышающий, однако, двух лет), который начинает течь со дня передачи товара покупателю.
    
    В ряде случаев товар считается переданным покупателю с момента его сдачи первому перевозчику или организации связи для дальнейшей доставки покупателю (см. коммент. к ст.458, 459). Однако до момента фактического вручения товара покупатель не в состоянии ни тщательно осмотреть его, ни, тем более, начать его эксплуатацию (которая также могла бы выявить недостатки товара). Поэтому п.2 коммент. ст. предусматривает специальное правило для определения начального момента течения срока обнаружения недостатков товара, подлежащего перевозке или отправке по почте.
    
    3. По товарам, на которые предоставлена договорная гарантия качества, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками, если они были обнаружены в пределах договорного гарантийного срока.
    

    Специальные правила, ориентированные на защиту покупателя, установлены п.3 коммент. ст. в отношении недостатков комплектующих изделий. Смысл их в том, что в случае когда на основное изделие и его комплектующие установлены гарантийные сроки разной продолжительности, покупатель вправе заявить требования, связанные с недостатками комплектующих, в течение наибольшего по своей продолжительности срока (независимо от того, установлен ли он на основное изделие или комплектующее).
    
    4. Если в отношении товара установлен срок годности, требования покупателя по качеству товара могут предъявляться при обнаружении недостатков в течение срока годности. Никакой коллизии правил, предусмотренных пп.3 и 4 коммент. ст., не происходит, поскольку сроки годности могут устанавливаться лишь на потребляемые товары, а гарантийные сроки - только на непотребляемые.
    
    5. Истечение договорного гарантийного срока продолжительностью менее двух лет само по себе не лишает покупателя права на предъявление к продавцу претензии. Такое требование может быть удовлетворено, если недостатки товара обнаружены в пределах двухлетнего срока со дня передачи товара покупателю (хотя бы и по окончании срока гарантии), но возникли до передачи ему товара или по причинам, имевшим место до этого момента. Последнее обстоятельство должно быть доказано покупателем, что соответствует общему правилу о распределении бремени доказывания между сторонами (см. коммент. к ст.476 ГК).
    
    

Комментарий к статье 478. Комплектность товара

    1. Комплектность товара - это наличие в нем всех необходимых составных частей (комплектующих - агрегатов, узлов, деталей и т.п.). Комплектный товар представляет собой совокупность многих вещей, характеризуемых общностью их функционального назначения. Так, комплектность компьютера обычно предполагает наличие системного блока, монитора, клавиатуры и т.п.
    
    В отличие от принадлежностей все составляющие комплектный товар вещи необходимы для непосредственного использования товара по назначению и обычно конструктивно связаны друг с другом. В отличие от ассортимента, который предполагает разбивку товаров по видам внутри одного рода, комплектность - это наличие разнородных вещей, используемых сообща, в качестве составных частей, элементов единого целого.
    
    2. Условие о комплектности товара, как правило, определяется сторонами путем ссылок на соответствующие нормативно-технические документы (национальные стандарты, технические условия и др.), реже - перечислением всех составных элементов товара. Если комплектность товара не установлена в договоре тем или другим способом, она определяется обычаями делового оборота или обычно предъявляемыми требованиями.
    
    

Комментарий к статье 479. Комплект товаров

    1. В отличие от комплектности товаров комплект - это достаточно произвольное и обусловленное ситуативными требованиями сторон объединение в одну группу разнородных товаров, функционально и конструктивно не связанных друг с другом. Типичный пример комплекта товаров - набор продуктов, приобретаемых в магазине, который может включать самые разные сочетания товаров. Условие о комплекте товаров определяется самими сторонами договора по их усмотрению, поскольку никакими нормативными актами невозможно предусмотреть обязательных требований к составу комплекта. Понуждение покупателя к приобретению товаров в комплекте, определенном продавцом, недопустимо (п.2 ст.16 Закона о защите прав потребителей).
    
    2. Основным требованием, предъявляемым к передаче комплекта, является одновременность вручения всех вещей, входящих в него.
    
    В отличие от норм об ассортименте или комплектности коммент. ст. не содержит диспозитивных правил, позволяющих решить судьбу договора купли-продажи, в котором не определен состав продаваемого комплекта товаров. Поскольку объективных критериев определения содержания комплекта товаров не существует, пробел в волеизъявлении сторон не может быть восполнен в данном случае с помощью диспозитивных норм. Следовательно, если стороны не согласовали состав комплекта товаров, тогда как из содержания договора вытекает обязанность передачи такого комплекта, соответствующая сделка должна считаться незаключенной.
    
    3. Возможность отступления от общего правила об одновременной передаче всех товаров, входящих в комплект, может вытекать как из договора купли-продажи, так и из существа самого обязательства. Однако само по себе отсутствие у продавца части товаров, входящих в согласованный договором комплект, не освобождает его от обязанности одновременной передачи товаров (поскольку не относится к существу обязательства).
    
    

Комментарий к статье 480. Последствия передачи некомплектного товара

    1. Последствия передачи товара с нарушением его комплектности определяются пп.1 и 2 коммент. ст. Так, покупатель некомплектного товара вправе потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены или доукомплектования товара в разумный срок.
    
    2. Если требование о доукомплектовании товара в разумный срок не выполнено, покупатель приобретает дополнительные права: потребовать замены некомплектного товара либо отказаться от исполнения договора и потребовать возврата покупной цены. Помимо этого, покупатель вправе взыскать с продавца причиненные нарушением договора убытки.
    
    3. Пункт 3 коммент. ст. приравнивает последствия нарушения условия о комплекте товаров к нарушению условия о его комплектности, что представляется неоправданным. Ведь разнородные вещи, входящие в комплект, не связаны друг с другом функционально или конструктивно. Нарушение условия о комплекте (т. е. передача не всех товаров, входящих в комплект) обычно не мешает покупателю пользоваться уже переданными товарами, поскольку их качество не страдает от такого нарушения.
    
    На практике для покупателя оказывается удобнее приобретать товары не в комплекте, а порознь, т. е. заключая несколько самостоятельных договоров купли-продажи. Тогда неисполнение продавцом одного из договоров (напр., просрочка передачи товара) сразу же даст покупателю права, предусмотренные пп.1 и 2 ст.463 ГК. Если же все товары приобретаются по одному договору купли-продажи в комплекте, задержка передачи одного из товаров приведет к тому, что покупателю придется ожидать доукомплектования товаров продавцом в течение разумного срока. И только после истечения этого разумного срока покупатель приобретет право отказаться от исполнения договора (п.2 ст.480).
    
    

Комментарий к статье 481. Тара и упаковка

    1. По общему правилу продавец обязан передать покупателю товар в таре и (или) упаковке. Эта обязанность не распространяется на продажу товаров, которые по своему характеру не требуют затаривания или упаковки.
    
    Упаковка и тара служат целям защиты товаров от воздействия окружающей среды (а иногда и защиты самой окружающей среды от вредных свойств товара) и облегчения их оборота (продажи, перевозки, хранения).
    
    2. Обязанность по затариванию или упаковке товара может устанавливаться как соглашением сторон договора купли-продажи, так и в силу обязательных предписаний законодательства (см., напр., п.23 Правил продажи отдельных видов товаров). Конкретные способы упаковки (затаривания) товаров определяются либо нормативным актом, который предусматривает обязательность упаковки (затаривания), либо самим договором купли-продажи. Если же они не установлены ни законом, ни договором, товар должен быть упакован (затарен) обычным для него способом, а если и таковой отсутствует, то способом, обеспечивающим сохранность товара при обычных условиях его хранения и транспортирования.
    
    3. Продавец-предприниматель не вправе отступать от обязательных требований к таре и (или) упаковке, если таковые предусмотрены в установленном законом порядке.
    
    

Комментарий к статье 482. Последствия передачи товара без тары и (или) упаковки
либо в ненадлежащей таре и (или) упаковке

    1. Условие об упаковке и (или) затаривании товара может быть нарушено продавцом как в результате неприменения упаковки (тары) вообще, когда это необходимо в соответствии с договором или нормативным актом, так и в результате использования ненадлежащей упаковки (поврежденной, применяемой для других товаров, не обеспечивающей сохранности товара и т.п. ). При таких нарушениях покупатель вправе требовать от продавца соответственно: а) упаковки (затаривания) товара либо б) замены ненадлежащей упаковки (тары).
    
    2. Вместо предъявления продавцу указанных требований покупатель может воспользоваться правами, предусмотренными ст.475 ГК. Таким образом, законодатель фактически приравнял условие об упаковке (таре) к условиям о качестве товара. При этом остается открытым вопрос, является ли нарушение условия об упаковке (таре) существенным или нет. Наиболее обоснованно мнение о том, что нарушение условия об упаковке (таре) обычно не относится к существенным по смыслу ст.475 ГК, а потому не дает покупателю права требовать расторжения договора купли-продажи (см.: Комментарий к ГК РФ, части второй (постатейный) / Под ред. О. Н. Садикова. С. 39-40).
    
    

Комментарий к статье 483.  Извещение продавца о ненадлежащем исполнении договора купли-продажи

    1. Коммент. ст. впервые вводит в наше законодательство норму, устанавливающую обязанность покупателя информировать продавца о нарушениях им определенных условий договора. К их числу относятся условия о количестве, ассортименте, комплектности, качестве, таре и упаковке.
    
    Срок направления соответствующего извещения может определяться законом (подзаконным актом) или самим договором купли-продажи. Если такой срок не установлен, покупатель должен направить извещение в разумный срок после того, как нарушение должно было быть обнаружено исходя из характера и назначения товара.
    
    2. Специфика обязанности покупателя по извещению продавца в том, что ее неисполнение может существенно ограничить права покупателя (или даже лишить некоторых прав), вытекающие из нарушения продавцом условий договора купли-продажи. Так, требования о передаче недостающего количества товара, замене недоброкачественного товара, об устранении его недостатков, о доукомплектовании или замене некомплектного товара, об упаковке (затаривании) или замене ненадлежащей упаковки (тары) могут быть осуществлены покупателем в полном объеме лишь при условии извещения продавца о соответствующих нарушениях им договора. В противном случае продавец может полностью или частично отказаться от удовлетворения требований покупателя, доказав, что отсутствие у него сведений о нарушении договора повлекло невозможность устранить эти нарушения (или связано с дополнительными чрезмерными расходами).
    
    3. Вопрос о характере и содержании извещений продавца коммент. ст. оставляет открытым. Можно полагать, что извещение продавца о ненадлежащем исполнении договора купли-продажи должно содержать формальное требование покупателя об устранении нарушений договора избранным покупателем способом, а не ограничиваться одним лишь информированием продавца о допущенном им нарушении. В противном случае обязанность покупателя, предусмотренная п.1 коммент. ст., не должна считаться надлежаще исполненной.
    
    Таким образом, покупатель, имеющий право потребовать от продавца устранения допущенных нарушений, обязан предъявить последнему соответствующее требование в срок, определенный п.1 коммент. ст. В этом контексте возложение на покупателя обязанности по извещению продавца можно рассматривать как особый способ минимизации размера убытков, причиненных кредитору-покупателю, ненадлежащим исполнением договора должником-продавцом (ст.404 ГК).
    
    

Комментарий к статье 484. Обязанность покупателя принять товар

    1. Покупатель обязан принять товар, предложенный продавцом. Отказ от принятия товара возможен, только если в соответствии с условиями договора или законом покупатель вправе требовать замены товара или отказаться от исполнения договора. ГК, в частности, предоставляет покупателю такое право в случаях, предусмотренных п.1 ст.460, абз. 2 ст.464, п.1 ст.466, пп.1 и 2 ст.468, п.2 ст.475 и п.2 ст.480.
    
    2. Принятие товара предполагает, во-первых, совершение покупателем действий, которые необходимы с его стороны для обеспечения передачи и получения товара. Так, покупатель должен получить соответствующие разрешения (лицензии) на владение товаром, ограниченным в обороте. В отношении товара, подлежащего перевозке, покупатель обязан сообщить продавцу отгрузочные реквизиты (если доставка товара является обязанностью продавца) либо самостоятельно заключить договор перевозки (если товар продан без обязательства доставки продавцом). Во-вторых, покупатель обязан совершить фактические действия по принятию предложенного ему товара, напр., выгрузить его с транспортного средства, поместить товар на склад, произвести его проверку, принять документы на товар и т. д.
    
    Конкретное содержание обязанности по принятию товара обычно определяется самим договором купли-продажи, реже - специальными нормативными актами. В отсутствие таких условий действуют обычно предъявляемые требования, деловые обыкновения.
    
    3. Нарушение покупателем условия о принятии товара дает продавцу право потребовать от покупателя принять товар либо расторгнуть договор. И в том, и в другом случае продавец управомочен на взыскание с покупателя убытков. Возможность понуждения покупателя к исполнению обязательства в натуре, т. е. к принудительному принятию товара, урегулирована ст.396 ГК. Так, если покупатель принял некоторые (часть) из предложенных ему товаров, его можно понудить принять и остальные. В случае полного отказа от принятия всех товаров продавец может рассчитывать лишь на взыскание с покупателя убытков.
    
    

Комментарий к статье 485. Цена товара

    1. Покупатель обязан оплатить купленный товар путем передачи продавцу покупной цены - определенной денежной суммы. Уплата части или всей покупной цены не деньгами, а товарами превращает договор купли-продажи в мену (см. коммент. к ст.568 ГК). Если в качестве покупной цены фигурирует выполнение работ, оказание услуг продавцу или иное встречное предоставление (за исключением денег или товаров) - налицо смешанный договор (п.3 ст.421 ГК).
    
    2. По смыслу п.1 коммент. ст. цена договора купли-продажи не является его существенным условием. При невозможности определить цену исходя из условий договора товары должны быть оплачены по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары (п.3 ст.424 ГК). Однако в тех случаях когда цена не может быть определена с помощью указанного правила (напр., в отношении уникальных произведений искусства), она должна, по мнению некоторых авторов, считаться существенным условием договора купли-продажи (см.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) / Под ред. О. Н. Садикова. С. 7). Высшие судебные инстанции РФ идут еще дальше, полагая, что договор купли-продажи должен считаться незаключенным во всех случаях, когда стороны, не указав цену в договоре, впоследствии не смогли достичь соглашения о ее размере (п.54 постановления Пленумов ВС и ВАС РФ N 6/8). С последним мнением трудно согласиться, поскольку оно явно выходит за рамки действительного смысла п.3 ст.424 ГК.
    
    3. Обязанность по оплате товара распадается на две составные части. Во-первых, покупатель обязан совершить за свой счет подготовительные действия, необходимые для осуществления платежа (напр., открыть банковский счет, сообщить продавцу свои банковские реквизиты при расчетах по инкассо, открыть аккредитив). Во-вторых, покупатель должен произвести собственно платеж покупной цены. Способ платежа, как правило, устанавливается договором купли-продажи в соответствии с обязательными предписаниями закона. В отношениях между предпринимателями платеж покупной цены обычно производится в безналичной форме, в том числе путем направления обслуживающему банку поручения о переводе денежных средств. Однако обязанность покупателя по оплате товара будет считаться исполненной лишь с момента фактического получения продавцом (зачисления на его счет) необходимой денежной суммы.
    
    4. Цена на товары, продаваемые по весу, может устанавливаться как в расчете на чистый вес товара (нетто), так и на его вес с упаковкой и (или) тарой (брутто). Если в договоре не установлен конкретный способ определения цены такого товара, в расчет принимается цена по весу нетто.
    

    5. Цена, установленная договором купли-продажи, не всегда остается неизменной. Наряду с твердыми ценами в хозяйственной практике применяются также подвижные и скользящие цены. Подвижная (или условно-твердая) цена фиксируется в договоре и может быть пересмотрена лишь в случаях значительного отклонения цены договора от средних рыночных цен на товар в момент исполнения договора. Скользящие цены обычно устанавливаются на сложные промышленные товары с длительным сроком изготовления. В этом случае в договоре фиксируется лишь базисная цена на момент заключения договора и предусматривается порядок ее пересмотра в зависимости от изменения ряда финансовых показателей (накладных расходов и других затрат, амортизационных отчислений, налогов и т.п. ) к моменту исполнения договора. Способ определения скользящей цены, если он не урегулирован законом или договором купли-продажи, предусмотрен п.3 коммент. ст.
    
    

Комментарий к статье 486. Оплата товара

    1. Оплата товара должна производиться непосредственно до или после передачи его покупателю (либо одновременно с передачей), если иное не предусмотрено законодательством, договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства. Другими словами, товары должны быть оплачены в минимально возможный срок, в течение которого при сопоставимых обстоятельствах такая оплата может быть произведена. Отказ законодателя от использования здесь правила о разумном сроке (ст.314 ГК) вызван стремлением обеспечить встречный характер исполнения обязательств из договора купли-продажи.
    
    2. По общему правилу платеж за товары должен совершаться в полном объеме единовременно. Однако договором купли-продажи покупателю может быть предоставлена рассрочка платежа.
    
    3. Последствия неоплаты товаров, предусмотренные пп.3-5 коммент. ст., различаются в зависимости от того, передан ли покупателю товар полностью (принят им) или нет. Если покупатель принял все количество товара, предусмотренное договором, но не оплатил его, продавец вправе требовать оплаты товара и, сверх того, уплаты процентов на просроченную сумму платежа (ст.395 ГК).
    
    Если договор предусматривает взыскание неустойки (пени) за просрочку платежа, то одновременное взыскание такой неустойки и процентов за пользование чужими денежными средствами недопустимо. Право выбора одной из этих мер гражданско-правовой ответственности принадлежит продавцу (см. п.6 постановления Пленумов ВС и ВАС РФ N 13/14). Однако судебная практика не всегда последовательна в решении этого вопроса.
    
    4. Пункт 4 коммент. ст. предусматривает право продавца требовать оплаты товара и тогда, когда покупатель вообще отказался его принять. Но в этом случае продавец не может понудить покупателя принять товар, следовательно, не возникнет и обязанность его оплаты. Значит, продавец здесь может требовать лишь расторжения договора и возмещения ему убытков.
    
    5. Если договор купли-продажи предусматривает существование между сторонами длящихся отношений (напр., при периодической поставке товаров), продавец вправе задержать передачу покупателю очередных товаров до полной оплаты предыдущих. Разумеется, продавец обязан сообщить покупателю о приостановлении передачи ему товаров, поскольку цель такого действия - побудить покупателя исполнить просроченную обязанность по оплате товара.
    
    

Комментарий к статье 487. Предварительная оплата товара

    1. Предварительная оплата товара (полная или частичная) производится до его передачи покупателю в срок, предусмотренный договором, а при отсутствии такового - в разумный срок, определяемый в соответствии со ст.314 ГК.
    
    В случае предварительной оплаты товара происходит предоставление покупателем коммерческого кредита продавцу (ст.823 ГК). Такое коммерческое кредитование, вообще говоря, имеет место во всех случаях, когда моменты встречного исполнения обязательств (одно из которых является денежным) не совпадают: как при предварительной оплате товара, так и при его продаже в кредит. Договорное условие о коммерческом кредите не требует самостоятельного правового оформления и регулируется, помимо правил коммент. ст., положениями гл.42 ГК.
    
    2. Нарушение условия о предварительной оплате дает продавцу право приостановить передачу товаров либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков (п.2 ст.328 ГК). Если же аванс выплачен не полностью, продавец может приостановить или вовсе отказаться от передачи неоплаченной части товаров.
    
    3. Права покупателя, не получившего предварительно оплаченных товаров, определены пп.3 и 4 коммент. ст. Это возможность требовать передачи оплаченного товара или возврата суммы аванса. И то, и другое требования могут сопровождаться взысканием с продавца убытков.
    
    4. В соответствии с диспозитивным правилом п.4 коммент. ст. продавец, не передавший покупателю предварительно оплаченный им товар, обязан уплатить покупателю проценты за пользование чужими денежными средствами (ст.395 ГК).
    
    Строго говоря, основанием применения последствий, предусмотренных ст.395 ГК, в данном случае является неисполнение не денежного, а "товарного" обязательства. Поэтому взыскиваться в пользу покупателя здесь будут не собственно "проценты за пользование чужими денежными средствами", а, скорее, законная неустойка в размере, определяемом по правилам ст.395 ГК. Ссылка на эту статью является лишь юридико-техническим приемом, использованным в целях нормативной экономии (подр. об этом см.: Витрянский В. В. Проценты за пользование чужими денежными средствами // Хозяйство и право. 1998. N 12. С. 28).
    
    Момент, с которого начинается начисление указанной неустойки, определяется либо датой, когда должна была состояться передача товара покупателю, либо датой получения продавцом аванса (если последнее предусмотрено договором). Момент, с которого начисление неустойки прекращается, определен либо датой передачи товара покупателю, либо днем возврата ему аванса (в зависимости от того, что произошло раньше).
    

Комментарий к статье 488. Оплата товара, проданного в кредит

    1. Условие о продаже товара в кредит означает предоставление покупателю отсрочки платежа после передачи ему товара. По общему правилу оплата товара, проданного в кредит, должна производиться единовременно в полном объеме, если только договор не предусматривает рассрочки платежа (см. коммент. к ст.489 ГК).
    
    Срок оплаты товара определяется аналогично нормам о предварительной оплате: в соответствии с договором либо на основании ст.314 ГК (в разумный срок). Поскольку продажа товара в кредит является частным случаем коммерческого кредитования (см. коммент. к ст.487 ГК), к ней должны применяться правила о договорах займа, в частности - о сроке возврата займа. Поэтому вполне оправдано мнение о том, что разумный срок оплаты товара, упоминаемый в ст.314 ГК, не может быть менее 30 дней (см.: Комментарий к ГК РФ, части второй (постатейный) / Под ред. О. Н. Садикова. С. 48).
    
    2. Обязанность покупателя по оплате товара является встречной по отношению к обязанности продавца передать товар. И если продавец не исполняет своих обязательств, покупатель вправе задержать исполнение (т. е. оплату товара) со своей стороны (ст.328 ГК). Вместо этого покупатель также может отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения убытков.
    
    3. Важной особенностью условия об оплате товара в кредит является то, что его нарушение дает продавцу право требовать возврата неоплаченного товара (наряду с общим правом требования оплаты).
    
    При реализации этого требования иногда предлагается учитывать положения ст.491 ГК, характер товаров, проданных в кредит, и существо обязательства. В результате можно прийти к выводу, что продавец имеет право требовать возврата неоплаченных товаров только в случае, когда он сохранил на них право собственности в соответствии со ст.491 ГК (см.: Комментарий к ГК РФ, части второй (постатейный) / Под ред. О. Н. Садикова. С. 48). Но это мнение небесспорно. Ведь по общему правилу право собственности на товар, проданный в кредит, переходит к покупателю с момента передачи, что следует из формулировки абз. 1 ст.491 ГК. Именно для такого случая (общего правила) п.5 ст.488 и устанавливает условие об обременении проданного товара залогом в пользу продавца (залогодатель и залогодержатель не могут совпадать в одном лице), а п.3 той же статьи предоставляет право требовать возврата вещи.
    
    4. По общему правилу на просроченную сумму платежа начисляются проценты по ст.395 ГК. Несмотря на то что формулировки правил п.4 ст.487 и п.4 коммент. ст. о начислении процентов частично текстуально совпадают, правовая природа указанных процентов в этих случаях различна. При просрочке оплаты товара, проданного в кредит, проценты уплачиваются за неисполнение денежного обязательства, т. е. по основанию, прямо предусмотренному ст.395 ГК. Тогда как в случае задержки передачи предварительно оплаченного товара проценты играют роль обычной законной неустойки.
    

    Проценты начисляются либо с даты, когда товар должен был быть оплачен, либо со дня его передачи покупателю (если последнее предусмотрено договором). Начисление процентов прекращается в момент оплаты товара покупателем.
    
    5. Еще одна особенность продажи в кредит заключается в установлении в пользу продавца законного залога на товары, переданные покупателю, до момента их полной оплаты (п.5 ст.488). Диспозитивное условие о залоге является обычным условием продажи в кредит и не нуждается в специальном закреплении в договоре. В случае просрочки или отказа покупателя от оплаты товара продавец вправе обратить взыскание на предмет залога в порядке, предусмотренном ст.348-350 ГК.
    
    При наличии в договоре условия о сохранении права собственности на товары за продавцом (ст.491 ГК) законный залог в отношении таких товаров не возникает до тех пор, пока право собственности на товары не перейдет к покупателю (до момента их полной оплаты).
    
    

Комментарий к статье 489. Оплата товара в рассрочку

    1. Частным случаем продажи товара в кредит является договор купли-продажи с условием оплаты товара в рассрочку. При этом оплата товара также производится через какое-то время после его передачи покупателю (т. е. в кредит), но не единовременно, а по частям. Следовательно, если договор купли-продажи предусматривает обязанность покупателя полностью уплатить цену в несколько приемов до момента передачи товара, вместо коммент. ст. следует применять ст.487 ГК.
    
    К существенным условиям договора купли-продажи с условием оплаты товара в рассрочку относятся не только предмет, но и цена товара, порядок, сроки и размеры платежей.
    
    В тексте одного и того же договора возможно соединение условий о частичной предварительной оплате товара с частичной оплатой его в кредит с рассрочкой платежа. Такие соглашения одновременно регулируются и ст.487, и коммент. ст. ГК. При этом, если продавец получил сумму предварительной оплаты (которая составляет лишь часть цены) и, вопреки условиям договора, не передает покупателю товар (который должен быть окончательно оплачен позднее), возникает коллизия правил п.3 ст.487 и п.2 ст.488 ГК (к которой отсылает п.3 ст.489). В этом случае покупатель вправе по своему выбору либо потребовать возврата суммы предварительной оплаты, либо приостановить дальнейшие платежи, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
    
    2. Важная особенность договора купли-продажи с рассрочкой платежа состоит в том, что уплата покупателем в общей сложности более чем 50% цены товара значительно сужает права продавца при последующих задержках оплаты. Так, продавец по общему правилу уже не сможет требовать возврата неоплаченной части товара и расторжения договора.
    
    3. При продаже товара в кредит с рассрочкой платежа применяются общие для всех договоров продажи в кредит положения об уплате процентов за неисполнение денежных обязательств (п.4 ст.488 ГК), о законном залоге на товары (п.5 ст.488 ГК) и правила о порядке исполнения встречных обязательств (ст.328 ГК).
    
    

Комментарий к статье 490. Страхование товара

    1. Условие о страховании товара в договоре купли-продажи является случайным и будет иметь силу, только если в договоре определено, на какую из сторон возлагается обязанность по страхованию. Выбор стороны, на которую возлагается обязанность страхования товара, обычно зависит от того, как в договоре сформулированы условия о передаче товара покупателю (ст.458 ГК) и переходе рисков (ст.459 ГК). Чаще всего на практике эта обязанность возлагается на продавца.
    
    Содержание обязанности по страхованию (выбор страховщика, определение конкретного перечня страховых рисков и т.п. ) может определяться как самим договором купли-продажи, так и деловыми обыкновениями, существующими в той или иной области торговли.
    
    2. Нарушение условия о страховании обязанной стороной договора дает право другой стороне самостоятельно застраховать товар (с отнесением всех расходов на обязанную сторону) либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
    
    

Комментарий к статье 491. Сохранение права собственности за продавцом

    1. Договор купли-продажи может предусматривать сохранение за продавцом права собственности на товар до наступления каких-либо обстоятельств, указанных в договоре (чаще всего - до момента полной оплаты товаров). В этом случае покупатель не вправе отчуждать или иным образом распоряжаться полученным товаром до тех пор, пока к нему не перейдет право собственности. Впрочем, договором или законом на сей счет могут быть установлены иные правила. Кроме того, свойства (например, скоропортящегося товара) или назначение товара (напр., переданного покупателю на "реализацию") могут обусловливать право покупателя распорядиться им, несмотря на отсутствие у него права собственности.
    
    Чаще всего условие о сохранении права собственности на товар за продавцом используется в договорах продажи в кредит (в том числе с рассрочкой платежа). Здесь оно выступает дополнительной гарантией защиты интересов продавца (который во многих случаях имеет право требовать возврата ему товаров), поскольку любая сделка покупателя по отчуждению товара будет считаться ничтожной (ст.168 ГК).
    
    2. Обнаружить действительный смысл правила, предусмотренного абз. 2 коммент. ст., непросто: его формулировка неудачна. На самом деле содержание этой нормы таково: продавец, сохраняющий право собственности на товар, не вправе истребовать его от покупателя до тех пор, пока не пройдет срок, в течение которого товар мог быть оплачен покупателем или могли произойти другие события, в результате которых покупатель мог бы стать собственником товара. Другими словами, наличие у продавца права собственности на товар не дает ему права произвольно изымать товар у покупателя. Продавец обязан выждать определенное договором время, дав покупателю возможность совершить действия, необходимые для приобретения права собственности на товар.
    
    Упоминание о том, что в рассматриваемом случае "договором может быть предусмотрено иное", по-видимому, означает, что продавец может быть лишен права потребовать возврата ему товара, даже если покупатель так и не стал его собственником и не оплатил его. В этом случае у продавца остается единственная возможность: потребовать расторжения договора и взыскать с покупателя убытки. При этом, однако, остается неясным характер прав покупателя в отношении полученных товаров после расторжения договора.
    
    

§ 2. Розничная купля-продажа

Комментарий к статье 492. Договор розничной купли-продажи

    1. Договор розничной купли-продажи - самый распространенный вид купли-продажи, опосредующий отношения розничного торгового оборота. Это консенсуальный, возмездный и взаимный договор.
    
    Продавцом по договору розничной купли-продажи в большинстве случаев выступает предприниматель (индивидуальный или коллективный - коммерческая организация), осуществляющий продажу товаров в розницу в качестве основного вида своей деятельности. Таким образом, круг возможных продавцов по договору розничной купли-продажи оказывается уўже, чем в договоре поставки (поставщиком может быть любой предприниматель, не обязательно розничный торговец). Некоммерческие организации также могут участвовать в договоре розничной купли-продажи на стороне продавца, действуя в качестве предпринимателей ad hoc постольку, поскольку это допускается законодательством. Розничная торговля некоторыми видами товаров (например, подакцизными: алкоголем, табачными и ювелирными изделиями, бензином и легковыми автомобилями) может осуществляться только на основе лицензии.
    
    Покупателем по договору обычно выступает гражданин. Юридические лица могут приобретать товары в порядке розничной торговли лишь для их использования в целях, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности. В отношении коммерческих организаций действует презумпция о предпринимательском характере всех совершаемых ими сделок, что ограничивает возможность их участия в указанном договоре. Однако соглашение, по которому предприниматель приобретает у розничного торговца товар для использования в благотворительных целях, является куплей-продажей, а не поставкой. Приобретение товаров некоммерческими организациями также, по общему правилу, облекается в форму розничной купли-продажи, если товар покупается в розничной торговой сети.
    
    В отношении ряда товаров, ограниченных в обороте, законодательством установлены специальные требования к покупателям, которые должны обладать соответствующей правоспособностью (напр., при покупке оружия).
    
    Специфика розничной купли-продажи исключает возможность участия в этой сделке государства: ведь оно не является ни предпринимателем, ни потребителем. Мнение о том, что государство может непосредственно выступать покупателем в договоре розничной купли-продажи (см. Гражданское право: Учебник. В 2 т. / Отв. редактор Е. А. Суханов. М., 2002. Т. 2. Полутом 1. С. 228), по меньшей мере, спорно.
    
    2. Предметом договора розничной купли-продажи могут быть любые товары, т. е. движимые вещи, не изъятые из оборота, как определяемые родовыми признаками, так и индивидуально-определенные. Продаваться в порядке розничной торговли могут и существующие, и будущие вещи. Разумеется, последний случай нетипичен, поскольку большинство договоров розничной купли-продажи заключается и исполняется практически одновременно. Однако нормы ГК все же не препятствуют продаже будущих вещей (нередко в средствах массовой информации рекламируются товары, которые в данный момент еще не производятся).
    

    К числу вещей относятся, в частности, и деньги. Поэтому продажа гражданам иностранной валюты также охватывается розничной куплей-продажей, хотя соответствующие торговые заведения обычно называются обменными пунктами.
    
    Коммент. ст. характеризует предмет договора - товар - через определение целей его обычного использования, а не путем указания его специфических свойств. По этой причине большинство товаров может выступать предметом как розничной купли-продажи, так и поставки. Например, компьютер может быть предметом розничной купли-продажи, если его приобретает в магазине гражданин-потребитель. Он же будет предметом поставки, если его приобретет для своих нужд коммерческая организация. Если компьютер продает гражданин, это будет договор купли-продажи, регулируемый общими нормами § 1 гл.30 ГК.
    
    Таким образом, предметом договора розничной купли-продажи могут быть только вещи, используемые для личного, семейного, домашнего (т. е. бытового) или иного потребления, не связанного с предпринимательской деятельностью.
    
    3. В нормативных актах, регулирующих особенности розничного товарооборота в отдельных отраслях, купля-продажа подчас необоснованно смешивается в оказанием услуг, напр. услуг общественного питания (см. постановлением Правительства РФ от 15 августа 1997 г. N 1036 // СЗ РФ. 1997. N 34. Ст.3980). Причина этих недоразумений в том, что в экономике розничным товарооборотом считается совокупность всех сделок с условием наличной оплаты (в том числе договоров проката, бытового подряда, оказания услуг гражданам и т.п. ). Но в юридическом понимании услуга есть действие, результат (ценность) которого неотделим от самого действия и проявляется (потребляется) в процессе оказания услуги. Тогда как товар, являющийся предметом купли-продажи, всегда веществен и существует как таковой независимо от действий продавца по его передаче.
    
    4. Договор розничной купли-продажи является публичным. Статья 426 ГК характеризует одну из сторон публичного договора - продавца, подрядчика или исполнителя - как коммерческую организацию. Однако не подлежит сомнению, что правила о публичных договорах распространяются и на индивидуальных предпринимателей без образования юридического лица, и на некоммерческие организации, когда последние выступают в качестве предпринимателей ad hoc. Аналогичным образом и понятие потребителя, используемое ст.426 ГК, при распространительном толковании охватывает не только граждан, но вообще любых субъектов гражданского права, кроме государства. Таким образом, независимо от своего субъектного состава договор розничной купли-продажи всегда носит публичный характер.
    
    Договор розничной купли-продажи, как правило, относят к числу договоров присоединения (ст.428 ГК), поскольку большинство его условий обычно определяется продавцом в одностороннем порядке.
    

    5. В зависимости от личности покупателя следует различать два вида розничной купли-продажи: с участием юридических лиц и с участием граждан-потребителей. В первом случае обязательство из договора регулируется правилами § 2 гл.30 ГК, а при их недостаточности - общими положениями о купле-продаже (§ 1 гл.30 ГК). В последнем случае система источников правового регулирования гораздо сложнее.
    
    Основную роль в регулировании розничной купли-продажи с участием граждан-потребителей играют нормы § 2 гл.30 ГК. В части, не противоречащей им, действуют Закон о защите прав потребителей и ряд других специальных законов (напр., о сертификации продукции и услуг, о стандартизации и др.). Для продажи отдельных видов товаров подзаконными актами установлены особые правила (напр., постановлением Правительства РФ от 19 августа 1996 г. N 987 // СЗ РФ. 1996. N 35. Ст.4193; постановлением Правительства РФ от 21 июля 1997 г. N 918 // СЗ РФ. 1997. N 30. Ст.3657). Важную роль в толковании соответствующих правовых норм играют разъяснения Пленума ВС РФ, которыми, в частности, определяются сферы применения ГК и Закона о защите прав потребителей. Так, согласно пп.1 и 2 постановления Пленума ВС РФ N 7 сфера действия Закона о защите прав потребителей в области розничной торговли ограничена случаями, когда покупателем по договору выступает гражданин, приобретающий товары исключительно для личных (бытовых) нужд, а продавцом - предприниматель. При этом Закон действует: а) когда его применение предусмотрено нормами ГК, либо б) когда Закон, даже при отсутствии специальных отсылок на него, конкретизирует общие нормы ГК, либо в) если ГК не регулирует соответствующих отношений, либо г) Закон содержит иные правила, нежели ГК, когда это допускается ГК. Таким образом, в отношении потребительской розничной купли-продажи Закон о защите прав потребителей по отношению ГК выступает в роли lex specialis в той мере, в какой он не противоречит ГК.
    
    

Комментарий к статье 493. Форма договора розничной купли-продажи

    1. Договор розничной купли-продажи считается заключенным с момента выдачи продавцом покупателю документа, подтверждающего оплату товара (кассового, товарного чека и т.п. ). Однако по общему правилу гражданско-правовой договор считается заключенным в момент, когда между сторонами достигнуто соглашение по всем его существенным условиям (ст.432 ГК). Очевидно, что достижение соглашения между сторонами и оплата товара - это не одно и то же. Иногда оплата следует за соглашением сторон (товар отобран, а затем оплачен), иногда - предшествует ему. Последний случай имеет место, когда покупатель, определив для себя нужный товар, оплачивает его в кассу. В момент оплаты магазин (в лице кассира) может и не знать, какой товар и в каком количестве намерен приобрести покупатель, назвавший общую сумму покупки. Однако в силу указания ст.493 ГК договор розничной купли-продажи будет по общему правилу считаться заключенным именно с момента оплаты товара. Видимо, здесь мы сталкиваемся с юридической фикцией: оплата всегда понимается как состоявшееся соглашение сторон. Это законодательное решение небезупречно, но имеет и свои положительные стороны. Ведь момент оплаты товара всегда формально определен, что снимает возможные споры о том, был ли заключен договор или нет.
    
    2. Коммент. ст. связывает момент заключения договора с выдачей документа, подтверждающего оплату товара, а не с самой оплатой. Это правило не следует толковать буквально. Во-первых, отсутствие у покупателя указанного документа не лишает его возможности ссылаться на свидетельские показания в подтверждение заключения договора и его условий. Во-вторых, многие виды розничной купли-продажи (напр., торговля на рынках, с лотков, продажа газет) вообще не предусматривают выдачи кассовых чеков (см. Перечень отдельных категорий предприятий (в том числе физических лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, в случае осуществления ими торговых операций или оказания услуг), организаций и учреждений, которые в силу специфики своей деятельности либо особенностей местонахождения могут осуществлять денежные расчеты с населением без применения контрольно-кассовых машин, утв. постановлением Правительства РФ от 30 июля 1993 г. N 745 // Собрание актов РФ. 1993. N 32. Ст.3017). Таким образом, данную статью следует толковать в том смысле, что договор розничной купли-продажи считается заключенным с момента оплаты покупателем товара, которая часто сопровождается выдачей чека. Указанное правило носит диспозитивный характер и может быть изменено как законом, так и самим договором розничной купли-продажи.
    
    3. Согласно коммент. ст. договор розничной купли-продажи будет считаться заключенным в надлежащей форме с момента выдачи покупателю документа об оплате (чека). Следовательно, даже в тех случаях, когда договор должен заключаться в письменной форме, чек или иной документ об оплате способен заменить ее. Это еще одна фикция, которую использует законодатель в коммент. ст., поскольку ни кассовый чек, ни ценник на товары, ни другие письменные документы, содержащие информацию о товаре, нельзя рассматривать в качестве письменной формы сделки (ст.160 ГК).
    

    В литературе отстаивается и иное мнение, суть которого такова. Коль скоро оферта в договоре розничной купли-продажи в большинстве случаев является письменной, то и сам договор заключается в письменной форме. В подтверждение этого обычно ссылаются на то, что информация о продаваемом товаре подтверждается письменными документами, в том числе ценником (см. Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Кн. 2: Договоры о передаче имущества. М., 2000. С. 84). С этой точкой зрения нельзя согласиться. Ведь увидеть ценник на витрине и получить на руки письменную оферту - далеко не одно и то же. Согласно п.2 ст.434 ГК договор может заключаться в письменной форме либо путем составления одного письменного документа, либо путем обмена документами с помощью средств связи. Последнее предполагает фактическое получение акцептантом оригинала или копии документа-оферты (которую, в частности, можно предъявить в качестве доказательства в суде). Только тогда можно считать, что оферта была совершена в письменной форме. Если же акцептант не получает на руки экземпляра оферты, можно говорить лишь о заключении договора в устной форме, в том числе путем совершения конклюдентных действий.
    
    4. Понятие "надлежащая форма" сделки, содержащееся в коммент. ст., раскрывается в ст.159-161 ГК: в устной форме могут заключаться сделки, исполняемые в момент совершения (т. е. большинство договоров розничной купли-продажи), а также сделки между гражданами на сумму менее десяти МРОТ. Все остальные сделки должны облекаться в письменную форму, несоблюдение которой по общему правилу лишает продавца права ссылаться на свидетельские показания (п.1 ст.162 ГК). Покупатель же вправе ссылаться на свидетельские показания во всех случаях. Эта норма, не предусматривающая никаких исключений, чрезмерно жестка по отношению к продавцу. Ведь сторонами договора розничной купли-продажи могут быть и два юридических лица. Тогда вследствие несоблюдения обязательной письменной формы сделки их процессуальное положение окажется неравным.
    
    

Комментарий к статье 494. Публичная оферта товара

    1. Оферентом в договоре розничной купли-продажи, как правило, выступает продавец, а сама оферта в большинстве случаев является публичной. Однако ничто не препятствует и покупателю выступить с предложением заключить договор или принять предложение продавца, добавив в него ряд случайных условий (встречная оферта). Да и продавец в принципе может обратиться с офертой к конкретному лицу. Поэтому распространенное в литературе мнение о том, что договор розничной купли-продажи заключается только на основе публичной оферты, чересчур категорично (см. Комментарий к ГК РФ, части второй (постатейный) / Под ред. О. Н. Садикова. С. 54).
    
    Публичная оферта - это содержащее все существенные условия предложение о заключении договора, обращенное к неопределенному кругу лиц (к любому и каждому). Это понятие публичной оферты, содержащееся в ст.437 ГК, доктрина дополняет еще одним важным признаком. Публичной офертой может считаться только такое предложение о заключении договора, которое в каждый конкретный момент времени может быть акцептовано лишь одним лицом. Типичный пример публичной оферты - продажа товаров (газет, напитков) через автоматы. В случае публичной оферты покупатель может судить о ее существовании по фактическим обстоятельствам дела. Так, если автомат включен и снабжен товаром, значит, налицо оферта, которую покупатель может акцептовать. Если же товар закончился или у автомата образовалась очередь, то оферта временно снята и покупателю придется подождать ее возобновления. По этой причине п.1 ст.437 ГК по общему правилу рассматривает рекламу и иные предложения, адресованные неопределенному кругу лиц, лишь как приглашение делать оферты (вызов на оферту).
    
    2. Однако применительно к договору розничной купли-продажи законодатель отступает от указанного общего правила. Согласно п.1 коммент. ст. реклама, предложение товаров в каталогах, описаниях и другими способами, обращенными к неопределенному кругу лиц, признаются публичной офертой, если они содержат все существенные условия договора. Таким образом, в сфере розничной торговли публичной офертой считается и такое предложение о заключении договора, которое одновременно может быть акцептовано неопределенно большим числом лиц. Весьма вероятно, что на одну и ту же публичную оферту откликнется столько покупателей, что количество их акцептов (а следовательно, и заключенных договоров) превысит количество имеющегося у оферента товара. В этом случае оферент физически не сможет исполнить множество заключенных им сделок и неизбежно понесет потери, связанные с возмещением убытков покупателям.
    
    Как видим, подход законодателя к определению публичной оферты в розничной купле-продаже неудачен. Это тем более удивительно, что во всех остальных договорах Особенной части ГК публичная оферта какой-либо специфики не имеет. Поэтому, скажем, телевизионная реклама работ по восстановлению эмалевого покрытия ванны (договор бытового подряда) является лишь вызовом на оферту, тогда как реклама самой нитроэмали (розничная купля-продажа) - публичной офертой. Столь серьезные различия не обусловлены никакими особенностями розничной купли-продажи и потому неоправданны.
    

    3. Демонстрация товаров или предоставление сведений о них (описаний, каталогов, фотоснимков товаров и т.п. ) в месте продажи (на прилавках, в витринах) признается по общему правилу публичной офертой независимо от того, указаны ли цена и другие существенные условия договора (п.2 коммент. ст.). Здесь мы сталкиваемся с юридической фикцией: все существенные условия розничной купли-продажи считаются согласованными сторонами, если информация о товаре предоставлена покупателю в торговом зале. Необходимость этой фикции сомнительна. Ведь договор розничной купли-продажи, как правило, считается заключенным в момент оплаты товара. Как же покупатель может оплатить товар, т. е. заключить договор, не зная цены? Видимо, ему придется дополнительно справиться о цене покупки у продавца. Но тогда оферта продавца будет включать в себя и цену товара.
    
    Кроме того, если цену продаваемых товаров обычно легко можно установить, то другие существенные условия (например, срок и порядок оплаты товара в рассрочку) определить гораздо сложнее. Таким образом, правила п.2 коммент. ст. порождают значительную неопределенность во взаимоотношениях сторон договора розничной купли-продажи.
    
    

Комментарий к статье 495. Предоставление покупателю информации о товаре

    1. Коммент. ст. определяет содержание и последствия неисполнения так называемой информационной обязанности продавца. Эта обязанность существует еще до момента заключения соответствующего договора и вытекает из публичного характера розничной купли-продажи. Обязательство по информированию покупателя не является договорным, но к числу традиционно понимаемых внедоговорных обязательств оно также не относится. С точки зрения классификации юридических фактов оно возникает в силу "иных действий граждан и юридических лиц" (подп.8 п.1 ст.8 ГК) и условно может быть названо преддоговорным.
    
    Информация, предоставляемая покупателю, должна обладать необходимой полнотой и достоверностью, чтобы "обеспечить ему возможность компетентного выбора" товара (п.22 постановления Пленума ВС РФ N 7), и быть сообщена покупателю в наглядной и доступной форме на русском языке. Состав информации определяется п.2 ст.10 Закона о защите прав потребителей и обычно включает: обозначения стандартов, которым должны соответствовать товары; сведения об их основных потребительских свойствах; цену и условия приобретения товаров; гарантийный срок (если он установлен), а также срок службы или годности; правила пользования товарами; информацию о сертификации товаров и правилах их продажи. Кроме того, покупателю должна быть предоставлена информация о самом продавце и изготовителе товара (ст.9 Закона о защите прав потребителей).
    
    2. Корреспондирующее информационной обязанности продавца право покупателя возникает в момент, когда он выразил намерение приобрести тот или иной товар. При этом покупатель до заключения договора может осмотреть товар и (или) потребовать проверки его свойств или демонстрации использования, что также охватывается обязанностью продавца информировать покупателя о товаре.
    
    3. Неисполнение продавцом информационной обязанности п.3 коммент. ст. рассматривает как необоснованное уклонение от заключения договора розничной купли-продажи, что дает покупателю право требовать возмещения убытков. Если договор все-таки был заключен, несмотря на отсутствие у покупателя необходимой информации о товаре, он вправе в пределах разумного срока расторгнуть его и, возвратив купленный товар, взыскать с продавца убытки.
    
    4. По общему правилу продавец отвечает лишь за недостатки товара, возникшие до момента передачи товара покупателю либо, хотя и после передачи товара, но по причинам, возникшим до указанного момента (п.1 ст.476 ГК). Однако п.4 коммент. ст. предусматривает важное исключение из этого правила. Если продавец не предоставил покупателю необходимую информацию о товаре, в результате чего в нем после его передачи покупателю возникли недостатки (из-за неправильной эксплуатации, хранения товара и т.п. ), ответственность за них несет продавец. В этой ситуации покупатель вправе воспользоваться любой из возможностей, предусмотренных п.1 ст.503 ГК для случаев продажи товара ненадлежащего качества.
    

Комментарий к статье 496. Продажа товара с условием о его принятии покупателем в определенный срок

    1. Срок договора розничной купли-продажи определяется самими сторонами и является обычным условием договора. Существенный характер он приобретает лишь в договорах купли-продажи товара в кредит с рассрочкой платежа, а также в предусмотренных коммент. ст. договорах продажи товара с условием о его принятии покупателем в определенный срок. В последнем случае моменты заключения договора и принятия товара покупателем не совпадают.
    
    Возможно, законодатель хотел закрепить в настоящей ст. особое право покупателя отсрочить оплату товара на некоторый срок. Ранее право покупателя оставить отобранный им товар на определенное время "на контроле" широко применялось в розничной торговле. Однако формулировки коммент. ст. (а также п.25 Правил продажи отдельных видов товаров) не оставляют сомнений в том, что покупатель вправе отсрочить именно принятие, а не оплату товаров.
    
    Сфера действия условия о принятии товара покупателем в конкретный срок определяется следующим образом:
    
    договор розничной купли-продажи заключен, что по общему правилу происходит в момент оплаты товара (ст.493 ГК);
    
    право собственности на товар еще не перешло к покупателю. В противном случае обязательство из договора было бы прекращено надлежащим исполнением, а оставление товара у продавца регулировалось бы правилами о договоре хранения, а не купли-продажи;
    
    продавец обязан передать купленный товар покупателю по его первому требованию в любой момент в пределах срока, установленного для принятия товара покупателем.
    
    В течение указанного срока продавец не должен продавать купленный товар другим покупателям. В противном случае покупатель вправе взыскать с него убытки либо воспользоваться правами, предусмотренными ст.398 ГК (если товар фактически еще не передан новому покупателю).
    
    2. Непринятие товара покупателем в определенный срок может рассматриваться продавцом как отказ покупателя от исполнения договора. При этом непринятие товара может выражаться как в неявке покупателя за товаром, так и в несовершении других действий, необходимых для принятия товара (например, непредставление в указанный срок документов, подтверждающих право покупателя на приобретение огнестрельного оружия). Ответственность за это нарушение наступает по общим правилам п.1 ст.393 ГК в форме возмещения убытков.
    
    3. По общему правилу включение в договор розничной купли-продажи условия о принятии товара покупателем в определенный срок не влияет на цену товара: она должна остаться прежней. При этом под дополнительными расходами продавца "по обеспечению передачи товара покупателю" коммент. ст. понимает расходы по сохранению товара в торговом заведении до его принятия покупателем. Если же по условиям договора продавец принял на себя обязанность по доставке товара покупателю (ст.499 ГК), ее стоимость может увеличивать цену товара.
    

Комментарий к статье 497. Продажа товаров по образцам

    1. Коммент. ст. регулирует такой вид договора розничной купли-продажи, как продажа товаров по образцам. Однако ознакомление покупателя с образцом товара является не столько способом определения качества товара, как можно было бы ожидать, сколько служит определению предмета договора. Образцом товара считается не только его экземпляр, но и описание товара, содержащееся в каталогах, других информационных материалах и рекламных сообщениях, что и вовсе не укладывается в общепринятое понимание образца. В результате законодатель формулирует правило, согласно которому договор может быть заключен на основании ознакомления покупателя с образцом товара (в том числе его описанием). В такой трактовке договор продажи по образцам охватывает почти все возможные варианты розничной купли-продажи, что лишает понятие указанного договора необходимой определенности.
    
    2. В действительности сфера применения договора продажи товара по образцам гораздо уже. Это договор, предметом которого обычно являются технически сложные товары, которые не могут быть собраны, установлены, подключены, налажены или пущены в эксплуатацию без помощи соответствующих специалистов продавца (п.4 Правил продажи товаров по образцам). По образцам продаются и товары, слишком громоздкие для того, чтобы покупатель мог сам забрать их из магазина. И в первом, и во втором случае продавец обязан предложить покупателю услуги по доставке товаров на дом, от которых, однако, последний вправе и отказаться. При включении в договор купли-продажи условия о доставке товара покупателю (ст.499 ГК) он будет считаться исполненным с момента доставки товара в определенное договором место.
    
    Мнение ряда авторов о том, что договор купли-продажи по образцам является смешанным договором (см., напр., Комментарий к ГК РФ, части второй (постатейный) / Под ред. О. Н. Садикова. С. 59-60), неубедительно. Если принять указанную точку зрения, любой договор купли-продажи, предусматривающий дополнительные обязанности продавца, напр. по доставке товара покупателю, придется признать смешанным, т. е. соединяющим элементы как купли-продажи, так и перевозки.
    
    3. Отказ покупателя от исполнения договора продажи товаров по образцам, возможность которого предусмотрена п.3 коммент. ст., является действием правомерным и не влечет применения к покупателю мер гражданско-правовой ответственности. Такой отказ возможен в любое время до момента передачи товара покупателю и порождает лишь его обязанность возместить продавцу необходимые расходы, которые тот понес в связи с исполнением договора.
    

Комментарий к статье 498. Продажа товаров с использованием автоматов

    1. Договор продажи товаров с использованием автоматов является одной из разновидностей розничной купли-продажи. В большинстве случаев продавец, осуществляющий продажу через автоматы, сам является их владельцем (собственником, арендатором с правами владельца и т.п. ). Однако возможно и несовпадение фигур продавца товара и владельца автомата в одном лице (напр., стадион предоставляет право пользования своими торговыми автоматами продавцу прохладительных напитков на время проведения спортивных состязаний). В этом случае договор купли-продажи заключается не с владельцем автомата, а с владельцем товара, находящегося в автомате, т. е. продавцом. Однако определенные обязанности п.1 коммент. ст. возлагает и на владельца автоматов. Он должен довести до покупателей информацию о наименовании, местонахождении и режиме работы продавца, а также правила пользования автоматом покупателями. Нарушение этой обязанности может рассматриваться как необоснованное уклонение от заключения договора розничной купли-продажи (п.4 ст.445 ГК).
    
    2. Еще одной особенностью договора продажи с использованием автоматов является его заключение путем совершения конклюдентных действий, необходимых для получения товара. В большинстве случаев - это оплата товара. Мнение ряда юристов о том, что договор продажи с использованием автоматов заключается в письменной форме, т. е. "письменная" оферта акцептуется конклюдентными действиями (см. Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Кн. 2: Договоры о передаче имущества. М., 2000. С. 85), явно противоречит действительному положению дел.
    
    3. Если покупателю не предоставлен оплаченный им товар (напр., в случае неисправности автомата), он вправе потребовать от продавца (но не владельца автомата!) незамедлительной передачи ему товара или возврата покупной цены. На практике доказывание покупателем факта заключения им договора с использованием торгового автомата, к сожалению, представляет большую сложность.
    
    4. Правила о договорах розничной купли-продажи с использованием автоматов применяются и к другим случаям заключения договоров с помощью автоматов: размену денег, приобретению знаков оплаты (напр., жетонов для проезда в метро), обмену валюты и т.п. В приведенных примерах (за исключением обмена валюты) речь идет о заключении иных, нежели розничная купля-продажа, договоров. Поэтому ссылка на правила о розничной купле-продаже в п.4 коммент. ст. является лишь приемом юридической техники и не затрагивает существа возникающих обязательств.
    
    

Комментарий к статье 499. Продажа товара с условием о его доставке покупателю

    1. По общему правилу продавец обязан передать покупателю товар непосредственно после его оплаты, в торговом зале (торговом заведении). Но договором может быть предусмотрено и условие о доставке товара покупателю. В этом случае продавец обязан доставить товар в место, указанное покупателем, а если оно не определено - в место жительства гражданина или место нахождения юридического лица, являющихся покупателями.
    
    2. Момент исполнения договора купли-продажи с условием доставки товара по общему правилу определяется датой вручения товара покупателю. Если покупатель отсутствует, товар может быть вручен любому лицу, предъявившему документ, свидетельствующий о заключении договора или об оформлении доставки товара (квитанцию, товарный чек и т.п. ). Последнее означает, что покупатель, передав указанный документ третьему лицу, легитимировал его на получение исполнения от продавца.
    
    Указанное правило может быть изменено законом, иным правовым актом или договором купли-продажи. Кроме того, возможность отступления от этого правила может быть продиктована и самим обязательством. Так, покупатель может быть заинтересован в том, чтобы продавец доставил и вручил товар любому лицу, которое будет находиться в определенный день по определенному адресу без предъявления последним каких-либо легитимирующих его на получение товара документов (напр., если речь идет о вручении подарка-сюрприза).
    
    3. Срок исполнения обязанности по доставке товара покупателю обычно устанавливается договором либо соответствующими Правилами продажи товаров. В противном случае срок доставки понимается как разумный срок и начинает течь только с момента получения соответствующего требования покупателя. Таким образом, в отличие от общего правила абз. 2 п.2 ст.314 ГК о семидневном сроке исполнения подобных обязательств срок исполнения обязанности по доставке товара покупателю определяется моментом востребования.
    
    4. От договора с условием доставки товара покупателю следует отличать договор розничной купли-продажи товара на дому у покупателя. Ранее продажа товаров на дому у покупателей регулировалась специальным нормативным актом - соответствующими Правилами продажи товаров. С отменой этого акта (с 12 февраля 1998 г.) в регулировании розничной купли-продажи по месту нахождения покупателя образовался серьезный пробел. Однако принципиальная возможность заключения соответствующего договора сохраняется и сегодня.
    
    

Комментарий к статье 500. Цена и оплата товара

    1. Цена договора розничной купли-продажи, как следует из ст.494 ГК, признается его существенным условием. Это правило напрямую связано с нормами, определяющими момент заключения договора. Учитывая характер розничной купли-продажи как договора присоединения, п.1 коммент. ст. предусматривает, что покупатель обязан оплатить товар по цене, объявленной продавцом в момент заключения договора.
    
    Цены на отдельные виды товаров устанавливаются или регулируются государством (см., напр., постановление Правительства РФ "О мерах по упорядочению государственного регулирования цен (тарифов)" от 7 марта 1995 г. N 239 // СЗ РФ. 1995. N 11. Ст.997) и, следовательно, приобретают для продавца обязательный характер. В розничной торговле к таким товарам относятся, напр., драгоценные камни, ликероводочная продукция, сжиженный газ в баллонах для бытовых нужд.
    
    2. Цена товаров по договору розничной купли-продажи по общему правилу должна быть одинаковой для всех покупателей (п.2 ст.426 ГК). Покупатель, которому товар продан по более высокой цене, чем другим, вправе требовать признания договора недействительным (ничтожным) и восстановления сторон в первоначальное положение. Если купленный товар уже потреблен, двусторонняя реституция будет означать возмещение покупателю разницы между уплаченной им ценой и наименьшей ценой, по которой данный продавец отпускал товар другим покупателям.
    
    На первый взгляд, требование одинакового размера цены не выполняется при продаже товаров на рынках. Здесь покупатель может "поторговаться" и порой весьма значительно снизить предлагаемую цену. Однако это вполне допустимо, если продавцом выступает гражданин, не являющийся предпринимателем (следовательно, договор не носит характера розничной купли-продажи).
    
    3. Пункт 2 коммент. ст. конкретизирует общие правила п.2 ст.487 ГК о предварительной оплате товара и ст.328 ГК, по отношению к которым он выступает как lex specialis. Неисполнение покупателем обязанности по предварительной оплате товара равносильно отказу покупателя от исполнения договора и дает продавцу право на взыскание с него убытков.
    
    4. Для розничной купли-продажи в кредит (в том числе с рассрочкой платежа) п.3 коммент. ст. также устанавливает специальные правила. Во-первых, к таким договорам не применяются положения абз. 1 п.4 ст.488 ГК. Таким образом, в розничной купле-продаже в кредит при просрочке оплаты товара не предусмотрено взыскание процентов за пользование чужими денежными средствами в соответствии со ст.395 ГК. Более того, возможность взимания указанных процентов не может быть установлена даже самим договором купли-продажи, на что справедливо обращается внимание в литературе (см., напр., Комментарий к ГК РФ, части второй (постатейный) / Под ред. О. Н. Садикова. С. 63).
    

    Во-вторых, вопреки общему правилу абз. 2 п.2 ст.810 ГК покупатель вправе в полном объеме оплатить товары, купленные в кредит с рассрочкой платежа, в любой момент в пределах периода такой рассрочки. Однако такое право покупателя предусмотрено лишь для договоров купли-продажи, содержащих условие о рассрочке оплаты. Тогда как для "обычных" договоров розничной купли-продажи в кредит (без условия о рассрочке) возможность досрочного погашения кредита регулируется п.2 ст.810 ГК.
    
    

Комментарий к статье 501. Договор найма-продажи

    1. Договор купли-продажи в кредит может предусматривать, что продавец сохраняет за собой право собственности на товар до его полной оплаты. Таким договором покупателю может быть предоставлено право владеть и пользоваться вещью в качестве ее нанимателя (арендатора). Соответствующий договор найма-продажи прежнему законодательству известен не был.
    
    Договор найма-продажи является смешанным договором (п.3 ст.421 ГК), поэтому наряду с правилами о розничной купле-продаже к нему применяются и общие положения о договорах аренды (в той мере, в какой они не противоречат существу основного обязательства).
    
    2. По общему правилу право собственности на товар переходит к покупателю с момента его полной оплаты. Однако риски случайной гибели или случайного повреждения товара в силу п.1 ст.459 ГК перейдут на покупателя задолго до того, как он станет его собственником, - в момент фактической передачи ему товара в пользование.
    
    

Комментарий к статье 502. Обмен товара

    1. Покупателю по договору розничной купли-продажи принадлежит право обмена купленного товара на аналогичный товар других размера, формы, габарита, фасона, расцветки или комплектации.
    
    Это право распространяется лишь на непродовольственные товары и может быть осуществлено по общему правилу в течение 14 дней с момента совершения покупки. По указанному основанию производится обмен товаров надлежащего качества, а следовательно, осуществление обмена не является санкцией по отношению к продавцу. Покупатель вправе предъявить требование об обмене без указания мотивов и тем более не обязан доказывать, что товар ему по тем или иным причинам не подошел. Однако обмен возможен только при условии, что указанный товар не был в употреблении, а его товарный вид и потребительские свойства сохранились. Предъявление кассового чека для обмена товара не обязательно, коль скоро покупатель может доказать факт совершения покупки в данном торговом заведении другими средствами.
    
    Правила коммент. ст. носят абсолютно-императивный характер и не могут быть отменены или изменены ни соглашением сторон, ни тем более односторонним волеизъявлением продавца.
    
    2. Логическое толкование п.1 коммент. ст. и соответствующей ст.25 Закона о защите прав потребителей позволяет сделать вывод о том, что покупатель вправе заявить требование о замене товара только на такой товар, который был в продаже в торговом заведении продавца в момент совершения покупки. Если такого товара на момент предъявления требования нет в наличии, покупатель вправе просто возвратить товар и получить обратно уплаченную за него цену.
    
    Если цена на аналогичный товар отличается от цены товара, возвращенного для обмена покупателем, стороны производят друг с другом перерасчет (продавец либо получает от покупателя доплату, либо возвращает часть покупной цены) исходя из цен, существовавших на момент совершения покупки.
    
    3. Перечень непродовольственных товаров надлежащего качества, не подлежащих возврату или обмену на аналогичный товар, утвержден постановлением Правительства РФ "Об утверждении Правил продажи отдельных видов товаров, Перечня товаров длительного пользования, на которые не распространяется требование покупателя о безвозмездном предоставлении ему на период ремонта или замены аналогичного товара, и Перечня непродовольственных товаров надлежащего качества, не подлежащих возврату или обмену на аналогичный товар других размера, формы, габарита, фасона, расцветки или комплектации" от 19 января 1998 г. N 55 (СЗ РФ. 1998. N 4. Ст.482). К числу товаров, не подлежащих обмену, относятся парфюмерно-косметические товары, товары бытовой химии, предметы личной гигиены, постельное и нижнее белье, ткани, изделия из драгоценных и полудрагоценных камней и др. Данный перечень является исчерпывающим и носит императивный характер.
    
    

Комментарий к статье 503. Права покупателя в случае продажи ему товара ненадлежащего качества

    1. В соответствии с пп.1 и 3 коммент. ст. покупатель в случае продажи ему товара ненадлежащего качества вправе по своему выбору требовать: соразмерного уменьшения покупной цены, либо незамедлительного (а не в разумный срок, как установлено п.1 ст.475 ГК) безвозмездного устранения недостатков товара, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков товара, либо замены недоброкачественного товара товаром надлежащего качества, либо расторжения договора и возмещения убытков.
    
    Если покупатель потребовал замены или безвозмездного устранения недостатков товара длительного пользования, на продавца (изготовителя) Закон о защите прав потребителей возлагает дополнительную обязанность за свой счет безвозмездно предоставить потребителю на все время ремонта или до момента замены аналогичный товар. Исключения из этого правила установлены постановлением Правительства РФ от 19 января 1998 г. N 55 // СЗ РФ. 1998. N 4. Ст.482).
    
    2. По общему правилу п.2 ст.475 ГК замена недоброкачественного товара допускается лишь при обнаружении в нем существенных недостатков. Однако аналогичное ограничение в розничной купле-продаже касается лишь замены технически сложных или дорогостоящих товаров. Все остальные товары подлежат замене независимо от того, существенны недостатки или нет.
    
    В отличие от общих положений о купле-продаже покупатель по договору розничной купли-продажи, регулируемому Законом о защите прав потребителей, может требовать замены недоброкачественного товара не только на точно такой же товар, но и на другой аналогичный товар другой марки (модели, артикула) с соответствующим перерасчетом покупной цены (п.1 ст.18 Закона).
    
    3. Свойства большинства потребляемых товаров (медикаменты, парфюмерия, продукты питания и др.), в принципе, не позволяют устранять обнаруженные в них недостатки. В отношении таких товаров пп.2 и 3 коммент. ст. позволяют покупателю заявить требования либо о соразмерном уменьшении покупной цены, либо о замене недоброкачественного товара товаром надлежащего качества, либо о расторжении договора и возмещении убытков.
    
    4. Сроки выполнения продавцом требований покупателя, предусмотренных пп.1-3 коммент. ст., в ГК не определены. Применительно к договорам розничной купли-продажи, регулируемым Законом о защите прав потребителей, сроки замены недоброкачественного товара, его ремонта, возврата покупной цены и т.п. установлены п.1 ст.21 и ст.22 Закона. Так, по общему правилу продавец (или изготовитель) обязан заменить товар ненадлежащего качества в семидневный срок со дня предъявления соответствующего требования. Однако, если требуется дополнительная проверка качества товара, указанный срок продлевается до 20 дней. При отсутствии у продавца (изготовителя) товара, необходимого для удовлетворения требований покупателя, замена товара производится в течение месяца со дня предъявления требования. Другие требования потребителя - о соразмерном уменьшении покупной цены товара, о возмещении расходов на исправление недостатков товара потребителем или третьим лицом, а также о возмещении убытков, причиненных потребителю расторжением договора купли-продажи, - подлежат удовлетворению в течение 10 дней со дня их предъявления.
    

    5. По требованию продавца и за его счет покупатель в случае расторжения договора розничной купли-продажи обязан вернуть ему товар ненадлежащего качества. При этом продавец не вправе удерживать из сумм, возвращаемых покупателю, сумму, на которую понизилась стоимость товара, если такое понижение было результатом "нормальных" действий покупателя, т. е. обычного использования товара по назначению.
    
    6. Специальные правила о сроках обнаружения недостатков проданного товара по договору розничной купли-продажи в ГК отсутствуют, поэтому при определении сроков обнаружения недостатков и порядка их исчисления следует руководствоваться общими правилами ст.477 ГК. Однако для случаев потребительской розничной купли-продажи правила о сроках обнаружения недостатков проданного товара предусмотрены ст.19 Закона о защите прав потребителей. Они в целом аналогичны ст.477 ГК, за одним исключением: разумный срок, в течение которого потребитель вправе предъявить требования, связанные с недостатками проданного ему товара (на который не установлен гарантийный срок или срок годности), во всяком случае не может быть меньше 6 месяцев для движимых вещей и двух лет - для недвижимости.
    
    

Комментарий к статье 504. Возмещение разницы в цене при замене товара, уменьшении
покупной цены и возврате товара ненадлежащего качества

    1. Между покупкой недоброкачественного товара и предъявлением покупателем требований о его замене, уменьшении покупной цены или возврате (в связи с расторжением договора) может пройти длительный период времени, за который цены на товар нередко существенно меняются. Для защиты интересов покупателя в этих случаях коммент. ст. устанавливает ряд специальных правил.
    
    Так, если покупатель потребовал замены товара ненадлежащего качества на такой же доброкачественный товар, продавец не может предложить ему возместить разницу между ценой заменяемого товара и ценой товара, передаваемого взамен. Иными словами, риск удорожания товара в этом случае падает на продавца.
    
    2. Если, однако, покупатель требует заменить недоброкачественный товар на более дорогой аналогичный товар другой модели (вида, фасона и т. д.), то ему придется доплатить разницу между ценой заменяемого товара (на момент замены) и ценой нового товара, передаваемого взамен. Продавец в свою очередь обязан возместить указанную разницу в ценах покупателю, если запрошенный им аналогичный товар дешевле заменяемого товара.
    
    Если продавец в установленный срок не удовлетворил требование покупателя о замене товара, величина возмещения разницы в ценах будет определяться на момент вынесения судом соответствующего решения.
    
    3. В случае предъявления покупателем требования о соразмерном уменьшении покупной цены товара ненадлежащего качества, риск его последующего удорожания (как и в случае замены) падает на продавца. Для уценки товара в качестве базовой величины принимается цена товара на момент предъявления требования об уценке (либо, как и в предыдущем случае, цена, существующая на момент вынесения судебного решения).
    
    4. Пункт 4 отличается из от других положений коммент. ст., поскольку он не просто предусматривает определенный порядок взаиморасчетов сторон при удовлетворении требований покупателя (связанных с ненадлежащим качеством товара), но фактически вводит в гражданский оборот правило о взыскании в пользу покупателя по договору розничной купли-продажи так называемых абстрактных убытков (подробнее см. коммент. к п.3 ст.524 ГК).
    
    При расторжении договора розничной купли-продажи покупатель вправе взыскать с продавца сумму понесенного им реального ущерба в виде уплаченной за товар покупной цены (п.3 ст.503 ГК). Однако эта сумма не компенсирует действительных убытков покупателя, ведь товар за время, прошедшее после его покупки, скорее всего подорожал. Следовательно, покупателю для приобретения нового товара взамен старого недоброкачественного придется потратить боўльшую сумму денег. Пункт 4 коммент. ст. позволяет взыскать с продавца разницу в ценах товара на момент его покупки и на момент возврата товара (точнее - на момент удовлетворения продавцом требования покупателя в связи с возвратом товара), т. е. сумму, которую покупателю дополнительно придется потратить на приобретение такого же нового доброкачественного товара. Однако закон не требует от покупателя фактического совершения новой покупки. Достаточно и того, что, если бы покупатель ее совершил, он понес бы дополнительные убытки, которые и подлежат возмещению продавцом (отсюда и название - абстрактные убытки).
    
    

Комментарий к статье 505. Ответственность продавца и исполнение обязательства в натуре

    1. По общему правилу, предусмотренному п.2 ст.396 ГК, возмещение убытков и уплата неустойки в случае неисполнения обязательства освобождают должника от последующего исполнения обязательства в натуре. Однако коммент. ст. устанавливает важное исключение из этого правила для договоров розничной купли-продажи.
    
    Продавец, возместивший покупателю убытки, причиненные неисполнением своих обязанностей, а также уплативший неустойку (договорную или законную), тем не менее обязан исполнить обязательство в натуре. Другими словами, коммент. ст. последовательно проводит принцип реального исполнения обязательств продавцом, не допуская замены исполнения денежным эквивалентом.
    
    2. Примечательно, что правило настоящей статьи носит "несимметричный" характер. Оно применяется лишь в отношении продавца, тогда как возможность понуждения покупателя к исполнению его обязательства в натуре регулируется общими правилами ст.396 ГК. В этом, в частности, проявляется общий подход законодателя к регулированию отношений из договора розничной купли-продажи: покупателю как экономически более слабой стороне договора предоставлен более льготный правовой режим.
    
      

§ 3. Поставка товаров

Комментарий к статье 506. Договор поставки

    1. Поставка - один из наиболее распространенных в сфере предпринимательской деятельности договоров. Он является разновидностью договора купли-продажи и иногда называется предпринимательской, или торговой, куплей-продажей. Договор поставки можно считать традиционно российским предпринимательским договором, поскольку уже в середине XVIII в. он специально регулировался отечественным правом, не имея аналогов в зарубежных законодательствах того периода.
    
    Договор поставки - консенсуальный, возмездный, взаимный. Он не относится к числу публичных договоров, однако в случаях, установленных законом (ст.445 ГК), его заключение для поставщика может быть обязательным.
    
    2. Главная особенность договора поставки заключается в особом характере использования товара, являющегося его предметом. Согласно коммент. ст. такой товар приобретается для использования в предпринимательской деятельности или в иных целях, не связанных с личным, семейным, домашним и иным использованием. Другими словами, по договору поставки товар покупается для дальнейшего производительного потребления, т. е. такого его использования, в ходе которого товар либо непосредственно сохраняет свою стоимость (в результате перепродажи), либо переносит ее на другие товары (в процессе производства). Между тем в результате личного и другого бытового (т. е. непроизводительного) потребления товар как определенная стоимость прекращает свое существование (независимо от того, как скоро это происходит).
    
    В отечественной доктрине в числе признаков этого договора обычно называют несовпадение моментов заключения и исполнения договора, поставку товара, определяемого родовыми признаками и, как правило, партиями в течение определенного периода времени, совпадение изготовителя и продавца товара в одном лице, передачу будущих вещей и другие. Все эти особенности действительно обычно присущи поставке. Но, строго говоря, для этого договора они не являются необходимыми. Поэтому отграничение поставки от сходных гражданско-правовых договоров должно производиться с использованием формально определенных критериев субъектного состава и предмета договора, зафиксированных в его легальной дефиниции.
    
    Встречающиеся в литературе попытки выделить из договора поставки некий самостоятельный договор оптовой купли-продажи не имеют под собой серьезных оснований (см., напр., Намашко С. Предмет договора оптовой купли-продажи товаров // Законодательство. 2001. N 11).
    

    3. Сторонами договора поставки обычно являются лица, ведущие предпринимательскую деятельность. На стороне поставщика, как правило, выступают коммерческие организации и граждане-предприниматели. Некоммерческие организации также могут осуществлять предпринимательскую деятельность, соответствующую их уставным целям и необходимую для их достижения (абз. 2 п.3 ст.50 ГК). Поэтому такие организации, выступающие в качестве предпринимателя ad hoc, могут быть поставщиками, хотя это и нетипично.
    
    Покупателями в договоре поставки в принципе могут быть любые лица (за исключением граждан, приобретающих товары для бытовых нужд), однако чаще всего - это предприниматели (индивидуальные и коллективные). Государство также может выступать покупателем по договору поставки (например, приобретая товары в государственный резерв), что чаще всего оформляется государственным контрактом на поставку товаров для государственных нужд.
    
    4. Предметом договора поставки могут быть любые не изъятые из оборота вещи. В большинстве случаев они определяются родовыми признаками, однако закон не препятствует и продаже индивидуально-определенных вещей. На момент заключения договора поставщик, как правило, еще не располагает товарами для поставки.
    
    Коммент. ст. ограничивает предмет договора поставки товарами, которые производятся или закупаются поставщиком. Этому ограничению не следует придавать большого значения. Ведь право собственности на товары может приобретаться и многими другими способами (в результате переработки, правопреемства при реорганизации юридических лиц и др.). Кроме того, поставщиком может выступать лицо, не обладающее правом собственности (или другим вещным правом) на товары, напр. комиссионер (в консигнационной торговле). Таким образом, предмет договора не исчерпывается производимыми или закупаемыми поставщиком товарами, а потому соответствующее положение коммент. ст. следует толковать распространительно.
    
    Продажа таких товаров, как недвижимость (в том числе предприятие), сельскохозяйственная продукция, энергия и энергоносители, оформляется не договором поставки, а другими разновидностями договора купли-продажи. Имущественные права и другие объекты гражданских прав предметом поставки выступать не могут.
    
    5. Условие о цене применительно к договору поставки специально не регулируется. Следовательно, в силу общих положений о купле-продаже цена не относится к существенным условиям этого договора. Цена договора в большинстве случаев согласуется его сторонами. Но на отдельные виды товаров (напр., продукцию оборонного назначения или алкоголь) цены могут устанавливаться или регулироваться государством.
    

    6. Срок следует считать существенным условием договора поставки. Противоположная позиция ВАС РФ (см. п.7 постановления Пленума ВАС РФ "О некоторых вопросах, связанных с применением положений Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре поставки" от 22 октября 1997 г. N 18) недостаточно обоснованна. В пользу того, что условие о сроке в договоре поставки относится к существенным, говорит само определение договора, обязывающего поставщика передать товар "в обусловленный срок или сроки". Особое значение срока исполнения обязательств между предпринимателями (в отличие от общегражданских обязательств) подчеркивается и в ст.315 ГК, которая в качестве общего правила запрещает их досрочное исполнение. Жесткая регламентация сроков урегулирования преддоговорных разногласий (ст.507 ГК) и сроков направления отгрузочных разнарядок (п.2 ст.509 ГК) во многом утратила бы смысл, если бы условию о сроке договора поставки не придавалось существенного значения. Кроме того, неоднократные упоминания о разумном сроке исполнения отдельных обязанностей по договору (п.2 ст.514, п.2 ст.515, п.2 ст.518, п.2 ст.519 ГК) означают, по-видимому, что законодатель не считает возможным применить в целом к обязательству по поставке разумный срок, установленный ст.314 ГК. В противном случае эти повторы были бы излишни. Таким образом, до тех пор, пока стороны не согласовали условие о сроке поставки, договор не может считаться заключенным.
    
    Срок (или сроки) исполнения договора определяется его сторонами, государство редко вмешивается в регулирование этого условия.
    
    7. В большинстве случаев договор поставки заключается в письменной форме. Ее несоблюдение по общему правилу не влечет недействительности самого договора, порождая лишь неблагоприятные процессуальные последствия (недопустимость свидетельских показаний).
    
    Если же сторонами договора являются два гражданина-предпринимателя, а общая стоимость поставляемых товаров не превышает 10 МРОТ, то он может облекаться и в устную форму.
    
    

Комментарий к статье 507. Урегулирование разногласий при заключении договора поставки

    1. Необходимость формализовать процедуру заключения договора, обеспечив при этом устойчивость хозяйственного оборота, привела к появлению в ГК коммент. ст., регулирующей процедуру заключения договора поставки. Данная норма, однако, для нашего законодательства не нова. Ранее аналогичные положения содержались в ряде подзаконных актов, регулировавших поставку отдельных видов товаров, и носили гораздо более детальный характер.
    
    Смысл правила, установленного коммент. ст., сводится к следующему. Оферент, получивший на свое предложение о заключении договора не акцепт, а встречную оферту, обязан в течение 30 дней с даты получения последней либо принять меры по согласованию соответствующих условий договора с партнером, либо письменно уведомить его об отказе от заключения договора на новых условиях. Эта норма вполне согласуется с правилами деловой этики.
    
    2. Если же первый оферент не выполнил данной обязанности, т. е. не согласовал окончательных условий договора либо не уведомил партнера от отказе от договора, он должен возместить причиненные последнему убытки. Этот случай, именуемый culpa in contrahendo (дословно: вина в процессе переговоров), является примером внедоговорного обязательства по возмещению вреда.
    
    

Комментарий к статье 508. Периоды поставки товаров

    1. Договор поставки обычно предусматривает передачу покупателю товаров отдельными партиями в течение срока договора, т. е. определенную периодичность поставок. Но чтобы условие о периодичности поставок имело силу, его необходимо включить в договор. В противном случае поставщик обязан передать покупателю все количество товаров единовременно. Исключения из этого правила могут быть предусмотрены нормативным актом либо следовать из существа обязательства или обычаев делового оборота. Так, если ресторан по договору, заключенному сроком на один год, закупает 20 т парного мяса, то очевидно, что его поставка должна осуществляться отдельными партиями с известной периодичностью. Вряд ли можно ожидать, что покупатель способен хранить такое количество товара в течение целого года и что качество продукта за время столь длительного хранения не ухудшится.
    
    Если из договора вытекает необходимость периодичных поставок, однако сами периоды (сроки) поставок не определены, поставщик по общему правилу обязан передавать товары покупателю равномерными партиями помесячно. Если общий срок договора с условием о периодичности поставок не превышает одного месяца, возникает вопрос, с какой частотой должны осуществляться отгрузки (подекадно, еженедельно, ежедневно и т. д.). В данном случае периодичность поставок должна определяться обычаями делового оборота.
    
    2. Наряду с указанием периодов поставок договор может предусматривать и согласованный график поставки товаров в пределах одного периода. Из содержания п.2 коммент. ст. можно заключить, что законодатель различает условие о периодах поставки товаров, с одной стороны, и график их поставки - с другой. Однако оба эти условия определяют сроки передачи отдельных партий товара и в этом смысле друг от друга принципиально не отличаются.
    
    С определением в договоре периодов поставки закон связывает ряд практически значимых последствий. Так, срок направления поставщику отгрузочной разнарядки (п.2 ст.509 ГК) привязан к установленному договором периоду поставки. Восполнение недопоставки товаров (ст.511 ГК) также производится с учетом договорной периодичности поставок. Указанные правила действуют не только в отношении периодов поставки, предусмотренных договором, но и могут быть распространены на сроки передачи отдельных партий товара, установленные графиком их поставки.
    
    3. Положение о недопустимости досрочной поставки товаров без согласия покупателя, предусмотренное п.3 коммент. ст., отчасти дублирует норму ст.315 ГК. Однако общее правило ст.315 ГК допускает досрочное исполнение обязательства, связанного с осуществлением предпринимательской деятельности, не только с согласия кредитора (покупателя), но и в случаях, когда такая возможность предусмотрена нормативным актом либо следует из существа обязательства или обычаев делового оборота.
    

    Вряд ли договор поставки настолько специфичен, что правила о его досрочном исполнении должны существенно отличаться от общих положений ГК. Видимо, смысл абз. 1 п.3 коммент. ст. надлежит толковать распространительно и понимать его аналогично ст.315 ГК.
    
    Положение о том, что досрочно поставленные и принятые товары засчитываются в счет следующего периода поставки, нуждается в уточнении. Закон обязывает покупателя принять на ответственное хранение любой товар, поступивший в его адрес, даже если он его вообще не заказывал (ст.514 ГК). В связи с этим зачету в счет количества товаров, подлежащих поставке в следующем периоде, подлежат лишь те товары, которые были приняты покупателем не на ответственное хранение, а в качестве надлежащего исполнения по договору.
    
    

Комментарий к статье 509. Порядок поставки товаров

    1. Покупатель может быть заинтересован не только в личном получении товаров, но и в переадресовке их другим получателям (напр., оптовый торговец желает направить закупленные им товары непосредственно своим мелкооптовым покупателям, минуя собственный склад). В таком случае стороны могут включить в договор поставки условие об отгрузочных разнарядках. Отгрузочные разнарядки - это обязательные для поставщика (в силу заключенного договора) письменные распоряжения покупателя об отгрузке (передаче) товаров указанным им получателям.
    
    Отправка поставщиком товаров по отгрузочным разнарядкам - типичный случай исполнения в пользу третьего лица. В связи с тем что договор поставки является взаимным, переадресовка покупателем исполнения по договору третьему лицу в данном случае одновременно является и возложением на третье лицо (перепоручением) исполнения по договору. Естественно, это не влияет на субъектный состав первоначального обязательства: покупатель не выбывает из него, а за все действия третьего лица отвечает перед поставщиком как за свои собственные.
    
    2. Поставка товаров по отгрузочным разнарядкам возможна, если только соответствующее положение включено в договор. В противном случае поставщик обязан отгрузить товар непосредственно покупателю, а последний не вправе требовать передачи товара другому лицу. Этим указанная норма отличается от общего правила ст.313 ГК, допускающего возложение исполнения на третье лицо.
    
    Содержание отгрузочной разнарядки может быть определено достаточно широко и зависит от того, исполнение каких именно обязанностей возложил на конечного получателя товара покупатель. Так, обычно отгрузочная разнарядка включает наименование получателя (получателей), его почтовые и отгрузочные реквизиты, а также количество и цену (иногда также ассортимент) товаров, подлежащих поставке. Если же покупатель возложил на конечного получателя обязанность по оплате товаров, в отгрузочной разнарядке указываются и банковские (платежные) реквизиты получателя.
    
    Согласно п.2 коммент. ст. разнарядки на отгрузку по общему правилу должны направляться поставщику не менее чем за 30 дней до начала соответствующего периода поставки. Однако буквальное толкование этого правила здесь неприемлемо. Во-первых, покупатель может использовать для отправки отгрузочной разнарядки слишком медленное средство связи. Во-вторых, определенный договором срок представления отгрузочной разнарядки может быть гораздо короче установленного коммент. ст. 30-дневного срока. И в том, и в другом случае поставщик может получить отгрузочную разнарядку непосредственно перед началом очередного периода поставки, когда переадресовка исполнения будет сопряжена с чрезмерными материальными затратами.
    
    По смыслу п.3 настоящей статьи установленный п.2 срок следует понимать как период времени, в течение которого отгрузочная разнарядка должна быть не отправлена, а доставлена (вручена) поставщику. Только в этом случае у него будет достаточно времени для исполнения договора и передачи товара указанному в разнарядке получателю товара.
    

    3. Поставщик, не получивший своевременно отгрузочных разнарядок от покупателя (и, следовательно, не имеющий возможности исполнить договор по его вине), вправе взыскать с него причиненные этим убытки, а также отказаться от исполнения договора либо потребовать от покупателя оплаты товаров.
    
    Нарушение покупателем обязанности по представлению отгрузочной разнарядки по смыслу ст.523 ГК не относится к числу существенных нарушений договора поставки. Поэтому порядок изменения или расторжения договора в результате такого нарушения (при одностороннем отказе покупателя от исполнения договора) будет регулироваться общими правилами п.2 ст.452 ГК (см. коммент. к ст.523 ГК).
    
    В литературе справедливо обращается внимание на то, что правило п.3 коммент. ст. носит диспозитивный характер (см. Комментарий к ГК РФ, части второй (постатейный) / Под ред. О. Н. Садикова. С. 78). На практике стороны обычно обеспечивают исполнение обязательства по представлению отгрузочной разнарядки неустойкой либо предусматривают иные последствия его нарушения (напр., перенос сроков поставки).
    
    

Комментарий к статье 510. Доставка товаров

    1. Обязанность передать товары покупателю осуществляется путем отгрузки их покупателю (или - на основе отгрузочной разнарядки - лицу, указанному в договоре в качестве получателя) либо предоставлением товаров в распоряжение покупателя в месте нахождения поставщика.
    
    Из содержания п.1 коммент. ст. следует, что поставщик по общему правилу обязан доставить товар покупателю. Значит, если в договоре не определен базис поставки, т. е. условие о распределении обязанностей и расходов сторон по транспортировке товара, обязанность доставки лежит на поставщике. Соответственно ему же принадлежит и право выбора вида транспорта и других условий доставки, если они не определены в договоре и не вытекают из требований нормативных актов, существа обязательства или обычаев делового оборота.
    
    Это правило может поставить покупателя в весьма затруднительное положение, если поставщик решит доставить товар с помощью, напр., воздушного транспорта. Стоимость перевозки в этом случае может многократно превысить стоимость самого товара. Аналогичная ситуация складывается и при дальних междугородних перевозках автомобильным транспортом. В ранее действовавшем законодательстве использование этих видов транспорта допускалось, как правило, лишь с согласия или по требованию покупателя. В настоящее время, когда подобных ограничений закон не предусматривает, покупателю следует позаботиться о том, чтобы вопрос о доставке товара был урегулирован договором.
    
    2. Поставка с условием выборки товаров покупателем означает, что обязанности поставщика по передаче товаров ограничиваются их подготовкой к вывозу покупателем, индивидуализацией товаров, предназначенных для передачи покупателю, и извещением последнего о готовности товаров к выборке. Покупатель обязан вывезти своим транспортом товары от поставщика в срок, установленный договором, а при его отсутствии - в разумный срок после получения уведомления поставщика.
    
    Коммент. ст. не определяет момент исполнения поставщиком обязанности по передаче товара, равно как и момент перехода рисков случайной гибели или повреждения товара. При решении этих вопросов следует руководствоваться общими положениями ст.458 и 459 ГК.
    
    3. В международной коммерческой практике широко используются стандартные базисные условия договоров, периодически издаваемые Международной торговой палатой, именуемые "Инкотермс" (см. Инкотермс-2000. Международные правила толкования коммерческих терминов. Публикация Международной торговой палаты 1999 г. N 560. М., 2000). Они содержат развернутые определения 13 типичных базисных условий поставки, которые могут применяться во всех видах перевозок. Среди отечественных предпринимателей эти условия также получают все большее распространение (напр., условия СИФ, франко-завод и другие). Для определения того или иного базиса поставки по "Инкотермс-2000" в договор поставки необходимо включить соответствующее условие.
    
    

Комментарий к статье 511. Восполнение недопоставки товаров

    1. Недопоставка товаров в отдельном периоде, как правило, должна быть восполнена в следующем периоде (периодах) поставки в пределах срока действия договора. Эта норма диспозитивна, поэтому стороны могут предусмотреть в договоре иной порядок (в том числе срок) восполнения недопоставки либо вообще исключить эту обязанность.
    
    2. Пункт 2 коммент. ст. воспроизводит традиционное для отечественного законодательства правило, которое регулирует порядок поставки товаров нескольким получателям по отгрузочным разнарядкам. В этом случае восполнение недопоставки товаров должно производиться отдельно каждому из конечных получателей. Излишне поставленные одному из получателей товары не могут засчитываться в покрытие недопоставки другому получателю. Как и предыдущая норма, указанное правило носит диспозитивный характер.
    
    3. Право отказа от принятия просроченных товаров возникает у покупателя лишь при условии предварительного уведомления поставщика о таком отказе. При этом товары, переданные покупателю до момента получения поставщиком соответствующего уведомления, должны быть приняты покупателем и оплачены.
    
    По общему правилу однократное нарушение сроков поставки товаров не является по смыслу ст.523 ГК существенным, и поэтому порядок одностороннего изменения или расторжения договора (если это стало следствием отказа покупателя от принятия товаров) регулируется п.2 ст.452 ГК (см. коммент. к ст.523 ГК).
    
    

Комментарий к статье 512. Ассортимент товаров при восполнении недопоставки

    1. Условие об ассортименте поставки ГК регулирует лишь применительно к случаю недопоставки товаров. Так, если недопоставленный товар должен был передаваться в определенном ассортименте, восполнение недопоставки по общему правилу должно осуществляться в том ассортименте товаров, который существовал в момент, когда произошла недопоставка.
    
    В ранее действовавшем законодательстве о поставках товаров народного потребления предусматривалось иное правило: восполнение недопоставки должно было осуществляться в том ассортименте, который существовал на момент восполнения (а не недопоставки). Это норма выглядит предпочтительнее по сравнению с п.1 коммент. ст.
    
    Представим, что универмаг заказал у швейной фабрики партию верхней одежды. Летом поставщик допустил недопоставку, в результате чего возник вопрос о ее восполнении в следующем периоде - осенью. Если руководствоваться правилом коммент. ст., то передаваемая осенью партия одежды должна соответствовать ассортименту, согласованному на лето. Но за это время покупательский спрос может серьезно измениться, и универмагу будет сложно реализовать по крайней мере часть купленных товаров. Если бы восполнение недопоставки производилось в соответствии с текущим осенним ассортиментом (т. е. ассортиментом, существующим на момент восполнения недопоставки), таких проблем не возникло бы.
    
    2. Пункт 2 коммент. ст. регулирует последствия нарушения условия об ассортименте. В пределах одного ассортимента излишняя поставка (перепоставка) товаров одного наименования не засчитывается в покрытие недопоставки товаров другого наименования. Следовательно, недопоставка одной ассортиментной группы товаров должна восполняться поставкой точно таких же товаров в следующем периоде. Впрочем, с предварительного письменного согласия покупателя такая недопоставка может быть восполнена передачей товаров другой ассортиментной группы.
    
    

Комментарий к статье 513. Принятие товаров покупателем

    1. Обязанность принять товар в коммент. ст. сформулирована гораздо шире, чем в общих положениях о купле-продаже (ст.484 ГК). Наряду с обязанностью осуществления фактических действий по принятию исполнения она включает и ряд дополнительных обязанностей по проверке товара, содержание которых различается в зависимости от способа его доставки покупателю.
    
    Каково значение правил о проверке товаров? Их несоблюдение, разумеется, не лишает покупателя права предъявить к поставщику требования по количеству и качеству товаров. Однако поставщик может требовать уменьшения размера своей ответственности, если покупатель не провел должной проверки товара и тем самым содействовал увеличению убытков (п.1 ст.404 ГК).
    
    2. Если доставка товаров осуществляется поставщиком, покупатель обязан осмотреть товары и проверить их количество и качество. Срок и порядок такой проверки иногда определяются нормативными актами (ГОСТами), но чаще - самим договором поставки или обычаями делового оборота.
    
    В хозяйственной практике порядок проверки товаров и оформления ее результатов принято определять с помощью постановлением Госарбитража при СМ СССР от 15 июня 1965 г. N П-6 (БНА. 1975. N 2 и 3) и Инструкции о порядке приемки продукции производственно-технического назначения и товаров народного потребления по качеству, утв. постановлением Госарбитража при СМ СССР от 25 апреля 1966 г. N П-7 (БНА. 1975. N 2). Эти инструкции не являются нормативными актами и, по мнению ВАС, могут применяться лишь при наличии соответствующей ссылки на них в договоре поставки. Однако длительная практика применения этих актов в народном хозяйстве позволяет сегодня рассматривать их в качестве обычаев делового оборота, зафиксированных в письменной форме.
    
    О всех недостатках, обнаруженных при приемке товаров, покупатель обязан письменно уведомить поставщика. Последствия нарушения этой обязанности регулируются правилами ст.483 ГК, однако следует обратить внимание, что п.2 коммент. ст. требует направить соответствующее уведомление поставщику незамедлительно, тогда как ст.483 ГК говорит о разумном сроке отправки такого извещения. Не вызывает сомнения, что эта коллизия решается в пользу коммент. ст. как lex specialis.
    
    3. Если товары вручены покупателю не самим поставщиком, а транспортной организацией, покупатель обязан проверить соответствие товаров транспортным и сопроводительным документам и принять их от транспортной организации в установленном порядке (в соответствии с транспортными уставами и кодексами).
    

Комментарий к статье 514. Ответственное хранение товара, не принятого покупателем

    1. Отказ покупателя от принятия товаров (независимо от причин такого отказа) не должен приводить к их порче или уничтожению, поэтому закон устанавливает специальные правила, направленные на обеспечение их сохранности. Так, покупатель, отказавшийся принять товары, обязан взять их на ответственное хранение и незамедлительно уведомить поставщика о своем отказе.
    
    По смыслу п.1 коммент. ст. отказ покупателя от принятия товаров в случаях, последствия которых предусмотрены пп.1-3, является действием правомерным, и поэтому поставщик не может требовать от покупателя принятия товаров и их оплаты. Обязанность обеспечить сохранность полученного товара возлагается на покупателя как в случаях, когда товар передан с нарушением тех или иных условий договора (напр., о количестве или качестве), так и вообще в отсутствие договорных связей между поставщиком и покупателем (при ошибочной передаче товаров постороннему лицу).
    
    Отношения по ответственному хранению товаров регулируются в части, не противоречащей коммент. ст., правилами гл.47 ГК.
    
    2. Поставщик, получивший соответствующее уведомление покупателя, обязан в разумный срок либо вывезти товар, принятый последним на ответственное хранение, либо распорядиться им. Если же он этого не сделает, покупатель вправе сам реализовать товар или возвратить его поставщику.
    
    3. Все необходимые расходы, понесенные покупателем в связи с принятием товара на ответственное хранение, его реализацией или возвратом поставщику, относятся на счет поставщика и подлежат возмещению покупателю. В случае реализации товара покупатель вправе удержать из вырученных сумм причитающееся ему возмещение.
    
    4. Указанные последствия наступают лишь в случае, когда отказ покупателя от товара последовал по основаниям, допускаемым законом, иными правовыми актами или договором поставки. Если же отказ неоснователен, поставщик вправе требовать от покупателя оплаты товара.
    
    

Комментарий к статье 515. Выборка товаров

    1. В случае выборки товаров покупателем (п.2 ст.510 ГК) он по общему правилу обязан осмотреть передаваемые товары непосредственно в месте их передачи.
    
    Коммент. ст. умалчивает о необходимости проверки товаров при их выборке покупателем, однако в силу п.2 ст.513 ГК такая проверка обязательна. Срок ее проведения обычно совпадает с моментом выборки товаров, однако в ряде случаев эти действия могут и не совпадать во времени (напр., если товар упакован или затарен).
    
    2. Последствия невыборки товаров покупателем определяются п.2 настоящей ст. аналогично нормам о купле-продаже. В случае невыборки поставщик имеет право потребовать от покупателя возмещения убытков, а также расторжения договора или оплаты покупной цены.
    
    Однократная невыборка товаров, как правило, не является существенным нарушением договора поставки (п.3 ст.523 ГК), поэтому порядок отказа от исполнения договора в этом случае будет регулироваться не п.4 ст.523 ГК, а общими положениями п.2 ст.452 ГК.
    
    

Комментарий к статье 516. Расчеты за поставляемые товары

    1. Обязанность по оплате товаров в договоре поставки имеет значительные особенности. По общему правилу расчеты между сторонами осуществляются платежными поручениями. Однако стороны вправе установить в договоре любую другую форму расчетов из числа предусмотренных п.1 ст.862 ГК.
    
    Порядок и срок исполнения обязанности по оплате товаров применительно к поставке специально не регулируются и подчиняются общим правилам ст.486-489 ГК.
    
    2. Если покупатель по условиям договора перепоручил оплату товаров конечному получателю, он тем не менее продолжает нести соответствующую обязанность перед поставщиком. Поэтому при неоплате товаров получателем поставщик вправе предъявить требование об оплате к покупателю.
    
    3. Пункт 3 коммент. ст. определяет момент оплаты товаров, которые образуют комплект (ст.479 ГК) или составляют комплектную вещь (ст.478 ГК). В этом случае по общему правилу товары следует оплачивать после передачи (отгрузки или выборки) последней части, входящей в комплект.
    
    

Комментарий к статье 517. Тара и упаковка

    1. Коммент. ст. определяет дополнительные обязанности покупателя, возникающие в связи с передачей ему упакованных и (или) затаренных товаров.
    
    Упаковка и тара защищают товары от воздействия окружающей среды, а окружающую среду - от вредных свойств самих товаров. Кроме того, упаковка и тара значительно облегчают оборот товаров - их хранение, транспортировку, продажу.
    
    Многооборотная тара в отличие от одноразовой может быть использована многократно и обладает, как правило, более высокой стоимостью. Поэтому покупатель должен возвратить поставщику многооборотную тару в порядке и сроки, установленные нормативными актами или договором.
    
    Та же обязанность предусмотрена и в отношении средств пакетирования, т. е. технических приспособлений (поддоны, стропы, пленки и др.), позволяющих укрупнять отдельные грузовые места (ящики, мешки, бочки и т.п. ), объединяя их в специальные транспортные пакеты. Использование средств пакетирования обеспечивает возможность механизированной погрузки-выгрузки товаров, лучшую сохранность груза, удобство его складирования и перевозки.
    
    2. Порядок и сроки возврата многооборотных средств пакетирования, а также ответственность за их сохранность и возврат ранее определялись Положением о порядке обращения многооборотных средств пакетирования в народном хозяйстве (утв. постановлением Госснаба СССР и Госарбитража СССР от 14 февраля 1980 г. N 11/1). Применительно к многооборотной таре аналогичные вопросы регулировались Особыми условиями поставки отдельных видов товаров. В связи с тем, что указанные акты в настоящее время утратили силу, порядок и сроки возврата многооборотной тары и средств пакетирования имеет смысл определять в самом договоре поставки. При отсутствии в нем специальных указаний порядок оборота такой тары и средств пакетирования будет регулироваться общими положениями ГК (в том числе о разумном сроке исполнения обязательств - п.2 ст.314 ГК), а также обычаями делового оборота.
    
    Специфические условия обращения с многооборотной тарой обычно фиксируются в сертификате на тару. Этот документ, в котором содержится описание многооборотной тары, указывается ее количество (иногда - инвентарные номера), сроки возврата и т. д., поставщик обычно выдает получателю груза на основании договора.
    
    3. Тара одноразового использования и упаковка товара по общему правилу возврату продавцу не подлежат.
    

    Нарушение покупателем обязанности по возврату многооборотной тары и средств пакетирования позволяет поставщику взыскать с него убытки, если иные последствия не предусмотрены договором или предписаниями законодательства.
    
    

Комментарий к статье 518. Последствия поставки товаров ненадлежащего качества

    1. В коммент. ст. в общем виде урегулированы последствия поставки товаров ненадлежащего качества. Самым существенным их отличием от общих правил о купле-продаже является то, что требования, основанные на поставке недоброкачественных товаров, могут быть заявлены поставщику не только покупателем, но и получателем, т. е. лицом, которому покупатель переадресовал исполнение договора. Это требования о соразмерном уменьшении покупной цены, безвозмездном устранении недостатков товара, возмещении собственных расходов на устранение недостатков, замене товара доброкачественным и расторжении договора (ст.475 ГК).
    
    Поставщик, получивший уведомление покупателя о недостатках переданных ему товаров, имеет право без промедления заменить дефектные товары на доброкачественные. Буквальное толкование п.1 коммент. ст. означает, что согласия покупателя на такую замену не требуется.
    
    2. В отличие от общих положений о купле-продаже в договоре поставки не ограничено никакими условиями право покупателя (получателя) - розничного торговца требовать замены в разумный срок недоброкачественных товаров, возвращенных ему потребителями. Это правило обеспечивает сопряжение прав покупателей по договору розничной купли-продажи в случае продажи им вещи ненадлежащего качества с правами розничных торговцев, выступающих покупателями по договорам поставки. Ведь в отсутствие данной нормы розничный торговец либо не смог бы удовлетворить требование гражданина-потребителя о замене недоброкачественного товара, либо вынужден был бы нести все неблагоприятные последствия такого требования сам, не имея возможности переложить их на виновного поставщика (изготовителя) товара.
    
    

Комментарий к статье 519. Последствия поставки некомплектных товаров

    1. Нарушение условия о комплектности приводит к последствиям, аналогичным нарушению условия о качестве товара (ст.518 ГК), с той лишь разницей, что соответствующие права покупателя регулируются ст.480, а не ст.475 ГК.
    
    Так же, как и в случае нарушения условия о качестве товара, соответствующие требования поставщику могут быть заявлены не только покупателем, но и получателем товара, не являющимся стороной договора поставки.
    
    Поставщик, получивший уведомление покупателя о некомплектности проданных товаров, может без промедления доукомплектовать их либо заменить комплектными товарами. Согласия покупателя на такую замену или доукомплектование также не требуется.
    
    2. Положение, предусмотренное п.2 настоящей статьи, аналогично п.2 ст.518 ГК. Если гражданин-потребитель предъявляет продавцу по договору розничной купли-продажи требование о замене некомплектного товара, последний (будучи покупателем по договору поставки) вправе в разумный срок предъявить такое же требование поставщику.
         
    

Комментарий к статье 520. Права покупателя в случае недопоставки товаров, невыполнения требований
об устранении недостатков товаров или о доукомплектовании товаров

    1. В дополнение к правам покупателя, предусмотренным ст.466, 475 и 480 ГК, коммент. ст. устанавливает ряд дополнительных прав, которые возникают только в том случае, если поставщик не исполнил свое обязательство в натуре.
    
    Так, покупатель вправе приобрести не переданные ему поставщиком товары у других продавцов, если поставщик:
    
    а) недопоставил предусмотренное договором количество товаров;
    
    б) не заменил недоброкачественный товар, несмотря на соответствующее требование покупателя;
    
    в) не выполнил требование покупателя о доукомплектовании некомплектного товара.
    
    При этом все необходимые и разумные расходы покупателя по приобретению товара у сторонних продавцов относятся на счет поставщика. Таким образом, поставщик, не исполняющий свои обязательства в натуре, рискует тем, что ему придется возмещать покупателю расходы, которые могут значительно превысить его собственные затраты на исполнение этих обязательств. Ведь "необходимые и разумные" расходы далеко не всегда являются минимально возможными. Кроме того, наряду с взысканием с поставщика указанных расходов, покупатель может потребовать от него и возмещения убытков, причиненных неисполнением обязательств. В результате возможное бремя неисполнения договорных обязанностей окажется столь значительным, что поставщику в большинстве случаев, видимо, выгоднее самому исполнить обязательство по поставке в натуре.
    
    Но даже если поставщик предпочтет реальному исполнению обязательства возмещение покупателю понесенных им расходов, интересы последнего защищены коммент. ст. весьма надежно. Покупатель в любом случае имеет возможность получить необходимый ему товар, если и не из рук первоначального поставщика, то во всяком случае за его счет.
    
    Порядок определения расходов покупателя на приобретение необходимых товаров у других продавцов в общем виде определен п.1 ст.524 ГК. Фактически эта статья конкретизирует общие правила об упущенной выгоде (п.2 ст.15 ГК) применительно к договору поставки: покупатель, расторгнувший договор вследствие нарушения обязательства поставщиком, а затем в разумный срок после расторжения купивший товар по более высокой, но все же разумной цене, вправе требовать от поставщика возмещения убытков в виде разницы между первоначальной договорной ценой и ценой совершенной взамен сделки.
    
    2. Если покупатель, которому переданы недоброкачественные или некомплектные товары, не отказывается в принципе от договора и не собирается приобретать аналогичные товары у других продавцов, ему предоставлено право задержать оплату товаров, не соответствующих условиям договора, впредь до устранения их недостатков.
    

    Если такие товары уже оплачены покупателем, он вправе истребовать обратно уплаченные за них суммы и не производить платеж вплоть до момента устранения недостатков (доукомплектования товаров) или замены товаров на доброкачественные.
    
    

Комментарий к статье 521. Неустойка за недопоставку или просрочку поставки товаров

    1. Договором (реже - законом) может предусматриваться неустойка за недопоставку или просрочку поставки товаров, порядок уплаты которой определен коммент. ст. Учитывая, что поставки обычно носят периодический характер, законодатель устанавливает принцип так называемого суммированного обязательства: количество товаров, подлежащих поставке в каждом из периодов, складывается из количества товаров, предусмотренного договором для данного периода, а также недопоставленного в предыдущем. Так, если поставщик недопоставил в первом периоде поставки 10 единиц товара, а во втором - еще 15, то в третьем периоде он обязан поставить сверх количества, определенного договором, указанные 25 единиц товара.
    
    2. Таким образом, невосполненная в срок недопоставка товаров переходит на следующий период, а если недопоставки происходят в каждом из периодов, их величина суммируется. Соответственно определяется и порядок уплаты неустойки за недопоставку: она по общему правилу взыскивается с поставщика до момента фактического исполнения им договорных обязательств (включая восполнение недопоставок в предыдущих периодах).
    
    

Комментарий к статье 522. Погашение однородных обязательств по нескольким договорам поставки

    1. Пункты 1 и 3 коммент. ст. определяют последствия нарушения поставщиком нескольких однородных обязательств по отношению к одному и тому же покупателю. В частности, такой случай имеет место, когда поставщика и покупателя связывают одновременно несколько договоров поставки однородных товаров. Если количества поставленных товаров недостаточно для погашения обязательств поставщика по всем договорам, он вправе указать покупателю, в счет исполнения какого из договоров передаются товары.
    
    При отсутствии такого указания поставка товаров засчитывается в погашение обязательства, возникшего раньше других. А если все они возникли одновременно, каждое из обязательств считается частично погашенным пропорционально его величине.
    
    2. Аналогичные нормы о погашении однородных обязательств по нескольким договорам поставки, предусмотренные пп.2 и 3 настоящей статьи, применяются и в тех случаях, когда покупатель, который рассчитывается с поставщиком по нескольким договорам поставки, уплатил недостаточную для оплаты всех договоров сумму. В этом случае покупатель имеет право указать продавцу, в оплату какого из договоров он направляет деньги. В частности, это может иметь значение, когда договоры поставки устанавливают различный размер неустоек за просрочку оплаты. Здесь покупателю выгоднее в первую очередь полностью оплатить договоры, предусматривающие больший размер санкций.
    
    При отсутствии такого указания переведенные суммы засчитываются в погашение обязательства, срок исполнения которого наступил раньше других. Если же все денежные обязательства возникли одновременно, каждое из них считается частично погашенным пропорционально его величине.
    
    3. По своему значению правила коммент. ст. выходят далеко за рамки института поставки. Нет препятствий к тому, чтобы применять их по аналогии закона не только к иным разновидностям договора купли-продажи, но и к другим однородным обязательствам, в том числе денежным.
    
    

Комментарий к статье 523. Односторонний отказ от исполнения договора поставки

    1. Коммент. ст. конкретизирует общие основания и порядок расторжения (изменения) договора купли-продажи, предусмотренные § 1 гл.30 ГК, применительно к договору поставки.
    
    Так, односторонний отказ от исполнения договора поставки (полный или частичный) или его изменение допускаются в случаях существенного нарушения его условий одной из сторон. В соответствии с абз. 4 п.2 ст.450 ГК существенным признается нарушение договора, которое влечет для потерпевшей стороны такой ущерб, в результате которого она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
    
    2. Существенными нарушениями договора для поставщика, как правило, считаются:
    
    а) поставка товаров ненадлежащего качества с недостатками, которые нельзя устранить в приемлемый для покупателя срок;
    
    б) неоднократная просрочка поставки.
    
    Однако формулировка п.2 коммент. ст. позволяет сделать вывод о том, что покупатель вправе доказывать наличие и других существенных нарушений договора поставщиком. Поставщик, однако, может доказывать, что поставка товаров ненадлежащего качества или неоднократная просрочка поставки в данных конкретных обстоятельствах не привели к существенному нарушению им условий договора. Таким образом, п.2 настоящей статьи устанавливает презумпцию существенного характера указанных в нем нарушений договора, которая, как и любая другая презумпция, может быть опровергнута.
    
    3. Аналогичная презумпция существенного характера ряда нарушений договора со стороны покупателя предусмотрена п.3 коммент. ст. Здесь существенным предполагается нарушение договора в результате:
    
    а) неоднократной просрочки оплаты товаров;
    
    б) неоднократной невыборки товаров.
    
    Так же, как и в предыдущем случае, покупатель вправе доказывать, что указанные нарушения договора не являются существенными.
    
    4. Право на односторонний отказ от исполнения договора или на его одностороннее изменение предусмотрено целым рядом статей ГК.
    
    Так, ст.509, 511, 515, 518 и 519 ГК допускают возможность отказа от исполнения договора в случаях поставки недоброкачественных (или некомплектных) товаров, просрочки поставки или оплаты, невыборки товаров и непредставления отгрузочной разнарядки. Дополнительные основания одностороннего отказа от исполнения договора можно обнаружить в § 1 гл.30 ГК. Это передача покупателю товара, не соответствующего условию об ассортименте (ст.468 ГК), неизвещение продавца об ассортименте подлежащих поставке товаров (ст.467 ГК), неосновательный отказ покупателя от принятия товара (ст.484 ГК) и некоторые другие.
    
    В соответствии с п.4 коммент. ст. договор поставки по общему правилу считается измененным или расторгнутым с момента получения контрагентом уведомления другой стороны об одностороннем отказе от исполнения договора. Ни обращения в суд, ни получения согласия другой стороны на расторжение (изменение) договора не требуется. Однако п.2 ст.450 и п.2 ст.452 ГК указывают на то, что договор может быть изменен или расторгнут только по решению суда.
    

    Возникающее противоречие можно разрешить путем толкования ст.450 и 452 ГК. Указанные статьи устанавливают общие основания и порядок одностороннего расторжения (изменения) договоров при их существенном нарушении одной стороной (подп.1 п.2 ст.450 ГК) и в других случаях, предусмотренных законом или договором (подп.2 п.2 ст.450 ГК). И в том, и в другом случае требование об одностороннем расторжении договора должно быть заявлено в суд в порядке ст.452 ГК.
    
    Однако коммент. ст., выступающая как lex specialis по отношению к ст.450, 452 ГК, определяет не только особое основание (существенное нарушение), но и соответствующий ему порядок расторжения (изменения) договора поставки. Договор считается расторгнутым (измененным) по общему правилу с момента получения одной стороной уведомления контрагента об одностороннем отказе от исполнения договора полностью или частично. Таким образом, в случаях существенного нарушения договора поставки не требуется ни обращения в суд с иском, ни предварительного получения согласия контрагента на расторжение (изменение) договора, о необходимости которых говорит п.2 ст.452 ГК.
    
    Если же нарушение договора поставки не носит существенного характера (т. е., как правило, является однократным), процедура расторжения (изменения) договора регулируется не п.4 настоящей статьи, а общими правилами ст.452 ГК. Аналогичным образом решаются вопросы расторжения договора поставки по основаниям, предусмотренным § 1 гл.30 ГК.
    
    Кроме того, нарушение договора поставки, не имеющее существенного характера, обычно дает право лишь на частичный отказ от исполнения договора (напр., в отношении одной партии недоброкачественного или некомплектного товара), тогда как существенное нарушение позволяет расторгнуть договор в целом.
    
    

Комментарий к статье 524. Исчисление убытков при расторжении договора

    1. Правила определения величины упущенной выгоды (как составной части убытков) при расторжении договора поставки, заимствованные из Венской конвенции ООН 1980 г., пожалуй, следовало бы поместить в часть первую ГК, поскольку их значение выходит далеко за рамки договора поставки.
    
    Пункты 1 и 2 коммент. ст. носят симметричный характер по отношению и к поставщику, и к покупателю. Смысл этих правил в том, что сторона, расторгнувшая договор вследствие нарушения обязательства другой стороной и затем в разумный срок после расторжения купившая (продавшая) товар по более высокой (низкой), но все же разумной цене, вправе требовать от контрагента возмещения убытков в виде разницы между ценой первоначального договора и ценой договора, совершенного взамен него. Это не что иное, как особый случай исчисления упущенной выгоды в применении к договору поставки.
    
    Указанные убытки (в виде упущенной выгоды) носят конкретный характер, поскольку исчисляются в виде разницы цен двух состоявшихся в действительности (конкретных) сделок.
    
    2. В то же время п.3 настоящей статьи содержит новое для отечественного законодательства правило о способах определения так называемых абстрактных убытков. Так, если после расторжения договора вследствие нарушения обязательства контрагентом потерпевшая сторона не совершила другой сделки взамен расторгнутого договора, величина понесенных ею убытков определяется в виде разницы между договорной ценой и текущей ценой на данный товар в момент расторжения договора.
    
    Текущей признается цена, обычно взимавшаяся при сравнимых обстоятельствах за аналогичный товар в месте предполагавшейся его передачи. В качестве таких цен обычно выступают биржевые котировки стандартных товаров. Если же в месте предполагавшейся передачи товара не существует текущей цены, ее можно заменить текущей ценой, применявшейся в другом месте (с учетом разницы в расходах по транспортировке товара).
    
    Главное достоинство коммент. новеллы в том, что она облегчает доказывание размера упущенной выгоды, определение размера которой на практике обычно сопряжено с наибольшими трудностями.
    
    3. Упущенная выгода, величина которой определена по правилам пп.1-3 коммент. ст., отнюдь не исчерпывает всех возможных убытков потерпевшей стороны. Поэтому п.4 содержит общее правило, позволяющее наряду с упущенной выгодой (абстрактными или конкретными убытками) взыскать с причинителя вреда и другие убытки в виде реального ущерба в имуществе. При этом величина реального ущерба определяется по общим правилам ст.15 ГК.
    

§ 4. Поставка товаров для государственных нужд

Комментарий к статье 525. Основания поставки товаров для государственных нужд

    1. В целях поддержания своего существования любое государство проводит соответствующую внутреннюю и внешнюю политику, укрепляет обороноспособность и государственный аппарат, стремится поддерживать равновесие окружающей среды и т.д. Для выполнения этих функций государство должно располагать необходимой имущественной базой, формирование которой происходит путем закупок товаров для государственных нужд. Эти закупки оформляются государственными контрактами и договорами поставки товаров для государственных нужд.
    
    Главной отличительной чертой названных договоров является особая цель использования товаров, а именно их закупка для государственных нужд, в том числе в государственный резерв.
    
    Государственными нуждами (федеральными и региональными) являются потребности Российской Федерации в продукции, необходимой для решения задач жизнеобеспечения, обороны и безопасности страны, а также для реализации государственных целевых программ. К ним относятся: обеспечение мобилизационных нужд России и первоочередных работ при ликвидации последствий чрезвычайных ситуаций, экспортных поставок продукции для выполнения международных (в том числе экономических) обязательств России, оказание государственной поддержки различным отраслям народного хозяйства (организациям) при временных нарушениях снабжения важнейшими видами ресурсов, регулирующего воздействия на рынок, гуманитарной помощи и другие (ст.1 и 2 Закона о поставках; ст.3 Закона о государственном материальном резерве). Финансирование закупок для государственных нужд осуществляется за счет средств федерального бюджета, бюджетов субъектов Федерации, а также внебюджетных источников.
    
    Специфическая цель государственных закупок обусловливает особый состав участников соответствующих договоров, структуру договорных связей, порядок заключения и исполнения договоров. Отношения по поставке для государственных нужд обычно опосредуются двумя соглашениями: государственным контрактом на поставку товаров для государственных нужд и собственно договором поставки товаров для государственных нужд. Они весьма близки по своей правовой природе и различаются в основном по субъектному составу, основаниям и порядку заключения.
    
    2. Правовое регулирование договоров, оформляющих поставки для государственных нужд, основано на нормах § 4 гл.30 ГК и специальных законах, которые применяются в части, не противоречащей ГК. К числу таких законов относятся Закон о поставках, ФЗ "О государственном материальном резерве" от 29 декабря 1994 г. N 79-ФЗ (СЗ РФ. 1995. N 1. Ст.3), ФЗ "О государственном оборонном заказе" от 27 декабря 1995 г. N 213-ФЗ (СЗ РФ. 1996. N 1. Ст.6) и ФЗ "О закупках и поставках сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия для государственных нужд" от 2 декабря 1994 г. N 53-ФЗ (СЗ РФ. 1994. N 32. Ст.3303).
    

    Как следует из п.2 коммент. ст., государственные контракты и договоры поставки для государственных нужд являются разновидностью договора поставки, поэтому к ним применимы и соответствующие нормы § 3 гл.30 ГК (в части, не противоречащей § 4 гл.30 ГК и специальным законам). Поскольку же указанные договоры охватываются общим понятием купли-продажи, к ним могут применяться и общие положения § 1 гл.30 ГК о купле-продаже (в последнюю очередь).
    
    

Комментарий к статье 526. Государственный контракт на поставку товаров для государственных нужд

    1. В коммент. ст. предпринята попытка раскрыть содержание государственного контракта на поставку товаров для государственных нужд. В то же время его юридическая природа далеко не очевидна. Начнем с того, что такие контракты заключаются не только в сфере поставки, но и при выполнении подрядных строительных работ, а также проектных и изыскательских работ. По смыслу нормативных актов о государственных нуждах госконтракты могут совершаться и в сфере энергоснабжения, перевозок, при выполнении научно-исследовательских, опытно-конструкторских и технологических работ, возмездного оказания услуг и др. В сущности, государственный контракт является особым типом гражданско-правового договора, стоящим в одном ряду с предварительными и публичными договорами. Поэтому его следовало бы урегулировать в части первой ГК в качестве контракта на обеспечение государственных нужд независимо от характера этих нужд, равно как и независимо от того, в какой сфере хозяйственной деятельности он подлежит заключению.
    
    2. Как и любой договор купли-продажи, государственный контракт на поставку товаров для государственных нужд является консенсуальным, возмездным и взаимным.
    
    В роли поставщика в государственном контракте обычно выступает коммерческая организация (в том числе государственное или муниципальное унитарное предприятие либо казенное предприятие) или индивидуальный предприниматель. Другую сторону государственного контракта - государственного заказчика - закон не называет покупателем. Это не случайно, поскольку во многих случаях товары передаются не самому заказчику, а указанному им лицу, которое и является собственно покупателем.
    
    Государственными заказчиками могут выступать утвержденные Правительством РФ федеральные органы исполнительной власти, казенные предприятия или государственные учреждения (абз. 2 п.1 ст.3 Закона о поставках). Часто в роли государственных заказчиков выступают и негосударственные коммерческие организации: федеральная контрактная корпорация "Росконтракт" (по закупке товаров общепромышленного применения и народного потребления), федеральная контрактная корпорация "Росхлебопродукт" (по закупке зерна и хлебопродуктов) и др. При поставках сельскохозяйственной продукции для государственных нужд функции государственного заказчика могут выполнять и некоторые некоммерческие организации (напр., потребительские кооперативы).
    
    Но и в тех случаях, когда стороной государственного контракта в лице своих федеральных органов исполнительной власти выступает само государство, оно выступает как особое частное лицо, равноправное с другими участниками договора.
    

    3. Предметом государственного контракта могут быть любые товары, приобретаемые для использования в хозяйственных целях, в том числе для предпринимательской деятельности. Как правило, это вещи, определяемые родовыми признаками, т. е. товары массового, серийного производства. Закупка по госконтрактам товаров иностранного производства не допускается, кроме случаев, когда производство аналогичной продукции в России невозможно или экономически нецелесообразно. Приобретение недвижимого имущества, предназначенного для государственных нужд, производится на основе договора продажи недвижимости, а не договора поставки.
    
    Срок наряду с предметом является существенным условием любого договора поставки. Таково его значение и в государственном контракте на поставку товаров для госнужд.
    
    4. Понимание государственного контракта БК существенно отличается от его трактовки гражданским законодательством. Так, в соответствии со ст.71 и 72 БК все закупки товаров любыми бюджетными учреждениями на сумму свыше 2000 МРОТ должны осуществляться исключительно на основе заключаемых ими государственных (или муниципальных) контрактов. По логике БК в данном случае сторона госконтракта - бюджетное учреждение - может и не иметь статуса государственного заказчика, утвержденного Правительством РФ. Поскольку это противоречие касается вопросов оформления договорных отношений между юридически равноправными субъектами, т. е. лежит в сфере гражданско-правового регулирования, оно должно разрешаться в пользу ГК и специальных законов, регулирующих поставки для государственных нужд. Иными словами, и в этих случаях, чтобы выступать в госконтракте в качестве стороны, бюджетное учреждение должно иметь статус государственного заказчика.
    
    

Комментарий к статье 527. Основания заключения государственного контракта

    1. Заключению государственного контракта на поставку товаров для государственных нужд предшествует процедура размещения государственного заказа и его принятие будущим поставщиком. Размещение заказа и его принятие представляют собой ряд односторонних сделок, которые в совокупности порождают обязанность заключения государственного контракта. Правовая природа указанных сделок различна и зависит как от того, кто выступает в государственном контракте в качестве сторон, т. е. от его субъектного состава, так и от порядка размещения государственного заказа.
    
    В соответствии с Указом Президента РФ "О первоочередных мерах по предотвращению коррупции и сокращению бюджетных расходов при организации закупки продукции для государственных нужд" от 8 апреля 1997 г. N 305 // СЗ РФ. 1997. N 15. Ст.1756) размещение государственных заказов может проводиться как открытым способом - путем проведения открытых торгов, двухэтапных торгов, закрытых торгов или специализированных закрытых торгов, так и закрытым - путем непосредственного выбора конкретного поставщика (в форме "запроса котировок" или "размещения заказа у единственного источника"). Наиболее предпочтительным способом закупок на поставку товаров является проведение открытых торгов (открытого конкурса). Другие формы организации закупок допускаются лишь в отдельных случаях, прямо предусмотренных законодательством.
    
    Размещая заказ на поставку товаров путем запроса котировок либо из единственного источника (т. е. выбирая конкретного поставщика), государственный заказчик принимает на себя обязанность заключить государственный контракт с поставщиком, принявшим заказ. Поскольку ни один из специальных законов о поставках для государственных нужд не регулирует вопросов ответственности государственного заказчика за отказ от заключения государственного контракта, их следует решать на основе общих правил абз. 2 п.4 ст.445 ГК.
    
    2. Как правило, поставщик принимает на себя государственный заказ добровольно. Однако для некоторых категорий поставщиков принятие госзаказа (и соответственно последующее заключение государственного контракта) является обязательным. К их числу относятся:
    
    лица, занимающие доминирующее положение на рынке соответствующих товаров (абз. 1 п.2 ст.5 Закона о поставках). Понятие лица, занимающего доминирующее положение на рынке, раскрывает ст.4 Закона о конкуренции: по общему правилу таковым признается субъект, доля которого на рынке определенного товара составляет не менее 65 процентов;
    

    казенные предприятия, для которых правительством РФ введен режим обязательного заключения государственных контрактов (п.7 ст.3 Закона о поставках);
    
    государственные унитарные предприятия - в отношении размещения оборонного заказа (в случаях, указанных в п.4 ст.3 Закона об оборонном заказе);
    
    предприятия, в объеме производства которых государственный оборонный заказ превышает 70 процентов, - в отношении поставки материальных ценностей в государственный резерв (п.4 ст.9 Закона о материальном резерве).
    
    Но даже в указанных выше случаях принятие госзаказа обязательно, только если это не влечет для поставщика убытков от производства соответствующих товаров (п.2 ст.5 Закона о поставках). При этом в понятие убытков в соответствии с п.2 ст.15 ГК включается и упущенная выгода. Другими словами, государственный заказ должен обеспечивать необходимый уровень рентабельности производства указанных товаров.
    
    За необоснованное уклонение от принятия госзаказа поставщик, для которого его принятие было обязательным (напр., в силу доминирующего положения на рынке), уплачивает госзаказчику законную неустойку в размере стоимости продукции, определенной в заказе (абз. 2 п.2 ст.5 Закона о поставках). Указанная неустойка носит исключительный характер.
    
    Это законодательное решение небесспорно. Неустойка - это способ обеспечения исполнения обязательств, тогда как из принятия поставщиком государственного заказа никакого обязательства в собственном смысле слова еще не возникло. Обязанность заключения поставщиком государственного контракта существует в рамках относительного правоотношения, которое, однако, не является обязательственным (так же, как и правоотношение из предварительного договора). Ведь товарное перемещение материальных благ, опосредуемое обязательством (ст.307 ГК), до заключения государственного контракта вообще не имеет места.
    
    3. Пункт 2 коммент. ст. формально говорит об обязательности "заключения государственного контракта" лишь для некоторых категорий поставщиков. Указанное положение, однако, не следует понимать буквально. Обязательным для указанных в законе лиц является не столько заключение контракта, сколько принятие государственного заказа (за которым заключение контракта и следует). С другой стороны, принятие государственного заказа поставщиком, для которого это не было обязательным, налагает на него обязанность последующего заключения государственного контракта. Здесь можно провести аналогию с предварительным договором (само совершение которого обычно не является обязательным для сторон), порождающим обязанность заключения основного договора.
    
    Так, поставщик, выигравший торги (любого типа) на право заключения государственного контракта, обязан в силу абз. 2 п.5 ст.448 ГК заключить такой контракт. В противном случае государственный заказчик вправе обратиться в суд с иском о понуждении к заключению контракта, а также о возмещении убытков, причиненных уклонением от его заключения. Способы обеспечения исполнения обязанности поставщика по заключению государственного контракта - банковская гарантия, залог или поручительство - предусмотрены п.40 Положения об организации закупки товаров, работ и услуг для государственных нужд.
    

    Если же размещение государственного заказа производилось не по конкурсу, а путем непосредственного выбора конкретного поставщика (т. е. в форме "запроса котировок" или "размещения заказа у единственного источника"), обязательность заключения государственного контракта для поставщика обусловлена другими факторами. В соответствии с письмом Минэкономики России "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных нужд путем запроса котировок и из единственного источника" от 8 апреля 1999 г. N АС-353/2-301) государственный заказчик запрашивает у поставщика (или нескольких поставщиков) "котировку цен" (котировочную заявку) или "предложение" о заключении госконтракта. В традиционном понимании такой запрос является вызовом на оферту (приглашением делать оферты). В зависимости от содержания присланных госзаказчику котировочных заявок или предложений они выступают в качестве оферты либо на заключение государственного контракта, либо на совершение предварительного договора о заключении в будущем государственного контракта (последний вариант встречается гораздо чаще). Принятие госзаказчиком котировочной заявки или предложения конкретного поставщика оформляется соответствующим письменным уведомлением (направляемым поставщику), которое выполняет функцию акцепта. По получении поставщиком уведомления-акцепта предварительный договор считается заключенным. Отсюда и возникает обязанность поставщика заключить в будущем государственный контракт.
    
    Таким образом, после окончания процедуры размещения государственного заказа (т. е. после принятия его конкретным поставщиком) заключение государственного контракта для поставщика, выигравшего конкурс или получившего уведомление о принятии госзаказчиком его предложения или ценовой котировки, становится обязательным.
    
    4. Правило о безубыточности государственного заказа, предусмотренное п.2 коммент. ст., не распространяется на казенные предприятия. Коль скоро учредитель-собственник несет субсидиарную ответственность по долгам таких предприятий, было бы странно требовать от него обеспечения рентабельности их работы.
    
    5. Пункт 4 коммент. ст. перекликается с аналогичным правилом абз. 2 п.1 этой же статьи. Государственный заказчик обязан заключить государственный контракт с поставщиком, выигравшим конкурс на размещение госзаказа. Такой конкурс может проводиться в форме открытых или закрытых торгов (в том числе двухэтапных) либо специализированных закрытых торгов. Порядок проведения конкурсов регулируется ст.447-449 ГК и в части, не противоречащей им, Законом о конкурсах на размещение заказов.
    
    В случае уклонения одной из сторон от заключения государственного контракта по результатам конкурса на размещение госзаказа потерпевшая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, а также о возмещении причиненных ей убытков (абз. 2 п.5 ст.448 и п.5 ст.528 ГК). Однако если государственный заказчик отказался от проведения самих торгов (с учетом требований п.3 ст.448 ГК), его ответственность ограничивается возмещением участникам торгов лишь реального ущерба.
    
    Таким образом, независимо от того, в какой форме проводилось размещение государственного заказа - путем проведения торгов или непосредственного выбора конкретного поставщика - заключение госконтракта является обязательным для государственного заказчика во всех случаях.
    
    6. Арбитражные суды нередко выводят обязательные договоры (напр., государственные контракты), которые применяются в сфере поставок для государственных нужд, за рамки гражданского права, полагая, что складывающиеся отношения основаны на властном подчинении одной стороны другой. Аналогичным образом и ответственность за нарушение условий таких договоров трактуется как административная, а не гражданско-правовая.
    
    Ошибочность такого подхода очевидна. Обязательность заключения государственного контракта возникает у поставщика в силу закона (и только при наличии определенных условий!), а не административного распоряжения госзаказчика. Никакого руководства деятельностью поставщиков государственный заказчик не осуществляет и не может вмешиваться в их хозяйственную деятельность.
    
    

Комментарий к статье 528. Порядок заключения государственного контракта

    1. Принятие госзаказа поставщиком порождает обязанность заключения соответствующего государственного контракта, проект которого обычно разрабатывается государственным заказчиком.
    
    Государственный контракт должен заключаться в письменной форме. Обычно государственный контракт заключается путем подписания сторонами единого документа. Однако при наличии разногласий стороны, как правило, производят обмен документами (протоколами разногласий, возражениями на протоколы разногласий и т.п. ), которые в таком случае и оформляют итоговый вариант государственного контракта.
    
    2. Сторона, получившая от оферента проект государственного контракта, обязана в тридцатидневный срок подписать его (и вернуть один экземпляр контрагенту) либо уведомить контрагента об отказе от заключения контракта. При несогласии стороны с отдельными условиями проекта государственного контракта она обязана в тот же тридцатидневный срок подписать контракт и, приложив к нему протокол разногласий, направить контрагенту.
    
    3. В течение следующих 30 дней первоначальный оферент должен принять меры по урегулированию возникших разногласий и известить контрагента о принятии согласованных условий либо уведомить его об отказе от заключения государственного контракта. При отклонении протокола разногласий или по истечении срока на его согласование заинтересованная сторона может обратиться в суд для разрешения соответствующего преддоговорного спора.
    
    Абзац 2 п.3 коммент. ст. формально говорит об обязательности заключения государственного контракта для одной из его сторон, что неточно. Поскольку заключение государственного контракта после размещения госзаказа становится обязательным для обеих сторон (см. пп.3 и 5 коммент. к ст.527 ГК), возможность обращения в суд для разрешения преддоговорного спора существует и у государственного заказчика, и у поставщика.
    
    4. Сроки, установленные пп.2 и 3 коммент. ст. для оформления государственного контракта и урегулирования разногласий по его содержанию, применяются только в отношении контрактов, заключаемых путем непосредственного выбора конкретного поставщика, т. е. без проведения торгов. Если же государственный контракт заключается по результатам торгов (конкурса того или иного вида), все действия по его заключению (включая и урегулирование разногласий) должны быть произведены не позднее 20 после завершения торгов. Эта норма уточняет правила абз. 2 п.5 ст.448 ГК.
    
    5. Пункт 5 коммент. ст. дублирует положения абз. 1 п.4 ст.445 и абз. 2 п.5 ст.448 ГК и потому представляется излишним.
    
    

Комментарий к статье 529. Заключение договора поставки товаров для государственных нужд

    1. Государственный контракт на поставку товаров для государственных нужд может предусматривать один из следующих вариантов поставки товаров:
    
    поставку товаров либо непосредственно государственному заказчику либо указанному им получателю - по отгрузочной разнарядке. При этом получатель товара не является стороной госконтракта и, следовательно, не несет ответственности перед поставщиком (см. коммент. к ст.531 ГК). В этом случае отношения сторон регулируются общими нормами о поставке (ст.506-523 ГК) с учетом особенностей § 4 гл.30 ГК;
    
    поставку товаров покупателю, указанному государственным заказчиком, на основе договора поставки товаров для госнужд (при этом покупатель является самостоятельной стороной договора поставки).
    
    Таким образом, договором поставки товаров для государственных нужд называется договор о передаче покупателю товаров, предназначенных для государственных нужд, заключаемый поставщиком на основе и во исполнение государственного контракта.
    
    Регулируемый коммент. ст. порядок заключения договора поставки товаров для госнужд весьма схож с процедурой заключения государственного контракта (см. коммент. к ст.528 ГК).
    
    Государственный заказчик в тридцатидневный срок со дня подписания госконтракта направляет поставщику и выбранному покупателю извещения о прикреплении покупателя к поставщику. По своей правовой природе извещение о прикреплении является односторонней сделкой. В совокупности с государственным контрактом извещение о прикреплении образует сложный юридический состав, порождающий обязанность поставщика заключить договор поставки товаров для государственных нужд. Для покупателя заключение договора поставки для государственных нужд не является обязательным.
    
    2. Получив извещение о прикреплении, поставщик обязан в тридцатидневный срок направить указанному в нем покупателю проект договора поставки. Данное правило является диспозитивным и может быть изменено государственным контрактом. Кроме того, п.2 коммент. ст. допускает возможность представления проекта договора поставки покупателем, который в таком случае выступит оферентом.
    
    3. Сторона, получившая от оферента проект договора поставки, обязана в тридцатидневный срок подписать его и вернуть один экземпляр контрагенту. При несогласии стороны с отдельными условиями проекта договора поставки она должна в тот же срок подписать договор и, приложив к нему протокол разногласий, направить контрагенту.
    

    4. В течение следующих тридцати дней первоначальный оферент должен принять меры по урегулированию возникших разногласий и известить контрагента о принятии согласованных условий либо уведомить его об отказе от заключения договора поставки на предложенных условиях. При отклонении протокола разногласий или по истечении срока на его согласование заинтересованная сторона может обратиться в суд для разрешения соответствующего преддоговорного спора.
    
    5. Поскольку заключение договора поставки в случае, предусмотренном п.1 коммент. ст., для поставщика является обязательным, его уклонение от исполнения этой обязанности дает покупателю право обратиться в суд и понудить поставщика заключить договор на условиях, предложенных покупателем. Нежелание покупателя обращаться в суд в данной ситуации, по-видимому, можно рассматривать как его отказ от заключения договора поставки товаров для государственных нужд (ст.530 ГК).
    
    

Комментарий к статье 530. Отказ покупателя от заключения договора поставки товаров для государственных нужд

    1. Покупатель вправе отказаться от получения товаров, указанных в государственном контракте, полностью или частично (без указания мотивов). Частичный отказ покупателя от товаров означает изменение предмета договора поставки по сравнению с государственным контрактом. Полный отказ покупателя от товаров равносилен отказу от заключения соответствующего договора поставки. И в том, и в другом случае поставщик должен незамедлительно уведомить об этом государственного заказчика и вправе требовать от него прикрепления к другому покупателю.
    
    2. В указанном случае государственный заказчик в тридцатидневный срок обязан либо выдать извещение о прикреплении к поставщику другого покупателя либо принять обязанности покупателя на себя (т. е. сообщить о согласии самому принять и оплатить товары либо направить поставщику отгрузочную разнарядку с указанием конкретного получателя товаров). В результате этих действий происходит либо заключение договора поставки товаров для государственных нужд, либо непосредственная поставка товаров на основании государственного контракта.
    
    3. Если государственный заказчик не выполняет своих обязанностей, предусмотренных п.2 коммент. ст., поставщик может либо потребовать от него принять и оплатить товары (непосредственно на основании государственного контракта) либо самостоятельно реализовать товары, бывшие предметом госконтракта, и отнести на госзаказчика понесенные при этом разумные расходы. Последнее указание п.3 коммент. ст. следует понимать как возможность взыскания с государственного заказчика убытков, причиненных неисполнением государственного контракта.
    
    4. Вопрос о том, вправе ли поставщик отказаться от исполнения государственного контракта, предусматривавшего обязательное заключение договора поставки, в случае отказа покупателя от его заключения, дискуссионен. Логическое толкование абз. 2 п.1 и п.2 коммент. ст. позволяет сделать вывод о том, что такой отказ был бы нарушением государственного контракта (коль скоро государственный заказчик намерен выдать новое извещение о прикреплении или согласен принять и оплатить товары сам).
    
    

Комментарий к статье 531. Исполнение государственного контракта

    1. Коммент. ст. регулирует процедуру исполнения государственного контракта, в котором не была предусмотрена возможность заключения в последующем договора поставки товаров для госнужд (на основании выданного извещения о прикреплении).
    
    В этом случае государственный контракт рассматривается в качестве обычного договора поставки. Соответственно отношения сторон госконтракта будут регулироваться нормами о договорах поставки, предусмотренными § 3 гл.30 ГК, за исключением ст.524 ГК, предусматривающей специальные правила исчисления убытков при расторжении договора. Это объясняется тем, что вопросы ответственности за нарушение условий государственного контракта урегулированы ст.533 ГК, которая не допускает возможности взыскания так называемых абстрактных убытков. Законодатель, по-видимому, исходил из того, что государственный заказчик даже в случае отказа от исполнения государственного контракта, как правило, действует в государственных интересах. В связи с этим было бы нецелесообразно распространять на него общие правила об ответственности, предусмотренные для частных лиц, действующих в своих личных интересах.
    
    2. Вместо того чтобы самому получать товары, являющиеся предметом государственного контракта, госзаказчик вправе выдать поставщику отгрузочные разнарядки, потребовав передачи товаров указанным в них получателям. Порядок и сроки выдачи отгрузочных разнарядок регулируются ст.509 ГК.
    
    По общему правилу возможность переадресовки исполнения путем выдачи поставщику отгрузочной разнарядки должна быть предусмотрена соглашением сторон (см. коммент. к ст.509 ГК), т. е. государственным контрактом. Однако при отказе первоначального покупателя от заключения договора поставки (ст.530 ГК) государственный заказчик вправе переадресовать исполнение по госконтракту и при отсутствии в нем соответствующих условий об отгрузочных разнарядках.
    
    2. Поставка товаров конечным получателям по отгрузочным разнарядкам не означает перемены лиц в обязательстве из государственного контракта. Обязанность по оплате товаров и в этом случае по общему правилу лежит на государственном заказчике. Однако государственный контракт может предусматривать и другой вариант оплаты товаров - самими получателями. Не будучи самостоятельной стороной договора, получатель товара действует от имени государственного заказчика. Следовательно, любое нарушение получателем порядка или сроков оплаты товаров дает поставщику право потребовать от государственного заказчика возмещения убытков по ст.533 ГК.
    
    

Комментарий к статье 532. Оплата товара по договору поставки товаров для государственных нужд

    1. Цена государственного контракта определяется условиями государственного заказа, принятого поставщиком, или результатами конкурса на размещение заказа. Указанная цена, в свою очередь, обычно предопределяет и цену договора поставки товаров для государственных нужд.
    
    Конкретный способ фиксации цены в договоре поставки зависит от условий государственного контракта и, как правило, обусловлен спецификой поставляемого товара (см. Основные виды контрактных цен, применяемых при заключении государственных контрактов, утв. письмом Минэкономики России от 17 июля 1995 г. N ИМ-663/02-93 // Вестник ВАС. 1995. N 11).
    
    Так, в договорах поставки товаров для государственных нужд используются:
    
    фиксированные цены: твердые (на поставку широкого круга продукции массового и серийного производства, типовой техники и т. д.) и условно-твердые цены, поэтапно корректируемые в соответствии с изменением издержек производства (в контрактах, выполняемых поэтапно в течение длительного периода времени: поставки новой техники, оборонной продукции и т. д.);
    
    скользящие цены, возмещающие издержки поставщика и определенную прибыль (на поставку продукции, на которую уже разработаны стандарты и спецификации. Договором обычно устанавливается фиксированная норма прибыли).
    
    биржевые цены на стандартные товары (на поставку товаров, постоянно имеющихся в наличии на рынке, свободные рыночные цены которых известны).
    
    2. В случаях когда оплата товаров по договору поставки производится покупателем (а это общепринятая практика), государственный заказчик признается поручителем по соответствующему обязательству покупателя. Это означает, что при неоплате или просрочке оплаты товаров государственный заказчик несет по общему правилу солидарную ответственность вместе с покупателем (ст.363 ГК).
    
    По смыслу абз. 2 коммент. ст. законное поручительство государственного заказчика распространяется только на обязанность по оплате товаров. Следовательно, за убытки, причиненные поставщику нарушением со стороны покупателя других условий договора, отвечает сам покупатель.
    
    

Комментарий к статье 533. Возмещение убытков, причиненных в связи с выполнением
или расторжением государственного контракта

    1. Ответственность за нарушение обязательств по поставке товаров для государственных нужд строится по общей модели договорной ответственности предпринимателей, т. е. на началах риска.
    
    Государственный заказчик - орган государственного управления - также отвечает на началах риска. Ведь государственный контракт тесно связан с договором поставки, а ответственность поставщика всегда наступает независимо от его вины. Убытки покупателя могут возникнуть по причинам, за которые поставщик не отвечает, напр. вследствие действий государственного заказчика. Тогда ограничение ответственности государственного заказчика случаями виновного причинения вреда повлекло бы для поставщика тяжелые последствия. Отвечая перед покупателем за чужие действия, он часто был бы лишен возможности взыскать свои убытки с причинителя вреда.
    
    Коммент. ст. предусматривает особый случай ответственности государственного заказчика, которая наступает, если поставщик вследствие исполнения им государственного контракта понес убытки (т. е. нарушено условие о безубыточности госконтракта для поставщика - п.2 ст.527 ГК). Это возможно, напр., когда цена контракта не покрывает всех производственных издержек поставщика. В этом случае государственный заказчик обязан возместить указанные убытки в течение 30 дней со дня передачи товара в соответствии с государственным контрактом. При невозмещении государственным заказчиком указанных убытков в установленный срок поставщик имеет право отказаться от исполнения государственного контракта и потребовать, помимо этого, возмещения убытков, связанных с его расторжением. В действительности, отказ поставщика от исполнения государственного контракта чрезвычайно затруднителен. Ведь обязанность возмещения поставщику убытков от исполнения госконтракта обычно возникает после передачи покупателю или получателю всех товаров, предусмотренных госконтрактом. Отказ от исполнения договора после того, как исполнение произведено, абсурден.
    
    Таким образом, правило п.2 коммент. ст. имеет смысл лишь в тех редких случаях, когда по условиям госконтракта государственный заказчик обязался возместить поставщику убытки до момента полной передачи всех товаров.
    
    2. В рассмотренном выше случае поставщик также вправе отказаться и от заключенного на основе госконтракта договора поставки товаров для государственных нужд. Убытки, которые понесет в результате этого покупатель по договору поставки, также должны быть возмещены государственным заказчиком.
    

    Из правила, предусмотренного п.3 коммент. ст., следует практически важный вывод. Коль скоро расторжение государственного контракта (или просрочка выдачи извещения о прикреплении) не влечет автоматического прекращения договора поставки, государственный контракт (равно как и извещение о прикреплении) не входит в сложный юридический состав, лежащий в основе обязательства по поставке товаров. Это обязательство имеет своим единственным основанием только договор поставки.
    
    

Комментарий к статье 534. Отказ государственного заказчика от товаров, поставленных по государственному контракту

    1. Отказ государственного заказчика от товаров, являющихся предметом государственного контракта, дает поставщику право взыскать с госзаказчика причиненные этим убытки в полном объеме. Хотя коммент. ст. и говорит о "праве" государственного заказчика полностью или частично отказаться от товаров "в случаях, предусмотренных законом", такой отказ во всех случаях будет неправомерным.
    
    2. Также государственный заказчик (а не поставщик!) возмещает убытки покупателю, которые тот понес в связи с расторжением или изменением договора поставки вследствие отказа госзаказчика от товаров по государственному контракту. Это вполне обоснованно, поскольку расторжение (изменение) договора поставщиком в таких случаях является вынужденным и обусловлено расторжением (изменением) соответствующего госконтракта. Законодатель просто исключает из цепочки ответственности поставщика. В отсутствие специального правила коммент. ст., поставщику, причинившему убытки покупателю, пришлось бы затем взыскивать их с государственного заказчика.
    
    3. Судьба законного поручительства, предусмотренного абз. 2 ст.532 ГК, при полном отказе государственного заказчика от товаров неясна. С одной стороны, в указанном случае поставщику предоставлено право отказаться от исполнения договора поставки для государственных нужд. А вся ответственность за это перед покупателем ложится на государственного заказчика (абз. 2 коммент. ст.). Продолжая исполнять договор поставки товаров для государственных нужд, поставщик фактически освобождает госзаказчика от ответственности перед покупателем. Сохранение в этой ситуации отношений поручительства между госзаказчиком и поставщиком было бы нелогичным.
    
    Но, с другой стороны, ст.367 ГК формально не предусматривает такого основания прекращения поручительства, как одностороннее расторжение договора (т. е. государственного контракта) между поручителем и кредитором, тем более, что отношения поручительства возникают независимо от условий этого соглашения. Отсюда, более обоснованным представляется вывод о сохранении обязательств поручителя, лежащих на госзаказчике перед поставщиком в отношении оплаты товаров покупателем, и после расторжения государственного контракта.
         
  

§ 5. Контрактация

Комментарий к статье 535. Договор контрактации

    1. Договор контрактации опосредует отношения по заготовке сельскохозяйственных продуктов и сырья для их последующей переработки или продажи. Сильная зависимость сельскохозяйственного производства от погодных условий и других случайных факторов, влияющих на результат, делает производителя сельскохозяйственной продукции экономически более слабой стороной договора (в отличие, напр., от продавца по договору поставки). В связи с этим законодатель стремится повысить уровень правовой защиты производителя-продавца, чтобы уравнять его экономические возможности с возможностями покупателя.
    
    Будучи разновидностью договора купли-продажи, договор контрактации является возмездным, консенсуальным и взаимным.
    
    2. Сторонами договора контрактации обычно являются предприниматели. В качестве продавца в этом договоре может выступать только лицо, для которого производство сельскохозяйственной продукции является одним из основных видов деятельности. Это коммерческие организации или индивидуальные предприниматели (напр., главы крестьянских или фермерских хозяйств). Аналогичным образом решается вопрос и о личности заготовителя по договору контрактации.
    
    Однако в случае закупок сельскохозяйственной продукции для государственных нужд интересы государства представляют государственные заказчики, в роли которых могут выступать и лица, не имеющие статуса предпринимателя: органы исполнительной власти федерального уровня и субъектов Федерации и даже некоммерческие организации (напр., потребительские кооперативы).
    
    По договору контрактации предприниматель может продавать лишь произведенную им самим продукцию (п.1 коммент. ст.). Реализация продукции, произведенной другим лицом, осуществляется в форме договора поставки или купли-продажи, но не контрактации.
    
    3. Предметом договора контрактации может быть любая продукция сельскохозяйственного производства (растениеводства, животноводства, звероводства). Иными словами, это продукция, произведенная в такой отрасли экономики, как сельское хозяйство, с помощью методов агро- и зоотехники, т. е. путем выращивания или сбора с использованием природы (земли, флоры, фауны) как основного фактора производства.
    
    Договор контрактации может заключаться только в отношении будущих вещей, определяемых родовыми признаками. Продукция, являющаяся предметом договора контрактации, закупается для последующей переработки или продажи, а также по Закону о закупках и поставках сельскохозяйственной продукции - для хранения в государственном фонде - резерве. Общим во всех этих случаях является то, что предмет договора контрактации не предназначен для личного, семейного, домашнего или иного подобного использования (ст.506 ГК).
    

    Контрактоваться по договору может не только сельскохозяйственная продукция или сырье, но и продукты их непосредственной переработки. Однако если количество и качество продуктов переработки в первую очередь обусловлены характером применяемой индустриальной технологии, а не процессом сельскохозяйственного производства исходного сырья, такой продукт будет предметом поставки или купли-продажи, но не контрактации.
    
    4. Договор контрактации - один из видов купли-продажи. В то же время его содержание охватывается и общим понятием договора поставки. Это обусловливает особый характер его правового регулирования. Основную роль в регулировании этого договора играют ст.535-538 ГК. Далее к отношениям по контрактации применяются нормы о договорах поставки. И, наконец, оставшиеся неурегулированными вопросы решаются на основе общих положений о купле-продаже (§ 1 гл.30 ГК).
    
    Если же закупка сельскохозяйственной продукции производится для государственных нужд, последовательность применения указанных норм будет иной. В первую очередь также будут применяться правила § 5 гл.30 ГК, затем положения специальных нормативных актов о контрактации (напр., Закона о закупках и поставках сельскохозяйственной продукции), нормы § 4 гл.30 ГК о поставках товаров для государственных нужд и, наконец, специальные законы о поставках для государственных нужд (напр., Законы о поставках продукции для федеральных государственных нужд и о государственном материальном резерве). Вопросы, оставшиеся неурегулированными, решают на основе правил о договорах поставки и в последнюю очередь - общих положений о купле-продаже.
    
    

Комментарий к статье 536. Обязанности заготовителя

    1. В отличие от общих правил, определяющих порядок доставки товаров по договору поставки (ст.509, 510 ГК), договор контрактации предусматривает обязанность заготовителя принять сельскохозяйственную продукцию по месту ее нахождения у производителя и обеспечить ее вывоз. Это правило о выборке товаров заготовителем-покупателем предусмотрено для снижения расходов производителя по исполнению договора контрактации и может быть изменено по соглашению сторон.
    
    2. Если стороны отступили от общего правила, предусмотренного п.1 коммент. ст., и предусмотрели обязанность производителя доставить продукцию в место нахождения заготовителя (или иное указанное им место), последний обязан ее принять. Основаниями отказа от принятия поставленной продукции могут служить лишь ее несоответствие условиям договора либо нарушение производителем условия о сроке передачи продукции.
    
    3. Пункт 3 коммент. ст. предусматривает одно из возможных случайных условий договора контрактации - обязанность заготовителя возвращать производителю отходы переработки сельскохозяйственной продукции. Это правило излишне, поскольку случайные условия договоров не нуждаются в нормативном закреплении.
    
         

Комментарий к статье 537. Обязанности производителя сельскохозяйственной продукции

    1. Условие об ассортименте передаваемой сельскохозяйственной продукции является для договора контрактации существенным. Следовательно, если условие об ассортименте в договоре контрактации не определено, соответствующий договор не считается заключенным. В этом случае производитель не вправе ссылаться на п.2 ст.467 ГК и определять ассортимент в одностороннем порядке.
    
    2. Количество продукции - это показатель, который наряду с ее наименованием определяет предмет договора контрактации, являющийся существенным условием любого гражданско-правового соглашения. В этом смысле упоминание количества сельскохозяйственной продукции в коммент. ст. излишне. С другой стороны, отсутствие в коммент. ст. упоминаний о качестве, таре (упаковке) и других условиях, характеризующих обязательство производителя сельскохозяйственной продукции, не означает, что производитель свободен от соответствующих обязанностей. Они определены ст.517, 518 и рядом других норм ГК.
    
    

Комментарий к статье 538. Ответственность производителя сельскохозяйственной продукции

    1. В изъятие из общего правила о безвиновной ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств при осуществлении предпринимательской деятельности коммент. ст., с одной стороны, устанавливает ответственность производителя сельскохозяйственной продукции только при наличии его вины. С другой стороны, ответственность заготовителя строится на общих для предпринимателей основаниях - на началах риска. Такая асимметрия норм об ответственности призвана обеспечить для производителя сельхозпродукции наиболее благоприятный правовой режим (см. коммент. к ст.535 ГК).
    
    2. В соответствии с презумпцией виновности (п.2 ст.401 ГК) производитель сельскохозяйственной продукции, нарушивший обязательство, предполагается виновным в этом нарушении, если не докажет обратного.
    
    

§ 6. Энергоснабжение

Комментарий к статье 539. Договор энергоснабжения

    1. Возможность передачи и потребления энергии через присоединенную сеть, а также специфический предмет договора - энергия являются главными факторами, определяющими особенности договора энергоснабжения.
    
    Эти особенности в той или иной мере присущи и другим договорам - о теплоснабжении, газоснабжении, снабжении нефтепродуктами, водой и т. д., что позволяет говорить о существовании особой группы договоров о снабжении продукцией через присоединенную сеть. Все договоры о снабжении продукцией через присоединенную сеть принадлежат к числу договоров купли-продажи и являются консенсуальными, взаимными и возмездными.
    
    ГК не содержит специальных норм об отдельных видах договоров о снабжении продукцией через присоединенную сеть, сосредоточивая свое внимание лишь на договоре энергоснабжения. Причем правила о договорах энергоснабжения, предусмотренные § 6 гл.30 ГК, фактически рассчитаны лишь на регулирование отношений по снабжению абонентов электрической энергией. Однако они субсидиарно применяются и к остальным договорам о снабжении продукцией через присоединенную сеть (см. коммент. к ст.548 ГК) и тем самым выступают в качестве общих положений о договорах этого типа.
    
    2. Сфера применения норм о договорах энергоснабжения в действующем ГК является весьма узкой и не охватывает всего комплекса отношений, возникающих в процессе производства, передачи, распределения и сбыта энергии. Строго говоря, нормы ГК об энергоснабжении предназначены лишь для регулирования сбыта энергии (в узком смысле слова). Но прежде чем "сбыть" энергию абоненту через присоединенную сеть, ее необходимо произвести, передать и распределить. Особых договоров, которые опосредовали бы процессы передачи и распределения энергии (или энергоносителей) действующий ГК, к сожалению, не предусматривает. Однако необходимость их обособленного правового регулирования (наряду с договорами энергоснабжения абонентов, использующих энергию для собственного потребления) очевидна. Сегодня отношения, возникающие в связи с передачей и распределением энергии, законодательно урегулированы лишь в области электроэнергетики. Так, п.2 ст.26 ФЗ "Об электроэнергетике" от 26 марта 2003 г. N 35-ФЗ (СЗ РФ. 2003. N 13. Ст.1177) предписывает оформлять оказание услуг по передаче электрической энергии договорами возмездного оказания услуг, которые носят публичный характер.
    
    Отношения по сбыту (подаче конечному потребителю) энергии, с одной стороны, и ее транзиту (передаче) и распределению - с другой, принципиально различны как с экономической, так и с юридической точки зрения. В первом случае мы имеем дело с отношениями по купле-продаже (поставке) товара особого рода - энергии. В случае же транзита энергии никаких отношений по купле-продаже не возникает. Владелец магистральных линий электропередачи, газо- или нефтепроводов не приобретает товар (энергию или энергоносители) и соответственно не становится его "собственником". Он лишь оказывает определенные услуги по транзиту и распределению энергии с помощью своей сетевой инфраструктуры. Очевидно, что такой договор тяготеет к обязательствам по оказанию услуг (выполнению работ) в широком смысле слова, но ничего общего с куплей-продажей не имеет.
    

    3. Согласно ст.426 ГК договор энергоснабжения является публичным. Однако возможность его заключения с тем или иным абонентом обусловлена рядом специальных требований. Во-первых, абонент должен располагать энергопринимающими устройствами, присоединенными к сетям энергоснабжающей организации и отвечающими установленным техническим требованиям (в случае снабжения электроэнергией это распределительные устройства, трансформаторы, внутридомовые и внутриквартирные электрические сети и т.п ). Во-вторых, абонент должен иметь "другое необходимое оборудование", обеспечивающее безопасность потребления энергии (напр., установки релейной защиты, предохранительные устройства и т.п ). Наконец, абонент должен обладать возможностями для обеспечения учета потребленной энергии (напр., с помощью счетчиков электрической энергии, других приборов учета активной энергии и реактивной мощности). При несоблюдении хотя бы одного из указанных условий абонент не вправе требовать заключения с ним договора энергоснабжения.
    
    В области электроэнергетики присоединение энергопринимающих устройств (энергетических установок) юридических и физических лиц к электрическим сетям в общем виде регулируется п.1 ст.26 ФЗ "Об электроэнергетике". Такое присоединение оформляется публичным договором, порядок заключения и существенные условия которого будут установлены Правительством РФ.
    
    4. Внося изменения в ГК в связи с принятием ФЗ "Об электроэнергетике" (дополнив коммент. ст. п.4), законодатель неоправданно резко сузил сферу применения положений ГК об электроснабжении. До 1 апреля 2003 г. приоритет среди правил, регулировавших отношения по энергоснабжению, имели нормы § 6 гл.30 ГК (в силу п.3 коммент. ст.), тода как специальные нормативные акты об энергоснабжении действовали лишь в части, не противоречащей ГК. На деле это верховенство ГК имело существенное значение лишь для договоров снабжения электрической энергией, поскольку для всех других видов энергоснабжения ст.548 ГК предусматривает особую иерархию правовых норм.
    
    С появлением в коммент. ст. п.4 ситуация кардинально изменилась. Теперь правила ГК об энергоснабжении применяются лишь постольку, поскольку законами и иными правовыми актами не установлено иное. Таким образом, законодатель фактически распространил правовой режим, предусмотренный ст.548 ГК для договоров теплоснабжения и снабжения энергоносителями, и на договоры снабжения электроэнергией. В связи с этим существование в коммен. ст. п.3 потеряло всякий смысл, а роль правил об энергоснабжении в ГК сведена к восполнению пробелов в специальных нормативных актах. Вряд ли это соответствует значению ГК как фундаментального акта гражданского законодательства.
    
    Таким образом, первое место в иерархии норм, регулирующих отношения по снабжению электрической энергией, заняли ФЗ "Об электроэнергетике" и "О государственном регулировании тарифов на электрическую и тепловую энергию в Российской Федерации" от 14 апреля 1995 г. N 41-ФЗ (СЗ РФ. 1995. N 16. Ст.1316; 2003. N 13. Ст.1180). Последний будет действовать лишь до даты окончания переходного периода реформирования электроэнергетики (не ранее 1 июля 2005 г.). В части, не противоречащей указанным актам, продолжают действовать постановление Правительства РФ "О ценообразовании в отношении электрической и тепловой энергии" от 2 апреля 2002 г. N 226 (СЗ РФ. 2002. N 15. Ст.1431), а также постановлением Правительства РФ от 26 сентября 1994 г. N 1099 (СЗ РФ. 1994. N 26. Ст.2795).
    

    Важную роль в регулировании снабжения электрической энергией должен сыграть пакет постановлений Правительства РФ, принятие которых началось в конце 2003 г. (см. напр., Правила оптового рынка электрической энергии (мощности) переходного периода, утв. постановлением Правительства РФ от 24 октября 2003 г. N 643 // СЗ РФ. 2003. N 44. Ст.4312) и продлится еще два-три года. Ими, в частности, будут утверждены Основные положения функционирования оптового рынка и Основные положения функционирования розничных рынков электрической энергии, Правила недискриминационного доступа к услугам по передаче электрической энергии, услугам по оперативно-диспетчерскому управлению в электроэнергетике и услугам администратора торговой системы оптового рынка, а также Правила оказания этих услуг (ст.21 ФЗ "Об электроэнергетике"). Правительство РФ намерено, кроме того, утвердить Правила заключения и исполнения публичных договоров на оптовом и розничных рынках, а также примерные договоры поставки электрической энергии, которые вопреки своему названию, возможно, получат статус типовых договоров (п.4 ст.426 ГК).
    
    Наконец, если в течение переходного периода реформирования электроэнергетики законодатель не пересмотрит своего отношения к ГК, правила § 6 гл.30 ГК будут субсидиарно применяться лишь для восполнения пробелов в специальных нормативных актах об энергоснабжении.
    
    Иерархия норм, регулирующих снабжение абонента не электрической, а иной энергией (напр., тепловой) энергоносителями (веществами, выделяющими энергию в процессе использования) или иными продуктами с помощью присоединенной сети, определяется не коммент. ст., а ст.548 ГК.
    
    5. ФЗ "Об электроэнергетике" и Основные направления реформирования электроэнергетики Российской Федерации, утв. постановлением Правительства РФ от 11 июля 2001 г. N 526 (СЗ РФ. 2001. N 29. Ст.3032), предполагают радикальное изменение всей системы правовых отношений, опосредующих производство, транзит и потребление электрической энергии.
    
    В упрощенном виде система соответствующих договоров может быть представлена следующим образом:
    
    генерирующие компании, как созданные на базе электростанций РАО "ЕЭС России" и Минатома России, так и принадлежащие региональным энергетическим компаниям, поставляют на федеральный оптовый рынок вырабатываемую ими электрическую энергию. Торговая система, обслуживающая федеральный оптовый рынок, по многим признакам будет напоминать товарную биржу (возможность заключения форвардных и фьючерсных контрактов, хеджирование рисков и т.п );
    

    покупатели, действующие на федеральном оптовом рынке (прежде всего региональные энергетические компании и наиболее крупные промышленные потребители), приобретают у генерирующих компаний электроэнергию на основе договоров купли-продажи (поставки). Указанные договоры, видимо, будут отличаться значительной спецификой, приближающей их к режиму биржевых сделок;
    
    региональные энергетические компании (акционерные общества энергетики и электрификации) реализуют приобретенную энергию на соответствующих региональных розничных рынках электроэнергии. При этом компании, имеющие статус "гарантирующих поставщиков", обязаны заключить договор энергоснабжения с любым обратившимся к ним потребителем в закрепленной за ними зоне;
    
    фактическая передача электроэнергии потребителю осуществляется с помощью магистральных и иных линий электропередачи, принадлежащих федеральной и региональным сетевым компаниям. Однако в непосредственные правовые отношения с указанными сетевыми компаниями потребитель не вступает. С правовой точки зрения гарантирующий поставщик исполняет заключенный с потребителем договор энергоснабжения путем частичного возложения своих обязанностей на сетевую компанию (компании). Для этого гарантирующий поставщик должен заключить с сетевой компанией общий договор на передачу и распределение энергии и оплатить транзит энергии по установленным тарифам (фактически из сумм, полученных от конечного потребителя). Оказание услуг по передаче электрической энергии осуществляется на основе договора возмездного оказания услуг (п.2 ст.26 ФЗ "Об электроэнергетике").
    
    Таким образом, система договоров, опосредующих функционирование федерального оптового и розничных рынков электроэнергии, будет представлена договорами купли-продажи и поставки энергии на оптовом и розничном рынках, договорами энергоснабжения потребителей и договорами на передачу и распределение (транзит) энергии сетевыми операторами. Наряду с ними подчиненную роль будут играть договоры оказания услуг между генерирующими компаниями и системным оператором, осуществляющим диспетчерское управление режимом работы Единой энергосистемы России.
    
    Трудно сказать, какое место займет договор энергоснабжения, регулируемый § 6 гл.30 ГК, в ряду договоров купли-продажи и поставки электрической энергии, предусмотренных ФЗ "Об электроэнергетике". Ясность в этом вопросе появится лишь с принятием Основных положений функционирования розничных рынков электрической энергии, которые будут предусматривать правила заключения и исполнения договоров между потребителями электрической энергии и гарантирующими поставщиками, а также определят существенные условия указанных договоров (п.3 ст.37 ФЗ "Об электроэнергетике").
    

Комментарий к статье 540. Заключение и продление договора энергоснабжения

    1. Форма и порядок заключения договора различаются в зависимости от личности абонента и целей использования энергии. Так, договор на энергоснабжение юридических лиц или граждан-предпринимателей должен заключаться в письменной форме. Если же абонентом выступает гражданин, использующий энергию для бытового потребления, договор считается заключенным с момента первого фактического подключения абонента к присоединенной сети в установленном порядке.
    
    Это правило имеет двоякое значение. Во-первых, договор энергоснабжения гражданина может заключаться путем совершения конклюдентных действий - подключением к сети. Во-вторых, если договор и совершен в письменной форме, то он вступит в силу лишь с момента фактического подключения к сети. Отчасти это ослабляет консенсуальный характер договора энергоснабжения гражданина. Однако он все же не становится реальным, поскольку подключение к сети еще не означает фактической передачи энергии.
    
    Договор энергоснабжения абонента-гражданина по общему правилу заключается на неопределенный срок. Договор может быть расторгнут абонентом в одностороннем порядке при условии уведомления об этом энергоснабжающей организации и полной оплаты использованной энергии (абз. 1 п.1 ст.546 ГК).
    
    2. Договоры энергоснабжения с участием юридических лиц обычно содержат условие о сроке, продолжительность которого определяют сами стороны. Пункты 2 и 3 коммент. ст. устанавливают специальные правила о сроках, направленные на обеспечение бесперебойного снабжения потребителей энергией. Так, договор энергоснабжения, заключенный на определенный срок, считается продленным на тот же срок, если до его окончания ни одна из сторон не заявит о прекращении (изменении) договора или заключении нового договора.
    
    3. Если одна из сторон договора энергоснабжения предложила заключить новый договор, прежнее соглашение продолжает действовать вплоть до замены его новым. Это же правило действует и в случаях, когда одна из сторон договора предлагает внести в него изменения.
    
    

Комментарий к статье 541. Количество энергии

    1. Количество подаваемой энергии, как следует из пп.1 и 2 коммент. ст., относится к существенным условиям договора лишь тогда, когда абонентом является юридическое лицо или гражданин, использующий энергию для предпринимательских целей.
    
    Одна из особенностей условия о количестве в договоре энергоснабжения состоит в том, что оно определяет предельное количество энергии, которое вправе получить абонент. Фактическое же количество потребленной энергии, как правило, меньше установленного договором максимума и определяется в соответствии с данными учета (напр., показаниями электросчетчика).
    
    Режим подачи энергии, о котором говорится в п.1 коммент. ст., по общему правилу не относится к существенным условиям договора энергоснабжения. При отсутствии в договоре специальных указаний о режиме энергопотребления энергоснабжающая организация обязана предоставить абоненту возможность постоянного (круглосуточного) потребления электрической энергии в пределах установленного договором лимита мощности.
    
    2. Договор энергоснабжения может предусматривать право абонента изменить (в большинстве случаев увеличить) количество принимаемой энергии в одностороннем порядке, возместив при этом дополнительные расходы продавца. Верхний предел увеличения количества подаваемой энергии определяется в основном возможностями генерирующих мощностей энергоснабжающей организации. Требовать же от энергоснабжающей организации расширения или реконструкции ее производственных мощностей для увеличения подачи энергии абонент, разумеется, не вправе.
    
    3. Гражданин, использующий энергию для бытовых нужд, вправе получать ее в любом необходимом ему количестве, но при условии, что это позволяют технические параметры присоединенной сети. Следовательно, в таком договоре условие о предмете определяется без помощи каких-либо количественных показателей ("условие" о количестве не является существенным).
    

Комментарий к статье 542. Качество энергии

    1. Качество подаваемой энергии должно соответствовать требованиям государственных стандартов и другим обязательным правилам. Отдельные качественные показатели устанавливаются соглашением сторон договора (напр., напряжение электроэнергии, отбираемая мощность). Способы определения качества энергии, учитывая их техническую сложность, обычно регулируются в императивном порядке специальными нормативными актами (как правило, ГОСТами), реже - соглашением сторон.
    
    2. Нарушение энергоснабжающей организацией условия о качестве дает абоненту право отказаться от оплаты такой энергии, а также право взыскать убытки в форме реального ущерба. Но если он все же использовал недоброкачественную энергию, энергоснабжающая организация вправе требовать возмещения абонентом стоимости того, что он неосновательно сберег вследствие использования этой энергии по правилам о неосновательном обогащении.
    
    Упоминание в тексте коммент. ст. п.2 ст.1105 ГК отражает непоследовательность позиции законодателя в трактовке существа обязательства по энергоснабжению. Дело в том, что п.2 ст.1105 ГК определяет последствия неосновательного пользования чужими услугами, тогда как предметом энергоснабжения выступает не услуга, а вещь (хотя и особого рода). По этой причине более обоснованной была бы ссылка на п.1 ст.1105 ГК.
    
    Правило, выраженное в последнем предложении п.2 настоящей статьи, сомнительно и по существу. Выходит, что энергоснабжающая организация, совершившая правонарушение, к этому стимулируется, поскольку у нее возникает право требовать от абонента возмещения того, что он "сберег", будучи вынужденным использовать недоброкачественную энергию.
         
    

Комментарий к статье 543. Обязанности покупателя по содержанию и эксплуатации сетей, приборов и оборудования

    1. Коммент. ст. устанавливает основные обязанности абонента, отличающие договор энергоснабжения от других видов купли-продажи. Во-первых, абонент обязан обеспечивать безопасность использования энергии, для чего необходимо поддерживать в надлежащем техническом состоянии составные части присоединенной сети, находящиеся в его ведении. Если неудовлетворительное состояние энергетических установок абонента угрожает аварией или создает угрозу жизни и безопасности граждан, энергоснабжающая организация вправе ограничить или прекратить подачу ему энергии ( п.2 ст.546 ГК).
    
    Во-вторых, абонент обязан соблюдать режим потребления энергии, установленный законодательством и договором, что необходимо для обеспечения интересов других абонентов. Так, перерасход энергии одними потребителями (особенно в период пиковых нагрузок энергосистемы) может сказаться на подаче ее другим в необходимом количестве. Кроме того, вследствие несоблюдения режима потребления может пострадать и качество энергии. Нарушение установленного режима потребления дает энергоснабжающей организации право на взыскание с абонента реального ущерба, а в некоторых случаях - неустойки.
    
    В-третьих, абонент обязан немедленно сообщать энергоснабжающей организации обо всех авариях, пожарах, неисправностях приборов учета энергии и об иных нарушениях, возникающих при пользовании энергией, независимо от того, по чьей вине они произошли. Это своеобразный аналог условия, предусмотренного ст.483 ГК. Закон не устанавливает специальных последствий нарушений этой обязанности. Следовательно, они влекут применение общих мер гражданской ответственности в форме возмещения реального ущерба.
    
    2. Обязанность по обеспечению надлежащего технического состояния и безопасности энергетических сетей не распространяется на граждан, использующих энергию для бытовых нужд. За них надлежащее состояние присоединенной сети обеспечивает энергоснабжающая организация. Однако все остальные обязанности, предусмотренные п.2 коммент. ст., распространяются на граждан-потребителей в полном объеме. Кроме того, граждане-потребители при пользовании энергией должны соблюдать правила техники безопасности (п.4.2.4 Правил предоставления коммунальных услуг), в том числе поддерживать в исправном состоянии соответствующие устройства и приборы (краны, газовые и электрические плиты, внутриквартирную электропроводку и т.п).
    
    3. Требования к техническому состоянию и эксплуатации присоединенной сети определяются законодательством (см., напр.: Правила технической эксплуатации электроустановок потребителей, утв. приказом Минэнерго РФ от 13 января 2003 г. N 6 // БНА. 2003. N 24, 25) и могут уточняться договором.
    

Комментарий к статье 544. Оплата энергии

    1. Одна из основных обязанностей абонента - оплата принятой им энергии. Поскольку обязанности принимать энергию по договору энергоснабжения не существует, абонент по общему правилу оплачивает только фактически принятое им количество энергии в соответствии с данными учета.
    
    Цена договора энергоснабжения в большинстве случае определяется не самими сторонами, а утвержденными государством тарифами. Они различаются в зависимости от субъектного состава договора и периодически пересматриваются с учетом инфляции.
    
    2. Порядок и сроки расчетов за энергию определяются законодательством или соглашением сторон. Так, оплата тепловой энергии, а также газо- и водоснабжения гражданами-потребителями производится ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, следующего за оплачиваемым (п.2.4 Правил предоставления коммунальных услуг). Оплата электрической энергии по общему правилу производится потребителями до 15-го числа текущего месяца (п.2 ФЗ “О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон “О государственном регулировании тарифов на электрическую и тепловую энергию в Российской Федерации” от 26 марта 2003 года // СЗ РФ. 2003. N 13. Ст.1180). Сроки расчетов по договорам между юридическими лицами определяются соглашением сторон.
    
    Начиная с 1 апреля 2000 г. оплата потребителями - юридическими лицами, за исключением бюджетных учреждений и казенных предприятий, электрической, тепловой энергии и природного газа на территории РФ осуществляется по общему правилу с применением авансовых платежей или расчетов по аккредитиву в порядке, устанавливаемом соглашением между потребителем и энергоснабжающей организацией (п.2 постановления Правительства РФ "Об утверждении Порядка расчетов за электрическую, тепловую энергию и природный газ" от 4 апреля 2000 года N 294 // СЗ РФ. 2000. N 15. Ст.1594).
    
    3. Просрочка оплаты энергии абонентом свыше определенного срока дает энергоснабжающей организации право прекратить подачу энергии. Для договоров энергоснабжения граждан этот срок составляет три месяца (п.5.1.3 Правил предоставления коммунальных услуг). Энергоснабжение юридических лиц может быть прекращено или ограничено, если потребитель два раза подряд по истечении установленного договором срока платежа не оплачивает использованную энергию (пп.1 и 3 Порядка прекращения или ограничения подачи электрической и тепловой энергии и газа организациям-потребителям при неоплате поданных им (использованных ими) топливно-энергетических ресурсов, утв. постановлением Правительства РФ от 5 января 1998 г. N 1 // СЗ РФ. 1998. N 2. Ст.262).
    
    Кроме того, в случае просрочки оплаты возможно взыскание с абонента неустойки, размер которой определяется либо соглашением сторон (в договорах с участием юридических лиц), либо законодательством (в договорах энергоснабжения граждан). Так, в соответствии с п.2.5 Правил предоставления коммунальных услуг несвоевременное внесение гражданином платы влечет за собой начисление пени в размере 1 процента с просроченной суммы за каждый день просрочки. Применение указанной санкции в условиях постоянных задержек с выдачей зарплаты и пребывания значительной части населения страны за чертой бедности требует особо взвешенного подхода.
    

Комментарий к статье 545. Субабонент

    1. Обычно продавцом по договору энергоснабжения является предприниматель - энергоснабжающая организация. Но во многих случаях продавцом может выступать и первичный потребитель, передающий принятую им энергию другому лицу (субабоненту). Для заключения соответствующего субабонентского договора между двумя потребителями необходимо согласие энергоснабжающей организации. Этот договор предполагает пассивную множественность лиц на стороне продавца энергии, которого представляют энергоснабжающая организация и первичный потребитель-абонент. Одни из прав и обязанностей продавца принадлежат самой энергоснабжающей организации, другие - первичному абоненту, третьи - осуществляются ими совместно. Но при этом по смыслу п.2 ст.322 ГК обязанности лиц, выступающих на стороне продавца энергии (т. е. содолжников), являются солидарными, что чрезвычайно усложняет структуру договорных связей.
    
    Кроме того, нормы § 6 гл.30 ГК рассчитаны в основном на договоры, в которых абонент получает энергию именно для целей ее потребления, а не для перепродажи или транзита (т. е. дальнейшей передачи). В результате правовое регулирование обязательств из субабонентских договоров малоэффективно.
    
    2. Конструкция субабонентского договора, предусмотренная коммент. ст., неудачна. Ведь этот договор существует в сфере, которая всегда была естественной монополией: потребителям электроэнергии обычно не приходится выбирать, с каким именно контрагентом вступать в договорные отношения. Существенно важно и то, что множество потребителей (и физических, и юридических лиц) может получать энергию не иначе как с помощью инфраструктуры (сети, подстанции и т.п ), принадлежащей другим абонентам, поскольку во многих случаях получить энергию напрямую от энергоснабжающей организации технически невозможно либо экономически нецелесообразно.
    
    Эта особенность энергоснабжения конечных потребителей принципиально важна для судьбы субабонентских договоров. Ведь в отличие от договора энергоснабжения, который является публичным, субабонентский договор к числу публичных не относится. Поэтому конечный потребитель не может понудить другого потребителя заключить с ним субабонентский договор. Энергоснабжающая организация также не может формально заставить абонента предоставить его электрические сети для транзита (передачи) энергии субабоненту - конечному потребителю. Такая возможность отпала с отменой с 1 января 2000 г. Правил пользования электрической и тепловой энергией. Однако на практике названные Правила продолжают применяться в качестве обычаев делового оборота и в ряде случаев служат основой для заключения соответствующих субабонентских договоров.
    
    Принципиальным решением указанной проблемы могло бы стать выделение в ГК самостоятельного вида договоров на передачу и распределение (транзит) энергии. Для организаций - владельцев электросетей такой договор, очевидно, носил бы публичный характер. Обязательность заключения договоров транзита энергии для иных владельцев электрических сетей (потребителей) можно было бы специально предусмотреть в законе аналогично договорам с участием сетевых организаций. При таком подходе существование субабонентских договоров энергоснабжения с участием "промежуточных потребителей", владеющих собственной сетевой инфраструктурой, окажется излишним.
    

Комментарий к статье 546. Изменение и расторжение договора энергоснабжения

    1. Договор энергоснабжения не предусматривает обязанности гражданина, использующего энергию для бытового потребления, принимать энергию. С этим связано и право абонента-гражданина расторгнуть договор в одностороннем порядке, уведомив об этом энергоснабжающую организацию. Аналогичной возможности для юридических лиц и граждан-предпринимателей закон не предусматривает. Однако в силу общих правил ст.450 и 451 ГК указанные абоненты также могут требовать расторжения договора в случаях его существенного нарушения энергоснабжающей организацией или существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.
    
    2. Если абонентом по договору энергоснабжения выступает юридическое лицо, энергоснабжающая организация вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в случаях существенного нарушения абонентом условий договора в соответствии со ст.523 ГК. Это правило сформулировано неудачно. Во-первых, ст.523 ГК содержит лишь одно основание одностороннего расторжения договора, применимое к энергоснабжению: неоднократное нарушение сроков оплаты. Но существенными могут быть и другие нарушения договора абонентом (напр., нарушение условий о соблюдении безопасности, режима потребления, обеспечения качества энергии). Причем последствия нарушения этих условий могут быть гораздо более тяжелыми, чем просрочка оплаты. Таким образом, буквальное толкование закона резко ограничивает возможности энергоснабжающих организаций по воздействию на недобросовестных абонентов.
    
    Во-вторых, из содержания абз. 2 п.1 и абз. 2 п.2 коммент. ст. можно сделать вывод о том, что энергоснабжающая организация не вправе отказаться от исполнения договора на энергоснабжение потребителя - физического лица. Однако п.5.1.3 Правил предоставления коммунальных услуг позволяет энергоснабжающей организации прекратить тепло-, электро- и водоснабжение гражданина, если он не оплачивает коммунальные услуги свыше трех месяцев либо нарушает технические правила пользования присоединенной сетью.
    
    Таким образом, абз. 2 п.1 настоящей статьи следует толковать лишь как запрет на прекращение подачи энергии юридическим лицам, перечисленным в законодательстве, в качестве санкции за просрочку оплаты энергии (см., напр., постановлением Правительства РФ от 17 июня 1998 г. N 601 // СЗ РФ. 1998. N 25. Ст.2915).
    
    3. Режим подачи энергии (т. е. количество и качество энергии, передаваемой в разное время) является существенным условием договора энергоснабжения абонентов - юридических лиц или граждан-предпринимателей. Тогда как граждане, использующие энергию для бытовых нужд, вправе потреблять ее в любом режиме.
    
    По общему правилу снабжение абонента энергией должно производиться непрерывно. Однако договор может предусматривать и условия о перерывах (прекращениях) и ограничениях подачи энергии. Кроме того, энергоснабжающая организация вправе в одностороннем порядке ограничить или прекратить подачу энергии абоненту, если состояние его энергетических установок угрожает аварией или создает угрозу жизни и безопасности граждан. Прекращение или ограничение энергоснабжения абонента - юридического лица допускаются также в случае нарушения им обязательств по оплате энергии. Во всех случаях ограничения или прекращения подачи энергии по указанным основаниям энергоснабжающая организация обязана предварительно предупредить об этом абонента.
    
    4. Снабжение энергией может прерываться (прекращаться) или ограничиваться энергоснабжающей организацией в одностороннем порядке и для предотвращения или ликвидации аварий в энергосистемах (см. постановлением Правительства РФ от 22 июня 1999 г. N 664 // СЗ РФ. 1999. N 27. Ст.3365). При этом абонент должен быть хотя и post factum, но немедленно уведомлен о нарушении режима подачи энергии.
    
         

Комментарий к статье 547. Ответственность по договору энергоснабжения

    1. С одной стороны, нарушение энергоснабжения обычно влечет тяжелые последствия. Так, короткий перерыв в подаче энергии на предприятие, выпускающее алюминий или ведущее плавку в электропечах, означает выход из строя оборудования и полную остановку производства. С другой стороны, многие нарушения правил энергоснабжения со стороны абонентов негативно и притом немедленно сказываются на тысячах других потребителей.
    
    В этих условиях возложение на каждого из нарушителей договора ответственности в полном объеме быстро привело бы к их банкротству и в масштабах страны сильно ударило бы по экономике. По этой причине законодатель ограничивает ответственность сторон обязанностью возместить лишь реальный ущерб, причиненный нарушением (т. е. понесенные расходы, а также стоимость утраченного или поврежденного имущества).
    
    Наряду со взысканием убытков в виде реального ущерба ответственность за нарушение условий договора энергоснабжения может выражаться и в уплате неустойки (законной или договорной).
    
    2. Основания применения мер гражданско-правовой ответственности за нарушение условий договора энергоснабжения различаются в зависимости от субъекта ответственности. Так, граждане, использующие энергию для бытовых нужд, отвечают лишь при наличии своей вины. Лица, нарушившие договор при осуществлении ими предпринимательской деятельности (индивидуальные и коллективные предприниматели), несут ответственность на началах риска.
    
    Однако из этого правила п.2 коммент. ст. делает одно важное исключение для энергоснабжающих организаций. Если перерыв в подаче энергии абоненту произошел по основаниям, допускаемым, а иногда и предписываемым законодательством, энергоснабжающая организация отвечает за причиненные убытки лишь при наличии своей вины. Так, если перерыв или прекращение подачи энергии были необходимы для принятия неотложных мер по предотвращению или ликвидации аварий в системе энергоснабжающей организации, она отвечает перед абонентом в тех случаях, когда принятие указанных мер произошло по ее вине (напр., авария произошла по вине энергоснабжающей организации). В остальных случаях энергоснабжающая организация отвечает за убытки, причиненные абоненту, независимо от вины.
    
    

Комментарий к статье 548. Применение правил об энергоснабжении к иным договорам

    1. Коммент. ст. распространяет правила о договорах энергоснабжения на иные договоры о снабжении продукцией через присоединенную сеть (см. п.2 коммент. к ст.539 ГК). Однако иерархия норм, регулирующих отношения по снабжению продукцией (тепловой энергией, газом, нефтепродуктами, водой и др.) через присоединенную сеть, отличается от существующей в энергоснабжении (см. п.6 коммент. к ст.539 ГК).
    
    В первую очередь указанные договоры регулируются специальными законами и подзаконными актами, напр., Законом "О газоснабжении в Российской Федерации" от 31 марта 1999 г. N 69-ФЗ (СЗ РФ. 1999. N 14. Ст.1667), Правилами поставки газа в Российской Федерации, утв. постановлением Правительства РФ от 5 февраля 1998 г. N 162 (СЗ РФ. 1998. N 6. Ст.770), Правилами предоставления коммунальных услуг и др. ГК применяется к ним лишь в части, не противоречащей указанным актам. При этом действие ГК может быть парализовано, если его правила противоречат природе соответствующего обязательства.
    
    2. Перечень товаров, которые могут быть предметом договора о снабжении продукцией через присоединенную сеть, п.2 коммент. ст. оставляет открытым. Представляется, что правила об энергоснабжении могут применяться к продаже любой продукции, передача и потребление которой покупателем возможны только с помощью специальной присоединенной сети. В противном случае оборот таких товаров будет оформляться другими видами договоров купли-продажи (розничной купли-продажи, поставки и т. д.).
    
         

§ 7. Продажа недвижимости

Комментарий к статье 549. Договор продажи недвижимости

    1. Из п.1 коммент. ст. следует, что договор купли-продажи недвижимого имущества является консенсуальным, возмездным и взаимным договором, которым опосредуется передача в собственность покупателя земельного участка, здания, сооружения, квартиры или другого недвижимого имущества. Чтобы не перечислять все объекты, отнесенные ГК к недвижимости, сделана отсылка к ст.130 ГК, которая содержит критерии разграничения движимого и недвижимого имущества. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.
    
    2. Предметом договора купли-продажи может выступать недвижимое имущество, не изъятое из оборота и не ограниченное в обороте (п.1 ст.129 ГК). Земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах (п.3 ст.129 ГК). ГК закрепляет приоритет специального законодательства в вопросах регулирования оборотоспособности природных ресурсов. В то же время п.1 ст.27 ЗК устанавливает, что оборот земельных участков осуществляется в соответствии с ГК и ЗК. При этом в п.4 той же статьи перечислены земельные участки, изъятые из оборота. Они не могут предоставляться в частную собственность и быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не могут быть предоставлены в частную собственность (п.2 ст.27 ЗК).
    
    Оборот земель сельскохозяйственного назначения подчиняется правилам, установленным Законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения. При продаже таких земельных участков субъект Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки, за исключением случаев продажи с публичных торгов. Такое же право принадлежит названным субъектам и при продаже доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, если другие участники долевой собственности откажутся от покупки такой доли или не заявят о намерении ее приобрести.
    
    3. Хотя предметом договора купли-продажи, следуя смыслу ст.130 ГК, является недвижимость как имущество в узком значении этого слова, т. е. как вещь, правила § 7 гл.30 ГК применимы и к договорам купли-продажи доли в праве общей собственности на недвижимость. Этот вывод подтверждается историческим толкованием ст.24 Закона о государственной регистрации. Кроме того, в отношении сделок с долями в праве общей собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения прямая отсылка к нормам ГК содержится в ст.12 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.
    

    При продаже доли в праве собственности на недвижимость необходимо соблюдать правила, предусмотренные ст.250 ГК о преимущественном праве покупки. Хотя эти правила действуют не одно десятилетие, некоторые трудности возникают при исполнении продавцом обязанности по извещению участников долевой собственности о намерении продать долю с указанием цены и других существенных условий договора. Иногда не удается довести информацию до сведения надлежащих лиц из-за их отсутствия и неизвестности места их пребывания. В этом плане можно признать своевременным и целесообразным появление ст.12 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, предусматривающей в таких случаях обязанность известить в письменной форме или опубликовать сообщение в средствах массовой информации, определенных субъектом Федерации.
    
    4. Покупателями в договоре могут быть любые субъекты гражданского права, если законами об обороте отдельных объектов недвижимости не установлены ограничения. В соответствии с п.3 ст.15 ЗК иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях и иных установленных особо территориях РФ в соответствии с федеральными законами. Эти лица не могут выступать также и покупателями таких земельных участков. Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения также ограничивает права на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства, а также юридических лиц, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов. Они могут обладать ими только на праве аренды. Следовательно, такие лица не могут выступать покупателями земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения. Если же право собственности возникло у них до введения в действие названного Закона или после этого по допускаемым Законом основаниям, напр. в порядке наследования, то такие земельные участки должны быть отчуждены в течение года с момента возникновения права или с момента, когда лицо узнало или обязано было узнать о его возникновении.
    
    5. В качестве продавца выступает, как правило, собственник недвижимости. В тех случаях когда законодательством допускается продажа недвижимого имущества государственными или муниципальными предприятиями (п.2 ст.295, п.1 ст.297 ГК), а также учреждениями (п.2 ст.298 ГК), продавцы при продаже имущества выступают как носители права хозяйственного ведения (оперативного управления). Поэтому проданное имущество одновременно выбывает как из сферы хозяйственного ведения (из оперативного управления) продавца, так и из государственной (муниципальной) собственности или частной собственности, если учредителем учреждения является частный собственник.
    

    6. К недвижимому имуществу в соответствии со ст.132 ГК отнесено предприятие как имущественный комплекс, используемый для предпринимательской деятельности. Продаже предприятий посвящен § 8 гл.30 ГК, что позволяет рассматривать этот договор как разновидность договора продажи недвижимости. Нормы § 8 являются специальными, а потому подлежат приоритетному применению при продаже предприятий, в то время как нормы § 7 - общими, подлежащими применению при недостаточности специальных. Общие же положения о купле-продаже подлежат применению вслед за нормами, сосредоточенными в § 7 и 8 гл.30.
         
    

Комментарий к статье 550. Форма договора продажи недвижимости

    1. Коммент. ст. предписывает заключение договора продажи недвижимости только в письменной форме путем составления одного документа, подписанного обеими сторонами. Это означает, что стороны договора не могут оформить его путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, электронной или иной связи. В таких случаях письменная форма договора будет считаться несоблюденной, что влечет недействительность договора как ничтожного. Столь жесткие неблагоприятные последствия несоблюдения письменной формы наступают только в случаях, прямо предусмотренных законом. Для рассматриваемой ситуации законодатель избрал именно эти последствия, хотя по общему правилу п.1 ст.162 ГК несоблюдение письменной формы только лишает стороны права ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не влечет недействительности сделки, в подтверждение которой стороны могут приводить письменные и другие доказательства. Довольно жесткие требования к простой письменной форме и последствиям ее несоблюдения связаны в данном случае с несколькими причинами. Во-первых, рассматриваемый договор влечет переход права собственности на объекты недвижимости, что требует государственной регистрации (см. коммент. к ст.551 ГК). Во-вторых, для некоторых договоров установлено требование регистрации и самого договора (жилое помещение и предприятие).
    
    2. Если в процессе исполнения договора стороны договорятся об изменении его условий, то такое соглашение совершается в той же форме, что и основной договор, т. е. в форме единого документа, подписанного сторонами. В п.1 ст.452 ГК не определяется, подлежит ли государственной регистрации соглашение об изменении договора, если сам договор требует регистрации (ст.558, 560 ГК). Хотя требование о государственной регистрации не следует относить к форме договора, тем не менее соглашения об изменении договора продажи недвижимости должны подчиняться тем же правилам (в том числе и о регистрации), что и сам договор. Аналогичная позиция ВАС изложена в п.9 информационного письма Президиума ВАС от 16 февраля 2001 года N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” (Вестник ВАС. 2001. N 4).
    
    3. По соглашению сторон договор может быть нотариально удостоверен. С момента принятия Закона о государственной регистрации нотариальная форма перестала быть обязательной для договоров продажи недвижимости, но большинство участников сделок с недвижимостью (чаще всего, с квартирами) по-прежнему обращаются к услугам нотариусов. Преимуществом нотариальной формы является возможность грамотного, квалифицированного оформления отношений участников сделки, разъяснения им значения и последствий совершаемых действий, проверка дееспособности сторон. Все это уменьшает вероятность оспаривания в будущем заключенного договора по субъективным основаниям, связанным с пороками воли. К тому же, нотариус в соответствии со ст.17 Основ законодательства о нотариате несет ответственность за совершенное нотариальное действие всем своим имуществом, если речь идет о нотариусах, занимающихся частной практикой.
    

Комментарий к статье 551. Государственная регистрация перехода права собственности на
недвижимость

    1. Переход права собственности на недвижимость к покупателю в соответствии с п.1 коммент. ст. подлежит государственной регистрации. При этом, к сожалению, понятие регистрации перехода права собственности так же, как и в п.1 ст.131 ГК, не раскрывается. Нет разъяснений на сей счет и в Законе о государственной регистрации. Очевидно, однако, что регистрация перехода права собственности не тождественна регистрации самого договора. При продаже недвижимости, по существу, регистрируется прекращение права собственности продавца и возникновение этого права у покупателя.
    
    2. Государственная регистрация перехода права в отношении некоторых объектов недвижимости (жилых и нежилых помещений, предприятий, земельных участков) осуществляется в соответствии с Законом о государственной регистрации. Однако названный Закон не рассчитан на регулирование отношений по регистрации прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Понятие недвижимости, используемое в Законе о государственной регистрации, сужено по сравнению с ГК за счет исключения из сферы его действия вышеуказанных объектов (ст.1, 4, 33 Закона).
  
    3. Правила государственной регистрации различных судов и прав на них установлены в обновленных в последнее время транспортных кодексах. Так, порядок государственной регистрации и учета воздушных судов (о специальной регистрации см. ст.131 ГК) определяется ВК. Однако неразрешенной осталась проблема государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на воздушные суда, так как ВК ограничился отсылкой к ст.131 ГК (п.9 ст.33). В то же время ст.131 ГК содержит только общее правило о регистрации перечисленных в ней прав на недвижимость в едином государственном реестре учреждениями юстиции.
    
    Более удачно вопросы регистрации морских судов, судов внутреннего плавания, а также судов смешанного плавания регламентированы в КТМ. Право собственности и иные вещные права на перечисленные суда подлежат регистрации в Государственном судовом реестре или судовой книге. Правила регистрации судов, содержащиеся в КВВТ, сходны с положениями Закона о государственной регистрации и КТМ. В КВВТ предусмотрены основания государственной регистрации судна и прав на него в реестре, основания исключения судна из названного реестра, другие вопросы регистрации. Регистрация самоходных и несамоходных судов внутреннего плавания с определенной мощностью двигателя, а также пассажирских, наливных судов, спортивных парусных и прогулочных парусных судов осуществляется в Государственном судовом реестре РФ государственными речными судоходными инспекциями бассейнов. Суда смешанного (река-море) плавания регистрируются в том же реестре капитанами речных портов, расположенных в устьях рек, либо капитанами морских торговых портов. Государственная регистрация иных судов осуществляется в судовой книге специально уполномоченными Правительством РФ органами в порядке, установленном этими органами.
    
    4. Договор продажи недвижимости имеет юридическую силу и до государственной регистрации перехода права собственности на нее, он считается заключенным и может исполняться сторонами. Во исполнение договора могут передаваться деньги в уплату покупной цены, может осуществляться введение покупателя во владение недвижимостью, т. е. недвижимое имущество может передаваться. Однако эти действия не влекут каких-либо изменений в отношениях продавца и покупателя с третьими лицами, так как продавец остается собственником до момента государственной регистрации права собственности за приобретателем. Этот же момент определяет и возникновение у покупателя права отчуждения приобретенного объекта недвижимости.
    

    5. Законодатель не устанавливает срока, в течение которого переход права на недвижимость должен быть зарегистрирован в органах юстиции, однако стороны могут установить такой срок своим соглашением. Учитывая, что для договоров, заключенных в простой письменной форме, необходимо, чтобы обе стороны обратились в регистрирующий орган в целях регистрации права собственности, уклонение одной из сторон от государственной регистрации служит препятствием прекращения права собственности у продавца и возникновения его у покупателя. В целях защиты прав заинтересованной стороны законодатель наделил ее правом на обращение в суд с требованием о регистрации права собственности. Правило, установленное п.3 ст.551 на случай уклонения стороны от регистрации перехода права, аналогично норме о регистрации договора по требованию одной из сторон, сформулированной в п.3 ст.165 ГК. Если требование о регистрации права собственности за покупателем суд удовлетворит, регистрация происходит по правилам ст.28 Закона о государственной регистрации. Сторона, уклонявшаяся от государственной регистрации перехода права, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. В договоре может быть предусмотрена также ответственность в виде неустойки за нарушение установленного договором срока обращения сторон в регистрирующий орган.
    
    

Комментарий к статье 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения
или другой находящейся на нем недвижимости

    1. Продавец находящейся на земельном участке недвижимости может быть, а может и не быть собственником этого земельного участка. Но на каком бы праве земельный участок ни принадлежал продавцу недвижимости и на каком бы праве он ни предоставлялся ее покупателю, при всех обстоятельствах за покупателем должна быть закреплена та часть земельного участка, которая необходима для использования самой недвижимости. В противном случае о продаже недвижимости в том смысле, какой вкладывает в понятие недвижимости ст.552, речи быть не может, поскольку недвижимости присуща прочная связь с земельным участком, на котором она находится.
    
    2. Коммент. ст. рассчитана на ситуацию, при которой продавец находящейся на земельном участке недвижимости предоставляет покупателю не весь земельный участок, а лишь ту его часть, которая необходима для использования недвижимости, оставляя другую часть участка за собой.
    
    3. Если продавец недвижимости является собственником земельного участка, на котором находится недвижимость, то он может наделить покупателя недвижимости либо правом собственности на соответствующую часть участка либо каким-либо другим менее сильным правом. Однако последнее возможно лишь тогда, когда это не противоречит закону. Так, продавец недвижимости не может предоставить покупателю недвижимости земельный участок в пожизненное наследуемое владение, но он может предоставить ему этот участок в аренду. Если в договоре о продаже недвижимости не определено право покупателя на передаваемую ему часть земельного участка, то считается, что она передана ему на праве собственности.
    
    4. В тех случаях когда продавец недвижимости не является собственником земельного участка, на котором эта недвижимость находится, правила коммент. ст. подлежат применению с учетом положений земельного законодательства. Согласно ст.20 ЗК граждане и юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе ими распоряжаться, хотя и сохраняют на эти участки право, возникшее у них до введения ЗК в действие. Что же касается граждан, которые до введения ЗК в действие приобрели земельный участок в пожизненное наследуемое владение, то они также сохраняют право на этот участок. Однако распоряжаться этим участком они не вправе, за исключением перехода права на земельный участок по наследству (ст.21 ЗК).
    
    Из этого следует, что если гражданин или юридическое лицо желает продать недвижимость, которая принадлежит ему на праве собственности, но расположена на земельном участке, находящемся в постоянном (бессрочном) пользовании гражданина или юридического лица либо в пожизненном наследуемом владении гражданина, то сделать это он не сможет до тех пор, пока не приватизирует соответствующий земельный участок или не приобретет на него какое-либо другое право, которым он может распорядиться (напр., право аренды).
    

    Таким образом, вследствие нестыковки норм гражданского и земельного законодательства возникла ситуация, при которой правовой режим недвижимости в известной мере определяется правовым режимом земельного участка, на котором она находится, хотя в ст.552 изначально была заложена иная модель: земельный участок следует за недвижимостью. Пока же, определяя судьбу земельного участка и находящейся на нем недвижимости, приоритетное значение при столкновении норм гражданского и земельного законодательства в силу п.3 ст.3 ЗК имеют соответствующие нормы земельного законодательства.
    
    

Комментарий к статье 553. Права на недвижимость при продаже земельного участка

    1. Коммент. ст. предоставляет собственнику земельного участка право его продажи даже в том случае, если на участке расположен объект недвижимости, не передаваемый в собственность покупателя. При этом за продавцом сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования. Это право пользования вытекает либо из условий договора продажи либо является установленным коммент. ст. правом ограниченного пользования (сервитутом). Изложенное правило противоречит нормам ЗК, поэтому должно применяться с учетом соотношения гражданского и земельного законодательства в вопросах оборота земельных участков (см. п.2 коммент. к ст.549 ГК).
    
    2. Среди специальных правил, установленных ЗК относительно продажи земельных участков, следует назвать те, которые предусмотрены ст.35 и 37. Земельным законодательством не допускается отчуждение земельного участка без находящегося на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу. Это правило опирается на сформулированный в п.5 ст.1 ЗК принцип о единстве судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Правила, предусмотренные названными статьями ЗК, расходятся с содержанием коммент. ст. ГК, однако именно этим правилам следует придавать приоритетное значение.
    
    3. ЗК устанавливает дополнительное требование о том, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Недействительность ряда условий договора купли-продажи земельных участков прямо оговорена в п.2 ст.37 ЗК. Предоставление продавцом заведомо ложной информации о земельном участке порождает у покупателя право требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи и возмещения причиненных ему убытков.
    
    4. Согласно ст.25 ЗК права на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Законом о регистрации. При этом государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных федеральными законами. Для договора продажи земельного участка не установлена обязательная регистрация сделки, здесь действует правило ст.551 ГК о регистрации перехода права собственности.
    
    

Комментарий к статье 554. Определение предмета в договоре продажи недвижимости

    1. Предмет является существенным условием любого договора. Законодатель предъявляет повышенные требования к степени детализации предмета рассматриваемого договора. Из содержания коммент. ст. следует, что в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить, какое недвижимое имущество подлежит передаче по договору, в том числе сведения о расположении недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. Трудность заключается в том, что исчерпывающий перечень требуемых данных в законодательстве отсутствует. Однако отдельные требования, которые необходимо соблюдать, все-таки можно выделить. Напр., ст.37 ЗК допускает продажу земельных участков, только если они прошли государственный кадастровый учет. В пп.3 и 6 ст.12 Закона о государственной регистрации указывается, что объект недвижимого имущества идентифицируется кадастровым или условным номером данного объекта. постановлением Правительства РФ от 6 сентября 2000 г. N 660 (СЗ РФ. 2000. N 37. Ст.3726). В договоре продажи недвижимости обязательно должны содержаться сведения, которые включаются в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним: адрес (местоположение), вид (название) объекта, его площадь (фактическая по кадастровому плану или по документам), назначение и иная необходимая информация, в том числе об отнесении объекта недвижимого имущества к объектам культурного наследия или к выявленным объектам культурного наследия (абз. 3 п.6 ст.12 Закона о государственной регистрации). Этот перечень не является закрытым, поэтому при заключении договоров продажи нежилых и жилых помещений оправданным будет включение в договор также указания на год постройки, этаж и другие необходимые характеристики объекта.
    
    2. Дискуссионным остается вопрос о возможности заключения договора продажи не завершенного строительством объекта недвижимости. Может ли он выступать предметом договора купли-продажи и подлежит ли регистрации переход права на него? Арбитражная практика отвечает на поставленный вопрос положительно. Позиция ВАС сформулирована в п.7 Информационного письма Президиума ВАС от 13 ноября 1997 г. N 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости" (Вестник ВАС. 1998. N 1). Согласно ст.219 ГК право собственности на здание, сооружение и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Однако п.2 ст.25 Закона о государственной регистрации допускает в случае необходимости совершения сделки с объектом незавершенного строительства возможность регистрации права на указанный объект недвижимого имущества. Следовательно, и продажа объекта незавершенного строительства, и регистрация перехода прав на него допускаются законом.
    
    

Комментарий к статье 555. Цена в договоре продажи недвижимости

    1. Пункт 1 коммент. ст. указывает на то, что цена является существенным условием договора продажи недвижимости и при ее отсутствии договор считается незаключенным.
    
    Правила определения цены, предусмотренные п.3 ст.485 ГК, при продаже недвижимости не действуют. При этом, однако, стороны не ограничены в способе определения цены. Они могут указать цену, подлежащую уплате за весь объект недвижимости, но вправе установить и цену за единицу ее площади или иного показателя ее размера. В этом случае общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.
    
    2. В отношении продажи недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, в п.2 коммент. ст. установлено диспозитивное правило о том, что цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее. Данное правило может быть изменено соглашением сторон или законом. Стороны договора могут предусматривать отдельно цену земельного участка и цену расположенного на нем объекта недвижимости. Четкое определение в договоре цены не только продаваемого здания, сооружения и т.п , но и части земельного участка, переходящего к покупателю, позволяет покупателю воспользоваться налоговыми льготами, установленными НК. Речь идет о предоставлении налогоплательщику имущественного налогового вычета в соответствии со ст.220 НК.
    
    3. В договорах продажи недвижимости довольно часто стороны желают выразить цену не в рублях, а в валюте, которая в меньшей степени подвержена влиянию инфляционных процессов, напр., в долларах США, евро и др. Особенно это касается договоров, предусматривающих оплату в рассрочку (ст.489 ГК). Статья 317 ГК предоставляет сторонам договора такую возможность. В связи с этим возникает вопрос, должна ли цена в договоре обязательно указываться сначала в рублях и дополняться условием об оплате в будущем в определенном эквиваленте или она может быть выражена сразу в эквиваленте со ссылкой на порядок исчисления курса этой избранной денежной единицы к моменту исполнения обязанности покупателем по оплате. И тот, и другой способ приемлем, так как не противоречит нормам гражданского законодательства.
    
    

Комментарий к статье 556. Передача недвижимости

    1. В силу особых естественных свойств недвижимости (как правило, она неотделима от земельного участка, на котором расположена) ее невозможно передать обычным способом, т. е. путем вручения покупателю. Законодатель учел эту специфику, установив специальные правила, связанные с исполнением продавцом обязанности передать, а покупателем - принять проданную вещь. Передача осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Документ совершается в простой письменной форме, его удостоверение не требуется, текст составляется произвольно самими сторонами. Передаточный акт является доказательством состоявшейся передачи и исключает возможные споры, связанные с установлением этого юридически значимого факта. С момента подписания сторонами акта обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным, если иное не предусмотрено законом или договором.
    
    Документ о передаче недвижимости, составленный в письменной форме, имеет и другие плюсы. Он способствует устранению в будущем споров об исполнении обязанности продавца передать объект недвижимости со всеми принадлежностями (напр., с внутриквартирным сантехническим оборудованием), освобожденным от вещей прежнего собственника и проживающих с ним лиц и т. д., а также свободным от возможных претензий покупателя по поводу недостатков передаваемого имущества, которые могли быть обнаружены при обычном осмотре. В некоторых случаях акт может служить доказательством добросовестности или недобросовестности покупателя.
    
    2. Передаточный акт нельзя рассматривать как дополнение или уточнение договора. Если стороны укажут в нем на несоответствие недвижимости условиям договора, то это не освобождает продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора, так как качество недвижимости, наличие недостатков должны быть оговорены в самом договоре.
    
    С подписанием акта нельзя также связывать переход права собственности к покупателю. Это происходит в момент регистрации права за покупателем. Такой вывод соответствует смыслу ст.223 ГК. Передача недвижимости может предшествовать регистрации перехода права, а может и следовать за ней, в зависимости от того, как это предусмотрено в договоре.
    
    

Комментарий к статье 557. Последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества

    1. Качество недвижимости определяется условиями договора. Если продаваемое недвижимое имущество имеет недостатки, они должны быть оговорены продавцом. Если недостатки покупателем впоследствии обнаружены, он имеет право предъявить к продавцу одно из требований, предусмотренных ст.475 ГК, за исключением замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору. Такое исключение обусловлено тем, что большинство объектов недвижимости относится к индивидуально-определенным вещам, которые обладают свойством неповторимости и незаменимости. Покупатель в отношении некачественного объекта недвижимости вправе предъявить одно из следующих требований: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков. В случае существенного нарушения требований к качеству товара покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.
    
    2. В практике случаи предъявления такого рода претензий встречаются нечасто. Это происходит по разным причинам. Одной из них является обязательность представления для государственной регистрации технического паспорта помещения (жилого или нежилого), здания, сооружения и т. д., в котором достаточно подробно отражено состояние продаваемого объекта. При этом в договоре продажи стороны не перечисляют все сведения, относящиеся к характеристике объекта, содержащиеся в паспорте, а делают к нему отсылку, что лишает покупателя в дальнейшем возможности ссылаться на недостатки, указанные в нем, как неоговоренные.
    
    

Комментарий к статье 558. Особенности продажи жилых помещений

    1. Для договора продажи жилых помещений п.1 коммент. ст. предусматривает дополнительное существенное условие: если в помещении проживают лица, которые в соответствии с законом и после приобретения помещения покупателем сохраняют право пользования им, в договор должен быть включен перечень этих лиц с указанием их прав на пользование передаваемым жилым помещением. Существенное условие в данном случае понимается в том же значении, что и в ст.432 ГК, т. е. как условие, без согласования которого договор между сторонами не будет считаться заключенным.
    
    Расширение круга существенных условий при продаже жилых помещений установлено в законе не случайно. Общее правило ст.460 ГК о необходимости предупреждения покупателя о правах третьих лиц на товар действует в отношении любого объекта недвижимости, в том числе и жилых помещений, но законодатель счел его в данном случае недостаточным по нескольким причинам. Во-первых, это связано с тем, что жилые помещения предназначены для проживания граждан (ст.288 ГК). Гражданин-собственник может использовать такое помещение как для личного проживания и проживания членов его семьи, так и для проживания иных лиц по заключенному с ними договору. Во-вторых, приобретение жилого помещения, обремененного правами проживающих в нем третьих лиц, значительно снижает возможность его использования по назначению. Неблагоприятные же последствия для продавца, установленные ст.460 ГК на случай невыполнения обязанности предупредить о правах третьих лиц, - уменьшение цены товара, расторжение договора - не всегда обеспечивают соблюдение интересов покупателя и проживающих в жилом помещении лиц.
    
    2. Практика применения п.1 ст.558 показала, что наиболее сложно определить круг лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением после его продажи. В коммент. ст. нет примерного перечня таких лиц, а указывается лишь на то, что их права пользования сохраняются в соответствии с законом. Следовательно, речь идет о правах, которые возникли в силу заключенного с прежним собственником договора или по другим предусмотренным законом основаниям. Примерами могут служить договор безвозмездного пользования, договор жилищного найма или договор ренты. Без какого-либо особого договора возникают права пользования жилым помещением у членов семьи собственника (ст.292 ГК), если они вселены в него после приобретения права собственности или проживали в нем до этого, напр., до приватизации помещения, но отказались участвовать в ней. Основанием возникновения права пользования может быть и завещательный отказ (ст.1137 ГК).
    
    Сложность в установлении круга пользователей жилого помещения и объема их прав вызвана не столько определением возможных оснований возникновения их прав, сколько получением достоверной информации о реально существующих правах, принадлежащих конкретным лицам. Это относится почти к любому основанию возникновения права пользования жилым помещением. Многие договоры с собственником жилого помещения о предоставлении помещения в пользование не нуждаются в государственной регистрации, а права проживающих в них лиц могут быть зарегистрированы в качестве обременения права собственности, возникшего из заключенных договоров, по усмотрению самого правообладателя, что означает существование права и до государственной регистрации. Тогда получить информацию о них можно только от собственника либо правообладателя. Однако в момент заключения договора продажи согласия или присутствия гражданина, обладающего правом пользования в отношении жилого помещения, не требуется. Такое положение нельзя признать оправданным, хотя оно базируется на том, что указанные лица не являются стороной договора и, следовательно, не влияют на его заключение. Основным источником информации о правах пользователей жилого помещения остается собственник, на которого в силу ст.460 ГК возложена обязанность предупредить обо всех обременениях продаваемого имущества. Распространены случаи, когда в жилом помещении зарегистрирован по месту постоянного жительства кто-либо, не являющийся при этом собственником жилого помещения, что отражается в справке жилищных органов, причем без уточнения его прав. Продавец в таких случаях, не отрицая факта регистрации третьих лиц, ссылается на то, что их права не относятся к гражданско-правовым обременениям продаваемого имущества. Такие формулировки часто включают в нотариально удостоверенные по соглашению сторон договоры продажи квартир, домов.
    
    3. Если продаваемое жилое помещение находится в собственности несовершеннолетних, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц или в отчуждаемом жилом помещении проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, законные представители этих лиц должны представить при заключении договора и его регистрации разрешение органов опеки и попечительства (ст.292 ГК).
    
    4. Кроме общего требования к форме договора продажи недвижимости, который заключается письменно путем составления одного документа, договор продажи жилого помещения должен быть зарегистрирован и считается заключенным с момента такой регистрации. Регистрация осуществляется органами юстиции в соответствии с ГК и правилами, предусмотренными Законом о государственной регистрации. Приказом Минюста России от 6 августа 2001 г. утверждена Инструкция о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения (БНА. 2001. N 35; 2003. N 51).
    
    5. Договор продажи доли в праве общей собственности на жилое помещение, а также переход доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, приобретаемое на основании договора продажи доли, подлежит государственной регистрации (ст.251 ГК). При продаже доли постороннему лицу к заявлению о государственной регистрации должны быть приложены документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий продажи. В случае представления нотариально заверенных или оформленных в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, документов, подтверждающих отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, государственная регистрация права на долю в общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с момента извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.
    
    При отсутствии документов, подтверждающих отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, регистратор прав обязан приостановить государственную регистрацию до истечения месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности, если на день подачи заявления о государственной регистрации такой срок не истек.
    
    Споры между участниками долевой собственности, возникшие при государственной регистрации права на долю в общей собственности, подлежат разрешению в судебном порядке.
         
   

§ 8. Продажа предприятия

Комментарий к статье 559. Договор продажи предприятия

    1. Договор продажи предприятия представляет собой относительно новое явление в отечественном гражданском праве. Данный договор существовал в дореволюционном законодательстве, но его регламентация значительно отличалась от нынешней. В ГК 1922 г. порядок продажи предприятий не был определен, но на практике продажа предприятий в период нэпа имела место и подчинялась общим нормам о форме сделок, переводе долга и др. ГК 1964 г. вообще не допускал продажи предприятий. В развитых странах продажа предприятий весьма распространена и представляет собой привычное явление хозяйственной жизни.
    
    2. Пункт 1 коммент. ст. определяет договор продажи предприятия как консенсуальный, взаимный и возмездный договор. Указанный договор является видом договора купли-продажи, и к нему применяются как общие положения ГК о купле-продаже (п.5 ст.454 ГК), так и правила о продаже недвижимости (п.2 ст.549 ГК), поскольку предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью (абз. 2 п.1 ст.132 ГК).
    
    Согласно ст.132 ГК предприятие - это имущественный комплекс, предназначенный для осуществления самостоятельного производства товаров, работ, услуг и т.п В состав предприятия входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая движимые и недвижимые вещи, права требования и долги, а также исключительные права: право на фирменное наименование, товарный знак, знак обслуживания и др. Законодательством не установлены минимальная стоимость или какой-либо определенный состав имущественного комплекса, достаточные для того, чтобы он был признан предприятием. Критерий здесь иной: предприятие - это такой имущественный комплекс, где осуществляется завершенный цикл какой-либо предпринимательской деятельности, независимо от ее вида и масштаба. Кроме того, право на предприятие как объект недвижимости должно быть зарегистрировано в установленном порядке в соответствии со ст.131 ГК и ст.4 Закона о государственной регистрации.
    
    3. В состав предприятия входят и могут быть проданы по договору купли-продажи только объекты гражданских прав, кроме тех, переуступка прав и обязанностей в отношении которых не допускается законом (напр., обязанности по возмещению вреда, причиненного личности или имуществу гражданина - п.1 ст.1064 ГК). Поэтому не могут быть проданы по данному договору права и обязанности из трудовых, налоговых и иных отношений, не носящих гражданско-правового характера. Их субъектом продолжает оставаться продавец предприятия.
    
    4. В соответствии с коммент. ст. предприятие продается в целом как имущественный комплекс. Поэтому договор продажи предприятия следует отличать от договоров купли-продажи отдельных видов имущества, входящего в состав предприятия. К каждому из подобных договоров применяются соответствующие правила о купле-продаже зданий и сооружений, земельных участков, ценных бумаг и т. д.
    

    Договор продажи предприятия следует отличать от других способов перехода прав на имущество предприятия. Так, приобретение имущества предприятия третьими лицами происходит при реорганизации коммерческих юридических лиц, в частности при слиянии или присоединении. Другой распространенный способ приобретения правомочий по владению, пользованию и распоряжению предприятием - приобретение 100 процентов акций или долей в хозяйственных обществах и товариществах либо всех паев в имуществе производственного кооператива. В указанных случаях используются другие конструкции, а не договор продажи предприятия.
    
    5. Из текста п.1 коммент. ст. следует, что покупатель приобретает предприятие "в собственность". Эта формулировка неточна, поскольку в состав предприятия как имущественного комплекса входят не только вещи, но и имущественные и неимущественные права, долги и пр. Продавец не является "собственником" этих объектов "имущественного комплекса" и, соответственно, не может передать их "в собственность" покупателя.
    
    6. К покупателю переходят права на средства индивидуализации продавца: право на фирменное наименование, товарный знак, знак обслуживания и т.д. (п.2 ст.559). Передача этих прав покупателю осуществляется в соответствии с требованиями авторского, патентного законодательства, законодательства о товарных знаках, знаках обслуживания и т.п. и оформляется специальными документами, хотя и в рамках единого договора купли-продажи.
    
    При этом возможность продажи права на фирменное наименование в составе предприятия вызывает серьезные сомнения. По смыслу ст.54 ГК фирменное наименование является средством индивидуализации коммерческого юридического лица. Пункт 4 ст.54 ГК содержит утверждение о необходимости принятия специального закона о фирменных наименованиях. В отсутствие такого закона следует исходить из того значения понятия "фирменное наименование", которое придается ему доктриной и законодательством. Так, согласно постановлением ЦИК и СНК СССР от 22 июня 1927 г. (СЗ СССР. 1927. N 40. Ст.395), в его состав включаются, среди прочего, указание на организационно-правовую форму юридического лица, его учредителей, форму собственности и т.д. Очевидно, что все эти сведения, которые принято называть корпусом фирмы, не могут использоваться покупателем предприятия, который имеет другую организационно-правовую форму, других учредителей и пр. Поэтому под фирмой, передаваемой по договору купли-продажи предприятия, фактически понимается лишь передача права на использование названия предприятия, которое является одним из элементов фирменного наименования.
    
    7. Не могут быть проданы в составе предприятия права на занятие соответствующей деятельностью, полученные на основании лицензии, выданной именно продавцу с учетом его личности, независимо от того, идет ли речь о юридическом лице или индивидуальном предпринимателе. Это правило действует также и в тех случаях, когда продаваемое предприятие предназначено для осуществления исключительно лицензируемой деятельности. В состав предприятия могут входить как права, так и обязанности в области такой деятельности, если они возникли из обязательства, заключенного до продажи. Однако покупатель, если он не получит необходимую лицензию, не сможет исполнить подобное обязательство, которое будет прекращено невозможностью исполнения (п.1 ст.416 ГК), причем ответственность за неисполнение обязательства покупатель будет нести солидарно с продавцом.
     

    8. Нормы настоящего параграфа не распространяются на продажу предприятий в случаях, когда она подчиняется специальным законам. Так, особые правила действуют, когда продажа государственных и муниципальных предприятий происходит при приватизации (ст.27 Закона о приватизации); при продаже предприятий-должников в случае их несостоятельности (ст.110 Закона о банкротстве); при продаже предприятий в случае обращения на них взыскания как на предмет залога (ст.69-73 Закона об ипотеке) и т.п
    
    

Комментарий к статье 560. Форма и государственная регистрация договора продажи предприятия

    1. К форме договора продажи предприятия предъявляется два вида требований. Во-первых, это требования, общие для всех договоров продажи недвижимости, в силу которых договор должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (см. коммент. к ст.550 ГК). Во-вторых, это специальное требование о приложении к договору необходимых документов, удостоверяющих состав и стоимость имущества предприятия: акта инвентаризации, бухгалтерского баланса и других документов, указанных в п.2 ст.561 ГК. Последнее требование связано с тем, что в этих документах фиксируются данные, необходимые для определения предмета договора продажи предприятия.
    
    2. В отличие от обычного договора продажи недвижимости для договора продажи предприятия требуется не только государственная регистрация перехода прав на имущественный комплекс (см. коммент. к ст.564 ГК), но и государственная регистрация самого договора. Договор продажи предприятия считается заключенным лишь с момента такой регистрации договора (см. п.3 ст.433 ГК) и с этого момента становится обязательным для сторон (см. п.1 ст.425 ГК).
    
    Государственная регистрация договора осуществляется посредством совершения специальной регистрационной надписи на письменном документе, удостоверяющем содержание сделки (см. ч. 2 п.1 ст.14 Закона о государственной регистрации). Форма специальной надписи устанавливается правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимость (см. п.2 ст.14 Закона о государственной регистрации).
    
    

Комментарий к статье 561. Удостоверение состава продаваемого предприятия

    1. Существенным условием договора продажи предприятия является условие о предмете договора. Это условие должно быть зафиксировано в договоре на определенный момент с учетом того, что предприятие - это действующее производство, сложный имущественный комплекс, состав которого постоянно претерпевает изменения. Поэтому при продаже предприятия обязательно должны быть составлены документы, указанные в коммент. ст.
    
    2. В п.2 коммент. ст. перечислены четыре вида документов, которые дают возможность сторонам получить достоверную информацию о составе предприятия и его действительной стоимости. На основе данной информации продавец и покупатель определяют существенные условия договора продажи предприятия - его предмет, цену и др. Соответствующие документы должны быть составлены и рассмотрены сторонами до подписания договора. Распределение обязанностей и расходов по составлению необходимых документов осуществляется по соглашению сторон.
    
    3. Состав имущества продаваемого предприятия удостоверяют следующие документы:
    
    а) акт инвентаризации. Необходимость проведения полной инвентаризации при продаже предприятия, помимо коммент. ст., предусмотрена нормативными актами, регулирующими порядок ведения бухгалтерского учета и отчетности, в частности приказом Минфина России от 29 июля 1998 г. N 34н (БНА. N 23. 1998). Порядок проведения инвентаризации и оформления ее результатов устанoвлен приказом Минфина России от 13 июня 1995 г. N 49 (Бухгалтерский учет. N 12. 1995).
    
    В ходе инвентаризации устанавливаются наличие, состояние и оценка соответствующего имущества. Для целей инвентаризации под имуществом предприятия понимаются основные средства, нематериальные активы, финансовые вложения, производственные запасы, готовая продукция, товары, денежные средства и другие финансовые активы, а под финансовыми обязательствами - кредиторская задолженность, кредиты банков, займы и резервы (п.1.2 Методических указаний);
    
    б) бухгалтерский баланс. Согласно п.2 ст.13 Закона о бухгалтерском учете бухгалтерский баланс представляет собой систему показателей, сгруппированных в сводную таблицу, которые характеризуют в денежном выражении состав, размещение, источники и назначение средств на отчетную дату. Содержание бухгалтерского баланса определяется по правилам разд. 4 Положения по бухгалтерскому учету "Бухгалтерская отчетность организаций", утв. приказом Минфина России от 6 июля 1999 г. N 43н (Бухгалтерский учет. N 9. 1999). Покупателю бухгалтерский баланс не дает, однако, полного представления об имуществе предприятия, в том числе и потому, что на момент составления бухгалтерского баланса чаще всего не учитываются текущие рыночные цены;
    

    в) заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия. Порядок осуществления аудиторской деятельности регулируется Законом об аудиторской деятельности, нормативными актами, определяющими порядок проведения аттестации аудиторов и лицензирования их деятельности, а также Законом об оценочной деятельности;
    
    г) перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия. Он должен содержать указание на кредиторов, характер, размер и сроки их требований. Долги - это не только обязанности по выплате кредиторам определенных денежных сумм, но и обязанности по передаче товаров, выполнению работ или оказанию услуг. Все эти обязанности признаются долгами и по общему правилу включаются в состав предприятия (абз. 2 п.2 ст.132 ГК). Долги, о которых говорится в коммент. ст., не совпадают с более широким понятием "кредиторской задолженности" в бухгалтерском смысле, в которую включаются также налоги, обязанности, вытекающие из трудовых отношений, и т.п Отчуждению в составе предприятия как имущественного комплекса подлежат только обязанности, возникшие из гражданско-правовых отношений.
    
    Согласно правилам бухгалтерского учета суммы кредиторской задолженности, по которым истек срок исковой давности, не подлежат включению в перечень долгов. Это, однако, не согласуется со ст.199 ГК, в соответствии с которой исковые требования принимаются к рассмотрению судом и могут быть удовлетворены, несмотря на истечение срока исковой давности, если только сторона в споре не заявит об истечении срока исковой давности до вынесения судом решения.
    
    4. Установление стоимости предприятия на основе полной инвентаризации и анализа иных документов, указанных в п.2 коммент. ст., является основанием для определения продажной цены предприятия. Цена - существенное условие договора продажи предприятия: если соглашение о цене не достигнуто, договор не считается заключенным.
    
    Для определения цены стороны должны иметь всю информацию о стоимости предприятия, его долгах и пр., но закон не требует, чтобы цена договора продажи предприятия была эквивалентна его стоимости. Иными словами, несовпадение продажной цены и инвентаризационной стоимости предприятия вполне возможно. Цена предприятия - это прежде всего экономическая категория, в силу чего целесообразно, чтобы она определялась в результате профессиональной оценочной деятельности. При определении цены могут учитываться любые обстоятельства и факторы, в том числе не подлежащие ни бухгалтерскому учету, ни прямой оценке, напр. деловая репутация предприятия, удачное место расположения, известные сторонам перспективы соответствующего бизнеса, клиентура, личные мотивы и пр.
    
    

Комментарий к статье 562. Права кредиторов при продаже предприятия

    1. После подписания и государственной регистрации договора продажи предприятия, но до подписания сторонами передаточного акта кредиторы по обязательствам, включенным в состав предприятия, должны быть письменно уведомлены о продаже. В соответствии с п.1 коммент. ст. уведомление кредиторов может осуществить любая из сторон по договору, но соглашением сторон целесообразнее возложить эту обязанность на продавца, так как он уже известен кредиторам как должник по обязательствам. Форма письменного уведомления в коммент. ст. не определена, но во избежание последующих споров предпочтительно уведомлять о продаже каждого из кредиторов в отдельности, а не ограничиваться общей публикацией в печати.
    
    2. В течение трех месяцев со дня получения уведомления кредитор может дать согласие на перевод долга либо заявить требования, указанные в п.2 коммент. ст. Если кредитор не был уведомлен о продаже предприятия, он может заявить эти требования в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия покупателю.
    
    В отличие от общих правил ч. 1 ст.391 ГК, в соответствии с которыми перевод долга допускается лишь с согласия кредитора, правила коммент. ст. устанавливают менее жесткие требования к переводу долга, в ней говорится лишь об уведомлении кредиторов, а не о получении их согласия на продажу предприятия.
    
    3. Если кредитор в течение установленного срока не сообщил письменно о своем согласии на перевод долга, но при этом не предъявил требование о признании договора продажи предприятия недействительным, продажа предприятия считается состоявшейся. Продавец и покупатель будут, однако, нести перед кредитором солидарную ответственность по долгам, включенным в состав предприятия без согласия кредитора. Кредитор может обратиться с требованием об исполнении как к покупателю и продавцу совместно, так и к любому из них в отдельности (ст.323 ГК). В случае, если покупатель сам исполнит обязательство, переведенное на него без согласия кредитора, то кредитор обязан это исполнение принять (ст.313 ГК).
    
    По смыслу закона согласие кредитора на перевод долга может быть дано в любой момент и после передачи предприятия. С этого момента солидарная ответственность продавца и покупателя прекращается, и ответственным по обязательству остается только покупатель.
    
    4. Предприятие может быть обременено не только обязательственными, но и вещными правами третьих лиц, напр. правом залога. Статья 37 Закона об ипотеке устанавливает обязанность залогодателя получить согласие залогодержателя на отчуждение предприятия, хотя изъятия из этого правила могут быть установлены договором об ипотеке. Кроме того, обременением предприятия может быть, напр., сервитут (право ограниченного пользования каким-либо имуществом в составе предприятия). В этом случае права соответствующих лиц сохраняются при переходе права собственности на предприятие в результате его продажи (п.3 ст.216 ГК), их согласие на продажу испрашивать не нужно, но покупатель должен быть уведомлен продавцом о наличии подобных обременений предприятия (п.1 ст.460 ГК).
    
    

Комментарий к статье 563. Передача предприятия

    1. По общему правилу подготовку предприятия к передаче должен осуществлять за свой счет продавец (абз. 2 п.1 коммент. ст.), но по соглашению сторон эта обязанность может выполняться совместными усилиями продавца и покупателя.
    
    2. Подготовка предприятия к передаче включает два этапа: 1) составление сторонами передаточного акта и 2) представление его на подписание. Обязательными частями передаточного акта являются данные о составе предприятия и данные об уведомлении кредиторов о продаже предприятия. Данные о составе предприятия включаются в передаточный акт на основе договора продажи предприятия и прилагаемых к нему документов. Необязательными (факультативными) частями передаточного акта являются сведения о выявленных недостатках переданного имущества и перечень имущества, обязанности по передаче которого не могут быть исполнены продавцом ввиду его утраты.
    
    3. Согласно п.2 коммент. ст. подписание передаточного акта приравнивается к передаче предприятия. Передача предприятия представляет собой исполнение договора продажи предприятия, поэтому подписание акта о передаче - это обязанность сторон. Уклонение одной из сторон от подписания акта о передаче предприятия на условиях, предусмотренных договором, считается соответственно либо отказом продавца от обязанности передать имущество, либо отказом покупателя от обязанности принять имущество.
    
    Стороны обязаны подписать передаточный акт, если он соответствует условиям договора. Отказ от подписания передаточного акта правомерен, если в акте имеются существенные расхождения с договором.
    
    4. При нарушении продавцом условий договора покупателю целесообразно не подписывать передаточный акт и предъявить к продавцу требования, право на предъявление которых предусмотрено законом. Если покупатель подпишет передаточный акт, не соответствующий условиям договора, то впоследствии его права будут существенно ограничены - он вправе предъявить к продавцу лишь требование об уменьшении покупной цены предприятия, если иное не предусмотрено договором (см. пп.1-4 ст.565 ГК).
    
    Подписание покупателем передаточного акта, не соответствующего условиям договора, не может рассматриваться в качестве согласия покупателя на изменение условий договора о предмете. Поэтому продавец не освобождается от ответственности за недостатки переданного предприятия, даже если они оговорены в передаточном акте (см. п.2 ст.556 ГК).
    
    5. Подписание передаточного акта - это формальное действие, которое свидетельствует о передаче предприятия только в тех случаях, когда продавец фактически передал покупателю владение предприятием. Если, несмотря на подписание передаточного акта, часть имущества предприятия фактически не передана, продавец несет обязанность по передаче недостающего имущества в соответствии с общими правилами о купле-продаже (см. п.1 ст.479 ГК).
    
    6. В отступление от общих правил, закрепленных ст.211 и п.2 ст.223 ГК, с момента передачи предприятия на покупателя переходит риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного в составе предприятия. При этом право собственности на предприятие перейдет к покупателю лишь с момента государственной регистрации этого права (см. коммент. к ст.564 ГК).
    
         

Комментарий к статье 564. Переход права собственности на предприятие

    1. Государственная регистрация права собственности на предприятие по общему правилу производится сразу после передачи предприятия по правилам ст.563 ГК. При продаже предприятия производится регистрация не впервые возникшего права собственности, а регистрируется переход права собственности от прежнего собственника к новому.
    
    Государственная регистрация права собственности на предприятие осуществляется в соответствии с правилами, установленными Законом о государственной регистрации. Она производится в виде соответствующей записи в Едином государственном реестре прав. Государственная регистрация права собственности является единственным доказательством существования этого права, которое подтверждается выдачей собственнику свидетельства о праве собственности на предприятие.
    
    2. Местом государственной регистрации перехода права собственности на предприятие является место нахождения продавца предприятия. Предприятие как имущественный комплекс зафиксировано в документации продавца, и именно по месту нахождения продавца составляются документы, удостоверяющие состав имущества предприятия на момент продажи. Иное понимание смысла норм о государственной регистрации, в том числе определяющих место регистрации, обесценивало бы ее значение как акта государственного контроля за гражданским оборотом. В связи с этим формулировку п.2 ст.22 Закона о государственной регистрации, устанавливающую, что место государственной регистрации прав на предприятие - это "место регистрации предприятия как юридического лица" без указания, идет ли речь о покупателе или о продавце, следует признать крайне неудачной.
    
    3. Государственная регистрация права собственности на предприятие не отменяет необходимости отдельной государственной регистрации права собственности на земельные участки и все иные объекты недвижимости, входящие в состав предприятия как имущественного комплекса. Такая регистрация, в отличие от регистрации права собственности на предприятие, производится по месту фактического нахождения каждого из этих объектов (см. пп.1, 2 ст.22 Закона о государственной регистрации).
    
    4. Правила п.2 коммент. ст. о переходе права собственности на предприятие диспозитивны. По соглашению сторон возможна регистрация права собственности на предприятие до завершения фактической передачи предприятия и подписания передаточного акта, равно как и возможно сохранение за продавцом права собственности на переданное покупателю предприятие до оплаты предприятия или наступления иных обстоятельств, предусмотренных договором.
    
    5. Если предприятие передано покупателю, но в соответствии с договором купли-продажи право собственности на него еще остается за продавцом, покупатель получает свободный доступ к предприятию и вправе распоряжаться его имуществом в той мере, в какой это необходимо для осуществления целей, ради которых предприятие приобретено и для которых оно предназначено. Покупатель, не ставший собственником, выступает как титульный владелец, уполномоченный на все действия, необходимые для хозяйственной эксплуатации предприятия.
    
    Наличие у покупателя указанных полномочий в отношении имущества предприятия законодатель сопровождает возложением на покупателя обязанности нести риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного в составе предприятия (см. п.2 ст.563 ГК и коммент. к ней).
    
    6. Последствия уклонения одной из сторон от государственной регистрации права собственности на предприятие регулируются общими положениями о договоре продажи недвижимости (см. п.3 ст.551 ГК и коммент. к ней) и общими положениями ГК (см. ст.165 ГК).
    
    

Комментарий к статье 565. Последствия передачи и принятия предприятия с недостатками

    1. Коммент. ст. сформулирована таким образом, что последствия передачи и принятия предприятия с недостатками различаются в зависимости от того, указаны эти недостатки в передаточном акте или не указаны.
    
    В тех случаях когда недостатки предприятия не указаны в передаточном акте, то в соответствии с п.1 коммент. ст. покупатель вправе предъявить требования, предусмотренные общими правилами о купле-продаже, если нарушены условия договора о качестве, комплектности, сроках передачи товара и пр. (ст.460-462; п.1 ст.466 и п.1 ст.480; пп.1, 2 ст.475 ГК и др.). Договором продажи предприятия может быть установлено иное, напр. возможность предъявления требований, предусмотренных общими нормами о купле-продаже, может быть ограничена или исключена.
    
    В тех же случаях когда недостатки предприятия выявлены при составлении передаточного акта и указаны в нем, то в соответствии с п.2 коммент. ст. покупатель вправе требовать соответствующего уменьшения покупной цены предприятия, если иное не предусмотрено договором продажи предприятия.
    
    2. В соответствии с п.3 коммент. ст. покупателю предоставляется право в одностороннем порядке требовать уменьшения покупной цены, но по иному основанию. Правило п.3 рассчитано на ситуацию, когда в составе предприятия оказались долги, не указанные в договоре продажи предприятия или в передаточном акте. Сфера практического применения этого правила, однако, ограничена.
    
    Если возникает спор о передаче в составе предприятия долгов (обязательств) продавца, возможна одна из трех ситуаций: а) долги указаны в договоре, но не указаны в передаточном акте; б) долги указаны в передаточном акте, но не указаны в договоре; в) долги не указаны ни в договоре, ни в передаточном акте.
    
    В первой ситуации, подписывая передаточный акт, покупатель принимает имущество, в том числе и долги, но не может принять то, что не указано в передаточном акте. Поэтому долги остаются у продавца, который допустил упущение при составлении передаточного акта. Последний, однако, может требовать принятия долгов и дополнения передаточного акта, так как долги указаны в договоре. Для предъявления покупателем требования об уменьшении покупной цены нет оснований до принятия покупателем долгов по передаточному акту.
    
    Во второй ситуации покупатель узнает о долгах во время подписания передаточного акта, поскольку они не указаны в договоре, устанавливающем в том числе и цену предприятия. Покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены, если докажет, что в момент заключения договора он не знал и не должен был знать о таких долгах.
    
    В третьей ситуации, когда долги не указаны ни в договоре, ни в передаточном акте, они не могут считаться переданными покупателю, даже если он о них и знал. Вопрос об уменьшении покупной цены не может быть ни поставлен, ни разрешен. Безусловно, стороны по взаимной договоренности могут внести изменения в договор и передаточный акт и дополнить их включением долгов продавца, и тогда цена продажи по соглашению сторон может быть изменена. Но п.3 коммент. ст. имеет в виду не данный случай, а предоставляет покупателю право требовать изменения договора в одностороннем порядке.
    
    3. Продавец в соответствии с п.4 коммент. ст. может заменить имущество ненадлежащего качества, переданное в составе предприятия, а также предоставить покупателю недостающее имущество после получения соответствующего уведомления покупателя. Правило п.4 коммент. ст. не следует толковать расширительно, так как в нем речь идет лишь о добровольном исправлении продавцом ненадлежащего исполнения. Но если продавец не удовлетворит соответствующее требование покупателя добровольно, для него могут наступить неблагоприятные последствия в связи с тем, что покупатель может привлечь продавца к ответственности по правилам пп.1-3 коммент. ст.
    
    4. Если предприятие оказалось непригодно для целей, названных в договоре купли-продажи, ввиду недостатков, за которые продавец отвечает, и эти недостатки не устранены продавцом либо устранение таких недостатков невозможно, то в соответствии с п.5 коммент. ст. покупатель вправе в судебном порядке требовать расторжения или изменения договора продажи предприятия и возвращения того, что сторонами по договору исполнено.
    
    

Комментарий к статье 566. Применение к договору продажи предприятия правил о последствиях
недействительности сделок и об изменении или о расторжении договора

    1. По общим правилам гражданского законодательства договор продажи предприятия может быть, во-первых, признан недействительным, если он противоречит требованиям закона или иных правовых актов (ст.168 ГК), и, во-вторых, изменен или расторгнут как по соглашению сторон, так и в судебном порядке по требованию одной из сторон (ст.450-451 ГК).
    
    Последствия признания договора продажи предприятия недействительным, равно как и последствия его изменения или расторжения предусматривают, среди прочего, возможность возврата или взыскания в натуре всего полученного по такому договору (п.2 ст.167 и п.4 ст.453 ГК).
    
    2. В коммент. ст. устанавливаются ограничения для применения к рассматриваемому договору указанных общих правил о последствиях недействительности сделок, изменении или расторжении договора. Данные ограничения действуют тогда, когда: 1) эти последствия существенно нарушают права и охраняемые законом интересы кредиторов продавца и покупателя (напр., кредиторы утрачивают возможность получить исполнение по своим договорам, заключенным с продавцом или покупателем предприятия); 2) применение этих последствий нарушает права и законные интересы других лиц (напр., потребителей продукции предприятия); 3) применение этих последствий противоречит общественным интересам (напр., в регионе может возникнуть дефицит каких-либо товаров или услуг, возникнут социальные проблемы, связанные с трудоустройством работников предприятия, и пр.).
    
    Указанные ограничения могут быть применены только в тех случаях, когда наличие подобных обстоятельств доказано заинтересованными лицами и подтверждено в судебном порядке.
    
    3. Правила коммент. ст. носят специальный характер и не подлежат расширительному толкованию. Поэтому, если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона в любом случае не лишается права взыскать с нарушителя убытки, причиненные таким нарушением.
             
   

Глава 31. Мена

Комментарий к статье 567. Договор мены

    1. Договор мены, как и купля-продажа, опосредует отношения по возмездному отчуждению имущества. Он является консенсуальным, возмездным, взаимным и, в зависимости от субъектного состава и назначения товара, может носить как потребительский, так и предпринимательский (коммерческий) характер.
    
    В отличие от купли-продажи в состав встречных предоставлений по договору мены (и с той, и с другой стороны) обязательно входят товары. Но наряду с товаром имущественное предоставление одной из сторон договора может включать в себя и деньги (п.2 ст.568 ГК).
    
    В сфере внешней торговли договоры мены обычно именуются бартерными (товарообменными) сделками. Понятие внешнеторговой бартерной сделки, сформулированное п.3 ст.2 ФЗ "Об основах государственного регулирования внешнеторговой деятельности" от 8 декабря 2003 г. N 164-ФЗ (СЗ РФ. 2003. N 50. Ст.4850), соответствует отмеченным признакам договора мены по ГК.
    
    2. Предмет договора мены - его единственное существенное условие. Предметом мены могут выступать любые, не изъятые из оборота вещи, как движимые, так и недвижимые, в том числе будущие. Вопрос о возможности мены имущественных прав в правовой доктрине остается дискуссионным.
    
    Возмездное "отчуждение" работ или услуг не охватывается понятием мены (равно как и купли-продажи). Однако в отношении внешнеторгового договора мены законодатель придерживается противоположного мнения (см. п.1 Указа Президента РФ "О государственном регулировании внешнеторговых бартерных сделок"). Ошибочность такого подхода очевидна. Попытки в рамках договора мены (бартера) регулировать, напр., встречное выполнение работ без помощи норм о подряде, бесперспективны.
    
    3. Правовое регулирование мены в значительной степени опирается на нормы о купле-продаже. Хотя с экономической точки зрения купля-продажа является частным случаем обмена товара на товар (деньги), в правовом аспекте сам договор мены сконструирован по модели купли-продажи. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять.
    
    Условия о количестве, качестве, ассортименте, комплектности и упаковке (таре) обмениваемых товаров регулируются соответствующими нормами гл.30 ГК в силу прямого указания п.2 коммент. ст. Аналогично определяются и последствия нарушения сторонами этих условий с учетом, разумеется, специфики мены. Так, сторона договора мены не может предъявить требования о соразмерном уменьшении "покупной цены" недоброкачественного товара, поскольку это привело бы к изменению предмета договора.
    

Комментарий к статье 568. Цены и расходы по договору мены

    1. Цена договора мены - это стоимость каждого из встречных предоставлений. По общему правилу обмениваемые товары предполагаются равноценными.
    
    В процессе исполнения договора может оказаться, что расходы одной из сторон на передачу и принятие товара (в первую очередь - транспортные расходы) существенно превышают первоначально запланированные затраты. Несмотря на это, никакого перерасчета цены договора между сторонами не производится. Каждый участник договора мены самостоятельно несет все расходы по исполнению договора, если иное не предусмотрено договором.
    
    Указание цены договора мены в денежных единицах необязательно. Ведь ценой товара в этом договоре является другой товар, передаваемый взамен. Поэтому, определив предмет договора (наименование и количество обмениваемых товаров), стороны тем самым определяют и его цену (в натуральном выражении). Даже в тех случаях когда цена является существенным условием договора купли-продажи того или иного товара (напр., недвижимости), мена таких товаров может не сопровождаться их денежной оценкой.
    
    2. Если в соответствии с договором мены стоимости обмениваемых товаров не равны, передача менее ценного товара должна сопровождаться уплатой разницы в ценах (компенсации). Такой платеж производится непосредственно до или после передачи соответствующего товара (или одновременно с ней).
    
    Даже в том случае когда величина доплаты превышает стоимость передаваемой вместе с ней вещи, соответствующий договор является меной, а не куплей-продажей (см. коммент. к ст.567 ГК).
    
    

Комментарий к статье 569. Встречное исполнение обязательства передать товар по договору мены

    1. По общему правилу передача обмениваемых товаров должна производиться одновременно. Если же сроки передачи товаров по условиям договора не совпадают, сторона, передавшая товар первой, может воспользоваться правами, предоставляемыми ст.328 ГК о встречном исполнении обязательств.
    
    2. В данном случае это означает, что указанная сторона вправе потребовать расторжения договора и возмещения убытков, если ее контрагент не передает следуемый ей товар, либо становится очевидным, что встречная передача товара в установленный срок не состоится.
    
    

Комментарий к статье 570. Переход права собственности на обмениваемые товары

    1. Правило коммент. ст. является новым для нашего законодательства. В ГК 1964 г. право собственности на каждый из обмениваемых товаров переходило к приобретателю в момент его передачи. Поэтому лицо, передавшее товар первым, лишалось права собственности без соответствующего встречного удовлетворения. Получатель товара мог с полным основанием распорядиться им и "забыть" о лежащей на нем обязанности, что ставило его контрагента в трудное положение.
    
    Ныне переход права собственности на обмениваемые товары приурочен к моменту исполнения обеими сторонами лежащих на них обязанностей, т.е. фактически к моменту исполнения договора. Таким образом, право собственности у обоих приобретателей (покупателей) возникает одновременно после того, как произведена последняя по времени передача товара. Впрочем, стороны своим соглашением могут изменить это правило.
    
    2. Достаточно сложен вопрос о моменте перехода рисков случайной гибели или повреждения обмениваемых товаров, который гл.31 ГК специально не урегулирован. С одной стороны, ст.211 ГК связывает несение риска случайной гибели вещи с наличием права собственности на эту вещь, если иное не предусмотрено законом или договором. С другой стороны, ст.459 ГК, которая как раз и предусматривает иное правило, приурочивает переход риска к моменту исполнения обязанности по передаче товара. Но эта статья может применяться к договору мены, только если это не противоречит существу мены (п.2 ст.567 ГК).
    
    Если между вручением обмениваемых товаров имеется разрыв во времени, одна из сторон лишается владения вещью (передав ее другой стороне), но сохраняет при этом право собственности на нее (которое не переходит к приобретателю в силу общего правила коммент. ст.). В этой ситуации возложение риска случайной гибели вещи на ее собственника поставило бы его в затруднительное положение, ведь он уже не может реально влиять на сохранность вещи. Поэтому применение ст.459 ГК вполне логично и не противоречит существу договора мены. Таким образом, риск случайной гибели или повреждения вещи может переходить на покупателя по договору мены до момента возникновения у него права собственности на соответствующий товар. В известном смысле это должно стимулировать его к скорейшей передаче (встречной) своего товара, поскольку до этой передачи он несет риск случайной гибели как своего товара, так и товара, переданного ему другой стороной.
    
    

Комментарий к статье 571. Ответственность за изъятие товара, приобретенного по договору мены

    1. Стороны договора мены обязаны передать друг другу товары свободными от прав третьих лиц, что следует из содержания коммент. ст. Содержание этой обязанности в силу общего предписания п.2 ст.567 ГК определяется ст.461-462 ГК.
    
    2. В отличие от последствий эвикции товара, отчужденного по договору купли-продажи, изъятие товара, являющегося предметом мены, дает потерпевшей стороне право требовать не только возмещения убытков, но и возврата переданного ею в обмен товара.
    
    

Глава 32. Дарение     

Комментарий к статье 572. Договор дарения

    1. Основным свойством договора дарения является его безвозмездность, т.е. наличие имущественного предоставления только от одной стороны - дарителя. Наличие встречного имущественного предоставления со стороны одаряемого неизбежно влечет ничтожность такого договора как притворной сделки. С учетом сказанного, договор дарения является односторонним, поскольку у одаряемого не возникает каких-либо обязанностей, вытекающих непосредственно из договора. При передаче в дар имущества с сохранением для дарителя возможности извлекать из него полезные свойства (напр., дарение жилого дома с сохранением права дарителя пожизненно проживать в нем или земельного участка с установлением в пользу дарителя сервитута) речь идет не о возникновении непосредственно из договора обязанности одаряемого предоставлять дарителю такую возможность, а о предшествовавшем дарению обременении имущества, о передаче и принятии дара именно в таком специфическом состоянии.
    
    Нельзя рассматривать в качестве встречного предоставления и символическую плату за подарок, передаваемую дарителю в соответствии с традициями или народными приметами. Вопрос о скрытой возмездности предоставления должен решаться в каждом конкретном случае с исследованием фактических взаимоотношений субъектов и обстоятельств заключения договора (см. также п.4 коммент. к ст.575 ГК).
    
    От обусловленности дарения встречным предоставлением, что влечет ничтожность дарения, следует отличать обещание дарения, обусловленное каким-либо событием (достижение совершеннолетия, вступление в брак и т.д.), к которому приурочено вручение дара. Такое обещание будет являться либо договором с определенным сроком исполнения, либо сделкой, совершенной под отлагательным условием. На действительность договора дарения такое условие не повлияет, даже если событие, указанное в качестве условия, каким-то образом косвенно выгодно дарителю: главное, чтобы условие не носило характера действия, непосредственно направленного на удовлетворение имущественного интереса дарителя.
    
    2. Пункт 2 ст.572 помимо традиционной модели реального договора дарения, начинающего действовать лишь с момента передачи предоставления, предусматривает возможность заключения консенсуального договора дарения или договора об обещании дарения в будущем. Такой договор должен содержать явно выраженное намерение дарителя безвозмездно передать конкретно определенное имущество в виде вещи, права требования или в виде освобождения от обязанности конкретному лицу. Договор об обещании дарения в будущем отличается от предварительного договора (ст.429 ГК) тем, что предоставляет одаряемому не право понуждать другую сторону к заключению основного договора - он уже заключен, а возможность требовать самой передачи дара.
    
    3. Договор дарения, всегда считавшийся классическим примером реального договора, тем не менее существенно отличается от других реальных договоров, напр. перевозки или займа, тем, что он исполняется непосредственно в момент его совершения и не влечет продолжающихся во времени прав требования и обязанностей его участников (право одаренного требовать возмещения убытков, причиненных недостатками подаренной вещи, и корреспондирующая ей обязанность дарителя существуют в рамках самостоятельного деликтного обязательства, возникающего в момент причинения вреда). Основным юридическим следствием договора является возникновение у одаряемого права собственности на подарок, если таковым является вещь, либо приобретение права требования (освобождение от обязанности), в зависимости от характера предмета договора. В последнем случае приобретаемое одаряемым право не возникает вновь, а уже существует в рамках другого обязательственного отношения. Эта особенность дает основание ученым относить реальный договор дарения к особой группе так называемых вещных договоров (подр. об этом см.: Договоры о передаче имущества // Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: В 2 кн. М., 2001. Кн. 2. С. 337-340).
    

    В то же время дарение не является односторонней сделкой в отличие, к примеру, от отказа наследника от принятия наследства в пользу конкретного лица (о соотношении договора дарения и прощения долга см. п.4 коммент. к ст.575 ГК). Для возникновения юридических последствий, на которые направлено намерение дарителя, недостаточно проявления лишь его воли; требуется изъявление согласия одаряемого на принятие дара, которое в консенсуальном договоре дарения выражается письменно, а в реальном, как правило, либо устно, либо посредством совершения конклюдентных действий, с учетом обстановки однозначно свидетельствующих о согласии принять дар. В противном случае передача имущества, с точки зрения фактических последствий, может оказаться равной отказу от права собственности (что с учетом положений ч. 2 ст.236 ГК не исключает обязанности собственника возмещать расходы на хранение вещи или убытки, возникшие в связи с проявлением ее свойств) либо повлечь признание вещи бесхозяйной (ст.225 ГК).
    
    4. Безвозмездность договора дарения, часто обусловленная родственными, товарищескими или иными доверительными отношениями его участников, может вызвать соблазн "растворить" данный вид договорных отношений в огромной массе так называемых "бытовых" взаимосвязей, не носящих четко выраженного имущественного характера и не регулируемых напрямую гражданским правом. Этому способствует и отмеченная специфика реального договора дарения, исполняемого немедленно в момент его совершения, и то, что в одностороннем договоре не может быть реализован в должной мере принцип взаимной оценки встречных предоставлений участников правоотношения. Юридическими последствиями в обоих случаях становятся приобретение права на переданное имущество и возникновение потенциальной обязанности передавшего возместить причиненный недостатками имущества вред (см. коммент. к ст.580 ГК). Тем не менее стирание грани между реальными договорами дарения и всеми прочими фактами безвозмездной передачи имущества, происходящими в бытовой среде, необоснованно, хотя при желании можно попытаться подвергнуть регулированию нормами гл.32 ГК и обеспечение сыном больной матери лекарствами, и предоставление матерью питания сыну-инвалиду, и угощение приглашенных на ужин друзей. Очевидно, критерием отграничения отношений, регулируемых нормами о дарении, от так называемых "доверительных" бытовых отношений должна служить более высокая степень осознания участниками договора наличия у передаваемого в качестве дара меновой стоимости, не свойственная ситуациям повседневного общения, привычного и обыденного намерения либо моральной обязанности предоставлять кому-то материальное благо. Так, в том же примере с ужином (угощение которым должностного лица в ряде случаев может, кстати, квалифицироваться не только как подарок, но и как взятка) признаки предмета договора дарения последнему будут сообщать акцентированные качество и дороговизна блюд и самого сервиса; торжественность обстановки; приуроченность к важному событию или дате и т.д.
    
    5. Законодателем существенно расширен предмет договора дарения, в качестве которого могут теперь выступать не только вещи (остающиеся тем не менее наиболее распространенным видом дара), но также имущественные права и освобождение от обязанности. Таким образом, одарить кого-либо можно посредством безвозмездной уступки права (требования) (ст.382 ГК); принятия на себя долга одаряемого (ст.391 ГК); прощения одаряемому долга (ст.415 ГК), совершенных в соответствии с требованиями, установленными законом. Во всех этих случаях для признания таких действий дарением должно присутствовать намерение дарителя увеличить имущественную сферу одаряемого или предотвратить ее уменьшение. Это намерение подтверждается либо явно выраженным волеизъявлением дарителя, либо презюмируется при отсутствии доказательств того, что даритель при совершении соответствующих действий руководствовался каким-либо иным экономическим интересом.
    
    Недопустимо дарение в виде уступки права, неразрывно связанного с личностью дарителя.
    
    6. Консенсуальный договор дарения должен содержать, во-первых, ясно выраженное намерение дарителя совершить дар в будущем, а во-вторых, указание на конкретный предмет дарения в виде вещи, имущественного права или освобождения от обязанности. Если же предмет договора конкретно не определен, это повлечет, в силу прямого указания закона, ничтожность договора ввиду отсутствия согласованного сторонами существенного условия договора. Это подчеркивает отличие договора дарения от завещания, которое может быть составлено и в отношении имущества, неопределенного по своему составу либо вообще отсутствующего у завещателя.
    
    

Комментарий к статье 573. Отказ одаряемого принять дар

    1. Положения данной нормы рассчитаны исключительно на консенсуальные договоры дарения, т.е. на те случаи, когда заключение договора и передача вещи разделены временным промежутком. Но если изменение воли одаряемого произошло уже после принятия дара, реализация ее будет происходить в рамках нового договора или посредством совершения односторонней сделки - отказа от права собственности.
    
    2. Пункт 2 ст.574 ГК предписывает совершение консенсуальных договоров дарения в письменной форме, поэтому и любой отказ от принятия обещанного дара должен выражаться письменно. Отказ от принятия в дар недвижимости по зарегистрированному договору также требует государственной регистрации (см. коммент. к ст.574 ГК). Если имеет место устное соглашение о передаче дара в будущем, отказ от его исполнения не является расторжением договора в строгом смысле, поскольку достигнутое соглашение приобрело бы юридическое значение договора только в момент передачи дара.
    
    3. В случае надлежащего оформления договора об обещании дарения даритель вправе требовать возмещения реальных расходов, понесенных им в связи с исполнением договора до отказа одаряемого принять дар. Упущенная дарителем выгода (напр., невозможность сдать в аренду площади, занятые имуществом, от которого отказался одаряемый) возмещению не подлежит.
    
    При несоблюдении письменной формы договора одаряемый, отказываясь возмещать дарителю расходы, может во всякое время сослаться на ничтожность договора.
    
    

Комментарий к статье 574. Форма договора дарения

    1. Правило п.1 данной статьи соответствует общему положению, закрепленному п.2 ст.159 ГК: любая сделка, исполняемая в момент ее совершения по общему правилу не требует облечения в письменную форму (как известно, реальный договор дарения всегда является именно такой сделкой). Из этого правила непосредственно в законе установлены изъятия, перечисленные в пп.2 и 3 коммент. ст. Соблюдения простой письменной формы требуют все консенсуальные договоры дарения. Договоры дарения недвижимости, подлежащие государственной регистрации в порядке, предусмотренном Законом о государственной регистрации, должны быть составлены в виде единого документа. Правило, позволяющее юридическим лицам совершать в устной форме договоры дарения на сумму до 5 МРОТ, следует рассматривать как дополнительное изъятие из общего порядка, установленного ст.161 ГК, в соответствии с которым все сделки юридических лиц должны совершаться в простой письменной форме.
    
    Способы передачи подаренной вещи практически аналогичны способам передачи имущества по договору купли-продажи. Нет причин исключать из круга этих способов и передачу вещи короткой рукой (т.е. путем изменения правового основания фактического владения, которое уже имеется у одаряемого в наличии), и передачу с сохранением фактического владения у бывшего собственника.
    
    2. По сравнению с требованиями закона к форме договоров купли-продажи жилых помещений (п.2 ст.558 ГК) нормы гл.32 ГК не предусматривают квалификацию незарегистрированного договора дарения жилья как незаключенного. Следовательно, правовые последствия из такого договора возникнут немедленно после совершения его в письменной форме, однако для окончательного достижения цели договора потребуется его регистрация одновременно с регистрацией перехода права собственности на объект недвижимости.
    
    3. Несоблюдение требования о письменной форме договора дарения влечет его ничтожность. В случае заключения в устной форме договора об обещании дарения юридическое значение будет иметь только подтверждение достигнутого соглашения в будущем посредством совершения реального договора дарения. При несоблюдении установленной формы договоров дарения недвижимости или договоров с участием юридических лиц фактическая передача имущества в дар повлечет приобретение одаряемым права собственности на подаренное лишь после совершения договора "постфактум" в надлежащей форме либо по давности владения.
    
    4. В соответствии с от 31 декабря 1995 г. (СЗ РФ. 1996. N 1. Ст.19) за совершение нотариальных действий нотариусами или уполномоченными на то должностными лицами органов исполнительной власти, органов местного самоуправления и консульских учреждений, а также за составление ими проектов документов, выдачу копий и дубликатов документов взимается государственная пошлина в следующих размерах: удостоверение договоров, предметом которых является отчуждение недвижимого имущества, и договоров дарения транспортных средств детям, в том числе усыновленным, супругу, родителям, родным братьям и сестрам, - 0,5 процента от суммы договора, но не менее 0,5 МРОТ; другим лицам - 1,5 процента от суммы договора, но не менее 1 МРОТ; за удостоверение прочих договоров, предмет которых подлежит оценке, - 1,5 процента от суммы договора, но не менее 0,5 МРОТ. Норм, предписывающих обязательное нотариальное удостоверение договоров дарения, ГК и Закон о государственной регистрации не содержат.
    

    5. В соответствии с налоговым законодательством в случае, когда физические лица принимают в виде дарения жилые дома, квартиры, дачи, садовые домики в садоводческих товариществах, автомобили, мотоциклы, моторные лодки, катера, яхты, другие транспортные средства, предметы антиквариата и искусства, ювелирные изделия, бытовые изделия из драгоценных металлов и драгоценных камней и лом таких изделий, паенакопления в жилищно-строительных, гаражно-строительных и дачно-строительных кооперативах, суммы, находящиеся во вкладах в учреждениях банков и других кредитных учреждениях, средства на именных приватизационных счетах физических лиц, земельные участки, стоимость имущественных и земельных долей (паев), валютные ценности и ценные бумаги в их стоимостном выражении, подлежит уплате налог с имущества (см. Инструкцию ГНС РФ от 30 мая 1995 г. N 32 "О порядке исчисления и уплаты налога с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения" // БНА. 1995. N 9). Налог взимается при условии выдачи нотариусами или должностными лицами, уполномоченными совершать нотариальные действия, свидетельств о праве на наследство или удостоверения ими договоров дарения в случаях, если общая стоимость переходящего в собственность физического лица имущества превышает на день удостоверения договора дарения 80 МРОТ. Ставки налога определены ст.11 указанной Инструкции.
    
    6. На зачисление юридическими лицами-резидентами на свои счета иностранной валюты, получаемой в качестве дара от нерезидентов, а также на освобождение нерезидентами российских должников от оплаты ими полученного имущества, включая иностранную валюту, разрешения ЦБР не требуется (см. указание Банка России от 21 июля 1999 г. "О проведении валютных операций, связанных с дарением и прощением долга" // Вестник Банка России. 1999. N 7).
    
    

Комментарий к статье 575. Запрещение дарения

    1. Правило п.1 коммент. ст. следует применять с учетом установленного п.2 ст.37 ГК запрета опекунам дарить имущество подопечных без предварительного разрешения органов опеки и попечительства. Таким образом, совершить обычный подарок от имени малолетнего без такого разрешения могут лишь его родители. Дарение имущества малолетних или признанных недееспособными подопечных на сумму свыше 5 МРОТ недопустимо даже при наличии согласия органов опеки и попечительства.
    
    2. Работники учреждений, перечисленных в п.2, могут являться одновременно государственными служащими, что влечет распространение на них дополнительных ограничений.
   
    3. Пункт 3 ст.575 иногда рассматривается как позволяющий государственным служащим получать подарки в связи с их должностным положением стоимостью, не превышающей установленного данной нормой размера. Это неверно с точки зрения систематического толкования закона. Указом Президента РФ от 12 августа 2002 г. N 885 (СЗ РФ. 2002. N 33. Ст.3196), государственным служащим запрещено совершать действия, связанные с влиянием каких-либо личных, имущественных (финансовых) и иных интересов, препятствующих добросовестному исполнению должностных (служебных) обязанностей; они должны соблюдать установленные законом ограничения для государственных служащих; воздерживаться от поведения, которое могло бы вызвать сомнение в объективном исполнении государственным служащим должностных (служебных) обязанностей. Наконец, ст.290 УК рассматривает в качестве взятки любое имущество или выгоды имущественного характера, полученные должностным лицом за соответствующие действия (бездействие) в пользу взяткодателя. Такова и судебная практика по делам о взяточничестве (см. постановление Пленума ВС от 10 февраля 2000 г. N 6 "О судебной практике по делам о взяточничестве и коммерческом подкупе" // Бюллетень ВС. 2000. N 4). На оценку действий должностного лица может повлиять разве что п.2 ст.14 УК, исключающий уголовную ответственность за малозначительные действия, однако такая оценка производится в каждом конкретном случае и не ориентирована на фиксированные размеры вознаграждения.
    
    Поскольку гражданское законодательство не может вторгаться в сферу публично-правового регулирования, отменять или изменять существующие в нем запреты и ограничения, п.3 коммент. ст. не должен применяться к ситуациям, возникающим при осуществлении государственной службы, как противоречащий другим федеральным законам. Не допускаются любые сделки, прямо или косвенно направленные на вознаграждение государственных служащих за действия, входящие в круг их служебных обязанностей, либо за так называемое "общее благоприятствование по службе", независимо от их размера. В принципе допустимо распространение п.3 ст.575 на случаи вручения госслужащим подарков от коллег, товарищей по работе к юбилеям, памятным датам, т.е. "в связи с их должностным положением", однако из-за доверительного, корпоративного характера таких взаимоотношений они, как правило, едва ли могут стать предметом спора. Таким образом, в данном случае вследствие специфических отношений внутри трудового коллектива, которые не поддаются жесткому правовому урегулированию, указанная норма по существу оказывается невостребованной.
    

    4. Норма, запрещающая дарение в отношениях между коммерческими организациями, вполне оправданна в условиях рыночной экономики, поскольку позволяет пресекать различного рода финансовые махинации и злоупотребления в хозяйственной сфере. В то же время вполне допустимо безвозмездное предоставление предпринимателями имущества некоммерческим юридическим лицам; отдельным гражданам или целым категориям потребителей как в виде подарков, так и посредством установления льготных условий оплаты товаров, работ, услуг; освобождения от отдельных обязанностей и т.д.
    
    Особое значение с усложнением рыночных отношений приобретает оборот имущественных прав. Отсутствие условия о возмездности предоставления имущества в виде уступки права требования, принятия на себя долга, прощения долга, освобождения от обязанности непосредственно в соответствующих соглашениях между хозяйствующими субъектами далеко не всегда свидетельствует об отсутствии встречного предоставления от другой стороны. Такие договоры должны квалифицироваться как договоры дарения только в случае, когда может быть опровергнута презумпция их возмездности (п.3 ст.423 ГК).
    
    В арбитражной практике вопрос о подлинной природе договоров об уступке имущественных прав решается неоднозначно. В одних случаях суды считают, что признаком дарения права может служить только очевидное намерение совершить безвозмездную сделку, явно вытекающее из самого договора цессии (см., напр., постановление Федерального арбитражного суда Московского округа N КГ-А40/6098-01). В другом случае при сходной ситуации суд посчитал достаточным для квалификации уступки права требования как дарения отсутствие непосредственно в тексте договора условия о каком-либо встречном предоставлении (см. постановление Президиума ВАС от 15 июня 1999 г. N 1134/99 // Вестник ВАС. 1999. N 10). Позиция ВАС, выраженная в последнем решении, представляется более взвешенной. Необходимость отыскания признаков встречного предоставления за уступленное право в массиве хозяйственных взаимосвязей коммерческой организации при возможности последней пассивно ссылаться на презумпцию возмездности любого договора, по сути, парализует запрет, установленный п.4 коммент. нормы. Это не отвечает интересам борьбы с финансовыми злоупотреблениями, актуальность которой постоянно возрастает (так, участились случаи явно злонамеренных и фиктивно возмездных уступок прав требования к предприятиям с целью последующего возбуждения в отношении них процедуры банкротства). В то же время отнюдь не всякое прощение долга, освобождение от обязанности в иной форме следует квалифицировать как дарение, признаком которого всегда выступает намерение дарителя создать имущественную выгоду в хозяйственной сфере одаряемого. Если коммерческая организация сумеет подтвердить, что ее действия были обусловлены иным экономическим интересом, основания усматривать в сделке признаки дарения отпадут.
    
    Недопустимо в отношениях между коммерческими организациями заранее оговоренное освобождение контрагента от оплаты по договорам, которые ГК определяет исключительно как возмездные (напр., договоры кредита и складского хранения).
    
    

Комментарий к статье 576. Ограничения дарения

    1. Соотношение п.1 ст.576 и ст.294-298 ГК, определяющих пределы ограниченных вещных прав государственных унитарных предприятий и учреждений на закрепленное за ними имущество, может быть истолковано двояко:
    
    1) юридические лица могут совершать сделки дарения в соответствии с правилами, предусмотренными п.1 ст.576, поскольку коммент. норма выступает по отношению к положениям части первой ГК в качестве специального закона;
    
    2) правила части первой ГК исключают возможность применения п.1 ст.576 в полном объеме, т.е. разрешают дарение с согласия собственника (вне зависимости от суммы сделки):
    
    а) государственными унитарными предприятиями на праве хозяйственного ведения - любого имущества, как движимого, так и недвижимого;
    
    б) учреждениями - лишь имущества, приобретенного за счет предпринимательской деятельности и учтенного на отдельном балансе.
    
    В связи с отсутствием четко выработанной позиции арбитражных судов по данному вопросу руководителям юридических лиц, совершающих сделки по дарению закрепленного за ними имущества, следует учитывать не только запрет, установленный в п.4 ст.575 ГК, но и высокую вероятность квалификации судами сделок, не подпадающих под названные две категории, как ничтожных со всеми вытекающими из этого последствиями.
    
    Положение п.2 ст.582 ГК, как относящееся лишь к принятию пожертвований, не влияет на необходимость соблюдения запретов и ограничений дарения.
    
    2. Общая совместная собственность может возникать лишь по основаниям, прямо предусмотренным в законе. ГК называет два таких случая - общая собственность супругов и общая собственность членов крестьянского (фермерского) хозяйства.
    
    Пункт 2 коммент. ст. воспроизводит правило ст.253 ГК, устанавливающее презумпцию наличия согласия всех сособственников на распоряжение находящимся в совместной собственности имуществом вне зависимости от того, кем из них совершается сделка. Действительность такой сделки может быть оспорена по мотиву отсутствия у совершившего сделку необходимых полномочий только в случае если осведомленность об этом другой стороны в сделке доказана.
    
    В силу п.3 ст.253 ГК действующим законодательством могут быть установлены иные правила регулирования отношений отдельных видов совместной собственности. Примером такого специального регулирования является п.3 ст.35 СК, в соответствии с которым для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации, необходимо получить согласие другого супруга.
    

    3. Дарение в виде предоставления имущественных прав или освобождения от обязанностей осуществляется с учетом требований норм, регулирующих перемену лиц в обязательствах и исполнение обязательств третьими лицами.
    
    4. В соответствии со ст.26, 28 ГК несовершеннолетние граждане вправе выступать одаряемыми по договорам, не требующим нотариального удостоверения и государственной регистрации; несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет, кроме того, с согласия своих родителей (усыновителей) и попечителей могут принимать в дар и иное имущество. Самостоятельно распоряжаться имуществом, поступившим в собственность несовершеннолетних, они смогут только после получения дееспособности в полном объеме. Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет вправе совершать любые сделки, в том числе и дарения, с согласия своих родителей, усыновителей или попечителей, а также самостоятельно распоряжаться своими заработком, стипендией и иными доходами, осуществлять авторские права (таким образом, нет формальных препятствий для безвозмездной уступки несовершеннолетним права использования результата интеллектуальной деятельности; опорочить такую сделку можно будет лишь при выявлении иных оснований ее недействительности).
    
    5. Специальным законодательством могут быть установлены дополнительные ограничения дарения. Так, в особом порядке осуществляется дарение оружия, объектов, представляющих особую историческую и культурную ценность, имущественных паев в сельскохозяйственных предприятиях и ряда других объектов (см. ФЗ "Об оружии" от 13 декабря 1996 г. // СЗ РФ. 1996. N 51. Ст.5681; постановление Правительства РФ от 21 июля 1998 г. N 814 "О мерах по регулированию оборота гражданского и служебного оружия и патронов к нему на территории Российской Федерации" // СЗ РФ. 1998. N 32. Ст.3878; ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" от 25 июня 2002 г. // СЗ РФ. 2002. N 26. Ст.2519 и др.).
    
    

Комментарий к статье 577. Отказ от исполнения договора дарения

    1. Как и ст.573 ГК, данная норма рассчитана исключительно на консенсуальные договоры дарения. Безвозмездный характер договора позволяет признать приоритет интересов дарителя, условия жизни которого изменились, над интересами лица, которому обещан дар. Кроме того, правило, установленное коммент. нормой, восходит к общему положению ст.451 ГК о возможности расторжения договора в случае существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при его заключении. В то же время неисполнение консенсуального договора дарения, не обусловленное названными в ст.577 обстоятельствами, влечет обязанность дарителя возместить другой стороне в договоре убытки, в том числе в случае фактической невозможности исполнения договора.
    
    2. Изменение обстоятельств, позволяющее дарителю отказаться от исполнения договора, может быть вызвано утратой или значительным снижением заработка или иного дохода, имевшегося у него на момент заключения договора; вступлением в брак, рождением ребенка; выявлением у него заболевания, требующего расходов на лечение. Эти изменения должны носить непредвиденный характер. Обязательным условием допустимости отказа от исполнения договора является невозможность дарителя совершить обещанные действия без существенного снижения уровня его жизни.
    
    3. В случае обращения одаряемого с требованием о понуждении к исполнению договора бремя доказывания оснований для отказа от исполнения возлагается на дарителя.
    
    4. Основанием для расторжения договора в одностороннем порядке может послужить недостойное поведение одаряемого, варианты которого перечислены в п.1 ст.578 ГК (см. коммент. к указ. ст.). Если даритель в консенсуальном договоре дарения погиб в результате умышленных действий одаряемого, наследники дарителя вправе не исполнять перешедшую к ним в порядке универсального правопреемства обязанность передать дар.
    
    

Комментарий к статье 578. Отмена дарения

    1. В отличие от расторжения консенсуального договора дарения отмена дарения предполагает изъятие по предусмотренным законом основаниям из имущественной сферы субъекта уже находящегося в его собственности имущества; таким образом, правила ст.578 являются своеобразным дополнением к нормам гл.15 ГК.
    
    2. Пункт 1 ст.578 содержит исчерпывающий перечень вариантов недостойного поведения одаренного лица, которые позволяют поставить вопрос об отмене дарения. К ним относятся: лишение жизни дарителя, причинение ему любых телесных повреждений (вне зависимости от степени их тяжести) и покушение на жизнь дарителя или его близких. Покушение может проявиться либо в виде причинения физического вреда (в судебной практике по уголовным делам принято считать опасным для жизни тяжкий и средней тяжести вред здоровью), либо в организации посягательства. Причинение вреда здоровью и покушение на жизнь могут иметь место в рамках любых насильственных преступлений, в том числе корыстных.
    
    3. Буквальное толкование п.1 коммент. ст. приводит к выводу, что действия, позволяющие дарителю отменить дарение, должны быть совершены одаряемым умышленно. Таким образом, под эти действия не подпадают неосторожные действия, а также действия лиц, лишенных на момент их совершения гражданской дееспособности - малолетних в возрасте до 14 лет и лиц, признанных недееспособными. ГК не устанавливает в качестве условия отмены дарения уголовно-судебную преюдицию, однако факт совершения одаряемым недостойных действий должен быть подтвержден либо вступившим в законную силу приговором суда по уголовному делу, либо судебным решением, вынесенным в порядке гражданского судопроизводства.
    
    4. Хотя коммент. норма предусматривает необходимость обращения в суд для отмены дарения только в случае гибели дарителя, ненадлежащего обращения с подаренной вещью и дарения во время процедуры банкротства, следует сделать вывод о том, что судебное решение об отмене дарения необходимо и во всех остальных случаях, поскольку речь идет о принудительном прекращении права собственности одаряемого. Решение суда в резолютивной части должно содержать, помимо констатации отмены дарения, обращенное к одаряемому требование вернуть дарителю предмет дарения.
    
    Если одаряемый после вступления в законную силу судебного решения об отмене дарения совершит умышленные действия, результатом которых становится невозможность исполнения решения суда и изъятия у одаряемого предмета дарения (отчуждение его другому лицу, уничтожение, потребление и т.д.), его стоимостной эквивалент может быть взыскан с одаряемого по правилам гл.60 ГК как неосновательное обогащение, поскольку правовые основания для реализации правомочий собственника у одаряемого уже отсутствовали.
    

    Сложнее обстоит дело в ситуациях, когда невозможность возврата предмета дарения умышленно вызвана одаряемым до вступления в законную силу решения суда, прекращающего его право, т.е. тогда, когда он продолжает оставаться собственником спорного имущества. При наличии умысла одаряемого на распоряжение подаренным (его уничтожение, потребление) из-за опасения лишиться указанного имущества в связи с совершением им ранее недостойных действий такое поведение одаряемого может рассматриваться как злоупотребление правом, а стоимость подаренного может быть взыскана с него в пользу дарителя. Невиновные, а равно неосторожные действия одаряемого, в результате которых возврат в натуре предмета дарения стал невозможным, не могут служить основанием для взыскания с него стоимости спорного имущества.
    
    5. Возможна отмена дарения в отношении не только вещей в натуральном выражении, но и имущественных прав. Лишение переданного права в порядке отмены дарения возможно, но только если это требование носит длящийся характер и продолжает существовать в данный момент. Это касается и случаев дарения посредством освобождения одаряемого от обязанности перед дарителем и принятия дарителем на себя обязанности одаряемого перед третьим лицом. Дарение, совершенное посредством прощения долга, не может быть отменено, поскольку прощение долга прекращает существовавшее ранее обязательство.
    
    6. Ненадлежащее обращение с подаренной вещью, создающее угрозу ее гибели, может повлечь отмену дарения лишь при значительной неимущественной ценности вещи для дарителя. Бесхозяйственное содержание подаренных культурных ценностей и жилых помещений, ненадлежащее обращение с подаренными домашними животными при отсутствии у дарителя неимущественного интереса в их сохранении могут повлечь прекращение права собственности только по общим основаниям, предусмотренным ст.240, 241 и 293 ГК.
    
    7. Статья 78 Закона о несостоятельности расширяет в сравнении с п.3 коммент. ст. возможности заинтересованных лиц по оспариванию сделок дарения имущества несостоятельных юридических лиц и индивидуальных предпринимателей. Такая сделка может быть оспорена в суде внешним управляющим или кредитором, если она влечет предпочтительное удовлетворение требований одних кредиторов перед другими кредиторами и совершена после принятия арбитражным судом заявления о признании должника банкротом и (или) в течение шести месяцев, предшествовавших подаче заявления о признании должника банкротом.
    
    

Комментарий к статье 579. Случаи, в которых отказ от исполнения договора дарения и отмена дарения невозможны

    1. Под небольшой стоимостью подарка понимается размер, установленный в ст.575 ГК и не превышающий 5 МРОТ. Этот рубеж рассматривается законодателем как определяющий стоимостной эквивалент имущества, утрата которого не наносит серьезного урона имущественной сфере субъекта.
    
    2. До проверки законности отказа от исполнения договора дарения или отмены дарения суду по иску заинтересованной стороны целесообразно оценить действительность самой сделки дарения с учетом толкования запретов и ограничений, установленных ст.575 и 576 ГК (см. коммент. к указ. ст.).
    
    

Комментарий к статье 580. Последствия причинения вреда вследствие недостатков подаренной вещи

    1. Возмещение вреда, причиненного недостатками подаренной вещи, возлагается на дарителя в порядке внедоговорной ответственности. В отличие от иных договоров о передаче имущества в собственность, обязательства из которых прекращаются надлежащим исполнением, включая исполнение условий о качестве, комплектности товара и т.д., договор дарения исполняется непосредственно в момент его совершения, т.е. одновременно с передачей дара. Поэтому обязанность дарителя возместить вред, причиненный жизни, здоровью или имуществу одаряемого гражданина, существует в рамках нового - деликтного - обязательства, возникающего в момент наступления вредоносных последствий в имущественной сфере одаряемого.
    
    Таким образом, ответственность дарителя, не предупредившего одаряемого об известных ему, но не очевидных для одаряемого недостатках предмета дарения, наступает не в случае выявления таких недостатков, а лишь при условии причинения этими недостатками вреда. Такой порядок с учетом безвозмездности приобретения одаряемым подаренного имущества вполне оправдан. Дав согласие на принятие дара, имеющего недостатки, препятствующие его использованию, но не причиняющие вреда, одаряемый во всякое время может отказаться от права собственности на подаренное без ущерба для своей имущественной сферы. В качестве вреда имуществу одаряемого могут рассматриваться, напр., необходимые расходы на уничтожение (утилизацию) подаренной вещи в связи с выявлением ее скрытых недостатков.
    
    Вред, причиненный любыми недостатками подаренного имущественной сфере юридических лиц, в отношении которых законодатель презюмирует более высокий, чем у граждан, уровень их хозяйственной предусмотрительности, возмещению не подлежит.
    
    2. В случае возникновения судебного спора одаряемому предстоит доказать наличие причиненного вреда и его причинно-следственной связи с нахождением подаренного в имущественной сфере пострадавшего, а также то, что недостатки подаренной вещи не связаны с ее эксплуатацией после передачи и что они не могли быть выявлены в момент совершения договора при обычном уровне заботливости и осмотрительности (в частности, доказать, что их выявление требовало специальных познаний в определенной области); даритель же должен будет опровергать презумпцию виновности своего поведения.
    
    3. Редакция нормы не дает оснований для ее расширительного толкования или применения по аналогии к ситуациям дарения в виде предоставления имущественных прав либо освобождения от обязанностей. Очевидно, в данном случае имеет место квалифицированное умолчание законодателя, поскольку такой акт дарения по определению не может повлечь ухудшения имущественного положения одаряемого; худшей для него перспективой является невозможность (в должном объеме либо вообще) извлечь имущественную выгоду из безвозмездно приобретенного права. Единственное, о чем может идти речь в таком случае, - это требование к дарителю о возмещении морального вреда по общим правилам ст.151, 1099 ГК, если попытка одаряемого реализовать дар причинила ущерб его чести, достоинству или деловой репутации.
    

    4. Интересы одаряемого в случае их нарушения могут быть наиболее надежно защищены его обращением с требованием о возмещении вреда, причиненного вследствие недостатка подаренного товара, работы или услуги, не к дарителю, а непосредственно к продавцу или изготовителю (подрядчику, исполнителю) на основании ст.1095 ГК и положений Закона о защите прав потребителей. Речь идет о дарении вещей, приобретенных в розничной торговой сети, а также о договорах, содержанием которых является выполнение работы или оказание услуги, оплаченной дарителем, специализированной организацией в пользу одаряемого.
    
    

Комментарий к статье 581. Правопреемство при обещании дарения

    1. Правила, определяющие судьбу консенсуального договора дарения в случае смерти одаряемого или дарителя до исполнения договора, установленные в коммент. ст., носят диспозитивный характер и могут быть изменены договором об обещании дарения. О последствиях несоблюдения формы договора см. п.3 коммент. к ст.574 ГК.
    
    2. Безвозмездность договора дарения предполагает особое персонифицированное отношение к личности кредитора со стороны дарителя, которому далеко не безразлично, кого конкретно он одаривает. Именно поэтому законом в качестве обычного последствия прекращения правосубъектности одаряемого при наличии у него правопреемника (смерти гражданина или реорганизации юридического лица) предусмотрено прекращение договора. В то же время право одаряемого требовать передачи обещанного ему дара нельзя отнести к категории прав, неразрывно связанных с личностью кредитора, переход которых в порядке цессии прямо запрещен ст.383 ГК. Поэтому уступка права такого требования одаряемым другому лицу не позволяет дарителю, по смыслу закона, отказаться от исполнения договора.
    
    Для наследников (правопреемников) дарителя перешедшая к ним в порядке правопреемства обязанность исполнить обещание дарения, наоборот, не носит персонифицированного характера, ничем не отличаясь от прочих имущественных обязанностей правопредшественника. Поэтому общим правилом в данном случае является сохранение консенсуального договора дарения в силе.
    
    Ликвидация юридического лица - участника консенсуального договора дарения до исполнения договора влечет прекращение договорного обязательства в соответствии со ст.419 ГК.
    
    

Комментарий к статье 582. Пожертвования

    1. Особый вид дарения - пожертвование - возвращен после длительного перерыва в российское гражданское законодательство для юридического обеспечения благотворительной деятельности. На договоры пожертвования распространяются все нормы гл.32 ГК, включая необходимость получения согласия одаряемого на получение дара, соблюдения запретов и ограничений на совершение дарения. На выражение же воли самого одаряемого принять дар чье-либо разрешение и согласие не требуется. Сделки, опосредующие пожертвования имущества, могут быть опорочены лишь по общим основаниям недействительности сделок. Так, собственник учреждения не вправе возражать против принятия последним пожертвования как такового, однако может добиваться применения последствий недействительности такой сделки, если передача дара обусловлена его использованием в целях и способами, противоречащими уставу учреждения.
    
    Необходимость волеизъявления одаряемого на принятие пожертвования тем более очевидна, что использование имущества по установленному назначению может быть сопряжено для него с определенными неудобствами (в частности, для юридических лиц - это как минимум обязанность ведения обособленного учета всех операций по использованию пожертвованного).
    
    2. Примерный перечень субъектов, в пользу которых может совершаться пожертвование, включает организации, деятельность которых носит общественно полезный или благотворительный характер и не связана с осуществлением административно-властных полномочий. Он не включает в себя коммерческие организации, а также государственные учреждения, цели создания которых напрямую не связаны с социальной защитой населения. Можно предположить, что такое умолчание законодателя осознанно и имеет целью предотвратить возможные злоупотребления, в частности отмывание незаконных доходов под видом пожертвований коммерческим организациям или приобретение влияния на органы, наделенные публично-властной компетенцией, посредством их периодического "прикармливания". Так, согласно ст.52 ФЗ от 17 января 1992 г. "О прокуратуре Российской Федерации" (Ведомости РФ. 1992. N 8. Ст.366; СЗ РФ. 1995. N 47. Ст.4472; 2002. N 26. Ст.2523; N 40. Ст.3853) финансирование строительства и капитального ремонта зданий, технического оснащения органов прокуратуры может осуществляться за счет средств местных бюджетов, что допускает передачу последними имущества в дар или в безвозмездное пользование; освобождение учреждений и органов прокуратуры от обязательных платежей и т.д. В то же время не предусмотрено законом и не практикуется принятие прокуратурой подарков, в том числе в виде пожертвований, от любых иных организаций и частных лиц.
    
    3. Обязательность указания на назначение использования дара при пожертвовании физическому лицу и диспозитивность этого правила в отношении юридических лиц обусловлены наличием у юридических лиц, перечисленных в п.1 коммент. ст., специальной (в отличие от граждан) правоспособности, позволяющей жертвователю изначально представлять себе направленность их деятельности.
    

    4. Законом прямо не предусмотрена обязанность лица, принявшего пожертвование с условием использования его по определенному назначению, осуществлять такую деятельность в течение неограниченного срока. С учетом сказанного ранее о природе договора дарения, в частности об отсутствии обязательственных отношений между дарителем и одаряемым после передачи дара, следует признать право нового собственника имущества распоряжаться им по своему усмотрению (субъекта права оперативного управления - в соответствии с правилами ст.296 ГК), в том числе и посредством его отчуждения. Последнее, впрочем, может быть расценено дарителем как использование пожертвования не в соответствии с предусмотренным назначением, что даст ему право требовать отмены пожертвования на основании п.5 ст.582 (о последствиях невозможности истребования подаренного в натуре после отмены дарения см. п.3 коммент. к ст.578 ГК). Если лицо, принявшее пожертвование на определенных условиях, умышленно использует его исключительно в целях скорейшего извлечения полезных свойств с последующими обесцениванием и невозможностью исполнять указания жертвователя, его действия могут рассматриваться как использование пожертвованного не в соответствии с указанным назначением либо как злоупотребление правом (ст.10 ГК).
    
    5. Отказ жертвователя или суда на использование пожертвованного имущества по другому назначению в случаях, предусмотренных п.4 коммент. ст., должен повлечь возврат сохранившегося в натуре имущества жертвователю или его наследникам.
         
    

Глава 33. Рента и пожизненное содержание с иждивением

§ 1. Общие положения о ренте и пожизненном содержании с иждивением

Комментарий к статье 583. Договор ренты

    1. В коммент. ст., как и в § 1 гл.33 ГК в целом, говорится о договоре ренты как обобщающем понятии, поскольку данный договор всегда существует в одной из трех разновидностей, а именно в виде постоянной ренты, пожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивением. В отличие от купли-продажи, аренды, подряда и многих других договоров договор ренты в чистом виде заключить невозможно. В настоящем параграфе содержатся общие положения, которые характерны для всех видов ренты. В этом смысле теоретически допустимо говорить о ренте как таковой, подразумевая под нею общую юридическую конструкцию, которая лежит в основе всех трех видов рентных договоров.
    
    2. Из определения, закрепленного п.1 коммент. ст., следует, что договор ренты носит реальный характер, так как помимо придания договору соответствующей формы для его заключения требуется передача имущества плательщику ренты. После передачи имущества получатель ренты не несет по договору никаких обязанностей, обладая лишь правами. Следовательно, договор ренты является односторонним. Возмездность договора обусловлена тем, что имущество передается в обмен на предоставление содержания в виде определенной денежной суммы или в иной форме.
    
    3. Договор ренты принадлежит к числу договоров, направленных на отчуждение имущества, и имеет с ними ряд сходных черт. Одновременно ему присущи и такие признаки, которые свидетельствуют о его самостоятельности в ряду этой группы договоров. Он приводит к установлению между участвующими в нем лицами особых правовых отношений, которые совершенно не свойственны другим договорным гражданско-правовым обязательствам. Их суть заключается в обязанности одного лица периодически предоставлять пожизненное или постоянное содержание другому лицу, для которого оно нередко является единственным или основным источником получения средств к существованию.
    
    4. Возникающие из договора ренты отношения носят длящийся, стабильный характер, а при пожизненном содержании с иждивением - и доверительный характер. Механизм правового регулирования рентных отношений построен с таким расчетом, чтобы поддерживать эти их качества.
    
    Одновременно с этим для ренты характерен признак алеаторности. В отличие, напр., от купли-продажи или мены, которые по общему правилу опосредуют акты эквивалентного товарообмена, договор ренты сопряжен с риском того, что размер рентных платежей окажется больше или, наоборот, меньше стоимости отчужденного под выплату ренты имущества. Считается, что, заключая рентный договор, стороны осознают данное обстоятельство и с ним заранее соглашаются. Поэтому противоречило бы самой сути рассматриваемого договора введение в него условия о том, что общий размер рентных платежей, который может быть выплачен получателю ренты, ограничивается стоимостью переданного имущества.
    

    5. Из п.2 ст.583 иногда делается вывод, что ГК содержит не три вида ренты, а лишь два - постоянную ренту и пожизненную ренту, разновидностью которой является пожизненное содержание с иждивением. Действительно, формулировка коммент. ст. дает к этому основания, но сама структура гл.33 ГК свидетельствует в пользу существования трех видов ренты. Впрочем, данный вопрос не имеет никакого практического значения. Все виды ренты, совпадая в своих главных чертах, различаются по ряду более частных моментов, связанных, в частности, с формой предоставления содержания, его минимальным размером, сроками предоставления и т.д. При этом различия существуют как между постоянной и пожизненной рентой, с одной стороны, и пожизненным содержанием с иждивением - с другой, так и между пожизненной рентой и пожизненным содержанием с иждивением, с одной стороны, и постоянной рентой - с другой. Особенности, присущие лишь данному виду ренты, характерны в наибольшей степени для пожизненного содержания с иждивением, что связано с доверительным (фидуциарным) характером возникающих при этом отношений.
    
    

Комментарий к статье 584. Форма договора ренты

    1. Договор ренты относится к числу немногих гражданско-правовых договоров, которые подлежат обязательному нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, - еще и государственной регистрации. Данное требование закона вполне оправданно, поскольку договоры ренты чаще всего заключаются лицами, нуждающимися в повышенной правовой охране, здесь нередки попытки злоупотреблений и обхода закона, заключающие его лица часто имеют слабое представление о своих правах и последствиях заключения договора и т.п. В этих условиях помощь нотариуса, в частности установление им подлинной воли сторон, заключающих договор, и проверка содержания договора, может оказаться неоценимой услугой для обеих сторон и предотвратить последующие судебные споры.
    
    2. Нарушение нотариальной формы договора ренты, равно как и отсутствие государственной регистрации договора, предметом которого является недвижимое имущество, влечет его недействительность. В соответствии с п.1 ст.165 ГК такой договор считается ничтожным.
    
    Вместе с тем при определенных условиях, в частности тогда, когда стороны не имели намерения обойти закон, договор полностью или частично исполнен стороной, требующей нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения или по объективным причинам не может этого сделать (напр., в связи со смертью), такой договор ренты может быть санирован, т.е. признан действительным по решению суда.
    
    

Комментарий к статье 585. Отчуждение имущества под выплату ренты

    1. Договор ренты - сугубо возмездная сделка, что выражается в предоставлении содержания получателю ренты в обмен на передачу имущества плательщику ренты. При этом, однако, само имущество может передаваться как за плату (размер которой обычно меньше его реальной стоимости, поскольку в противном случае для плательщика ренты договор утрачивал бы смысл), так и бесплатно.
    
    2. Как и по договорам купли-продажи, мены или дарения, по договору ренты имущество переходит в собственность плательщика ренты, который становится по общему правилу обладателем всех правомочий собственника и одновременно несет риск случайной гибели имущества и бремя всех лежащих на собственнике обязанностей. Общность договора ренты и указанных выше договоров позволила законодателю распространить на отношения сторон договора ренты, связанные с передачей имущества и его оплатой, правила о купле-продаже, а в случае, когда имущество передается без оплаты, - правила о дарении. Однако соответствующие правила применяются к рентным отношениям лишь в той мере, в какой они не изменены предписаниями гл.33 ГК и не противоречат существу договора ренты.
    
    

Комментарий к статье 586. Обременение рентой недвижимого имущества

    1. Из п.1 коммент. ст. может быть сделан вывод, что права получателя ренты следуют за тем недвижимым имуществом, которое они обременяют. Поэтому при отчуждении такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества, хотя бы последний и не знал о лежащем на имуществе обременении. В случае приобретения такого имущества покупатель, не извещенный продавцом об обременении имущества рентой, может воспользоваться правами, предусмотренными ст.460 ГК, но не вправе отказаться от выплаты ренты, ссылаясь на свое незнание о ее существовании.
    
    2. Пункт 1 ст.586 не уточняет, распространяется ли данное положение лишь на обязательства нового собственника имущества по выплате очередных рентных платежей либо им охватывается и задолженность прежнего плательщика ренты за прошлый период, если последняя имела место. Из смысла закона следует, что на приобретателя имущества переходят все обязательства прежнего плательщика ренты перед ее получателем. Если при заключении договора об отчуждении обремененного рентой имущества прежний плательщик скрыл свою задолженность по рентным платежам, новый собственник вправе в порядке регресса взыскать с него причиненные ему убытки.
    
    3. Закон не ограничивает возможности плательщика ренты распоряжаться имуществом, обремененным рентой, кроме случаев, прямо указанных ГК (см., напр., ст.604 ГК). Он может это имущество продать, обменять, подарить и т.п. Однако для получателя ренты личность плательщика ренты имеет немаловажное значение, поскольку смена плательщика может существенно сказаться на его имущественных интересах. Поэтому в интересах получателя ренты п.2 ст.586 установлена в виде общего правила субсидиарная ответственность прежнего плательщика по обязательствам нового собственника, обремененного рентой имущества. Исключить такую ответственность своим соглашением стороны не вправе, но могут усилить охрану интересов получателя ренты, установив вместо субсидиарной солидарную ответственность плательщиков ренты перед ее получателем.
    
    4. По смыслу закона правило, закрепленное п.2 ст.586, действует и тогда, когда имущество отчуждается несколько раз. Все лица, через руки которых прошло данное имущество, несут перед получателем ренты дополнительную ответственность за нарушение обязательства со стороны плательщика ренты.
    

    5. Толкование ст.586 позволяет сделать вывод, что обременение рентой движимого имущества законом не предусмотрено. Это означает, что при отчуждении такого имущества получатель ренты не вправе требовать ее выплаты от нового собственника и перед ним по-прежнему несет обязанность по выплате ренты первоначальный приобретатель имущества.
    
    

Комментарий к статье 587. Обеспечение выплаты ренты

    1. Статья 587, как и предыдущая, посвящена обеспечению интересов получателя ренты. При этом вид обеспечения зависит от того, какое имущество передано под выплату ренты. Для недвижимого имущества таким обеспечением выступает залог имущества в пользу получателя ренты, который возникает из самого факта заключения договора ренты. Иными словами, имущество считается заложенным в силу закона, ipso jure. При нарушении плательщиком ренты принятых обязательств получатель ренты имеет возможность удовлетворить свои требования за счет этого имущества преимущественно перед другими лицами.
    
    Закон не исключает применения сторонами в этом случае, наряду с залогом, любых других допускаемых законом способов обеспечения исполнения обязательств.
    
    2. Если же под выплату ренты передано движимое имущество, способ обеспечения исполнения обязательств плательщика ренты должен быть в обязательном порядке согласован сторонами. Им может быть тот же залог, неустойка, поручительство третьего лица и т.д. Пункт 2 ст.587 допускает, однако, и альтернативное решение данного вопроса в виде заключения плательщиком ренты в пользу получателя ренты договора страхования риска ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по выплате ренты. В случае отсутствия в договоре ренты одного из этих существенных условий он считается незаключенным (ст.432 ГК).
    
    3. Пункт 3 ст.587 предоставляет получателю ренты право в одностороннем порядке расторгнуть договор ренты и потребовать возмещения связанных с этим убытков, если плательщик ренты нарушает согласованное сторонами условие договора об обеспечении исполнения обязательства. При этом убытки могут быть взысканы по общему правилу лишь с виновного контрагента, а договор ренты расторгнут при любых обстоятельствах, за которые получатель ренты не отвечает.
    
    

Комментарий к статье 588. Ответственность за просрочку выплаты ренты

    1. Коммент. ст. распространяет действие ст.395 ГК, посвященной ответственности за нарушение денежных обязательств, на все виды рентных договоров, включая и договор пожизненного содержания с иждивением, хотя обязанность плательщика ренты по данному договору в точном смысле и нельзя признать денежной. Но поскольку п.2 ст.602 ГК требует обязательного определения стоимости всего объема содержания с иждивением в договоре, в практическом плане применение ст.395 ГК к данному виду ренты не вызывает сложности.
    
    2. С учетом того, что уплата процентов по ст.395 ГК не является мерой гражданско-правовой ответственности в ее наиболее распространенном понимании, обязанность по их уплате наступает во всех случаях просрочки выплаты ренты, в том числе и тогда, когда это произошло не по вине плательщика ренты.
         
 

§ 2. Постоянная рента

Комментарий к статье 589. Получатель постоянной ренты

    1. Получателями постоянной ренты выступают прежде всего граждане независимо от их возраста и трудоспособности. Чаще всего они сами являлись собственниками того имущества, которое отчуждено ими под выплату ренты. Но рента может быть установлена в пользу граждан и другими лицами. В этом случае перед нами договор в пользу третьего лица, который после выражения указанным лицом намерения воспользоваться своим правом по договору не может быть расторгнут или изменен без его согласия (п.2 ст.430 ГК).
    
    2. Наряду с гражданами получателями постоянной ренты могут быть любые некоммерческие организации, если только это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности. В настоящее время законом не установлен запрет на получение ренты какими-либо некоммерческими организациями. В частности, такие некоммерческие организации, как учреждения, вопреки высказанному в литературе мнению (см.: Хохлов С. А. Рента и пожизненное содержание с иждивением // Гражданский кодекс РФ. Часть вторая: Текст, комментарии, алфавитно-предметный указатель / Под ред. О. М. Козырь, А. Л. Маковского, С. А. Хохлова. М., 1996. С. 320), получать ренту могут, если только иное не установлено их уставами или положениями. Существующий же запрет на распоряжение имуществом, приобретенным по смете, не служит для этого препятствием, так как фигуры получателя ренты и лица, отчуждающего имущество под выплату ренты, могут и не совпадать.
    
    3. Субъектный состав получателей постоянной ренты может меняться, на что и указывает п.2 ст.589. Сама сущность данного вида ренты не ограничивает обязанности по ее выплате каким-либо сроком. А это предполагает, что право на получение ренты может передаваться по наследству, а если получателем ренты является некоммерческая организация - переходить в порядке правопреемства к вновь образованным юридическим лицам. Разумеется, этого может и не произойти, если наследник (напр., государство) или правопреемник реорганизованного юридического лица (напр., коммерческая организация) не могут быть получателями ренты.
    
    Законом допускается передача права на получение ренты другому лицу и путем уступки требования, хотя договором может быть наложен на это запрет либо предусмотрена необходимость согласования данного вопроса с плательщиком ренты. По смыслу закона получатель ренты не может переуступить свои права по договору, заключенному в его пользу другим лицом, без согласия данного лица.
    

    4. Коммент. ст. в отличие от ст.596 ГК оставляет открытым вопрос о том, может ли быть установлена постоянная рента в пользу не одного, а нескольких лиц. Для этого нет никаких принципиальных препятствий. В данном случае вполне применимы общие положения гражданского права о множественности лиц в обязательстве (ст.321 ГК). Может применяться по аналогии закона и ст.596 ГК.
    
    5. В отношении плательщиков ренты закон никаких ограничений не содержит. Ими могут быть как граждане, так и любые юридические лица при условии, что их учредительные документы не запрещают им заниматься такого рода деятельностью. Подобно правам получателей ренты, обязанности ее плательщиков могут переходить к другим лицам как в связи с отчуждением обремененного рентой имущества (ст.586 ГК), так и в силу правопреемства.
    
    

Комментарий к статье 590. Форма и размер постоянной ренты

    1. Из п.1 ст.590 следует, что преимущественной формой рентных платежей являются выплачиваемые получателю ренты денежные суммы. Однако договором может быть предусмотрена выплата ренты путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты. Не исключается установление и смешанной формы ренты, сочетающей в себе выплату денежных сумм и предоставление содержания в натуре.
    
    2. По смыслу закона согласование сторонами размера рентных платежей является обязательным и без этого условия договор не будет считаться заключенным. В то же время, в отличие от других видов ренты, закон не устанавливает минимального размера постоянной ренты. Поэтому теоретически размер постоянной ренты может быть любым, что, однако, не дает сторонам права нарушать запрет на заключение мнимых или притворных сделок, напр., прикрывать рентой дарение имущества.
    
    3. Пункт 2 ст.590 направлен на охрану интересов получателей ренты, причем не только тогда, когда ими являются граждане. Однако по смыслу закона автоматическое увеличение размера постоянной ренты в связи с ростом установленного законом минимального размера оплаты труда должно происходить только тогда, когда рента выплачивается в денежной форме. Если же сторонами согласована иная форма рентных платежей (передача вещей, выполнение работ и т.п.), это правило не действует, поскольку неблагоприятные последствия инфляции ложатся в данном случае на плательщика ренты. Оно может быть отменено и самими сторонами, которые также могут согласовать иной порядок индексации размера постоянной ренты.
    
    

Комментарий к статье 591. Сроки выплаты постоянной ренты

    1. Срок не относится к существенным условиям договора постоянной ренты, поскольку, во-первых, он определен самой сущностью данного вида ренты, которая должна выплачиваться бессрочно, и, во-вторых, законом установлена в виде общего правила ежеквартальная периодичность ее выплаты.
    
    2. Если договором не установлено место исполнения обязательства, рента в денежной форме должна выплачиваться в месте жительства кредитора, т.е. получателя ренты, в момент возникновения обязательства. Рента в иной форме предоставляется в этом случае в месте жительства должника, т.е. плательщика ренты.     
    
    

Комментарий к статье 592. Право плательщика на выкуп постоянной ренты

    1. Выкуп ренты состоит в том, что плательщик ренты единовременно или в ином порядке, предусмотренном договором или дополнительно согласованном сторонами, выплачивает получателю ренты сумму, в которую заранее оценена постоянная рента либо которая определена в порядке, установленном законом (см. ст.594 ГК). Выкуп ренты приводит к освобождению плательщика от обязанности по дальнейшей выплате ренты.
    
    Выкуп ренты не следует смешивать с прекращением договора по соглашению сторон. Такое соглашение также может предусматривать выплату получателю ренты компенсации, при определении размера которой стороны не связаны какими-либо установленными законом или договором условиями. По сути дела в данном случае имеет место новация рентного обязательства в куплю-продажу или иное сходное с ним обязательство. В отличие от этого выкуп ренты представляет собой прекращение обязательства, которое осуществляется по инициативе одной из сторон. Закон предоставляет право на выкуп ренты (право требовать выкупа ренты) как плательщику ренты, так и ее получателю.
    
    2. Право плательщика на выкуп постоянной ренты носит безусловный характер и может быть ограничено лишь специальной оговоркой в договоре о том, что выкуп не может быть осуществлен при жизни получателя ренты либо в течение иного срока, не превышающего тридцати лет с момента заключения договора (п.3 ст.592). Если же в договор включено условие об отказе плательщика ренты от права на ее выкуп, то оно признается ничтожным и соответственно не препятствует выкупу ренты.
    
    3. Пунктом 2 ст.592 установлены всего лишь два условия, которые должны быть соблюдены плательщиком ренты при осуществлении права на выкуп. Во-первых, он должен предупредить об этом получателя ренты в письменной форме, и, во-вторых, такое предупреждение должно быть сделано не менее чем за три месяца до прекращения выплаты ренты, если более длительный срок не предусмотрен договором. Никакие другие условия для выкупа ренты вводиться сторонами не могут.
    
    4. В целях защиты интересов получателя ренты п.2 коммент. ст. установлено, что обязанность по выплате ренты с плательщика не снимается до тех пор, пока получателю ренты не будет выплачена вся сумма выкупа. Впрочем, это правило закона является диспозитивным и действует лишь тогда, когда договором не предусмотрен иной порядок выкупа ренты.
    
    

Комментарий к статье 593. Выкуп постоянной ренты по требованию получателя ренты

    1. В отличие от плательщика ренты ее получатель вправе требовать выкупа ренты плательщиком ренты лишь в случаях, которые указаны в законе или в договоре. Коммент. ст. связывает данное право получателя ренты в основном с нарушениями плательщиком ренты его обязательств, которые либо уже состоялись, либо с достаточной степенью вероятности могут произойти в будущем в связи с изменением тех или иных обстоятельств.
    
    2. Перечень оснований, дающих право получателю ренты требовать от плательщика ее выкупа, не носит исчерпывающего характера и может быть дополнен договором. В частности, договор может дополнительно указывать на такие случаи, как переход обремененного рентой имущества к другому лицу, существенное изменение состава, качества или назначения имущества, переданного под выплату постоянной ренты, выезд плательщика ренты на постоянное место жительства за рубеж и т.п.
    
    3. С учетом того, что требование о выкупе ренты не является мерой гражданско-правовой ответственности, оно может быть заявлено получателем ренты независимо от того, виновен ли плательщик ренты в нарушении лежащих на нем обязательств.
    
    4. Коммент. ст. не дает ответа на вопрос о последствиях невыполнения плательщиком ренты обязанности по выкупу ренты. Поскольку данная обязанность носит денежный характер, просрочка с ее исполнением дает получателю ренты право требовать уплаты процентов на основании ст.395 ГК. Помимо этого, получатель ренты вправе потребовать возврата ему обремененного рентой имущества и возмещения причиненных убытков в части, не покрытой указанными процентами.
    
   

Комментарий к статье 594. Выкупная цена постоянной ренты

    1. Пункт 1 ст.594 исходит из того, что выкупная цена постоянной ренты определена в договоре сторонами. При решении этого наиболее сложного вопроса должен быть учтен целый ряд обстоятельств, в частности стоимость переданного под выплату ренты имущества, величина установленных договором рентных платежей, наличие в договоре запрета на выкуп ренты в течение определенного срока, естественный износ имущества при его использовании и т.п. Однако при всей важности данного вопроса и бесспорной целесообразности решения его в договоре условие о цене выкупа не относится в рассматриваемом договоре к числу существенных.
    
    2. Если в договоре условие о выкупной цене ренты не согласовано, пп.2-3 ст.594 устанавливают правила ее определения, которые учитывают, было ли оплачено имущество, переданное под выплату ренты, или нет. В обоих случаях в выкупную цену включается годовая сумма рентных платежей. Помимо этого, плательщик ренты, получивший имущество бесплатно, должен оплатить его стоимость с учетом цен, которые при сравнимых обстоятельствах взимаются за аналогичные товары (п.3 ст.424 ГК).
    
    

Комментарий к статье 595. Риск случайной гибели имущества, переданного под выплату постоянной ренты

    1. При заключении договора постоянной ренты, как и любого другого рентного договора, плательщик ренты становится собственником обремененного рентой имущества и, соответственно, несет риск его случайной гибели (ст.211 ГК). Коммент. ст. не изменяет данное общее правило, хотя и предоставляет плательщику ренты при определенных условиях право требовать пересмотра условий договора и даже сложения с него обязанности по выплате рентных платежей.
    
    2. Цель п.1 ст.595 состоит в том, чтобы подчеркнуть, что случайная гибель имущества, переданного под выплату ренты бесплатно, не снимает с плательщика ренты обязанности по выплате ренты. Данная норма носит императивный характер и не может быть изменена сторонами.
    
    3. Из п.2 ст.595 следует, что и при случайной гибели или повреждении имущества, переданного под выплату ренты за плату, неблагоприятные последствия этих обстоятельств несет плательщик ренты как собственник этого имущества. Ему, однако, предоставляется возможность освободиться от обязанности по выплате ренты (при гибели имущества) либо требовать изменения условий ее выплаты (при повреждении имущества).
    
    4. Правила, закрепленные данной ст., действуют лишь тогда, когда нет вины плательщика ренты в порче или гибели имущества, обремененного рентой. В противном случае обязанность по выплате ренты с него не снимается даже тогда, когда имущество им было полностью оплачено.
    
    Если же в гибели или повреждении имущества, в том числе переданного под выплату ренты бесплатно, виновен получатель ренты, по смыслу закона с плательщика ренты снимается обязанность по дальнейшей выплате ренты.
         
 

§ 3. Пожизненная рента

Комментарий к статье 596. Получатель пожизненной ренты

    1. Как следует из самого названия данного вида ренты, ее получателями могут быть только граждане, причем не обязательно те, которым принадлежало имущество, переданное под выплату ренты. Однако обязательным условием действительности договора пожизненной ренты является нахождение получателя ренты в живых на момент заключения договора.
    
    2. Возможность установления пожизненной ренты в пользу нескольких граждан, предусмотренная п.2 ст.596, обусловлена насущной потребностью, поскольку нередко имущество под выплату ренты отчуждается супругами или близкими родственниками. Такое обязательство является долевым, причем доли получателей ренты считаются равными.
    
    3. Сущность пожизненной ренты исключает иные случаи перехода прав получателей ренты к другим лицам, помимо указанных в абз. 2 п.2 ст.596. В частности, право на получение пожизненной ренты нельзя передать в порядке уступки требования или по наследству. Поэтому смерть получателя данного вида ренты либо объявление его в установленном законом порядке умершим приводит к прекращению обязательства.
    
         

Комментарий к статье 597. Размер пожизненной ренты

    1. Пункт 1 коммент. ст. допускает лишь одну денежную форму выплаты пожизненной ренты. При этом размер пожизненной ренты относится к числу существенных условий договора и потому должен быть обязательно определен в нем.
    
    2. При установлении размера ренты стороны не могут нарушить требование закона о том, что в расчете на месяц он не должен быть меньше минимального размера оплаты труда. Размер ренты автоматически индексируется одновременно с увеличением установленного законом минимального размера оплаты труда. Последнее требование, в отличие от аналогичного правила, действующего в отношении постоянной ренты, является императивным и не может быть отменено соглашением сторон. Исключается также избрание сторонами другого способа индексации размера пожизненной ренты.
    
    

Комментарий к статье 598. Сроки выплаты пожизненной ренты

    1. Поскольку пожизненная рента чаще всего служит для ее получателей основным источником средств существования, коммент. ст. в качестве общего правила предусматривает ее помесячную выплату, как это и принято для большинства платежей такого рода. Впрочем, данное правило диспозитивно и может быть изменено договором.
    
    2. Если сторонами в договоре не согласованы конкретные даты выплат (напр., не позднее пятого числа месяца, следующего за прожитым), выплата ренты должна производиться в первый день следующего месяца.
    
    

Комментарий к статье 599. Расторжение договора пожизненной ренты по требованию получателя ренты

    1. Получатель пожизненной ренты может добиваться досрочного прекращения договора при существенном нарушении договора плательщиком ренты. Поскольку, однако, понятие существенного нарушения применительно к обязанностям плательщика ренты в п.1 коммент. ст. не раскрывается, необходимо исходить из общих положений, закрепленных ст.450 ГК. К нарушениям, которые влекут для получателя ренты такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, относятся длительная, т.е. сопоставимая с периодом рентных платежей, или систематическая задержка с выплатой ренты; непредоставление необходимого обеспечения выплаты ренты, ставящее под угрозу интересы получателя ренты; нарушение плательщиком ренты иных обязанностей, которым сторонами договора придано существенное значение.
    
    2. Существенное нарушение договора со стороны плательщика ренты предоставляет получателю ренты возможность избрать одну из двух предусмотренных п.1 ст.599 возможностей, а именно потребовать от плательщика выкупа ренты или расторгнуть договор и взыскать убытки.
    
    Поскольку, однако, взыскание убытков является мерой гражданско-правовой ответственности, применить данную санкцию получатель ренты может по общему правилу лишь по отношению к виновному плательщику. В противном случае, если он пожелает расторгнуть договор, дело должно ограничиться возвратом ему стоимости имущества, переданного под выплату ренты. Поэтому, если стоимость имущества была оплачена при его передаче под выплату ренты, получатель ренты не вправе на что-либо претендовать, в связи с чем применение данной санкции оказывается для него невыгодным. По смыслу закона не подлежат какому-либо учету рентные платежи, выплаченные получателю ренты до расторжения им договора.
    
    3. Правило п.2 ст.599 рассчитано лишь на выкуп ренты по требованию ее получателя. По общему правилу выкуп ренты осуществляется на тех же условиях, которые установлены ст.594 ГК для выкупа постоянной ренты. Однако получатель ренты пользуется одной существенной льготой: он может потребовать возврата ему в натуре отчужденного им безвозмездно имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты.
    
    4. Плательщик пожизненной ренты, в отличие от плательщика постоянной ренты, не пользуется правом на ее выкуп.
    

Комментарий к статье 600. Риск случайной гибели имущества,
переданного под выплату пожизненной ренты

    1. Коммент. ст. подтверждает общее положение о том, что риск случайной гибели имущества несет его собственник (ст.211 ГК).
    
    2. В отличие от аналогичного правила, относящегося к постоянной ренте (ст.595 ГК), случайная гибель имущества, переданного под выплату пожизненной ренты, не снимает с плательщика обязанности по выплате ренты, даже если имущество было передано за плату. Данное положение является императивным и не может быть изменено сторонами.
         
 

§ 4. Пожизненное содержание с иждивением

Комментарий к статье 601. Договор пожизненного содержания с иждивением

    1. Определение договора пожизненного содержания с иждивением, закрепленное п.1 ст.601 ГК, указывает на следующие характерные признаки данного вида ренты.
    
    Во-первых, в обеспечение пожизненного содержания с иждивением может отчуждаться лишь недвижимое имущество - жилой дом, квартира, земельный участок и т.п.
    
    Во-вторых, рента предоставляется не в денежной форме, а в виде обеспечения повседневных жизненных потребностей получателя ренты (об этом см. коммент. к ст.602 ГК).
    
    В-третьих, заключить договор пожизненного содержания с иждивением может лишь гражданин, которому принадлежит жилой дом, квартира, земельный участок или иная недвижимость. Последнее положение должно, однако, толковаться расширительно, поскольку договор могут заключить и несколько граждан, напр. супруги. Кроме того, нет никаких препятствий для того, чтобы в роли отчуждателя имущества выступило юридическое лицо при условии, что получателем ренты будет конкретный гражданин (граждане).
    
    2. Пункт 2 ст.601 распространяет на договор пожизненного содержания с иждивением такие правила о пожизненной ренте, как положения об участии в договоре нескольких получателей ренты (п.2 ст.596 ГК), об индексации размера ренты (п.2 ст.597 ГК) и о последствиях случайной гибели имущества, переданного под выплату ренты (ст.600 ГК).
    
    

Комментарий к статье 602. Обязанность по предоставлению содержания с иждивением

    1. Примерный перечень обязанностей плательщика ренты по предоставлению содержания приводится в п.1 коммент. ст. Конкретным договором данный перечень может быть расширен, сокращен или уточнен применительно к удовлетворению каждой из потребностей получателя ренты.
    
    2. Пункт 2 ст.602 требует, чтобы в договоре была указана стоимость всего объема содержания с иждивением, которая не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда. Данное правило императивно и установлено в интересах получателей ренты. Общая стоимость содержания подлежит индексации в соответствии с ростом минимального размера оплаты труда.
    
    По смыслу закона стороны могут в договоре не только конкретизировать условия, качество, форму и т.п. каждого вида предоставления, но и зафиксировать в договоре их величину в стоимостном выражении. Вместе с тем характер данного договора предполагает, что виды и объем содержания, даже если они четко оговорены договором, не могут рассматриваться в качестве неизменных величин. Напротив, они могут меняться в зависимости от изменения разумных и обоснованных потребностей получателей ренты.
    
    3. Периодичность предоставления содержания законом особо не оговаривается, так как данный вопрос решается исходя из необходимости обеспечения нормальных естественных потребностей человека. Вместе с тем стороны могут регламентировать и этот аспект своих взаимоотношений. Что касается стоимости объема содержания с иждивением, то она рассчитывается, по общему правилу, помесячно, если сторонами не предусмотрено иное.
    
    4. Пункт 3 ст.602 предоставляет возможность разрешения спора об объеме содержания судом. Это подтверждает сделанный ранее вывод о том, что объем содержания может меняться в связи, напр., с изменением состояния здоровья иждивенца, необходимостью ухода за ним, под влиянием внешних обстоятельств и т.п. Разрешая данный спор, суд должен учесть многие обстоятельства, включая стоимость переданного имущества, факт передачи имущества за плату или бесплатно, материальное положение иждивенца и плательщика ренты и т.д. Но, в конечном счете, руководствуясь принципами добросовестности и разумности, суд должен исходить из основной цели договора, состоящей в обеспечении иждивенцу хотя бы сносных условий существования.
         
    

Комментарий к статье 603. Замена пожизненного содержания периодическими платежами

    1. Поскольку стороны своим соглашением в любой момент могут прекратить связывающее их обязательство либо преобразовать его путем новации в другое обязательство, напр. по выплате пожизненной ренты, коммент. ст. вроде бы наделяет правом требовать замены предоставления, если это предусмотрено договором, любую из сторон в договоре или обе стороны. Однако, учитывая цели данного договора, необходимо прийти к выводу, что таким правом может обладать лишь иждивенец. Напротив, предоставление данного права плательщику ренты могло бы поставить иждивенца в очень сложное положение и даже оказаться для него совершенно неприемлемым.
    
    2. По смыслу закона реализация права требовать замены содержания с иждивением на выплату ренты в денежной форме может быть поставлена договором в зависимость от наступления условий либо может всецело зависеть от усмотрения иждивенца.
    
    

Комментарий к статье 604. Отчуждение и использование имущества, переданного
для обеспечения пожизненного содержания

    1. Договор пожизненного содержания с иждивением, в отличие от других видов ренты, предполагает более тесную связь плательщика ренты и ее получателя. Если в других видах ренты отношения сторон ограничиваются периодической передачей (перечислением) денежных средств или иного оговоренного договором предоставления при отсутствии, как правило, личных контактов, то здесь стороны договора обычно постоянно взаимодействуют друг с другом. Возлагая на плательщика ренты обязанности по обеспечению потребностей иждивенца в жилище, питании, одежде и т.п., иждивенец, как правило, хорошо его знает и доверяет ему. Замена плательщика ренты на другое лицо может оказаться для иждивенца абсолютно неприемлемой. Поэтому любые действия плательщика ренты, которые могут повлечь за собой, в конечном счете, переход права собственности на имущество к другому лицу, должны быть согласно абз. 1 ст.604 предварительно согласованы с получателем ренты.
    
    Если же имущество было отчуждено, сдано в залог или иным образом обременено без согласия иждивенца, он вправе требовать признания этих актов недействительными.
    
    2. Учитывая, что при нарушении плательщиком ренты принятых обязательств иждивенец обладает дополнительными возможностями по возврату имущества (см. коммент. к ст.605 ГК), абз. 2 ст.604 обязывает плательщика ренты содержать данное имущество в надлежащем состоянии и не эксплуатировать его таким образом, чтобы это приводило к его преждевременной амортизации.
    
    

Комментарий к статье 605. Прекращение пожизненного содержания с иждивением

    1. Срок действия обязательства пожизненного содержания определяется его природой и равен периоду жизни иждивенца. Однако если иждивенцев было несколько, применяются правила, закрепленные п.2 ст.596 ГК, если иное не предусмотрено договором.
    
    2. Прекращение обязательства пожизненного содержания с иждивением в связи с существенным нарушением своих обязательств плательщиком ренты имеет две особенности по сравнению с прекращением обязательства пожизненной ренты по аналогичному основанию.
    
    Во-первых, более широк перечень тех нарушений, которые могут быть признаны существенными. К ним дополнительно относятся отчуждение, сдача в залог или иное обременение имущества без предварительного согласия получателя ренты, а также утрата или повреждение имущества либо его чрезмерная эксплуатация, приводящая к существенному снижению его стоимости.
    
    Во-вторых, получатель ренты вправе при расторжении договора потребовать возврата ему имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания. По смыслу закона, если имущество было передано за плату, последняя должна быть возвращена плательщику ренты с учетом износа имущества, т.е. соответственно уменьшена. Но в то же время - и это специально подчеркнуто - плательщик ренты не вправе требовать компенсации расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты.
         
   

Глава 34. Аренда

§ 1. Общие положения об аренде
    

Комментарий к статье 606. Договор аренды

    1. Коммент. ст. начинается с определения договора аренды, который выступает как одна из разновидностей договоров о передаче имущества в пользование.
    
    Договоры аренды и имущественного найма, а также термины "арендодатель" ("арендатор") и наймодатель ("наниматель") рассматриваются как синонимы. Исключение, однако, составляет аренда жилых помещений (см. гл.35 ГК), которая противопоставлена их найму, прежде всего социальному.
    
    При передаче имущества в пользование право собственности на него сохраняется за передающей стороной. Лицо, получившее имущество в аренду, приобретает права владения и пользования им или только право пользования. В первом случае имущество переходит в хозяйственную сферу арендатора, во втором - остается в хозяйственной сфере арендодателя.
    
    Термин "имущество" использован в статье в узком смысле этого слова, а именно как синоним вещей, да и то не всех (см. коммент. к ст.607 ГК). Аренда денег, ценных бумаг, имущественных прав и иного имущества невозможна. Временное использование названных категорий объектов осуществляется при помощи иных видов договоров, предусмотренных ГК, - договоров займа, поручения или доверительного управления.
    
    Пользование имуществом осуществляется за плату (см. коммент. к ст.614 ГК), следовательно, договор аренды относится к числу возмездных. Имущество передается в пользование арендодателем на основании уже заключенного договора, поэтому последний должен быть признан консенсуальным. Так как за пользование вещью арендатор вносит плату, договор аренды строится как двусторонний (взаимный).
    
    Поскольку речь идет о временном владении и (или) пользовании, договор аренды всегда ограничен сроком - определенным или неопределенным (см. коммент. к ст.610 ГК).
    
    2. Пользование вещью, как квалифицирующий признак аренды, трактуется широко, а именно как всякое извлечение из вещи полезных свойств, но без изменения ее индивидуализирующих признаков (субстанции). Одной из составляющих пользования является получение плодов, продукции и доходов.
    
    О понятии плодов, продукции и доходов как объектов гражданских прав идет речь в ст.136 ГК. Специальное упоминание о них в коммент. ст., очевидно, связано с тем, что плоды, продукция и доходы отделяются от приносящей их вещи и превращаются в самостоятельные объекты, судьба которых должна быть определена.
    

    Под плодами понимают то, что отделяется от вещи естественным путем (урожай, приплод скота и т.п.). Продукция возникает в результате приложения к вещи труда людей. Доходы - это стоимостной эквивалент приращения в имуществе, которое дает его использование. Доходы обычно существуют в денежной форме.
    
    По общему правилу плоды, продукция и доходы поступают в собственность арендатора с момента их получения (отделения от арендованной вещи). Однако это правило может быть изменено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Указание "в соответствии с договором" не может толковаться ограничительно, т.е. как такое, которое требует наличия в договоре специального указания о том, что плоды, продукция и доходы поступают в собственность арендатора. Подобный вывод следует из систематического толкования ст.136 и 606 ГК.
    
    Отсутствие в договоре аренды указания на то, что продукция, плоды и доходы поступают в собственность арендатора, не означает, что последний лишен права на их получение. Вместе с тем договор аренды может определять условия, на которых продукция, плоды и доходы поступают или не поступают в собственность арендатора. Получение плодов, продукции и доходов в противоречие с договором аренды не приводит к возникновению у арендатора в отношении них права собственности.
    
    

Комментарий к статье 607. Объекты аренды

    1. В коммент. ст. конкретизируется понятие предмета договора аренды (объектов аренды). Наряду с перечислением конкретных объектов (земельных участков и других природных объектов, зданий и сооружений, транспортных средств и т.д.) закреплен и такой квалифицирующий их признак, как непотребляемость.
    
    Непотребляемость - это такое качество вещей, которое позволяет им не терять своих натуральных свойств в процессе использования. Закон не указывает, сколько раз должна использоваться вещь, чтобы она могла считаться непотребляемой. Поэтому непотреблямой следует считать любую вещь, которая может быть использована более одного раза.
    
    Потребляемые вещи, т.е. такие, которые уничтожаются в одном акте пользования ими (продукты питания, топливо и т.п.), в аренду сданы быть не могут. Они передаются на основании иных видов договоров - договоров займа, кредита, комиссии и т.д.
    
    В перечне объектов аренды указано как недвижимое, так и движимое имущество (ст.130 ГК). Среди недвижимости специально упомянуты земельные участки и другие обособленные природные объекты, в частности леса, водные объекты и недра. В отношении двух последних категорий специальное законодательство не использует термин "аренда", а говорит о пользовании, которое может осуществляться на основании договора с собственником. Однако и к таким договорам могут применяться правила коммент. гл. ГК.
    
    В составе рукотворной недвижимости названы здания и сооружения, предприятия и некоторые транспортные средства (см. абз. 2 п.1 ст.130 ГК).
    
    Все остальные объекты аренды относятся к движимым вещам.
    
    2. В принципе, в аренду могут быть сданы любые непотребляемые вещи, кроме тех, сдача которых в аренду не допускается или ограничивается. Запрет на сдачу в аренду определенной категории вещей или соответствующее ограничение на сей счет могут быть установлены лишь федеральным законом, в том числе ГК. Так, запрещается сдача в аренду изъятых из оборота земельных участков (см. п.4 ст.27 ЗК), с соблюдением специальных ограничений могут быть сданы в аренду ограниченные в обороте вещи (см., напр., п.5 ст.27 ЗК) и т.п.
    
    3. Правила об аренде, содержащиеся в ГК, относятся ко всем договорам соответствующего типа. Они могут быть изменены другими законами лишь в случаях, когда это предусмотрено ГК (см. абз. 2 п.2 ст.3 ГК). Однако в отношении аренды земельных участков и других обособленных природных объектов (водных объектов, лесов и т.д.) предусмотрено специальное правило: федеральные законы могут устанавливать особенности, т.е. отличные от норм ГК правила их сдачи в аренду.
    

    4. Существенным условием всякого договора аренды является его предмет, т.е. договоренность о том, какое имущество подлежит передаче арендатору в качестве объекта аренды. Коммент. правило дублирует норму, закрепленную абз. 2 п.1 ст.432 ГК. Если соглашение о предмете не достигнуто, соответствующий договор считается незаключенным.
    
    В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие однозначно выделить предмет договора, подлежащий передаче в аренду, из числа подобных ему вещей. Ведь по окончании договора аренды должна быть возвращена та же самая вещь. Иными словами, предмет договора аренды - это всегда индивидуально-определенная непотребляемая вещь.
    
    

Комментарий к статье 608. Арендодатель

    1. Сдача имущества в аренду - одна из форм осуществления собственником принадлежащего ему права распоряжения вещью (см. п.2 ст.209 ГК). Поскольку собственник распоряжается имуществом по своему усмотрению, его право заключать по поводу него договоры аренды может быть ограничено помимо воли собственника лишь в случаях, предусмотренных федеральным законом (п.3 ст.212 ГК).
    
    2. Помимо собственника в качестве арендодателя могут выступать лица, уполномоченные на то законом или собственником. Причем речь идет о специальном уполномочии, когда соответствующие лица действуют не от имени собственника, а от своего собственного имени. Например, доверительный управляющий чужим движимым имуществом имеет право сдавать его в аренду на основании п.1 ст.1020 ГК. Комиссионер может сдавать имущество в аренду на основании договора комиссии, заключенного с собственником.
    
    Коммент. ст. не распространяется на отношения представительства (гл.10 ГК), поскольку при их возникновении арендодателем будет выступать не представитель, а представляемый, т.е., как правило, собственник арендуемого имущества.
    
    3. Наиболее часто функции арендодателя передаются от собственника к другим субъектам гражданского права при аренде государственного или муниципального имущества.
    
    На основании ст.114 Конституции РФ Правительство РФ осуществляет управление федеральной собственностью, определяя в числе прочего органы, уполномоченные сдавать имущество в аренду. По общему правилу договоры аренды федерального имущества заключает Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом (далее - АУФИ) и его территориальные органы. Однако законом могут быть определены другие органы и организации, которым предоставлено право выступать в качестве арендодателей. Аналогичный порядок установлен в отношении государственной собственности субъектов Федерации и муниципальной собственности.
   
     Унитарные предприятия, наделенные правом хозяйственного ведения, сдают в аренду движимое имущество самостоятельно, но с учетом ограничений, установленных законом или иным правовым актом (см., напр., ст.18 Закона об унитарных предприятиях). Сдача в аренду недвижимого имущества производится только с согласия (разрешения) собственника (ст.295 ГК). Унитарные предприятия, за которыми имущество закреплено на праве оперативного управления, могут заключать договоры аренды любого имущества только с согласия собственника (абз. 1 п.1 ст.297 ГК). Согласие от имени собственника дает АУФИ, уполномоченный орган субъекта Федерации или муниципального образования.
    
    Учреждения вообще не вправе распоряжаться закрепленным за ними имуществом и имуществом, приобретенным за счет сметных ассигнований (п.1 ст.298 ГК). Вместо них договоры аренды заключает АУФИ, уполномоченный орган субъекта Федерации или муниципального образования, если иное не предусмотрено законами и иными правовыми актами. Например, образовательные учреждения могут самостоятельно сдавать в аренду закрепленное за ними движимое и недвижимое имущество (см. ст.39 Закона об образовании).
    

    Если учреждение приобрело какое-либо имущество за счет разрешенной ему коммерческой деятельности, то оно вправе сдавать его в аренду без ограничений.
    
    Сдача в аренду природных ресурсов производится органами, названными в кодексах и законах об отдельных видах таких ресурсов.
    
    

Комментарий к статье 609. Форма и государственная регистрация договора аренды

    1. В отступление от общего правила, закрепленного ст.161 ГК, договор аренды между гражданами на срок более года, независимо от суммы, должен быть заключен в простой письменной форме.
    
    Договор аренды на сумму, превышающую 10 МРОТ, должен быть заключен в простой письменной форме независимо от его срока. При этом "суммой" договора аренды следует считать стоимость арендованного имущества или размер арендной платы за весь срок аренды, в зависимости от того, какая величина из них больше.
    
    Для договоров аренды с участием юридических лиц простая письменная форма обязательна во всех случаях, что следует не только из коммент. ст., но и из ст.161 ГК.
    
    2. Пункт 2 ст.609 устанавливает обязательность государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества как сделки с недвижимостью (п.1 ст.164 ГК). Регистрация сделок с недвижимым имуществом производится в соответствии со ст.131 ГК и Законом о государственной регистрации. Согласно ст.1 названного Закона договор аренды рассматривается как ограничение (обременение) права на соответствующее недвижимое имущество.
    
    Порядок государственной регистрации договора аренды предусмотрен ст.26 Закона о государственной регистрации. В частности, с заявлением о регистрации может обратиться любая из сторон договора аренды. Если заявление подается арендодателем, присутствие арендатора необязательно. При подаче заявления о регистрации арендатором применяется ст.16 Закона о государственной регистрации. Иными словами, если у арендатора нет нотариально удостоверенной доверенности арендодателя на осуществление регистрации, вместе с арендатором заявление на регистрацию должен подать и арендодатель. Арендодатель должен быть также уведомлен о состоявшейся регистрации договора аренды (п.2 ст.13 Закона).
    
    Договор аренды недвижимого имущества считается заключенным, т.е. порождает права и обязанности сторон, с момента его государственной регистрации. Следует подчеркнуть, что регистрации подлежит именно договор аренды, а не какое-то особое "право аренды", хотя последний термин и используется в некоторых законодательных актах (см. новую редакцию ст.26 Закона о государственной регистрации).
    
    Договор аренды недвижимости может и не требовать государственной регистрации, если это предусмотрено федеральным законом (см. коммент. к ст.651 ГК и ст.26 ЗК).
    

    3. Арендодатель, заключая договор аренды, сохраняет за собой право собственности на арендованное имущество. Поэтому ничто не препятствует ему продать это имущество, в том числе арендатору. В последнем случае идет речь о выкупе арендованного имущества (см. коммент. к ст.624 ГК). Если договор аренды предусматривает право выкупа, в том числе такое, которое может быть реализовано лишь в будущем, к его форме (и только к ней, см. п.2 Обзора практики по аренде) предъявляются те же требования, что и к форме договора купли-продажи соответствующего имущества (см. коммент. к ст.493, 550 и 560 ГК).
    
    

Комментарий к статье 610. Срок договора аренды
    

    1. Права арендатора в подавляющем большинстве случаев носят срочный характер, даже если продолжительность такого срока не определена. Этот вывод следует из природы арендных отношений, в которых право собственности сохраняется за арендодателем. Право собственности может быть ограничено правами арендатора лишь временно, в противном случае оно утратит свойство наибольшей полноты и абсолютный характер.
    
    2. Сроки в договоре аренды могут быть определенными и неопределенными.
    
    Определенный срок имеет продолжительность, которая устанавливается путем указания на календарную дату, период времени или на событие, которое неизбежно должно наступить (ст.190 ГК). Порядок исчисления определенных сроков предусмотрен гл.11 ГК.
    
    Если в договоре аренды не определен срок, это не означает, что он будет длиться вечно. Такой договор считается заключенным на неопределенный срок, что дает право любой из сторон отказаться от него во всякое время.
    
    Законом установлено лишь одно условие отказа от договора, заключенного на неопределенный срок, а именно необходимость своевременно предупредить об этом другую сторону. Предупреждение об отказе от договора должно быть направлено не менее чем за один месяц до момента прекращения договора при аренде движимого имущества и не менее чем за три месяца - при аренде недвижимого имущества. Различие в сроках объясняется тем, что недвижимость - более сложный объект аренды, для освобождения которого требуется дополнительное время.
    
    Предупреждение должно иметь ту же форму, что и сам договор аренды. Если оно содержит указание на дату прекращения договора, то подлежит отправке с соблюдением сроков, предусмотренных п.2 коммент. ст. В противном случае предупреждение считается направленным с просрочкой и не влечет правовых последствий. При отправке предупреждения, которое не содержит даты прекращения договора, последний прекращается по истечении сроков, указанных в п.2 коммент. ст., считая с момента его отправки. Причем не требуется ни согласия той стороны, которой направлено предупреждение, ни подтверждения его получения.
    
    Норма о сроках предупреждения об отказе от договора диспозитивна. Законом или договором может быть установлен иной срок для прекращения договора - более короткий или более длительный. Чем протяженнее такой срок, тем лучше положение арендатора, и наоборот.
    

    При отказе от договора аренды по правилам коммент.п. стороны не вправе ставить вопрос о возмещении убытков, уплате неустойки и иных неблагоприятных последствиях, поскольку нарушения договора здесь нет. Поэтому при нарушении какой-либо из сторон своих обязанностей по договору, другая сторона вправе расторгнуть его по правилам ст.619 и 620 ГК (см. п.5 Обзора практики по аренде).
    
    3. Воля сторон договора аренды в части установления его сроков подлежит ограничению лишь федеральным законом. Максимальные (предельные) сроки аренды могут быть введены как для отдельных видов аренды, так и для аренды отдельных видов имущества (см. коммент. к ст.625 ГК). Например, максимальный срок договора проката - один год (см. коммент. к ст.627 ГК). Предельный срок аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, если на нем находится здание или сооружение, принадлежащее частному лицу, не может превышать 49 лет (см. п.3 ст.28 Закона о приватизации). Смысл установления предельных сроков состоит в том, чтобы ограничить нахождение того или иного имущества в пользовании одного лица или стимулировать последнего к приобретению этого или аналогичного имущества в собственность.
    
    Если договор аренды, для которого установлен предельный срок, заключен на срок, его превышающий, то он считается заключенным на срок, равный предельному. Таким образом, договор аренды в части превышения предельного срока недействителен, а значит, не порождает никаких правовых последствий.
    
    

Комментарий к статье 611. Предоставление имущества арендатору

    1. Поскольку договор аренды - консенсуальный, главной обязанностью арендодателя является предоставление имущества в пользование арендатору. Причем арендодатель обязан не просто предоставить некое имущество, но и обеспечить его соответствие тем качественным требованиям, которые вытекают из договора и действующего законодательства (передать имущество в надлежащем состоянии и в установленный срок).
    
    Поэтому коммент. ст. корреспондирует с рядом статей общей части обязательственного права, в частности со ст.309, 314 и 398 ГК.
    
    Как и общее правило ст.309, п.1 коммент. ст. решающее значение для определения качества передаваемого в аренду имущества придает условиям договора. Именно они в первую очередь устанавливают требования к состоянию арендуемого имущества. И лишь тогда, когда такие требования в договоре аренды не зафиксированы, состояние имущества определяется его назначением.
    
    Под назначением арендованного имущества понимается то его назначение, по которому это имущество обычно используется в гражданском обороте. Любые необычные требования должны быть особо оговорены.
    
    Если законом, иным правовым актом или обычаем делового оборота установлены специальные требования к качеству арендуемого имущества, то они должны быть признаны составной частью требований к назначению этого имущества и также подлежат исполнению арендодателем (см. ст.309 ГК).
    
    Обязанность арендодателя обеспечить надлежащее состояние имущества действует на протяжении всего срока аренды, хотя вещь и передается арендатору, как правило, вскоре после заключения договора. Ведь арендодатель несет ответственность за недостатки арендованного имущества в период действия договора (см. коммент. к ст.612 ГК).
    
    Однако обеспечение годности (качества) вещи в течение всего срока договора не означает, что закон возлагает на арендодателя обязанность обеспечить арендатору спокойное пользование вещью (правовую защищенность). Арендатор имеет право на защиту принадлежащего ему права владения в соответствии со ст.305 ГК и должен сам позаботиться о том, чтобы на арендованное им имущество никто не посягал.
    
    2. Составной частью обязанности арендодателя передать арендатору имущество в надлежащем состоянии выступает передача вместе с ним также всех принадлежностей и относящихся к вещи документов.
    

    Передача всех принадлежностей арендуемого имущества следует из общего правила ст.135 ГК о том, что принадлежность следует судьбе главной вещи. В принципе коммент. ст. могла бы и не повторять упомянутого правила: оно и так бы применялось.
    
    Иначе обстоит дело с относящимися к вещи документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.). Вряд ли их можно рассматривать в качестве принадлежностей арендованного имущества. Согласно ст.135 ГК принадлежность - это тоже вещь. Документы же необходимы для использования арендованного имущества не в силу своей телесной (вещественной) природы, а вследствие того, что они официально подтверждают те или иные свойства вещи, без учета которых она не может использоваться по назначению. Поэтому-то и потребовалось специальное упоминание о документах.
    
    Вместе с вещью подлежат передаче лишь относящиеся к ней документы. Документы, в которых фиксируются права арендодателя на вещь по общему правилу передаче не подлежат. Однако в определенных случаях копии таких документов могут оказаться необходимыми для использования вещи по назначению. Тогда эти копии также подлежат передаче.
    
    Правило о передаче вместе с арендуемой вещью также всех принадлежностей и относящихся к ней документов может быть изменено или отменено договором.
    
    3. Пункт 2 коммент. ст. также определяет последствия нарушения обязанности передать принадлежности и документы. Если такие принадлежности и документы не переданы, а без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной мере лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей или документов либо расторжения договора, а также возмещения убытков.
    
    Право выбора - требовать предоставления принадлежностей и документов либо расторжения договора аренды - принадлежит арендатору. Что касается возмещения убытков, то оно должно быть произведено в обоих случаях. Если объект недвижимости передан в аренду без документов, отсутствие которых лишает арендатора возможности использовать его по назначению, арендодатель не вправе требовать уплаты за него арендной платы (см. п.8 Обзора практики по аренде).
    
    Несет ли арендодатель какие-либо неблагоприятные последствия, если арендованное имущество можно использовать по назначению без передачи принадлежностей и документов, однако обязанность передачи таких документов (принадлежностей) все-таки предусмотрена договором аренды (или, что одно и то же, вытекает из закона, напр., из ст.135 ГК)?
    

    По-видимому, да, поскольку арендодатель нарушил принятую на себя обязанность по передаче имущества в надлежащем состоянии. Арендатор вправе в данном случае потребовать от арендодателя передачи принадлежностей (документов) и (или) возмещения убытков. Требование же о расторжении договора аренды можно заявить только тогда, когда арендованное имущество нельзя использовать по назначению или арендатор в значительной мере лишается того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора.
    
    4. Имущество должно быть передано в аренду в установленный срок. Этот срок должен быть указан в договоре аренды. Если срок передачи договором не установлен, имущество подлежит передаче в разумный срок (ст.314 ГК). При этом должно учитываться время, необходимое для подготовки к передаче имущества. При нарушении правила о сроке предоставления имущества в аренду арендатор вправе истребовать это имущество в соответствии со ст.398 ГК и взыскать убытки, причиненные просрочкой, либо потребовать расторжения договора и взыскать убытки, причиненные его неисполнением.
    
    При истребовании арендатором имущества оно должно быть передано ему в натуре как индивидуально-определенная вещь. Что касается убытков, то их состав при истребовании вещи и при расторжении договора различается. В первом случае речь идет об убытках, обусловленных задержкой исполнения (т.е. о тех, которые понесены в период просрочки), а во втором - неисполнением (т.е. о тех, которые подсчитываются исходя из всего срока договора аренды).
    
    

Комментарий к статье 612. Ответственность арендодателя за недостатки сданного в
аренду имущества

    1. Предоставление имущества в надлежащем состоянии означает, что оно передается свободным от недостатков, т.е. от таких его свойств, которые ухудшают его качество или, что одно и то же, представляют собой любые отступления от того состояния имущества, которое требуется в соответствии с договором аренды.
    
    Арендодатель отвечает за любые недостатки сданного в аренду имущества независимо от того, препятствуют ли они использованию имущества полностью или только частично. Ответственность не наступает лишь за те недостатки, которые названы в п.2 ст.612 ГК.
    
    Есть все основания считать недостатком арендованного имущества и дефект титула арендодателя на него. Разумеется, дефекты титула должны быть такими, которые могли бы лишить арендатора права владения и (или) пользования предметом договора. Например, если арендодатель не мог распоряжаться передаваемой в аренду вещью, то договор может быть признан ничтожным, а его предмет - изъят.
    
    2. Арендодатель отвечает только за те недостатки, которые имелись в арендованном имуществе до заключения договора аренды, а не возникли позднее. Иными словами, должна быть причинная связь между недостатком, проявившимся в период действия договора, и тем состоянием вещи, которое она имела ранее. Отсутствие причинной связи означает, что недостаток возник позднее. Он, конечно, находится на риске арендодателя, но не влечет его ответственности перед арендатором. Разумеется, и в этом случае арендатор может расторгнуть договор на основании подп.4 ст.620 ГК. Он также вправе потребовать соответствующего уменьшения арендной платы в соответствии с п.4 ст.614 ГК, но не может взыскать с арендодателя понесенные убытки.
    
    Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, даже если во время заключения договора аренды он не знал (и, добавим от себя, не должен был знать) об этих недостатках. Это означает, что ответственность арендодателя строится в данном случае на началах риска (т.е. независимо от вины) и тогда, когда договоры аренды заключаются вне сферы предпринимательской деятельности. В противном случае упоминание о том, что арендодатель отвечает за недостатки независимо от того, знал он о них или нет, излишне ввиду наличия общего правила, закрепленного в п.3 ст.401 ГК.
    
    3. Недостатки арендованного имущества могут быть явными или скрытыми, оговоренными или не оговоренными арендодателем. Явными следует считать недостатки, которые должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду. Скрытые недостатки, соответственно, не обладают этими качествами, причем не имеет значения, знает о них арендодатель или нет. Недостатки должны считаться оговоренными, если они зафиксированы в той же форме, в которой должен быть заключен договор аренды. Все остальные недостатки должны быть признаны неоговоренными.
    

    Вместе с тем недостатки должны быть присущи самому арендованному имуществу, а не действиям по его предоставлению в аренду. Поэтому правила ст.612 ГК не применяются, если не переданы принадлежности и документы или допущена просрочка передачи имущества в аренду. За нарушение двух последних обязанностей установлена самостоятельная ответственность (см. абз. 2 п.2 и п.3 ст.611 ГК).
    
    4. При обнаружении в арендованном имуществе недостатков арендатор вправе предъявить одно из требований, предусмотренных абз. 2 п.1 коммент. ст. Выбор арендатором той или иной из предоставленных ему возможностей осуществляется совершенно свободно и не связан с получением на то согласия арендодателя. Сроки соответствующих требований и уведомлений определяются по правилам ст.314 ГК.
    
    После того как заявлено одно из указанных требований (за исключением требования о досрочном расторжении договора), арендодатель может, но без промедления, т.е. в разумный срок (ст.314 ГК), произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества. Если же арендатор требует досрочного расторжения договора, ему нельзя предложить произвести замену арендованного имущества. Реакция арендодателя на одно из требований арендатора, предусмотренных п.1 ст.612 ГК, должна соответствовать содержанию этого требования.
    
    5. Нельзя не отметить известного противоречия при формулировании такой меры ответственности арендодателя, как удержание расходов на устранение недостатков из суммы арендной платы. Сначала в ст.612 идет речь об уведомлении арендодателя о намерении произвести такое удержание, а затем - об уведомлении о намерении устранить недостатки за счет арендодателя. В первом случае арендатор без всякого уведомления может устранить недостатки, а уведомлять должен лишь об удержании расходов из арендной платы. Во втором случае уведомление должно быть послано до того момента, когда начнется устранение недостатков. Первый вариант следует признать соответствующим смыслу ст.612, а второй - результатом неточности формулировки.
    
    Сделанный вывод может быть подтвержден рядом аргументов. Во-первых, именно так сформулирована соответствующая мера ответственности (то, на что имеет право арендатор). Во-вторых, предварительная отправка уведомления лишает соответствующую меру качества ответственности. В чем смысл уведомления о том, что арендатор и так может сделать! Ведь арендодатель не в состоянии препятствовать устранению недостатков самим арендатором. Однако сообщить арендодателю, что расходы на устранение недостатков будут удержаны из арендной платы, арендатор обязан. Наконец, арендатор вправе не удерживать расходы по устранению недостатков из арендной платы, а просто взыскать их с арендодателя без всяких уведомлений (об этом требовании в ст.612 сказано ранее), причем в размерах, не ограниченных суммой арендной платы.
    

    При замене арендодателем предмета договора или безвозмездном устранении им недостатков договор аренды досрочно расторгнут быть не может. Но, как было сказано ранее, такое возможно лишь в случае, когда арендатор потребовал не расторжения договора, а безвозмездного устранения недостатков, соразмерного уменьшения арендной платы или возмещения своих расходов на устранение недостатков.
    
    Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения убытков в непокрытой части. Такое возмещение необходимо в подавляющем большинстве случаев, когда производится замена арендованного имущества или устранение его недостатков, поскольку вещь, хотя бы на короткий промежуток времени, выбывает из пользования арендатора. Требование о возмещении убытков также неизбежно и при досрочном расторжении договора. Что же касается возмещения стоимости устранения недостатков за счет арендной платы или соразмерного ее уменьшения, то возмещение убытков обычно производится лишь тогда, когда величина арендной платы недостаточна для их покрытия.
    
    6. В п.2 коммент. ст. перечислены недостатки арендованного имущества, за которые арендодатель не отвечает, а именно:
    
    недостатки, оговоренные в письменной форме при заключении договора. Соглашаясь взять в аренду вещь с недостатками, арендатор лишается права привлечь арендодателя за них к ответственности;
    
    недостатки, заранее известные арендатору, т.е. такие, о которых он знал или должен был знать. Причем вовсе не обязательно, чтобы недостатки были выявлены в рамках ранее существовавших правоотношений между теми же сторонами. Главное, чтобы арендодатель мог доступными ему средствами доказывания подтвердить осведомленность арендатора о подобных недостатках (сообщения в средствах массовой информации);
    
    явные недостатки, т.е. такие, которые должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
    
    Исходя из упомянутого перечня недостатков, можно сделать вывод о том, что арендодатель несет ответственность за не оговоренные скрытые недостатки, не известные арендатору заранее.
    

    Поскольку арендодатель не несет ответственности за явные недостатки, он не обязан сообщать о них арендатору. Арендатору же в свою очередь надлежит осматривать вещь при получении ее в аренду, поскольку иначе он будет вынужден пользоваться ею с недостатками.
    
    

Комментарий к статье 613. Права третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество

    1. Арендодатель, будучи по общему правилу собственником арендуемой вещи, вправе обременять ее различными вещными или обязательственными правами, принадлежащими третьим лицам. Заключение собственником договора аренды не оказывает влияния на ранее возникшие ограничения (обременения) права собственности. Здесь срабатывает принцип своеобразного "старшинства" обременений: договор аренды не влияет на те из них, которые возникли раньше. Соответственно права третьих лиц на передаваемое в аренду имущество не подлежат изменению или прекращению.
    
    2. Вместе с тем существование прав третьих лиц на арендуемое имущество может весьма серьезно повлиять на положение арендатора. Ведь подобные права бывают довольно широкими по объему, напр. право хозяйственного ведения или право оперативного управления. Естественно, в ряде случаев арендатор, знай он о правах третьих лиц, никогда не заключил бы договора аренды. Соблюдение арендодателем обязанности уведомить арендатора о правах третьих лиц необходимо для того, чтобы обеспечить пользование арендованным имуществом в соответствии с договором.
    
    3. Закон не содержит перечня прав третьих лиц, о наличии которых арендодатель должен предупредить арендатора. Говорится лишь, что это все права на сдаваемое в аренду имущество (имущественные права), что принадлежат они третьим лицам и к ним, в числе других, относятся сервитуты и права залога. Приводимые законом примеры прав третьих лиц относятся к вещным правам. Арендодатель обязан предупредить арендатора и о наличии всех иных вещных прав на арендованное имущество. Эта обязанность вытекает из сущности вещного права, которое всегда направлено на вещь (имущество).
    
    Что же касается обязательственных прав, то и о них, если они направлены на арендованное имущество, арендатор должен быть извещен. К числу таких прав могут быть отнесены права покупателя по договору купли-продажи или права арендатора по другому договору аренды. Ведь покупатель в конце концов станет новым собственником вещи - арендодателем (см. ст.617 ГК), личность которого для арендатора имеет важное значение. Что же касается нескольких договоров аренды, то они могут сосуществовать друг с другом, но только при условии, если среди них нет двух и более договоров, предоставляющих арендаторам права владения вещью. Вместе с тем может существовать несколько договоров аренды, дающих арендаторам только пользование вещью (напр., музыкальным инструментом или помещением, но в разное время). Если же сталкиваются два и более договора аренды, каждый из которых предоставляет арендатору право владения арендованным имуществом, то первенство предоставляется только одному из арендаторов по правилам ст.398 ГК.
    
    4. При неисполнении арендодателем обязанности уведомить арендатора о правах третьих лиц на арендованное имущество арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков. Уменьшение арендной платы должно быть соразмерно тому, насколько существование прав третьих лиц (их объем) ущемляет право владения и (или) пользования арендатора. Возмещение же убытков при расторжении договора аренды не зависит от вида и объема прав третьего лица на вещь.
    

Комментарий к статье 614. Арендная плата

    1. Договор аренды является возмездным: в качестве встречного предоставления за передачу имущества во временное владение и (или) пользование арендодатель вправе требовать внесения арендной платы, которая выступает в качестве цены договора. Соответственно одной из основных обязанностей арендатора выступает своевременное внесение арендной платы.
    
    Вместе с тем арендная плата не рассматривается ГК как существенное условие всякого договора аренды. Если величина арендной платы в том или ином конкретном случае не согласована, то подлежит уплате сумма (цена), которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичное имущество (п.3 ст.424 ГК). Иными словами, уплате подлежит рыночная арендная плата. Рыночная среда в России более или менее устоялась, поэтому определить цену большого труда не составляет.
    
    2. Арендная плата - это плата именно за владение и (или) пользование арендованным имуществом, а не за какие-то дополнительные услуги, которые арендодатель может оказывать арендатору. Например, не будет считаться заключенным такой договор аренды помещения, в котором предусмотрена уплата лишь коммунальных платежей. Коммунальные платежи - это плата не за аренду, а за предоставляемые арендатору коммунальные услуги: водоснабжение, отопление, канализацию и т.п. (см. п.12 Обзора практики по аренде).
    
    Арендная плата - это доход арендодателя, определенное приращение его имущества, независимо от того, в какой форме она взимается - в денежной или натуральной. Поэтому не относится к арендной плате возмещение расходов арендодателя, которые он произвел для арендатора на условиях последующей их компенсации.
    
    3. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. ГК предоставляет сторонам полную свободу в установлении всех параметров внесения арендной платы. Вместе с тем при сдаче в аренду государственного (муниципального) имущества нормы публичного права часто закрепляют многочисленные ограничения воли сторон при определении порядка, условий и сроков внесения арендной платы, которая рассматривается в качестве одного из видов бюджетных доходов.
    
    Эти ограничения обязательны для частных лиц лишь тогда, когда они включены в договор аренды при его заключении или впоследствии. В остальных случаях публичные ограничения должны соблюдать государственные (муниципальные) организации при сдаче ими имущества в аренду. Подобные ограничения им необходимо оговаривать как условия, на которых предоставляется в аренду государственное (муниципальное) имущество. Отсутствие соответствующих оговорок означает, что ограничения на частных лиц не распространяются.
    

    ГК не предусматривает определение порядка, условий и сроков внесения арендной платы каким-либо законом или подзаконным актом. Если стороны договора желают распространить на свои отношения правила какого-либо нормативного акта, они должны включить соответствующее указание в договор. В противном случае порядок, условия и сроки внесения арендной платы не считаются определенными. И тогда признаются установленными такие порядок, условия и сроки, которые обычно применяются при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Иными словами, опять идет речь о средних рыночных характеристиках внесения арендной платы. До тех пор пока судебная практика не сформулирует такие характеристики, известным ориентиром могут служить те правила, которые установлены для аренды государственного (муниципального) имущества, да и то не всегда.
    
    4. При просрочке уплаты арендной платы арендатор несет перед арендодателем ответственность в форме возмещения убытков, уплаты процентов по ст.395 ГК, а также уплаты неустойки, если она предусмотрена договором аренды. Соотношение между этими мерами ответственности устанавливается общими правилами, предусмотренными ГК.
    
    5. Арендная плата может устанавливаться за все арендуемое имущество целиком или отдельно по каждой из его составных частей в зависимости от того, какие положения на этот счет содержатся в договоре. Если в договоре перечислены несколько предметов, а арендная плата для каждого из них отдельно не установлена, то следует считать, что плата взимается за аренду всех предметов. Если же плата установлена для некоторых предметов, то для остальных она должна определяться по правилам п.3 ст.424 ГК.
    
    Арендная плата может уплачиваться в виде:
    
    1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно. Платежи в твердой сумме следует понимать широко, не сводя лишь к указанию в договоре конкретной суммы. Твердой будет и сумма арендной платы, размер которой определяется при помощи долларового или иного эквивалента - условных единиц, МРОТ, уровня прожиточного минимума и т.д.;
    
    2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов. Отграничить такой договор аренды от простого товарищества (гл.55 ГК) весьма непросто. Арендованное имущество не передается на отдельный баланс, оставаясь на балансе арендодателя, арендатор и арендодатель не действуют от имени друг друга, а арендодатель к тому же не участвует в расходах и убытках арендатора;
    
    3) предоставления арендатором определенных услуг. Выбор подобного вида арендной платы фактически превращает договор аренды в смешанный (п.3 ст.421 ГК), включающий в свой состав и договор об оказании возмездных услуг (гл.39 ГК);
    
    4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду. Здесь также соединяются два договора - аренда и купля-продажа или два встречных договора аренды, образуя смешанный договор (п.3 ст.421 ГК);
    
    5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. Арендатор не обязан улучшать арендованное имущество, но по желанию арендодателя может это сделать, и тогда произведенные расходы выступят в качестве арендной платы. Кстати, стоимость произведенного арендатором капитального ремонта арендованной вещи при ее взыскании с арендодателя согласно п.1 ст.616 ГК также может рассматриваться как вид арендной платы.
    
    Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных видов арендной платы или иные формы оплаты аренды, допустим, в виде части прибыли арендатора от эксплуатации полученного в аренду предприятия (имущественного комплекса).
    
    Если конкретный вид арендной платы договором не предусмотрен, арендная плата должна быть определена в твердой сумме, уплачиваемой однократно или периодически - в зависимости от срока договора аренды.
    
    6. Если иное не предусмотрено договором аренды, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (п.3 ст.614). Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
    
    Договор аренды может содержать правила как о том, что арендная плата не подлежит пересмотру вообще, так и о том, что любая из сторон договора может потребовать в одностороннем порядке изменения арендной платы без каких-либо условий и при отказе другой стороны от изменения арендной платы досрочно расторгнуть договор.
    
    Если же подобных правил договором не предусмотрено, арендная плата может быть изменена по соглашению сторон, но не чаще одного раза в год. Отказ какой-либо из сторон от пересмотра размера арендной платы (даже после наступления годичного срока, установленного п.3 ст.614) не предоставляет другой стороне права ни понудить к такому пересмотру в судебном порядке, ни досрочно расторгнуть договор аренды, поскольку соответствующие меры ГК не предусмотрены.
    
    Таким образом, установление законом срока пересмотра размера арендной платы имеет практическое значение лишь тогда, когда сама возможность пересмотра закреплена договором и снабжена санкциями на случай отказа какой-либо из сторон от такого пересмотра.
    
    Правило о невозможности пересмотра размера арендной платы чаще, чем один раз в год, применяется в отношении арендной платы, определенной в твердой сумме (см. п.11 Обзора практики по аренде). При остальных формах арендной платы ее фактический размер колеблется в зависимости от изменения общей экономической ситуации и не требует периодического пересмотра.
    
    7. Арендатор имеет право потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.
    
    Предоставление арендатору такого права связано с тем, что арендодатель, как собственник имущества, переданного в аренду, несет риск его случайной гибели или повреждения. Ухудшение по случайным причинам состояния имущества, переданного в наем, - риск собственника. Что же касается ухудшения условий пользования, которые выступают как внешние по отношению к предмету договора аренды обстоятельства, то применительно к ним следует вести речь уже о риске случайной невозможности исполнения договора (ухудшения условий такого исполнения).
    
    Уменьшения размера арендной платы можно потребовать не при всяком ухудшении условий пользования или состояния имущества, а лишь при существенном. Таковым должно быть признано ухудшение, при котором арендатор в значительной мере лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора аренды (п.2 ст.450 ГК).
    
    Уменьшение арендной платы в случае, предусмотренном п.4 ст.614, по общему правилу не является мерой ответственности арендодателя и не предполагает возмещения убытков, взыскания процентов по ст.395 ГК и т.п. Если же условия пользования или состояние имущества ухудшились по обстоятельствам, за которые арендодатель несет ответственность (в том числе на основании п.3 ст.401 ГК), применяются последствия, предусмотренные ст.612 ГК. Напротив, если условия пользования или состояние арендованного имущества ухудшились по обстоятельствам, за которые отвечает арендатор, последний не вправе требовать уменьшения арендной платы.
    
    Законом может быть установлено правило, отличное от того, которое предусмотрено п.4 ст.614. О возможности же установления иного правила договором в ГК ничего не сказано. Однако с учетом того, что согласно п.1 ст.614 порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды, в нем может быть установлено, что размер арендной платы не пересматривается и при существенном ухудшении условий пользования или состояния имущества.
    
    8. Арендная плата может выплачиваться в любые сроки, установленные договором: один раз в год, квартал, месяц, неделю, день и т.д. Если арендатор существенно нарушает сроки внесения арендной платы, арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок (п.5 ст.614). При этом арендодатель должен устанавливать разумный срок такого внесения (ст.314 ГК). Можно требовать досрочного внесения арендной платы не более чем за два срока подряд.
    
    Существенное нарушение срока внесения арендной платы должно толковаться так же, как и существенное ухудшение условий пользования или состояния арендованного имущества, т.е. с учетом п.2 ст.450 ГК. В частности, существенным будет такое нарушение срока, при котором просрочка затянулась до наступления следующего срока уплаты арендной платы.
    
    Впрочем, договором аренды могут быть установлены и иные правила, напр., о запрете требовать досрочного внесения арендной платы или, напротив, о возможности требовать такого внесения не только при существенном нарушении сроков или более чем за два срока подряд и т.п.
    
    

Комментарий к статье 615. Пользование арендованным имуществом

    1. Одной из обязанностей арендатора выступает надлежащее пользование арендованным имуществом, т.е. такое пользование, которое осуществляется в соответствии с условиями договора аренды, а если эти условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества.
    
    Данная обязанность корреспондирует обязанности арендодателя предоставить арендованное имущество, которое соответствовало бы его назначению (см. коммент. к п.1 ст.611 ГК). В обоих случаях решающее значение имеют условия договора аренды. Именно в нем определяются основные требования к пользованию вещью. Чем более жестко определены эти требования, тем надежнее защищена целостность вещи. Напротив, расплывчатое определение характера пользования вещью позволяет делать с ней все, что не влечет за собой ее физического уничтожения.
    
    Если в договоре аренды не определены условия пользования, последнее осуществляется в соответствии с обычным назначением вещи. Однако при любых обстоятельствах использование вещи не должно наносить ей вред, ухудшать ее субстанцию, быть причиной ее повышенного износа и т.п. Иначе арендатор будет нести ответственность за несохранность вещи.
    
    2. Арендатор по общему правилу не имеет права распоряжаться арендованным имуществом без согласия арендодателя, лишен он и возможности без согласия арендодателя распоряжаться своими правами, вытекающими из договора аренды, в том числе:
    
    сдавать арендованное имущество в субаренду;
    
    передавать арендованное имущество в безвозмездное пользование;
    
    передавать права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем);
    
    закладывать права, вытекающие из договора аренды;
    
    вносить права, вытекающие из договора аренды, в качестве взноса в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.
    
    Во всех случаях, кроме перенайма, распоряжаясь арендованным имуществом, арендатор сохраняет свои права и обязанности по договору аренды. В то же время он создает права и обязанности для третьих лиц. Причем эти третьи лица приобретают права, которые ограничивают арендатора, а иногда и арендодателя. Обязанности же третьи лица несут, по общему правилу, перед арендатором, который остается ответственным перед арендодателем. Разумеется, для арендодателя имеет значение личность третьего лица, поэтому-то закон и требует получения его согласия на распоряжение арендованным имуществом. При перенайме же арендатор выбывает из договора аренды: его заменяет третье лицо, несущее перед арендодателем самостоятельную ответственность.
    
    В перечень действий, которые арендатор лишен права совершать без согласия арендодателя, вошли далеко не все случаи передачи арендатором вещи другому лицу. Например, не запрещено отдавать вещь на хранение или в ремонт по договору подряда. Заметим, однако, что на основании перечисленных договоров у хранителя (подрядчика), как правило, не возникает права пользования вещью.
    
    Распоряжение арендованным имуществом и правами, вытекающими из договора аренды, арендатор может осуществлять без согласия арендодателя в случаях, предусмотренных ГК, другим законом или иными правовыми актами. Так, в соответствии с п.5 и 6 ст.22 ЗК арендатор земельного участка может распорядиться своими правами, уведомив об этом арендодателя, если иное не предусмотрено договором. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в договоре вообще не могут быть предусмотрены ограничения свободы арендаторов по распоряжению своими правами (п.9 ст.22 ЗК).
    
    При любых обстоятельствах арендодатель как собственник арендованного имущества может предоставить арендатору право распоряжения, дав на это соответствующее согласие. Согласие арендодателя может быть выражено различными способами - прямо в договоре аренды, в дополнительном соглашении к нему и даже в форме одностороннего действия (напр., письменного разрешения). Арендодатель при даче такого согласия может определить объем подлежащих передаче прав и обязанностей, ограничив те или иные возможности арендатора. Если этого не сделано, арендатор может определять объем передаваемых им прав по своему желанию.
    
    3. Наиболее распространенным случаем распоряжения арендованным имуществом выступает субаренда. В том случае, когда арендованное имущество в какой-то части становится ненужным арендатору, последний может, с согласия арендодателя, передать его в субаренду (поднаем). При субаренде арендатор по отношению к субарендатору становится арендодателем, сохраняя в то же время некоторый объем арендных прав и за собой. Не случайно к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
    
    Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. В противном случае он в соответствующей части будет недействительным на основании ст.168 ГК. Это правило вытекает из общеправового принципа, согласно которому никто не может передать больше прав, чем имеет сам. Следовательно, субарендатор не может иметь большего объема прав, чем арендатор. Например, если арендатору запрещено извлекать из вещи плоды (доходы), то он не может предоставить такого права и субарендатору. При этом вовсе не обязательно, чтобы и объем обязанностей, возлагаемых на субарендатора, был таким же, как у арендатора, или даже большим. Арендатор, к примеру, может принять на свой счет большую часть арендной платы, подлежащей уплате арендодателю.
    
    4. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать досрочного расторжения договора и возмещения убытков (п.3 ст.615). Ответственность за нарушение условий пользования или назначения имущества наступает в форме возмещения убытков, причем по общему правилу при наличии вины арендатора, поскольку если условия пользования нарушаются случайно, применению подлежит п.4 ст.614 ГК. В этой ситуации договор аренды не может быть досрочно расторгнут. Разумеется, если договором аренды за такое нарушение предусмотрена неустойка, то она также может быть взыскана.
    
    Распоряжение арендованным имуществом (правами по договору) без согласия арендодателя, когда такое согласие необходимо, представляет собой частный случай пользования вещью не в соответствии с условиями договора аренды, к которому также применяется п.3 ст.615.
    
    

Комментарий к статье 616. Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества

    1. В коммент. ст. закреплена законодательная модель распределения между арендодателем и арендатором обязанностей по содержанию арендованного имущества. Поскольку арендодатель, как правило, остается собственником передаваемого в аренду имущества, на него возлагается обязанность производить за свой счет его капитальный ремонт.
    
    Под капитальным ремонтом обычно понимается такое восстановление арендованного имущества, при котором заменяются основные компоненты, определяющие его существо. Например, капитальным будет такой ремонт автомобиля, при котором заменяется его кузов или двигатель. Разумеется, и без капитального ремонта арендованное имущество еще можно эксплуатировать: в противном случае его нужно признавать поврежденным или погибшим. Однако если вещь требует капитального ремонта, ее эксплуатационные качества существенно снижаются. Еще немного - и она станет непригодной для эксплуатации.
    
    Капитальный ремонт следует отличать от реконструкции, при которой вещь не просто восстанавливает свои качества, но и одновременно улучшается. Арендодатель не обязан улучшать переданное в аренду имущество, хотя и может это сделать. Соответственно арендатор лишен права требовать проведения реконструкции.
    
    2. Если в аренду передается вещь, которая в период действия договора потребует капитального ремонта - и об этом сторонам известно, - следует установить сроки такого ремонта. Ведь во время ремонта арендатор будет лишен возможности использовать арендованное имущество полностью или частично. Если же срок капитального ремонта договором не установлен или возникла неотложная необходимость его проведения (вследствие аварии, стихийного бедствия и т.п.), то ремонт должен быть проведен в разумный срок (ст.314 ГК). И здесь арендатору придется смириться со сложностями, которые возникнут у него во время ремонта.
    
    3. Правило о возложении на арендодателя обязанности производить капитальный ремонт может быть изменено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Например, обязанность проведения капитального ремонта возложена на лизингополучателя в соответствии с п.3 ст.17 Закона о лизинге. Что касается изменения правила абз. 1 п.1 ст.616 в договоре аренды, то оно зависит от воли сторон. При этом расходы арендатора на капитальный ремонт не должны рассматриваться как арендная плата или засчитываться в ее состав, если на сей счет нет прямого указания в договоре.
    
    4. Если арендодатель нарушил свою обязанность по проведению капитального ремонта, арендатор вправе по своему по своему выбору:
    

    произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы. Право выбора между взысканием стоимости ремонта и ее зачетом принадлежит арендатору: причем прибегнув однажды к зачету, можно впоследствии взыскать непокрытую стоимость ремонта;
    
    потребовать соответственного уменьшения арендной платы. Такое уменьшение производится исходя из того, насколько снижаются эксплуатационные качества арендованного имущества вследствие непроведения капитального ремонта;
    
    потребовать расторжения договора и возмещения убытков (подп.3 ст.620 ГК). Выбор арендатором одного из перечисленных вариантов реагирования лишает его права использовать остальные варианты.
    
    5. ГК в качестве общего правила возлагает на арендатора обязанность производить текущий ремонт, поддерживать имущество в исправном состоянии и нести расходы на его содержание.
    
    Под текущим ремонтом обычно понимают исправление незначительных дефектов арендуемого имущества, которое не связано с заменой основных его компонентов, в том числе восстановление внешнего вида имущества. Текущий ремонт, в отличие от капитального, не увеличивает стоимость арендованного имущества и не восстанавливает его износ. Однако любой ремонт делает невозможным или существенно затрудняет нормальное использование имущества. Такое понятие текущего ремонта следует и из налогового (бухгалтерского) законодательства. Правда, последнее иногда выделяет и так называемый средний ремонт. Однако он с точки зрения ст.616 должен считаться текущим ремонтом.
    
    6. От текущего ремонта следует отличать поддержание имущества в исправном состоянии, т.е. такое его обслуживание, которое обеспечивает постоянную готовность к эксплуатации. Речь в данном случае должна идти о физической исправности арендованного имущества, которую можно поддерживать без прекращения его использования по назначению. Поддержание вещи в исправном состоянии обусловлено внутренними, присущими самой вещи (техническими) причинами. Например, автомобиль нужно заправлять топливом и заливать в двигатель масло.
    
    Что касается несения расходов по содержанию арендованного имущества, то они обусловлены внешними для вещи причинами (социально-экономическими условиями пользования). Они не связаны с устранением внутренних недостатков арендованного имущества или поддержанием его физической (технической) исправности, но без таких расходов эксплуатировать вещь невозможно. Например, арендатор должен оплачивать стоянку (парковку) арендованного автомобиля или страховать его.
    

    Обязанность арендатора проводить текущий ремонт, поддерживать арендованное имущество в исправном состоянии и нести расходы по его содержанию может быть отменена (изменена) законом или договором. Что же касается ответственности арендатора за нарушение этой обязанности, то она наступает в форме возмещения убытков. Одновременно арендодатель может расторгнуть договор по правилам подп.1 и 2 ст.619 ГК.
    
    

Комментарий к статье 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон

    1. Права арендатора наделены одним из важнейших свойств вещных прав - свойством следования. Оно состоит в том, что вещные права как бы "следуют" за вещью, если та меняет собственника. Это обеспечивает прочность и стабильность вещных прав, делая их весьма ценными. Очевидно, тех же целей придерживался законодатель, придавая свойство следования и правам арендатора. Но поскольку подобные права относятся к числу обязательственных, применительно к ним свойство следования сформулировано более широко. Договор аренды не подлежит изменению и расторжению, если в отношении арендованного имущества к другому лицу переходит не только право собственности, но также право хозяйственного ведения (ст.294 ГК), право оперативного управления (ст.296 ГК) и право пожизненного наследуемого владения (ст.266 ГК).
    
    Перечень вещных прав, переход которых не влияет на договор аренды, сформулирован ГК как закрытый. Во всяком случае в п.1 ст.617 ГК нет никаких данных, свидетельствующих об обратном. Между тем, помимо перечисленных, есть и другие вещные права - право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (ст.268 ГК), сервитуты (ст.274, 277 ГК) и т.д. Почему они не названы в п.1 ст.617? Наиболее вероятная причина состоит в том, что только перечисленные в комментируемом пункте вещные права предоставляют право распоряжения вещью, а значит, лишь по воле их обладателей может быть заключен, изменен или расторгнут договор аренды. Остальные вещные права не дают распоряжения вещью и не могут повлиять на права ее арендатора.
    
    Правило п.1 ст.617 диспозитивно: оно может быть изменено или отменено соглашением сторон договора аренды. Этот вывод вытекает из открытого перечня оснований для расторжения договора аренды по требованию арендодателя (ст.619 ГК) и из правила п.1 ст.450 ГК.
    
    2. Если в п.1 ст.617 шла речь о замене арендодателя, то в п.2 - о частном случае замены арендатора вследствие его смерти (п.1 ст.418 ГК). Замена арендатора происходит также при перенайме (см. коммент. к п.2 ст.615 ГК), т.е. при передаче прав и обязанностей арендатора третьему лицу на основании сделки, причем, как правило, с согласия арендодателя.
    
    В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Причем арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора, т.е. когда возникшее обязательство было неразрывно связано с личностью последнего. Если наследников несколько, то судьба прав арендатора решается по правилам ст.1165 ГК.
    

    Казалось бы, приведенная норма представляет собой конкретизацию общего правила ст.418 ГК. Однако это не так. В ст.418 ГК не содержится никаких оговорок о возможности ее изменения законом или договором. Между тем такая возможность применительно к договору аренды гражданином недвижимого имущества прямо закреплена в коммент. ст. Это позволяет арендодателю ограничить или вовсе исключить случаи сохранения такого договора аренды после смерти арендатора.
    
    В случае смерти арендатора движимого имущества подлежат применению общие правила, установленные ст.418 ГК, т.е. договор аренды сохраняется, если только он не был неразрывно связан с личностью арендатора.
    
    Что же касается ликвидации юридического лица - будь то арендодатель или арендатор, - договор аренды в этом случае безоговорочно прекращается (ст.419 ГК).
    
    

Комментарий к статье 618. Прекращение договора субаренды при досрочном
прекращении договора аренды

    1. По общему правилу договор субаренды следует судьбе договора аренды (см. коммент. к п.2 ст.615 ГК). В частности, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Однако наступившие последствия способны
    
    серьезно ущемить права субарендатора без малейшей провинности с его стороны. Поэтому ГК в этом случае предоставляет субарендатору право на заключение с ним договора аренды, но лишь на то имущество, которое находилось у него в пользовании и на оставшийся срок субаренды.
    
    Что же касается условий, на которых должен быть заключен новый договор, то вполне логична отсылка к условиям договора аренды, а не субаренды. Ведь последний мог содержать более льготные условия, чем договор аренды. Поэтому было бы несправедливым заставлять арендодателя соглашаться на те условия, которые определил не он сам.
    
    Предоставление субарендатору права требовать заключения с ним договора аренды можно объяснить тем, что, давая арендатору согласие на заключение договора субаренды, арендодатель тем самым связывает себя. А потому он должен обеспечить субарендатору возможность использовать предоставленное имущество до тех пор, пока не истечет срок субаренды.
    
    2. Порядок заключения субарендатором договора аренды на условиях, указанных в п.1 ст.618, регламентируется ст.445 и 446 ГК (заключение договора в обязательном порядке). Право требовать заключения договора аренды на условиях, отличных от тех, которые указаны в п.1 ст.618, у субарендатора отсутствует.
    
    Впрочем, договором аренды могут быть установлены иные правила, чем указаны в п.1 ст.618. В частности, при досрочном расторжении договора аренды договоры субаренды могут прекращаться либо без заключения с арендодателем договора аренды, либо с заключением такового, но на условиях прекращенного договора не аренды, а субаренды.
    
    3. Субарендатор не может приобрести права по договору субаренды, если арендатор не имеет прав по договору аренды. Это правило конкретизировано путем указания на ничтожность договора субаренды (ст.166 ГК), основанного на ничтожном договоре аренды. Если договор аренды ничтожен, то он ничтожен независимо от признания его таковым судом. Следовательно, арендатор по такому договору не приобретает никаких прав, а значит, не может заключить и договор субаренды.
    
    Сложнее ситуация, если договор аренды оспорим. Его недействительность должна быть подтверждена судом, а пока этого не произошло, он считается действительным. Соответственно действителен и договор субаренды. Если же договор аренды признан недействительным, то появляются основания признания таковым договора субаренды. Ведь недействительная сделка считается таковой с момента ее совершения (п.1 ст.167 ГК), а значит, у арендатора не было права на заключение договора субаренды. И не имеет значения, что недействительность договора аренды должна быть подтверждена судом: решение последнего имеет обратную силу.     
    
    

Комментарий к статье 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя

    1. Досрочное расторжение договора влечет прекращение возникшего из него обязательства по основаниям, предусмотренным коммент. ст. Обязательство прекращается по требованию одной из сторон - арендодателя и соответственно против воли другой стороны - арендатора, т.е. принудительно. Для досрочного расторжения договора необходимо решение суда (п.2 ст.450 ГК), с момента вступления которого в силу и происходит прекращение обязательства.
    
    2. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут в случаях, когда арендатор:
    
    а) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями условий договора. Понятие существенного нарушения условий договора дано в п.2 ст.450 ГК. Об определении назначения имущества см. коммент. к ст.615 ГК. Что же касается существенного нарушения назначения имущества, то под ним следует понимать такое изменение назначения, которое влечет за собой существенное нарушение условий договора в смысле п.2 ст.450 ГК. Неоднократность нарушений означает, что они совершаются два раза и более;
    
    б) существенно ухудшает арендованное имущество. В отличие от предыдущего основания, которое не предполагает ухудшения вещи, указанное основание требует установления факта ее повреждения или порчи, отсутствие которых препятствует расторжению договора. Под существенным ухудшением арендованного имущества следует понимать такое изменение его качества, которое влечет за собой существенное нарушение условий договора в смысле п.2 ст.450 ГК. Иными словами, вещь должна быть либо на грани ее уничтожения, либо утратить способность быть использованной по тому назначению, которое определено договором аренды;
    
    в) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. О порядке внесения арендной платы см. коммент. к ст.614 ГК. Обязанность своевременно вносить арендную плату должна быть нарушена три раза и более. Нарушения должны идти подряд, т.е. своевременное внесение одного из очередных платежей прерывает цепочку нарушений;
    
    г) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Невыполнение арендатором обязанности производить текущий ремонт или нести расходы по содержанию арендованного имущества может быть основанием к досрочному расторжению договора только в случае, если в результате подобного бездействия арендатора происходит существенное ухудшение этого имущества (подп.2 коммент. ст.).
    

    3. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора в судебном порядке по требованию арендодателя в соответствии с п.2 ст.450 ГК. Эти основания могут быть и не связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора (см. п.25 Обзора практики по аренде). В то же время желание арендодателя расторгнуть договор само по себе не может быть основанием для его досрочного расторжения. Должны существовать некие объективные обстоятельства, предусмотренные договором аренды, с которыми связывается его досрочное расторжение. В противном случае досрочное расторжение договора превратится в отказ от его исполнения.
    
    Одновременно стороны в договоре аренды могут прямо исключить любое из оснований его досрочного расторжения по требованию арендодателя. Подобная возможность вытекает из автономии их воли при определении условий договора, а также из того, что досрочное расторжение договора является их правом, а не обязанностью.
    
    Вместе с требованием о расторжении договора арендодатель может заявить и требование о возмещении убытков, если основание для такого расторжения связано с нарушением арендатором своих обязанностей.
    
    4. Наряду с расторжением договора по требованию арендодателя может быть предусмотрено его право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора на основании ст.310 ГК (см. п.27 Обзора практики по аренде). Такой отказ не требует обращения в суд, но возможен лишь в случаях, предусмотренных законом или договором. Причем право на отказ от исполнения может быть предусмотрено лишь договором, из которого возникает обязательство, связанное с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности. От исполнения непредпринимательского договора аренды отказаться нельзя, даже если соответствующее право договором предусмотрено.
    
    5. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Предупреждение необходимо для того, чтобы предоставить арендатору еще одну возможность исправить допущенное им нарушение. Причем если он устранит нарушение до истечения установленного срока, договор аренды расторгнут быть не может. При подаче арендодателем искового заявления о расторжении договора аренды к заявлению должны быть приложены как само предупреждение, так и доказательства его отправки арендатору.
    
    6. Вопрос о том, как соотносятся между собой предупреждение о необходимости исполнения обязательства, указанное в ст.619 ГК, и требование о расторжении договора аренды в смысле п.2 ст.452 ГК, нуждается в дополнительном разъяснении. Очевидно, в предупреждении арендодатель должен указать на допущенные арендатором нарушения и потребовать их исправления. Но из того, как сформулировано предупреждение, не следует, что требование о расторжении договора также будет включено в его содержание. В противном случае лишено смысла указание в нем на необходимость исполнить обязательство в разумный срок. Ведь п.2 ст.452 ГК содержит четкое правило о сроках ответа на предупреждение о расторжении договора. Разумный срок - это срок для устранения нарушений, а не срок ответа на требование о расторжении договора. С другой стороны, если предупреждение не содержит требования о расторжении договора, то до обращения с иском в суд в силу п.2 ст.452 ГК арендодатель должен направить арендатору помимо предупреждения еще и требование о расторжении договора.
    

Комментарий к статье 620. Досрочное расторжение договора по требованию арендатора

    1. Досрочное расторжение договора по требованию арендатора производится в том же порядке, что расторжение по требованию арендодателя (см. п.1 коммент. к ст.619).
    
    По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут в случаях, когда:
    
    а) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества. Порядок предоставления имущества в пользование предусмотрен ст.611 ГК. Создание препятствий пользованию имуществом может трактоваться довольно широко. К ним можно отнести любые случаи, препятствующие спокойному пользованию, в частности, непроведение арендодателем текущего ремонта или невыполнение им обязанности по содержанию имущества, когда такие обязанности возложены на него договором, передачу вещи в возмездное или безвозмездное пользование третьему лицу (см. коммент. к ст.613 ГК) и т.п.;
    
    б) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора (см. коммент. к ст.612 ГК). Поскольку закон не требует, чтобы эти недостатки были существенными, договор аренды может быть расторгнут при наличии в арендованном имуществе любых препятствующих пользованию недостатков. Данное основание расторжения договора может быть применено также в случае, если вместе с вещью не переданы принадлежности и документы (см. коммент. к ст.611 ГК);
    
    в) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки (см. коммент. к ст.616 ГК);
    
    г) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования. Досрочное расторжение договора по этому основанию производится независимо от того, виновен в том арендодатель или нет. Ведь последний как собственник вещи несет и большинство связанных с ее использованием рисков.
    
    2. Перечень оснований досрочного расторжения договора в судебном порядке по требованию арендатора может быть расширен. Причем эти основания могут быть и не связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендодателя. В то же время желание арендатора расторгнуть договор само по себе не может быть основанием для его досрочного расторжения. Должны существовать некие объективные обстоятельства, предусмотренные договором аренды, с которыми связывается его расторжение. В противном случае досрочное расторжение договора превратится в отказ от его исполнения.
    

    Одновременно стороны в договоре аренды могут прямо исключить любое из оснований его досрочного расторжения по требованию арендатора.
    
    Наряду с требованием о расторжении договора арендатором может быть заявлено и требование о возмещении убытков, если основание для такого расторжения связано с нарушением арендодателем своих обязанностей.
    
    Помимо расторжения договора может быть предусмотрено право арендатора в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора на основании ст.310 ГК (см. п.4 коммент. к ст.619 ГК).
    
    3. Поскольку арендатор при досрочном расторжении договора не должен отправлять арендодателю предупреждение о необходимости исполнения обязательства (ст.620 ГК), он может предъявить иск с соблюдением досудебного порядка урегулирования спора с ответчиком по правилам п.2 ст.452 ГК: арендодателю должно быть направлено предложение расторгнуть договор, на которое тот должен ответить в течение 30 дней с момента получения, если иной срок не предусмотрен законом или договором аренды.
    
    

Комментарий к статье 621. Преимущественное право арендатора на заключение
договора аренды на новый срок

    1. Арендатор имеет право на заключение договора аренды на новый срок при соблюдении одновременно следующих условий:
    
    а) арендодатель намерен продолжать сдавать имущество в аренду. Если арендодатель желает оставить имущество в своем владении и пользовании или передать имущество третьему лицу не в аренду, а по иному основанию (на том или ином вещном праве, по договору безвозмездного пользования или доверительного управления и т.п.), то право арендатора требовать заключения договора аренды на новый срок отпадает (см. п.35 Обзора практики по аренде);
    
    б) арендатор надлежащим образом исполнял свои обязанности по старому договору. Нарушение арендатором своих обязанностей по старому договору (причем даже незначительное!) лишает его права требовать заключения договора на новый срок. Разумеется, факт нарушения должен быть надлежащим образом зафиксирован. Правда, закон не требует, чтобы он был подтвержден судом. Достаточно и доказательств, которые могут быть использованы в суде (просрочка уплаты арендной платы, требования о расторжении договора, предупреждения и претензии арендодателя и т.п.);
    
    в) арендатор уведомил арендодателя о своем желании заключить договор аренды на новый срок. Уведомление должно быть сделано в письменной форме в срок, указанный в договоре аренды, а если такой срок в договоре не указан, в разумный срок до окончания действия договора (ст.314 ГК). При определении разумного срока известным ориентиром может служить также правило п.2 ст.610 ГК, ведь срок уведомления об отказе от договора, заключенного на неопределенный срок, при любых обстоятельствах достаточен для предупреждения о продлении договора;
    
    г) арендатор согласен заключить новый договор аренды на условиях, предложенных арендодателем. Последнее условие выражено в п.1 ст.621 ГК не прямо, а косвенным образом. Арендатор имеет "преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок", но "при прочих равных условиях". На первый взгляд, эти формулировки противоречат друг другу, однако при более внимательном их рассмотрении противоречия исчезают.
    
    Преимущественный характер обсуждаемого права означает, что если есть несколько желающих заключить договор на одних и тех же условиях, то прежний арендатор имеет преимущество перед ними (при прочих равных условиях). Но если кто-то предлагает арендодателю более выгодные условия, а прежний контрагент на них не согласен, то его право требовать заключения договора аренды на новый срок отпадает (поскольку "прочие равные условия" здесь отсутствуют). Понудить арендодателя к заключению нового договора на прежних или на новых условиях прежний арендатор не вправе.
    
    2. ГК не устанавливает какой-либо специальной процедуры направления оферты и ее акцепта при заключении договора на новый срок. Поэтому арендодатель, получив извещение арендатора о его желании заключить договор аренды на новый срок, должен сообщить ему, будет ли имущество сдано в аренду и на каких условиях. Если эти условия прежнего арендатора не устраивают, его преимущественное право в этот момент еще не отпадает. Ведь арендодатель может смягчить условия нового договора аренды в процессе переговоров с потенциальными арендаторами. О смягчении условий следует уведомлять прежнего арендатора, который может на них согласиться. Таким образом, преимущественное право прежнего арендатора существует до тех пор, пока не будет заключен договор аренды с новым арендатором на условиях, которые не устраивали прежнего арендатора.
    
    Переговоры с потенциальными арендаторами могут начаться до окончания срока старого договора аренды, а преимущественное право, в силу прямого указания закона, возникает лишь после окончания этого срока. Однако арендодатель не может заключить договор с новым арендатором до тех пор, пока длится старый договор. При его прекращении возникает преимущественное право прежнего арендатора на заключение нового договора. Следовательно, это право имеет внедоговорную природу, существуя в рамках относительного правоотношения "в силу закона".
    
    Прежний арендатор, извещая арендодателя о своем желании заключить договор аренды на новый срок, автоматически не дает согласия на заключение договора на любых условиях, которые будут предложены арендодателем. Он дает согласие на заключение договора аренды лишь на прежних условиях. Для их изменения необходимо достичь отдельного соглашения. Именно в этом состоит смысл правила абз. 2 п.1 ст.621 ГК, согласно которому при заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. Упомянутое правило не следует толковать таким образом, будто арендодатель должен получить согласие арендатора на любое изменение условий нового договора. Напротив, если арендодатель хочет заключить договор аренды на новый срок, он должен принять условия, выдвинутые арендодателем.
    
    3. Договор аренды, заключаемый на новый срок, - это новый договор аренды, даже если его условия те же, что и у старого. Поэтому при его заключении должны быть выполнены все формальности, необходимые для заключения договора аренды, как будто предыдущего договора не было. В частности, вновь должна быть оформлена передача вещи арендатору, составлен передаточный акт и т.п. При заключении договора аренды на новый срок стороны не связаны условиями старого договора аренды (см. п.31 и 32 Обзора практики по аренде).
    
    Если арендодатель нарушил преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок, то арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков. Под переводом прав и обязанностей следует понимать принудительное вступление прежнего арендатора в новый договор аренды, которое производится по решению суда. Фактически арендатор выбирает лишь, переводить ли ему на себя права и обязанности арендатора по новому договору или нет. Право на возмещение убытков он имеет в обоих случаях.
    
    Правила ГК о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок диспозитивны. Они могут быть изменены законом или договором. Например, в отношении договора проката действие ст.621 отменено п.2 ст.627 ГК. Что же касается конкретного договора аренды, то он может как расширять, так и сужать указанное право арендатора, а то и вовсе отменять его.
    
    4. На практике часто возникают ситуации, когда срок договора аренды заканчивается, а арендатор продолжает владеть и (или) пользоваться арендованным имуществом. Если признать, что в этот период договорные отношения между сторонами прекращаются, возникают большие трудности в определении условий, на которых бывший арендатор пользуется имуществом, в том числе размера платы за подобное пользование. Поэтому ГК исходит из возобновления между сторонами договора аренды на прежних условиях, но на неопределенный срок (ст.610 ГК).
    
    Следует отметить, что речь идет не о заключении нового договора, а о возобновлении старого договора, но на неопределенный срок. Соответственно нет нужды выполнять все формальности, требуемые при заключении договора (см. коммент. к предыдущему пункту).
    
    Для возобновления договора необходимо, чтобы арендатор продолжал фактически пользоваться арендованным имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя. Такими возражениями могут считаться уведомление арендодателя о нежелании продолжать договорные отношения, требование о возврате арендованного имущества, заявление о нежелании заключать договор аренды на новый срок и т.п. Наличие возражений арендодателя исключает возобновление договора. Срок уведомления арендатора о наличии у арендодателя возражений к продолжению договора должен быть предусмотрен в договоре. В противном случае он устанавливается в соответствии со ст.314 ГК.
    
    Если договор аренды был возобновлен на неопределенный срок, к нему в полном объеме подлежат применению правила ст.610 ГК, в том числе о сроке предупреждения об отказе от такого договора.
         
    

Комментарий к статье 622. Возврат арендованного имущества арендодателю

    1. Возврат арендованного имущества арендодателю, наряду с внесением арендной платы, относится к числу основных обязанностей арендатора. Арендатор обязан возвратить имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
    
    Возврату подлежит та же самая индивидуально-определенная вещь, которая была передана в аренду, вместе со всеми принадлежностями и относящимися к ней документами. Вещь должна быть возвращена арендатором в том месте, где он ее получил (п.36 Обзора практики по аренде), и в том состоянии, которое определено договором аренды. В частности, в договоре может быть предусмотрена обязанность арендатора возвратить вещь после проведения ее текущего или капитального ремонта или даже реконструкции (реновации). Если же требования к состоянию вещи, в котором она должна быть возвращена, в договоре не предусмотрены, то она должна быть возвращена в том состоянии, в котором она была передана, с учетом нормального износа. Иными словами, назначение возвращаемой вещи должно соответствовать условиям договора аренды или ее обычному назначению.
    
    Под нормальным понимается износ, который арендованное имущество претерпело бы при обычном его использовании по назначению, определенному договором в течение срока его действия. При любых обстоятельствах нормальным должен считаться износ, соответствующий нормам амортизации, установленным в соответствии с действующим законодательством (см. ст.258 НК). Впрочем, нужно учитывать, что эти нормы установлены, главным образом, в фискальных целях. И потому арендатор не лишен права доказывать, что нормальный износ на деле выше.
    
    2. Обязанность возвратить арендованное имущество возникает при прекращении договора аренды по любым основаниям - как после окончания его срока, если арендодатель возражает против продолжения пользования (п.2 ст.621 ГК), так и при досрочном прекращении договора вследствие его расторжения (ст.619 и 620 ГК), отказа от исполнения договора (ст.310 и п.2 ст.610 ГК) и т.п.
    
    Арендованное имущество должно быть возвращено не позднее чем в последний день действия договора аренды, в противном случае оно будет считаться возвращенным несвоевременно (с просрочкой), за что арендатор несет имущественную ответственность по правилам общей части обязательственного права (в особенности гл.25 ГК) с учетом положений коммент. ст.
    

    Вместе с имуществом арендодателю должны быть переданы все его принадлежности и относящиеся к нему документы, которые ранее были получены арендатором. Если без таких принадлежностей и документов использование имущества невозможно или арендодатель в значительной мере лишается того, на что был вправе рассчитывать при возврате имущества, обязанность арендатора по своевременному возврату имущества должна считаться невыполненной со всеми вытекающими отсюда последствиями. В данном случае ст.611 ГК подлежит применению по аналогии.
    
    3. Нарушение арендатором его обязанности возвратить арендованное имущество может выражаться как в отказе его возвратить, так и в просрочке такого возврата. В обоих случаях арендодатель вправе истребовать это имущество на основании ст.396 ГК. Одновременно он может потребовать возмещения убытков. Однако это общее правило применительно к аренде модифицировано. Дело в том, что размер убытков арендодателю приходится доказывать самостоятельно, что не всегда удобно.
    
    Поэтому ГК в качестве основного имущественного последствия невозврата или несвоевременного возврата арендованной вещи предусматривает внесение арендатором арендной платы за все время просрочки. Причем внесению подлежит плата, предусмотренная договором аренды, а не плата, обычно взимаемая за пользование аналогичным имуществом в сравнимых обстоятельствах (п.38 Обзора практики по аренде).
    
    Иными словами, предполагается, что арендные отношения между сторонами как бы продолжены, и арендатор, не возвращающий вещь, должен, по крайней мере, внести за нее оговоренную плату. Когда арендная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения в части, не покрытой указанной платой.
    
    При своевременном возврате арендованного имущества в ненадлежащем состоянии арендная плата внесению не подлежит. Арендодатель может потребовать лишь возмещения убытков.
    
    4. Если за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка (ст.394 ГК), то она считается штрафной, т.е. убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки. Впрочем, иное правило может быть предусмотрено договором аренды. Все иные неустойки, установленные договором аренды (в том числе за своевременный возврат арендованного имущества в ненадлежащем состоянии), по общему правилу, должны считаться зачетными.
    
    

Комментарий к статье 623. Улучшения арендованного имущества

    1. Арендатор по общему правилу не обязан улучшать арендованное имущество. Но если он эти улучшения все-таки произвел, то исходя из принципа справедливости должны быть определены их правовые последствия.
    
    Под улучшениями следует понимать такие изменения арендованного имущества в период действия договора, которые увеличивают его потребительские свойства или стоимость. Причем у арендатора должна отсутствовать обязанность производить их.
    
    2. Различаются улучшения, отделимые и не отделимые от арендованного имущества, а также произведенные с согласия или без согласия арендодателя.
    
    Отделимыми признаются улучшения, которые могут быть отделены от вещи без вреда для нее. Соответственно неотделимые улучшения при их отделении от вещи ухудшают ее состояние, вследствие чего она приобретает недостатки. В законе не сказано, какой должна быть степень вреда, наносимого вещи, для того чтобы улучшения были признаны неотделимыми. Поэтому следует прийти к выводу, что вред может быть любым, главное, чтобы в результате него у вещи возникли недостатки, за которые отвечает арендатор.
    
    Что касается согласия арендодателя на производство улучшений, то оно может быть дано в самом договоре или отдельно, но обязательно в форме, предусмотренной для этого договора. Если характер и объем улучшений в согласии арендодателя не оговорены, следует считать, что разрешены любые улучшения, не меняющие назначения арендованного имущества. При несоблюдении требования о форме, в которую должно быть облечено согласие арендодателя, улучшения должны признаваться сделанными без согласия арендодателя.
    
    Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества признаются его собственностью, которой он может распоряжаться по своему усмотрению. По окончании договора аренды отделимые улучшения должны быть отделены от арендованного имущества. Иначе они окажутся во владении и пользовании арендодателя, а право собственности на них станет эфемерным.
    
    Правило п.1 ст.623 ГК диспозитивно. Договором аренды может быть установлено, что отделимые улучшения принадлежат на праве собственности арендодателю или третьему лицу.
    
    2. Неотделимые улучшения неразрывно связаны с арендованным имуществом, а потому как его часть поступают в собственность арендодателя. Однако арендатор, который произвел улучшения за счет собственных средств и с согласия арендодателя, имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений. Возмещение стоимости улучшений производится по окончании договора аренды, т.е. с учетом их износа.
    

    3. Договором аренды может быть предусмотрено правило, отличное от закрепленного в п.2 коммент. ст. Так, арендодатель может освободить себя от обязанности возмещать стоимость неотделимых улучшений, на которые он дал согласие. И напротив, арендатор может приобрести право на возмещение стоимости неотделимых улучшений, произведенных без согласия арендодателя, в том числе и в период действия договора. Однако и то, и другое должно быть предусмотрено в договоре.
    
    4. Арендатор не имеет права на возмещение стоимости неотделимых улучшений, произведенных без согласия арендодателя, если иное не предусмотрено законом. Это справедливо, поскольку подобные улучшения обусловлены прихотью арендатора. Причем в п.3 коммент. ст. имеется в виду отсутствие какого бы то ни было согласия арендодателя. Если при заключении договора последний разрешил производить неотделимые улучшения, но не конкретизировал, какие именно, согласие считается полученным. Законом могут быть также предусмотрены случаи, когда арендодатель обязан возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений, которые произведены вовсе без его согласия - как прямого, так и косвенного (см. ст.662 ГК).
    
    5. Поскольку арендованное имущество находится в собственности арендодателя, любые улучшения - как отделимые, так и неотделимые, - которые произведены за счет амортизационных отчислений от этого имущества, принадлежат арендодателю. Амортизационные отчисления производит та сторона договора аренды, на балансе которой находится предмет договора. В подавляющем большинстве случаев это арендодатель как собственник арендованного имущества. Он сам производит амортизационные отчисления, уменьшая величину своей балансовой прибыли. Арендатор к этим отчислениям никакого отношения не имеет.
    
    Однако в ряде случаев в договоре аренды может быть предусмотрено, что в состав арендной платы входят амортизационные отчисления, которые арендодателю не переводятся, а используются арендатором для улучшения арендованного имущества. Тогда произведенные за счет отчислений улучшения любого рода не предоставляют арендатору права требовать их возмещения. Правда, подобные улучшения производятся, скорее, за счет арендной платы, причитающейся арендодателю, а не амортизационных отчислений, им производимых.
    
    6. В случаях, предусмотренных законом, предмет договора аренды может находиться на балансе арендатора, который самостоятельно производит амортизационные отчисления (см. п.1 ст.31 Закона о лизинге). Осуществляя улучшения лизингового имущества за счет этих отчислений, арендатор опять-таки не может потребовать от арендодателя возмещения их стоимости. Однако подобные ситуации крайне редки, поскольку в большинстве случаев предмет лизинга по окончании договора переходит в собственность лизингополучателя.
    

Комментарий к статье 624. Выкуп арендованного имущества

    1. В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. По смыслу п.1 коммент. ст. выкуп (переход имущества в собственность арендатора) должен происходить за отдельную плату, отличную от арендной (выкупную цену). Впрочем, нигде не сказано, что в составе арендной платы не может быть выкупной составляющей, которая, однако, при любых обстоятельствах должна быть выделена специально.
    
    2. Договор аренды с правом выкупа относится к числу смешанных, поскольку соединяет черты купли-продажи и аренды. В той части, в которой договор аренды включает правила о выкупе, к нему применяются нормы о договорах купли-продажи. Но в отличие от купли-продажи при аренде с выкупом право собственности на арендованное имущество не переходит и не может перейти к арендатору в момент заключения договора. Иными словами, арендатор вправе выбирать, выкупать ему имущество или нет. Потребовать от арендатора выкупа имущества арендодатель не вправе. В этом состоит отличие аренды с выкупом от найма-продажи (ст.501 ГК). Договор найма-продажи также является смешанным. Однако он относится именно к купле-продаже, поскольку предполагает обязательный переход права собственности от продавца к покупателю, чего нет и не может быть при аренде с правом выкупа.
    
    3. На рубеже 80-90-х годов аренда с выкупом считалась одним из главных способов разгосударствления экономики (приватизации государственной собственности). Трудовой коллектив государственного предприятия мог взять в аренду государственное имущество и создать на его основе арендное предприятие, которому в ряде случаев предоставлялось право выкупа этого имущества. Впоследствии такой способ приватизации был отменен на будущее время. Но многие арендные предприятия продолжали действовать и осуществлять сохраненное за ними право на приватизацию. В настоящее время выкуп арендованного имущества не является способом его приватизации (п.1 ст.13 Закона о приватизации). Однако для ранее заключенных договоров аренды с правом выкупа он пока сохраняется, хотя и на определенный срок (п.12 и 13 ст.43 Закона о приватизации). Предусмотрено также право требовать выкупа арендованного земельного участка, на котором расположен находящийся в частной собственности объект недвижимости (п.3 ст.28 того же Закона).
    
    4. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену. И тогда уже внесенные арендные платежи de jure станут выкупными. Однако ситуация, при которой арендные платежи целиком станут выкупными, исключена. Какая-то их часть должна сохранить качество арендной платы, в противном случае существующие между сторонами отношения перестанут быть арендными.
    

    5. Законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества. Например, не могут быть выкуплены взятые в аренду участки лесного фонда. Нельзя выкупить и взятые в аренду объекты государственной собственности, приватизация которых запрещена, и т.д.
    
    

Комментарий к статье 625. Особенности отдельных видов аренды и аренды отдельных
видов имущества

    1. Нормы ст.606-625 ГК при правовом регулировании арендных отношений играют роль своеобразной общей части: они применяются к любым договорам аренды, если иное не установлено правилами ГК. Но наряду с общими нормами гл.34 ГК содержит также специальную часть, которая посвящена видам договора аренды и договорам аренды отдельных видов имущества - прокату (§ 2), аренде транспортных средств (§ 3), аренде зданий и сооружений (§ 4), аренде предприятий (§ 5) и финансовой аренде (§ 6).
    
    При выделении этих разделов, к сожалению, использовалось сразу два классификационных критерия, так что последовательной систематизации не получилось. Виды аренды (прокат и финансовая аренда) выделены при помощи такого критерия, как субъектный состав и содержание возникающих между сторонами отношений. Договоры аренды отдельных видов имущества, как это видно из названия, различаются в зависимости от характера их объекта - транспортных средств, зданий и сооружений или предприятий. Разумеется, некоторая специфика объектов присуща видам договора аренды, равно как договоры аренды отдельных видов имущества различаются и по содержанию. Однако главный классификационный критерий у этих разновидностей аренды все-таки не совпадает.
    
    2. Если в отношении отдельных видов аренды или договоров аренды отдельных видов имущества ГК установлены специальные правила, то сначала применяются именно они. Затем к соответствующим разновидностям аренды применяются общие нормы об аренде, сосредоточенные в § 1 гл.34. Наконец, вслед за этим могут быть применены нормы общей части обязательственного права или даже общие положения ГК.
    
    3. Различные классификационные критерии, которые положены в основу деления на виды договоров аренды, с одной стороны, и аренды отдельных видов имущества - с другой, часто позволяют относить тот или иной договор и к первой, и ко второй категории. Как быть, скажем, с прокатом транспортных средств или с финансовой арендой здания? Нормы каких параграфов гл.34 к ним применять?
    
    Ответ на этот вопрос может быть дан исходя из соотношения между собой видов договоров аренды и аренды отдельных видов имущества. Виды договоров аренды (прокат и лизинг) - это более глубокие и специализированные подразделения гл.34 ГК. Поэтому посвященные им нормы должны пользоваться приоритетом по отношению к правилам, касающимся аренды отдельных видов имущества (аренде транспортных средств, зданий и сооружений, предприятий).
    
    Иными словами, если речь идет о прокате транспортного средства или финансовой аренде здания, то в первую очередь к соответствующим отношениям должны применяться нормы о прокате или лизинге, затем, в части, не измененной нормами об этих видах аренды, - правила об аренде транспортных средств или зданий (сооружений), и в самом конце - общие положения о договорах аренды.
    

    4. Наряду с выделенными в ГК отдельными видами договора аренды и договорами аренды отдельных видов имущества существуют и иные разновидности аренды, напр. охранно-арендные договоры, заключаемые по поводу памятников истории и культуры. Поскольку для названных разновидностей договоров созданы специальные нормы, то сначала применяются именно они. Затем к соответствующим разновидностям аренды применяются общие нормы об аренде, сосредоточенные в § 1 гл.34. Наконец, вслед за ними могут быть применены нормы общей части обязательственного права или даже общие положения ГК.
         
   

§ 2. Прокат

Комментарий к статье 626. Договор проката

    1. Пункт 1 коммент. ст. начинается с определения договора проката, в котором закреплены признаки этого вида аренды, а именно:
    
    предпринимательский характер деятельности арендодателя по сдаче имущества в аренду (см. ст.23 и 50 ГК). В роли арендодателей по договору проката могут выступать только граждане, зарегистрированные в качестве индивидуальных предпринимателей, юридические лица, являющиеся коммерческими организациями, а в виде исключения - и некоммерческими организациями. Последние могут заключать договоры проката в той мере, в какой им разрешено заниматься коммерческой деятельностью (п.3 ст.50 ГК);
    
    специфический предмет договора - только движимое имущество. Разумеется, предмет проката должен удовлетворять и требованиям, общим для всех видов аренды, т.е. быть индивидуально-определенной непотребляемой вещью;
    
    обязательная передача имущества во владение и пользование арендатора. Иными словами, арендодатель не может оставить владение арендованным имуществом за собой, допуская арендатора к периодическому пользованию им.
    
    2. По общему правилу имущество, передаваемое по договору проката, должно использоваться для потребительских целей, т.е. для личного, семейного, домашнего или иного использования, не связанного с предпринимательской деятельностью (см. коммент. к ст.492 ГК). Однако это не означает, что арендатором по договору проката может быть только гражданин. В этой роли вполне может выступать и юридическое лицо, скажем, некоммерческая организация.
    
    В тех случаях когда договор проката заключается арендатором-гражданином в потребительских целях, к возникшим из него отношениям применяется Закон о защите прав потребителей (прежде всего разд. I). В частности, за арендаторами-потребителями закрепляются специальные гарантии качества арендованного имущества (ст.4 Закона), права на безопасность этого имущества (ст.7) и на информацию о нем (ст.8-12), устанавливается особый порядок ответственности арендодателя за вред, причиненный потребителям, включая возмещение морального вреда (ст.13-15), наконец, предусмотрены специальные правила судебного разбирательства (ст.17).
    
    Из договора проката или существа обязательства может вытекать, что арендованное имущество будет использоваться для предпринимательских целей. Такой договор не перестает считаться прокатом, если он удовлетворяет признакам, указанным выше. В роли арендатора в нем могут участвовать индивидуальные предприниматели и коммерческие организации.
    

    3. Для договора проката установлена письменная форма, которая обязательна для соблюдения независимо от субъектного состава участников договора и его срока.
    
    На практике договор проката оформляется специальными прокатными квитанциями. Поскольку в отношении них ГК не установил специальных правил, квитанции должны удовлетворять всем требованиям, предъявляемым к письменным договорам. В частности, их должны подписать обе стороны договора.
    
    4. Признание договора проката публичным (ст.426 ГК) означает, что при его заключении арендодатель не может оказывать кому-либо предпочтение или, напротив, подвергать кого-либо дискриминации. Арендная плата для всех обратившихся должна рассчитываться по одинаковым правилам. Иные условия договора проката также должны быть одинаковыми. При наличии свободного предмета проката арендодатель не вправе отказать в заключении договора любому обратившемуся к нему лицу.
    
    

Комментарий к статье 627. Срок договора проката

    1. Законом установлен предельный срок конкретного проката - один год (см. коммент. к п.3 ст.610 ГК). Цель данного правила - обеспечить мобильность прокатных отношений, чтобы одна и та же вещь находилась в пользовании как можно большего количества арендаторов.
    
    2. Той же цели повышения мобильности прокатных отношений служат и правила п.2 ст.627. Поскольку по окончании срока проката вещь должна быть возвращена арендодателю как можно скорее, к прокату не применяется правило о возобновлении договора аренды на новый срок (см. коммент. к п.2 ст.621 ГК). Даже если арендатор не был предупрежден о прекращении арендных отношений, он обязан возвратить арендованное имущество немедленно после окончания срока договора. При возврате вещи она сразу же передается в прокат тому арендатору, который раньше остальных обратился к арендодателю. Прежний арендатор лишен каких-либо привилегий и преимуществ в получении той же вещи. Он может получить ее в аренду на равных с остальными желающими.
    
    3. Чтобы обеспечить скорейший возврат ненужной арендатору вещи, в ГК закреплено его право на отказ от договора проката (от его исполнения) без объяснения причин и в любое время. Это как раз тот случай, когда право на отказ от исполнения обязательства, не связанного с осуществлением арендатором предпринимательской деятельности, предусмотрено законом (см. ст.310 ГК).
    
    Право на отказ от договора может быть осуществлено при условии письменного предупреждения об этом арендодателя не менее чем за 10 дней до момента прекращения договора и возврата вещи.
    
    Арендодатель же может досрочно расторгнуть договор проката только по основаниям, предусмотренным ст.619 ГК (кроме п.4).
    
         

Комментарий к статье 628. Предоставление имущества арендатору

    1. Арендатор в договоре проката, в отличие от арендодателя, в подавляющем большинстве случаев не является профессионалом. Ему не знакомы и не должны быть знакомы свойства арендованного имущества. Поэтому ГК возлагает на арендодателя дополнительную обязанность - в присутствии арендатора проверить исправность сдаваемого в аренду имущества, а также ознакомить его с правилами эксплуатации имущества либо выдать ему письменные инструкции о пользовании.
    
    При формулировании общей обязанности арендодателя предоставить имущество арендатору (см. коммент. к ст.611 ГК) такие подробности не предусматривались. Тем не менее это не означает, что имущество может быть передано неисправным. Однако арендатор несет риск того, что он не проверил исправность имущества, в результате чего не обнаружил его явные недостатки. При прокате же арендодатель обязан проверить исправность имущества, и тогда все явные недостатки сразу будут видны арендатору. Нарушив же лежащую на нем обязанность, арендодатель принимает на себя ответственность и за явные недостатки предмета проката.
    
    2. Что касается ознакомления арендатора с правилами эксплуатации или выдачи ему письменных инструкций о пользовании, то эта обязанность аналогична той, которая предусмотрена ст.495 ГК. И последствия ее нарушения должны быть такими же - арендодатель несет ответственность за недостатки арендованного имущества, возникшие после его передачи, если арендатор докажет, что они вызваны его неосведомленностью о правилах эксплуатации имущества. Одновременно арендодатель при возложении на арендатора ответственности за ненадлежащее состояние возвращаемого имущества лишается возможности ссылаться на то, что арендатор нарушил правила эксплуатации арендованного имущества, если только они не относятся к числу общеизвестных (см. также коммент. к п.2 ст.629 ГК).
    
    Об ознакомлении арендатора с правилами эксплуатации имущества либо о передаче ему письменных инструкций, равно как и о проверке исправности имущества должно быть специально сказано в договоре проката.
    
    

Комментарий к статье 629. Устранение недостатков сданного в аренду имущества

    1. Срок договора проката, как правило, краток. Поэтому арендодатель обязан как можно быстрее исправить недостатки арендованного имущества. И если по общему правилу арендодатель, извещенный о недостатках имущества, которые полностью или частично препятствуют пользованию им, имеет право заменить это имущество аналогичным или безвозмездно устранить недостатки (см. коммент. к ст.612 ГК), то при прокате он обязан это сделать. Причем, желая устранить недостатки, он должен сделать это на месте, т.е. у арендатора, а не везти предмет проката для исправления недостатков к себе или к третьему лицу. Если недостатки не могут быть устранены на месте, то арендодатель обязан заменить арендованное имущество другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, - иного варианта поведения у него нет, даже если впоследствии недостатки и будут устранены.
    
    Безвозмездное устранение недостатков на месте или замена имущества аналогичным должны быть произведены арендодателем в 10-дневный срок со дня заявления арендатора о недостатках, если более короткий срок не установлен договором проката. Эта обязанность возлагается на арендодателя независимо от того, кто несет ответственность за недостатки. Даже если недостатки возникли по вине арендатора, арендодатель обязан устранить их или заменить арендованное имущество. Правда, в последнем случае арендатор продолжает нести обязанность по внесению арендной платы. Что касается иных последствий возникновения недостатков по вине арендатора, то они предусмотрены п.2 коммент. ст. Если же арендатор за недостатки не отвечает, он не должен платить арендную плату с момента заявления о недостатках и до тех пор, пока последние не будут устранены (или арендованное имущество не будет заменено аналогичным).
    
    Пункт 1 ст.629 не отменяет действие ст.612 ГК. Соответственно действуют в полном объеме все права арендатора при обнаружении недостатков в арендованном имуществе, в том числе его право самостоятельно устранить недостатки, потребовать соразмерного уменьшения арендной платы или расторгнуть договор (см. коммент. к ст.612 ГК).
    
    2. В п.2 коммент. ст. определены последствия возникновения в арендованном имуществе недостатков по обстоятельствам, зависящим от арендатора (по его вине или без вины - в случае, когда арендатором выступает предприниматель). Правда, в комментируемом пункте идет речь только о недостатках, которые явились следствием нарушения арендатором правил эксплуатации и содержания имущества. Это наиболее типичные причины возникновения недостатков переданного в прокат имущества. Однако и другие нарушения со стороны арендатора, обусловившие возникновение недостатков (напр., нарушение обязанности по поддержанию имущества в исправном состоянии и т.п.), влекут за собой как минимум те же последствия.
    
    Что касается неблагоприятных для арендатора имущественных последствий, то среди них упоминаются лишь оплата стоимости ремонта и транспортировки арендованного имущества к месту ремонта и обратно. Об иных последствиях нет ни слова. Если, однако, убытки арендодателя превысят стоимость ремонта и транспортировки, он сможет довзыскать с арендатора разницу на основании ст.622 ГК. Разумеется, арендатор вправе доказывать, что взыскиваемые с него убытки на самом деле ниже.
    
    

Комментарий к статье 630. Арендная плата по договору проката

    1. Из всех видов арендной платы, которые предусмотрены п.2 ст.614 ГК, для проката сохранена лишь одна - платежи в твердой сумме, вносимые периодически или единовременно. Установление весьма простой и исключительно денежной формы арендной платы вытекает из природы проката как краткосрочного и предназначенного для многократной сдачи в аренду одного и того же имущества. Все иные формы арендной платы с трудом поддаются стандартизации. И лишь для платежей в твердой сумме можно без особых проблем выработать тарифные ставки, зависящие от вида имущества и срока проката.
    
    При закреплении договором проката любой иной формы арендной платы данное условие считается не установленным, а арендная плата определяется в порядке, предусмотренном п.3 ст.424 ГК.
    
    2. Поскольку арендатор имеет право отказаться от договора проката без объяснения причин (п.3 ст.627 ГК), он не должен платить арендную плату после того, как названный договор прекратился в установленном порядке (т.е. при наличии со стороны арендатора письменного предупреждения, поданного за 10 дней). Однако обязанность по внесению арендной платы прекращается лишь тогда, когда арендованное имущество фактически возвращено. Иными словами, если предмет проката возвращен лишь после того, как вступил в силу отказ от договора, плата должна быть внесена за все время нахождения этого имущества в пользовании арендатора.
    
    Сложнее ситуация, когда предмет проката возвращен без предупреждения об отказе от договора или до истечения 10-дневного срока с момента такого предупреждения. С одной стороны, нельзя игнорировать правило п.3 ст.627 ГК о предупреждении. С другой стороны, если бы обязанность по уплате арендной платы сохранялась при нарушении процедуры отказа от договора, то в существовании комментируемого пункта не было бы никакого смысла. Поэтому п.2 ст.630 следует толковать следующим образом: договор проката прекращается вследствие отказа от него лишь при соблюдении правила п.3 ст.627 ГК, однако если арендатор возвратил предмет проката досрочно, его обязанность по внесению арендной платы прекращается со дня, следующего за днем фактического возврата имущества.
    
    3. Задолженность по плате за прокат взыскивается в бесспорном порядке на основании исполнительной надписи нотариуса. Упрощенный порядок взыскания связан с тем, что прокатная деятельность носит систематический характер, а суммы возникающей задолженности, как правило, невелики. Поэтому целесообразно освободить арендодателя от расходования времени и средств на судебные процедуры. Исполнительная надпись учиняется по правилам, предусмотренным Основами законодательства о нотариате.
    

    В порядке, предусмотренном п.3 ст.630, может быть взыскана только задолженность по арендной плате. Что же касается взыскания с арендатора убытков, вызванных утратой или повреждением полученного в прокат имущества, или пени за просрочку уплаты арендной платы, то взыскание как тех, так и других сумм производится в судебном порядке, если договором проката не установлен иное (напр., бесспорный порядок).
    
    

Комментарий к статье 631. Пользование арендованным имуществом

    1. Арендатор по договору проката освобождается от обязанности производить текущий ремонт, а капитальный ремонт он и так не обязан производить согласно ст.616 ГК. При этом правило п.1 ст.631 императивно и не может быть изменено соглашением сторон. Таким образом, арендатор обязан лишь поддерживать арендованное имущество в исправном состоянии и нести расходы по его содержанию, если иное не установлено законом или договором проката.
    
    2. Арендатор лишен возможности распоряжаться арендованным имуществом или своими правами по договору проката любым способом (см. коммент. к п.2 ст.615 ГК). Правило п.2 коммент. ст. сформулировано императивно, поэтому даже согласие арендодателя не дает арендатору права распоряжения предметом проката или правами на него.
         
 

§ 3. Аренда транспортных средств

1. Аренда транспортного средства с предоставлением услуг
по управлению и технической эксплуатации

Комментарий к статье 632. Договор аренды транспортного средства с экипажем

    1. В абз. 1 коммент. ст. дано определение договора аренды транспортного средства с экипажем. Эта статья помещена в § 3 под заголовком "Аренда транспортных средств". Однако никаких общих правил, касающихся аренды транспортных средств как таковых, ГК не устанавливает, сразу же разделяя § 3 на два подпараграфа - аренду транспортных средств с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации и без такого предоставления. Причем термины "аренда с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации" и "аренда с экипажем" рассматриваются как синонимы.
    
    Договор аренды транспортного средства с экипажем также признан тождественным договору фрахтования на время (тайм-чартеру). Последний термин используется главным образом в торговом мореплавании, где противопоставляется обычному договору фрахтования, т.е. договору перевозки (см. коммент. к ст.787 ГК). Фрахтование на время означает, что транспортное средство передается на определенный срок без фиксации конкретного груза, который подлежит перевозке на нем. Цель фрахтования на время - передать транспортное средство во владение и пользование, а не перевезти какой-либо груз.
    
    2. Коммент. ст. выделяет четыре основных признака договора аренды транспортного средства с экипажем.
    
    Во-первых, это предмет договора, к которому относятся транспортные средства. Под ними следует понимать технические устройства по перевозке грузов, пассажиров и багажа, способные к перемещению в пространстве. Причем им необязательно иметь собственный двигатель. Например, морское судно может быть и буксируемым, но от этого оно не теряет способности выступать предметом договора аренды (см. ст.7 КТМ). Аренда такого транспортного средства по правилам § 3 гл.34 ГК возможна лишь тогда, когда оно способно управляться людьми. Транспортное средство, как правило, является сложным техническим устройством и одновременно источником повышенной опасности для окружающих.
    
    Перечень транспортных средств, которые могут быть переданы в аренду, определяется существующими типами транспорта - гужевого, автомобильного, железнодорожного, внутреннего водного, морского, воздушного и космического.
    
    Во-вторых, реальный характер договора аренды транспортного средства с экипажем (п.2 ст.433 ГК): он считается заключенным в момент предоставления транспортного средства арендатору. Это правило перенесено на договор аренды скорее всего потому, что его предметом выступают транспортные средства. Последние также используются для осуществления перевозок, договоры о выполнении которых чаще всего конструируются как реальные.
    

    В-третьих, транспортные средства подлежат обязательной передаче и в пользование, и во владение арендатору. Одно лишь пользование транспортным средством по договору фрахтования на время невозможно, поскольку при этом полностью стираются различия между арендой и перевозкой. Работники арендодателя, управляя транспортным средством, владеют им от имени арендатора, а не от имени своего работодателя.
    
    Наконец, в-четвертых, арендодатель оказывает арендатору услуги по управлению и технической эксплуатации транспортного средства. Это придает соответствующему договору аренды черты подряда или возмездного оказания услуг (см. гл.37 и 39 ГК), изменяя его содержание. Однако вряд ли такой договор можно признать смешанным в смысле п.3 ст.421 ГК, ибо он специально урегулирован ГК. Поэтому применение к договору аренды транспортного средства с экипажем норм о возмездном оказании услуг или о подряде возможно только по аналогии.
    
    3. В роли арендодателя по договору аренды транспортного средства с экипажем, как правило, выступают предприниматели. Они стремятся заключить как можно больше договоров аренды в период эффективной эксплуатации транспортного средства, не нуждаясь в стабильности арендных отношений. Наличие своего экипажа позволяет арендодателю без промедления изымать транспортное средство у прежнего арендатора при прекращении договора и сразу же предоставлять его в пользование новому контрагенту. Поэтому в отношении договоров аренды транспортных средств с экипажем отменены общие правила ГК о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок (ст.621 ГК). Что же касается арендатора, то ему для сохранения арендных отношений всякий раз придется заключать новые договоры аренды.
    
    

Комментарий к статье 633. Форма договора аренды транспортного средства с экипажем

    1. Применительно к аренде транспортного средства с экипажем изменено общее правило о форме договора аренды (см. коммент. к ст.609 ГК). Любой договор аренды транспортного средства с экипажем должен быть заключен в письменной форме. Это правило можно объяснить высокой технической сложностью транспортных средств, состояние которых должно быть подробно описано в договоре.
    
    2. В отличие об правила, предусмотренного п.2 ст.609 ГК, договоры аренды транспортных средств не подлежат государственной регистрации в смысле ст.164 ГК. Разумеется, речь в данном случае может идти только о тех транспортных средствах, которые относятся к недвижимым вещам (п.1 ст.130 ГК) и сделки с которыми по общему правилу подлежат регистрации.
    
    Что же касается транспортных средств, которые не отнесены к недвижимому имуществу (напр., автомобилей), то даже если они сами по себе и подлежат регистрации, это ни в коем случае не затрагивает договоров аренды. Ведь подобная регистрация носит "технический" характер, касается самих телесных вещей, а не прав на них. Причем не имеет значения, что в реестре отражаются данные о владельце транспортного средства. Заключение договора аренды не влечет смены собственника, а значит, не требует внесения в реестр никаких изменений.
         
    

Комментарий к статье 634. Обязанность арендодателя по содержанию транспортного средства

    1. Если в ст.616 ГК обязанности по поддержанию арендованного имущества в исправном состоянии и по его ремонту - как текущему, так и капитальному - разделены и противопоставлены друг другу, то в коммент. ст., напротив, объединены. Правда, в ст.616 ГК идет речь о поддержании арендуемого имущества в исправном, а не в надлежащем состоянии, но это скорее всего чисто словесные различия. Название коммент. ст. свидетельствует о том, что обязанностью арендодателя является и содержание транспортного средства, хотя из ее текста это напрямую не следует. Косвенным подтверждением соответствующей обязанности арендодателя является возложение на него "предоставления необходимых принадлежностей".
    
    2. Выполнение обязанности по содержанию транспортного средства не предполагает, однако, что арендодатель должен нести все расходы также и по содержанию арендованного имущества. Он освобождается от расходов, связанных с коммерческой эксплуатацией транспортного средства (см. коммент. к ст.636 ГК). Что же касается расходов по технической эксплуатации, напр. по замене изношенных составных частей арендованного имущества, равно как и иных расходов, не связанных с коммерческой эксплуатацией, то несение их полностью охватывается обязанностью арендодателя поддерживать транспортное средство в исправном состоянии и содержать его.
    
         

Комментарий к статье 635. Обязанности арендодателя по управлению и технической
эксплуатации транспортного средства

    1. Предоставление услуг по управлению и технической эксплуатации транспортного средства является закрепленной императивно обязанностью арендодателя. Под управлением следует понимать любые действия арендодателя, направленные на выполнение указаний арендатора, касающихся перемещения транспортного средства в пространстве, погрузки и выгрузки и т.п. Эти действия арендодатель совершает при помощи своего экипажа. Иными словами, управление в коммент. ст. понимается широко - и как управление людьми, и как управление вещами (транспортным средством). Техническая же эксплуатация - это комплекс мер, направленных на поддержание имущества в исправном состоянии (см. коммент. к ст.634 ГК).
    
    2. Услуги арендодателя должны обеспечивать нормальную и безопасную эксплуатацию транспортного средства в соответствии с целями аренды, указанными в договоре. Например, если судно предназначено для перевозки замороженных продуктов, то оно должно иметь исправные холодильники. Если цели аренды в договоре отсутствуют, применяется правило п.1 ст.611 ГК, т.е. услуги арендодателя должны обеспечивать эксплуатацию транспортного средства в соответствии с его обычным назначением.
    
    Услуги по управлению транспортным средством также должны затрагивать лишь техническую, а не коммерческую сторону его эксплуатации. Например, арендодатель обязан обеспечить возможность перевозки на морском судне данного груза, но не отвечает за рентабельность такой перевозки для арендатора. Впрочем, договором аренды может быть предусмотрен и более широкий круг услуг, предоставляемых арендатору, в том числе и по коммерческой эксплуатации транспортного средства. Так, арендодатель может принять на себя обязанность избрать наиболее выгодный для арендатора маршрут.
    
    3. Транспортное средство обслуживается экипажем арендодателя, который должен соответствовать обязательным для сторон правилам и условиям договора, а если они не установлены, требованиям обычной практики эксплуатации транспортного средства данного вида и условиям договора. Например, лицо, управляющее автомобилем, должно иметь водительское удостоверение, подтверждающее, что оно имеет право управлять транспортным средством данной категории. В то же время договором может быть предусмотрено, что водитель должен иметь навыки для перевозки, допустим, крупногабаритных грузов.
    
    Члены экипажа являются работниками арендодателя, действующими на основании трудовых договоров. Они подчиняются распоряжениям арендодателя, относящимся к управлению и технической эксплуатации (в том числе правилам внутреннего трудового распорядка), и распоряжениям арендатора, касающимся коммерческой эксплуатации транспортного средства. Таким образом, применительно к фрахтованию на время происходит разделение "хозяйской власти" над работниками на две составляющие. Одна из составляющих остается в руках арендодателя (работодателя), а другая передается арендатору (постороннему для работников лицу). Это разделение власти над работниками вытекает из существа договора аренды транспортного средства с экипажем, согласно которому транспортное средство передается во владение и пользование арендатору, который извлекает из него доходы.
    

    4. Возложение на арендодателя обязанности нести расходы по оплате услуг членов экипажа и их содержанию вытекает из его предыдущей обязанности - предоставлять арендатору услуги по управлению и технической эксплуатации транспортного средства. Поскольку арендодатель получает за выполнение всех своих обязанностей по договору вознаграждение в виде арендной платы, последняя включает и плату за оказание услуг. Расходы по оплате услуг членов экипажа включают все виды выплат в пользу работников, а также налоги, которые которыми облагаются такие выплаты. Расходы по содержанию членов экипажа арендодатель оплачивает в пользу контрагентов - третьих лиц. Договором аренды может быть предусмотрено, что названные расходы несет арендатор, хотя с позиций налогового законодательства для него это невыгодно.
    
    

Комментарий к статье 636. Обязанность арендатора по оплате расходов, связанных
с коммерческой эксплуатацией транспортного средства

    1. Целью договора аренды транспортного средства с экипажем является обеспечение арендатору возможности осуществлять коммерческую эксплуатацию транспортного средства, техническое обслуживание которого производит, однако, арендодатель - специалист в своем деле. Раз арендатор самостоятельно осуществляет коммерческую эксплуатацию транспортного средства, он и несет связанные с этим расходы.
    
    2. Коммерческую эксплуатацию транспортного средства следует отличать от предпринимательской (коммерческой) деятельности в смысле ст.2 ГК. Субъектами договора аренды транспортного средства с экипажем могут быть и предприниматели, и обычные граждане, равно как и некоммерческие организации. То, что арендатор решает вопросы коммерческой эксплуатации транспортного средства, не означает, что он всегда должен иметь статус предпринимателя. И наоборот, техническая эксплуатация в подавляющем большинстве случаев относится к постоянной предпринимательской деятельности. Иными словами, коммерческая эксплуатация транспортного средства - это использование арендатором транспортного средства для достижения собственных целей, не обремененное заботами об обеспечении его технической исправности.
    
    3. В коммент. ст. специально указано, что к расходам, связанным с коммерческой эксплуатацией, относятся расходы на закупку топлива и расходуемых в процессе эксплуатации материалов. Вместе с тем арендодатель обязан предоставлять принадлежности, необходимые для поддержания транспортного средства в исправном состоянии. Очевидно, что такие принадлежности должны касаться лишь технической эксплуатации транспортного средства, в противном случае их следует относить к материалам, расходы на которые оплачивает арендатор. Что же касается сборов, то под ними понимаются как портовые и иные коммерческие сборы, так и обязательные платежи (напр., таможенные).
    
    Договором аренды расходы по коммерческой эксплуатации транспортного средства могут быть возложены на арендодателя.
         
    

Комментарий к статье 637. Страхование транспортного средства

    1. Транспортное средство, выступая источником повышенной опасности, способно погибнуть само или причинить ущерб третьим лицам. От этих неблагоприятных последствий можно защититься при помощи страхования (гл.48 ГК). В коммент. ст. распределяются обязанности арендодателя и арендатора по заключению договоров страхования.
    
    По общему правилу договоры страхования транспортного средства как определенного рода имущества и договоры страхования гражданской ответственности за ущерб, причиненный транспортным средством арендатору или третьим лицам, должен заключать арендодатель. Однако эта его обязанность возникает, лишь когда страхование признано обязательным в силу закона или договора. Причем в последнем случае арендодатель должен выступать стороной такого договора.
    
    2. Договор аренды может предусматривать и иное распределение между сторонами обязанностей по страхованию, если страхование признано обязательным. В остальных случаях стороны вправе вовсе не заключать никаких договоров страхования или, скажем, распределить обязанности по их заключению как сочтут нужным (напр., разделить расходы на страхование между собой в определенных долях).
    
         

Комментарий к статье 638. Договоры с третьими лицами об использовании
транспортного средства

    1. Во изменение п.2 ст.615 ГК арендатор транспортного средства с экипажем вправе (по общему правилу) сдавать его в субаренду без согласия арендодателя. Иное может быть предусмотрено договором аренды. Возможность упрощенной сдачи транспортного средства в субаренду следует из самостоятельного осуществления арендатором его коммерческой эксплуатации. Субаренда возможна только с экипажем. Распоряжение арендованным имуществом или правами по договору аренды во всех остальных случаях, предусмотренных п.2 ст.615 ГК, требует согласия арендодателя.
    
    2. Арендатор может использовать транспортное средство для удовлетворения как своих собственных нужд в перевозке, так и нужд третьих лиц. В первом случае арендатору нет необходимости заключать какие-либо иные договоры, кроме договора аренды. Осуществляя же перевозку для третьих лиц, ему приходится вступать с последними в договорные отношения, заключая прежде всего договоры перевозки. В этих договорах перевозки арендатор выступает в качестве перевозчика, пользуется всеми предоставленными ему соответствующим транспортным кодексом (уставом) правами и несет все возложенные на него обязанности. Например, если транспортным законодательством установлена ограниченная ответственность перевозчика перед владельцем груза, то она распространяется и на арендатора.
    
    3. Помимо договоров перевозки, арендатору предоставлено право заключать от своего имени и иные договоры. Перечень иных договоров в п.2 коммент. ст. отсутствует, однако ясно, что они не должны выходить за рамки права пользования транспортным средством, которое предоставлено арендатору по договору аренды. Например, арендатор не вправе заключать договоры, в рамках которых происходит распоряжение транспортным средством или правами по договору аренды (за исключением субаренды). ГК специально указывает на то, что все договоры, заключаемые арендатором, в том числе договоры перевозки, должны укладываться в рамки коммерческой эксплуатации арендованного транспортного средства и не противоречить целям его использования, указанным в договоре аренды, а если они не установлены - назначению транспортного средства. При соблюдении названных ограничений все эти договоры арендатор вправе заключать без согласия арендодателя.
    
    Право арендатора заключать договоры перевозки и иные договоры, в отличие от права сдачи предмета договора в субаренду, не может быть отменено соглашением сторон.
    

Комментарий к статье 639. Ответственность за вред, причиненный транспортному средству

    1. Ответственность арендатора за вред, причиненный транспортному средству, отличается от общих начал ответственности, предусмотренных в ст.401 ГК. И хотя в обоих случаях убытки подлежат возмещению в полном объеме, использование фразы "обстоятельства, за которые арендатор отвечает" наводит на мысль, что в данном случае принцип вины в качестве единственного правила неприменим. Одновременно неверен и вывод о том, что арендатор во всех случаях отвечает независимо от вины. Все зависит от того, за какие обстоятельства арендатор отвечает. Они должны быть предусмотрены законом, т.е. главным образом транспортными кодексами и уставами, или договором аренды.
    
    К таким обстоятельствам вполне могут быть отнесены факты, которые вовсе не связаны с виновным поведением арендатора (допустим, самовозгорание пожароопасного груза) или касаются только некоторых случаев виновного поведения, напр. грубой неосторожности или умысла. Однако если такие обстоятельства не определены ни законом, ни договором, то к ответственности арендатора перед арендодателем в полной мере применимы установленные п.3 ст.401 ГК правила об ответственности по обязательствам при осуществлении предпринимательской деятельности (ответственность за случай).
    
    2. Арендатор несет ответственность за гибель или повреждение транспортного средства. Степень повреждения в данном случае значения не имеет: в принципе любой недостаток арендованного имущества может повлечь за собой ответственность, предусмотренную коммент. ст. При этом бремя доказывания наличия обстоятельств, за которые отвечает арендатор, возлагается на арендодателя. Подобное распределение бремени доказывания легко объяснимо, ведь арендодатель осуществляет управление и техническую эксплуатацию транспортного средства, т.е. знает обо всех превратностях, сопутствующих договору аренды.
    
    

Комментарий к статье 640. Ответственность за вред, причиненный транспортным
средством

    1. Возложение ответственности за вред, причиненный третьим лицам, на арендодателя может быть объяснено тем, что именно он управляет арендованным транспортным средством, хотя формально и не является его владельцем. Владельцем выступает арендатор, но он не в полной мере осуществляет господство над транспортным средством, а потому освобождается от ответственности перед третьими лицами.
    
    2. Арендодатель (собственник транспортного средства) несет перед третьими лицами внедоговорную ответственность по правилам гл.59 ГК. Поскольку транспортные средства - источники повышенной опасности, применению в данном случае подлежит ст.1079 ГК, т.е. ответственность наступает независимо от вины причинителя вреда. Для установления причинной связи не имеет значения, причинен ли вред самим транспортным средством или его механизмами, устройствами или оборудованием.
    
    Таким образом, коммент. ст., возлагая ответственность не на владельца транспортного средства, а на его собственника, содержит исключение из общего правила, закрепленного в гл.59 ГК. Хотя подобная ситуация прямо и не предусмотрена ст.1079 ГК, но не противоречит ей. Тем более что арендодатель, управляя транспортным средством, в определенной мере господствует над ним, а значит, должен нести неблагоприятные имущественные последствия такого господства.
    
    3. Однако возложение ответственности на арендодателя не означает полного освобождения от нее арендатора. Арендодатель вправе предъявить к арендатору регрессное требование о возврате сумм, выплаченных третьим лицам, если докажет, что вред возник по вине арендатора. В свою очередь неспособность арендодателя доказать вину арендатора влечет за собой освобождение последнего от ответственности по регрессному требованию. Следовательно, п.3 ст.401 ГК в данном случае неприменим, а арендатор отвечает лишь за вину.
    
    

Комментарий к статье 641. Особенности аренды отдельных видов транспортных
средств

    1 Нормы ГК об аренде транспортных средств с экипажем, равно как и общие положения об аренде (§ 1 гл.34 ГК), могут быть изменены или отменены транспортными уставами и кодексами. Наличие такого указания в коммент. ст. устраняет действие правила абз. 2 п.2 ст.3 ГК.
    
    2. Аренда транспортных средств специально регламентируется только применительно к автомобильному (пп.97-99 УАТ), внутреннему водному (ст.60-65 КВВТ) и морскому транспорту (ст.198-224 КТМ).
    
    УЖТ не регламентирует особенности договора аренды транспортных средств. Дело в том, что аренда железнодорожных локомотивов на практике пока распространения не получила, а аренда вагонов и контейнеров, во всяком случае с экипажем, и вовсе невозможна.
    
    ВК прямо не упоминает об аренде транспортных средств. Однако предусмотренный ст.104 ВК чартер по сути является арендой воздушного судна. Поскольку специальные правила в отношении него не установлены, действуют общие нормы ГК.
    
    УАТ никаких норм, отличных от предусмотренных ГК, не содержит. В отношении аренды автомобилей в полном объеме действует § 3 гл.34 ГК.
    
    КВВТ прямо говорит об аренде судов с экипажем и без экипажа. Причем в части, в которой такая аренда не урегулирована самим КВВТ, подлежит применению гражданское законодательство. Существенных особенностей аренды судов внутреннего водного плавания немного: главным образом различаются словесные формулировки.
    
    Наиболее подробно аренда транспортных средств урегулирована в КТМ. Ей посвящено 26 статей. Правда, ни в одной из них не использован термин "аренда", но существо складывающих отношений от этого не меняется. В основных моментах регулирование аренды с экипажем и тайм-чартера, как и аренды без экипажа и бербоут-чартера, совпадает.
    
    2. Аренда транспортного средства без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации
    
    

Комментарий к статье 642. Договор аренды транспортного средства без экипажа

    1. В абз. 1 коммент. ст. содержится определение договора аренды транспортного средства без экипажа. Термины "аренда без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации" и "аренда без экипажа" рассматриваются как синонимы.
    
    Договор аренды транспортного средства без экипажа в торговом мореплавании еще называется бербоут-чартером.
    
    2. Коммент. ст. выделяет три основных признака договора аренды транспортного средства с экипажем.
    
    Во-первых, это предмет договора, к которому относятся транспортные средства. О понятии транспортного средства см. коммент. к ст.632 ГК.
    
    Во-вторых, это реальный характер договора (п.2 ст.433 ГК). О реальном характере договора см. коммент. к ст.632 ГК.
    
    В-третьих, транспортные средства подлежат обязательной передаче и в пользование, и во владение арендатору. Передача транспортных средств в одно лишь пользование невозможна, поскольку они перемещаются в пространстве и при любых обстоятельствах выбывают из сферы хозяйственного господства арендодателя.
    
    3. В отношении указанных договоров, как и договоров аренды транспортного средства с экипажем (см. п.3 коммент. к ст.632), не применяются общие правила ГК о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на заключение договора на новый срок (ст.621 ГК). Арендатору и в этих договорах для сохранения арендных отношений всякий раз приходится заключать новые договоры аренды.
    
    

Комментарий к статье 643. Форма договора аренды транспортного средства без экипажа

    1. Договор аренды транспортного средства без экипажа всегда заключается в простой письменной форме, даже если его сумма меньше 10 МРОТ, а срок короче одного года. Это правило можно объяснить высокой технической сложностью транспортных средств, состояние которых должно быть подробно описано в договоре.
    
    2. Договор аренды транспортного средства без экипажа не подлежит государственной регистрации, даже если его предметом выступают объекты недвижимости, перечисленные в абз. 2 п.1 ст.130 ГК.
    
         

Комментарий к статье 644. Обязанность арендатора по содержанию транспортного средства

    1. Если в ст.616 ГК обязанности по поддержанию арендованного имущества в исправном состоянии и по его ремонту - как текущему, так и капитальному - разделены и противопоставлены друг другу, то в коммент. ст., напротив, объединены, т.е. возложены на одну сторону в договоре - арендатора. Правда, в ст.616 ГК идет речь о поддержании арендуемого имущества в исправном, а не в надлежащем состоянии, но это скорее всего чисто словесное различие.
    
    2. Название коммент. ст. свидетельствует о том, что обязанностью арендатора является и содержание транспортного средства, хотя из самого текста это напрямую не следует. Таким образом, арендодатель при аренде транспортного средства без экипажа никаких обязанностей по содержанию арендованного имущества не несет (см. также коммент. к ст.646 ГК).
    
    

Комментарий к статье 645. Обязанности арендатора по управлению транспортным средством
и по его технической эксплуатации

    1. Арендатору, не получающему от арендодателя услуг по управлению и технической эксплуатации, приходится делать все это самостоятельно. Арендатор может управлять транспортным средством своими силами, т.е. лично (это возможно только для арендаторов-граждан) или при помощи экипажа, т.е. лиц, состоящих с арендатором в трудовых отношениях. Требования к экипажу в данном случае устанавливают транспортные кодексы и уставы.
    
    Впрочем, действия арендатора по управлению и эксплуатации транспортного средства не выходят и не могут выходить за рамки владения и пользования им, что характерно для подавляющего большинства договоров аренды. Более того, арендатор может вообще не использовать арендованное имущество. Поэтому обязанность арендатора по управлению и технической эксплуатации сводится к совершению минимально необходимых для обеспечения сохранности транспортного средства действий. Выполнение же всех остальных действий - не обязанность, а право арендатора.
    
    2. Поскольку арендатор сам осуществляет управление транспортным средством, то в этом случае понятия технической и коммерческой эксплуатации сливаются. Более подробно об этих понятиях см. коммент. к ст.635 и 636 ГК.
    
    

Комментарий к статье 646. Обязанность арендатора по оплате расходов на содержание транспортного средства

    1. Так как обязанность по содержанию транспортного средства целиком ложится на арендатора, то он должен оплачивать и все расходы, связанные с ее исполнением.
    
    В коммент. ст. специально указано, что арендатор обязан нести расходы на страхование, включая страхование своей ответственности. Под страхованием понимается прежде всего страхование транспортного средства как определенного рода имущества. Страхование ответственности - это страхование гражданской ответственности арендатора перед третьими лицами. Необходимость страхования вызвана тем, что транспортное средство относится к числу источников повышенной опасности для окружающих. Арендатор обязан осуществлять страхование, если иное не предусмотрено законом или договором.
    
    2. Расходы, возникающие в связи с эксплуатацией транспортного средства, в принципе составляют часть расходов по его содержанию и отдельно могли бы не упоминаться. Вместе с тем наличие подобной формулировки исключает возложение каких бы то ни было расходов по содержанию транспортного средства на арендодателя.
    
    Поскольку все расходы по содержанию по общему правилу возложены на арендатора, он и несет ответственность перед третьими лицами за любые убытки, возникшие в ходе эксплуатации транспортного средства.
    
    Договором аренды расходы, упомянутые в коммент. ст., могут быть полностью или частично возложены на арендодателя.
    
    

Комментарий к статье 647. Договоры с третьими лицами об использовании
транспортного средства

    1. Во изменение п.2 ст.615 ГК арендатор транспортного средства без экипажа вправе сдавать его в субаренду без согласия арендодателя, если иное не предусмотрено договором аренды.
    
    Субаренда возможна как с экипажем, так и без него. В первом случае арендатор должен предоставить субарендатору свой экипаж и оказывать услуги по управлению и технической эксплуатации (см. коммент. к п.2 ст.635 ГК). Во втором случае транспортное средство передается как таковое.
    
    Распоряжение арендованным имуществом или правами по договору аренды во всех остальных случаях, предусмотренных п.2 ст.615 ГК, требует согласия арендодателя.
    
    2. Арендатор может использовать транспортное средство для удовлетворения как своих собственных нужд, так и нужд третьих лиц. В первом случае арендатору нет необходимости заключать какие-либо иные договоры, кроме договора аренды. Осуществляя же перевозку для третьих лиц, ему приходится вступать с ними в договорные отношения, заключая прежде всего договоры перевозки.
    
    В этих договорах арендатор выступает в качестве перевозчика, пользуется всеми предоставленными ему соответствующим транспортным кодексом (уставом) правами и несет все возложенные на него обязанности. Договоры перевозки не должны противоречить целям использования транспортного средства, указанным в договоре аренды, а если такие цели не установлены, назначению транспортного средства.
    
    Иные договоры, которые вправе заключать арендатор, также не должны выходить за рамки разрешенного ему использования транспортного средства.
         
    

Комментарий к статье 648. Ответственность за вред, причиненный транспортным средством

    1. Возложение ответственности за вред, причиненный третьим лицам, на арендодателя объясняется тем, что именно он управляет арендованным транспортным средством, одновременно являясь и его владельцем. Арендатор несет внедоговорную ответственность по правилам гл.59 ГК. Поскольку транспортные средства - источники повышенной опасности, применению в данном случае подлежит ст.1079 ГК, т.е. ответственность наступает независимо от вины арендатора.
    
    2. Однако возложение ответственности на арендатора не означает полного освобождения от нее арендодателя. Арендатор вправе предъявить к арендодателю регрессное требование о возврате сумм, выплаченных третьим лицам, если докажет, что вред возник по вине арендодателя.
    
    В свою очередь неспособность арендатора доказать вину арендодателя влечет за собой освобождение последнего от ответственности по регрессному требованию. Следовательно, п.3 ст.401 ГК в данном случае неприменим, а арендодатель отвечает лишь за вину.     
    
    

Комментарий к статье 649. Особенности аренды отдельных видов транспортных средств

    1. Нормы ГК об аренде транспортных средств без экипажа, равно как и общие положения об аренде (§ 1 гл.34 ГК), могут быть изменены или отменены транспортными уставами и кодексами. Наличие такого указания в коммент. ст. означает, что в данном случае правило абз. 2 п.2 ст.3 ГК применению не подлежит.
    
    2. Об особенностях аренды на отдельных видах транспорта см. п.2 коммент. к ст.641 ГК.
         
  

§ 4. Аренда зданий и сооружений
    

Комментарий к статье 650. Договор аренды здания или сооружения

    1. Коммент. ст. закрепляет, по сути, лишь один квалифицирующий признак данного вида аренды, а именно предмет договора. Предметом договора выступают здания и сооружения, т.е. разновидности недвижимого имущества (см. п.1 ст.130 ГК). Определения зданий и сооружений коммент. ст. не содержит, однако исходя из обычного значения этих терминов можно сделать вывод, что здания предназначены для постоянного нахождения в них людей, тогда как сооружения обычно не используются для этих целей. Хотя закон различиям между зданиями и сооружениями какого-либо значения не придает.
    
    Регламентация в ГК аренды именно зданий и сооружений объясняется скорее всего тем, что оборот земли и других природных ресурсов по мысли законодателя должен был регулироваться отдельно - в специальных кодексах (законах). Впрочем, на деле все вышло иначе, и для регулирования аренды земли и иных природных ресурсов приходится прибегать к нормам ГК. Так что различие между куплей-продажей недвижимости в целом и арендой лишь зданий и сооружений выглядит сейчас как исторический курьез.
    
    Правила об аренде зданий и сооружений могут применяться и к аренде иных видов недвижимого имущества (в том числе земельных участков и других природных ресурсов). Так, существующая судебная практика распространила нормы комментируемого параграфа на аренду частей зданий и сооружений (помещений в них) (см. коммент. к ст.651 ГК). В п.2 ст.22 ЗК содержится указание на то, что аренда земельных участков регулируется гражданским законодательством. Есть разумные основания применять те же правила и к договорному пользованию другими природными ресурсами.
    
    Передача зданий или сооружений во владение и пользование или только в пользование не может служить квалифицирующим признаком соответствующего вида аренды, поскольку может иметь место и при аренде иных видов имущества, что отражено в общем определении договора аренды (ст.606 ГК).
    
    2. Здания и сооружения неразрывно связаны с земельным участком, на котором они расположены. Поэтому содержание договора аренды соответствующих объектов осложнено дополнительными правами и обязанностями, касающимися земли. Хотя пользование зданием или сооружением практически невозможно без использования земельного участка, стороны далеко не всегда упоминают его в договоре аренды наряду со зданием (сооружением), которое на нем расположено (подробнее см. коммент. к ст.652 ГК).
    
    3. Предприятие как имущественный комплекс признано одной из разновидностей недвижимого имущества (ст.132 ГК). Поскольку оно может включать в свой состав здания и сооружения, распространение на аренду предприятий правил об аренде зданий и сооружений целесообразно. Однако нормами об аренде предприятий может быть предусмотрено иное.
    

Комментарий к статье 651. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения

    1. Форма договора аренды зданий и сооружений - письменная, причем обязательно составление единого документа, подписываемого сторонами (п.2 ст.434 ГК). Заключение такого договора посредством обмена письмами (документами, исходящими только от одной стороны) невозможно. Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.
    
    2. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Эта норма является исключением из общего правила, закрепленного п.2 ст.609 ГК, согласно которому любой договор аренды недвижимого имущества независимо от срока, на который он заключен, подлежит государственной регистрации. Аналогичное исключение предусмотрено п.2 ст.26 ЗК.
    
    Судебная практика распространила комментируемое правило и на аренду помещений в зданиях и сооружениях (см. информационное письмо ВАС "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений" от 1 июня 2000 г. N 53 // Вестник ВАС. 2000. N 7). Поэтому в дальнейшем, когда речь идет о зданиях (сооружениях), имеются в виду и помещения, расположенные в них, если иное не будет прямо оговорено.
    
    Не подлежат государственной регистрации: 1) договоры аренды, заключенные менее чем на один год, если их действие распространено на предшествующие отношения сторон, превысившие один год; 2) аналогичные договоры, возобновленные на неопределенный срок; 3) договоры, заключенные менее чем на один год, если они пролонгированы на тот же срок (см. Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Закона РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 6 марта 2001 г. N 59 // Вестник ВАС. 2001. N 4).
    
         

Комментарий к статье 652. Права на земельный участок при аренде находящегося на нем
здания или сооружения

    1. Здание (сооружение), будучи объектом недвижимости, прочно связано с земельным участком, на котором оно находится (п.1 ст.130 ГК). Поэтому передача в аренду здания (сооружения) предполагает, что одновременно с ней арендатор должен приобрести право пользования земельным участком (так называемый принцип единой судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости). Иначе и быть не может, поскольку пользоваться зданием (сооружением) без земельного участка невозможно. Другой вопрос, каким будет объем права пользования земельным участком. Указанное право переходит к арендатору здания (сооружения) автоматически, без заключения соответствующего договора и даже без упоминания о нем, если иное не предусмотрено законом (см. коммент. к п.3).
    
    В п.1 коммент. ст. идет речь о праве, распространяющемся на ту часть земельного участка, которая занята зданием (сооружением) и необходима для его использования в соответствии с назначением. Разумеется, это не только участок, на котором непосредственно расположено здание (сооружение), но и прилегающая территория. Расстояние от контуров здания (сооружения) до границ такого земельного участка зависит в каждом конкретном случае от многих причин. Среди них свойства как здания (сооружения) - его размеры, количество этажей, целевое назначение и т.п., так и земельного участка - площадь, рельеф, наличие естественных преград и т.п. В части, касающейся участка, по аналогии можно применять также п.2 ст.35 ЗК.
    
    Возможны ситуации, когда для использования здания (сооружения) необходим весь земельный участок. И тогда к арендатору должно перейти право на целый участок. В остальных случаях переходит право лишь на часть участка, необходимую для использования здания (сооружения). Но и тогда обладатель права на земельный участок может, если это не противоречит содержанию его права, передать арендатору здания (сооружения) право на весь участок.
    
    Право на земельный участок передается арендатору здания (сооружения) лишь в случае передачи здания (сооружения) не только в пользование, но и во владение. При передаче здания только в пользование его владельцем, а значит, и пользователем соответствующего земельного участка остается арендодатель.
    
    Что касается передачи права на земельный участок арендатору помещения в здании (сооружении), то ни ГК, ни ЗК на сей счет никаких правил не содержат. Правда, согласно п.3 ст.36 ЗК с собственниками нескольких помещений в здании (сооружении) может быть заключен договор аренды неделимого земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора. Однако применять данное правило к аренде помещений по аналогии нецелесообразно. Ведь далеко не во всех случаях арендодатель передает в аренду все помещения, находящиеся в принадлежащем ему здании (сооружении).
    

    Вместе с тем в п.1 ст.652 ГК речь идет о случаях, когда здание (сооружение) целиком передается во владение и пользование арендатора, что при сохранении владения за арендодателем исключено. Да и само наличие у здания нескольких арендаторов скорее всего предполагает, что в основе их владения нет единого титула. Таким образом, к арендатору помещения в здании (сооружении) право на земельный участок переходить не должно, а значит, в отношении него не действуют ограничения, содержащиеся в п.3 коммент. ст.
    
    2. Вопрос о том, на каком именно праве арендатор получает часть земельного участка, которая необходима для использования здания (сооружения), зависит от природы права арендодателя на этот участок. Если арендодателю принадлежит право собственности на земельный участок, арендатор приобретает право, предусмотренное договором аренды здания (сооружения). Однако право на земельный участок может быть лишь таким, которое способно возникнуть на основании норм ГК или ЗК.
    
    ГК называет наиболее типичное право, которое может возникнуть у арендатора здания (сооружения) на земельный участок, правом аренды, подразумевая под ним право владения и пользования, вытекающее из договора аренды (ст.22 ЗК). В данном случае и на здание (сооружение), и на земельный участок у арендатора возникает один и тот же титул. Более того, может быть подписан и единый документ, который, однако, будет содержать два договора аренды в отношении разных предметов.
    
    Возникновение у арендатора здания (сооружения) права собственности на земельный участок гипотетически возможно. Но при этом не должно нарушаться требование, предусмотренное п.4 ст.35 ЗК, согласно которому не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий (сооружений) в случае, если они принадлежат одному лицу. Ситуации же, при которых арендодатель, не являющийся собственником здания (сооружения), сдает его в аренду (имея соответствующее полномочие) и одновременно отчуждает собственный земельный участок в пользу арендатора, крайне редки.
    
    Возникновение у арендатора здания (сооружения) права пожизненного наследуемого владения земельным участком с момента вступления в силу ЗК исключено (см. п.1 ст.21 ЗК). Впрочем, права, приобретенные арендаторами ранее, сохраняются.
    

    Право постоянного (бессрочного) пользования после вступления в действие ЗК может возникнуть лишь в случае, если в роли арендатора здания (сооружения) выступит государственное или муниципальное учреждение или казенное предприятие (п.1 ст.20 ЗК). Однако логичнее было бы в таком случае и земельный участок, и здание (сооружение) предоставлять на основании одного и того же титула, вытекающего из договора аренды. Право постоянного (бессрочного) пользования, приобретенное до вступления в силу ЗК, для граждан сохраняется бессрочно, а для юридических лиц, кроме названных в п.1 ст.20 ЗК, - до 1 января 2006 г.
    
    Договор аренды здания (сооружения) может предусматривать предоставление земельного участка на праве безвозмездного срочного пользования (ст.24 ЗК). Основаниями для возникновения названного права могут служить как договоры, так и односторонние акты - административные или гражданские (сделки). Однако бездоговорное пользование по ст.24 ЗК ограничено сроком.
    
    Что касается сервитута, то его установление законом не исключено, однако объем пользования земельным участком, который он предоставляет, для арендатора здания (сооружения) слишком мал. Согласно п.5 ст.23 ЗК осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен. Между тем арендатор должен иметь возможность использовать земельный участок в том объеме, который необходим для нормального использования здания (сооружения), включая совершение не предусмотренных договором действий (принцип общего дозволения). Сервитут не предоставляет и права владения земельным участком, которое в подавляющем большинстве случаев необходимо арендатору здания (сооружения).
    
    Таким образом, из всех прав на земельные участки, предусмотренных ГК и ЗК, универсальное значение для арендаторов зданий (сооружений) имеют лишь права, вытекающие из договоров аренды и безвозмездного пользования.
    
    Когда договором аренды здания (сооружения) не предусмотрено, на каком праве арендатору предоставляется земельный участок, в отношении той части земельного участка, которая занята зданием (сооружением) и необходима для его использования в соответствии с его назначением, возникает право пользования. О размере указанной части земельного участка, а также о формулировке "необходима для использования" см. коммент. к п.1 настоящей статьи.
    
    Природа упомянутого права пользования в ГК и ЗК однозначно не определена. Однако ясно, что оно возникает в силу не договора, а закона и имеет срочный характер, существуя, пока сохраняет силу договор аренды здания (сооружения). Есть все основания признать его вещным правом ограниченного владения и пользования земельным участком.
    

    3. Если арендодатель здания (сооружения) не является собственником земельного участка, он может сдавать в аренду здание (сооружение) без согласия собственника участка лишь тогда, когда это не противоречит условиям пользования участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка.
    
    Условия пользования определяются тем правом, которое имеет на земельный участок собственник здания (сооружения). Право же это в свою очередь возникает из закона или договора. В силу закона арендодателю здания (сооружения) земельный участок может принадлежать на праве пожизненного наследуемого владения (когда оно возникло до введения в действие ЗК), постоянного (бессрочного) пользования (после введения в действие ЗК оно может приобретаться лишь государственными и муниципальными учреждениями, а также казенными предприятиями) и на праве безвозмездного срочного пользования.
    
    Поскольку п.3 ст.652 ГК не предполагает возникновения у арендатора здания (сооружения) права на земельный участок, условия пользования, которые препятствуют сдаче в аренду здания (сооружения) без согласия собственника земельного участка, должны толковаться ограничительно, а именно: согласие собственника земельного участка нужно получать лишь тогда, когда это прямо предусмотрено при его предоставлении. Например, в договоре аренды сказано, что пользоваться участком может только арендатор (п.5 ст.22 ЗК). Пользование служебным наделом в силу прямого указания закона носит личный характер, поскольку он предоставляется на время работы. Таким образом, отсутствие у обладателя права на участок правомочия распоряжения им само по себе еще не означает, что условия пользования во всех случаях могут быть определены лишь с согласия собственника. Иное толкование коммент. ст. привело бы к невозможности свободного распоряжения зданием (сооружением) как объектом недвижимости и обесценило бы право собственности на него.
    
    

Комментарий к статье 653. Сохранение арендатором здания или сооружения права пользования
земельным участком при его продаже

    1. Тесная связь между земельным участком и возведенным на нем зданием (сооружением) состоит в том, что они связаны единой судьбой. Это означает, что все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, предусмотренных законом (см. подп.5 п.1 ст.1 ЗК). Коммент. ст. как раз представляет собой такое исключение. Хотя земельный участок меняет собственника, право пользования той его частью, которая занята зданием (сооружением) и необходима для его использования, а также право пользования самим зданием (сооружением) сохраняется за арендатором на условиях, действовавших до продажи земельного участка. О понятии "часть земельного участка, которая занята зданием (сооружением) и необходима для его использования" см. коммент. к ст.652 ГК.
    
    2. Под условиями пользования земельным участком, действовавшими до продажи, следует понимать содержание того права, на котором участок принадлежал арендатору здания (сооружения). Природа и объем права арендатора на земельный участок в силу продажи последнего не меняются. Это объясняется свойством следования, которое присуще любым - как вещным, так и обязательственным - правам арендатора на земельный участок. То, что ряд подобных прав, в частности право пожизненного наследуемого владения, не может предоставляться гражданам (а право постоянного (бессрочного) пользования - гражданам и юридическим лицам, кроме учреждений и казенных предприятий) после введения в действие ЗК, не должно влиять на применение коммент. ст. Ведь в ст.20 и 21 ЗК речь идет о предоставлении земельных участков в пожизненное наследуемое владение и постоянное (бессрочное) пользование, а в коммент. ст. - об автоматическом переходе ранее предоставленных прав в силу прямого указания закона. Предоставление земельного участка по смыслу ст.25-34 ЗК есть волевой акт собственника - административный акт или договор, - в отличие от перехода уже имеющегося права, которое происходит автоматически (ст.35 ЗК) и, по сути, не является распоряжением участком.
    
    Права пользования участком по договору аренды и безвозмездного пользования также беспрепятственно сохраняются за арендатором здания (сооружения). Более того, арендатору здания (сооружения) закон в ряде случаев предоставляет дополнительные права, напр. право преимущественной покупки при продаже земельного участка (см. п.8 ст.22 ЗК).
    
    

Комментарий к статье 654. Размер арендной платы

    1. В отличие от общего правила, установленного для обычных договоров аренды, размер арендной платы является существенным условием договора аренды здания (сооружения). Без согласования в письменной форме размера арендной платы договор считается незаключенным. Соответственно не подлежат применению правила п.3 ст.424 ГК об уплате цены, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.
    
    Размер арендной платы должен быть зафиксирован в денежной сумме и указан в едином документе, подписанном обеими сторонами договора аренды (см. коммент. к п.1 ст.651 ГК). Причем этот размер подлежит фиксации и тогда, когда договор предполагает натуральную оплату (в виде вещи, доли продукции, плодов и доходов или услуг).
    
    Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются в соответствии с п.1 ст.614 ГК.
    
    2. По общему правилу арендная плата за здание (сооружение) включает в себя и плату за пользование земельным участком, на котором соответствующий объект расположен. Таким образом, если иное особо не оговорено, при аренде здания или сооружения дополнительная плата за земельный участок взиматься не должна. Причем не имеет значения ни право, на котором арендатор использует участок, ни основание его возникновения (договор, административный акт или указание закона), ни размер самого участка (весь участок или только его часть), ни вид арендной платы.
    
    Правило, установленное п.2 ст.654 ГК, может быть изменено законом или договором, и тогда плата за участок будет взиматься отдельно.
    
    3. На случай если арендная плата согласована в отношении единицы площади или иного показателя, характеризующего размер здания (сооружения), п.3 коммент. ст. содержит правило, которое используется при определении абсолютной величины арендной платы. Для этого нужно умножить ставку арендной платы на то количество единиц площади, которое содержится в фактически переданном арендатору здании (сооружении).
    
    Разумеется, в подавляющем большинстве случаев стороны договора аренды здания (сооружения) согласовывают абсолютную величину арендной платы. И лишь тогда, когда согласование не осуществлено, применяется комментируемый пункт. Соответственно договор считается заключенным лишь при согласовании ставки арендной платы в расчете на единицу площади. Размер площади здания (сооружения), сдаваемого в аренду, относится к характеристике предмета договора аренды, а потому также подлежит согласованию.
    
    Указание на фактический размер передаваемого здания (сооружения) предполагает, что он должен быть проверен при передаче соответствующего объекта в аренду и отражен в передаточном акте (см. коммент. к ст.655 ГК). При расхождении в его размерах в договоре аренды и в передаточном акте решающее значение должно придаваться последнему.
         
    

Комментарий к статье 655. Передача здания или сооружения

    1. Недвижимость не может перемещаться в пространстве, поэтому для ее передачи используют различные символические способы. Один из них - составление передаточного акта или иного документа о передаче, подписываемого сторонами (далее - передаточный акт). Здание (сооружение) - достаточно сложный объект с разнообразными свойствами и принадлежностями, которые при передаче нужно четко определить. Этим целям и служит передаточный акт, т.е. документ, который фиксирует исполнение арендодателем обязанности передать здание (сооружение), а арендатором - принять его.
    
    Символический характер подписания передаточного акта состоит в том, что обязанность арендодателя передать здание (сооружение) арендатору считается исполненной лишь после его подписания, даже если соответствующий объект фактически давно передан. Вместе с тем подписание передаточного акта само по себе, без передачи здания (сооружения) во владение или пользование арендатору, не считается надлежащим исполнением арендодателем его обязанности. Нужно, чтобы предмет договора был передан фактически, и лишь после этого подписанию передаточного акта придается юридическое значение.
    
    2. Уклонение одной из сторон от подписания передаточного акта на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора - от его принятия. За нарушение этих обязанностей наступает ответственность, установленная действующим законодательством и договором аренды.
    
    Символическое значение передаточного акта не следует переоценивать. Он лишь фиксирует исполнение сторонами определенных обязанностей, вытекающих из договора аренды. Отказ обеих сторон от его подписания вовсе не означает прекращения договора аренды по соглашению сторон, особенно когда фактически здание (сооружение) передано. Воля арендодателя и арендатора должна быть специально направлена на прекращение договора. К тому же соглашение о прекращении договора заключается в той же форме, что и сам договор (в данном случае в письменной форме).
    
    Не влечет прекращения договора аренды и отказ одной из сторон от подписания передаточного акта. В этом случае для стороны-нарушителя возникают неблагоприятные имущественные последствия, вытекающие из сохраняющего силу договора аренды здания (сооружения) (см. коммент. к ст.611 и 622 ГК).
    
    3. Возврат арендованного здания (сооружения) при прекращении договора производится в том же порядке, что и его передача в аренду.     
    
    

§ 5. Аренда предприятий

Комментарий к статье 656. Договор аренды предприятия

    1. Договор аренды предприятия выделен в ГК исходя из специфики его объекта, в качестве которого выступает предприятие как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в процессе своего функционирования постоянно изменяет свой состав за счет выбытия одних компонентов и появления новых, что и требует специального урегулирования договора его аренды.
    
    Поскольку обладание предприятием осуществляется в предпринимательских целях, сторонами соответствующего договора по общему правилу могут выступать индивидуальные предприниматели и коммерческие организации. Некоммерческие организации вправе участвовать в договоре аренды предприятия лишь тогда, когда они занимаются разрешенной им предпринимательской деятельностью. Следовательно, второй особенностью названного договора выступает его особый субъектный состав.
    
    Предприятие передается во владение и пользование арендатора. Передача его только в пользование законом исключена.
    
    2. Общее понятие предприятия дано в ст.132 ГК, где оно отнесено к недвижимому имуществу. Объекты, входящие в состав предприятия, перечислены в п.2 ст.132 ГК. Там же сказано, что в этот состав входят все виды имущества, предназначенные для деятельности предприятия, если иное не предусмотрено законом или договором. Вместе с тем состав предприятия, передаваемого в аренду, несколько отличается от того, который предусмотрен п.2 ст.132 ГК.
    
    Во-первых, в аренду передаются не все запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, а только те, которые определены договором. Иными словами, если какие-либо из названных объектов не перечислены в договоре аренды или передаточном акте, то они не подлежат передаче. Напротив, земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства подлежат передаче, даже если они прямо не названы в договоре.
    
    Во-вторых, предусмотрена передача в аренду в составе предприятия прав владения и пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием и иных имущественных прав арендодателя, связанных с предприятием. Подобные права также передаются в порядке, на условиях и в пределах, предусмотренных договором аренды предприятия (передается лишь то, что предусмотрено). В составе предприятия, предусмотренном п.2 ст.132 ГК, названные объекты не перечислены. Однако с учетом того, что в общее понятие предприятия входят все виды его имущества, к нему должны быть отнесены и имущественные права.
    
    Передача прав владения и пользования находящимся в собственности других лиц имуществом, в том числе землей и другими природными ресурсами, осуществляется в порядке, предусмотренном законом и иными правовыми актами. Иными словами, если из закона или иных правовых актов следует, что соответствующее право не может быть передано или подлежит передаче с учетом установленных ограничений, подобные запреты и ограничения обязательны для сторон договора аренды. В отношении прав на земельные участки могут быть применены правила ст.652 ГК и ЗК, в отношении прав на другие природные ресурсы - правила соответствующих кодексов и законов (Лесного, Водного кодексов, Закона о недрах и т.д.).
    

    Ответ на вопрос о том, как быть, если передача имущественного права запрещена или ограничена договором, согласно которому оно предоставлено арендодателю, может быть дан исходя из ст.388 ГК. Поскольку правила об уступке требования могут быть по аналогии применены и к вещным правам, содержащиеся в ст.388 ГК ограничения должны распространяться на аренду предприятий, причем не только на права требования, но и на иные имущественные права. Аналогичные суждения могут быть высказаны и в отношении перевода долга (п.1 ст.391 ГК).
    
    В-третьих, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права передаются в порядке, на условиях и в пределах, предусмотренных договором аренды предприятия. Иными словами, передается лишь то, что прямо предусмотрено договором аренды предприятия или передаточным актом. Подобное правило объясняется тем, что арендодатель не лишается права вести деятельность, аналогичную той, для которой предназначено сдаваемое в аренду предприятие.
    
    Наконец, в-четвертых, установлено, что арендодатель обязан уступить арендатору права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию. Уступка требования и перевод долга в данном случае бесповоротны, что противоречит сути аренды. Поэтому для них предусмотрены специальные правила (см. комментарии к п.2 ст.656 и ст.657 ГК).
    
    3. Пункт 2 ст.132 ГК устанавливает, что в аренду может быть передана и часть предприятия. Вместе с тем в п.1 коммент. ст. идет речь о договоре аренды "предприятия в целом как имущественного комплекса…" Однако исключить передачу в аренду части предприятия, опираясь лишь на эту формулировку, нельзя. Ведь состав предприятия, передаваемого в аренду, может быть ограничен договором. Следовательно, предметом аренды ipso iure будет часть предприятия.
   
    4. Отдельно регламентируется передача в аренду в составе предприятия прав, полученных на основании лицензии (разрешения). Обычно лицензия (разрешение) на занятие соответствующей деятельностью не передаваема (см. п.1 ст.7 Закона РФ "О лицензировании отдельных видов деятельности"). Однако некоторые виды лицензий (разрешений) могут быть переданы, напр. в сфере внешнеторговой деятельности. Подобные лицензии вполне могут быть включены в состав предприятия, предоставляемого в аренду. Таким образом, права арендодателя, полученные им на основании разрешения (лицензии), не подлежат передаче арендатору, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
    
    5. Включение в состав передаваемого по договору предприятия обязательств, исполнение которых арендатором невозможно при отсутствии у него разрешения (лицензии), не освобождает арендодателя от соответствующих обязательств перед кредиторами. Те обязательства, которые не могут быть переданы арендатору в связи с отсутствием у него разрешений (лицензий), остаются у арендодателя. Если же арендатор имеет лицензию, то подобные обязательства могут быть ему переданы без каких-либо ограничений.
    

Комментарий к статье 657. Права кредиторов при аренде предприятия

    1. Нормы коммент. ст. конкретизируют правила п.1 ст.391 ГК о том, что перевод долга возможен только с согласия кредитора.
    
    Кредиторы по обязательствам, включенным в состав предприятия, должны быть до передачи его арендатору (до составления передаточного акта) письменно уведомлены арендодателем о передаче предприятия в аренду. Срок такого уведомления в п.1 коммент. ст. не установлен, и потому для его определения должны применяться правила ст.314 ГК.
    
    Кредиторы по обязательствам, остающимся у арендодателя, уведомляться о передаче предприятия в аренду не должны. Права подобных кредиторов в достаточной мере обеспечены тем, что арендодатель предприятия остается собственником своих активов, переданных в аренду, на которые может быть обращено взыскание.
    
    2. Кредитор, который был надлежащим образом уведомлен о передаче предприятия в аренду, но письменно не сообщил арендодателю о своем согласии на перевод долга, вправе в течение трех месяцев со дня получения уведомления о передаче предприятия в аренду потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения причиненных этим убытков. Кредитор может выбирать, требовать ли ему прекращения или досрочного исполнения обязательства, право же на возмещение убытков у него есть всегда.
    
    Указанный в п.2 ст.657 трехмесячный срок относится к пресекательным, поскольку рассчитан на совершение кредитором определенных действий в период его течения. Его пропуск влечет погашение права требовать прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения убытков. По существу, пропуск срока означает молчаливое согласие на перевод долга арендатору, который с этого момента будет единолично отвечать перед кредитором.
    
    3. Кредитор, который не был надлежащим образом уведомлен о передаче предприятия в аренду, может предъявить иск о прекращении или досрочном исполнении обязательства и о возмещении причиненных этим убытков в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия в аренду. Этот срок является сокращенным сроком исковой давности (п.1 ст.197 ГК).
    
    Если кредитор уведомлен о передаче предприятия в аренду после того, как она фактически состоялась, течение годичного срока исковой давности начинается либо с момента уведомления кредитора о состоявшейся передаче, либо с того момента, когда кредитор должен был о передаче узнать. О том, что кредитор должен был узнать о передаче предприятия в аренду, свидетельствуют такие факты, как предложение исполнения со стороны арендатора, полученные кредитором письма и т.п.
    

    4. После передачи предприятия в аренду арендодатель и арендатор несут солидарную ответственность по включенным в состав переданного предприятия долгам, которые были переведены на арендатора без согласия кредитора. Наступление солидарной ответственности возможно в случаях, когда:
    
    уведомленный о передаче предприятия в аренду кредитор заявляет требование о прекращении или досрочном исполнении обязательства и возмещении убытков в пределах трехмесячного срока;
    
    не уведомленный о передаче предприятия в аренду кредитор заявляет о том же иск в пределах годичного срока исковой давности.
    
    Поскольку арендодатель (прежний должник), по сути, не выбывает из обязательства перед кредитором, который прямо или косвенно не дал согласия на перевод долга, общее правило п.1 ст.391 ГК не отменяется. Напротив, оно дополнительно обеспечивается тем, что наряду с арендодателем перед кредитором в данном случае солидарно отвечает арендатор.
    
    

Комментарий к статье 658. Форма и государственная регистрация договора
аренды предприятия

    1. Форма договора аренды предприятия - письменная, причем обязательно составление единого документа, подписываемого сторонами (п.2 ст.434 ГК). Заключение такого договора посредством обмена письмами (документами, исходящими только от одной стороны) невозможно.
    
    2. Договор аренды предприятия независимо от его срока подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (см. ст.164 и п.3 ст.433 ГК). Необходимость регистрации объясняется тем, что предприятие представляет собой объект недвижимости. Прежде чем зарегистрировать договор аренды предприятия, необходимо оформить предприятие как объект недвижимого имущества (осуществить его технический и кадастровый учет), а также зарегистрировать права на него. Если в состав предприятия входят объекты недвижимости, то перед регистрацией предприятия сами они должны быть оформлены, а права на них - зарегистрированы. Регистрация договора аренды предприятия является основанием для внесения соответствующих записей о каждом объекте недвижимости, включенном в состав предприятия. К договору аренды должны быть приложены планы (поэтажные планы) всех объектов недвижимости, вошедших в состав арендуемого предприятия, а также иные документы технической инвентаризации (см. ст.22 и 26 Закона о государственной регистрации).
    
    3. Несоблюдение письменной формы договора аренды предприятия влечет его недействительность.
    
    

Комментарий к статье 659. Передача арендованного предприятия

    1. Передача арендатору предприятия, как и здания (сооружения), осуществляется по передаточному акту. Все, что было сказано о передаточном акте в комментарии к п.1 ст.655 ГК, применимо и к аренде предприятия, которое также является разновидностью недвижимого имущества. Вместе с тем передаточный акт должен содержать перечень объектов, входящих в состав арендуемого предприятия. Многие из них считаются переданными в составе предприятия, только если они названы в договоре аренды и (или) передаточном акте (см. коммент. к ст.656 ГК).
    
    2. Передача предприятия как сложного имущественного комплекса со множеством составных частей сама по себе достаточно сложна и трудоемка. Поэтому арендодатель по общему правилу должен подготовить предприятие к передаче. Исполняя такую обязанность, он, как правило, проводит инвентаризацию имущества предприятия в соответствии с законодательством о бухгалтерском учете, определяет, какие объекты им будут переданы в аренду в составе предприятия, а также составляет и передает для подписания арендатору передаточный акт. Указанные действия арендодатель совершает за свой счет. Это естественно, поскольку именно арендодатель лучше всего знает состав передаваемого в аренду предприятия, в том числе его кредиторов. Впрочем, договором аренды предприятия может быть предусмотрено иное правило, напр. о том, что подготовку к передаче осуществляет арендатор или его аудитор.
    
    

Комментарий к статье 660. Пользование имуществом арендованного предприятия

    1. Предприятие передается в аренду не как застывший объект, а в работающем состоянии. В процессе функционирования из состава предприятия выбывают одни объекты и поступают другие (готовая продукция продается, а взамен покупаются сырье и материалы). Суть пользования предприятием как раз и состоит в постоянной замене его компонентов. Поэтому арендатору предоставлено право без согласия арендодателя распоряжаться объектами, входящими в состав предприятия, в пределах, предусмотренных коммент. ст.
    
    Право распоряжения отдельными компонентами предприятия (в том числе отчуждение их) касается лишь материальных ценностей (т.е. вещей), да и то не всех. В силу прямого указания коммент. ст. арендатор лишен права распоряжения землей и другими природными ресурсами. Что же касается остальных компонентов предприятия, в частности, прав пользования землей и другими природными ресурсами, иных имущественных прав, а также прав на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и прочих исключительных прав, то они вообще не могут передаваться третьим лицам сами по себе. Указанные объекты составляют неотъемлемую часть арендуемого предприятия. Распоряжение ими может осуществляться только посредством распоряжения предприятием в целом по правилам п.2 ст.615 ГК.
    
    Распоряжение вещами, входящими в состав арендуемого предприятия, может осуществляться различными способами - посредством как отчуждения (купли-продажи, мены, предоставления взаймы), так и передачи в пользование (безвозмездное или возмездное). В последнем случае вещи передаются арендатором предприятия в субаренду без согласия арендодателя, что означает отступление от правил п.2 ст.615 ГК.
    
    Помимо сдачи упомянутых выше вещей в субаренду, арендатору разрешен также перенаем. Правовая природа передачи вещей, входящих в состав предприятия, в перенаем имеет специфику. При перенайме в силу прямого указания закона арендные права и обязанности видоизменяются. В то же время собственником вещи продолжает оставаться арендодатель предприятия, которого с новым арендатором будет связывать обычный договор аренды.
    
    2. Распоряжение вещами, входящими в состав предприятия, и арендными правами на них возможно лишь при соблюдении двух условий. Во-первых, не должна изменяться стоимость арендуемого предприятия. Поскольку не сказано, о какой стоимости идет речь, под ней, очевидно, следует понимать сумму оценки предприятия, указанную в договоре, а если такая оценка отсутствует, то рыночную цену (п.3 ст.424 ГК). Подобный вывод соответствует цели ограничения - не допустить обесценивания арендуемого предприятия. Во-вторых, распоряжение не должно нарушать других положений договора аренды предприятия, т.е. оно может быть запрещено или ограничено договором.
    

    3. В отличие общих правил, предусмотренных ст.623 ГК, арендатор предприятия вправе без согласия арендодателя вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость. Если упомянутые выше изменения в составе предприятия могут и не улучшать его, то реконструкция, расширение, техническое перевооружение, как правило, увеличивают стоимость предприятия, а значит, выступают как улучшения (отделимые и неотделимые). Такие улучшения санкционированы законом и не требуют для их производства согласия арендодателя, на которого, тем не менее, возлагается обязанность возместить их стоимость (см. коммент. к ст.662 ГК). Иное правило может быть установлено договором аренды предприятия, который может как запретить любые изменения в составе предприятия, так и установить правило о согласовании подобных изменений с арендодателем.
    
    

Комментарий к статье 661. Обязанности арендатора по содержанию предприятия и
оплате расходов на его эксплуатацию

    1. Во изменение общего правила, установленного ст.616 ГК, арендатор предприятия в период всего срока действия договора обязан не только поддерживать арендованное имущество в надлежащем (исправном) состоянии и осуществлять текущий ремонт, но и производить капитальный ремонт. Содержание указанных понятий раскрыто в комментарии к ст.616 ГК.
    
    Возложение на арендатора обязанности производить капитальный ремонт можно объяснить тем, что предприятие представляет собой работающий объект, который, как правило, приносит доходы. Этот объект используется для предпринимательской деятельности, которая ведется за свой счет. К тому же арендатор осуществляет амортизацию вещей, входящих в состав предприятия. За счет этих источников и производятся действия, перечисленные в коммент. ст.
    
    В отличие от общего правила ст.616 ГК, правило п.1 коммент. ст. императивно. Стороны не могут своим соглашением переложить предусмотренные им обязанности на арендодателя, что вытекает из систематического толкования ст.616 и 661 ГК.
    
    2. Что касается расходов по эксплуатации арендованного предприятия (в терминологии ст.616 ГК - расходов по содержанию имущества), то возложение их на арендатора в целом соответствует общим правилам, закрепленным в ст.616 ГК, за одним лишь исключением. В состав таких расходов п.2 коммент. ст. включает платежи "по страхованию арендованного имущества". Под ними следует понимать платежи на страхование как предприятия в целом, так и отдельных объектов, включенных в его состав, но не на страхование предпринимательских рисков арендатора.
    
    Правило о несении арендатором расходов по эксплуатации предприятия диспозитивно: оно может быть изменено договором аренды.
    
    

Комментарий к статье 662. Внесение арендатором улучшений в арендованное предприятие

    1. Коммент. ст. возлагает на арендодателя дополнительную обязанность - возместить арендатору стоимость внесенных им в предприятие неотделимых улучшений независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения, если иное не предусмотрено договором. Эта обязанность арендодателя корреспондирует с предусмотренным ст.660 ГК правом арендатора производить улучшения арендованного имущества.
    
    2. Под несоразмерностью увеличения стоимости предприятия повышению его качества (эксплуатационных свойств), о которой говорится в абз. 2 коммент. ст., следует понимать такой рост качества, который мог бы быть достигнут существенно меньшими затратами, чем те, которые предлагается компенсировать арендодателю. При этом нужно учитывать рыночную стоимость предприятия.
    
    Нарушение принципа добросовестности имеет место, когда арендатор, производя улучшения, знал или должен был знать, что в них не было экономической необходимости, т.е. улучшения производились с целью возмещения стоимости понесенных на них затрат, а не роста качества (эксплуатационных свойств) предприятия.
    
    Нарушение же принципа разумности налицо, если арендатор, производя улучшения, исходил из своих собственных прихотей (расходы на роскошь), игнорируя их экономическую целесообразность. Иными словами, при нарушении принципов добросовестности и разумности суд вправе отказать в возмещении расходов на улучшения, даже если увеличение стоимости предприятия соразмерно величине таких расходов.
    
    

Комментарий к статье 663. Применение к договору аренды предприятия правил о
последствиях недействительности сделок, об изменении и о расторжении договора

    1. Предприятие представляет собой сложный имущественный комплекс, его трудно и передавать, и возвращать обратно. Многие компоненты предприятия при его возврате, в том числе досрочном, могут оказаться безвозвратно утраченными либо стоимость предприятия существенно уменьшится. На этот случай в коммент. ст. установлена специальная норма, согласно которой правила ГК о последствиях недействительности сделок, об изменении и расторжении договора, предусматривающие возврат или взыскание в натуре полученного по договору с одной стороны или с обеих сторон, применяются к договору аренды предприятия, если такие последствия не нарушают существенно права и охраняемые законом интересы кредиторов арендодателя и арендатора, других лиц и не противоречат общественным интересам. Таким образом, последствия недействительности или нарушения условий договора могут не применяться, исходя из частных или общественных интересов.
    
    2. При признании договора аренды предприятия недействительным суд вправе оставить предприятие в целом или отдельные объекты, входящие в его состав, во владении и пользовании арендатора до истечения срока договора, а также отказать арендодателю в возмещении реального ущерба, причиненного недействительной сделкой, или снизить его размер. Возможен и отказ арендатору в получении компенсации в связи с досрочным возвратом предприятия. Наконец, допустимо не применять конфискационные последствия недействительности договора аренды предприятия.
    
    Суд также может отказать в изменении или расторжении договора аренды предприятия, на которых настаивает одна из его сторон. Изменить же договор аренды в противоречии с волей сторон суд не вправе. Наряду с отказом в изменении или расторжении договора сторонам может быть полностью или частично отказано в возмещении убытков.
    
    

Комментарий к статье 664. Возврат арендованного предприятия

    1. Возврат арендованного предприятия производится в том же порядке, что и его передача в аренду (см. коммент. к ст.656, 657 и 658 ГК). Причем предприятие, по общему правилу, возвращается не в том составе, в котором оно было передано в аренду, а с учетом его компонентов, которые заменены, а также неотделимых улучшений, компенсации которых может потребовать арендатор. Во всяком случае стоимость возвращаемого предприятия не должна быть ниже той, которую оно имело при передаче в аренду. Разумеется, возврату подлежат и "неизменные" компоненты предприятия. Права, приобретенные на основании лицензий (разрешений), полученных арендатором в период действия договора, по общему правилу, остаются у него. Кредиторы по обязательствам, вошедшим в состав возвращаемого предприятия, имеют права, предусмотренные ст.657 ГК.
    
    2. Возврат арендованного предприятия осуществляется по передаточному акту. Все, что сказано о передаточном акте в комментарии к ст.659 ГК, применимо и в данном случае. Арендатор по общему правилу должен подготовить предприятие к возврату. Исполняя такую обязанность, он, как правило, проводит инвентаризацию имущества предприятия в соответствии с законодательством о бухгалтерском учете, а также составляет и передает для подписания арендодателю передаточный акт. Указанные действия арендатор совершает за свой счет, поскольку именно он лучше всех знает состав возвращаемого предприятия, в том числе его кредиторов. Впрочем, договором аренды предприятия может быть предусмотрено иное правило, напр. о том, что подготовку к передаче осуществляет арендодатель или его аудитор.
    
   

§ 6. Финансовая аренда (лизинг)

Комментарий к статье 665. Договор финансовой аренды

    1. Договор финансовой аренды (лизинга), помимо норм комментируемого параграфа, регулируется также Конвенцией УНИДРУА (Оттавской) о международном финансовом лизинге 1988 г. (СЗ РФ. 1999. N 32. Ст.4040) и Законом о лизинге. Нормы Конвенции имеют приоритет перед ГК, а последний пользуется первенством перед Законом о лизинге. Коммент. параграф ставит знак равенства между финансовой арендой и лизингом, поэтому данные понятия в последующем будут использоваться как тождественные.
    
    2. В определении договора финансовой аренды (лизинга), которое содержится в абз. 1 коммент. ст., закреплены следующие его квалифицирующие признаки.
    
    Во-первых, это особая цель финансирования, которую преследует арендодатель, т.е. договор лизинга заключается с целью вложения денежных средств в имущество, предназначенное для передачи арендатору. Предмет лизинга в его натурально-вещественной форме, как правило, арендодателя не интересует и приобретается им исключительно с целью извлечения из него дохода.
    
    Во-вторых, приобретение арендодателем имущества, передаваемого во владение и пользование, после заключения договора лизинга, причем, как правило, по выбору арендатора и у указанного последним продавца. Правда, договором лизинга может быть предусмотрено, что выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляется лизингодателем. Однако даже если это положение и внесено в договор, останется такой признак лизинга, как приобретение арендодателем имущества после заключения договора лизинга и в целях его исполнения.
    
    В-третьих, использование арендатором переданного в лизинг имущества для предпринимательских целей. Такие цели преследуют обе стороны договора лизинга. В роли арендодателей могут выступать индивидуальные предприниматели и юридические лица - коммерческие организации любой организационно-правовой формы (ст.5 Закона о лизинге). В роли арендаторов могут выступать юридические лица - коммерческие организации и индивидуальные предприниматели - во всех случаях, а также некоммерческие организации - в тех случаях, когда им разрешено заниматься предпринимательской деятельностью.
    
    В-четвертых, предоставление имущества по договору лизинга одновременно и во владение, и в пользование арендатора.
    
    В-пятых, передача имущества на определенный срок. Возможность заключения договора лизинга на неопределенный срок (или без указания срока) исключена п.4 ст.15 Закона о лизинге.
    
    В-шестых, возможность выкупить предмет лизинга в собственность арендатора путем уплаты лизинговых платежей, если это предусмотрено договором (п.1 ст.4 и п.1 ст.28 Закона о лизинге). Тогда лизинговые платежи считаются выкупными.
    
    2. Существенными условиями договора лизинга являются его предмет (ст.666 ГК), срок и цена (ст.4 Закона о лизинге). Под ценой договора лизинга понимаются лизинговые платежи. Они состоят из двух частей - возмещения затрат и дохода лизингодателя (п.1 ст.27 Закона о лизинге). Договор лизинга независимо от его срока должен быть заключен в письменной форме (п.1 ст.15 Закона о лизинге).
    
    3. Выбор предмета лизинга и его продавца может производиться как арендодателем, так и арендатором. В последнем случае арендодатель не несет ответственности за выбор предмета лизинга и продавца. Однако освобождение от ответственности за подобный выбор не означает, что арендодатель вообще не отвечает перед арендатором (см. коммент. к ст.670 ГК).
    
    

Комментарий к статье 666. Предмет договора финансовой аренды

    1. Предметом договора лизинга могут быть любые непотребляемые вещи, в том числе предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другое движимое и недвижимое имущество, которое может использоваться для предпринимательской деятельности. Наиболее типичные предметы договора лизинга - движимые вещи. Передача в лизинг недвижимости и предприятий в силу их сугубо индивидуального характера не поддается стандартизации, а потому встречается редко.
    
    2. Предметом лизинга не могут быть земельные участки и другие природные объекты, а также имущество, которое федеральными законами запрещено для свободного обращения или для которого установлен особый порядок обращения (п.2 ст.3 Закона о лизинге).
    
    Если предметом лизинга является недвижимое имущество, регистрация прав на него и (или) договора лизинга производится в обычном порядке (см. комментарии к ст.609 и 651 ГК). Если же регистрации подлежит являющееся предметом лизинга движимое имущество, стороны договора вправе сами выбрать, на чье имя - арендодателя или арендатора - оно будет зарегистрировано (п.2 ст.20 Закона о лизинге).
    
         

Комментарий к статье 667. Уведомление продавца о сдаче имущества в аренду

    1. Арендодатель после заключения договора лизинга обязан приобрести в свою собственность избранное арендатором (или арендодателем) имущество у указанного им же (или выбранного арендодателем) продавца. Обязанность приобрести имущество сводится в данном случае к заключению договора купли-продажи между арендодателем и продавцом по правилам гл.30 ГК. При этом договор лизинга в качестве своего компонента содержит основные условия договора купли-продажи. При возвратном лизинге продавец совпадает с арендатором (п.1 ст.4 Закона о лизинге).
    
    2. Арендодатель, приобретая имущество для арендатора, должен уведомить продавца о том, что имущество предназначено для передачи его в лизинг определенному лицу, и назвать это лицо. Уведомление должно быть произведено в той же форме, что и договор купли-продажи. Необходимость уведомления обусловлена тем, что продавец по общему правилу сам передает лизинговое имущество арендатору (см. коммент. к ст.668 ГК). Нарушение арендодателем обязанности уведомить продавца влечет последствия, предусмотренные п.2 ст.668 ГК.
    
    

Комментарий к статье 668. Передача арендатору предмета договора финансовой аренды

    1. Арендодатель обязан обеспечить передачу предмета лизинга арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества. Если иное не предусмотрено договором лизинга, имущество, являющееся предметом этого договора, передается продавцом непосредственно арендатору в месте нахождения последнего. Продавец осуществляет такую передачу в соответствии с заключенным им договором купли-продажи, что превращает последний в договор в пользу третьего лица - арендатора, который имеет право потребовать от продавца исполнения возложенных на него обязанностей. В свою очередь, арендодатель по договору лизинга возлагает исполнение части своих обязанностей на продавца (п.1 ст.313 ГК), причем имеет место особый случай перепоручения исполнения, при котором перед кредитором (арендатором) в силу прямого указания закона становится ответственным только исполнитель (продавец). Впрочем, договор лизинга может предусматривать правило о том, что вещь арендатору будет передавать не продавец, а арендодатель. Тогда договор купли-продажи будет обычным.
    
    2. Последствия просрочки исполнения обязанности по передаче лизингового имущества предусмотрены п.2 коммент. ст. В этом случае арендатор вправе потребовать расторжения договора и возмещения убытков, т.е. наступают последствия, аналогичные тем, которые предусмотрены п.1 ст.620 ГК. Условия, при которых у арендатора возникает соответствующее право, в целом аналогичны действующим в отношении любых договоров аренды, за одним исключением. Обычно имущество в аренду передает арендодатель. В договоре лизинга такая обязанность по общему правилу возлагается на продавца, которого чаще всего выбирает арендатор. Поэтому неблагоприятные последствия для арендодателя наступают, если просрочка в передаче предмета лизинга допущена по обстоятельствам, за которые последний отвечает. Следовательно, неспособность избранного арендатором продавца передать предмет лизинга в срок, не предоставляет арендатору права расторгнуть договор и взыскать с арендодателя убытки. Сказанное, разумеется, не означает, что арендодатель при данных обстоятельствах не может предпринимать никаких действий, направленных на то, чтобы добиться от продавца исполнения договора. Ведь арендатор обязан уплачивать лизинговые платежи с момента начала использования предмета лизинга, если иное не предусмотрено договором (п.3 ст.28 Закона о лизинге). Поэтому чем дольше просрочка продавца, тем выше убытки арендодателя, так как предмет лизинга им уже оплачен, а доход (арендная плата) отсутствует.
    
    

Комментарий к статье 669. Переход к арендатору риска случайной гибели или
случайной порчи имущества

    1. На арендатора возлагается риск случайной гибели или порчи лизингового имущества. Этот риск переходит на арендатора в момент передачи ему предмета лизинга. Таким образом, в период действия договора лизинга арендодатель, являясь собственником лизингового имущества, риска его случайной гибели или порчи не несет, что повышает обеспеченность сделанных им вложений. Это очень важное отличие лизинга от обычной аренды, при которой риск всегда несет арендодатель. Впрочем, указанное правило о риске может быть изменено договором лизинга, и тогда арендатор примет на себя риск и до передачи ему имущества либо вовсе не будет нести риск, оставив его на арендодателе.
    
    От риска случайной гибели или порчи предмета лизинга следует отличать риск неисполнения продавцом договора купли-продажи (п.2 ст.22 Закона о лизинге) и риск несоответствия лизингового имущества тем целям, которые предусмотрены договором лизинга (п.3 ст.22 Закона о лизинге). Эти риски несет та сторона, которая выбрала продавца или предмет лизинга, если иное не предусмотрено договором.
    
    2. Предмет лизинга после передачи арендатору остается в собственности арендодателя. С точки зрения бухгалтерского учета данный факт подлежит отражению как нахождение лизингового имущества на балансе арендодателя. Однако договором лизинга может быть предусмотрен учет переданного предмета лизинга и на балансе арендатора (п.1 ст.31 Закона о лизинге), что исключено для других видов аренды. Появление подобной нормы обусловлено прежде всего необходимостью решить вопрос о том, кто будет производить амортизацию предмета лизинга как обычную, так и ускоренную. Ведь стороны по взаимному соглашению вправе применять ускоренную амортизацию предмета лизинга (ст.31 Закона о лизинге). Ее производит тот участник договора, который учитывает предмет лизинга на своем балансе.
    
    

Комментарий к статье 670. Ответственность продавца

    1. Поскольку договор лизинга тесно связан с договором купли-продажи, в соответствии с которым продавец, по общему правилу, передает предмет лизинга арендатору, ГК последнему предоставляет в отношении продавца определенные права. Арендатор вправе предъявлять непосредственно продавцу предмета лизинга требования, вытекающие из договора купли-продажи, заключенного между продавцом и арендодателем, в частности в отношении качества и комплектности имущества, сроков его передачи и в других случаях ненадлежащего исполнения договора продавцом. При этом арендатор имеет права и несет обязанности, предусмотренные для покупателя, кроме обязанности оплатить приобретенное имущество, как если бы он был стороной договора купли-продажи указанного имущества. Однако арендатор не может расторгнуть договор купли-продажи с продавцом без согласия арендодателя. В противном случае права арендодателя как собственника имущества по договору лизинга стали бы менее прочными и обеспеченными.
    
    В отношениях с продавцом арендатор и арендодатель выступают как солидарные кредиторы. Следовательно, каждый из них в отдельности и оба они одновременно могут заявлять продавцу требования, указанные в п.1 коммент. ст.
    
    2. Поскольку арендодатель по общему правилу сам имущество в лизинг не предоставляет, не выбирает, кто будет продавцом и какое имущество должно быть приобретено, его ответственность по договору лизинга является менее строгой, чем в рамках обычного договора аренды. Если иное не предусмотрено договором финансовой аренды, арендодатель не несет ответственности перед арендатором за выполнение продавцом требований, вытекающих из договора купли-продажи, кроме случаев, когда ответственность за выбор продавца лежит на арендодателе. В частности, арендодатель по общему правилу не отвечает ни за просрочку в передаче лизингового имущества, ни за его недостатки.
    
    Однако если выбор продавца произведен арендодателем, арендатор вправе по своему выбору предъявить требования, вытекающие из договора купли-продажи, как непосредственно продавцу имущества, так и арендодателю, которые несут солидарную ответственность.
        
    

Глава 35. Наем жилого помещения
    

Комментарий к статье 671. Договор найма жилого помещения

    1. В п.1 коммент. ст. дано определение договора найма жилого помещения, который, чтобы отличить его от договора социального найма (см. коммент. к статье), принято называть договором коммерческого найма. Именно в расчете на коммерческий наем в первую очередь и смоделирована коммент. гл. В то же время в нее включены и такие положения, которые либо прямо относятся к социальному найму, либо подлежат применению к нему исходя из смысла закона (см. коммент. к ст.672 ГК).
    
    Договор найма жилого помещения (коммерческого найма), как и любой договор найма (аренды), - это консенсуальный, взаимный и возмездный договор. Договор считается заключенным в тот момент, когда между сторонами достигнуто соглашение по существенным условиям договора. Каждая из сторон имеет по договору права и несет по нему обязанности. Помещение сдается внаем за плату. Безвозмездного договора найма (аренды) не может быть. Это особенно очевидно применительно к коммерческому найму. Однако если стороны при сдаче помещения внаем не договорились о цене, то это не может служить препятствием для признания договора заключенным. В указанном случае цена договора (цена сдачи помещения внаем) может быть определена в порядке, предусмотренном п.3 ст.424 ГК.
    
    2. Стороны по договору - наймодатель и наниматель. В качестве наймодателя выступает собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (напр., носитель права хозяйственного ведения или права оперативного управления). Наймодателем по договору коммерческого найма может быть не только юридическое лицо, но и гражданин (иностранец, лицо без гражданства), т.е. физическое лицо (например, индивидуальный предприниматель). Хотя в п.1 коммент. ст. и не указано, кто именно из субъектов гражданского права выступает в качестве нанимателя, при ее рассмотрении становится очевидным, что жилое помещение может быть сдано внаем только гражданину, т.е. физическому лицу, так как, во-первых, жилое помещение сдается внаем для проживания (юридическому лицу жилое помещение для проживания сдать нельзя), и, во-вторых, юридическим лицам жилое помещение предоставляется по договору аренды или иному договору, причем опять-таки для проживания граждан (см. коммент. к п.2 коммент. ст.). Аналогичный вывод может быть сделан и на основании ст.288 ГК.
    
    3. В коммент. ст. предпринята попытка "развести" договор коммерческого найма и договор аренды. В качестве критериев разграничения указанных договоров избраны два: во-первых, жилое помещение может сдаваться в аренду юридическому лицу; во-вторых, помещение передается юридическому лицу во владение и (или) пользование. Между тем в коммерческий наем жилое помещение сдается только гражданам, причем как в пользование, так и во владение. По крайней мере первый из двух критериев достаточно шаток, поскольку в аренду жилое помещение может получить не только юридическое лицо, но и, во всяком случае, индивидуальный предприниматель (напр., для поселения нанятых им работников). Второй критерий, по-видимому, навеян тем, что при коммерческом найме жилое помещение переходит не только в пользование нанимателя, но и в его владение, в то время как при аренде оно во владение арендатора может и не поступить. Например, юридическое лицо может арендовать у владельца общежития несколько койко-мест (без указания, каких именно) для поселения своих работников. В этом случае арендатор не становится владельцем арендованных им койко-мест. Однако и при аренде жилое помещение, хотя не напрямую, как при жилищном найме, в конечном счете должно использоваться для проживания граждан, т.е. в соответствии с его целевым назначением. Условия же пользования помещением определяются по соглашению арендатора и поселяемых им граждан.
    

    4. В п.2 коммент. ст. предусмотрено, что юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено на основе не только договора аренды, но и иного договора. Например, по договору строительного подряда в числе других обязанностей заказчика по обеспечению строительства предусмотрена его обязанность обеспечить рабочих подрядчика жильем на время строительных работ. Однако и в этих случаях жилое помещение может использоваться только для проживания граждан.
    
    Таким образом, к какой бы юридической форме в рамках закона ни прибегли стороны при предоставлении пригодных для проживания жилых помещений в возмездное пользование, указанные помещения могут быть использованы только для проживания граждан. Если же возникает необходимость использовать такое помещение в других целях (напр., под склад), то это допускается только после перевода его в нежилое помещение в порядке, определяемом жилищным законодательством (ст.288 ГК; ст.9 ЖК).
         
    

Комментарий к статье 672. Договор найма жилого помещения в государственном и муниципальном
жилищном фонде социального использования

    1. Хотя в Конституции РФ жилищное законодательство выделено в качестве относительно самостоятельной отрасли законодательства, ст.672 ГК посвящена договору социального найма жилого помещения, основные положения о котором сосредоточены в ЖК и призванных дополнять и развивать его иных актах жилищного законодательства. Во многом это объясняется тем, что ЖК РСФСР, принятый 20 лет назад в условиях административно-командной системы, ныне в значительной своей части устарел и не соответствует тем реалиям, которые складываются в период перехода к рыночной экономике. К тому же, хотя жилищное законодательство и выделено в Конституции РФ наряду с гражданским, многие нормы жилищного законодательства по своей юридической природе являются гражданско-правовыми или настолько близкими к ним, что вполне могут занять свое место не только в ЖК, но и в ГК. Поэтому вкрапление в комментируемую главу целого ряда положений, относящихся к социальному найму, оправданно. В то же время п.3 коммент. ст., во-первых, подчеркивает, что договор социального найма жилого помещения заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством; во-вторых, определяет, какие правила коммент. гл. к этому договору применяются; в-третьих, устанавливает, что другие положения ГК применяются к договору социального найма, если иное не предусмотрено жилищным законодательством, тем самым придавая в указанных случаях жилищному законодательству приоритетное значение по сравнению с гражданским. Руководствуясь этими положениями, надлежит, однако, учитывать, что жилищное законодательство, в том числе и ЖК, во многом устарело и что применять можно лишь те нормы жилищного законодательства, которые не противоречат позднее принятым актам равной или более высокой по сравнению с ним юридической силы.
    
    2. В отличие от п.1 ст.671 ГК, в котором дано определение договора коммерческого найма, коммент. ст. не определяет договор социального найма жилого помещения, но очерчивает присущие ему признаки, что позволяет раскрыть его содержание.
    
    Пункт 1 коммент. ст. ориентирует на то, что жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма в государственном и муниципальном фонде социального использования. Обратим, однако, внимание на то, что жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде могут использоваться не только на началах социального найма, но и на началах коммерческого найма, а также на иных основаниях, т.е. государственный и муниципальный жилищный фонд не сводится к фонду социального использования. С другой стороны, не исключено получение гражданами жилых помещений в социальный наем у общественных и иных организаций, что в прошлом было достаточно распространено. Таким образом, сфера предоставления жилых помещений в социальный наем определена в п.1 коммент. ст. неточно.
    

    3. В отличие от п.1 ст.671 ГК, согласно которому наймодатель по договору коммерческого найма обязуется предоставить нанимателю жилое помещение внаем, в п.1 коммент. ст. говорится о том, что жилые помещения по договору социального найма гражданам предоставляются. Различие в формулировках объясняется тем, что заключению договора социального найма обычно предшествует принятие органом государственной власти или местного самоуправления решения о предоставлении гражданину жилого помещения в социальный наем. Это решение облекается в форму ордера и обязывает жилищно-эксплуатационную организацию заключить с гражданином договор социального найма. Именно поэтому в законе применительно к социальному найму и не выделена обязанность наймодателя предоставить гражданину жилое помещение, что, однако, не превращает договор социального найма из консенсуального, каковым он является, в реальный.
    
    4. Пункт 2 коммент. ст. исходит из того, что в тех случаях, когда в жилом помещении, предоставленном по договору социального найма, проживают совместно с нанимателем члены его семьи, они пользуются всеми правами и несут все обязанности по договору найма наравне с нанимателем. Круг членов семьи нанимателя определяется по правилам ст.53 и 54 ЖК.
    
    В абз. 1 п.2 коммент. ст. закреплена модель, согласно которой в указанных случаях на стороне нанимателя возникает множественность лиц, все они должны рассматриваться как сонаниматели. Поскольку все члены семьи имеют права и несут обязанности наравне с самим нанимателем, на стороне нанимателя возникает обязательство со смешанной множественностью лиц, в котором каждый из нанимателей выступает и как кредитор, и как должник. Принцип равенства прав и обязанностей членов семьи по договору социального найма должен применяться с учетом того, о каких членах семьи идет речь. Если, скажем, с родителями проживают дети, находящиеся под их опекой и попечительством, то далеко не во всех случаях от детей можно требовать наравне с родителями исполнения обязанностей по договору социального найма, напр. по внесению квартплаты, просто потому, что дети зачастую не имеют никаких доходов и сами находятся на иждивении родителей.
    
    В то же время должен неукоснительно соблюдаться принцип равенства прав по договору социального найма всех членов семьи, независимо от возраста, состояния здоровья, материальной обеспеченности и т.д. Изъятия из этого принципа могут иметь место лишь в случаях, прямо предусмотренных законом или договором (см., напр., ч. 2 ст.54 ЖК).
    

    5. Хотя все члены семьи и выступают в договоре социального найма как сонаниматели, с одним из них по их же требованию может быть заключен договор найма, что удобно и для них самих, и для наймодателя. Правда, в абз. 2 п.2 коммент. ст. допущена терминологическая неточность, поскольку если следовать его буквальному тексту, то наниматель в договоре социального найма появляется еще до заключения самого договора. Чаще всего такое качество приписывается лицу, на имя которого выдан ордер на жилое помещение. Когда же члены семьи не могут договориться о том, кто из них должен быть нанимателем, то заключению подлежит договор, в котором все они поименованы как сонаниматели.
    
    Если член семьи, который был нанимателем, умирает или выбывает из жилого помещения, то на его место заступает проживающий в том же помещении другой член семьи с согласия остальных членов семьи.
    
    

Комментарий к статье 673. Объект договора найма жилого помещения

    1. Договоры коммерческого и социального найма, как и иные договоры, принято рассматривать, с одной стороны, как основания возникновения обязательственных правоотношений (в данном случае - жилищных правоотношений), а с другой - как сами эти правоотношения, одним из элементов которых является их объект (предмет). В коммент. ст. идет речь о договоре найма жилого помещения как о жилищном правоотношении. Поскольку ст.673 не названа в п.3 ст.672 ГК в числе тех, положения которых expressis verbis распространяются и на договор социального найма, рассмотрим их вначале применительно к коммерческому найму, а затем - к социальному найму.
    
    2. Объектом, или, что то же самое, предметом, договора коммерческого найма может быть пригодное для постоянного проживания изолированное жилое помещение в виде квартиры, жилого дома, части квартиры или жилого дома.
    
    Жилое помещение должно быть пригодным для постоянного в нем проживания, хотя коммерческий наем по самой своей природе рассчитан на то, что наниматели поселяются в это помещение на время.
    
    постановлением Госкомитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27 сентября 2003 г. N 170 (РГ. 2003. 23 окт.). Санитарно-эпидемиологические требования к жилым помещениям определены в Законе РФ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения" от 30 марта 1999 г. (СЗ РФ. 1999. N 14. Ст.1650; 2002. N 1 (ч. I). Ст.2; 2003. N 2. Ст.167; N 27 (ч. I). Ст.2700), а конкретизированы в постановлении Главного государственного врача РФ от 15 декабря 2000 г. Постановлением Правительства РФ от 4 сентября 2003 г. N 552 утверждено Положение "О порядке признания жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания" (СЗ РФ. 2003. N 37. Ст.3586). Контроль за соблюдением порядка и правил признания жилых домов и жилых помещений непригодными для постоянного проживания, а также перевода их в нежилые возложен на органы государственной жилищной инспекции (СЗ РФ. 1994. N 23. Ст.2566).
    
    3. В законе и других нормативных актах оставлен открытым вопрос, должны ли при сдаче жилых помещений в коммерческий наем соблюдаться какие-либо нормы или наймодатель волен для извлечения максимальной прибыли заселить помещение каким угодно числом граждан, используя их безвыходное положение. Особенно это касается поселения беженцев и вынужденных переселенцев. Представляется, что при сдаче жилых помещений в коммерческий наем должны соблюдаться по крайней мере те нормы, которые установлены для заселения общежитий (не менее 6 кв. метров на человека).
    

    4. Жилое помещение, сдаваемое в коммерческий наем, должно быть изолированным. В то же время внаем могут быть сданы не только квартира или дом целиком, но и часть квартиры или часть дома. Согласно п.1 коммент. ст. в коммерческий наем не могут быть сданы проходная или запроходная комнаты, а также часть комнаты. На практике, однако, это требование соблюдается не всегда, что в условиях острой жилищной нужды иногда и оправдано (напр., при поселении в приватизированную квартиру в качестве угловых жильцов студентов на время их обучения).
    
    5. Если наниматель поселен в многоквартирный дом (что в крупных городах и населенных пунктах чаще всего бывает), то он наряду с пользованием жилым помещением, предоставленным ему внаем, имеет право пользоваться имуществом, указанным в ст.290 ГК. При этом не имеет значения, зарегистрирован ли этот дом как кондоминиум, образовано ли в доме товарищество собственников жилья, и если образовано, то является ли собственник жилого помещения, которое он сдает внаем, членом товарищества или нет.
    
    6. При ответе на вопрос, распространяются ли на социальный наем правила коммент. ст. и если распространяются, то в какой мере, необходимо в соответствии с п.3 ст.672 ГК опираться на нормы жилищного законодательства, определяющие назначение жилых домов и жилых помещений, условия и порядок исключения их из жилищного фонда вследствие непригодности, порядок перевода жилых домов и жилых помещений в нежилые, а также на нормы, устанавливающие условия предоставления гражданам жилых помещений в социальный наем и т.д. (см. напр., ст.7, 8, 9, 28, 38, 40, 41, 52 ЖК).
    
    Особенно важным является указание в ЖК на то, что в социальный наем гражданам предоставляется жилое помещение, пригодное для постоянного проживания, что это помещение должно быть изолированным, быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта, отвечать установленным санитарным и техническим требованиям.
    
    Почему же в таком случае действие коммент. ст. прямо не распространено и на социальный наем? По-видимому, потому, что для граждан, получающих жилое помещение в социальный наем, предусмотрены дополнительные гарантии, которые не распространены на тех, кто получает жилое помещение по договору коммерческого найма. В частности, им не гарантированы: предоставление жилой площади в пределах нормы (не менее 9 кв. метров на человека), как правило, в виде отдельной квартиры на семью, учет разнополости и возраста лиц, получающих жилую площадь, предоставление жилой площади с учетом уровня благоустроенности в данном населенном пункте и т.д.
    
    При всех обстоятельствах нельзя толковать комментируемую статью в том смысле, что на социальный наем не распространяются даже те минимальные гарантии, которые ею установлены. В частности, нельзя предоставлять в социальный наем жилые помещения, пригодные лишь для временного проживания. Исключение из этого правила может быть сделано лишь для экстремальных ситуаций (напр., расселение людей, вывезенных из зоны, подвергшейся наводнению или иному стихийному бедствию, расселение людей из обрушившегося дома, поселение беженцев или вынужденных переселенцев).
    

    7. Правила п.2 коммент. ст. распространяются на нанимателей, получивших жилые помещения в социальный наем.
    
    

Комментарий к статье 674. Форма договора найма жилого помещения

    1. Правила коммент. ст. распространяются как на коммерческий наем (в том числе на его разновидность - договор аренды; см. коммент. к ст.671 ГК), так и на социальный наем.
    
    2. Предписывая заключение договора найма жилого помещения в простой письменной форме, коммент. ст. не сопровождает это требование оговоркой: "под страхом недействительности" или каким-либо иным равнозначным по смыслу указанием на последствия его несоблюдения. Из этого следует, что несоблюдение предписанной законом письменной формы заключения договора его недействительности не влечет. В то же время в подтверждение того, что договор заключен, стороны не вправе ссылаться на свидетельские показания, но не лишены права приводить письменные доказательства (деловую переписку, документы об оплате жилого помещения и т.д. - см. п.1 ст.162 ГК). Если жилое помещение предоставлено в социальный наем, то при отсутствии письменного договора наиболее весомым письменным доказательством, подтверждающим наличие между сторонами договорных отношений, может служить ордер.
         
    

Комментарий к статье 675. Сохранение договора найма жилого помещения при переходе
права собственности на жилое помещение

    1. Коммент. ст. применительно к договору найма жилого помещения воспроизводит положение, наиболее общим образом закрепленное в п.1 ст.617 ГК, - переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет ни расторжения, ни изменения этого договора. Иными словами, речь идет о закреплении так называемого права следования, в силу которого право следует за вещью. Указанное положение распространяется как на коммерческий, так и на социальный наем.
    
    2. В коммент. ст. сохранение договора найма жилого помещения прямо предусмотрено лишь для случаев перехода к другому лицу права собственности на занимаемое по договору жилое помещение. Представляется, однако, что если право следует за вещью при переходе на нее права собственности, то оно тем более должно следовать за нею при переходе менее сильных по сравнению с правом собственности ограниченных вещных прав, таких, напр., как право хозяйственного ведения или право оперативного управления. Так, договор найма жилого помещения сохраняет силу не только тогда, когда жилое помещение переходит из государственной собственности в муниципальную, но и тогда, когда оно переходит из хозяйственного ведения одной жилищно-эксплуатационной организации в хозяйственное ведение другой, но при этом смены его собственника не происходит (см. ст.9 Закона об основах жилищной политики).
    
    3. Сфера действия ст.617 ГК очерчена шире, нежели коммент. ст. В ст.617 речь идет о сохранении договора аренды в силе при изменении сторон, т.е. не только арендодателя, но при определенных обстоятельствах, предусмотренных п.2 ст.617, также и арендатора. Напротив, коммент. ст. рассчитана лишь на те случаи, когда в договоре происходит смена наймодателя, хотя в договоре может произойти и смена нанимателя. Законодатель по-разному реагирует на эти случаи в зависимости от того, идет ли речь о социальном или коммерческом найме. Именно поэтому они не упомянуты в коммент. ст., действие которой рассчитано и на коммерческий, и на социальный наем, и урегулированы в нормах, относящихся либо к социальному найму (абз. 2 п.2 ст.672), либо к коммерческому найму (ст.686 ГК).
    
    4. Принципиально важным является указание в ст.675 на то, что при переходе права собственности на жилое помещение новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма. Поскольку договор коммерческого найма заключается на срок (ст.683 ГК), новый собственник, по крайней мере до истечения срока договора, не вправе требовать от нанимателя увеличения платы за пользование помещением, ссылаясь на инфляцию, если только возможность такого увеличения не предусмотрена в самом договоре.
    

    То же относится и к случаям перехода жилого помещения из хозяйственного ведения одной жилищно-эксплуатационной организации к другой. В частности, новый наймодатель не может требовать повышения платы за пользование жилым помещением, ссылаясь на то, что у него более высокие эксплуатационные и накладные расходы, чем у его предшественника.
    
    В тех случаях, когда увеличение платы за пользование жилым помещением не основано на законе или на соглашении сторон, отказ нанимателя от оплаты помещения в повышенном размере правомерен, а требование наймодателя о ее взыскании защите не подлежит, поскольку означает не что иное, как злоупотребление правом (ст.10 ГК).
    
    То же относится и к не основанным на законе требованиям об оплате в повышенном размере коммунальных услуг (напр., по уборке придомовой территории, вывозу и утилизации бытовых отходов).
    
    

Комментарий к статье 676. Обязанности наймодателя жилого помещения

    1. Хотя коммент. ст. и не названа в ст.672 ГК в числе тех статей, правила которых напрямую подлежат применению не только к коммерческому, но и социальному найму, это не закрывает путь к тому, чтобы ее положения применялись и к социальному найму, если иное не предусмотрено жилищным законодательством.
    
    2. То, что наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания, в равной степени относится как к коммерческому, так и к социальному найму. Помещение должно быть свободным не только фактически, но и юридически, т.е. свободным от каких бы то ни было обременений. Если же таковые имеются, то это может повлечь для наймодателя целый ряд неблагоприятных последствий. Так, если наймодатель заключил договор коммерческого найма жилого помещения, которое уже сдано кому-то внаем, то наниматель по второму договору может требовать от наймодателя возмещения убытков. Если в социальный наем сдано помещение, на которое гражданину, выехавшему на работу в районы Крайнего Севера, выдано охранное свидетельство (броня), то, хотя в помещении фактически никто не проживал, юридически оно не свободно, а потому никому другому ни в социальный, ни в коммерческий наем предоставлено быть не может. В приведенном примере гражданин, которому выдан ордер на помещение, забронированное за другим лицом, может требовать не только возмещения убытков, но и предоставления в социальный наем иного жилого помещения.
    
    Помещение должно быть пригодным для проживания, что фиксируется в договоре жилищного найма, акте сдачи-приемки жилого помещения и иных документах. Помещение, непригодное для проживания, причем для постоянного проживания (см. коммент. к ст.673 ГК), ни в коммерческий, ни в социальный наем сдано быть не может, хотя бы сам наниматель и был на это согласен. Исключения возможны лишь в экстремальных ситуациях, когда в безвыходном положении оказываются и наниматель, и наймодатель. Однако в этих случаях предоставление помещения договором найма обычно не оформляется, да и само помещение предоставляется не в возмездное, а в безвозмездное пользование.
    
    3. Актуальность положений, закрепленных в п.2 коммент. ст., возрастает ныне в связи с тем, что в жилом доме находятся помещения, правовой режим которых различен и которые используются в самых различных целях, в том числе жилые и нежилые помещения, помещения приватизированные и неприватизированные, помещения, используемые на началах социального найма, коммерческого найма, аренды и т.д. А это крайне отрицательно сказывается на надлежащей эксплуатации дома, не способствует установлению четких взаимоотношений организаций и лиц, отвечающих за эксплуатацию дома и обеспечение проживающих в нем и использующих его необходимым комплексом услуг.
    

    В одних случаях наймодатель сам предоставляет нанимателю соответствующие услуги, в других - обеспечивает их предоставление. Поэтому наймодатель либо сам вступает в договорные отношения с соответствующими организациями и лицами, либо сводит с ними нанимателя. Но какая бы форма указанных отношений ни была избрана, наймодатель отвечает перед нанимателем за бесперебойное и качественное предоставление всего комплекса обусловленных услуг. При этом совершенно недопустимо отключение нанимателей от тепло-, энерго-, газо-, водоснабжения и прочих систем жизнеобеспечения по тем основаниям, что наймодатель, органы государственной власти или местного самоуправления допускают какие-либо неисправности в отношении организаций, обеспечивающих население теплом, светом, водой и т.д., в частности, несвоевременно перечисляют платежи за погашение образовавшейся перед ними задолженности. Подобные действия естественных монополистов могут и должны служить основанием для привлечения виновных к установленной законом ответственности, вплоть до уголовной.
    
    С другой стороны, коммент. ст. предостерегает и самих нанимателей от совершения всякого рода самочинных действий, которые могут нарушить нормальное функционирование жилого дома и обеспечение его обитателей всем необходимым - вызвать пожар, затопление жилых помещений, утечку газа с последующим взрывом и т.д.
    
    Все действия по переустройству и переоборудованию жилых помещений и мест общего пользования, переносу газовых и электроплит, замене проводки и т.д. могут производиться лишь с разрешения уполномоченных органов, в соответствии с утвержденной технической документацией, в порядке, установленном законом и иными нормативными актами.
    
    4. Пункт 2 коммент. ст. возлагает на наймодателя обязанность обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении. Если оставить в стороне допущенную в законе более чем корявую формулировку (в жилом помещении находится не сама услуга, а механизмы, приспособления, устройства, которые необходимы для ее оказания), то смысл закрепленного положения сводится к тому, что ремонт (как текущий, так и капитальный) общего имущества многоквартирного дома и устройств, поддержание их в рабочем состоянии для оказания нанимателю в занимаемом им жилом помещении соответствующих коммунальных услуг является обязанностью наймодателя.
    
    

Комментарий к статье 677. Наниматель и постоянно проживающие вместе с ним граждане

    1. При социальном найме проживающие в жилом помещении совместно с нанимателем члены его семьи пользуются всеми правами и несут все обязанности по договору найма наравне с нанимателем, т.е. рассматриваются как сонаниматели. При коммерческом найме, напротив, наниматель заслоняет перед наймодателем проживающих с ним граждан, и чтобы они выступали перед наймодателем на равных с нанимателем, необходимо наличие дополнительных условий, которые для социального найма не требуются (см. п.4 коммент. к настоящей статье). Именно поэтому коммент. ст. не фигурирует в п.3 ст.672 ГК в числе норм, правила которых безоговорочно распространяются на социальный наем.
    
    2. В договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие с нанимателем, что само по себе еще не превращает их в сонанимателей. Если же в договоре таких указаний нет, то вселение других граждан в качестве постоянно проживающих с нанимателем производится по правилам ст.679 ГК (см. коммент. к этой статье).
    
    3. При коммерческом найме в договорных отношениях с наймодателем находится по общему правилу только сам наниматель. Другие постоянно проживающие с нанимателем в жилом помещении граждане, кроме случаев, предусмотренных в законе, напрямую на наймодателя не выходят и состоят в отношениях лишь с нанимателем. Именно поэтому наниматель отвечает перед наймодателем не только за свои собственные действия, но и за действия указанных граждан, которые нарушают условия договора найма. При этом наниматель вправе в порядке регресса переложить на указанных граждан, полностью или в части, те имущественные потери, которые он понес в результате возложения на него ответственности перед наймодателем.
    
    4. Пункт 4 коммент. ст. при определенных условиях допускает отступление от той модели отношений нанимателя, постоянно проживающих с ним граждан и наймодателя по договору коммерческого найма, которая предусмотрена в предшествующих положениях той же статьи.
    
    Граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем, могут заключить с ним договор о том, что они несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем. В этом случае такие граждане становятся сонанимателями, т.е. вместе с первоначальным нанимателем - участниками по договору коммерческого найма. В результате и при коммерческом найме возникает обязательство с множественностью лиц на стороне нанимателя, что имеет место в договоре социального найма жилого помещения, предоставленного нанимателю и членам его семьи для совместного проживания. Согласие наймодателя на заключение такого договора не требуется. Однако наймодатель должен быть извещен о намерении указанных лиц заключить такой договор, чтобы он мог, опираясь на начала солидарной ответственности, в случае неисполнения обязательств по договору найма предъявить соответствующие требования (напр., о погашении задолженности по оплате жилого помещения) к любому из сонанимателей, а не только к тому из них, кто первоначально выступал в договоре в качестве нанимателя (см. ст.323-325 ГК).
    
    

Комментарий к статье 678. Обязанности нанимателя жилого помещения

    1. Правила коммент. ст. распространяются как на коммерческий, так и на социальный наем (п.3 ст.672 ГК). В тех случаях когда в договоре на стороне нанимателя имеет место множественность лиц, указанные обязанности возлагаются на всех сонанимателей. Необходимо, однако, учитывать, что в числе сонанимателей могут быть и такие, на которых в силу их психо-физических, возрастных и иных особенностей, а также других обстоятельств исполнение указанных обязанностей возложить нельзя. Эти обязанности за них исполняют их родители, усыновители, опекуны и попечители.
    
    2. Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания. Если сам собственник может использовать жилое помещение либо для личного проживания и проживания членов своей семьи, либо для сдачи жилых помещений другим гражданам по договору, но опять-таки для проживания (ст.288 ГК), то наниматель тем более не может использовать жилое помещение для каких-либо иных целей кроме проживания.
    
    Наниматель по договору коммерческого найма не лишен, однако, права использовать часть полученного внаем помещения под офис для ведения деловых переговоров, приема клиентов, хранения документации, получения корреспонденции. Адрес, по которому помещение расположено, может быть использован в качестве юридического адреса для ведения бизнеса, которым занимается наниматель. Но при этом назначение жилого помещения в целом не должно подвергаться изменениям, негативно сказываться на содержании и эксплуатационных свойствах жилого помещения, доставлять беспокойство соседям по дому, вести к перегрузке энергосетей, телекоммуникаций и т.д.
    
    3. К числу обязанностей нанимателя относится обязанность обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии. Указанная обязанность приобретает особую значимость, когда внаем сдается помещение, находящееся на учете как памятник истории и культуры, либо когда часть интерьера помещения представляет особую художественную ценность (лепные украшения, роспись стен и потолка, наборные полы и т.д.). В указанных случаях эти части подлежат сдаче нанимателю по охранному договору с установлением ответственности за необеспечение их сохранности.
    
    Поддерживать помещение в надлежащем состоянии - значит производить регулярную уборку помещения, систематическое проветривание, не разводить в нем плесени и сырости, грызунов и насекомых, следить за безопасностью газовых и электрических приборов и т.д.
    

    Производство ремонта сданного внаем помещения составляет содержание специальной обязанности сторон по договору найма и выходит за пределы обязанности поддержания помещения в надлежащем состоянии (см. коммент. к ст.681 ГК).
    
    4. Переустройство и реконструкцию жилого помещения наниматель не вправе производить без согласия наймодателя. Может ли наниматель оспорить в судебном порядке отказ наймодателя дать такое согласие? В принципе может, однако при коммерческом найме ему трудно рассчитывать на успех, поскольку наймодатель, защищаясь против требования нанимателя, всегда сможет сослаться на то, что наниматель волен был и не заключать договор коммерческого найма. Исключение может, пожалуй, составить тот случай, когда в жилом помещении обнаружены скрытые дефекты, которые могут быть устранены лишь путем его переустройства и переоборудования.
    
    При социальном найме шансы нанимателя значительно выше. Но при всех обстоятельствах переустройство и переоборудование жилого помещения возможны лишь при условии представления необходимой проектно-сметной и иной технической документации, с назначением в спорных случаях экспертизы и привлечением к решению вопроса представителей компетентных органов.
    
    5. Одна из основных обязанностей нанимателя по договору найма (аренды) жилого помещения - это обязанность своевременно вносить плату за жилое помещение (см. коммент. к ст.682 ГК).
    
    Помимо платы за жилое помещение наниматель обязан вносить коммунальные платежи - за электроэнергию, газ, воду, теплоснабжение, телефон и т.д. Если договором не установлено иное, коммунальные платежи наниматель обязан вносить самостоятельно.
    
    Порядок внесения коммунальных платежей во многом зависит от того, фиксируется ли объем потребления нанимателем тех или иных услуг. Если фиксируется, то оплата коммунальных слуг (напр., за электроэнергию) производится самостоятельно. Если не фиксируется (напр., за газ и воду), то она производится в общей сумме платежей за жилое помещение.
    
    

Комментарий к статье 679. Вселение граждан, постоянно проживающих с нанимателем

    1. Действие коммент. ст. распространяется лишь на коммерческий наем, поскольку условия вселения в жилое помещение членов семьи нанимателя по договору социального найма определены в жилищном законодательстве - постановления Конституционного Суда РФ от 25 апреля 1995 г. (СЗ РФ. 1995. N 18. Ст.1708).
    
    2. Коммент. ст. не определяет круг лиц, которых наниматель по договору коммерческого найма может вселить в нанятое им жилое помещение, ограничиваясь указанием на то, что в жилое помещение могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем. Вселение может быть произведено с согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих. Исключение сделано для вселения несовершеннолетних, т.е. не достигших 18 лет детей. Их вселение может быть произведено без согласия кого бы то ни было.
    
    3. Вселение допускается при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения - не менее 12 кв. метров общей площади жилого помещения на одного человека (ст.38 ЖК). Исключение из этого правила сделано опять-таки для несовершеннолетних детей - их вселение допускается и тогда, когда жилая площадь, которая будет приходиться на каждого проживающего, составит менее 12 кв. метров.
    
    Возникает вопрос: чьи несовершеннолетние дети могут быть вселены в жилое помещение независимо от согласия лиц, которое требуется в других случаях, а также независимо от соблюдения нормы жилой площади на одного человека? В тех случаях когда граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, полученном в коммерческий наем, выступают как сонаниматели (п.4 ст.677 ГК), право вселить в жилое помещение своих несовершеннолетних детей независимо от согласия наймодателя и других сонанимателей, равно как и независимо от соблюдения нормы жилой площади имеет каждый из них.
    
    Грамматическое толкование коммент. ст. приводит к выводу, что каждый из постоянно проживающих в жилом помещении граждан имеет такое право и тогда, когда он не является сонанимателем, а в договорных отношениях с наймодателем находится лишь один наниматель.
    
    4. Отказ дать согласие на вселение других граждан в качестве постоянно проживающих с нанимателем может быть оспорен заинтересованным лицом в судебном порядке. Разумеется, его требования далеко не всегда будут удовлетворены, поскольку при коммерческом найме наймодатель располагает достаточно широкими возможностями при определении лиц, которые могут проживать в помещении. Это особенно относится к тем случаям, когда в качестве наймодателя по договору коммерческого найма выступает частный собственник.
    

Комментарий к статье 680. Временные жильцы

    1. Действие коммент. ст. в силу прямого указания п.3 ст.672 ГК распространяется как на коммерческий, так и на социальный наем.
    
    2. Временные жильцы, хотя их и называют пользователями, самостоятельным правом пользования жилым помещением не обладают. Этим они отличаются как от нанимателя и членов его семьи (сонанимателей) по договору социального найма, так и от нанимателя и постоянно проживающих с ним граждан по договору коммерческого найма, независимо от того, приобрели ли последние по указанному договору статус сонанимателей или нет.
    
    Другой признак, во всех случаях характеризующий временных жильцов, состоит в том, что они проживают в жилом помещении на безвозмездных началах. Этим они отличаются от поднанимателей, которые так же, как и временные жильцы, не приобретают самостоятельного права пользования жилым помещением, но пользуются им за плату (см. коммент. к ст.685 ГК).
    
    Временные жильцы могут быть поселены в жилом помещении с общего согласия нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих (независимо от того, относятся ли они к сонанимателям или нет), и с предварительного уведомления наймодателя, который вправе запретить проживание временных жильцов лишь при условии несоблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека.
    
    3. Срок проживания временных жильцов не может превышать шести месяцев. Представляется, однако, что по взаимному согласию всех постоянно проживающих в жилом помещении граждан и с разрешения наймодателя этот срок может быть продлен. Наниматель (сонаниматели) в отношениях с наймодателем полностью заслоняет временного жильца, который напрямую на наймодателя не выходит и выходить не должен. Ответственность за действия временных жильцов перед наймодателем несет наниматель.
    
    4. Временные жильцы обязаны немедленно освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания. Если же указанный срок не согласован, помещение должно быть освобождено временным жильцом не позднее семи дней со дня предъявления нанимателем или любым гражданином, постоянно с ним проживающим, требования об освобождении помещения.
    
    Если действие договора найма жилого помещения прекращено досрочно (напр., в случае смерти нанимателя жилого помещения, в котором никто, кроме нанимателя, постоянно не проживал), временный жилец обязан освободить помещение по крайней мере не позднее семи дней со дня предъявления к нему соответствующего требования наймодателем, хотя бы срок проживания временного жильца, который ранее был согласован, к этому моменту еще не истек.
    

Комментарий к статье 681. Ремонт сданного внаем жилого помещения

    1. Согласно п.3 ст.672 ГК действие коммент. ст. распространяется как на коммерческий, так и на социальный наем.
    
    2. В пп.1 и 2 коммент. ст. закрепляются традиционные для имущественного найма (аренды) положения о распределении между нанимателем и наймодателем обязанностей по ремонту сданного внаем помещения: текущий ремонт является обязанностью нанимателя, а капитальный - наймодателя. Оба эти положения закреплены в виде диспозитивных норм, поскольку сопровождаются оговоркой: если иное не установлено договором найма жилого помещения. По существу то же самое предусмотрено и в общих положениях об аренде (см. коммент. к ст.616 ГК).
    
    3. Основную нагрузку в коммент. ст. несет п.3. В нем сформулировано положение, касающееся переоборудования жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение. Согласно п.3, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, то оно без согласия нанимателя не допускается. При этом не имеет значения, в какую сторону переоборудование изменяет условия пользования жилым помещением - худшую, что чаще всего и бывает, или в лучшую. Важно, чтобы оно изменяло их существенно, хотя было бы правильнее записать в законе, что согласие нанимателя требуется независимо от того, изменяет ли переоборудование дома условия пользования жилым помещением существенно или несущественно. К тому же если переоборудование дома изменяет условия пользования жилым помещением в лучшую сторону, то наниматель едва ли будет этому противиться. Обычно наймодатель уверяет нанимателей в том, что переоборудование дома пойдет им только на пользу, а на деле все обстоит наоборот. Поэтому наниматели должны быть начеку и быть готовы к защите своих интересов уже тогда, когда переоборудование дома лишь намечается, а не тогда, когда работы идут полным ходом и их уже трудно остановить.
    
    Все споры между наймодателем и нанимателем (нанимателями), возникшие в связи с переоборудованием жилого дома, могут разрешаться в судебном порядке.
    
    4. Правила п.3 коммент. ст. в известной мере корреспондируют с правилами абз. 2 ст.678 ГК. Заключая договор найма жилого помещения, стороны исходят из того, что не произойдет изменений ни в самом предмете договора - жилом помещении, ни в условиях пользования им. В тех же случаях когда изменения неизбежны, а возможно, и желательны для одной или обеих сторон в договоре, они должны происходить по взаимному согласию сторон.
    
         

Комментарий к статье 682. Плата за жилое помещение

    1. Действие коммент. ст. в целом распространяется лишь на коммерческий наем, хотя некоторые из включенных в нее положений могут быть применены и при социальном найме.
    
    2. Подход законодателя к тому, как должен устанавливаться размер платы за жилое помещение, существенно различен в зависимости от того, идет ли речь о коммерческом или социальном найме.
    
    Коммерческий наем - институт рыночной экономики, которая еще не стала у нас социально ориентированной, социальный наем - один из последних островков доперестроечной экономики, которая при всех ее недостатках и противоречиях в большей степени гарантировала удовлетворение социально-экономических прав граждан, нежели нынешняя. Отнюдь не случайно Конституция РФ 1993 г. по существу не закрепляет право на жилище в числе основных социально-экономических прав граждан.
    
    Если размер платы за жилое помещение, предоставленное в социальный наем, хотя и возрос во много раз по сравнению с доперестроечным периодом, но продолжает нормироваться с учетом прожиточного минимума, совокупного дохода семьи и действующих льгот, то размер платы за жилое помещение, полученное по договору коммерческого найма, в соответствии с принципом свободы договора (ст.421 ГК) устанавливается по соглашению сторон. При установленном законом максимальном размере платы за жилое помещение плата в договоре не должна превышать этот размер. В тех случаях когда плата за жилое помещение в договоре завышена, наниматель может либо потребовать ее возврата в той части, в какой плата завышена, либо зачесть ее в счет будущей платы.
    
    3. В п.2 коммент. ст. закреплено положение, значение которого в условиях непрекращающейся инфляции трудно переоценить. Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором. Таким образом, обесценение рубля, которое имело и имеет место, не должно автоматически приводить к повышению платы за жилое помещение, исчисляемой в рублях. Стороны, однако, не лишены права определить размер платы за жилое помещение в иностранной валюте (напр., в долларах США или евро), и тогда повышение курса соответствующих валют по отношению к рублю приведет к повышению платы за жилое помещение в рублях. Таким путем, который допускается законом (ст.317 ГК), стороны могут обезопасить себя от инфляции.
    
    4. Оплата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном ЖК. Статьей 56 ЖК предусмотрено, что плата должна вноситься нанимателем не позднее десятого числа месяца, следующего за прожитым. Это положение относится как к социальному, так и к коммерческому найму.
    

Комментарий к статье 683. Срок в договоре найма жилого помещения

    1. В отличие от договора социального найма жилого помещения, который сконструирован в законе как бессрочный, договор коммерческого найма жилого помещения - это договор срочный, независимо от того, определен ли в договоре срок, на который он заключен, или нет. Договор коммерческого найма заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если же в договоре срок не определен, он считается заключенным на пять лет. Указанное обстоятельство как раз и позволяет всякий договор коммерческого найма жилого помещения относить к срочным.
    
    2. В числе договоров найма жилого помещения специально выделены краткосрочные договоры, которые заключаются на срок до одного года. Указанные договоры подчиняются особому правовому режиму, иначе говоря, к ним не применяются правила, предусмотренные в нормах ГК, перечень которых приведен в п.2 коммент. ст. В договоре, однако, может быть предусмотрено применение при краткосрочном найме если не всех этих правил, то, по крайней мере, некоторых из них.
    
    

Комментарий к статье 684. Преимущественное право нанимателя на заключение
договора на новый срок

    1. Поскольку договор социального найма является бессрочным, правила коммент. ст. к нему неприменимы.
    
    2. Закрепляя за нанимателем преимущественное право по истечении срока договора найма жилого помещения заключить его на новый срок, законодатель осуществление этого права ставит в зависимость от ряда условий.
    
    Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора наймодатель должен либо предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях, либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи со своим решением не сдавать жилое помещение внаем, по крайней мере, не менее года со дня окончания срока договора с данным нанимателем. Если наймодатель не сделал ни того, ни другого, а наниматель не отказался от продления действия договора, то договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
    
    Предложение наймодателя продлить действие договора следует квалифицировать как оферту, которая если наниматель желает продлить договор, должна быть им акцептована. Если же наниматель на предложение наймодателя никак не реагирует, то молчание нанимателя следует рассматривать как его отказ от продления договора со всеми вытекающими из этого последствиями.
    
    При согласовании условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения. Иное противоречило бы правилу, закрепленному в абз. 1 ст.679 ГК. Исключение должно быть сделано лишь для несовершеннолетних детей.
    
    Если в предложении наймодателя не указан срок для ответа, то ответ должен последовать в течение нормально необходимого для этого времени. Во всяком случае то, что предложение наймодателя продлить действие договора должно последовать не позднее чем за три месяца до истечения срока договора, вовсе не означает, что наниматель может тянуть с ответом и дать его чуть ли не в последний день действия договора. При ином подходе наймодатель может упустить наиболее выгодные предложения о заключении договора с другим нанимателем, что противоречило бы природе договора коммерческого найма как рыночного.
    
    3. Свой отказ от продления действия договора найма наймодатель может мотивировать тем, что принял решение не менее чем в течение года со дня окончания срока договора никому помещение не сдавать. Нередко, однако, это заявление делается лишь для отвода глаз, чтобы избавиться от неугодного нанимателя, после чего наймодатель, не дожидаясь истечения годичного срока, преспокойно сдает жилое помещение другому нанимателю, обычно на более выгодных для себя условиях. Чтобы избежать подобной ситуации или во всяком случае минимизировать ее нежелательные для прежнего нанимателя последствия, закон предоставляет ему право требовать признания такого договора недействительным и(или) возмещения убытков, причиненных неосновательным отказом возобновить с ним ранее заключенный договор.
    
    Наниматель может требовать признания договора с новым нанимателем недействительным, с тем чтобы заступить его место, и одновременно возмещения причиненных убытков; он может ограничиться требованием о признании договора недействительным, не взыскивая с наймодателя убытков либо взыскивая их в неполном объеме; наконец, он может отказаться от того, чтобы иметь дело с наймодателем в качестве нанимателя, и требовать лишь возмещения убытков.
    
    Договор, о признании которого недействительным идет речь, относится к оспоримым. Поэтому требование о признании его недействительным может быть предъявлено в течение года со дня, когда наниматель узнал или должен был узнать о том, что наниматель его обманул (п.2 ст.181 ГК). В течение того же срока можно требовать и возмещения убытков.
         
    

Комментарий к статье 685. Поднаем жилого помещения

    1. Коммент. ст. полностью относится к коммерческому найму и лишь частично к социальному найму (п.3 ст.672 ГК).
    
    2. Для вселения на жилую площадь поднанимателя (поднанимателей) требуется согласие наймодателя, а также всех лиц, которые вместе с нанимателем постоянно проживают на данной площади. Для сдачи жилой площади в поднаем необходимо также соблюдение требований законодательства о норме общей площади жилого помещения, которая и после вселения поднанимателя должна составлять не менее 12 кв. метров на одного человека.
    
    3. Срок поднайма не может превышать срока найма договора жилого помещения. Это положение относится лишь к коммерческому найму, поскольку договор социального найма заключается без указания срока. При досрочном прекращении договора коммерческого найма прекращается и договор поднайма. В случае прекращения договора социального найма (напр., вследствие смерти нанимателя) договор поднайма также прекращается, хотя бы к этому моменту срок, на который последний был заключен, еще не истек.
    
    Как при коммерческом, так и при социальном найме поднанимателю не принадлежит право требовать заключения договора на новый срок.
    
    Как на социальный, так и на коммерческий наем распространяется правило о том, что при заключении договора поднайма без указания срока наниматель обязан предупредить поднанимателя о прекращении договора поднайма за три месяца.
    
    4. Договор поднайма является возмездным. Плата за сдачу жилой площади в поднаем устанавливается по соглашению сторон.
    
    5. Самостоятельного права пользования жилым помещением, полученным в поднаем, поднаниматель не приобретает. Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель, который отвечает как за свои действия, так и за действия поднанимателей. Эти положения подлежат применению при сдаче в поднаем жилой площади, полученной нанимателем как в коммерческий, так и в социальный наем.
    
    

Комментарий к статье 686. Замена нанимателя в договоре найма жилого помещения

    1. Правила коммент. ст. напрямую рассчитаны лишь на коммерческий наем, однако некоторые из них могут применяться и при социальном найме.
    
    По существу указанные правила предусматривают две ситуации, при которых происходит замена нанимателя. В первой из них наниматель не выбывает из игры, более того, замена нанимателя в ряде случаев им самим и может быть инициирована. Во второй первоначальный наниматель участия в такой замене не принимает, то ли потому, что его нет в живых, то ли потому, что он право на жилое помещение утратил по каким-либо другим причинам.
    
    2. Пункт 1 коммент. ст. вроде бы рассчитан при замене нанимателя на бесконфликтную ситуацию - все согласны с тем, что нанимателя нужно заменить: и сам наниматель, и другие постоянно проживающие с ним граждане, и наймодатель. Но как быть, если наниматель не желает уступать свое место или между постоянно проживающими с ним гражданами нет согласия в том, кто должен стать новым нанимателем, или наймодателя вполне устраивает нынешний наниматель и он согласия на его замену не дает?
    
    Однозначный ответ на эти вопросы едва ли может быть дан. Отправным должно служить положение, которое в обязательственном праве является основополагающим: односторонний отказ от исполнения договора или одностороннее изменение его условий (а замена нанимателя относится к изменению одного из условий договора) не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст.310 ГК). Замена нанимателя недопустима по чьей-то прихоти или капризу, для этого нужны достаточно веские основания. Споры, возникшие при замене нанимателя, могут разрешаться в судебном порядке.
    
    3. Пункт 2 коммент. ст. рассчитан на ситуацию, когда договор коммерческого найма остался без нанимателя. Это происходит, когда наниматель умер (объявлен умершим) или по иным причинам утратил право пользования жилым помещением, нанимателем которого он был. Если самостоятельное право пользования жилым помещением только он и имел, то, хотя бы в помещении и проживали поднаниматели и временные жильцы, о замене нанимателя в данном случае речи не идет - действие договора найма прекращается, а поднаниматели и временные жильцы должны помещение освободить, даже если срок их проживания в нем, обусловленный соглашением с нанимателем, еще не истек.
    
    Иначе обстоит дело, если в жилом помещении вместе с нанимателем проживали другие граждане, имеющие то же право на пользование помещением, какое имел сам наниматель. Договор для них продолжает действовать на тех же условиях, что и при выбывшем из договора нанимателе. Место выбывшего нанимателя занимает один из граждан, который постоянно проживал с ним в том же помещении. Нанимателем он становится по общему согласию граждан, постоянно проживающих в этом помещении. О согласии наймодателя на такую замену ничего не говорится, из чего можно сделать вывод, что оно не требуется, поскольку прежнего нанимателя уже не вернуть. Если же согласие между указанными гражданами не достигнуто, то все они становятся сонанимателями. Иными словами, возникает обязательство с множественностью лиц на стороне нанимателей. Ни в том, ни в другом случае наймодатель не может требовать расторжения договора найма по тем основаниям, что прежнего нанимателя больше нет, хотя и не лишен права требовать расторжения договора по иным основаниям, предусмотренным законом (см. коммент. к ст.687 ГК).
    

Комментарий к статье 687. Расторжение договора найма жилого помещения

    1. Коммент. ст. различает расторжение договора: а) нанимателем; б) по требованию наймодателя; в) по требованию любой из сторон в договоре.
    
    2. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно с ним проживающих, в любое время расторгнуть договор найма. Это решение наниматель ничем не обязан мотивировать. Испрашивать согласия наймодателя для принятия такого решения не требуется. Наниматель обязан лишь письменно предупредить наймодателя о решении расторгнуть договор за три месяца до освобождения помещения. Если он это сделал, плата за пользование помещением с момента его освобождения не взимается. Если же наниматель освободил помещение, не предупредив наймодателя о расторжении договора за три месяца до этого, наймодатель вправе взыскать с нанимателя причиненные убытки (напр., причиненные тем, что наймодатель не смог подыскать другого нанимателя и помещение какое-то время пустовало). Но если к тому моменту, когда наниматель освободил помещение, срок договора истек и он лишь не воспользовался преимущественным правом заключить договор на новый срок, то никакой ответственности за это наниматель не несет.
    
    3. Договор может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев подряд, если договором не установлен более длительный срок. Наряду с образовавшейся задолженностью с нанимателя могут быть взысканы проценты за просрочку оплаты жилья в размере, предусмотренном ст.395 ГК, если иной размер процентов не установлен договором.
    
    Размер пеней при задержке оплаты коммунальных услуг не должен превышать одну трехсотую действующей на момент оплаты ставки рефинансирования Центробанка России от не выплаченных в срок сумм за каждый день задержки начиная со следующего дня после установленного срока выплаты по день фактического расчета включительно (см. Закона от 6 мая 2003 г. N 52-ФЗ).
    
    Для расторжения в судебном порядке по требованию наймодателя краткосрочного договора найма (см. п.2 коммент. к ст.683 ГК) достаточно, чтобы наниматель не внес плату за жилое помещение более двух раз по истечении установленного законом срока платежа. Иными словами, если наниматель в третий раз не внес плату в установленный срок, договор с ним может быть расторгнут, хотя бы к моменту третьей просрочки задолженность за предыдущие месяцы и была погашена.
    
    4. Договор может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случае разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает. Если граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем, выступают как сонаниматели (см. п.4 коммент. к ст.677 ГК), то они совместно с нанимателем несут перед наймодателем солидарную ответственность, в том числе за разрушение или порчу жилого помещения. Эта ответственность выражается как в расторжении договора найма со всеми сонанимателями, так и в их обязанности возместить наймодателю причиненные убытки. Разрушение или порча жилого помещения необязательно должны носить систематический характер, дабы служить основанием для расторжения договора найма, с учетом тяжести наступивших последствий они могут быть и разовыми.
    

    Вина нанимателей (сонанимателей или других лиц, постоянно или временно проживающих в жилом помещении) может быть как умышленной, так и неосторожной.
    
    5. Если наймодатель обратился в суд с требованием о расторжении договора найма, то по решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения допущенных нарушений.
    
    Суд только может, но отнюдь не обязан предоставлять нанимателю срок для устранения нарушений. При этом он может предоставляться лишь тогда, когда нарушения действительно могут быть устранены. Если же нарушения необратимы, то предоставление срока для их устранения лишено смысла.
    
    Если в течение предоставленного срока наниматель не устранит нарушения или не примет для этого всех необходимых мер, суд по повторному требованию наймодателя принимает решение о расторжении договора найма. Однако и в этом случае суд по просьбе нанимателя может отсрочить исполнение решения о расторжении договора и о выселении нанимателя на срок не более года. При этом учитываются материальное и семейное положение нанимателя, в частности наличие в семье несовершеннолетних детей, невозможность быстрого трудоустройства, болезнь нанимателя и членов его семьи, документально подтвержденные задержки в выплате зарплаты, потеря близких и т.д.
    
    Но если решение о расторжении договора принято и все отсрочки его исполнения истекли, наниматель вместе с проживающими с ним гражданами подлежит выселению без предоставления ему другого жилого помещения. Возлагать на наймодателя по договору коммерческого найма обязанность в указанных случаях обеспечивать нанимателя другим жилым помещением, пусть и более низкого качества, оснований нет.
    
    Предусмотренные в абз. 4 п.2 коммент. ст. меры, облегчающие положение нанимателя, не подлежат применению при краткосрочном договоре найма, если в самом договоре не предусмотрено иное.
    
    6. Пункт 3 коммент. ст. предусматривает случаи, когда договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре, т.е. по требованию как наймодателя, так и нанимателя. Перечень этих случаев примерный.
    
    Договор расторгается, если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния. В случае непригодности жилого помещения для постоянного проживания действие договора не прекращается автоматически, но может быть инициировано любой из сторон.
    

    Второй случай примыкает к первому. Ясно, что если помещение находится в аварийном состоянии, то оно непригодно для постоянного в нем проживания. Напомним, что по ЖК граждане, проживающие в домах, грозящих обвалом, подлежат выселению в административном порядке (см. ч. 2 ст.90 ЖК). ГК в отношении граждан, проживающих в аварийных домах по договору коммерческого найма, по этому пути не пошел, признав, что договор и в этом случае подлежит расторжению в судебном порядке. Тем самым граждане, проживающие в этих домах, подлежат выселению в судебном порядке. Впрочем, различие в этих позициях не столь существенно, поскольку санкцию органов прокуратуры на административное выселение заинтересованная сторона может обжаловать в суде (п.2 ст.11 ГК).
    
    7. Пункт 3 коммент. ст. устанавливает также, что расторжение договора коммерческого найма жилого помещения в судебном порядке по требованию любой из сторон допускается и в иных случаях, предусмотренных жилищным законодательством.
    
    Расторжение договора коммерческого найма в порядке, предусмотренном п.3 коммент. ст., возможно при сносе домов, изменении их целевого назначения и в ряде других случаев. Лица, выселяемые из этих домов, подлежат обеспечению другой жилой площадью, когда жилое помещение было сдано в коммерческий наем в государственном или муниципальном жилищном фонде. Если же наймодатель представляет частную форму собственности, то вопрос об обеспечении нанимателя другим жильем должен решаться в зависимости от характера и размера компенсации, предоставляемой наймодателю взамен жилого помещения, которое сдавалось в наем.
    
    8. В п.4 коммент. ст. в развитие положений п.2 той же статьи речь идет о правонарушениях нанимателя и других граждан, за действия которых он отвечает: использование жилого помещения не по назначению (напр., не для проживания, а для размещения в нем промышленного производства); нарушение прав и интересов соседей или, как говорится в жилищном законодательстве, создание невозможности совместного проживания. В этом же пункте определены последствия указанных правонарушений.
    
    Если после предупреждения указанные правонарушения продолжаются, наймодатель вправе в судебном порядке требовать расторжения договора найма. В тех случаях когда наниматель и граждане, за действия которых он отвечает, нарушают права и интересы соседей, требовать в судебном порядке расторжения с нанимателем договора найма может не только наймодатель, но и соседи. При рассмотрении таких дел, кто бы ни предъявил иск о расторжении договора, применению подлежат правила, предусмотренные абз. 4 п.2 настоящей статьи (см. п.5 коммент. к настоящей статье).
    

Комментарий к статье 688. Последствия расторжения договора найма жилого помещения

    1. В качестве последствия расторжения договора найма жилого помещения коммент. ст. предусматривает выселение из жилого помещения по решению суда нанимателя и других проживающих в нем граждан. Такое последствие действительно наступает, когда расторжение договора происходит по требованию наймодателя, причем для выселения указанных граждан нет необходимости наряду с требованием о расторжении договора предъявлять в качестве самостоятельного требование об их выселении. В резолютивной части своего решения суд постановляет расторгнуть договор и выселить из жилого помещения проживающих в нем граждан, которые должны быть перечислены. Само же выселение, если граждане добровольно не освободили жилое помещение, означает не что иное, как принудительное исполнение решения суда. При этом граждане далеко не всегда подлежат выселению без предоставления им другого жилого помещения, которое в одних случаях должно быть благоустроенным, а в других - просто пригодным к жилью.
    
    2. Расторжение договора найма жилого помещения не всегда влечет выселение по решению суда проживающих в нем граждан. Если договор найма жилого помещения расторгнут по инициативе нанимателя, причем без обращения в суд (см. п.1 ст.678 ГК), то никакого выселения нанимателя и других проживающих в жилом помещении граждан, да еще по решению суда обычно не происходит. Ведь не должен же наниматель предъявлять иск о выселении (к кому?) самого себя. Это был бы во всех отношениях нонсенс. Указанные граждане освобождают помещение сами, для чего, собственно говоря, они и инициировали расторжение договора. А это далеко не то же самое, что выселение.
    
    Другое дело, если договор по инициативе нанимателя и с соблюдением предусмотренных п.1 ст.687 ГК условий был расторгнут, а затем наниматель передумал и добровольно помещение не освобождает. В данном случае наймодатель может требовать в судебном порядке выселения нанимателя и проживающих с ним граждан, основываясь на том, что договор найма жилого помещения по инициативе самого же нанимателя расторгнут. Если наниматель добровольно не исполнит решение суда о его выселении, то последствием расторжения договора найма жилого помещения действительно будет принудительное исполнение решения суда - выселение нанимателя и проживающих с ним граждан.
         
   

Глава 36. Безвозмездное пользование

Комментарий к статье 689. Договор безвозмездного пользования

    1. По договору безвозмездного пользования (ссуды) собственником или иным управомоченным лицом имущество временно предоставляется другой стороне для извлечения его полезных свойств так же, как по договорам аренды и найма жилого помещения, но без встречного предоставления от ссудополучателя, т.е. безвозмездно. При отсутствии в договоре прямого указания на безвозмездность передачи имущества в пользование и иных условий и оговорок, позволяющих определить сущность отношений сторон, т.е. при невозможности опровержения презумпции, установленной п.3 ст.423 ГК, такой договор должен признаваться договором аренды.
    
    Отношения по безвозмездному предоставлению имущества в пользование соседствуют с так называемыми бытовыми отношениями (внутрисемейными, приятельскими и т.д.), которые не носят имущественного характера и напрямую не регулируются гражданским правом (см. п.3 коммент. к ст.572 ГК). Атрибутами договорной модели безвозмездного пользования вещами служат установление срока, на который передается вещь, обязанности пользователя по содержанию вещи, возмещению ее стоимости в случае порчи или утраты и прочие условия, свидетельствующие о желании сторон придать своим отношениям юридический характер.
    
    2. Содержание норм гл.36 показывает, что договор ссуды предполагает передачу вещей по договору ссуды не только в пользование, но и во владение ссудополучателя. В то же время вполне допустимо безвозмездное предоставление права почасового пользования оборудованием в зале компьютерной техники, нежилыми помещениями (напр., концертными площадками, испытательными стендами и т.п.), которое не сопровождается передачей фактического владения вещью. Таким образом, так же, как и по договору аренды, по договору ссуды имущество может передаваться либо во владение и пользование (что более распространено), либо только в пользование. Наличие ссуженной вещи во владении ссудополучателя позволяет ему применять вещно-правовые способы защиты права на эту вещь от посягательств третьих лиц.
    
    3. Как и договор дарения, договор ссуды может быть консенсуальным или реальным в отличие от договора аренды, который всегда является консенсуальным. Однако ссудополучатель в отличие от одаряемого, не вправе требовать передачи ему обещанной вещи, даже тогда, когда договор носит консенсуальный характер (см. коммент. к ст.692).
    
    В отличие от консенсуального договора дарения, не возлагающего на одаряемого каких-либо обязанностей, консенсуальный договор ссуды является взаимным. Есть основания считать взаимным также и реальный (т.е. заключаемый в момент передачи вещи) договор безвозмездного пользования, поскольку обязанность ссудодателя возместить ссудополучателю вред, причиненный недостатками переданной в пользование вещи (ст.693 ГК), исполняется именно в рамках уже существующего договорного, а не вновь возникающего в момент причинения вреда деликтного обязательства.
    
    4. Так же, как и в арендных отношениях, предметом договора ссуды могут выступать только вещи в натуральном выражении. Смысл и аренды, и безвозмездного пользования как гражданско-правовых институтов заключается именно в извлечении из вещей полезных свойств в процессе владения и пользования ими. В отличие от договора дарения, посредством которого может происходить отчуждение имущественных прав и вещей, определяемых родовыми признаками, в безвозмездное пользование может быть передана только индивидуально-определенная и непотребляемая вещь. Предоставление имущества, определенного родовыми признаками, с возложением обязанности возвратить соответствующее количество вещей того же рода и качества опосредуется договором займа.
    
    5. Договор ссуды (безвозмездного пользования) необходимо отличать от договора банковской ссуды как разновидности кредитного договора (см. коммент. к ст.819 ГК). При этом для отдельных категорий граждан благодаря установленным льготам кредитный договор может носить и безвозмездный характер.
    
    6. Безвозмездное пользование природными ресурсами с точки зрения правового регулирования имеет свою специфику. Так, ст.24 ЗК устанавливает ограничения по субъектам и объектам отношений безвозмездного срочного пользования земельными участками.
    
    От обязательственного права безвозмездного пользования следует отличать ограниченное вещное право (см. ст.218 ГК) постоянного (бессрочного) пользования, предоставляемое в силу ст.20 ЗК государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, органам государственной власти и местного самоуправления.
   
    В соответствии со ст.23 ЛК РФ безвозмездное пользование лесными угодьями является основанием лесопользования наряду с арендой, концессией и публичным сервитутом.
    
    7. Близость договорных моделей безвозмездного пользования и аренды позволила законодателю распространить на отношения ссуды ряд норм гл.34 ГК. К ним относятся: ст.607 ГК, определяющая примерный перечень объектов, которые могут передаваться в пользование, и обязанность надлежащего согласования существенного условия о предмете договора; п.1 и абз. 1 п.2 ст.610 ГК о сроках действия договора (при этом порядок расторжения договора ссуды, заключенного на неопределенный срок, установлен специальной нормой - ст.699 ГК); пп.1 и 3 ст.615 ГК, устанавливающие обязанность пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора (а если они не согласованы - в соответствии с назначением имущества) и последствия неисполнения этой обязанности; п.2 ст.621 ГК о порядке пролонгации договора; п.1 и 3 ст.623 ГК о судьбе произведенных пользователем улучшений переданного ему имущества.
         
    

Комментарий к статье 690. Ссудодатель

    1. Помимо собственника в качестве ссудодателей могут выступать субъекты ограниченных вещных прав и иные титульные владельцы.
    
    Пределы осуществления государственными и муниципальными предприятиями правомочия распоряжения имуществом, принадлежащим им на праве хозяйственного ведения или на праве оперативного управления, определены ст.113-115, 294-297, 299 и 300 ГК, а также ст.18 и 19 Закона об унитарных предприятиях. Пределы распоряжения имуществом учреждений определяются ст.120, 296, 298-300 ГК. Содержание установленных в них правил следует учитывать при ответе на вопрос, может ли унитарное предприятие или учреждение в том или ином конкретном случае заключить договор ссуды, выступая в качестве ссудодателя.
    
    Положения ст.267 и 270 ГК, допускавшие передачу субъектами права пожизненного наследуемого владения и права постоянного (бессрочного) пользования предоставленных им земельных участков в безвозмездное пользование, не подлежат применению, поскольку ст.20, 21 ЗК запретили субъектам названных вещных прав распоряжение земельными участками, за исключением перехода первого из этих прав по наследству. Однако этот запрет следует толковать ограничительно, т.е. распространять его лишь на те права, которые возникли после вступления в силу ЗК. Содержание ранее возникших прав в соответствии с Конституцией РФ не может быть ограничено без справедливой компенсации. Но даже если право на землю возникло в соответствии с ЗК, отчуждение строения не лишает его приобретателя права на земельный участок, на котором это строение расположено. К приобретателю строения в соответствии со ст.652 ГК, которая подлежит применению по аналогии, переходит право ограниченного владения и пользования на ту часть земельного участка, которая занята отчуждаемой недвижимостью и необходима для ее использования.
    
    Ссудодателями могут выступать и лица, осуществляющие владение имуществом на основании договора. Пункт 2 ст.615 ГК устанавливает общее правило, в соответствии с которым арендатор вправе передавать арендованное имущество в безвозмездное пользование другим лицам только с согласия арендодателя. Арендатор предприятия по общему правилу может самостоятельно определять судьбу имущества, входящего в состав арендованного комплекса, в том числе передавать его в пользование (ст.660 ГК). В соответствии со ст.892 ГК хранитель вправе предоставлять возможность пользования переданной на хранение вещью только с согласия поклажедателя, за исключением случаев, когда пользование вещью необходимо для обеспечения ее сохранности и не противоречит договору.
    
    Нет оснований исключать из круга потенциальных ссудодателей и лиц, осуществляющих давностное владение имуществом (ст.234 ГК). Такая возможность предполагается открытым и самостоятельным характером их фактического владения.
    

    2. Коммент. норма запрещает передачу в безвозмездное пользование имущества коммерческих организаций ссудополучателям, участвующим в данной коммерческой организации своим капиталом или привлеченным ею для работы в органах управления и контроля. Этот запрет направлен на пресечение злоупотреблений положением участника (учредителя) юридического лица или служебным положением его руководителя.
    
    3. Пункт 2 коммент. ст. не запрещает заключение договоров ссуды между коммерческими организациями. В связи с этим возникает вопрос о соотношении данной нормы с п.4 ст.575 ГК, запрещающим дарение между коммерческими организациями. От дарения в форме предоставления права или освобождения от имущественной обязанности одаряемого перед дарителем безвозмездное пользование отличается только тем, что ссудополучатель приобретает вновь возникающее из договора право, которое нельзя приравнять к освобождению от обязанности оплачивать пользование переданным имуществом, поскольку такой обязанности до заключения договора вообще не было (о подобной модели можно говорить, пожалуй, только применительно к новации обязательства из договора аренды обязательством из договора ссуды). В то же время позиция законодателя, состоящая в запрещении безвозмездной передачи имущества в собственность между коммерческими организациями, должна была бы прослеживаться и здесь.
    
    Логика установленного комментируемой нормой правила состоит в следующем. Во-первых, передача имущества от одной коммерческой организации другой часто вызвана не намерением ссудодателя обогатить контрагента, а стремлением сократить собственные затраты на обслуживание имущества, временно избавиться от бремени его содержания, т.е. принципиально иным экономическим интересом, либо, по крайней мере, благожелательным отношением к ссудополучателю. В таких отношениях контрагентов не усматривается признаков дарения (см. п.4 коммент. к ст.575). Во-вторых, временный характер взаимоотношений сторон (переданное имущество продолжает учитываться на балансе ссудодателя, ссудополучатель учитывает его за балансом как арендованное) существенно снижает вероятность злонамеренного характера поведения участников сделки, естественно, при отсутствии в ней признаков мнимости или притворности. В этой связи препятствовать формированию в предпринимательской среде обычаев разумной и добросовестной взаимовыручки, сотрудничества, основанного не только на прагматичном, но и на нравственном начале, было бы неоправданно.
    
    

Комментарий к статье 691. Предоставление вещи в безвозмездное пользование

    1. Истребование ссудополучателем не переданных ссудодателем принадлежностей имущества, являющегося предметом договора ссуды, - это единственное требование о реальном исполнении обязательства, которое может быть заявлено ссудополучателем, да и то лишь в том случае, когда договор в основной своей части ссудодателем исполнен (см. коммент. к ст.692).
    
    2. Глава 36 не содержит специальных норм о форме договора безвозмездного пользования и не распространяет в данной части на регулируемые отношения правила о договоре аренды. Следовательно, применению подлежат общие положения гл.9 ГК. Право ссудополучателя в отношении недвижимого имущества, безусловно, относящееся к ограничениям вещного права, подлежит государственной регистрации вне зависимости от срока действия договора. Такой договор должен быть заключен в форме единого документа.
    
    

Комментарий к статье 692. Последствия непредоставления вещи в безвозмездное пользование

    1. Норма рассчитана на консенсуальные договоры безвозмездного пользования. В отличие от арендных отношений, где непредоставление вещи арендатору позволяет ему предъявить договорное требование о реальном исполнении обязательства (п.3 ст.611 ГК), возможности ссудополучателя в аналогичной ситуации более ограничены - он вправе рассчитывать только на возмещение понесенного им в связи с исполнением договора реального ущерба. В качестве такого ущерба могут рассматриваться расходы на аренду и обустройство площадей для размещения обещанного ссудодателем оборудования; неустойки, выплаченные по обязательствам в связи с их неисполнением, обусловленным отказом ссудодателя передать вещь в безвозмездное пользование, и т.п. Взыскать же с ссудодателя неполученные доходы нельзя с учетом безвозмездного характера отношений сторон и соответственно меньшей, чем в обычных коммерческих взаимосвязях, степенью их прагматизации. Отсутствие встречного предоставления со стороны ссудополучателя объясняет и предоставляемую ссудодателю возможность "передумать" и отказать в передаче вещи в безвозмездное пользование, не опасаясь перспективы возмещения контрагенту убытков в полном объеме.
    
    2. Иначе обстоит дело, если после предоставления вещи ссудодатель в пределах срока действия договора и без соблюдения установленного ст.698, 699 ГК порядка его расторжения изымает спорную вещь из владения ссудополучателя, - в таком случае последний вправе предъявить требование о возврате вещи, обусловленное нарушением договора со стороны ссудодателя.
         
    

Комментарий к статье 693. Ответственность за недостатки вещи, переданной в
безвозмездное пользование

    1. Данная норма почти дословно воспроизводит положения ст.612 ГК, регламентирующей взаимоотношения арендодателя и арендатора в случае выявления недостатков арендованной вещи, за исключением двух существенных отличий: ссудодатель как сторона, которая в отличие от арендодателя не извлекает прибыли в процессе исполнения договора, отвечает за недостатки переданной в пользование вещи лишь тогда, когда умышленно или по грубой неосторожности не оговорил эти недостатки при заключении договора, а ссудополучатель может рассчитывать в случае ненадлежащего исполнения контрагентом обязательства на возмещение лишь реального ущерба, но не убытков в полном объеме, как пострадавший арендатор.
    
    2. Ссудополучателю предоставляется возможность выбора способов защиты своих интересов - либо посредством возложения на ссудодателя обязанности по устранению недостатков или возмещению понесенных на это ссудополучателем расходов, либо посредством прекращения договорных отношений. Ссудодатель может избежать неблагоприятных последствий ненадлежащего исполнения им своих обязанностей по договору, немедленно заменив предмет договора иной индивидуально-определенной вещью, аналогичной ранее переданной по своим свойствам и назначению, но находящейся в исправном состоянии.
    
     3. Ссудодатель не отвечает за недостатки вещи, которые он оговорил при заключении договора, либо хотя и не оговорил, но по простой неосторожности, а также за недостатки, которые ссудополучателю были заранее известны либо должны были быть обнаружены им во время осмотра вещи или проверки ее исправности при заключении договора или при передаче вещи. Степень проявленных при этом ссудополучателем заботливости и осмотрительности должна оцениваться судом в каждом конкретном случае с учетом квалификации ссудополучателя и обстоятельств исполнения сделки.
    
    

Комментарий к статье 694. Права третьих лиц на вещь, передаваемую в
безвозмездное пользование

    1. Так же как и при регулировании арендных отношений, законодатель гарантирует защиту интересов лиц, наделенных правами в отношении вещей, передаваемых в безвозмездное пользование. Эти права являются обременениями предмета договора, о которых ссудодатель обязан уведомить ссудополучателя.
    
    2. Как правило, заключение договора безвозмездного пользования предполагает передачу имущества в фактическое владение. Поэтому заключение такого договора по поводу вещи, обремененной правами третьих лиц, допустимо лишь в том случае, если эти обременения не препятствуют ссудополучателю фактически владеть вещью.
    
    3. Безвозмездность договора обусловливает ограничение пределов ответственности ссудодателя суммой реального ущерба, понесенного ссудополучателем, который не был уведомлен о лежащих на вещи обременениях (аналогичное нарушение условий договора аренды позволяет арендатору требовать при расторжении договора возмещения убытков в полном объеме).
    
    

Комментарий к статье 695. Обязанности ссудополучателя по содержанию вещи

    1. По общему правилу ссудополучатель обязан пользоваться вещью, полученной в безвозмездное пользование, в соответствии с условиями договора и назначением вещи, поддерживать ее в исправном состоянии и нести расходы на ее содержание, самостоятельно обеспечивая коммерческую и техническую эксплуатацию вещи.
    
    2. В отличие от отношений имущественного найма, где при установлении арендной платы могут быть учтены предполагаемые расходы на капитальный ремонт и амортизацию передаваемого в пользование имущества, безвозмездный характер пользования вещью по договору ссуды обуславливает закрепление законодателем в качестве общего правила обязанности ссудополучателя нести все расходы по содержанию вещи, включая и расходы на капитальный ремонт. Это правило носит диспозитивный характер и может быть изменено соглашением сторон. На практике подразделения Минимущества России (ныне - Федерального агентства по управлению федеральным имуществом), давая как представители собственника согласие на передачу государственного имущества (как правило, недвижимого) в безвозмездное пользование организаций, жестко настаивают не только на возложении обязанности по производству капитального ремонта на ссудополучателя, но и на включении в договор ссуды в качестве согласованного условия графика выполнения таких работ.
    
    3. Так называемые чрезвычайные расходы ссудополучателя, если они не связаны со случайным повреждением имущества, когда они распределяются в соответствии со ст.696 ГК (см. коммент. к ней), в некоторых ситуациях следовало бы компенсировать за счет ссудодателя. Речь в первую очередь идет о предотвращении им повреждения или уничтожения используемой вещи и производстве им необходимых улучшений (напр., расходов, связанных с предпринятой самозащитой вещи от преступного посягательства или с оснащением вещи дополнительным оборудованием в соответствии с обязательным предписанием органов власти). Суммы таких расходов можно было бы расценивать как неосновательно сбереженные ссудодателем. Тем не менее напрямую законом их компенсация не предусмотрена. Законодатель не распространил на отношения из договора безвозмездного пользования даже положение п.2 ст.623 ГК, предусматривающее компенсацию за произведенные с согласия собственника неотделимые улучшения используемого имущества.
    
    

Комментарий к статье 696. Риск случайной гибели или случайного повреждения вещи

    1. Коммент. норма устанавливает порядок распределения рисков случайной гибели или случайного повреждения предмета договора. По общему правилу эти риски лежат на ссудодателе, однако в трех предусмотренных законом случаях они переходят на ссудополучателя. В двух случаях это обусловлено тем, что случайной гибели или случайному повреждению имущества предшествовали виновные действия ссудополучателя: использование вещи не в соответствии с условиями договора или назначением вещи либо не санкционированная ссудодателем передача вещи третьему лицу. Ссудополучатель несет неблагоприятные последствия случайного причинения вреда ссудодателю еще в одном случае - когда он мог предотвратить гибель или порчу вещи ссудодателя, но предпочел сохранить свою вещь. Таким образом, правила коммент. ст. стимулируют ссудополучателя к максимальной заботе о предмете договора. Возложение на него рисков, которые по общему правилу несет собственник имущества, не является мерой гражданско-правовой ответственности, поскольку гибель или повреждение имущества ссудодателя не находятся в юридически значимой причинной связи с поведением ссудополучателя. В то же время ситуация, когда ссудополучатель, спасая свое собственное имущество, допускает гибель или повреждение имущества ссудодателя, является по сути причинением вреда в состоянии крайней необходимости, который по общему правилу подлежит возмещению потерпевшему за счет того, кто этот вред причинил (см. коммент. к ст.1067 ГК). Таким образом, если вина указанных лиц выражается в форме простой неосторожности, то это не освобождает ссудодателя от обязанности возмещения третьим лицам причиненного им вреда. Выбрать, что выгоднее - спасать ли гибнущую чужую вещь или сохранить свое имущество с перспективой взыскания компенсации за случайно погибший предмет договора, вправе сам ссудополучатель.
    
    2. Ответственность за гибель (повреждение, утрату) вещи, переданной в безвозмездное пользование, ссудополучатель несет на общих началах, установленных ст.401 ГК.
    
    

Комментарий к статье 697. Ответственность за вред, причиненный третьему лицу в результате использования вещи

    1. Правило, сформулированное данной статьей, является императивным и не может быть изменено соглашением сторон. Оно устанавливает обязанность ссудодателя возмещать третьим лицам вред, причиненный случайными обстоятельствами. Закон также возлагает на ссудодателя обязанность возместить вред третьим лицам, если ссудодатель не докажет, что вред причинен вследствие умысла или грубой неосторожности ссудополучателя или третьего лица, у которого вещь оказалась с согласия ссудодателя. Под использованием вещи следует понимать всякое вовлечение ее в хозяйственную деятельность, связанное с возможным воздействием на окружающих свойств вещи, в том числе опасных свойств и недостатков.
    
    2. Общие положения об аренде аналогичной нормы не содержат.
    
    3. Не исключено столкновение комментируемой нормы с правилами ст.1079 ГК, возлагающими ответственность за причинение вреда источником повышенной опасности на лицо, непосредственно его эксплуатирующее. Очевидно, выбор должен быть сделан в пользу правил гл.59 ГК, что обусловлено, во-первых, специальным характером ее норм, а во-вторых, тем, что при регулировании сходных отношений из договора аренды транспортного средства без экипажа законодатель возложил ответственность за вред, причиненный третьим лицам, на арендатора как на непосредственного владельца источника повышенной опасности (см. ст.648 ГК). При этом, однако, ссудополучатель имеет право на предъявление регрессного требования к ссудодателю, если причинение вреда третьему лицу обусловлено известными ссудополучателю или проявившимися недостатками источника повышенной опасности, полученного в ссуду.
    
    4. Ссудодатель отвечает непосредственно перед пострадавшим. Возмещение причиненного вреда ссудополучателем дает ему право обратиться с регрессным требованием к ссудополучателю. Если иск о возмещении вреда предъявлен потерпевшим непосредственно к ссудополучателю, ссудодатель может вступить в процесс в качестве третьего лица.
         
    

Комментарий к статье 698. Досрочное расторжение договора безвозмездного пользования

    1. Большинство из перечисленных в коммент. ст. обстоятельств, позволяющих участнику договора ссуды требовать досрочного расторжения договора, относятся к категории существенных нарушений условий договора, о которых говорится в ст.450 ГК. При отсутствии согласия сторон на расторжение договора спор подлежит разрешению в судебном порядке.
    
    2. Если вещь пришла в негодность под воздействием случайных обстоятельств, риск которых возложен ст.696 ГК на ссудополучателя, договор может быть, тем не менее, расторгнут по требованию последнего при сохранении его обязанности компенсировать ущерб, причиненный ссудодателю повреждением вещи.
    
    3. С учетом того, что законодателем прямо не разрешен вопрос о соотношении права ссудополучателя на расторжение договора или на отказ от исполнения им обязанности по содержанию переданного в пользование имущества (в том числе в части производства капитального ремонта), последствия неисполнения указанной обязанности на момент прекращения обязательства по инициативе ссудополучателя целесообразно определять в договоре.
    
    Равным образом желательно в интересах ссудодателя определить в договоре режим и способы эксплуатации используемого имущества (бытовая или коммерческая эксплуатация, ее интенсивность и т.д.).
    
    

Комментарий к статье 699. Отказ от договора безвозмездного пользования

    1. От исполнения договора ссуды, заключенного на неопределенный срок, любая из сторон вправе отказаться во всякое время, заблаговременно уведомив об этом другую сторону. Аналогичная норма содержится в общих положениях об аренде (п.1 ст.610 ГК), при этом, впрочем, для аренды недвижимости установлено диспозитивное правило об уведомлении о расторжении договора не позднее, чем за три месяца.
    
    Соглашение об отказе от этого права не имеет юридической силы. Сторонами может быть изменен только предусмотренный законом месячный срок извещения о намерении отказаться от договора.
    
    2. Право отказаться во всякое время от исполнения срочного договора ссуды предоставлено только ссудополучателю. Такой отказ не создает каких-либо неблагоприятных последствий для ссудодателя, лишь возвращая его к исполнению свойственной ему обязанности нести бремя содержания имущества. Однако это правило закреплено в законе как диспозитивное. Прекращение по инициативе ссудодателя безвозмездного пользования до истечения срока, на который рассчитывал ссудополучатель, может существенно нарушить имущественные интересы последнего, а потому не допускается.
         
    

Комментарий к статье 700. Изменение сторон в договоре безвозмездного пользования

    1. Если предмет договора ссуды находится в фактическом владении ссудополучателя, сохранение его правомочий в отношении используемого имущества является примером действия известной с древности формулы "право следует за вещью". Перемена собственника в этом случае не повлияет на исполнение договора. Передача же собственником предмета договора в период его действия не в собственность, а в возмездное пользование другого лица допустима либо в ситуациях, когда ссудополучатель в соответствии с условиями договора пользуется вещью, не находящейся в его фактическом владении, либо когда арендатор заинтересован в приобретении номинального до прекращения действия договора ссуды права на имущество (конструкция консенсуального договора аренды допускает существование такой модели). Отношения безвозмездного пользования при этом приобретают сходство с отношениями субаренды (п.2 ст.615 ГК).
    
    2. Сохранение в силе договора ссуды в случае смерти гражданина-ссудодателя, реорганизации или ликвидации организации-ссудодателя, предусмотренное п.2 коммент. ст., установлено законодателем в качестве императивного правила. Новый ссудодатель обязан исполнять договор на тех же условиях, на которых он заключен. В соответствии со ст.699 ГК по договору ссуды, заключенному на неопределенный срок, лицо, заступающее на место ссудодателя, вправе немедленно уведомить ссудополучателя о намерении отказаться от исполнения договора.
    
    3. Нормы гл.36 ГК не позволяют ссудополучателю передавать кому-либо полученное в пользование имущество, поскольку договор носит доверительный характер и личность контрагента имеет для ссудодателя особое значение. Этим обусловлено общее правило о прекращении договора в случае смерти ссудополучателя-гражданина или ликвидации ссудополучателя-организации (см. коммент. к ст.701). Напротив, реорганизация юридического лица-ссудополучателя по общему правилу предполагает сохранение в силе договора ссуды.     
    
    

Комментарий к статье 701. Прекращение договора безвозмездного пользования

    1. В основе договора ссуды обычно лежат либо лично-доверительные взаимоотношения сторон, либо социальная значимость организации-ссудополучателя, оправдывающая предоставление ей имущества государством на льготных условиях. Обе эти ситуации, как правило, исключают продолжение отношений по безвозмездному пользованию имущество с иным ссудополучателем. Поэтому в качестве общего правила коммент. ст. предусматривает прекращение договорных отношений в случае смерти физического лица-ссудополучателя или ликвидации (в том числе в связи с несостоятельностью) организации-ссудополучателя.
    
    2. В отличие от права гражданина - арендатора недвижимого имущества, переход которого по наследству допускается законом по общему правилу (см. коммент. к ст.617), право безвозмездного пользования любым имуществом со смертью ссудополучателя прекращается.
    
   

Глава 37. Подряд

§ 1. Общие положения о подряде

Комментарий к статье 702. Договор подряда

    1. В п.1 коммент. ст. дается определение подряда как консенсуального, возмездного и взаимного договора, которым опосредуется выполнение различных работ, имеющих овеществленный результат. Данное определение может считаться традиционным для российского права, поскольку примерно таким же образом понятие "подряд" раскрывалось в законодательстве до 1917 г., а также в ГК 1922 г. и в ГК 1964 г. Особенность ныне действующего ГК, с одной стороны, состоит в том, что в определении подряда сделан акцент на результате работ, который подрядчик обязуется достичь и передать заказчику. Это снимает многолетний спор о предмете договора подряда в пользу признания им не самой работы, а ее результата. С другой стороны, из определения подряда исчезло упоминание, что подрядчик выполняет работу своим иждивением, т.е.из своих материалов, своими силами и средствами, а также за свой риск. По всей видимости, логика такого подхода заключается в том, чтобы отразить в определении подряда только такие признаки, которые ему присущи. Те же признаки, которые в целом для подряда характерны, но могут у него и отсутствовать ввиду возможности сторон договориться об ином, не вошли в определение и отражены в последующих статьях коммент. гл. (см. коммент. к ст.704-705 ГК).
    
    2. Сторонами договора подряда являются заказчик - лицо, по заданию которого выполняются те или иные работы, и подрядчик - лицо, которое своими собственными или привлеченными силами выполняет эти работы.
    
    В роли заказчика могут выступать любые физические и юридические лица, а также государственные и муниципальные образования. При этом заказчик может быть инвестором, т.е.лицом, вкладывающим собственные или заемные средства в выполняемые работы, либо лицом, действующим в отношениях с подрядчиком по поручению инвестора. В последнем случае отношения между инвестором и заказчиком регулируются особым инвестиционным договором, который по своей юридической природе чаще всего является договором поручения или комиссии. Таким образом, заказчик - это лицо, которое от своего собственного имени или от имени инвестора заключает договор подряда с подрядчиком о выполнении последним тех или иных работ.
    
    Подрядчиком может быть также в принципе любое лицо, если этому не препятствует его правоспособность и если для выполнения соответствующих работ не требуется наличие специальной лицензии. Как правило, подрядчик выполняет всю или основную часть объема работы сам, но закон его к этому не обязывает (см. коммент. к ст.706 ГК).
    

    3. Пункт 2 коммент. ст. содержит традиционное для крупных глав части второй ГК правило о соотношении общих норм о том или ином договоре и специальных правил, посвященных отдельным его разновидностям (ср. с п.5 ст.454, ст.625, 905 ГК). Оно означает, что при коллизии общих и специальных правил надлежит руководствоваться последними. Кроме того, хотя в коммент. норме (в отличие, напр., от ст.905 ГК) не упоминается о других законах, которыми регулируются отдельные виды подрядных договоров, положения этих законов, принимаемых в развитие ГК, также имеют значение специальных правил по отношению к общим положениям о подряде и подлежат приоритетному применению.
    
    4. В ГК названы лишь основные виды подрядных договоров, которые не исчерпывают их многообразия. Так, на практике используется договор о переработке давальческого сырья, в том числе такая его разновидность, как толлинг, по условиям которого подрядчик получает в качестве вознаграждения часть переработанного сырья. Не урегулированы ГК и отношения, связанные с выполнением ремонтных и сервисных работ и т.д. К этим и подобным им договорам подрядного типа применяются общие положения о подряде. Кроме того, отдельные нормы § 1 гл.37 ГК по прямому указанию ГК действуют в отношении других, близких к подряду договоров.
    
    

Комментарий к статье 703. Работы, выполняемые по договору подряда

    1. Договор подряда, согласно п.1 коммент. ст., может заключаться по поводу: а) изготовления новой вещи; б) переработки (обработки) вещи; в) выполнения другой работы с передачей ее результата заказчику. Как видим, закон не содержит исчерпывающего перечня подрядных работ, но роль ограничительного признака выполняет их результат, который должен всегда носить овеществленный характер. Если работа не имеет результата или результат работы нематериален, к отношениям сторон применяются правила гл.39 ГК о возмездном оказании услуг.
    
    2. Значение подразделения подрядных договоров на виды в зависимости от их предмета состоит в том, что в них по-разному решаются взаимосвязанные друг с другом вопросы о праве собственности на изготовленную (переработанную) вещь и о риске ее случайной гибели. Пункт 2 ст.703 подчеркивает, что подрядчик, изготовивший новую вещь по заданию заказчика, передает права на нее заказчику. Из этого следует, что право собственности (либо право стать собственником) на данную вещь первоначально возникает у подрядчика, который несет и риск ее случайной гибели. Заказчик обладает до передачи ему результата работы только обязательственным правом требования перевода на него права собственности на этот овеществленный результат.
    
    Если же предметом договора подряда является переработка (обработка) вещи, ее собственником остается заказчик со всеми вытекающими из этого последствиями и рисками. Данный вывод полностью согласуется с правилами о распределении рисков между сторонами, закрепленными п.1 ст.705 ГК.
    
    3. Подрядчик организационно и экономически независим от заказчика, выполняет работу на свой риск и несет ответственность за ее результат. Вполне естественно, что он по общему правилу самостоятельно определяет способы выполнения задания заказчика, который не имеет права вмешиваться в оперативно-хозяйственную сферу подрядчика. Вместе с тем заказчик имеет право во всякое время контролировать ход и качество работы и давать подрядчику обязательные для исполнения указания об устранении выявленных недостатков. Кроме того, договором может быть предусмотрено, что работа или ее отдельные этапы будут выполняться подрядчиком определенным способом.
    
    

Комментарий к статье 704. Выполнение работы иждивением подрядчика

    1. Коммент. ст. дополняет характеристику договора подряда, данную в ст.702-703 ГК, указанием на то, что по общему правилу работа выполняется силами и средствами подрядчика и из его материалов, т.е.иждивением подрядчика.
    
    2. Правило об ответственности подрядчика за ненадлежащее качество предоставленных им материалов и оборудования, а также за обременение их правами третьих лиц является логическим следствием презумпции о выполнении работ иждивением подрядчика. По смыслу п.2 ст.704 подрядчик отвечает не только за материалы и оборудование, но и за все, что охватывается понятием "иждивение", в частности, отвечает также за квалификацию своих или привлеченных работников, качество используемых им энергетических ресурсов и т.п.
    
    3. Возложение на подрядчика ответственности за предоставление материалов и оборудования, обремененных правами третьих лиц, не гарантирует заказчика от того, что к нему не могут быть предъявлены претензии со стороны этих лиц, напр. не предъявлен виндикационный иск относительно оборудования, которым незаконно распорядился подрядчик. В данном случае по аналогии закона подлежат применению правила ст.462 ГК, посвященные эвикции. Кроме того, по смыслу закона понятием "обременение материалов и оборудования правами третьих лиц" охватываются любые, в том числе публичные, обременения имущества, напр. наличие задолженностей по таможенным и налоговым платежам.
    
    

Комментарий к статье 705. Распределение рисков между сторонами

    1. Под риском в коммент. ст. понимаются те неблагоприятные последствия, которые могут наступить вследствие обстоятельств, за которые не отвечают ни подрядчик, ни заказчик. Если гибель или повреждение результата работы либо предоставленных материалов произошли по вине какой-либо из сторон, настоящая ст. не действует и вся ответственность возлагается на виновную сторону.
    
    2. Пункт 1 коммент. ст. различает два вида рисков, хотя существует еще и риск невозможности окончания работы (ср. со ст.363 ГК 1964 г.). Умолчание действующего ГК о данном виде риска, по всей видимости, основывается на том положении ст.702 ГК, что достижение подрядчиком результата является неотъемлемым признаком договора подряда. Иными словами, если подрядчик не достиг необходимого для заказчика результата, даже если это произошло в силу не зависящих от него обстоятельств, он не вправе требовать вознаграждения за работу. В отличие от диспозитивных правил о распределении рисков между сторонами, связанных с гибелью или повреждением результата работы или предоставленных материалов и оборудования, правило о несении подрядчиком риска невозможности окончания работы является императивным и не может быть изменено сторонами.
    
    Кроме того, подрядчик рискует не уложиться в смету, если она является твердой (см. коммент. к п.6 ст.709 ГК).
    
    3. Поскольку риск гибели (повреждения) результата работы, материалов и оборудования могут нести разные стороны, актуален вопрос о том, происходит ли в ходе выполнения подрядных работ превращение материалов и оборудования в результат работы подрядчика, и, соответственно, переход риска их случайной гибели с одной стороны на другую. В литературе дан положительный ответ на данный вопрос (см.: Брагинский М. И. Договор подряда и подобные ему договоры. М., 1999. С. 25), который, однако, неубедителен. В любом результате работы всегда можно выделить стоимость использованных материалов и самой работы. Кроме того, использование такого подхода породит множество проблем, связанных с определением момента превращения материала в результат работы.
    
    4. Правило о переходе рисков на просрочившую сторону (п.2 ст.705) является конкретизацией общей нормы ГК, посвященной последствиям просрочки должника (ст.405 ГК). В свою очередь, само оно уточнено п.7 ст.720 ГК применительно к случаю уклонения заказчика от принятия выполненной работы. Коммент. правило является императивным, т.е.не может быть изменено соглашением сторон.
    

    Закон оставляет открытым вопрос о том, любая или лишь виновная просрочка стороны приводит к переходу на нее риска случайной гибели, который до этого лежал на другой стороне договора. По всей видимости, надлежит руководствоваться общим положением гражданского права о том, что основанием возложения на участников гражданского оборота любых неблагоприятных последствий должна быть вина.
    
    

Комментарий к статье 706.  Генеральный подрядчик и субподрядчик

    1. Коммент. ст. описывает принципиальную схему генерального подряда, который в прежние годы применялся, в основном, в области капитального строительства, а ныне приобрел характер общей нормы для любых подрядных работ. Иными словами, если только иное не предусмотрено законом или договором, подрядчик не обязан выполнять работу лично, а вправе перепоручить ее другим лицам, оставаясь ответственным перед заказчиком за достигнутый результат.
    
    2. Сущность системы генерального подряда состоит в следующем:
    
    а) генеральный подрядчик может привлекать к исполнению договора субподрядчиков самостоятельно, не испрашивая на то согласия заказчика, если только иное не предусмотрено законом или договором;
    
    б) генеральный подрядчик несет ответственность перед заказчиком за последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств субподрядчиками;
    
    в) по отношению к субподрядчикам генеральный подрядчик выступает в роли заказчика и, соответственно, несет все обязанности заказчика;
    
    г) субподрядчики и заказчик не вправе предъявлять друг к другу какие-либо требования, поскольку не находятся друг с другом в договорных отношениях, если только иное не предусмотрено законом или договором;
    
    д) с согласия генерального подрядчика заказчиком может быть заключен договор с другим лицом на выполнение отдельных работ, по которому стороны будут нести прямую ответственность друг перед другом.
    
    3. Система генерального подряда базируется на общих положениях ГК, посвященных возложению исполнения обязательства на третье лицо (ст.313 ГК) и ответственности должника за действия третьих лиц (ст.403 ГК).
    
    4. Пункт 2 коммент. ст. не несет в себе большой смысловой нагрузки, поскольку генеральный подрядчик в любом случае отвечает за действия привлеченных им к исполнению договора субподрядчиков. Однако если при этом был нарушен предусмотренный законом или договором запрет на привлечение субподрядчиков, что повлекло дополнительные убытки, они возлагаются на подрядчика (напр., убытки, вызванные тем, что заказчик отстранил от производства работ лиц, которые были привлечены к выполнению работ без согласования с ним).
         
    

Комментарий к статье 707. Участие в исполнении работы нескольких лиц

    1. Договор подряда, в котором на стороне подрядчика участвует несколько лиц, обычно заключается тогда, когда отдельные этапы или виды работ либо однородные работы, но на разных участках выполняются несколькими подрядчиками, действующими независимо друг от друга, хотя и на основании единого договора. Такой договор базируется на общих положениях ГК об обязательствах с множественностью лиц (ст.321-326 ГК) и не содержит по сравнению с ними каких-либо особенностей.
    
    2. Вопрос о характере прав и обязанностей лиц, участвующих в выполнении подрядных работ, зависит от того, возможно ли с достаточной определенностью отделить результаты труда одних лиц от результатов труда других лиц. Если это невозможно, все подрядчики по отношению к заказчику выступают в качестве солидарных должников и кредиторов. Напротив, если предмет обязательства делим, каждый из них приобретает права и несет обязанности по отношению к заказчику в пределах своей доли. Кроме того, долевая ответственность подрядчиков может быть предусмотрена законом, иным правовым актом или договором, даже если предмет обязательства неделим.
    
    3. При применении данной нормы следует учитывать, что договор подряда всегда предполагает передачу результата работы заказчику. Поэтому если результаты работ отдельных подрядчиков заказчику не передавались, а использовались другими подрядчиками для дальнейших работ, общий результат работ считается неделимым со всеми вытекающими отсюда последствиями.
    
    4. Вопрос о соотношении норм коммент. ст. с правилами о генеральном подряде (ст.706 ГК) должен решаться исходя из того, что последние подлежат приоритетному применению. Поэтому по общему правилу договор подряда должен заключаться заказчиком с одним подрядчиком, который вправе привлекать для выполнения отдельных работ субподрядчиков. Напротив, заключение заказчиком договора подряда с несколькими подрядчиками должно трактоваться в качестве исключения, применяемого в случае, прямо предусмотренном договором.
    
    

Комментарий к статье 708. Сроки выполнения работы

    1. Срок в договоре подряда рассматривается как период времени, в течение которого подрядчик должен выполнить работу и передать ее результат заказчику. Срок может быть определен в договоре любым допускаемым законом способом (ст.190 ГК), а не только путем указания в договоре начального и конечного сроков выполнения работы, как может показаться при первом прочтении абз. 1 п.1 ст.708.
    
    2. Вопрос о том, относится ли срок к существенным условиям договора подряда, спорен. Из-за нечеткой формулировки абз. 1 п.1 ст.708 в литературе на этот счет высказаны прямо противоположные мнения. В пользу признания срока существенным условием обычно ссылаются на буквальный текст закона, который будто бы не оставляет сомнений в справедливости данного вывода. Однако едва ли здравый смысл позволит признать незаключенным такой договор подряда, которым подрядчику предоставлен конкретный период времени, напр. недельный срок, для выполнения работы или в котором определен лишь срок окончания работы. Таким образом, требование о непременном указании в договоре подряда начального и конечного сроков выполнения работы едва ли может рассматриваться в качестве императивного правила.
    
    Более того, систематическое толкование закона, в частности сравнение формулировки п.1 коммент. ст. с нормами других статей ГК, которыми срок для соответствующих договоров действительно признан существенным условием (см., напр., п.1 ст.740 ГК), позволяет прийти к выводу, что для обычного договора подряда условие о сроке не относится к числу существенных. Для признания его таковым нет и объективных оснований, поскольку в данном случае имеются все предпосылки для применения правила ст.314 ГК о разумном сроке исполнения обязательств.
    
    3. Действительный смысл правила, закрепленного абз. 2 п.1 ст.708, состоит в том, чтобы подчеркнуть, что подрядчик отвечает не только за нарушение конечного срока выполнения работы, но и за нарушение начального и промежуточных сроков. Однако это правило является диспозитивным, поскольку в отношении нарушения подрядчиком начального и промежуточных сроков законом, иным правовым актом или договором может быть установлено иное. Что же касается ответственности подрядчика за нарушение конечного срока выполнения работы, то она наступает в любом случае и не может быть исключена соглашением сторон.
    
    4. Будучи указанным в договоре, любой срок (начальный, конечный, промежуточный) становится обязательным для подрядчика и может быть изменен только по согласованию с заказчиком, что и подчеркивается в п.2 ст.708. Вместе с тем к подряду применяются общие основания изменения договора по требованию одной из сторон или в связи с существенным изменением обстоятельств (ст.450-451 ГК). Кроме того, сами правила о договорах подряда указывают на ряд случаев, когда подрядчик имеет право требовать пересмотра сроков выполнения работы (см. коммент. к ст.718-719 ГК).
    
    5. Первоначальная редакция п.3 коммент. ст. связывала указанные в нем последствия просрочки договора подрядчиком лишь с нарушением им конечного срока выполнения работы. В настоящее время заказчик может отказаться от принятия исполнения и потребовать от подрядчика возмещения убытков при нарушении последним любых предусмотренных договором сроков, если сумеет доказать, что исполнение утратило для него интерес вследствие допущенной подрядчиком просрочки.
    
    6. О возможности подрядчика выполнить работу досрочно см. коммент. к ст.711 ГК.
    
         

Комментарий к статье 709. Цена работы

    1. Положение п.1 ст.709 о необходимости указания в договоре цены выполняемой работы или способов ее определения не означает отнесения цены к существенным условиям договора подряда, что прямо подтверждает отсылка к п.3 ст.424 ГК. Вместе с тем схожесть формулировок п.1 ст.709 и абз. 1 п.1 ст.708 ГК подтверждает правильность ранее сделанного вывода о том, что срок не является для подряда существенным условием (см. коммент. к ст.708 ГК).
    
    2. Пункт 2 ст.709 подчеркивает, что цена в подряде складывается из двух величин: а) издержек подрядчика, к которым, в частности, относятся стоимость предоставленных им материалов и оборудования, услуг субподрядчиков, использованной энергии и т.п.; б) вознаграждения подрядчика собственно за работу. Выделение в цене договора этих двух составляющих приобретает важное значение в случаях досрочного прекращения договора или изменения его условий.
    
    Однако закон не требует, чтобы в договоре было непременно указано, какая часть цены образует издержки подрядчика, а какая - причитающееся ему вознаграждение. Стороны могут ограничиться закреплением в договоре общей цены, из которой в необходимых случаях выделяются соответствующие суммы.
    
    3. Коммент. ст. указывает на возможные варианты установления цены, которые сводятся к: а) указанию цены в самом тексте договора подряда; б) закреплению в договоре способа определения цены, напр. путем согласования цены работы подрядчика за единицу времени; в) утверждению сторонами согласованной сметы. Поскольку составление сметы, т.е.постатейного перечня затрат на выполнение работ, является наиболее распространенной на практике и удобной для сторон формой определения цены договора подряда, смете уделено особое внимание.
    
    Обычно проект сметы составляет подрядчик как лицо, более сведущее в рыночных ценах на материалы и стоимости тех или иных работ. Но смета становится частью договора только с момента ее подтверждения заказчиком, что и подчеркивается в абз. 2 п.3 ст.709.
    
    4. Смета, как и цена договора, определенная в иной форме, подразделяется на приблизительную и твердую, причем последняя имеет значение общего правила (п.4 ст.709).
    
    Приблизительная смета предполагает возможность ее корректировки в ту или иную сторону в зависимости от фактических издержек подрядчика, что происходит автоматически и не требует от сторон дополнительного согласования. Однако изменение сметы при этом не должно быть существенным. Если же возникает необходимость существенного увеличения приблизительной сметы, стороны должны данный вопрос согласовать.
    

    При его решении в соответствии с п.5 ст.709 принимаются во внимание следующие условия:
    
    а) повышение приблизительной сметы должно быть вызвано необходимостью проведения дополнительных работ, которые не были учтены при составлении сметы;
    
    б) увеличение сметы должно быть существенным, т.е.соизмеримым с общей ценой работы;
    
    в) подрядчик обязан своевременно, т.е.сразу же, как только ему стало об этом известно, предупредить заказчика о необходимости существенного повышения сметы. Если подрядчик этого не сделал, что заказчик вправе доказывать, он обязан выполнить вновь выявленные дополнительные работы за свой счет;
    
    г) заказчик имеет право отказаться от договора, оплатив подрядчику уже выполненную работу.
    
    5. Что касается твердой сметы, то она не подлежит пересмотру, в том числе и тогда, когда при ее составлении исключалась возможность предусмотреть все необходимые работы и расходы (абз. 1 п.6 ст.709). Указанное правило действует, однако, лишь при условии добросовестности сторон. Поэтому если, напр., заказчик сознательно утаил от подрядчика известные ему скрытые недостатки вещи, сданной на переработку, которые вызвали необходимость дополнительных работ и расходов со стороны подрядчика, последний вправе, опираясь на ст.10 ГК, требовать от заказчика возмещения ему этих дополнительных расходов.
    
    6. Абзац 2 п.6 ст.709 устанавливает исключение из правила о том, что твердая смета не подлежит пересмотру. При его применении необходимо учитывать следующие обстоятельства. Во-первых, право требовать увеличения сметы возникает у подрядчика только тогда, когда произошло существенное возрастание его издержек. Закон не устанавливает какого-либо количественного показателя на этот счет, в связи с чем следует исходить из соотношения общей цены договора и размера возросших издержек подрядчика, которые должны быть соизмеримыми.
    
    Во-вторых, подрядчик вправе ссылаться не на всякое существенное увеличение своих издержек, а лишь на такое, которое нельзя было предвидеть при заключении договора. Иными словами, возрастание стоимости материалов, оборудования и услуг третьих лиц должно быть результатом каких-то чрезвычайных обстоятельств, например произойти из-за неожиданного введения новых таможенных пошлин на импортные материалы.
    
    В-третьих, правом расторжения договора в случае отказа заказчика от повышения сметы обладает лишь подрядчик. Если существенно возросла стоимость материалов и оборудования, которые по условиям договора должен предоставить заказчик, он не может на этом основании расторгнуть договор. Впрочем, согласно ст.717 ГК заказчик по общему правилу вправе в любое время до сдачи ему работы отказаться от исполнения договора.
    

    В-четвертых, при расторжении договора по инициативе подрядчика наступают последствия, предусмотренные ст.451 ГК, которая выполняет в данном случае роль общей нормы. В соответствии с нею последствия расторжения договора определяются судом исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением договора.
    
    7. По смыслу закона правило, закрепленное абз. 2 п.6 ст.709, распространяется на договоры не только с твердой, но и с приблизительной сметой.
    
    

Комментарий к статье 710. Экономия подрядчика

    1. Коммент. ст. является логическим продолжением ст.709 ГК, поскольку также касается цены договора, но регулирует вопрос о последствиях не увеличения, а уменьшения цены работы. По общему правилу выгода от экономии поступает подрядчику независимо от того, в силу каких причин это произошло.
    
    Единственное условие, которое должно быть в данном случае соблюдено, состоит в том, чтобы экономия не была достигнута подрядчиком за счет снижения качества результата. При этом речь идет не о недостатках результата работы, а об общем снижении его качества, напр., за счет использования подрядчиком добротных, но более дешевых или менее долговечных материалов. При доказанности заказчиком этого обстоятельства он вправе настаивать на уменьшении цены договора.
    
    2. Данная норма является диспозитивной и предоставляет сторонам право определить судьбу экономии по-иному. Если договор содержит условие о распределении сэкономленных средств между сторонами, но не определяет, в какой пропорции это должно производиться, вопрос должен решаться с учетом конкретных обстоятельств, прежде всего с учетом того, за счет чего достигнута экономия.     
    
    

Комментарий к статье 711. Порядок оплаты работы

    1. Правило, закрепленное коммент. ст. в качестве общей нормы, о том, что оплата работы подрядчика производится после ее окончания, согласуется с правилом ст.703 ГК о выполнении работ иждивением подрядчика. Предварительная оплата работы, в том числе выплата аванса или задатка, о чем специально упомянуто в п.2 ст.711, оплата отдельных этапов работы допускаются лишь в случаях, указанных в законе или договоре.
    
    2. Содержащееся в п.1 ст.711 указание на то, что "заказчик обязан уплатить подрядчику обусловленную цену… при условии, что работа выполнена надлежащим образом и в согласованный срок", не следует понимать буквально. Из сказанного, конечно, не следует, что если подрядчиком допущена просрочка или в работе выявлены недостатки, заказчик освобождается от обязанности по оплате. В этой не вполне удачной формулировке лишь подчеркнуто, что при условии выполнения подрядчиком своих обязанностей надлежащим образом и заказчик должен сделать то же самое в отношении оплаты работы. Что же касается возможностей заказчика по задержке оплаты, в уменьшении цены работы и отказе от оплаты, то все они конкретизированы отдельными нормами коммент. гл.
    
    3. Из п.1 ст.711 следует, что досрочное выполнение работы подрядчиком возможно лишь с согласия заказчика, который вправе не только не оплачивать такую работу, но и отказаться от ее приемки до наступления установленного договором срока ее окончания.
    
         

Комментарий к статье 712.
Право подрядчика на удержание

    1. Коммент. ст. не несет большой смысловой нагрузки, поскольку право на удержание выступает в качестве общего способа обеспечения исполнения обязательств и не имеет в подряде каких-либо особенностей. Специальное упоминание в гл.37 ГК о праве подрядчика на удержание призвано лишь напомнить сторонам договора об этой возможности, которая реализуется на общих условиях, закрепленных ст.359-360 ГК.
    
    2. Правом на удержание (например, механизмов и оборудования, принадлежащих подрядчику) обладает и заказчик в случае неисполнения подрядчиком обязанностей по договору.
    
    3. Руководствуясь п.3 ст.359 ГК, стороны вправе своим соглашением исключить возможность применения удержания.
    
    

Комментарий к статье 713. Выполнение работы с использованием материала заказчика

    1. Статья 713 налагает на подрядчика ряд обязанностей, если по условиям договора материалы или какая-то их часть предоставляются заказчиком. По смыслу закона эта норма распространяется также на оборудование и вообще на все то, что предоставляется заказчиком, включая вещи, переданные для переработки или обработки. В частности, подрядчик должен по требованию заказчика возвратить ему неисправные и замененные части (узлы, детали) вещи.
    
    2. Правило п.2 ст.713 может быть правильно понято только в совокупности с правилами, закрепленными п.3 ст.713 и пп.2 и 3 ст.716 ГК, в соответствии с которыми подрядчик вправе требовать оплаты выполненной работы в рассматриваемой ситуации только тогда, когда недостатки материала, предоставленного заказчиком, носили скрытый характер и не могли быть обнаружены при надлежащей приемке материала. В остальных случаях подрядчик не может настаивать на оплате, ссылаясь на то, что результат не был достигнут или оказался непригодным для использования из-за недостатков материала заказчика.
    
    

Комментарий к статье 714.
Ответственность подрядчика за несохранность предоставленного заказчиком имущества

    1. В коммент. ст. подчеркивается обязанность подрядчика по обеспечению сохранности имущества заказчика, которое оказалось во владении подрядчика. Возложение на подрядчика указанной обязанности основывается на том, что в отношении материалов и оборудования - по общему правилу, а в отношении остального имущества - всегда риск случайной гибели несет их собственник, т.е.заказчик. Если же согласно договору риск случайной гибели материалов и оборудования принял на себя подрядчик, данная норма является излишней.
    
    2. При применении указанной нормы следует учитывать, что подрядчик не рассматривается законом в качестве хранителя, в силу чего в данном случае не действует ст.891 ГК, определяющая обязанности хранителя по обеспечению сохранности имущества (иное мнение см.: Комментарий к ГК РФ, части второй (постатейный) / Под ред. В. Д. Карповича. М., 1996. С. 133 (автор главы - М. И. Брагинский)). Иными словами, подрядчик отвечает за сохранность вверенного ему имущества на общих основаниях, т.е.на началах вины.
    
    3. По смыслу закона подрядчик несет ответственность за сохранность не только вверенного ему имущества, но и любого имущества заказчика, к которому он получает доступ в связи с производством работ.
         
    

Комментарий к статье 715. Права заказчика во время выполнения работы подрядчиком

    1. Наличие у заказчика права проверять ход и качество работы, выполняемой подрядчиком, служит одним из важнейших признаков, отличающих договор подряда от договора купли-продажи и в особенности - от договора поставки. Хотя предметом договора подряда является овеществленный результат работы подрядчика, а не работа последнего как таковая, эти два понятия тесно связаны друг с другом и в известном смысле образуют неразрывное единство. Действительно, заказчика интересует прежде всего конечный результат работы подрядчика, но для уверенности, что результат будет достигнут своевременно и будет качественным, он не может безразлично относиться к тому, как ведутся работы. Поэтому он и наделяется правом контроля за ходом и качеством работ.
    
    2. Вместе с тем, обладая правом контроля за тем, как ведутся работы, заказчик не вправе вмешиваться в деятельность подрядчика. Данное положение п.1 ст.715 основывается на том, что подрядчик самостоятельно организует свою работу и полностью отвечает за ее результат. В частности, он не может сослаться на то, что результат не был достигнут или оказался непригодным для использования из-за того, что он следовал указаниям заказчика (см. коммент. к п.2 ст.716 ГК).
    
    Однако указания заказчика, касающиеся недостатков работы или допущенных подрядчиком отступлений от его задания, для подрядчика обязательны.
    
    3. Коммент. ст. в отличие, напр., от ст.748 ГК лишь наделяет заказчика правом контроля за ходом и качеством работы, но не налагает на него обязанности по осуществлению контроля за деятельностью подрядчика. Поэтому, напр., подрядчик, допустивший отступления от условий договора, не может ссылаться на то, что заказчик не делал ему никаких замечаний по ходу работы.
    
    Свои контрольные права заказчик может осуществлять как самостоятельно, так и с помощью третьих лиц, наделенных им необходимыми полномочиями.
    
    4. Пункт 2 ст.715, предоставляющий заказчику право отказаться от договора и взыскать с подрядчика убытки, возлагает на заказчика бремя доказывания того, что окончание работы к намеченному договором сроку явно невозможно. По смыслу закона имеются в виду случаи, когда просрочка подрядчика является существенной или когда любая просрочка в связи с характером работы приводит к утрате заказчиком интереса в ее результате. Реализуя право на отказ от договора по этому основанию, заказчик не должен злоупотреблять данным правом (ст.10 ГК).
    
    5. Закон не связывает право заказчика на отказ от договора с виной подрядчика в допущенной просрочке. Поэтому расторгнуть договор заказчик может и тогда, когда подрядчик по уважительным причинам, напр., ввиду болезни, не приступает к работе или ведет ее значительно медленнее, чем предусмотрено договором. Однако, опираясь на общие положения ГК, взыскать убытки заказчик может лишь с виновного в просрочке подрядчика.
    
    Аналогичным образом должен решаться вопрос с оплатой работ, выполненных подрядчиком до расторжения договора: виновному в просрочке подрядчику никакой компенсации не полагается, а невиновному подрядчику должны быть возмещены понесенные издержки и выплачено причитающееся за соответствующую часть работ вознаграждение.
    
    6. Пункт 3 ст.715, касающийся качества выполняемых работ, в отличие от п.2 предоставляет заказчику не одну, а две возможности: поручить исправление работ другому лицу за счет подрядчика либо отказаться от договора и потребовать возмещения убытков. Однако предварительно заказчик должен назначить самому подрядчику разумный срок для устранения недостатков. Если по своему характеру недостатки неустранимы, то по смыслу закона заказчик может лишь расторгнуть договор, сделав это сразу по обнаружении недостатков. При этом заказчик имеет право и на возмещение убытков.
    
    7. В коммент. ст. названы не все права, принадлежащие заказчику во время выполнения работы. Помимо них заказчик обладает правами, указанными в ст.717, 729 ГК, а также правами, вытекающими из общих положений ГК, напр. ст.382 ГК.
         
    

Комментарий к статье 716. Обстоятельства, о которых подрядчик обязан предупредить заказчика

    1. Статья 716 раскрывает так называемую информационную обязанность подрядчика, который как специалист должен лучше, чем заказчик, разбираться в том, может ли быть достигнут результат с использованием предоставленных заказчиком материалов и оборудования либо при выполнении указаний заказчика о способе исполнения работы. Если подрядчик не уверен, что результат будет достигнут, он должен немедленно информировать об этом заказчика и приостановить работу до получения от него соответствующих указаний.
    
    2. Закон (п.1 ст.716) не уточняет сроки выявления подрядчиком непригодности или недоброкачественности предоставленного заказчиком имущества, а также невозможности выполнения указаний заказчика. По-видимому, данный вопрос должен решаться с учетом конкретных обстоятельств, в частности характера недостатков имущества, времени дачи указаний, характера самой работы и т.п.Например, обо всех явных недостатках материала подрядчик должен заявить, принимая его от заказчика; если этого сделано не было, подрядчик утрачивает право ссылаться на данное обстоятельство.
    
    3. Подрядчик, который пренебрег рассматриваемой обязанностью ввиду своей некомпетентности, невнимательности, самоуверенности и т.п., согласно п.2 ст.716 несет всю ответственность за результат своих действий. Указанное положение является императивным и не может быть изменено соглашением сторон. Поэтому всякого рода оговорки в договоре о том, что "подрядчик снимает с себя ответственность за качество результата", что "заказчик обязуется не предъявлять к подрядчику каких-либо претензий в связи с недостатками результата" и т.п., никакой юридической силы не имеют.
    
    Единственное, на что может сослаться подрядчик в данной ситуации, так это на то, что недостатки материалов и оборудования, предоставленные заказчиком, носят скрытый характер. При наличии таких недостатков подрядчик вправе требовать оплаты выполненной работы (п.2 ст.713 ГК).
    
    4. Пункт 3 ст.716 предоставляет подрядчику лишь одну возможность обеспечения своих интересов в рассматриваемой ситуации, а именно возможность отказаться от исполнения договора при уклонении заказчика от замены материала или отмены своих указаний. В этом случае заказчик обязан не только оплатить подрядчику уже выполненные работы, но и возместить убытки, включая упущенную выгоду.
    
    

Комментарий к статье 717.
Отказ заказчика от исполнения договора подряда

    1. В изъятие из общего правила о недопустимости одностороннего отказа от исполнения договора (ст.310 ГК) коммент. ст. предоставляет заказчику такую возможность. Однако воспользоваться ею заказчик вправе лишь до момента, пока подрядчик не закончил работу и не заявил о готовности передать ее результат заказчику. Если заказчик уклоняется от принятия законченной работы, наступают последствия, предусмотренные п.6 ст.720 ГК.
    
    2. Расторгая договор без уважительных причин в одностороннем порядке, заказчик обязан оплатить все выполненные подрядчиком работы, а также возместить ему убытки, причиненные прекращением договора. Под убытками в данном случае понимается, прежде всего, упущенная подрядчиком выгода, предельный размер которой не может превышать разницы между ценой за всю работу и частью цены, выплаченной подрядчику за выполненную работу. Обосновать размер своих убытков должен подрядчик.
    
         

Комментарий к статье 718. Содействие заказчика

    1. В ряде случаев подрядчик может выполнить порученную работу только при условии, что со стороны заказчика ему будет оказано в этом необходимое содействие. Например, при производстве ремонтных работ в квартире заказчика необходимо, чтобы заказчик обеспечил подрядчику доступ на площадку, получил необходимые согласования жилищных органов на переустройство или перепланировку жилого помещения и т.п. Поэтому хотя известного рода сотрудничество сторон присутствует при исполнении всех регулятивных обязательств (ГК 1964 г. рассматривал сотрудничество сторон вообще в качестве одного из принципов исполнения обязательств), правила о договорах подряда содержат на этот счет специальную норму, закрепленную ст.718.
    
    2. Согласно п.1 коммент. ст. в договоре подряда должны быть определены объем и порядок оказания заказчиком содействия подрядчику в выполнении работы. Столь категоричная формулировка во многом сводит на нет действительный смысл нормы о содействии заказчика, поскольку понятие "содействие" практически подменяется конкретными обязанностями, предусмотренными договором. По смыслу закона обязанность содействовать не предполагает точного перечисления в договоре всех тех конкретных действий, которые должны быть выполнены в ходе исполнения обязательства, что, кстати, далеко не всегда и возможно. Поэтому при заключении договора подряда целесообразно подходить к понятию "содействие" заказчика более широко.
    
    3. Подрядчик, которому заказчиком отказано в оказании необходимого содействия, может выдвинуть требования: а) о возмещении убытков, включая убытки, вызванные простоем; б) о перенесении сроков исполнения работы; в) об увеличении цены работы (абз. 2 п.1 ст.718); г) о расторжении договора, если исполнение работы стало невозможным (п.2 ст.718). В отдельных случаях эти требования могут сочетаться друг с другом. Так, хотя в п.2 ст.718 говорится лишь о праве заказчика получить цену выполненной работы и не упоминается о праве на возмещение убытков, последние могут быть взысканы с заказчика на основе ст.393 ГК.
    
    

Комментарий к статье 719. Неисполнение заказчиком встречных обязанностей по договору подряда

    1. Коммент. ст. конкретизирует положения ст.328 ГК "Встречное исполнение обязательств" применительно к договору подряда. В п.1 обозначен примерный круг обязанностей заказчика, неисполнение которых дает подрядчику право не приступать к работе или приостановить начатую работу, а также отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения убытков. Такое же значение имеет нарушение заказчиком любых других договорных обязательств, если оно препятствует исполнению договора подрядчиком. Статья 719 во многом сходна со ст.718 ГК, если сводить содействие заказчика к исполнению им конкретных обязанностей, предусмотренных договором.
    
    2. В отличие от ст.328 ГК правило п.1 ст.719 носит императивный характер, в связи с чем стороны не могут своим соглашением лишить подрядчика права на приостановление работ. Напротив, п.2 ст.719 сформулирован диспозитивно, что позволяет сторонам договора подряда исключить возможность подрядчика отказаться от исполнения договора при данных обстоятельствах.
    
    3. Хотя в коммент. ст. взыскание подрядчиком убытков связывается лишь с расторжением договора, данным правом подрядчик в соответствии со ст.393 ГК может воспользоваться и не отказываясь от исполнения договора. Кроме того, по смыслу закона подрядчик вправе потребовать в этом случае перенесения сроков исполнения работы или увеличения ее цены.
         
    

Комментарий к статье 720. Приемка заказчиком работы, выполненной подрядчиком

    1. Пункт 1 коммент. ст. указывает на три взаимосвязанные обязанности заказчика: а) осмотреть результат работы; б) принять выполненную работу; в) немедленно заявить подрядчику об обнаруженных отступлениях от договора и недостатках работы, ухудшающих ее результат. Первая из названных обязанностей означает, что заказчик, в отличие, напр., от покупателя при обычной купле-продаже, принимая результат работы, должен вести себя активно, ибо именно на него ложатся отрицательные последствия проявленной на данном этапе невнимательности. Осмотр результата производится, как правило, в присутствии подрядчика, хотя при согласии подрядчика заказчик может сделать это и самостоятельно.
    
    Вторая обязанность, состоящая в принятии выполненной работы, направлена на освобождение подрядчика от бремени содержания и рисков в отношении ее результата. Наличие мелких недостатков и отступлений от условий договора не дают заказчику права отказаться от приемки результата. Такое право у заказчика возникает лишь при наличии условий, установленных п.3 ст.723 ГК.
    
    Третья обязанность заказчика, конкретизированная пп.2 и 3 ст.720, состоит в фиксации всех отступлений от условий договора и недостатков результата, которые носят явный характер, в специальном акте или ином документе, удостоверяющем приемку. Из смысла п.2 следует, что устное заявление заказчика о недостатках не может служить основой для последующих требований заказчика о нарушении договора. Указанное правило действует и тогда, когда недостатки выявлены в пределах гарантийного срока (см. коммент. к ст.722 ГК).
    
    2. В отличие от явных, скрытые недостатки, независимо от причин их возникновения, могут выявляться заказчиком в пределах сроков действия договорной или законной гарантии (см. коммент. к ст.721 и 722 ГК). В данном случае заказчик должен уведомить об этом подрядчика в разумный срок и совместно с ним зафиксировать выявленные недостатки в каком-либо специальном документе. При уклонении подрядчика заказчик может составить односторонний акт, желательно с участием уполномоченного органа по контролю за качеством или хотя бы любой незаинтересованной стороны.
    
    3. Вопрос о проведении экспертизы в целях выявления недостатков результата и причин их возникновения может быть инициирован любой стороной договора, но лишь при наличии спора, хотя и не обязательно доведенного до стадии судебного рассмотрения (п.5 ст.720). В этом случае расходы на проведение экспертизы, по общему правилу, возлагаются на подрядчика, если только экспертиза не установит отсутствие недостатков или непричастность подрядчика к их возникновению. Если заказчик провел экспертизу по собственной инициативе еще до возникновения спора, экспертиза оплачивается им самим.
    

    По договоренности сторон результаты экспертизы могут иметь для них обязательное значение. Если такой договоренности не достигнуто, выводы экспертизы имеют значение одного из доказательств, которое оценивается в совокупности с другими доказательствами по делу. Указанная в п.5 ст.720 экспертиза может быть назначена и судом с соблюдением требований процессуального законодательства.
    
    4. Право подрядчика продать результат работы при уклонении заказчика от его принятия может быть отменено договором или изменено по сравнению с условиями его реализации в п.6 ст.720 ГК. Продажная цена результата определяется по рыночным ценам без возложения на подрядчика обязанности проводить торги или использовать подобные им формы заключения договора купли-продажи. Если за счет продажи результата работы подрядчик не покроет своих издержек, включая издержки его по хранению и реализации, и причитающегося ему вознаграждения за работу, он вправе взыскать с заказчика недостающую часть в качестве убытков. Напротив, если сумма, вырученная от продажи результата, превысит причитающееся подрядчику, он обязан внести остальное на имя заказчика в депозит нотариуса. По смыслу закона не исключается и прямая передача или перечисление этой суммы самому заказчику.
    
    Рассматриваемое право - не единственная возможность подрядчика защитить свои интересы при уклонении заказчика от принятия результата работы. Он может настаивать на исполнении заказчиком обязанности в натуре (ст.396 ГК), взыскании убытков (ст.393 ГК) или неустойки, если последняя предусмотрена договором, но, в отличие от реализации результата работы, добиться этого он может лишь через суд.
    
    5. Правило п.7 ст.720, переносящее риск случайной гибели результата работы на просрочившего его приемку заказчика, во-первых, излишне, поскольку об этом же говорится в п.2 ст.705 ГК, и, во-вторых, некорректно, поскольку не упоминает о риске гибели материалов и оборудования заказчика, который на основании п.1 ст.705 ГК мог принять на себя по договору подрядчик. Поэтому надлежит руководствоваться ст.705 ГК, содержащей более четкое решение данного вопроса.
    
    

Комментарий к статье 721. Качество работы

    1. Указанная ст. во многом перекликается со ст.469 и 470 ГК (см. коммент. к ним), устанавливающими аналогичные правила относительно качества передаваемого по договору купли-продажи товара. Различия в используемой терминологии и разная компоновка правил о качестве, которые, на наш взгляд, совершенно не оправданны, не играют в данном случае большой роли. Близость рассматриваемых правил позволяет, в частности, сделать вывод о возможности определения качества результата в договоре подряда через известный образец или по описанию, применению (хотя бы по аналогии закона) к результатам работ правил о сроках годности и сроках службы и т.п.
    
    2. Решающее значение при определении качества результата закон придает условиям самого договора (п.1 ст.721). Если последние сформулированы нечетко, приходится руководствоваться обычно предъявляемыми требованиями несмотря на то, что предмет подряда в соответствии с господствующей доктриной всегда строго индивидуален. Вероятно, данное положение не следует абсолютизировать, так как в противном случае условие о качестве относилось бы законом к числу существенных условий договора подряда.
    
    3. Пункт 1 коммент. ст. устанавливает, что результат работы должен соответствовать условиям о качестве: а) в момент передачи его заказчику; б) в пределах разумного срока использования данного результата по назначению; в) в пределах срока, предусмотренного законом, иным правовым актом или договором. В последнем случае речь идет о гарантийном сроке, установленном в нормативном или договорном порядке, поскольку отменить своим соглашением правила об установленных ст.724 ГК сроках обнаружения недостатков результата стороны не могут. Если он не установлен или составляет менее двух лет (см. коммент. к ст.724 ГК), вступает в силу правило о законной гарантии качества, которая действует в течение срока, названного в п.1 ст.721 разумным сроком использования результата по назначению (о продолжительности этого срока см. ст.724 ГК и коммент. к ней).
    
    4. Коммент. норма прямо корреспондирует с правилами ст.722 и 724 ГК, в которых, в сущности, говорится о том же самом, в связи с чем правильно понять сказанное в них можно лишь при условии их систематического толкования.
    
    5. Под обязательными требованиями в работе, которые должны соблюдаться всеми подрядчиками-предпринимателями, в п.2 ст.721 понимаются требования технических регламентов, технических условий, строительных норм и правил и других нормативно-технических документов, направленные на обеспечение безопасности жизни, здоровья и имущества, охраны окружающей среды, технической совместимости и т.п. Смысл коммент. нормы состоит в том, что стороны в этом случае не вправе своим соглашением снизить требования к качеству результата, но вполне могут их повысить.
    

    Следует учитывать, что для любого подрядчика обязательными остаются условия о качестве результата, определенные договором.
         
    

Комментарий к статье 722. Гарантия качества работы

    1. Гарантийный срок на результат работы может быть установлен законом, иным правовым актом, договором или даже обычаем делового оборота. Основное преимущество такого гарантийного срока по сравнению со сроком законной гарантии качества в том, что заказчик освобождается от доказывания факта наличия в результате работы недостатков еще до передачи ему этого результата.
    
    2. По непонятным причинам о начале течения гарантийного срока говорится не в коммент. ст., а в п.5 ст.724 ГК (см. коммент. к ней).
    
    3. Пункт 2 ст.722 устанавливает презумпцию, в соответствии с которой гарантийный срок распространяется на все детали, узлы и другие составные части результата работы. Иное может быть прямо оговорено не только договором, как сказано в коммент. норме, но и законом или иным правовым актом.
    
         

Комментарий к статье 723. Ответственность подрядчика за ненадлежащее качество работы

    1. В случае выявления в работе недостатков, которые не являются существенными или неустранимыми, заказчик может воспользоваться одной из трех возможностей, предусмотренных п.1 ст.723. Безотносительно к каким-либо другим условиям он может потребовать соразмерного уменьшения цены. Двумя другими возможностями заказчик может воспользоваться при определенных условиях: а) безвозмездное устранение недостатков подрядчиком в разумный срок возможно, если подрядчик не воспользовался своим правом выполнить работу заново, которое предусмотрено п.2 ст.723; б) для удовлетворения требования о возмещении расходов заказчика на устранение недостатков необходимо, чтобы данное право было прямо предусмотрено договором. Хотя коммент. ст. содержит отсылку к ст.397 ГК, содержащаяся в ней норма "перевернута" по сравнению с общей нормой ст.397 ГК, которая закрепляет за кредитором право поручить выполнение обязательства третьему лицу или выполнить его своими силами, если иное не вытекает из договора.
    
    2. Что касается права заказчика отказаться от договора и потребовать возмещения убытков (п.3 ст.723), то закон связывает его с наличием в результате работы либо существенных и неустранимых недостатков, либо любых недостатков или отступлений от договора, которые не устранены подрядчиком в предоставленный ему разумный срок. Если подрядчик вместо устранения недостатков возьмется безвозмездно выполнить работу заново, ему должен быть предоставлен соразмерный срок, что не освобождает его от ответственности за просрочку (п.2 ст.723). По смыслу закона такой возможностью подрядчик может воспользоваться лишь однажды. Если работа не выполнена и к новому сроку или ее результат вновь окажется некачественным, заказчик получает право на отказ от договора и возмещение убытков.
    
    3. Пункт 4 ст.723 объявляет заранее недействительными любые соглашения сторон об устранении ответственности подрядчика за определенные недостатки в работе, допущенные по вине подрядчика. По сравнению с общей нормой, запрещающей соглашения об устранении ответственности за умышленные нарушения обязательств (п.4 ст.401 ГК), коммент. ст. идет дальше, поскольку ею охватываются не только умышленные, но и иные виновные нарушения подрядчика.
    
    4. Правило п.5 ст.723 в известной мере дублирует п.2 ст.704 ГК и к тому же сформулировано некорректно, так как в соответствии с буквальным смыслом им не охватывается оборудование, предоставляемое подрядчиком. Цели его введения не очень понятны, поскольку ответственность подрядчика за конечный результат полностью покрывает его ответственность за недостатки материала и оборудования. Кроме того, предоставление подрядчиком некачественных материалов не освобождает заказчика от обязанности по осмотру результата работы (п.1 ст.720 ГК) и не переносит на подрядчика всю ответственность за любые, не оговоренные им недостатки. Наконец, ст.475 ГК не содержит в себе каких-то новых возможностей заказчика по сравнению со ст.723. По-видимому, коммент. правило рассчитано на случай, когда по условиям договора заказчик заранее оплачивает материалы и становится их собственником.
    

Комментарий к статье 724. Сроки обнаружения ненадлежащего качества результата работы

    1. Коммент. ст. раскрывает вопросы о качестве результата работы, которые уже затрагивались в ст.721 и 722 ГК, и поэтому должна толковаться в совокупности с ними. Кроме того, данная ст. практически совпадает по содержанию со ст.477 ГК, посвященной срокам обнаружения недостатков переданного товара, в связи с чем законодатель мог ограничиться простой отсылкой к указ. ст., как это сделано в п.6 применительно к исчислению гарантийного срока. Наконец, известное сомнение вызывает обоснованность коммент. правил, поскольку в договорах купли-продажи и подряда законодатель по-разному подходит к обязанности покупателя и заказчика по осмотру переданного им товара или результата работы. Таким образом, в коммент. ст. имеются в виду лишь скрытые недостатки результата работы, которые не могли быть обнаружены при обычной приемке результата.
    
    2. Сроки обнаружения недостатков дифференцированы в зависимости от того, установлен ли на результат работы гарантийный срок или не установлен. В первом случае недостатки должны быть выявлены в течение гарантийного срока. Если гарантийный срок менее двух лет, заказчику предоставляется право заявлять о недостатках, обнаруженных за пределами гарантийного срока, но не свыше двух лет. Правда, в этом случае он должен будет доказать, что недостатки возникли еще до передачи ему результата работы или по причинам, возникшим до этого момента.
    
    Если гарантийный срок на результат работы не установлен, действует правило о законной гарантии качества (п.1 ст.721 ГК), в соответствии с которым заказчик вправе выявлять недостатки в течение разумного срока использования результата работы по назначению, но не свыше двух лет со дня передачи ему указанного результата. Бремя доказывания наличия недостатков в результате работы еще до передачи его заказчику возлагается на последнего.
    
    3. Пункты 5 и 6 ст.724 посвящены исчислению гарантийных сроков и носят отсылочный характер. Содержащиеся в них правила диспозитивны и могут быть изменены законом, иным правовым актом или договором.
         
    

Комментарий к статье 725. Давность по искам о ненадлежащем качестве работы

    1. Из-за неряшливости формулировок коммент. ст. порождает немало вопросов, которые должны решаться исходя из общих начал гражданского права.
    
    2. Поскольку указ. ст. устанавливает специальные сроки давности лишь по требованиям о недостатках результата работы, к отношениям подрядчика и заказчика в целом применяется общий трехгодичный срок исковой давности, начало и порядок течения которого подчиняются общим правилам.
    
    3. По смыслу п.1 ст.725 трехлетний срок давности применяется лишь тогда, когда предметом договора подряда было строительство, реконструкция или капитальный ремонт зданий и сооружений. В остальных случаях, даже если работы проводились в отношении здания или сооружения, действует сокращенный годичный срок давности.
    
    4. Пункт 2 ст.725 сформулирован крайне неудачно, поскольку создает иллюзию того, будто срок давности по требованиям о ненадлежащем качестве работы всегда начинается со дня приемки работы. Однако это происходит лишь в случае, когда недостатки носят явный характер и должны были быть обнаружены заказчиком в момент приемки результата. Если же недостатки являются скрытыми, заказчик, принявший результат работы, еще не знает и не должен знать, что его права нарушены. Исчисление исковой давности с момента приемки результата работы в этом случае противоречило бы правилу о том, что исковая давность начинает течь со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (п.1 ст.200 ГК). Поэтому срок давности начинает течь лишь с момента обнаружения заказчиком недостатков.
    
    Это правило действует и в том случае, когда результат работы принят заказчиком по частям. Подлинный же смысл п.2 ст.725 состоит в том, что выявление недостатков в отдельных частях работы до того, как работа принята целиком, не влияет на начало течения давности.
    
    5. Правила о договорах подряда, в отличие от норм о купле-продаже, по непонятным причинам не содержат особых указаний на сроки заявления заказчика о выявленных недостатках (ср. со ст.483 ГК). Поэтому по смыслу закона заказчик должен не только выявить недостатки в пределах сроков, указанных ст.724 ГК, но и в те же сроки заявить подрядчику о недостатках. Этот вывод подтверждает п.3 ст.725, которым начало давностного срока при наличии договорной гарантии связывается с днем заявления о недостатках. Поскольку наличие гарантийного срока создает для заказчика более льготные условия, следует полагать, что в остальных случаях исковая давность начинает течь с момента обнаружения недостатков.
    
    

Комментарий к статье 726. Обязанность подрядчика передать информацию заказчику

    1. В соответствии с коммент. ст. подрядчик обязан предоставить заказчику информацию лишь в двух случаях: когда это прямо предусмотрено договором или когда этого требует сам характер результата работы. Поскольку закон не регламентирует ни порядок (способы) передачи информации (кроме того, что она должна быть передана вместе с результатом), ни последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения подрядчиком данной обязанности, надлежит руководствоваться общими правилами о том, что бремя доказывания исполнения информационной обязанности возлагается на подрядчика.
    
    2. Что же касается ответственности подрядчика за нарушение данной обязанности, то он отвечает как за порчу самого результата, напр. ввиду его неправильной эксплуатации из-за отсутствия у заказчика необходимой информации о его свойствах и особенностях эксплуатации, так и за причинение вреда жизни, здоровью или имуществу заказчика и других лиц недостатками результата работы. В последнем случае возмещение вреда происходит в рамках специального деликта, предусмотренного § 3 гл.59 ГК.
         
    

Комментарий к статье 727. Конфиденциальность полученной сторонами информации

    1. Коммент. ст. возлагает на стороны обязанность по сохранению конфиденциальности сведений о новых решениях и технических знаниях как способных к правовой охране (изобретения, полезные модели, промышленные образцы и т.п.), так и не отвечающих признакам патентоспособных объектов, а также других сведений, подпадающих под понятие коммерческой тайны (ст.139 ГК). Помимо этого стороны могут договориться о признании конфиденциальными иных сведений, связанных с исполнением договора подряда, за исключением тех, которые нельзя засекречивать. Указанная обязанность предполагает, что каждая из сторон должна предпринять все зависящие от нее меры по сохранению конфиденциальности, включая урегулирование данной проблемы со своими работниками и другими лицами.
    
    2. Поскольку договор подряда не предполагает создания новых объектов интеллектуальной собственности, ст.727 не упоминает специально о правах сторон на результаты, способные к правовой охране. Однако если такие результаты достигнуты, вопрос должен решаться по аналогии закона на основании ст.772 ГК.
    
    3. Статья 727 не определяет последствия нарушения сторонами данной обязанности. Если они не установлены договором, подлежат применению ст.139 и 393 ГК, опираясь на которые потерпевшая сторона может требовать возмещения причиненных ей убытков.
         
    

Комментарий к статье 728. Возвращение подрядчиком имущества, переданного заказчиком

    1. По непонятным причинам коммент. ст. связывает обязанность подрядчика возвратить заказчику предоставленное последним имущество только с теми случаями, когда договор подряда расторгается по инициативе заказчика из-за нарушения подрядчиком принятых обязательств. По всей вероятности, указанная норма введена составителями проекта ГК в целях защиты интересов заказчика. Однако в действительности она играет противоположную роль, поскольку создает ложное впечатление, будто в других случаях прекращения договора обязанность по возврату имущества заказчика подрядчик не несет. Между тем подрядчик должен вернуть заказчику его имущество во всех случаях расторжения договора, в том числе и тогда, когда от исполнения договора отказывается сам подрядчик, например по основаниям, указанным ст.716 и 719 ГК. Равным образом и заказчик обязан вернуть оказавшиеся у него материалы и оборудование подрядчика при досрочном расторжении договора по любому из оснований.
    
    2. Указанная ст., которая в ее нынешнем виде лишена смысла, могла бы стать содержательной, если бы в ней был решен вопрос о переходе риска случайной гибели материалов и оборудования на сторону, удерживающую их у себя без достаточных оснований.
    
    

Комментарий к статье 729. Последствия прекращения договора подряда до приемки результата работы

    1. Данная ст., как и ст.728 ГК, малосодержательна, поскольку обращается к вопросу, ответ на который достаточно очевиден, оставляя без внимания ряд актуальных аспектов проблемы прекращения договора подряда до завершения работы.
    
    2. Основой для закрепленного статьей правила служит положение о том, что подрядчик рассматривается в качестве собственника или иного правообладателя результата работы до его передачи заказчику (об этом см. коммент. к ст.703 ГК). Заказчик же обладает в отношении результата работы лишь обязательственным правом требования передачи ему этого результата. Коммент. ст. подтверждает право заказчика требовать передачи ему результата даже незавершенной работы.
    
    Поэтому, если иное не предусмотрено договором, подрядчик не вправе настаивать на принятии заказчиком результатов незавершенной работы.
    
    3. По смыслу коммент. ст. при прекращении договора подряда до завершения работы подрядчик не может бросить результат незавершенной работы на произвол судьбы, а должен проявлять о нем необходимую заботу до передачи его заказчику. В противном случае на него будут возложены все неблагоприятные последствия гибели или порчи результата незавершенной работы. Однако обязанность по оплате дополнительных расходов подрядчика по хранению и консервации результата незавершенной работы несет заказчик.     
    
    

§ 2. Бытовой подряд

Комментарий к статье 730. Договор бытового подряда

    1. Коммент. ст. дает легальное определение договора бытового подряда, устанавливая признаки, отграничивающие его от обычного договора подряда. Отличительными признаками договора бытового подряда выступают специальный субъектный состав и цель использования результата выполненной работы. В качестве подрядчика по договору бытового подряда могут выступать юридические лица и индивидуальные предприниматели, осуществляющие на свой риск деятельность, направленную на получение прибыли от выполнения соответствующих работ. Заказчиком по договору бытового подряда может, в отличие от договоров розничной купли-продажи и проката, выступать только гражданин.
    
    Результат работы, выполняемой подрядчиком по заданию заказчика, должен использоваться для удовлетворения бытовых и других личных потребностей заказчика. В ряде случаев результат работ как таковой не позволяет определить, для каких именно целей он предназначен. Например, переплет книг может осуществляться как для личных нужд, так и для служебной библиотеки. При возникновении спора необходимо установить, каким образом фактически осуществлялось использование результата работ, какие именно потребности они удовлетворяли.
    
    2. Бытовой подряд коммент. ст. относит к публичным договорам, которые регулирует ст.426 ГК. Для подрядчика обязательно заключение договора с любым гражданином, если у подрядчика имеется возможность выполнить соответствующую работу. Кроме того, цена работ и иные условия договора должны быть в принципе одинаковыми для всех заказчиков.
    
    3. Отношения по договору бытового подряда подпадают под действие законодательства о защите прав потребителей (п.3 коммент. ст.). Имеются в виду как собственно Закон о защите прав потребителей, так и иные федеральные законы, содержащие положения о защите прав потребителей. В тех случаях, когда отдельные виды отношений с участием потребителей, например отношения по перевозке пассажиров и энергоснабжению, помимо норм ГК регулируются специальными законами РФ, к отношениям сторон Закон о защите прав потребителей может применяться в части, не противоречащей ГК и специальным законам. Специальные законы, принятые до введения в действие части второй ГК, применяются к указанным отношениям в части, не противоречащей ГК и Закону о защите прав потребителей (п.2 постановления Пленума ВС N 7).
    
    Кроме законов к отношениям по бытовому подряду применяются иные правовые акты. В соответствии со ст.38 Закона о защите прав потребителей Правительством РФ утверждены Правила бытового и иных видов обслуживания потребителей (правила выполнения отдельных видов работ и правила оказания отдельных видов услуг). Правительство РФ не вправе поручать федеральным органам исполнительной власти принимать акты, содержащие нормы о защите прав потребителей (ст.1 Закона о защите прав потребителей).
    

    Принятые Правительством РФ до введения в действие ГК и Закона о защите прав потребителей правила об отдельных видах договоров (в частности, Правила бытового обслуживания) применяются в части, не противоречащей ГК и названному выше Закону (п.3 постановления Пленума ВС N 7).
    
    

Комментарий к статье 731. Гарантии прав заказчика

    1. Содержание коммент. ст. уже ее названия, поскольку нормы о гарантиях прав заказчика включены и во все последующие ст. данного параграфа. Статья 731 касается, в сущности, лишь одной из гарантий, связанной со свободой выбора товаров, работ и услуг. Запрещается требовать от заказчика оплаты не заказанных им работ, обуславливать приобретение одних товаров (работ, услуг) обязательным приобретением иных товаров (работ, услуг) и т.п.Указанные правила корреспондируют с нормами Закона о защите прав потребителей, в соответствии с которыми условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами РФ в области защиты прав потребителей, признаются недействительными. Если в результате исполнения договора, ущемляющего права потребителя, у него возникли убытки, они подлежат возмещению изготовителем (исполнителем, продавцом) в полном объеме (ст.16 Закона о защите прав потребителя, п.14 постановления Пленума ВС N 7).
    
    2. Под дополнительными работами и услугами, о которых идет речь в п.1 ст.731, понимаются действия подрядчика по выполнению работ, не являющихся необходимыми для выполнения задания заказчика. Не могут считаться дополнительными работы, без выполнения которых достижение результата невозможно. Например, для настилки паркета нужно подготовить основание пола. Указанные работы необходимы для выполнения основного задания заказчика. Не будут считаться дополнительными работы, если они предусмотрены технологией выполнения работы, а также если за эти работы не взимается дополнительная плата.
    
    3. Заказчик вправе в любое время отказаться от исполнения договора бытового подряда до сдачи ему результата работы. Однако на заказчика возлагается обязанность оплатить выполненную до момента отказа от договора часть работы. Кроме того, заказчик обязан оплатить не только выполненную часть работы, но и возместить подрядчику расходы, произведенные последним до момента отказа заказчика от договора. Выполненная подрядчиком до этого момента часть работы, оплаченная заказчиком, подлежит передаче заказчику. Если же подрядчик еще не начал выполнение работ, а осуществил лишь подготовительные мероприятия к ним, оплате подлежат только произведенные в этих целях расходы.
    
    Условия договора, исключающие либо ограничивающие право заказчика на односторонний отказ от исполнения договора, ничтожны.
    

Комментарий к статье 732. Предоставление заказчику информации о предлагаемой работе

    1. В отличие от норм Закона о защите прав потребителей коммент. ст. устанавливает лишь общие требования к объему информации, которая должна быть сообщена заказчику. Информация, предоставляемая заказчику, должна удовлетворять его требованиям, запросам и потребностям для того, чтобы гарантировать заказ именно той работы, которую заказчик имел в виду.
    
    2. Статья предусматривает, что информация должна быть необходимой и достоверной. Необходимой следует считать информацию о предлагаемой работе, ее видах и особенностях, т.е.о результате работы и порядке ее выполнения, а также информацию о договоре - о цене и форме оплаты, сроках выполнения работы и т.п.Статьи 9 и 10 Закона о защите прав потребителей дополняют указанное правило требованием предоставлять информацию об исполнителе (месте его регистрации, фирменном наименовании, юридическом адресе, режиме работы), наличии лицензии, если речь идет о лицензируемой деятельности, стандартах или технических условиях, которыми руководствуется исполнитель. Указанная информация доводится до сведения потребителей в технической документации, прилагаемой к товарам (работам, услугам), на этикетках, маркировкой или иным способом, принятым для отдельных видов товаров (работ, услуг). По отдельным видам товаров (работ, услуг) перечень и способы доведения информации до потребителя устанавливаются Правительством РФ.
    
    Достоверность информации означает соответствие результата работы и условий ее выполнения свойствам, качеству, порядку и условиям выполнения, объявленным подрядчиком.
    
    Как указывается в п.22 постановления Пленума ВС N 7, рассматривая требования потребителя о возмещении убытков, причиненных ему недостоверной и недостаточно полной информацией о товаре (работе, услуге), суд должен исходить из предположения об отсутствии у потребителя специальных познаний о его свойствах и характеристиках, имея в виду, что в силу Закона о защите прав потребителей изготовитель (исполнитель, продавец) обязан своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах (работах, услугах), обеспечивающую возможность компетентного выбора (ст.12).
    
    3. Необходимая заказчику информация должна быть предоставлена ему еще до заключения договора. Если заказчик не может получить информацию, он не может заключить договор. Санкцией в этом случае является возможность взыскания заказчиком убытков за необоснованное уклонение подрядчика от заключения договора (п.4 ст.445 ГК). При этом в коммент. ст. не упоминается о возможности заказчика обратиться в суд с требованием о понуждении подрядчика к заключению договора, что не случайно. Поскольку заказчику не предоставлена полная информация о выполняемой работе, то понуждать подрядчика к заключению договора едва ли целесообразно. Однако отсутствие прямого указания на возможность понудить подрядчика к заключению договора не лишает заказчика права это сделать в соответствии с общей нормой (абз. 1 п.4 ст.445 ГК).
    
    4. При обнаружении заказчиком неполноты или недостоверности информации в ходе исполнения договора он вправе требовать его расторжения, если работа не обладает свойствами, которые имел в виду заказчик. Указанное правило представляет собой специальную норму по отношению к ст.178 ГК о совершении сделки под влиянием заблуждения. В данном случае считается, что заказчик действовал под влиянием заблуждения, вызванного недобросовестными действиями подрядчика. Коммент. ст. предоставляет заказчику право требовать от подрядчика возмещения убытков в полном объеме, в то время как в соответствии с абз. 2 п.2 ст.178 ГК сторона, действовавшая под влиянием заблуждения, имеет право на возмещение лишь причиненного ей реального ущерба.
    
    По смыслу закона заказчик не должен компенсировать подрядчику затраты на выполнение работ, не соответствующих его заказу.
    
    Заказчик вправе ссылаться на непредоставление информации и в случае обнаружения недостатков в работе, которые выявятся или возникнут после передачи выполненной работы заказчику.
    
         

Комментарий к статье 733. Выполнение работы из материала подрядчика

    1. При оплате заказчиком материала подрядчик должен индивидуализировать его в количестве, необходимом для выполнения работы. Так, при заказе костюма из материала подрядчика он обязан отложить соответствующий отрез для выполнения работы. В противном случае может оказаться, что материала, имеющегося у подрядчика, недостаточно для выполнения заказа. Допустима и ситуация, когда у подрядчика нет в наличии материала и он приобретает его после заключения договора на средства заказчика. Закон этого не запрещает, однако в этом случае заказчик не оплачивает стоимость имеющегося материала, а предоставляет подрядчику аванс на покупку материалов. Поскольку цена на материалы зависит от колебания цен на рынке, гарантии, предоставленные заказчику по договору бытового подряда, фактически в данном случае не будут реализованы.
    
    2. Подрядчик, предоставивший материал для выполнения работы, отвечает за его надлежащее качество по правилам об ответственности продавца за товары ненадлежащего качества (п.1 ст.34 Закона о защите прав потребителей). В силу прямого указания ст.739 ГК в случае предоставления ненадлежащего материала подрядчик несет ответственность по правилам ст.503, а не ст.475 ГК.
    
    3. Закон о защите прав потребителей дополняет правило о выполнении работ из материалов подрядчика указанием на то, что этот материал и необходимые для выполнения работы технические средства, инструменты и пр. доставляются к месту выполнения работ подрядчиком (п.4 ст.34 Закона о защите прав потребителей).
    
    Расчеты за материал, предоставляемый подрядчиком, могут производиться полностью при заключении договора, частично с окончательным расчетом при получении работы либо в кредит, т.е.с оплатой стоимости материала после сдачи работы заказчику.
    
    4. Недопустимость изменения цены материала, предоставленного подрядчиком, обусловлена тем, что заказчик уже оплатил его стоимость (полностью или в части). Следовательно, если стоимость материала возрастет на рынке до передачи результата работы заказчику, это обстоятельство не может повлиять на стоимость материала, предоставленного подрядчиком. Коммент. норма устанавливает исключение из правила п.6 ст.709 ГК, допускающего возможность требовать увеличения твердой цены при существенном возрастании стоимости материалов, предоставляемых подрядчиком.
    
    

Комментарий к статье 734.
Выполнение работы из материала заказчика

    1. При выполнении работы из материала заказчика прежде всего необходимо идентифицировать материал, принятый подрядчиком для выполнения работ. Идентификация материала производится путем указания точного наименования, описания и цены материала. Описание материала может быть дано путем указания на артикул, технические условия, стандарты и т.п. Кроме того, необходимо указать количество предоставляемого заказчиком материала. Указанные характеристики имеют существенное значение в случае утраты материала подрядчиком и решения вопроса о возможности его замены. В соответствии с п.1 ст.35 Закона о защите прав потребителей в случае полной или частичной утраты (повреждения) материала (вещи), принятого от потребителя, исполнитель обязан в трехдневный срок заменить его однородным материалом (вещью) аналогичного качества и по желанию потребителя изготовить изделие из однородного материала (вещи) в разумный срок, а при отсутствии однородного материала (вещи) аналогичного качества - возместить потребителю двукратную цену утраченного (поврежденного) материала (вещи), а также расходы, понесенные потребителем.
    
    В том случае когда по договору бытового подряда имущество заказчика подлежит ремонту, оно также рассматривается в качестве материала и к нему применяются нормы коммент. ст. Идентификация имущества, подлежащего ремонту, может производиться путем общего описания и маркирования изделия подрядчиком. Например, на чайник электрический фирмы Philips подрядчик может нанести маркировку, соответствующую номеру квитанции.
    
    2. Коммент. ст. определяет, что описание материала и его цена указываются "в квитанции или ином документе, выдаваемом подрядчиком заказчику при заключении договора". Таким образом, в качестве формы договора бытового подряда обычно выступает квитанция, как это и предусмотрено Правилами бытового обслуживания (п.4). Хотя Правила и допускают возможность упрощенного оформления договора, напр. путем выдачи жетона или кассового чека, для целей коммент. ст. подобной формы недостаточно, кроме случаев, когда работы выполняются в присутствии заказчика, как это происходит, например, при срочном ремонте обуви. В остальных же случаях подрядчик обязан наряду с кассовым чеком выдавать заказчику расписку о приемке материала с указанием всех требуемых реквизитов. Отсутствие предусмотренного коммент. ст. документа затрудняет судебное оспаривание факта утраты материала, возможности требовать компенсации и т.п., поскольку закон прямо указывает на возможность судебного оспаривания оценки материала, данной именно в квитанции или ином аналогичном документе.
    
    3. Стоимость материала определяется по соглашению заказчика с подрядчиком. Порочная практика предприятий бытового обслуживания состоит в том, что они нередко занижают стоимость предоставляемого заказчиком материала. Однако и ранее действовавшее правило об определении стоимости материала исключительно по указанию заказчика ныне отменено. В настоящее время стороны должны прийти к соглашению о цене материала. Для защиты интересов заказчика предусмотрена возможность судебного доказывания факта неправильной оценки материала, в том числе и тогда, когда она определена по соглашению сторон. Но это право предоставлено исключительно заказчику. Подрядчик, согласившись на указанную в квитанции цену, в дальнейшем связан этой оценкой.
    

    4. На отношения в коммент. ст. распространяются правила ст.713, 714, 716 ГК об ответственности подрядчика за сохранность материала заказчика, его бережное, экономное использование и о необходимости предупредить заказчика о непригодности либо недоброкачественности предоставленного материала (п.1 ст.35 Закона о защите прав потребителей). Исполнитель освобождается от ответственности за полную или частичную утрату (повреждение) материала (вещи), принятого им от потребителя, если потребитель предупрежден исполнителем об особых свойствах материала (вещи), которые могут повлечь за собой его полную или частичную утрату (повреждение), либо если указанные свойства материала (вещи) не могли быть обнаружены при надлежащей приемке исполнителем этого материала (вещи) (п.3 ст.35 Закона о защите прав потребителей).
    
    

Комментарий к статье 735. Цена и оплата работы

    1. Цена работы по договору бытового подряда по общему правилу определяется соглашением сторон. Если на соответствующий вид работ цена устанавливается или регулируется государственными органами, то она является максимальной и соглашением сторон не может быть повышена.
    
    Цена работы в соответствии со ст.709 ГК может быть определена путем составления твердой или приблизительной сметы. Порядок составления и изменения сметы определяется в соответствии со ст.709 ГК и ст.33 Закона о защите прав потребителей. В отличие от общего правила составление сметы по требованию потребителя или исполнителя является обязательным (п.1 ст.33 Закона о защите прав потребителей).
    
    2. Порядок расчетов в коммент. ст. определен более жестко, чем в ст.37 Закона о защите прав потребителей. Норма ГК императивно предусматривает, что расчеты производятся после окончательной сдачи работы подрядчиком. В ст.37 Закона о защите прав потребителей предусмотрена возможность установления порядка расчетов по соглашению сторон. Исходя из соотношения норм ГК и Закона о защите прав потребителей применению подлежат нормы ГК.
    
    Коммент. ст. не предусматривает поэтапной оплаты выполняемой работы. Работы могут быть оплачены либо по окончательной их приемке, либо, по желанию заказчика, полностью или частично при заключении договора.
         
    

Комментарий к статье 736. Предупреждение заказчика об условиях использования выполненной работы

    1. Коммент. ст. дополняет норму, предусмотренную ст.732 ГК. Информирование заказчика о свойствах результата работы, эффективных и безопасных способах его использования завершает процесс информирования заказчика о свойствах заказываемой им работы.
    
    В отличие от правила ст.726 ГК о предоставлении соответствующей информации исключительно в силу специфики результата работ либо, если это предусмотрено договором подряда, для отношений бытового подряда предоставление информации об использовании результата работы является обязательным во всех случаях.
    
    2. Если несообщение необходимой информации заказчику повлекло причинение вреда, применению подлежат правила ст.1095 ГК.
    
    

Комментарий к статье 737. Последствия обнаружения недостатков в выполненной работе

    1. Подрядчик несет ответственность за недостатки в выполненной работе. По сравнению с общими положениями о подряде (ст.723 ГК) для отношений бытового подряда характерно расширение прав заказчика. Так, заказчик вправе в дополнение к правам, предусмотренным ст.723 ГК, по своему усмотрению потребовать безвозмездного повторного выполнения работы или возмещения понесенных им расходов на исправление недостатков своими средствами или третьими лицами.
    
    2. Сроки обнаружения недостатков определены в зависимости от наличия или отсутствия гарантийного срока. При наличии гарантийного срока заказчик вправе реализовать предоставленные ему права при условии обнаружения недостатков в течение гарантийного срока. Если же гарантийный срок не установлен, подрядчик несет ответственность за недостатки, обнаруженные в пределах разумного срока, но не позднее двух лет (для недвижимого имущества - пяти лет) со дня приемки результата работы.
    
    3. Пункт 2 коммент. ст. касается обнаружения недостатков за пределами гарантийного срока, но не более срока службы, а если он не установлен - 10 лет. За пределами гарантийного срока ответственность наступает только за существенные недостатки (о понятии существенных недостатков см. коммент. к ст.477 ГК). Требование о безвозмездном устранении таких недостатков заказчик вправе предъявить, если докажет, что они возникли до принятия результата работы заказчиком или по причинам, возникшим до этого момента.
    
    Если подрядчик своевременно и безвозмездно не устранит существенные недостатки, заказчик вправе потребовать либо возврата части цены, уплаченной за работу, либо возмещения расходов, понесенных в связи с устранением недостатков заказчиком своими силами или с помощью третьих лиц, либо отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения причиненных убытков.
    
    4. Закон о защите прав потребителей предусматривает сроки устранения недостатков по требованию потребителя (ст.30, 31 Закона о защите прав потребителей), а также дополнительную санкцию за несвоевременное удовлетворение требований потребителя об устранении недостатков в виде нормативной неустойки в размере трех процентов от стоимости работ за каждый день просрочки, но не более общей стоимости работ.
    
    

Комментарий к статье 738. Последствия неявки заказчика за получением результата работы

    1. Предусмотренное коммент. ст. правило предоставляет подрядчику право реализовать результат работы за разумную цену и тем самым избежать неблагоприятных для себя последствий просрочки кредитора (заказчика). Для этого подрядчик обязан письменно предупредить заказчика о том, что в случае его неявки он продаст результат работы. После истечения двух месяцев со дня уведомления подрядчик имеет право реализовать результат работы.
    
    Коммент. норма, в отличие от правила п.6 ст.720 ГК, не предусматривает месячного срока ожидания с даты наступления срока окончания работы, а также сокращает количество предупреждений заказчика с двух до одного.
    
    2. Вырученная от продажи сумма в соответствии с общим правилом направляется на покрытие издержек подрядчика, после чего оставшаяся часть вносится в депозит нотариуса или суда в порядке, предусмотренном ст.327 ГК.
    
    

Комментарий к статье 739. Права заказчика в случае ненадлежащего выполнения или невыполнения
работы по договору бытового подряда

    1. Коммент. ст. содержит отсылку к правилам о продаже товаров с недостатками (ст.503 ГК), о возмещении разницы в цене при замене товара (ст.504 ГК) и об ответственности продавца и исполнении обязательства в натуре (ст.505 ГК). Указанные нормы применяются к отношениям бытового подряда с учетом специфики последнего.
    
    2. Применение указанных правил о договоре розничной купли-продажи к отношениям бытового подряда означает расширение прав заказчика за счет возможности отказаться от договора бытового подряда (п.3 ст.503 ГК). Применение правил ст.504 ГК гарантирует охрану интересов заказчика при возможном изменении цен на работы и материалы. Статья 505 ГК предоставляет заказчику возможность требовать исполнения обязательства договора бытового подряда в натуре, несмотря на взыскание им с подрядчика причиненных убытков и (или) неустойки.
    
    

§ 3. Строительный подряд

Комментарий к статье 740. Договор строительного подряда

    1. Нормы параграфа, открываемого коммент. ст., выступают в качестве специальных по отношению к общим правилам о подряде, содержащимся в § 1. Пункт 1 ст.740 содержит определение договора строительного подряда, который является одним из видов договора подряда.
    
    В качестве заказчика может выступать в принципе любое лицо, физическое или юридическое, а также государство или муниципальное образование. Напротив, стать подрядчиком в большинстве случаев имеет право лишь лицо, имеющее необходимую лицензию. Согласно ст.17 Закона о лицензировании для осуществления деятельности по строительству зданий и сооружений I и II уровней ответственности в соответствии со стандартом требуется лицензия. Указанная деятельность включает в себя выполнение строительно-монтажных работ, в том числе общестроительных, отделочных, санитарно-технических, специальных и монтажных, а также выполнение работ по ремонту зданий и сооружений, пусконаладочных работ и функций заказчика-застройщика.
    
    2. Предмет строительного подряда составляет результат работ, подлежащий передаче подрядчику, при этом результат не любых работ, а лишь тех, которые относятся к числу строительных. Понятие "строительные работы" достаточно определенно раскрыто в п.2 ст.740. К ним относятся строительство или реконструкция предприятия, здания (в том числе жилого дома), сооружения или иного объекта, а также выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ. Предметом строительных работ могут являться только объекты недвижимости, в отношении которых осуществляются строительство и реконструкция.
    
    Выполнение работ по строительству или реконструкции движимого имущества договором строительного подряда не опосредуется. Такого рода отношения регулируются общими положениями о подряде.
    
    Выполнение монтажных и пусконаладочных работ регулируется договором строительного подряда только в случае, когда эти работы неразрывно связаны со строительством или реконструкцией объекта недвижимости. Если соответствующие работы носят самостоятельный характер, то их выполнение регулируется общими нормами о подряде.
    
    К числу строительных работ не относятся работы по капитальному ремонту зданий и сооружений. В то же время в ГК указано, что к соответствующим отношениям, по общему правилу, применяются нормы о строительном подряде.
    

    Капитальный ремонт следует отличать от реконструкции, которая охватывается понятием "строительные работы". Капитальный ремонт включает в себя строительные и организационно-технические мероприятия по устранению физического и морального износа, не связанные с изменением основных технико-экономических показателей здания, и допускает замену при необходимости конструктивных элементов и систем инженерного оборудования. Реконструкция, напротив, предполагает изменение основных технико-экономических показателей (количества и площади квартир, строительного объема и общей площади здания, инженерной оснащенности) в целях улучшения условий проживания, максимального устранения физического и морального износа.
    
    Помимо строительных работ договор строительного подряда в случаях, предусмотренных договором, регулирует отношения по обеспечению подрядчиком эксплуатации объекта в течение указанного в договоре срока после его принятия заказчиком. Впрочем, такого рода отношения могут регулироваться и отдельным договором, который по своей природе относится к договору возмездного оказания услуг. Будучи включенным в договор строительного подряда, он теряет свою самостоятельность и становится его составной частью.
    
    3. Существенными условиями договора строительного подряда, помимо предмета, являются срок и цена. При отсутствии условия о сроке выполнения работ договор считается незаключенным (п.4 Обзора практики разрешения споров по договору строительного подряда). В договоре строительного подряда применяются общие сроки для договоров подряда: начальный, промежуточный и конечный (ст.708 ГК). Как правило, они указываются в графиках производства работ, являющихся приложениями к договору.
    
    Цена договора определяется на основании сметы, которая неизменно сопутствует любому договору строительного подряда. Сметный расчет в большинстве случаев производится на основе базисного уровня сметных цен, определенных в соответствии с нормативами, которые установлены в СНиПах. Далее полученная сумма пересчитывается по состоянию на текущий день на основании индексов стоимостных показателей, определенных региональным центром по ценообразованию (соответствующие центры созданы во всех субъектах РФ), с учетом инфляции. Рассчитанная величина представляет собой, по сути, себестоимость строительных работ. Она увеличивается на размер прибыли подрядчика, согласованный сторонами, и вносится в договор в качестве его цены. Данный метод расчета цены договора получил наименование базисно-индексного.
    
    4. Во многих случаях строительные работы могут осуществляться только после получения разрешения на строительство, предусмотренного ст.62 Градостроительного кодекса. Указанное разрешение не требуется, если работы по строительству и реконструкции объектов недвижимости не затрагивают конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности зданий, строений и сооружений, а также при возведении временных зданий, строений и сооружений на площадках, необходимых для организации строительных работ.
    

    5. Пункт 3 коммент. ст. указывает на правила, которые подлежат применению в случае, когда строительные работы выполняются для удовлетворения бытовых или других личных потребностей гражданина (заказчика). Согласно данной норме помимо правил о строительном подряде соответствующие отношения в части прав заказчика по договору регулируются также нормами ГК о бытовом подряде. В случае противоречия между правилами о строительном и бытовом подрядах, устанавливающими объем прав заказчика, преимущество в этой части имеют нормы о договоре бытового подряда. Помимо этого к соответствующим отношениям применим Закон о защите прав потребителей.
    
    

Комментарий к статье 741. Распределение риска между сторонами

    1. Норма о возложении на подрядчика риска случайной гибели или случайного повреждения объекта строительства до его приемки, в отличие от правила ст.705 ГК, носит императивный характер.
    
    Под приемкой объекта следует понимать не только приемку результата работ по договору в целом, но и приемку отдельных этапов работ по нему. В случае приемки отдельного этапа работ по договору риск случайной гибели результата работ в принятой части переходит на заказчика (п.3 ст.753 ГК).
    
    Приемку отдельного этапа работ следует отличать от приемки работ по промежуточным актам. Указанная приемка лишь подтверждает выполнение промежуточных работ для проведения расчетов. Она не является предварительной приемкой результата отдельного этапа работ, с которой закон связывает переход риска на заказчика (п.18 Обзора практики разрешения споров по договору строительного подряда).
    
    В качестве приемки результата отдельного этапа работ действия заказчика и подрядчика могут рассматриваться только в случае, когда они соответствующим образом поименованы в акте и проводятся после выполнения подрядчиком этапов, предусмотренных в договоре.
    
    2. Пункт 1 ст.741 решает вопрос о распределении риска случайной гибели или случайного повреждения только объекта строительства. В свою очередь, риск случайной гибели или случайного повреждения материалов и оборудования, используемых при выполнении строительных работ, распределяется в соответствии с правилами ст.705 ГК (см. коммент. к данной ст.).
    
    3. Пункт 2 содержит перечень обстоятельств, которые исключают возложение риска случайной гибели или случайного повреждения объекта строительства на подрядчика даже тогда, когда они имели место до приемки результата работ заказчиком. К их числу законодатель относит, во-первых, недоброкачественность предоставленного заказчиком материала (деталей, конструкций) или оборудования. Во-вторых, наступление неблагоприятных последствий вследствие ошибочных указаний заказчика. В данном случае речь идет об указаниях, которые заказчик вправе делать подрядчику в соответствии с законом или договором. В частности, один из таких случаев предусмотрен п.3 ст.748 ГК.
    
    Помимо наличия одного из указанных обстоятельств для переложения риска случайной гибели или случайного повреждения объекта строительства на заказчика подрядчик обязан соблюсти требования, предусмотренные п.1 ст.716 ГК.
    

Комментарий к статье 742. Страхование объекта строительства

    1. Коммент. ст. выполняет функцию "подсказки" сторонам договора о том, как они могут обезопасить себя от неблагоприятных последствий, которые нередко наступают в результате случая. Один из способов избежать такого рода последствия - страхование рисков их наступления. В связи с этим договором строительного подряда на его стороны может быть возложено страхование рисков, которые каждая из них несет в соответствии с законом или договором. К их числу п.1 ст.742 ГК относит риск случайной гибели или случайного повреждения результата работ, а также риск наступления ответственности за причинение при осуществлении строительства вреда третьим лицам. Избежать наступления указанных неблагоприятных последствий можно путем заключения договоров страхования имущества (ст.930 ГК) или страхования ответственности за причинение вреда (ст.931 ГК). В договоре строительного подряда на одну из сторон может быть возложена обязанность не просто заключить договор страхования определенного вида, а заключить его на определенных условиях.
    
    2. В случае включения в договор строительного подряда указанной обязанности другая сторона должна быть уведомлена об ее исполнении. Пункт 1 ст.742 содержит перечень данных, информация о которых должна быть в этих случаях предоставлена стороне, управомоченной требовать исполнения обязанности по страхованию. Все они, как правило, имеются в конкретном договоре страхования. В связи с этим достаточным доказательством исполнения обязанности по страхованию будет предоставление управомоченной стороне копии соответствующего договора.
    
    3. Заключение договора страхования не снимает со страхователя обязанности принять меры для предотвращения наступления страхового случая. При неисполнении данной обязанности другая сторона договора вправе требовать в части, не покрытой страховой выплатой, возмещения убытков как общей меры ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств (ст.15, 393 ГК).
    
    

Комментарий к статье 743. Техническая документация и смета

    1. Документами, составляющими неотъемлемую часть договора строительного подряда, являются техническая документация и смета.
    
    Техническая документация определяет объем и содержание работ, которые должны быть выполнены для достижения результата. В каждом конкретном случае в зависимости от характера предмета договора состав технической документации может варьироваться. При этом он должен соответствовать общим требованиям, установленным СНиП 11-01 - 95 "Инструкция о порядке разработки, согласования, утверждения и составе проектной документации на строительство предприятий, зданий и сооружений". Помимо этого в технической документации формулируются требования к качеству результата работы, которые должны быть соблюдены подрядчиком.
    
    Смета определяет цену работы. Она неразрывно связана с технической документацией. Общая стоимость работ определяется путем суммирования стоимости отдельных видов работ, указанных в технической документации.
    
    Расценки на них устанавливаются по договоренности сторон. Однако для их определения стороны, как правило, руководствуются ценами, рекомендуемыми региональными центрами по ценообразованию (см. коммент. к ст.740 ГК).
    
    Пункт 1 ст.743 презюмирует, что все указанные в технической документации и смете работы должны быть выполнены подрядчиком. Данное правило следует толковать расширительно. Имеется в виду, что соответствующие работы могут выполняться не только лично подрядчиком, но и субподрядчиками, привлекаемыми подрядчиком на основании ст.706 ГК.
    
    В то же время при выполнении части работ, указанных в технической документации, лицами, которые не связаны с подрядчиком субподрядными отношениями, соответствующее обстоятельство должно быть специально оговорено в договоре строительного подряда.
    
    2. Если п.1 ст.743 лишь очерчивает понятие технической документации, то п.2 обязывает стороны договора определить в договоре ее состав и содержание. Отсутствие в договоре указания на состав и содержание технической документации, устанавливающей перечень работ, во многих случаях равносильно несогласованию сторонами договора строительного подряда условия о его предмете. Согласно ст.740 ГК условие о предмете договора является существенным, поэтому при его отсутствии договор считается незаключенным. Соответственно невыполнение сторонами требования п.2 ст.743 в большинстве случаев не порождает между сторонами договорные отношения по строительному подряду.
    
    В то же время если стороны определили предмет договора вне рамок технической документации, то такой договор считается заключенным. Например, до заключения договора заказчик был ознакомлен с типовым образцом хозяйственного блока, возводимого подрядчиком, и согласился с ним. Впоследствии результат работ был принят заказчиком по акту (п.5 Обзора практики разрешения споров по договору строительного подряда).
    

    Помимо определения состава и содержания технической документации стороны при заключении договора должны распределить между собой обязанности по ее предоставлению. Вполне допустимо, что одна часть технической документации, указанной в договоре, предоставляется заказчиком, а другая - подрядчиком.
    
    Если какие-либо пояснения на данный счет в договоре отсутствуют, то следует исходить из того, что вся техническая документация, указанная в договоре, должна быть предоставлена заказчиком. Данный вывод вытекает из определения договора строительного подряда, согласно которому работы выполняются по "заданию заказчика" (см. ст.740 ГК). В свою очередь, задание может считаться в полной мере сформулированным после определения в договоре предмета работы и фактической передачи подрядчику технической документации, на основе которой такая работа должна выполняться.
    
    Пункт 2 ст.743 обязывает стороны предусмотреть также срок, в течение которого должна быть предоставлена техническая документация. При отсутствии такого срока в договоре он определяется на основании ст.314 ГК.
    
    3. Предусмотреть еще до начала строительства все работы, выполнение которых необходимо для достижения указанного в договоре результата, бывает довольно сложно. В связи с этим необходимость проведения ряда работ обнаруживается уже в процессе строительства. Согласно п.3 ст.743 подрядчик обязан уведомить об этом заказчика.
    
    Данная норма не содержит указаний на то, как может вести себя подрядчик в период между отправкой соответствующего сообщения заказчику и получением от него ответа. По смыслу коммент. ст. до получения от заказчика ответа подрядчик вправе как начинать, так и не начинать выполнение соответствующих работ.
    
    При получении от заказчика отрицательного ответа либо при неполучении ответа в течение десяти дней, если законом или договором не предусмотрен иной срок, подрядчик не вправе начинать либо обязан приостановить выполнение дополнительных работ.
    
    Неосуществление дополнительных работ может привести к простою подрядчика, если оно служит технологическим препятствием к проведению дальнейших работ по договору. Убытки подрядчика, вызванные такого рода простоем, подлежат возмещению заказчиком. Исключение составляет случай, когда заказчик докажет отсутствие необходимости в проведении дополнительных работ.
    
    Невыполнение дополнительных работ может и не препятствовать продолжению всех или части иных работ по договору. При таких обстоятельствах подрядчик не вправе не начинать или приостанавливать выполнение работ по договору, которые могут быть осуществлены и без проведения дополнительных работ.
    

    4. В случае выполнения подрядчиком дополнительных работ без согласования с заказчиком подрядчик не вправе требовать их оплаты. Указанное право не возникает у подрядчика даже тогда, когда соответствующие работы были включены в акт приемки, подписанный представителем заказчика. Этот акт лишь подтверждает выполнение подрядчиком работ, но не его согласие на их оплату (п.10 Обзора практики разрешения споров по договору строительного подряда).
    
    Подрядчик, выполнивший дополнительные работы без согласования с заказчиком, может требовать их оплаты, только если докажет необходимость немедленных действий в интересах заказчика. Пункт 4 ст.743 предусматривает примерный перечень обстоятельств, когда такие действия необходимы: возможные гибель или повреждение объекта строительства. Поскольку данный перечень не носит исчерпывающего характера, подрядчик вправе ссылаться и на иные обстоятельства.
    
    5. При согласии заказчика на проведение дополнительных работ подрядчик не вправе отказаться от их выполнения. В случае невыполнения подрядчиком данной обязанности заказчик вправе поручить выполнение соответствующих работ третьим лицам и потребовать от подрядчика возмещения понесенных в связи с этим необходимых расходов и других убытков (ст.397 ГК).
    
    Обязанность по выполнению подрядчиком дополнительных работ не может быть возложена на него только в случаях, указанных в п.5 ст.743.
    
    

Комментарий к статье 744. Внесение изменений в техническую документацию

    1. Норма п.1 ст.744 устанавливает один из случаев, когда в отличие от общего правила (п.1 ст.450 ГК) допускается одностороннее изменение договора. Суть его состоит в предоставлении заказчику права в одностороннем порядке обязать подрядчика к выполнению дополнительных работ, не предусмотренных в технической документации. Однако это право заказчика имеет определенные ограничения. Стоимость указанных работ не должна превышать десяти процентов общей стоимости строительства, а их характер должен соответствовать характеру предусмотренных в договоре работ. Дополнительные работы, не отвечающие данным требованиям, должны быть согласованы сторонами.
    
    2. Расчетная стоимость строительства, отражаемая в смете, как правило, отличается от фактической. В частности, фактические затраты подрядчика могут оказаться выше. По общему правилу указанные неблагоприятные последствия ложатся на подрядчика, который изначально принимает на себя риск неправильно рассчитанной сметы.
    
    В то же время иногда выход за рамки сметы никак не зависит от профессиональных качеств подрядчика. На этот случай в п.3 ст.744 предусмотрено специальное правило. Подрядчик вправе требовать пересмотра сметы, если по не зависящим от него причинам стоимость работ превысила смету не менее чем на десять процентов.
    
    По смыслу п.3 ст.744 "не зависящие от сторон причины" рассматриваются в качестве существенно изменившихся обстоятельств, служащих основанием для изменения договора (пересмотра сметы) на основании ст.450 ГК.
    
    Если же стоимость работ, напротив, оказалась ниже указанной в смете, то применению подлежат нормы ст.710 ГК (см. коммент. к данной ст.).
    
    3. Техническая документация, разработка которой предшествует заключению договора строительного подряда, иногда имеет дефекты, зачастую выявляемые в ходе строительства. В ряде случаев они не носят значительного характера и устраняются в рабочем порядке непосредственно подрядчиком или привлекаемыми им для этого третьими лицами. Подрядчик при этом несет определенные затраты. В связи с этим п.4 ст.744 ГК возлагает на заказчика обязанность возмещения разумных расходов, которые были понесены им в связи с установлением и устранением дефектов в технической документации. По смыслу п.4 ст.744 ГК указанное правило касается только тех случаев, когда техническая документация была передана подрядчику заказчиком. При выполнении же работ на основании технической документации подрядчика соответствующая обязанность на заказчика не возлагается.
    
    

Комментарий к статье 745. Обеспечение строительства материалами и оборудованием

    1. Согласно п.1 ст.745 подрядчик по общему правилу должен обеспечить строительство материалами и оборудованием. Данная норма развивает правила п.1 ст.704 ГК применительно к строительному подряду. Под материалами понимаются те предметы материального мира, из которых будет создаваться результат работ. В свою очередь, к оборудованию относятся те вещи, при помощи которых из соответствующих материалов будет создаваться результат работ. Возложение на подрядчика обязанности обеспечить строительство материалами и оборудованием означает, что подрядчик должен позаботиться не только об их приобретении, но и о доставке.
    
    2. Пункт 2 коммент. ст. возлагает ответственность за ненадлежащее качество материалов и оборудования на предоставившую их сторону. Практические последствия применения данной нормы состоят в следующем.
    
    Если материалы или оборудование предоставлены подрядчиком и впоследствии использованы им в процессе строительства, то он отвечает перед заказчиком за ненадлежащее качество конечного результата работ. Если подрядчик принимает решение о невозможности использования материалов и оборудования в ходе выполнения работ, то связанные с этим убытки также несет подрядчик.
    
    При предоставлении же материалов или оборудования ненадлежащего качества заказчиком характер наступающих последствий зависит от того, относятся ли дефекты к явным или скрытым.
    
    Если недостатки материалов или оборудования носят явный характер, то подрядчик должен осуществить действия, предусмотренные п.1 ст.716 ГК, т.е.уведомить заказчика об обнаруженных недостатках и до получения от него указаний приостановить работу (см. коммент. к данной ст.). Невыполнение указанных требований влечет последствия, предусмотренные п.2 ст.716 ГК (см. коммент. к данной ст.). Если заказчик, несмотря на полученное предупреждение, уклоняется от замены недоброкачественных материалов и оборудования, подрядчик вправе отказаться от договора строительного подряда и потребовать от заказчика уплаты цены договора пропорционально выполненной части работ. Таким образом, п.3 ст.745 видоизменяет общее правило, сформулированное в п.3 ст.716 ГК, которое предоставляет подрядчику право требовать не только оплаты выполненной работы, но и возмещения убытков.
    
    Если недостатки материалов или оборудования носят скрытый характер, то наступающие в результате этого последствия определяются ст.713 ГК (см. коммент. к данной ст.).
    

    3. Неблагоприятные последствия, вызванные ненадлежащим качеством предоставленных материалов и оборудования, могут быть переложены на другую сторону, если выяснится, что соответствующие дефекты возникли по причинам, за которые она отвечает. К примеру, предоставленные заказчиком материалы пришли в негодность из-за нарушения подрядчиком правил их хранения.
    
    

Комментарий к статье 746. Оплата работ

    1. Как правило, сроки выполнения работ по договору строительного подряда достаточно продолжительны. В связи с этим в большинстве случаев оплата выполняемых по указанному договору работ производится поэтапно. Указанная оплата осуществляется согласно смете и в сроки, установленные договором.
    
    В то же время п.2 ст.746 предусматривает, что стороны могут договориться о единовременной оплате работ после приемки объекта заказчиком. Такого рода формулировка, на первый взгляд, позволяет рассматривать единовременную оплату работ по строительному подряду в виде исключения из общего правила, имеющего место только при договоренности сторон.
    
    Тем не менее толкование ст.746 не дает оснований полагать, что в виде общего правила оплата по договору строительного подряда должна осуществляться поэтапно. Напротив, как следует из п.1 ст.746, при отсутствии в законе или договоре указаний на порядок оплаты применению подлежит ст.711 ГК, которая предусматривает единовременную оплату работ после окончательной сдачи их результата (см. коммент. к данной ст.).
    
    2. Основанием для оплаты выполненных работ, если договором не предусмотрена предоплата, является наличие подписанного обеими сторонами акта сдачи-приемки работ, подтверждающего сдачу результата работ заказчику (см. коммент. к ст.753 ГК). Сдача результата работ заказчику может подтверждаться и односторонним актом, если таковой не будет впоследствии признан недействительным ввиду обоснованного отказа заказчика от его подписания (п.8 Обзора практики разрешения споров по договору строительного подряда).
    
    

Комментарий к статье 747. Дополнительные обязанности заказчика по договору строительного подряда

    1. Пункт 1 ст.747 возлагает на заказчика обязанность своевременно предоставить земельный участок для строительства подрядчику. Своевременным является предоставление земельного участка в срок, указанный в договоре. При отсутствии в договоре соответствующего условия своевременным может считаться предоставление земельного участка не позднее срока начала строительных работ по договору, поскольку до предоставления земельного участка подрядчику строительные работы не могут быть начаты.
    
    2. Указанная обязанность является логическим развитием общей обязанности заказчика предоставить подрядчику земельный участок для строительства. Заказчик может исполнить данную обязанность только при условии приобретения им до начала строительства (у частных лиц либо у публично-правовых образований) прав на предполагаемый к застройке земельный участок. К числу таких прав относятся право собственности, аренды и постоянного пользования. Правда, последнее может быть приобретено только в отношении государственных и муниципальных земель, причем специальными субъектами - казенными предприятиями, государственными и муниципальными учреждениями.
    
    Строительство не должно противоречить целевому назначению земельного участка. Если земельный участок принадлежит заказчику на праве собственности (или постоянного пользования), целевое назначение определяется категорией земель, к которой относится земельный участок, а если на праве аренды - также и условиями соответствующего договора.
    
    Обычно строительство обусловлено предоставлением заказчику земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Различается предоставление земельных участков для строительства без предварительного согласования мест размещения объекта и с таковым (ст.30 ЗК).
    
    Предварительное согласование места размещения объекта не требуется при строительстве объекта в городском или сельском поселении в соответствии с градостроительной документацией, которая содержит также информацию о проектах границ и разрешенном использовании земельных участков, предполагаемых к застройке. В этом случае предварительное согласование места размещения объекта проводится фактически еще на стадии разработки градостроительной документации.
    
    В целях восполнения бюджетных затрат на ее разработку ст.30 ЗК устанавливает, что предоставление земельных участков для строительства без предварительного согласования места размещения объекта осуществляется на торгах.
    

    Если предоставление земельных участков без предварительного согласования места размещения объекта, по сути, осуществляется по инициативе органов государственной власти или местного самоуправления, то предоставление земельных участков с предварительным согласованием места размещения объекта - по инициативе заявителей (физических и юридических лиц). Соответствующая процедура описана в ст.31 ЗК. Поскольку в этом случае затраты по проведению такого рода согласований возлагаются на заявителей, данные земельные участки предоставляются им без проведения торгов.
    
    В изъятие из общего правила предварительное согласование места размещения объекта при отсутствии градостроительной документации не требуется в случае предоставления земельных участков для нужд сельскохозяйственного производства, лесного хозяйства, а также гражданину - для индивидуального жилищного строительства и ведения личного подсобного хозяйства.
    
    3. Площадь и состояние предоставляемого заказчиком подрядчику земельного участка могут оговариваться в договоре. Если соответствующие указания отсутствуют, то состояние земельного участка должно обеспечивать своевременное начало работ, нормальное их ведение и завершение в срок. Невыполнение заказчиком данной обязанности может служить основанием для приостановления подрядчиком работ в соответствии со ст.328 ГК, а впоследствии - расторжения договора в судебном порядке (п.2 ст.450 ГК).
    
    4. Договор строительного подряда может возлагать на заказчика обязанности по передаче подрядчику необходимых для работ зданий и сооружений, по транспортировке грузов в его адрес, по временной подводке сетей энергоснабжения, водо- и паропровода. Договором на заказчика может быть возложено исполнение заказчиком и иных такого рода обязанностей. Согласно п.3 ст.747 соответствующие услуги подрядчик обязан оплатить.
    
    

Комментарий к статье 748. Контроль и надзор заказчика за выполнением работ по договору строительного подряда

    1. Статья 748 в известном смысле перекликается с положениями ст.715 ГК. Однако применительно к строительному подряду права заказчика в части контроля и надзора за выполнением работ несколько расширены. Заказчик вправе контролировать не только качество и сроки выполнения работ, но и качество предоставляемых подрядчиком материалов, а также правильность использования подрядчиком материала заказчика.
    
    2. Более широкие, нежели при обычном подряде, полномочия заказчика обусловливают возложение на заказчика ряда дополнительных обязанностей. Если при обычном подряде уведомление подрядчика об обнаруженных недостатках, связанных с ходом или качеством работ, является лишь правом заказчика, то при строительном подряде - это не только право, но и обязанность заказчика, причем заказчик обязан немедленно уведомить подрядчика об обнаруженных недостатках.
    
    Если при обычном подряде заказчик не уведомил подрядчика об обнаруженных им недостатках, то это не лишает заказчика права в дальнейшем применить к подрядчику санкции за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора. В строительном подряде дело обстоит иначе. Невыполнение заказчиком указанной обязанности лишает его права в дальнейшем ссылаться на обнаруженные недостатки.
    
    3. Одним из принципов, на которых основываются отношения подрядчика с заказчиком, является невмешательство заказчика в оперативно-хозяйственную самостоятельность подрядчика. Данный принцип основан на том, что подрядчик обладает профессиональными знаниями в области строительства, которые не могут ставиться под сомнение заказчиком. В то же время заказчик не лишен права давать подрядчику указания по осуществлению действий, которые выходят за рамки оперативно-хозяйственной деятельности подрядчика, но охватываются договором строительного подряда. При этом заказчик несет риск дачи ошибочных указаний, которые могут привести к случайной гибели или случайному повреждению объекта строительства (см. коммент. к п.2 ст.741 ГК). Последствия, предусмотренные п.2 ст.741 ГК, однако, не наступают при исполнении подрядчиком ошибочных указаний заказчика, представляющих собой вмешательство в оперативно-хозяйственную деятельность подрядчика. В этом случае наступившие неблагоприятные последствия ложатся на подрядчика, который не использовал права, предоставленного ему п.3 ст.748.
    
    4. По общему правилу заказчик только вправе, но не обязан осуществлять контроль и надзор за выполнением работ по договору строительного подряда. Обязанность осуществлять контроль и надзор может быть возложена на заказчика только в случаях, предусмотренных законом. На этом и основано правило п.4 ст.748. Поэтому подрядчик, ненадлежаще выполнивший работы, не может в дальнейшем ссылаться на то, что заказчик не осуществлял контроля и надзора. Вредоносные последствия ненадлежащего выполнения работ в данном случае несет подрядчик. Но если подрядчиком представлены доказательства того, что заказчиком в ходе выполнения работ были обнаружены какие-либо недостатки, о которых он не сообщил подрядчику, применению подлежит п.2 ст.748. В этом случае вредоносные последствия ненадлежащего выполнения работ ложатся на заказчика.
    
    Если заказчик обязан был в силу закона осуществлять контроль и надзор за выполнением работ, но либо не осуществлял его, либо осуществлял ненадлежащим образом, вследствие чего недостатки в выполненных работах не были обнаружены, то последствия выполнения работ с недостатками также возлагаются на заказчика.
    
    В указанных случаях не исключено и применение смешанной ответственности, т.е.разложение вредоносных последствий ненадлежащего выполнения работ в той или иной пропорции между подрядчиком и заказчиком (ст.404 ГК).
         
    

Комментарий к статье 749. Участие инженера (инженерной организации) в осуществлении прав
и выполнении обязанностей заказчика

    1. Фигура инженера (инженерной организации) является новой для отечественного законодательства. В то же время в международной практике инженерам-консультантам отводится немалая роль.
    
    В мире существует несколько организаций, основную цель деятельности которых составляет унификация правового регулирования международной строительной деятельности. Наиболее влиятельными из них являются международная Федерация инженеров-консультантов (ФИДИК) и международный Институт инженеров-строителей (ИИС). Указанными организациями разработаны различные правила и типовые договоры, применяемые в строительной практике. Среди них - типовой договор заказчика с инженером-консультантом на осуществление контроля и надзора за строительством. О заключении именно такого договора и идет, по сути, речь в ст.749.
    
    2. Согласно коммент. ст. заказчик в целях осуществления контроля и надзора за строительством вправе без согласия подрядчика заключить с инженером (инженерной организацией) договор об оказании услуг такого рода. Данный договор по своей юридической природе представляет собой разновидность договора поручения.
    
    Если он заключен, то в договоре строительного подряда должны быть определены функции инженера (инженерной организации), связанные с последствиями его действий для подрядчика. В то же время отсутствие указанных сведений в договоре не лишает инженера (инженерную организацию) права представлять интересы заказчика в ходе строительных работ. В этом случае полномочия инженера (инженерной организации) могут подтверждаться доверенностью, выданной ему заказчиком (ст.975 ГК).
    
    Статья 749 не касается ситуации, когда инженер является работником заказчика, поскольку в данном случае инженера связывают с заказчиком трудовые, а не гражданско-правовые отношения.
    
    3. Согласно международным строительным правилам инженер-консультант в ходе строительных работ может выполнять функцию не только представителя заказчика, но и посредника, по сути, независимого арбитра между заказчиком и подрядчиком. Для регулирования соответствующих отношений ФИДИК и ИИС разработаны специальные правила и типовые договоры. Отечественное законодательство не предусматривает такую форму участия инженера (инженерной организации) в ходе строительных работ, но в то же время и не запрещает ее. Таким образом, на основании п.2 ст.421 ГК заказчик и подрядчик вправе заключать с инженером (инженерной организацией) договор о выполнении им также и посреднических функций.
         
    

Комментарий к статье 750. Сотрудничество сторон в договоре строительного подряда

    1. Согласно ст.740 выполнение строительных работ по договору возложено на подрядчика. Это, однако, не означает, что заказчик никоим образом не должен содействовать подрядчику в исполнении данной обязанности. Напротив, в ряде случаев он обязан самым активным образом сотрудничать с подрядчиком. Такая обязанность возникает у заказчика тогда, когда он в состоянии принять разумные меры по устранению возникших в ходе строительных работ препятствий.
    
    В частности, примерами сотрудничества со стороны заказчика являются предоставление строящегося или реконструируемого объекта для проживания работников подрядчика, временная подводка сетей энергоснабжения, водо- и паропровода, получение согласований в органах государственной власти и т.д. Статья 750 предоставляет подрядчику право требовать исполнения от заказчика указанных обязанностей даже тогда, когда они не предусмотрены договором. Естественно, требования подрядчика правомерны, если они являются разумными и могут быть исполнены заказчиком.
    
    При необоснованном отказе стороны договора от сотрудничества она утрачивает право на возмещение убытков, причиненных возникшим в результате такого отказа препятствием к надлежащему исполнению договора. К примеру, заказчику было отказано во взыскании с подрядчика пени за просрочку выполнения строительных работ, поскольку заказчик неправомерно уклонился от содействия подрядчику в получении разрешения городской администрации на временное отключение подачи воды и тепла для подключения строящегося дома к системе водо- и теплоснабжения (п.17 Обзора практики разрешения споров по договору строительного подряда).
    
    2. По общему правилу расходы, которые были произведены стороной договора, оказывавшей содействие в устранении препятствия к надлежащему исполнению договора, возмещению не подлежат. Однако поскольку данная норма является диспозитивной, соглашением сторон возмещение расходов может быть возложено на другую сторону, либо они могут быть в той или иной пропорции разложены между обеими сторонами.
    
    

Комментарий к статье 751. Обязанности подрядчика по охране окружающей среды
и обеспечению безопасности строительных работ

    1. В современном мире практически любая деятельность человека, в том числе строительная, сопряжена с негативным воздействием на окружающую природную среду, которое при отсутствии должного правового регулирования может отрицательным образом отразиться и на самом человеке.
    
    Общие природоохранные требования к строительной деятельности сформулированы в ст.34-38 Закона об охране окружающей среды. Их суть сводится к обеспечению рационального использования и воспроизводства природных ресурсов, экологической безопасности, а также к учету нормативов допустимой антропогенной нагрузки на окружающую среду, разработке мероприятий по устранению загрязнения окружающей среды и т.д.
    
    Для выполнения указанных требований перед началом строительства или реконструкции необходимо получить положительное заключение экологической экспертизы, а также санитарно-эпидемиологическое заключение о соответствии строящихся или реконструируемых объектов санитарным правилам.
    
    При строительстве отдельных видов объектов могут выдвигаться дополнительные требования. Так, обязательной государственной экспертизе подлежит декларация безопасности гидротехнических сооружений, составляемая их собственником на стадиях проектирования, строительства, ввода в эксплуатацию (ст.11 ФЗ "О безопасности гидротехнических сооружений" // СЗ РФ. 1997. N 30. Ст.3589; 2001. N 1 (ч. I). Ст.2; N 53 (ч. I). Ст.5030; 2003. N 52 (ч. I). Ст.5038).
    
    Получение соответствующих заключений на основе разработанного проекта, как правило, возлагается на заказчика. В то же время ответственность за несоблюдение требований проекта, согласованного с указанными органами, согласно п.1 ст.751 несет подрядчик.
    
    2. Подрядчик обязан соблюдать при строительстве не только экологические, но и технологические требования, которые содержатся в строительных нормах и правилах (СНиП). При этом нужно учитывать, что их соблюдение не может обезопасить подрядчика от возложения на него гражданско-правовой ответственности перед третьими лицами. Согласно ст.1079 ГК деятельность подрядчика рассматривается как повышенно-опасная, что означает его ответственность за причиненный вред на началах риска, т.е.независимо от вины.
    
    3. Пункт 2 ст.751 является логическим продолжением п.1. Поскольку на подрядчика возлагается риск неблагоприятных последствий от осуществляемой им строительной деятельности, он не вправе использовать материалы и оборудование, предоставленные заказчиком, и выполнять его указания, если это может привести к нарушению требований к охране окружающей среды и безопасности строительных работ. Такого рода отказ подрядчика должен быть соответствующим образом мотивирован. В противном случае заказчик вправе взыскать с подрядчика причиненные данным отказом убытки.
    

Комментарий к статье 752. Последствия консервации строительства

    1. Консервация строительства происходит в случаях, когда дальнейшее выполнение строительных работ становится по каким-либо причинам невозможным. Коммент. норма рассчитана на ситуацию, когда приостановление строительных работ происходит "по не зависящим от сторон причинам". К их числу по аналогии с п.3 ст.744 ГК следует отнести существенно изменившиеся обстоятельства (см. коммент. к данной ст.), которые могут служить основанием как для изменения, так и для расторжения договора на основании ст.450 ГК.
    
    2. Правило ст.752 устанавливает юридические последствия изменения или прекращения договора вследствие консервации строительства, возлагая на заказчика обязанность оплатить подрядчику в полном объеме стоимость выполненных работ, а также возместить расходы, вызванные прекращением работ и консервацией строительства. Если, однако, подрядчик в результате консервации строительства извлек или мог извлечь определенные доходы, то сумма, подлежащая выплате подрядчику, уменьшается на размер соответствующих доходов.     
    
    

Комментарий к статье 753. Сдача и приемка работ

    1. ГК предусматривает как окончательную, так и поэтапную (промежуточную) приемку результата работ. Приемка может рассматриваться в качестве промежуточной только в тех случаях, когда в договоре строительного подряда выделены отдельные этапы приемки (см. коммент. к ст.741 ГК). Согласно п.1 ст.753 заказчик обязан приступить к приемке результата работ немедленно после получения соответствующего сообщения от подрядчика. Как правило, сроки приемки указываются в договоре. Тем самым стороны, по сути, сами устанавливают, что применительно к данному конкретному случаю означает понятие "немедленно".
    
    2. По общему правилу расходы на организацию приемки результата работ несет заказчик. Указанные расходы могут складываться из разнообразных составляющих. В частности, к ним может относиться оплата услуг специалистов, приглашенных заказчиком для оценки выполненного результата работы.
    
    Приемка объекта строительства в эксплуатацию особо регламентируется существующими подзаконными актами. Так, до сих пор применяется СНиП 3.01.04-87 "Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения".
    
    3. Пункт 3 ст.753 устанавливает, что приемка работ по отдельному этапу переносит риск случайной гибели или повреждения результата работ в принятой части на заказчика (см. коммент. к ст.741 ГК). В то же время риск гибели или повреждения иных частей результата работ до их приемки даже тогда, когда они вызваны случайной гибелью или повреждением принятой части результата работ, остается на подрядчике.
    
    4. Сдача результата работ и его приемка оформляются актом, подписанным обеими сторонами. В то же время возможна ситуация, при которой одна из сторон отказывается от подписания акта. Данное обстоятельство само по себе не влечет недействительность указанного акта (п.4 ст.753). Напротив, по общему правилу указанный акт является действительным до тех пор, пока отказ заказчика от его подписания не будет признан обоснованным в судебном порядке. Таковым отказ может быть признан в случаях, когда налицо два условия, сформулированных в п.6 ст.753. Во-первых, в результате работы должны быть обнаружены недостатки, исключающие возможность его использования для указанной в договоре строительного подряда цели, а во-вторых, недостатки должны носить неустранимый характер.
    
    5. Правило п.5 предусматривает случаи, когда приемке результата работ предшествуют предварительные испытания. В указанных случаях приемка может осуществляться только при положительном результате предварительных испытаний. Отрицательный результат, полученный в ходе испытаний, служит безусловным основанием для отказа заказчика от подписания акта сдачи-приемки до получения положительного результата даже при отсутствии к моменту сообщения подрядчика о готовности объекта каких-либо дефектов в результате работ (п.7 Обзора практики разрешения споров по договору строительного подряда).
    

Комментарий к статье 754.
Ответственность подрядчика за качество работ

    1. Правило п.1 ст.754 раскрывает содержание одного из условий гражданско-правовой ответственности подрядчика по договору строительного подряда, а именно "противоправности действия" подрядчика, повлекшего наступление неблагоприятных для заказчика последствий. Согласно данной норме в качестве противоправных действий рассматриваются отступления от требований технической документации, недостижение указанных в ней показателей объекта строительства. Помимо этого подрядчик несет ответственность за нарушение строительных норм и правил (СНиПов), которые утверждаются Госстроем России.
    
    Нарушения технической документации, а также строительных норм и правил являются одним из условий возложения ответственности на подрядчика, осуществляющего как строительство, так и реконструкцию. В то же время при реконструкции, помимо соблюдения указанных требований, на подрядчика возлагается обязанность не допустить снижения или потери прочности, устойчивости и надежности реконструируемого объекта.
    
    2. Статья 754 не дает ответа на вопрос, в чем именно выражается ответственность подрядчика при нарушении сформулированных в данной норме требований. При его решении применению подлежат правила ст.723 ГК, а если в качестве заказчика выступает гражданин, заказавший работу, которая предназначена для удовлетворения его бытовых и других личных потребностей, то и нормы Закона о защите прав потребителей.
    
    3. По общему правилу подрядчик несет ответственность за любые отступления от технической документации, допущенные без согласия заказчика. В то же время при наличии мелких отступлений подрядчик освобождается от ответственности, если докажет, что они не повлияли на качество работ. В этом случае заказчик не может воспользоваться правами, предоставленными ст.723 ГК.
    
         

Комментарий к статье 755. Гарантии качества в договоре строительного подряда

    1. Гарантийный срок в отношении результата работ может быть установлен как в законе, так и в договоре. Если он установлен в законе, то стороны своим соглашением не могут ни сократить его, ни, тем более, устранить его действие. Если же в законе гарантийный срок не установлен, то стороны могут предусмотреть его в договоре. Договорное условие о гарантийном сроке имеет силу и тогда, когда оно увеличивает гарантийный срок по сравнению с установленным законом. Об отсутствии гарантийного срока может идти речь лишь тогда, когда он не установлен ни в законе, ни в договоре.
    
    Гарантийный срок начинает течь с момента, когда результат выполненной работы был принят или должен был быть принят заказчиком (ст.724 ГК). Применительно к строительному подряду таким моментом является подписание двустороннего, а при необоснованном отказе другой стороны от его подписания - одностороннего акта сдачи-приемки результата работ (см. коммент. к ст.753 ГК).
    
    Правило п.3 ст.755 устанавливает, что течение гарантийного срока прерывается на время, когда объект не мог эксплуатироваться вследствие недостатков, за которые отвечает подрядчик. Данная норма сформулирована не вполне корректно. Очевидно, речь идет не о перерыве, а о приостановлении течения гарантийного срока на период наличия препятствий к эксплуатации результата работы. Данный вывод согласуется с положением п.2 ст.471 ГК (см. коммент. к данной ст.).
    
    2. Пункт 2 ст.755 возлагает на подрядчика ответственность за недостатки, обнаруженные в пределах гарантийного срока, и перечисляет обстоятельства, при наличии которых подрядчик освобождается от ответственности за недостатки.
    
    3. Заказчик, в течение гарантийного срока обнаруживший недостатки, должен заявить о них подрядчику в разумный срок по их обнаружении (п.4 ст.755). Закон не устанавливает каких-либо неблагоприятных последствий несоблюдения указанного срока заказчиком. Очевидно, сама по себе такого рода просрочка не влечет потерю заказчиком права предъявить требования, связанные с недостатками результата работ. Соответствующие требования подлежат удовлетворению в судебном порядке в пределах срока исковой давности, который согласно п.1 ст.725 ГК составляет три года и исчисляется с момента обнаружения недостатков (см. коммент. к ст.756 ГК).
         
    

Комментарий к статье 756. Сроки обнаружения ненадлежащего качества строительных работ

    1. Коммент. ст. носит в целом отсылочный характер. Она устанавливает, что при предъявлении требований, связанных с ненадлежащим качеством работ по договору строительного подряда, применяются положения ст.724 ГК.
    
    В соответствии с правилами ст.724 ГК определяются также сроки, в течение которых заказчиком должны быть обнаружены недостатки результата строительных работ, и порядок их исчисления. Обнаружение указанных недостатков за пределами сроков, установленных ст.724 ГК, по общему правилу лишает заказчика права предъявлять к подрядчику требования, связанные с ненадлежащим качеством работ по договору строительного подряда. Исключение составляет случай, когда недостатки работ обнаружены заказчиком по истечении гарантийного срока (срока обнаружения недостатков), но в пределах пяти лет со дня передачи результата работ, и заказчик докажет, что недостатки возникли до передачи ему результата работ или по причинам, возникшим до этого момента.
    
    2. Отсылка к пп.2 и 4 ст.724 ГК прежде всего означает, что предельный срок обнаружения недостатков составляет пять лет независимо от того, установлен ли на результат работ гарантийный срок или нет.
    
    Если на результат работ гарантийный срок не установлен, срок обнаружения недостатков ограничивается разумным сроком, который не может превышать пяти лет со дня передачи результата работ.
    
    Если на результат работы гарантийный срок установлен, срок обнаружения недостатков равняется гарантийному сроку.
    
    3. Срок обнаружения недостатков работ тесно связан со сроком исковой давности. Если срок обнаружения недостатков - срок, который предоставляется заказчику для выявления нарушений своего права, то срок исковой давности - срок, в течение которого данное право подлежит восстановлению в судебном порядке.
    
    Поскольку предметом строительного подряда являются строительство и реконструкция зданий и сооружений, срок исковой давности составляет три года (п.1 ст.725 ГК). Указанный срок начинает течь с момента обнаружения заказчиком в пределах сроков, установленных пп.2-4 ст.724 ГК, недостатков результата работ (п.1 ст.200 ГК). Данный вывод не отменяет правило п.2 ст.725 ГК, которое дает основания исчислять срок исковой давности с момента приемки результата работ (см. коммент. к данной ст.).
    
    

Комментарий к статье 757. Устранение недостатков за счет заказчика

    1. По общему правилу подрядчик не обязан устранять недостатки, за которые он не отвечает. На практике данная ситуация вынуждает заказчика обращаться к иному лицу, способному устранить имеющиеся в результате работы недостатки. Однако указанный механизм не слишком удобен для заказчика. В связи с этим п.1 ст.757 предоставляет возможность сторонам договора своим соглашением обязать подрядчика устранять недостатки, за которые он не отвечает.
    
    Данную обязанность подрядчик в любом случае должен выполнять за плату. Установить размер вознаграждения до обнаружения недостатков, естественно, невозможно. Он может быть определен сторонами только после выявления недостатков, подлежащих устранению, и зафиксирован в дополнительном соглашении к договору строительного подряда либо в отдельном договоре возмездного оказания услуг. При недостижении договоренности размер вознаграждения определяется на основании ст.424 ГК.
    
    2. Пункт 2 ст.757 устанавливает перечень оснований, по которым подрядчик может отказаться от выполнения возложенной на него договором обязанности устранения недостатков, за которые он не отвечает. Во-первых, такое право предоставляется подрядчику в случае, когда устранение недостатков не связано непосредственно с предметом договора. К примеру, при их устранении от подрядчика потребуется выполнение такого вида работ, который договором вообще не предусматривался. Во-вторых, отказ подрядчика правомерен в случае, когда он не может устранить недостатки по не зависящим от него причинам, в частности, у подрядчика отсутствуют необходимые технические возможности, лицензия и т.д.
         
   

§ 4. Подряд на выполнение проектных и изыскательских работ

Комментарий к статье 758. Договор подряда на выполнение проектных и изыскательских работ

    1. Договор подряда на выполнение проектных и изыскательских работ, как правило, опосредует отношения, предшествующие началу возведения недвижимости. Проектные и изыскательские работы не являются синонимичными понятиями, а характеризуют различные виды работ, выполнение которых может оформляться как единым договором, так и отдельными договорами. В то же время их правовое регулирование осуществляется единообразно на основе правил ст.758-762 ГК, а также общих положений о подряде, которые подлежат применению в субсидиарном порядке.
    
    Изыскательские работы предшествуют проектным. Их цель - установление принципиальной возможности выполнения строительных работ, а также данных, которые необходимы для разработки проектной документации.
    
    Проектные работы состоят в разработке технической документации, на базе которой впоследствии осуществляется строительство. Если проведение изыскательских работ не является обязательным, то выполнение проектных работ практически в любом случае должно предшествовать началу строительства. Согласно п.5 ст.61 Градостроительного кодекса утвержденная в установленном порядке проектная документация является основанием для выдачи разрешения на строительство (см. коммент. к ст.760 ГК). Таким образом, отсутствие проектной документации допускается только в тех случаях, когда данное разрешение не требуется (см. коммент. к ст.740 ГК).
    
    2. В качестве заказчика в рассматриваемых договорах может выступать в принципе любое лицо, физическое или юридическое, а также государство или муниципальное образование. В то же время проектировщиком и (или) изыскателем, как правило, может выступать лишь лицо, имеющее необходимую лицензию. Согласно ст.17 Закона о лицензировании не может осуществляться без лицензии, во-первых, деятельность по проектированию зданий и сооружений I и II уровней ответственности. Указанная деятельность включает в себя разработку проектной документации на строительство, расширение, реконструкцию, капитальный ремонт и техническое перевооружение зданий и сооружений жилого, производственного, культурно-бытового, специального и иного назначения и их комплексов, инженерной и транспортной инфраструктур.
    
    Во-вторых, требует лицензии деятельность по инженерным изысканиям для строительства зданий и сооружений I и II уровней ответственности. Указанная деятельность включает в себя инженерно-геодезические, инженерно-геологические, инженерно-гидрометеорологические и инженерно-экологические изыскания, исследование грунтов оснований фундаментов зданий и сооружений, изыскания грунтовых строительных материалов, изыскания источников водоснабжения на базе подземных вод, геодезические, геологические, гидрогеологические, геофизические, гидрологические и кадастровые работы.