Комментарий
к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный) /
А.Ю.Бушев, О.А.Городов, А.К.Губаева [и др.]; под ред. О.А.Городова. -  2-е изд., перераб. и доп. -

М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2007.

         
    
    Под редакцией доктора юридических наук, профессора О.А. Городова.
    
    Авторы:
    
    А.Ю.Бушев, канд. юрид. наук, доц. - гл.4, разд.7, 8;
    О.А.Городов, д-р юрид. наук, проф. - Предисловие, гл.6, 11, 13, 14;
    А.К.Губаева, канд. юрид. наук, доц. - гл.2, 3;
    М.Н.Долгополый, главный специалист Жилищного комитета Правительства Санкт-Петербурга - гл.7, ст.88, 89 гл. 8;
    К.К.Лебедев, канд. юрид. наук, доц. - гл.5, Вводный закон;
    В.Ф.Попондопуло, д-р юрид. наук, проф. - гл.1;
    О.Ю.Скворцов, канд. юрид. наук, доц. - гл.8 (кроме ст.88, 89), 12;
    О.А.Федорова, канд. юрид. наук, ст.препод. - гл.9, 10.
        
    Книга содержит постатейный научно-практический комментарий Жилищного кодекса Российской Федерации и является вторым переработанным и дополненным изданием, дающим ответы на многие вопросы, которые возникают в практике применения новейшего жилищного законодательства. Учтены все последние изменения, касающиеся приватизации жилищного фонда в РФ. Комментарий подготовлен с учетом вновь принятых Федеральных законов N 184-ФЗ, 199-ФЗ, а также постановления Конституционного Суда РФ N 6-П.

    Книга ориентирована на научных и практических работников в области жилищного права, студентов и аспирантов юридических учебных заведений, государственных и муниципальных служащих, а также широкий круг читателей, интересующихся жилищными вопросами.
    
   

Научное издание

Бушев Андрей Юрьевич,
Городов Олег Александрович, Губаева Аза Константиновна и др.

КОММЕНТАРИЙ К ЖИЛИЩНОМУ КОДЕКСУ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
(постатейный)

Подписано в печать 15.10.06. Формат 60х90 1/16.
Печать офсетная. Печ. л. 22,0. Тираж 5000 экз. Заказ N

ООО "ТК Велби",
107120, г. Москва, Хлебников пер., д. 7, стр. 2.

Отпечатано в полном соответствии
с качеством предоставленных диапозитивов
в ОАО "Можайский полиграфический комбинат"
143200, г. Можайск, ул. Мира, 93.

© Коллектив авторов, 2007
    © ООО "Издательство Проспект", 2007

ПРЕДИСЛОВИЕ  

    Предлагаемый широкому кругу читателей Комментарий к Жилищному кодексу РФ представляет собой второе его издание, которое подготовлено с учетом новейших изменений, происшедших в сфере правового регулирования жилищных отношений в период с 1 марта 2005 года по 1 мая 2006 года. Указанный период времени, который можно условно назвать периодом осмысления первоначальных решений законодателя, характеризуется не только появлением значительного количества теоретических работ по жилищно-правовой тематике, главным образом комментаторской направленности*, но и нормотворческой активностью законодателя, а также Правительства РФ и уполномоченных федеральных органов исполнительной власти.
________________
    * См., например: Литовкин В.Н. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный). М., 2005; Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / под ред. д-ра юрид. наук П.В.Крашенинникова. М., 2005; Грудцына Л.Ю. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / под общ. ред. Н.М.Коршунова. М., 2005; Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / под ред. М.Ю. Тихомирова. М., 2005; Дроздов И.А. Обслуживание жилых помещений: гражданско-правовое регулирование. М., 2006.
    
    
    Так, за период действия нового жилищного законодательства претерпели изменения следующие его положения.
    
    Во-первых, внесены изменения в ст.18 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", согласно которым продлен до 1 января 2007 года срок избрания собственниками помещений в многоквартирном доме способа управления указанным домом (ст.3 Федерального закона "О внесении изменений в Федеральный закон "Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса" и некоторые законодательные акты Российской Федерации"*.
________________
    *    РГ. 2005. 29 дек.  
    
    
    Во-вторых, дополнен новым правилом, расширяющим компетенцию органов местного самоуправления в области жилищных отношений в части определения порядка получения документа, подтверждающего принятие решения о согласовании или об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, п.1 ст.14 ЖК, п.1 ст.32 Федерального закона "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием разграничения полномочий"*.
________________
    *   РГ. 2005. 31 дек.   
    

    
    В-третьих, изменена редакция п.1 ст.157 ЖК в части расчета размера платы за коммунальные услуги (п.2 ст.32 Федерального закона "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием разграничения полномочий"*).
________________
    * Там же.
         
    

    В-четвертых, ст.6 Федерального закона "О внесении изменений в Федеральный закон "Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса" и некоторые законодательные акты Российской Федерации" установлено, что размер платы граждан за жилое помещение для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма, договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда и собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, или если принятое решение о таком выборе не было реализовано, размер платы граждан за коммунальные услуги должен соответствовать предельным индексам изменения размера платы. Указанные индексы устанавливаются Федеральной службой по тарифам.
    
    Во исполнение отдельных нормативных предписаний ЖК Правительством РФ принят ряд важных подзаконных актов, развивающих и конкретизирующих некоторые из законоположений. В их числе следует назвать постановления Правительства РФ от 21 мая 2005 года N 315 "Об утверждении Типового договора социального найма жилого помещения"*, от 21 января 2006 года N 25 "Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями"**, от 14 декабря 2005 года N 761 "О предоставлении субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг"***, от 28 января 2006 года N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу"****, от 26 января 2006 года N 42 "Об утверждении Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма специализированных жилых помещений" *****, от 28 апреля 2005 года N 266 "Об утверждении формы заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения"******,  от 10 августа 2005 года N 502 "Об утверждении формы уведомления о переводе (отказе в переводе) жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение"*******, от 6 февраля 2006 года N 75 "О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом"********, от 29 августа 2005 года N 541 "О федеральных стандартах оплаты жилого помещения и коммунальных услуг"*********.
________________
    * РГ. 2005. 27 мая.

    ** РГ. 2006. 27 янв.

    *** РГ. 2005. 22 дек.

    **** РГ. 2006. 10 февр.

    ***** РГ. 2006. 17 февр.

    ****** РГ. 2005. 6 мая.

    ******* РГ. 2005. 17 авг.

    ******** РГ. 2006. 22 февр.
    
    ********* РГ. 2005. 6 сент.
    
    
    В числе ведомственных нормативных правовых актов, изданных в развитие положений жилищного законодательства, следует выделить приказ Федеральной службы по тарифам от 29 декабря 2005 года N 853-э/4 (с изм. от 14 февраля 2006 года  "Об утверждении индексов максимально возможного изменения установленных тарифов на товары и услуги организаций коммунального комплекса с учетом надбавок к тарифам на товары и услуги организацией коммунального комплекса, предельных индексов изменения размера платы граждан за жилое помещение и предельных индексов изменения размера платы граждан за коммунальные услуги, а также предельных максимальных уровней тарифов на тепловую энергию, за исключением производимой электростанциями, осуществляющими производство в режиме комбинированной выработки электрической и тепловой энергии, на 2006 год"*, приказы Министерства регионального развития РФ от 25 февраля 2005 года N 17 "Об утверждении Методических рекомендаций для органов государственной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления по установлению порядка признания граждан малоимущими в целях постановки на учет и предоставления малоимущим гражданам, признанным нуждающимися в жилых помещениях, жилых помещений муниципального жилищного фонда по договорам социального найма", от 25 февраля 2005 года N 18 "Об утверждении Методических рекомендаций для субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления по определению порядка ведения органами местного самоуправления учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, и по предоставлению таким гражданам жилых помещений по договору социального найма"**.
________________
    * РГ. 2005. 31 дек.; 2006. 22 февр.  
    ** Законодательные и нормативные документы в ЖКХ. 2004. N 5.
    
    

    Указанные нормативные правовые акты в известной степени разблокировали и оживили отдельные направления реализации жилищных прав граждан, оставив, впрочем, значительную часть нормативного массива ЖК, которая не относится к разряду правил прямого действия, в режиме административного усмотрения, что не лучшим образом сказывается на общей ситуации, сложившейся в сфере жилищных отношений после кодификации норм, их регламентирующих.
    

Раздел I. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

Глава 1. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ. ЖИЛИЩНОЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО

Комментарий к статье 1. Основные начала жилищного законодательства

    
    1. В данной статье определяются исходные принципы жилищного права (см. коммент. к ст.4 ЖК), закрепляемые жилищным законодательством (см. коммент. к ст.5 ЖК). Принципы жилищного права непосредственно связаны с конституционными положениями, определяющими основы политического и экономического строя страны, правами и свободами граждан, пределами их осуществления и основаниями ограничения (например, ст.7, 25, 40, 55 Конституции РФ) (см.: Комментарий к Конституции Российской Федерации / под ред. Ю.В.Кудрявцева. М., 1996. С.42-45, 111-114, 180-184, 245-249).
    
    Нормативные акты в области жилищных отношений, издаваемые органами государственной власти РФ, субъектов РФ, органами местного самоуправления, а также практика органов, разрешающих жилищные споры, должны соответствовать принципам жилищного права, закрепленным комментируемой статьей. Указанные принципы, по существу, являются критериями оценки жилищного законодательства и практики его применения.
    
    Характеризуя принципы жилищного права, следует отметить, что Конституция РФ и ЖК РФ устанавливают также пределы их осуществления и основания ограничения. Так, в соответствии со ст.55 Конституции РФ права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства. По существу, аналогичное по содержанию правило применительно к возможности ограничения жилищных прав закреплено в п.3 коммент. ст.
    
    2. В коммент. ст. выделено пять основных положений, составляющих в совокупности принципы жилищного права, а также пределы их осуществления и основания ограничения.
    
    Во-первых, ЖК закреплен принцип обеспечения органами государственной власти и органами местного самоуправления условий для осуществления гражданами права на жилище, его безопасности. Данный принцип, являясь конституционным (ст.40 Конституции РФ), нашел более развернутое закрепление в ст.2 ЖК (см. коммент. к ст.2 ЖК).
    
    Во-вторых, ЖК установлен принцип неприкосновенности и недопустимости произвольного лишения жилища. Этот принцип также является конституционным (ст.25, 40 Конституции РФ) и нашел более развернутое закрепление в отдельной статье ЖК (см. коммент. к ст.3 ЖК).
    

    В-третьих, ЖК предусмотрен принцип беспрепятственного осуществления жилищных прав. Этот принцип означает, что граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Граждане свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора или иных предусмотренных жилищным законодательством оснований (п.2 коммент. ст.). Граждане, законно находящиеся на территории РФ, имеют право свободного выбора жилых помещений для проживания в качестве собственников, нанимателей или на иных основаниях, предусмотренных законодательством (п.4 коммент. ст.).
    
    Приведенные нормы не исключают введения законодателем определенных ограничений на осуществление жилищных прав. Так, ограничение права граждан на свободу выбора жилых помещений для проживания может быть связано с тем, что эти жилые помещения расположены на территориях, разрешенных для проживания определенных лиц (например, военные объекты). При этом следует обратить внимание на то, что ограничение права граждан на свободу выбора жилых помещений для проживания допускается только на основании федерального закона (п.5 коммент. ст.).
    
    В-четвертых, ЖК указывает на принцип равенства участников регулируемых жилищным законодательством отношений по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями, если иное не вытекает из ЖК, другого федерального закона или существа соответствующих отношений.
    
    Жилищное законодательство, будучи комплексным, т.е. содержащим нормы разных отраслей права, регулирует разные по природе отношения, складывающиеся в жилищной сфере: одни из них выступают предметом гражданско-правового регулирования и являются собственно жилищными отношениями (например, отношения найма жилого помещения, отношения собственности на жилое помещение, отношения залога жилого помещения и др.), другие - предметом регулирования публичного права (например, отношения по учету граждан, нуждающихся в жилище, отношения по управлению жилищным фондом и т.п.).
    
    Комментируемый принцип равенства участников регулируемых жилищным законодательством отношений по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями распространяется только на первый вид отношений - собственно жилищные отношения как вид гражданско-правовых отношений (п.1 ст.1 ГК РФ). Этот принцип не распространяется на отношения, являющиеся предметом публично-правового регулирования и регулируемые методом "власти и подчинения". Именно это имеется в виду в оговорке, устанавливающей исключение "если иное не вытекает из ЖК, другого федерального закона или существа соответствующих отношений".
    

    В-пятых, ЖК выделяется принцип обеспечения восстановления нарушенных жилищных прав, их судебной защиты.
    

    Защита жилищных прав, являющихся по сути гражданскими правами, осуществляется способами, предусмотренными ст.12 ГК РФ (см. коммент. к ст.11). Одним из способов защиты жилищных прав является восстановление положения, существовавшего до нарушения права. Конкретные формы восстановления нарушенных прав зависят от характера прав и его нарушения. Так, в целях восстановления нарушенного жилищного права лица из принадлежащего ему жилого помещения подлежат выселению лица, незаконно занимающие его.
    
    Судебная защита нарушенных жилищных прав, являясь принципом жилищного права, одновременно опирается на конституционный принцип, в соответствии с которым каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод (ст.46 Конституции РФ).
    
    В качестве основного начала жилищного законодательства называются также обеспечение сохранности жилищного фонда и использование жилых помещений по назначению. Жилище предназначено для постоянного проживания. Рассматриваемый принцип должен предотвращать необоснованный снос жилых домов и превращение жилого помещения, жилого дома в нежилые помещения и здания. Жилищное законодательство направлено на обеспечение использования жилья строго по назначению и осуществление систематического контроля за этим.
    
    

Комментарий к статье 2. Обеспечение условий для осуществления права на жилище

    
    1. Право на жилище является конституционным правом человека и гражданина (п.1 ст.40 Конституции РФ) и принципом жилищного права (см. коммент. к п.1 ст.1 ЖК).
    
    В ст.40 Конституции РФ прямо предусмотрено, что каждый имеет право на жилище (п.1). Органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище (п.2). Малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами (п.3).
    
    2. Понятие жилища определено ст.673 ГК РФ как изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством (см. коммент. к ст.15-16 ЖК).
    
    3. Право на жилище, будучи конституционным правом, реализуется в определенной социально-экономической ситуации в соответствии с отражающим эту ситуацию жилищным законодательством. Современная жилищная политика государства обусловлена нынешним состоянием экономики и социально-политической обстановкой, поэтому неизбежным является переход к рыночным отношениям в жилищной сфере. Это означает, что гражданин прежде всего сам должен заботиться о создании для себя и своей семьи нормальных жилищных условий. Неизбежны ограничения в применении жилищных льгот и преимуществ, так как их предоставление одной категории граждан происходит за счет других категорий. Учитывая необходимость таких последствий перехода к рыночным отношениям в жилищной сфере, государство все же стремится обеспечить жилищные права граждан минимальными (необходимыми) гарантиями.
    
    Нормами коммент. ст. на органы государственной власти и местного самоуправления возложены обязанности по обеспечению условий для осуществления гражданами права на жилище. Указанные обязанности государства, по существу, выступают юридическими гарантиями осуществления права граждан на жилище. Обеспечивая условия для осуществления гражданами права на жилище, государство решает несколько задач.
    
    С одной стороны, государство создает условия для развития рыночных отношений в жилищной сфере (содействует развитию рынка недвижимости в жилищной сфере, в частности: развивает систему ипотечного кредитования, стимулирует жилищное строительство, создает рынок земельных участков для строительства жилья, предоставляет гражданам субсидии для приобретения или строительства жилых помещений и т.п.). Одновременно государство поддерживает нуждающихся и малообеспеченных граждан, предоставляя им жилые помещения по договорам социального найма и другие льготы.
    

    С другой стороны, государство обеспечивает контроль за соблюдением жилищного законодательства и защиту прав и законных интересов граждан в жилищной сфере (ведет учет граждан, нуждающихся в жилище; обеспечивает контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам; обеспечивает контроль за соблюдением установленных требований при осуществлении жилищного строительства; обеспечивает защиту прав и законных интересов граждан, приобретающих жилые помещения и пользующихся ими на законных основаниях, потребителей коммунальных услуг и т.п.).
    
    Распределение компетенции между органами государственной власти и органами местного самоуправления можно представить также следующим образом: федеральные органы власти принимают федеральные законы и иные нормативные правовые акты, в которых определяются основные принципы и общие правила, обеспечивающие осуществление права на жилище; органы власти субъектов РФ определяют порядок ведения органами местного самоуправления учета граждан, нуждающихся в жилых помещениях; органы местного самоуправления осуществляют учет граждан, нуждающихся в жилых помещениях, принимают решения о предоставлении жилья, заключают договоры найма и т.п. (см.: Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / под ред. П.В.Крашенинникова. М., 2005. С. 28).
    
    Компетенция органов государственной власти и органов местного самоуправления в жилищной сфере определяется ст.12-14 ЖК РФ, а также иными актами, определяющими статус этих органов.
    
    4. На государство возложена также обязанность по обеспечению безопасности жилища. Это положение означает, что органы государственной власти РФ, субъектов РФ, местного самоуправления должны заботиться о сохранности и рациональном использовании жилищного фонда, обеспечивать безопасное проживание граждан. Коммент. положение находит конкретизацию во множестве законодательных актов, касающихся строительства, ремонта, переустройства и перепланировки жилых помещений, деятельности организаций жилищно-коммунального хозяйства и правоохранительных органов по обеспечению общественного порядка и т.д.
    
    

Комментарий к статье 3. Неприкосновенность жилища и недопустимость его произвольного лишения

    
    1. Право на неприкосновенность жилища и недопустимость его произвольного лишения является конституционным правом (см. ст.25, 40 Конституции РФ) и принципом жилищного права (см. коммент. к п.1 ст.1 ЖК).
    
    Соответствующие гарантии предусмотрены также Всеобщей декларацией прав человека 1948 года (Международным пактом о гражданских и политических правах 1966 года (Европейской конвенции о защите прав человека и основных свобод каждый имеет право на уважение его личной и семейной жизни, жилища и корреспонденции.
    
    2. В ст.25 Конституции РФ закреплен принцип неприкосновенности жилища. Никто не вправе проникать в жилище против воли проживающих в нем лиц иначе как в случаях, установленных федеральным законом, или на основании судебного решения. Проникновение в жилище означает открытое или тайное вторжение в него лиц, которые по закону не вправе находиться в нем помимо воли проживающих лиц. При этом вторжение может выражаться как в физическом нахождении постороннего в жилище, так и в прослушивании разговоров проживающих в помещении лиц, наблюдении за ними и т.д. Нарушение неприкосновенности жилища может повлечь гражданско-правовую, административную или уголовную ответственность для нарушителя.
    
    Необходимо, однако, учитывать, что действующее законодательство в виде исключения предусматривает основания и порядок, при которых проникновение в жилище помимо воли проживающих там лиц признается правомерным. Это возможно, например, при предотвращении или устранении стихийно возникшей опасности для людей (пожар, утечка газа и т.п.); при пресечении преступления; при выполнении некоторых следственных действий (выемки, обыска, наложения ареста на имущество и др.).
    
    Основания для этого предусмотрены Федеральными законами "Об оперативно-розыскной деятельности" (СЗ РФ. 1995. N 33. Ст.3349), "О милиции" (Ведомости РФ. 1991. N 16. Ст.503), "О судебных приставах" (СЗ РФ. 1997. N 30. Ст.3590), "О чрезвычайном положении" (СЗ РФ. 2001. N 23. Ст.2277). Суды должны проверять материалы, подтверждающие необходимость проникновения в жилище, если таковые представляются в суд (постановление Пленума Верховного Суда РФ // БВС РФ. 1994. N 3. С. 12).
    
    3. В п.1 ст.40 Конституции РФ прямо закреплено, что никто не может быть произвольно лишен жилища. Произвольное лишение жилища имеет место тогда, когда оно происходит без указанных в законе оснований и без соблюдения установленного законом порядка. Такие действия органов власти, должностных лиц, граждан носят противоправный характер и могут быть обжалованы в суде.
    

    Основания и порядок лишения жилища могут быть предусмотрены федеральным законом. Так, ГК РФ определяет порядок и условия расторжения договора найма жилого помещения, а также устанавливает последствия расторжения договора (ст.687-688); содержит правила прекращения права собственности на жилое помещение в случае использования его не по назначению, систематического нарушения прав и интересов соседей либо бесхозяйного обращения с жильем (ст.293). Коммент. закон также предусматривает правила, касающиеся лишения жилища, например, правила выселения граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма (ст.83-91 ЖК).
    

    Понятие лишения жилища в конституционно-правовом смысле означает не только фактическое лишение жилища, но и лишение права на проживание в нем. Так, снос самовольно построенного дома означает лишение жилища, хотя лица, проживающие в нем, не имели права на проживание в нем. А, например, расторжение договора найма жилого помещения означает лишение права на проживание в данном помещении, поскольку в период действия договора такое право нанимателю принадлежало.
    

Комментарий к статье 4. Жилищные отношения. Участники жилищных отношений

    
    1. При характеристике принципа равенства участников регулируемых жилищным законодательством отношений по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями обращалось внимание на то, что он распространяется только на определенный вид отношений - собственно жилищные отношения как вид гражданско-правовых отношений (п.1 ст.1 ГК РФ). Этот принцип не распространяется на отношения, составляющие предмет публично-правового регулирования и регулируемые методом "власти и подчинения", например, на отношения по управлению жилищным фондом. Следовательно, в жилищной сфере складываются разные по юридической природе отношения.
    
    Действительно, жилищное законодательство, являясь комплексным, т.е. содержащим нормы разных отраслей права (см. коммент. к ст.5 ЖК), регулирует разные по природе отношения, складывающиеся в жилищной сфере.
    
    Одни отношения выступают предметом гражданско-правового регулирования и являются собственно жилищными отношениями, например, отношения найма жилого помещения; отношения собственности на жилое помещение, отношения залога жилого помещения и др. Право, регулирующее указанные отношения, является жилищным. Иначе говоря, жилищное право можно определить как совокупность общих и специальных норм гражданского права (содержащихся, в частности, в ЖК), регулирующих жилищные отношения, т.е. имущественные и связанные с ними личные неимущественные отношения, основанные на равенстве, автономии воли и имущественной самостоятельности их участников (участников жилищных отношений).
    
    Другие отношения составляют предмет публично-правового регулирования, например, отношения по учету граждан, нуждающихся в жилище; отношения по управлению жилищным фондом и т.п. Нормы жилищного законодательства, включая соответствующие нормы ЖК, составляют массив публичного (в основном административного) права, регулирующего соответствующие отношения в жилищной сфере методом власти и подчинения.
    
    Здесь уместно заметить, что вопросы понятия жилищного права и его места в системе права в среде специалистов-"жилищников" остается дискуссионным. Одни считают жилищное право комплексной отраслью права (см., например: Толстой Ю.К. Жилищное право. М., 1996. С. 25-26; Седугин П.И. Жилищное право. М., 1997. С.13; Городов О.А. Жилищное право. М., 2001. С.19), другие, на наш взгляд, обоснованно относят жилищное право к институту гражданского права (см., например: Чигир В.Ф. Жилищное право. Минск, 1986. С.19; Литовкин В.Н. Жилищное право, жилищное законодательство - соотношение с гражданским правом // Новый Гражданский кодекс России и отраслевое законодательство. М., 1995. С.64).
    
    2. Несмотря на то что коммент. ст. названа "Жилищные отношения. Участники жилищных отношений", в ней указаны различного рода отношения: не только собственно жилищные отношения и их участники, но и отношения, не относящиеся к собственно жилищным отношениям - публичные отношения. Иначе говоря, в коммент. ст. понятие "жилищные отношения" является собирательным и в этом смысле неточным.
    

    Например, к жилищным отношениям можно отнести отношения, указанные в подп.1, 2, 3, 10, 11 п.1 ст.4 коммент. закона, складывающиеся по поводу владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями, предоставления коммунальных услуг, внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги как регулируемые методом равенства (п.1 ст.2 ГК РФ).
    
    Отношения же, складывающиеся по поводу учета жилищного фонда, управления многоквартирными домами, контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда и ряд других (подп.5, 8, 12 п.1 ст.4 ЖК), не являются собственно жилищными. Это административные отношения, регулируемые методом власти и подчинения.
    
    В рамках первой и второй групп отношений выделяются подгруппы (см.: Литовкин В.Н. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный). М., 2005. С. 14-15).
    
    Среди жилищных отношений выделяются две подгруппы отношений в зависимости от объема правомочий собственника жилища:
    
    1) собственно жилищные отношения по владению и пользованию чужим жильем, принадлежащим другим субъектам на праве собственности, на условиях жилищного найма и безвозмездного пользования. К этой группе относятся также производные договорные жилищные отношения, устанавливаемые, в частности, в рамках основного рентного договора пожизненного содержания с иждивением. В этих отношениях собственник осуществляет правомочия владения и пользования, а правомочие распоряжения жилищем ограничено его пользованием;
    
    2) отношения собственности на жилище, которые регулируются также гл.18 ГК РФ и касаются, например, создания и деятельности товариществ собственников жилья.
    
    Среди административных отношений также можно выделить две подгруппы отношений:
    
    1) отношения по управлению жилищным фондом, организацию эксплуатации и ремонта жилищного фонда; государственный технический учет жилищного фонда, контроль за его использованием и сохранностью;
    

    2) отношения по учету граждан, нуждающихся в жилом помещении, распределение жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов.

    
    3. Указанные в п.2 ст.4 участники жилищных отношений (граждане, юридические лица, РФ, субъекты РФ, муниципальные образования) могут быть как участниками жилищных отношений, так и участниками иных отношений, складывающихся в жилищной сфере.
    
    Так, всем указанным лицам могут принадлежать жилые помещения (дома, квартиры) на определенном вещном праве. Например, государственному предприятию может принадлежать на праве хозяйственного ведения жилой дом, являющийся одновременно объектом права государственной собственности, квартиры в котором сданы внаем по договору жилищного найма. Жилые помещения могут принадлежать юридическим лицам также на праве собственности, праве оперативного управления, на праве аренды.
    
    У граждан жилые помещения могут находиться на различных основаниях: на праве собственности, по договору найма жилого помещения, договору социального найма жилого помещения, договору поднайма жилого помещения и некоторых других основаниях.
    
    Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования могут выступать как участниками гражданских отношений в жилищной сфере, так и участниками административных отношений в жилищной сфере.
    
    4. На иностранных граждан, лиц без гражданства, иностранных юридических лиц, являющихся участниками жилищных отношений, распространяется безусловный (т.е. не требующий взаимности со стороны государства иностранца) национальный правовой режим с изъятиями, которые предусмотрены ЖК и другими федеральными законами (см. п.3 коммент. ст.).
    
    Суть национального режима состоит в том, что жилищные права иностранцев на территории России определяются в принципе российским жилищным законодательством, а не личным законом иностранцев. При этом предоставляемый иностранцам режим не может быть менее благоприятным, чем режим жилищных прав, предоставляемый гражданам РФ.
    

    Следует обратить внимание на то, что исключения из указанного правила должны быть установлены только на уровне федерального закона. Например, российским законодательством могут быть предусмотрены ограничения для проживания иностранных граждан на определенных (закрытых) территориях страны.
    
    Некоторые ограничения предусмотрены непосредственно ЖК, например, жилые помещения по договорам социального найма не предоставляются иностранным гражданам, лицам без гражданства, если международным договором Российской Федерации не предусмотрено иное (п.5 ст.4); субсидии на оплату жилого помещения и коммунальных услуг не предоставляются иностранным гражданам, если международными договорами Российской Федерации не предусмотрено иное (п.12 ст.159).
    
    Изъятия из правила могут быть установлены также международными договорами РФ, например, двусторонними договорами РФ и иностранного государства. В таких договорах может быть предусмотрено, что к гражданам иностранных государств, заключивших с РФ соответствующее соглашение, применяется режим наибольшего благоприятствования, который состоит в том, что иностранные граждане приравниваются не к собственным гражданам, а к гражданам другого "наиболее благоприятствуемого" иностранного государства, с которым тоже заключен договор.
    
    С учетом положений ст.5 и 9 ЖК можно сделать вывод об определенной иерархии актов жилищного законодательства, применяемых к жилищным отношениям с участием иностранцев с точки зрения их юридической силы: международные договоры РФ; федеральные законы, устанавливающие изъятия из ЖК; ЖК; иные федеральные законы; подзаконные правовые акты.
    
    

Комментарий к статье 5. Жилищное законодательство

    
    1. Под жилищным законодательством следует понимать совокупность комплексных нормативных актов, т.е. нормативных актов, содержащих нормы разных отраслей права (частного и публичного), регулирующих отношения в жилищной сфере.
    
    Жилищное законодательство состоит из ЖК, принятых в соответствии с ним других федеральных законов, а также изданных в соответствии с ними указов Президента РФ, постановлений Правительства РФ, нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, принятых законов и иных нормативных правовых актов субъектов РФ, нормативных правовых актов органов местного самоуправления (п.2 коммент. ст.).
    
    2. Среди указанных нормативных правовых актов ведущим актом, цементирующим всю систему жилищного законодательства, является ЖК. Это следует из положения о том, что в случае несоответствия норм жилищного законодательства, содержащихся в иных нормативных правовых актах, положениям ЖК применяются положения ЖК (п.8 коммент. ст.).
    
    ЖК, являясь комплексным нормативным актом, регулирует отношения, возникающие в жилищной сфере: собственно жилищные отношения, административные отношения и некоторые другие.
    
    Наряду с отраслевыми кодексами (например, ГК РФ, УК РФ) возможно формирование комплексных кодексов, регулирующих разными методами разнородные отношения, возникающие в связи с определенным видом деятельности или определенной сферой общественной жизни. Комплексный характер носят, например, Земельный кодекс РФ, Градостроительный кодекс РФ и некоторые другие, включая Жилищный кодекс РФ. В таких кодексах регулируется соответствующая сфера, в которой возникают отношения разного рода (гражданские, административные и некоторые другие).
    
    ЖК, являясь специальным нормативным актом, включающим нормы частного и публичного права, действует наряду с ГК РФ, регулирующим имущественные отношения и связанные с ними личные неимущественные отношения, включая жилищные отношения, основанные на равенстве, автономии воли и имущественной самостоятельности их участников (п.1 ст.2 ГК РФ), и другими федеральными законами, регулирующими соответствующие отношения, включая административные, основанные на власти и подчинении.
    
    Жилищное законодательство, будучи комплексным, включает в качестве составной части нормы гражданского права, а потому заимствует его принципы (см. коммент. к ст.1), основные начала - признание равенства участников отношений по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями, если иное не вытекает из жилищного законодательства или существа жилищных отношений (см. ст.1 ГК РФ). Этот принцип, как правильно отмечает В.Н.Литовкин, изначально важен тем, что гражданско-правовая природа имущественных отношений, действующих в жилищной сфере, ставит их участников в юридически равное положение.
    

    Но это не единственный принцип жилищных отношений, поскольку ЖК регулирует и группу административных отношений в этой сфере, связанных с управлением жилищным фондом и учетом граждан, нуждающихся в жилом помещении, и предоставлением его.
    
    Соответственно, нормы гражданского права, содержащиеся в ЖК, - это предмет ведения Российской Федерации, а нормы административного права - предмет совместного ведения Российской Федерации и субъектов Российской Федерации (см.: Литовкин В.Н. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный). М., 2005. С. 5-6, 17-18).
    
    В принципе, стыковка частных и публичных правоотношений, складывающихся в жилищной сфере, могла быть обеспечена и без ЖК, а только ГК РФ и специальными законами, регламентирующими различные стороны жилищной сферы (управление жилищным фондом, учет граждан, нуждающихся в жилье, отношения в жилищных кооперативах, товариществах собственников жилья и т.д.). Законодатель пошел по пути объединения норм, регулирующих отношения в жилищной сфере, в единый ЖК. Это не исключает того, что наряду с ГК РФ и ЖК будут действовать и другие федеральные законы в жилищной сфере. Это означает, что в процессе правоприменения (и правотворчества) необходимо будет устанавливать соотношение норм ГК РФ, ЖК и других федеральных законов, регулирующих отношения в жилищной сфере.
    

    3. Жилищное законодательство находится в совместном ведении РФ и субъектов РФ (подп."к" п.1 ст.72 Конституции РФ). Это означает, что нормативные правовые акты в жилищной сфере могут издаваться как органами власти РФ (например, п.3-5 коммент. ст.), так и органами власти субъектов РФ (например, п.6 коммент. ст.) в соответствии с их нормотворческой компетенцией. Акты жилищного законодательства могут издаваться и органами местного самоуправления в пределах их полномочий (п.7 коммент. ст.).
    
    По существу, именно на муниципальный уровень ЖК перенесена основная нагрузка по решению практических вопросов жилищной реформы. Основанием для принятия актов жилищного законодательства на местном уровне выступает, в частности, Федеральный закон от 6 октября 2003 года "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" (СЗ РФ. 2003. N 40. Ст.3822; 2004. N 25. Ст.2484; N 33. Ст.3368).
    
    Определяя систему жилищного законодательства, комментируемая статья определяет соотношение различных нормативных актов, составляющих систему жилищного законодательства. При этом следует учитывать также нормы ст.6-9 ЖК.
    
    Как уже отмечалось выше, акты жилищного законодательства с точки зрения их юридической силы находятся в определенной иерархии: международные договоры РФ; федеральные законы, устанавливающие изъятия из ЖК и касающиеся, например, участия иностранцев в жилищных отношениях (п.3 ст.4 ЖК); Жилищный кодекс; иные федеральные законы, положения которых должны соответствовать ЖК; подзаконные нормативные правовые акты федеральных органов, законы и иные нормативные правовые акты органов власти субъектов РФ; нормативные правовые акты органов местного самоуправления.
    
    4. Подзаконные нормативные правовые акты в жилищной сфере принимаются определенными федеральными органами в пределах их полномочий.
    
    Так, указы Президента РФ, регулирующие отношения в жилищной сфере, не должны противоречить ЖК и другим федеральным законам (п.3 коммент. ст.). Следует назвать Указы Президента РФ: от 29 марта 1996 года N 431, которым одобрены от 28 января 1998 года N 102, которым придан статус президентской федеральной целевой программе "Государственные жилищные сертификаты" (СЗ РФ. 1998. N 5. Ст.567, 615; N 14. Ст.1577; N 50. Ст.6166).
    
    Постановления Правительства РФ, содержащие нормы, регулирующие отношения в жилищной сфере, могут издаваться лишь на основании и во исполнение ЖК, других федеральных законов и нормативных указов Президента РФ (п.4 коммент. ст.). В качестве примеров можно привести следующие от 14 декабря 2005 года N 761 "О предоставлении субсидий на оплату жилья и коммунальных услуг" (СЗ РФ. 2005. N 51. Ст.5547).

    
    Нормативные правовые акты федеральных органов исполнительной власти, содержащие нормы, регулирующие отношения в жилищной сфере, могут издаваться лишь в случаях и в пределах, предусмотренных ЖК, другими федеральными законами, указами Президента РФ и постановлениями Правительства РФ (п.5 коммент. ст.).
    
    Федеральным органом исполнительной власти, наделенным полномочиями принимать нормативные правовые акты в сфере жилищно-коммунального хозяйства, является Министерство регионального развития РФ (см.: постановление Правительства РФ от 26 января 2005 года N 40 "Об утверждении Положения о Министерстве регионального развития Российской Федерации" // СЗ РФ. 2005. N 5. Ст.390). В частности, Минрегионразвития России наделено правом определять стоимость одного квадратного метра жилья, используемую при расчете средств федерального бюджета, направляемых на приобретение жилья для удовлетворения государственных нужд; методику расчета цен на содержание и ремонт жилья, за наем жилых помещений, а также тарифов на коммунальные услуги.
    

    Компетенция органов государственной власти РФ в жилищной сфере, включая нормотворческую компетенцию в указанной сфере, определена ст.12 ЖК.
    
    5. Поскольку жилищное законодательство отнесено к совместному ведению РФ и субъектов РФ, акты жилищного законодательства принимаются также органами власти субъектов РФ. Представительные органы власти субъектов РФ (законодательные собрания, думы и др.) вправе принимать законы субъекта РФ, включая законы, регулирующие отношения в жилищной сфере. Исполнительные органы власти субъектов РФ (правительства, администрации, губернаторы, комитеты и т.д.) принимают подзаконные нормативные акты, в том числе акты, регулирующие отношения в жилищной сфере.
    
    Законы и иные нормативные правовые акты, содержащие нормы, регулирующие отношения в жилищной сфере, могут приниматься органами государственной власти субъектов РФ в пределах их полномочий на основании ЖК, принятых в соответствии с ним других федеральных законов (п.6 коммент. ст.). Компетенция органов государственной власти субъекта РФ в жилищной сфере, включая нормотворческую компетенцию, определена ст.13 ЖК. Так, в Санкт-Петербурге действует Закон от 16 июля 2001 года "О жилищной политике Санкт-Петербурга" (Вестник Законодательного Собрания. 2001. N 15).
    
    6. Нормативные правовые акты, содержащие нормы, регулирующие отношения в жилищной сфере, могут приниматься также органами местного самоуправления в пределах их полномочий в соответствии с ЖК, другими федеральными законами, иными нормативными правовыми актами РФ, законами и иными нормативными правовыми актами субъектов РФ (п.7 коммент. ст.). Например, органами местного самоуправления могут быть приняты правила учета муниципального жилищного фонда и другие нормативные правовые акты в жилищной сфере, принятие которых допускается в соответствии со ст.14 ЖК.
    
    7. В числе правообразующих актов в жилищной сфере могут быть названы также акты Конституционного Суда РФ, Верховного Суда РФ, Высшего Арбитражного Суда РФ. Однако указанные акты не относятся к законодательным, они по существу представляют собой акты судебного толкования, обязательные для применения (см.: Толстой Ю.К. Жилищное право. М., 1996. С.13).
    
    Так, сохраняют актуальность постановления Конституционного Суда РФ от 25 апреля 1995 года по делу о проверке конституционности ч.1 и 2 ст.54 Жилищного кодекса РСФСР, от 23 июня 1995 года по делу о проверке конституционности ч.1 и п.8 ч.2 ст.60 Жилищного кодекса РСФСР, от 3 апреля 1998 года по делу о проверке конституционности пп.1, 3 и 4 ст.32 и пп.2 и 3 ст.49 Федерального закона "О товариществах собственников жилья", от 3 ноября 1998 года по делу о проверке конституционности отдельных положений ст.4 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", от 24 октября 2000 года по делу о проверке конституционности положений п.13 ст.39 Закона РФ "Об образовании", от 24 мая 2001 года по делу о проверке конституционности положений ч.1 ст.1 и ст.2 Федерального закона "О жилищных субсидиях гражданам, выезжающим из районов Крайнего Севера" (СЗ РФ. 1995. N 18. Ст.1708; N 27. Ст.2622; 1998. N 15. Ст.1794; N 45. Ст.5603; 2000. N 44. Ст.4399; 2001. N 22. Ст.2276).
    

    Представляют интерес также постановления Пленума Верховного Суда РФ: от 31 октября 1995 года N 8 "О некоторых вопросах применения судами Конституции Российской Федерации при осуществлении правосудия", от 26 декабря 1984 года N 5 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РСФСР", от 24 августа 1993 года N 8 "О некоторых вопросах применения судами Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", от 3 апреля 1987 года N 2 "О практике применения судами жилищного законодательства", от 11 октября 1991 года N 11 "О практике применения судами законодательства при рассмотрении дел по спорам между гражданами и жилищно-строительными кооперативами" (см.: Сборник постановлений Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. М., 1999).
    
    

Комментарий к статье 6. Действие жилищного законодательства во времени

    
    По общему правилу акты жилищного законодательства не имеют обратной силы. Это означает, что они распространяют свое действие только на отношения жилищной сферы, которые возникают после введения соответствующего акта в действие (п.1 коммент. ст.). ЖК вводится в действие с 1 марта 2005 года. Следовательно, по общему правилу нормы ЖК подлежат применению к отношениям жилищной сферы, возникшим после 1 марта 2005 года.
          
    В виде исключения действие акта жилищного законодательства может распространяться на отношения жилищной сферы, возникшие до введения его в действие. Однако такое исключение должно быть прямо предусмотрено соответствующим актом жилищного законодательства (п.2 коммент. ст.). Так, нормам раздела VIII ЖК "Управление многоквартирными домами" придана обратная сила, они распространяются на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров управления многоквартирными домами (ст.9 ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации").
    
    Отношения, регулируемые жилищным законодательством, чаще всего носят длящийся характер; права и обязанности из этих отношений могут возникать и после того, как возникло само правоотношение. Учитывая это, законодатель установил общее правило о том, что к отношениям жилищной сферы, возникшим до введения в действие акта жилищного законодательства, этот акт применяется только к правам и обязанностям, которые появились после введения его в действие (п.3 коммент. ст.). Применительно к ЖК такое же правило установлено ст.5 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации".
    
    Законом могут быть предусмотрены исключения из указанного правила двоякого рода: придание новому закону обратной силы (о чем уже отмечалось выше) и распространение действия закона, утратившего силу, на период после введения в действие нового закона.
    
    Распространение действия закона, утратившего силу, на период после введения в действие нового закона распространяется на случаи, когда в соответствии с правилами старого закона был заключен договор, продолжающий действовать и после введения в действие нового закона, устанавливающего иные обязательные правила. В данном случае действует принцип pacta sunt servanda, означающий, что договоры, несмотря на изменившийся закон, должны исполняться (см., например, ст.422 ГК РФ).
    
    В п.4 коммент. ст. также закреплен этот принцип: акт жилищного законодательства может применяться к жилищным правам и обязанностям, возникшим до введения данного акта в действие, в случае, если указанные права и обязанности возникли в силу договора, заключенного до введения данного акта в действие, и если данным актом прямо установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров. Например, уже упоминавшейся ст.9 ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" прямо установлено, что действие норм раздела VIII ЖК "Управление многоквартирными домами" распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров управления многоквартирными домами.
    

    Имеются и другие примеры продолжения действия старого закона. Например, в соответствии с п.2 ст.6 указанного выше вводного закона сохраняется прежний порядок предоставления гражданам, принятым на учет до 1 марта 2005 г., жилых помещений по договорам социального найма и к отношениям, возникающим по поводу предоставления данных помещений, применяются положения ст.28-30, 32-34, 36, 37, 39, 43, 49 ЖК РСФСР.
    
    Общий порядок опубликования и вступления в силу нормативных правовых актов определен Федеральным законом от 14 июня 1994 года "О порядке опубликования и вступления в силу федеральных конституционных законов, федеральных законов, актов палат Федерального Собрания" (СЗ РФ. 1994. N 8. Ст.801; 1999. N 43. Ст.5124) и Указом Президента РФ от 23 мая 1996 года "О порядке опубликования и вступления в силу актов Президента Российской Федерации, Правительства Российской Федерации и нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти" (СЗ РФ. 1996. N 22. Ст.2663; 1997. N 20. Ст.2242; 1998. N 33. Ст.3967).
    
    

Комментарий к статье 7. Применение жилищного законодательства по аналогии

    
    Жилищное законодательство, каким бы широким и детальным оно ни было, не может охватить своим регулированием все случаи, возникающие в конкретной ситуации. Может случиться так, что в действующем жилищном законодательстве не окажется прямой нормы, регулирующей конкретное отношение. Имеются в виду случаи так называемого пробела в праве, который не может быть восполнен ни условиями заключенного договора, ни обычаями. В таких случаях для восполнения пробела в праве прибегают к применению законодательства по аналогии.
    
    ЖК различает аналогию закона и аналогию права. И та и другая применяются в одних и тех же случаях - когда определенное отношение прямо не урегулировано актами жилищного законодательства или соглашением участников жилищных отношений. Однако в такой ситуации для урегулирования отношения вначале необходимо обратиться к аналогии закона, а при недостижении результата с ее помощью используют аналогию права.
    
    Аналогия закона выражается в том, что к жилищным отношениям, не урегулированным жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, а также при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (п.1 коммент. ст.).
    
    Таким образом, аналогия закона допустима при наличии следующих условий.
    
    Во-первых, существуют жилищные отношения, не урегулированные жилищным законодательством, т.е. отношения, входящие в предмет жилищного законодательства (см. коммент. к ст.4), но правил, регламентирующих такие отношения, законодательство не содержит.
    
    Во-вторых, такие отношения не регламентированы и соглашением сторон (которое не противоречит законодательству).
    
    В-третьих, существует закон или иной правовой акт, которым регулируются сходные жилищные отношения.
    
    В-четвертых, применение указанного сходного закона (или правового акта) к данному неурегулированному жилищному отношению не противоречит существу такого отношения.
    
    Если, например, наниматель жилого помещения по договору социального найма вселяет в нанимаемое помещение своего супруга "без права на жилую площадь", то к таким отношениям применяются нормы, регламентирующие вселение и проживание временных жильцов (см.: Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / под ред. П.В.Крашенинникова. М., 2005. С. 48).
    

    Аналогия права выражается в том, что права и обязанности участников жилищных отношений, при невозможности использования аналогии закона, определяются исходя из общих начал и смысла жилищного законодательства, а также требований добросовестности, гуманности, разумности и справедливости (п.2 коммент. ст.).
    
    Общие начала жилищного законодательства по существу сформулированы в ст.1 ЖК (см. коммент. к ст.1 ЖК).
    
    Смысл жилищного законодательства воплощен не только в его общих началах, но и в иных особенностях этого нормативного правового массива, в предметах (отношениях, складывающихся в жилищной сфере) и методах (равенства, власти и подчинения) регулирования соответствующих отраслей права (частного и публичного) (см. коммент. к п.1 ст.4 ЖК).
    
    Критерии добросовестности, гуманности, разумности, справедливости являются оценочными. Они используются для оценки найденного исходя из общих начал и смысла жилищного законодательства, решения при применении аналогии права.
    

Комментарий к статье 8. Применение к жилищным отношениям иного законодательства

    
    Как уже отмечалось выше, понятие "жилищные отношения", используемое в ЖК, является собирательным и включает в себя собственно жилищные отношения (предмет гражданско-правового регулирования) и отношения, выступающие предметом регулирования иных отраслей права, главным образом административного. Жилищные отношения регулируются не только жилищным законодательством, и Жилищным кодексом в частности, но и другими актами, например Градостроительным кодексом РФ от 29 декабря 2004 года (в части строительства, реконструкции объектов капитального строительства) (СЗ РФ. 2005. N 1. Ст.16); Федеральным законом от 27 декабря 2002 года "О техническом регулировании" (в части определения требований к качеству зданий, сооружений) (СЗ РФ. 2002. N 52. Ст.5140); Федеральным законом от 30 марта 1999 года "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения" (в части установления санитарных правил и норм, обеспечивающих безвредность среды обитания человека) (СЗ РФ. 1999. N 14. Ст.1650; 2004. N 35. Ст.3607); Федеральным законом от 30 декабря 2004 года "Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса" (в части определения тарифов на электро-, тепло-, водоснабжение и другие услуги организаций коммунального комплекса) (СЗ РФ. 2005. N 1. Ст.36).
   
    Применение соответствующего законодательства осуществляется с учетом требований, установленных ЖК РФ, который устанавливает общие требования, обладающие приоритетом по отношению к иным актам, регулирующим жилищные отношения.
    
    В коммент. ст. понятие "жилищные отношения" также является собирательным, так как среди жилищных отношений, связанных с ремонтом, переустройством и перепланировкой жилых помещений, использованием инженерного оборудования, предоставлением коммунальных услуг, внесением платы за коммунальные услуги, имеются как гражданско-правовые отношения (например, отношения из договора по предоставлению определенного рода коммунальных услуг), так и административные отношения (например, отношения, связанные с административным контролем за безопасностью эксплуатации электрических и иных инженерных сетей).
    
    В коммент. ст. предусмотрено правило о том, что при применении к жилищным отношениям (с учетом их разнородности) иного законодательства это законодательство применяется с учетом требований, установленных ЖК. Это правило корреспондирует правилу, установленному п.8 ст.5 ЖК (см. коммент. к указанной статье). Благодаря таким правилам обеспечивается определенное единство правового регулирования отношений, складывающихся в жилищной сфере.
    

Комментарий к статье 9. Жилищное законодательство и нормы международного права

    
    В комментарии к п.3 ст.4 ЖК отмечалось, что жилищное законодательство (на уровне федерального закона) может содержать нормы, устанавливающие особенности жилищных прав иностранцев при том, что по общему правилу на жилищные отношения с участием иностранцев распространяется национальный правовой режим.
    
    Особенности жилищных прав иностранцев могут быть установлены также международными договорами РФ, (см.: Федеральный закон от 15 июля 1995 года "О международных договорах Российской Федерации" (СЗ РФ. 1995. N 29. Ст.2757), например, может быть установлено, что к гражданам иностранных государств, заключивших с РФ соответствующий договор, применяется режим наибольшего благоприятствования. Таким образом, нормы международного права вступают в противоречие с нормами внутреннего жилищного законодательства. Разрешению подобных противоречий посвящена коммент. ст., в которой установлен приоритет норм международного права.
    
    Соответствующие положения содержатся и в других актах законодательства (например, ст.7 ГК РФ), и в Конституции РФ (ст.15), которая рассматривает общепризнанные принципы и нормы международного права, а также международные договоры РФ в качестве составной части правовой системы России. В качестве примера "общепризнанных принципов и норм международного права" можно назвать принцип недискриминации, который в свою очередь опирается на принцип равенства государств. Сущность данного принципа состоит в том, что не допускается дискриминация в отношении правового положения иностранцев (см.: Богуславский М.М. Международное частное право. М., 1994).
    
    Среди международных актов следует назвать Европейской конвенции о защите прав человека и основных свобод (ст.8).
    
    Таким образом, как указывалось выше, между актами, регулирующими отношения в жилищной сфере, существует определенная иерархия с точки зрения их юридической силы: общепризнанные принципы и нормы международного права, международные договоры РФ; федеральные законы, устанавливающие изъятия из ЖК для иностранцев; ЖК; иные федеральные законы; федеральные подзаконные правовые акты; нормативные правовые акты субъектов РФ; нормативные правовые акты муниципальных образований.
    

Комментарий к статье 10. Основания возникновения жилищных прав и обязанностей

    
    1. Основаниями возникновения жилищных прав и обязанностей служат самые различные юридические факты, с которыми закон и иные правовые акты связывают соответствующие последствия.
    
    Обычно основания возникновения каких-либо прав и обязанностей предусматриваются теми конкретными правовыми нормами, которые регулируют соответствующие отношения. Например, основания возникновения права собственности предусмотрены ст.218 ГК РФ, основания возникновения обязательств - ст.307 ГК РФ, основания возникновения наследственных прав - ст.1111 ГК РФ и т.д. В обобщенном виде возможные основания возникновения гражданских прав и обязанностей предусмотрены ст.8 ГК РФ.
    
    Конкретными нормами ЖК также предусмотрены основания возникновения жилищных прав и обязанностей, например, ст.49 ЖК предусмотрены основания возникновения жилищных прав и обязанностей в домах жилищного фонда социального найма, ст.99 ЖК - в домах специализированного жилищного фонда и т.д. Коммент. ст. предусмотрены возможные основания возникновения жилищных прав и обязанностей в обобщенном виде.
    
    2. Пунктом 1 коммент. ст. допускается возможность возникновения жилищных прав и обязанностей не только из оснований, предусмотренных ЖК, другими федеральными законами и иными правовыми актами, но и из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности. Этим положением выражается принцип аналогии права, применение которого осуществляется при соблюдении условий, предусмотренных ст.7 ЖК.
    
    Среди оснований возникновения жилищных прав и обязанностей выделяются действия и события (первые совершаются по воле лица, а вторые независимо от их воли). Примером действия является вселение лица в общежитие на основании решения администрации организации, которой принадлежит общежитие. Примером события может быть смерть лица, в завещании которого предусмотрено, что наследник обязан предоставить другому гражданину право пользования жилым помещением в унаследованном доме (завещательный отказ).
    
    Действия с точки зрения их законности делятся на правомерные и противоправные. Например, вступление в жилищный кооператив в целях приобретения жилищных прав и обязанностей является правомерным действием, а вселение в жилое помещение без каких бы то ни было оснований для этого является неправомерным действием.
    

         Правомерные действия по их направленности на достижение определенного правового результата делятся на сделки (направлены на реализацию гражданской правоспособности и достижение гражданско-правового результата) и акты органов государственной власти и местного самоуправления (направлены на реализацию компетенции соответствующего органа и достижение властного результата деятельности органа).
    
    В качестве сделок, порождающих жилищные права и обязанности, выступают договор найма жилого помещения, договор социального найма жилого помещения, приобретение в собственность жилого помещения и т.д.
    
    В качестве актов органов государственной власти и местного самоуправления, как оснований возникновения жилищных прав и обязанностей, выступают различные решения указанных органов, например, решение органа местного самоуправления о предоставлении жилого помещения в доме жилищного фонда социального использования.
    
    Жилищные права и обязанности могут возникать из судебного решения. Например, решением суда может быть осуществлен раздел общей собственности на жилое помещение (ст.252 ГК РФ); установлен порядок владения и пользования жилым помещением, находящимся в общей собственности (ст.247 ГК РФ).
    
    Основанием возникновения жилищных прав и обязанностей может быть также членство в жилищных или жилищно-строительных кооперативах (см. коммент к ст.124). Членство в кооперативах - это недоговорное пользование жилой площадью. Прекращение членства в кооперативе влечет прекращение жилищных прав и обязанностей, возникших из членства в кооперативе.
    
    3. Следует обратить внимание на то, что право на жилое помещение редко возникает из одного юридического факта, для этого требуется наличие нескольких связанных между собой юридических фактов - сложного юридического состава. Например, в соответствии со ст.57 ЖК право на жилое помещение в домах жилищного фонда социального использования возникает из сложного юридического состава, элементами которого являются: факт нахождения гражданина на учете в качестве нуждающегося в жилом помещении; решение органа местного самоуправления о предоставлении жилого помещения гражданину; договор социального найма жилого помещения, заключенный с указанным гражданином.
    
    

Комментарий к статье 11. Защита жилищных прав

    1. В коммент. ст. определяется порядок (судебный, административный - пп.1, 2) и способы защиты жилищных прав (п.3).
    
    Кроме форм защиты, указанных в коммент. ст., существуют и иные формы защиты жилищных прав: нотариальная форма защиты и охраны бесспорных субъективных прав (гл.III Основ законодательства Российской Федерации о нотариате); защита жилищных прав органами управления жилищных кооперативов, товариществ собственников жилья, домоуправлениями.
    
    2. В соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством, защита нарушенных жилищных прав осуществляется судами общей юрисдикции (п.1 ч.1 ст.22 ГПК РФ), а также арбитражными судами.

    
    Жилищный спор, вытекающий из жилищного (гражданского) правоотношения, может быть по соглашению сторон передан на разрешение третейского суда (п.2 ст.1, ст.5, 7 Федерального закона "О третейских судах в Российской Федерации"// СЗ РФ. 2002. N 30. Ст.3019).
    
    Защита жилищных прав может осуществляться также Конституционным Судом РФ (ст.125 Конституции РФ), конституционными (уставными) судами субъектов РФ, которые осуществляют проверку соответствия оспариваемого нормативного правового акта вышестоящим по иерархии нормативным правовым актам. Нормоконтроль осуществляется также судами общей юрисдикции и арбитражными судами (гл.23 АПК РФ) в соответствии со своей подведомственностью (гл.24 ГПК РФ).
    
    Каждый вправе в соответствии с международными договорами РФ обращаться в международные суды, если исчерпаны все имеющиеся внутригосударственные средства правовой защиты (Конвенции о защите прав человека и основных свобод, подписанной в Риме 4 ноября 1950 года. Россия ратифицировала Конвенцию 30 марта 1998 года (см.: Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / под ред. М.Ю.Тихомирова. М., 2005. С. 40).
    
    3. Защита жилищных прав в административном порядке возможна лишь в случаях, предусмотренных федеральным законом. Однако решение, принятое в административном порядке, может быть оспорено в суде (гл.25 ГПК РФ). Защита жилищных прав в административном порядке осуществляется на основании заявления (жалобы) вышестоящим органом (должностным лицом).
    
    4. Способы защиты жилищных прав перечислены в п.3 коммент. ст.
    
    Следует отметить, что перечень способов, указанных в п.3, не является исчерпывающим. ЖК и другими федеральными законами, в частности ГК РФ (ст.12), могут быть предусмотрены и иные способы защиты жилищных прав.
    
    Например, ст.14 ГК РФ предусмотрена самозащита гражданских прав, к которым относятся и жилищные права. Меры самозащиты могут применяться для ограждения неприкосновенности жилища. При этом самозащита должна быть правомерной, т.е. отвечать трем условиям: во-первых, лицо, защищающее свое право, должно быть бесспорным его обладателем; во-вторых, способ самозащиты должен быть соразмерен нарушению; в-третьих, способ самозащиты не должен выходить за пределы действий, необходимых для его применения.
    

Комментарий к статье 12. Компетенция органов государственной власти Российской Федерации в
области жилищных отношений

    
    1. В ст.12-14 коммент. закона решаются вопросы распределения компетенции в жилищной сфере между органами государственной власти РФ, органами государственной власти субъектов РФ и органами местного самоуправления.
    
    Компетенцию того или иного органа составляют его властные полномочия в нормотворческой и правоприменительной деятельности.
    
    Необходимость норм ЖК о распределении компетенции в жилищной сфере между органами различного уровня предопределяется, в частности, тем, что Конституцией РФ жилищное законодательство отнесено к совместному ведению РФ и субъектов РФ, но распределения нормотворческой компетенции не проведено.
    
    2. Компетенция органов государственной власти РФ (Федерального Собрания РФ, Президента РФ, Правительства РФ, федеральных органов исполнительной власти) в жилищной сфере сводится в основном к нормотворческим функциям и полномочиям (см. пп.1-11, 13-16 коммент. ст.). В федеральных нормативных правовых актах устанавливаются основные правовые гарантии жилищных прав, включая гарантии для социально незащищенных граждан (см., например, пп.3, 4, 6, 7 и др.).
    
    В качестве примера таких актов, принятых в развитие норм ЖК, можно привести постановления Правительства РФ: от 29 августа 2005 года N 541 "О федеральных стандартах оплаты жилого помещения и коммунальных услуг" (СЗ РФ. 2005. N 36. Ст.3706); от 21 января 2006 года N 25 "Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями" (СЗ РФ. 2006. N 5. Ст.546); от 26 января 2006 года N 42 "Об утверждении Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма специализированных жилых помещений" (СЗ РФ. 2006. N 6. Ст.697); от 6 февраля 2006 года N 75 "О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом" (СЗ РФ. 2006. N 7. Ст.786).
    
    Среди полномочий органов государственной власти РФ в жилищной сфере указаны также полномочия правоприменительного и контрольного характера, что объясняется наличием жилищного фонда РФ (см. пп.12, 17).
    
    Перечень вопросов, отнесенных к компетенции органов государственной власти РФ в жилищной сфере, не является исчерпывающим, что следует из п.18 коммент. ст.
    

Комментарий к статье 13. Компетенция органов государственной власти субъекта
Российской Федерации в области жилищных отношений

    
    Компетенция органов государственной власти субъектов РФ (законодательных собраний, губернаторов, правительств, комитетов) в жилищной сфере также представлена как нормотворческими функциями (пп.2-5, 7 коммент. ст.), так и правоприменительными и контрольными функциями (пп.1, 6, 8 коммент. ст.).
    
    Компетенция органов государственной власти субъектов РФ проявляется в части управленческих, административных отношений в жилищной сфере. Что же касается гражданских отношений в жилищной сфере, то их регулирование отнесено к ведению Российской Федерации - субъекты РФ не должны проявлять здесь инициативу. Как правильно отмечает В.Н.Литовкин, "принятие на уровне субъектов РФ головных законодательных актов, регулирующих всю группу, весь комплекс жилищных отношений, не имеет под собой нормативного правового основания..., жилищное законодательство субъектов РФ не может возглавлять такой концептуальный акт, как жилищный кодекс субъекта РФ" (см.: Литовкин В.Н. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный). М., 2005. С. 35).
    
    Нормативные правовые акты субъектов РФ должны соответствовать федеральным нормативным правовым актам. В пределах этого соответствия в них могут быть предусмотрены особенности правового регулирования отношений в жилищной сфере.
    

    Более того, компетенция органов государственной власти субъектов РФ в жилищной сфере, в отличие от соответствующей компетенции органов государственной власти РФ и компетенции органов местного самоуправления, является открытой. Это следует из п.9 коммент. ст., в которой определено, что к компетенции органов государственной власти субъектов РФ в жилищной сфере отнесены и иные вопросы, которые не отнесены к федеральной компетенции и компетенции органов местного самоуправления (сравните с п.18 ст.12 и подп.10 п.2 ст.14 ЖК).
    
    Перечень вопросов, отнесенных к компетенции органов государственной власти субъектов РФ в жилищной сфере, не является исчерпывающим.
    
    В частности, в ЖК наряду со ст.13 содержится ряд других норм, предусматривающих дополнительные полномочия органов государственной власти субъектов РФ: о порядке предоставления жилых помещений по договорам социального найма категориям граждан (ст.49); о порядке определения общей площади предоставляемого жилого помещения (п.8 ст.57); об установлении категорий граждан, нуждающихся в специальной социальной защите (ст.98), категорий граждан, которым предоставляются служебные квартиры (ст.104); об условиях определения размера платы за пользование жилым помещением (платы за наем) (ст.156) и др.
    
    

Комментарий к статье 14. Компетенция органов местного самоуправления в
области жилищных отношений

    
    1. Компетенция органов местного самоуправления (представительных, исполнительных) в жилищной сфере сводится в основном к правоприменительным и контрольным функциям и полномочиям (см. пп.1, 3, 5-9 коммент. ст.), хотя допускается и нормотворческая деятельность (пп.2, 4). Нормативные правовые акты и правоприменительные акты органов местного самоуправления в жилищной сфере должны соответствовать федеральным актам и актам субъектов РФ.
    
    Ряд полномочий органов местного самоуправления содержится в других статьях ЖК, например об установлении учетной нормы и нормы предоставления площади жилого помещения по договору социального найма (ст.50); об определении категорий граждан, которым предоставляются служебные квартиры в муниципальном жилищном фонде (ст.104); об установлении нормативов потребления коммунальных услуг и тарифов на коммунальные услуги (ст.157); о предоставлении компенсации расходов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг за счет бюджета отдельным категориям граждан в порядке и на условиях, которые регламентированы нормативными правовыми актами органов местного самоуправления (ст.160); о порядке управления многоквартирным домом, все помещения которого находятся в собственности муниципального образования (ст.163), и другие.
    
    Федеральным законом от 31 декабря 2005 года N 199-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием разграничения полномочий" (СЗ РФ. 2006. N 1. Ст.10) расширена компетенция органов местного самоуправления в области жилищных отношений. Статьей 32 указанного Закона внесены изменения в ЖК, ч.1 ст.14 которого дополнена п.9_1 следующего содержания: "определение порядка получения документа, подтверждающего принятие решения о согласовании или об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения в соответствии с условиями и порядком переустройства и перепланировки жилых помещений".
    
    Перечень вопросов, отнесенных к компетенции органов местного самоуправления в жилищной сфере, не является исчерпывающим, что следует из подп.10 п.1 коммент. ст.
    
    2. Города федерального значения Москва и Санкт-Петербург являются субъектами РФ. Применительно к ним установлен особый порядок определения компетенции органов местного самоуправления в жилищной сфере.
    

    Перечни вопросов, которые решают органы местного самоуправления на территориях Москвы и Санкт-Петербурга, определяются законами данных субъектов РФ в пределах вопросов, отнесенных ст.14 ЖК к компетенции органов местного самоуправления. Остальные вопросы, отнесенные ст.14 ЖК к компетенции органов местного самоуправления, но не включенные в указанные перечни, решают органы государственной власти Москвы и Санкт-Петербурга.
    
    

Глава 2. ОБЪЕКТЫ ЖИЛИЩНЫХ ПРАВ. ЖИЛИЩНЫЙ ФОНД  

Комментарий к статье 15. Объекты жилищных прав

    
    1. В коммент. ст. конкретизируется один из элементов жилищного правоотношения - объект, в качестве которого выступает жилое помещение. Именно объект может служить критерием разграничения отношений, регулируемых жилищным законодательством, и иных имущественных отношений, составляющих предмет регулирования различных институтов гражданского законодательства. Так, например, при рассмотрении в суде требований об освобождении помещений, не входящих в состав жилищного фонда, и, следовательно, не являющихся жилыми, необходимо применять не жилищное законодательство, а нормы гражданского законодательства об аренде (имущественном найме).
    
    2. В п.2 коммент. ст. дается легальное определение жилого помещения как объекта гражданских прав, содержащее его существенные признаки.
    

    Во-первых, жилое помещение относится к недвижимому имуществу, для которого свойственна прочная связь с землей и перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно (ст.130 ГК РФ).
    
    Во-вторых, данное помещение является изолированным, т.е. оно индивидуализировано и обособлено в пространстве как жилой дом, квартира, комната, имеющие отдельный выход на улицу, на лестничную клетку или в общий коридор.
    
    В-третьих, жилое помещение предназначено и пригодно для постоянного проживания граждан (п.2 ст.288 ГК РФ, п.1 ст.17 ЖК). Данное помещение должно быть юридически признано жилым уполномоченным органом только при условии его соответствия нормативным санитарным, техническим и иным требованиям, например противопожарным, экологическим, архитектурно-градостроительным.
    
    В коммент. правиле не указывается на такое свойство жилого помещения, как благоустроенность, которое закрепляется законодательством некоторых субъектов РФ (см.: п.2 ст.4 Закона г. Москвы от 11 марта 1998 года "Основы жилищной политики г. Москвы" // Вестник Московской городской думы. 1999. N 8; 2005. N 3; п.1 ст.1 Закона Санкт-Петербурга от 4 июля 2001 года "О жилищной политике Санкт-Петербурга"  // Вестник Законодательного собрания Санкт-Петербурга. 2001. N 9; 2004. N 3; 2005. N 10; 2006. N 4).

    
    3. Нормативные требования, предъявляемые к жилому помещению, а также сам порядок признания его пригодным для проживания установлены постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 года N 47 (СЗ РФ. 2006. N 6. Ст.402). Ранее данные нормы и правила устанавливались в основном ведомственными актами. При этом упор делался, главным образом, на критерии оценки непригодности жилых помещений. Контроль за техническим состоянием жилых помещений в настоящее время осуществляется на основе ведомственных актов, таких как Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, которые утверждены постановлением Госстроя РФ от 29 сентября 2003 года (РГ. 2004 N 214. 23 окт.), а также актов регионального жилищного законодательства, например, Закона г.Москвы от 7 апреля 2004 года "О мониторинге технического состояния жилых домов на территории г.Москвы".
    
    4. Уровень нормативных правовых актов, регулирующих основания и порядок признания жилого помещения непригодным для проживания, значительно повышен. Согласно п.33 Положения, указанного в п.3 комментария, основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания является наличие выявленных вредных факторов среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан вследствие недопустимо низкого уровня надежности здания, прочности и устойчивости строительных конструкций и оснований, а также вследствие изменения окружающей среды и параметров микроклимата жилого помещения, не позволяющего обеспечить соблюдение необходимых санитарно-эпидемиологических требований и гигиенических нормативов.
    

    5. Определение общей площади жилого помещения впервые закреплено в федеральном законе. Общая площадь включает не только так называемую жилую площадь, т.е. площадь всех жилых комнат, но и площадь подсобных помещений и мест общего пользования - коридоров, прихожих, передних, кухни, санитарно-гигиенических помещений и др. При этом в общую площадь, согласно п.4 коммент. ст., не включается площадь балконов, лоджий, веранд, и террас.
    
    

Комментарий к статье 16. Виды жилых помещений

    
    1. Значение коммент. ст. состоит в закреплении полного перечня видов жилых помещений. В приведенном перечне каждый предшествующий вид относится к последующему как целое и его часть, т.е. комната может быть частью квартиры или дома, квартира - частью жилого дома. Таким образом, не могут быть объектами жилищных прав помещения в производственных зданиях, бараках и строениях некапитального типа. При этом, однако, в ЖК закрепляются виды жилых помещений специализированного жилищного фонда, которые предназначены для ограниченного использования в установленных законом случаях (ст.92 ЖК).
    
    2. В пп.2, 3, 4 коммент. ст. приводятся определения каждого из видов жилых помещений, которые с учетом положений ст.15 ЖК позволяют отграничить их от иных объектов гражданских прав. Прежде всего жилое помещение представляет собой индивидуально определенную вещь, поскольку речь идет об определенном недвижимом имуществе. Данная вещь (за исключением комнаты) относится к категории сложных вещей, включающих в себя комнаты и некоторые другие помещения, которые имеют обязательное функциональное назначение, т.е. пригодны для постоянного проживания граждан и удовлетворения бытовых и иных нужд, связанных с проживанием в них. Помещения вспомогательного использования (беседки, гаражи, сараи, погреба и т.п.), обособленные от жилого дома, квартиры, не относятся к жилым помещениям.
    
    Комната может выступать в качестве самостоятельного объекта жилищных прав только тогда, если она является изолированной, хотя об этом свойстве данного вида жилого помещения в коммент. ст. не упоминается.
    
    Нередко жилые помещения (квартиры, комнаты) расположены в строениях смешанного типа, в которых имеются также и помещения, используемые под лечебные учреждения, офисы, магазины и т.п. По всей видимости, отнесение таких зданий к категории жилых (многоквартирных) домов зависит в том числе и от того, какая доля в них занята жилыми помещениями, как предлагается в юридической литературе, эта доля должна составлять не менее половины общей площади строения.
    
    

Комментарий к статье 17. Назначение жилого помещения и пределы его использования.
Пользование жилым помещением

    
    1. В коммент. ст. указывается на предназначенность жилого помещения для проживания граждан, в то время как п.2 ст.15 ЖК закрепляет признак его пригодности для постоянного проживания граждан. Коммент. ст. содержит специальную норму, конкретизирующую пределы осуществления права пользования жилым помещением. Установленные ею положения не содержат исключений из общего правила, поэтому здесь законодатель имеет в виду возможность именно постоянного проживания как основного назначения объекта жилищных прав.
    
    2. Значение коммент. правила состоит в том, что жилое помещение может иметь дополнительное назначение, связанное с индивидуальной предпринимательской или профессиональной деятельностью проживающих в нем законных пользователей. Например, гражданин - наниматель жилого помещения или члены его семьи, являющиеся музыкантами, могут репетировать в своей квартире, или адвокат может разместить адвокатский кабинет, сапожник выполнять заказы по ремонту обуви в своем жилом доме. Пределы осуществления права пользования жилым помещением в таких случаях определяются прежде всего согласно общему правилу о недопустимости злоупотребления правом, в том числе не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу (ст.10 ГК РФ). В случае несоблюдения предусмотренных законом требований суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права.
    
    3. Специальные пределы использования жилого помещения предопределены целевым назначением данного вида имущества. В коммент. ст. установлен общий запрет размещать в жилых помещениях промышленное производство. Если собственник жилого помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, право собственности на жилое помещение может быть прекращено в судебном порядке. На основании решения суда жилое помещение может быть продано с публичных торгов, вырученные от продажи средства за вычетом расходов на исполнение судебного решения подлежат выплате собственнику (ст.293 ГК РФ).
    
    Использование нанимателем жилого помещения по договору социального найма не по назначению, разрушение или повреждение жилья, систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, делающее невозможным совместное проживание в одном жилом помещении, являются основаниями для расторжения договора по требованию наймодателя в судебном порядке и выселения нарушителя без предоставления другого жилого помещения (п.4 ст.83, 91 ЖК).
    

    4. Законодатель особо предусматривает обязанность пользователя жилого помещения соблюдать права и законные интересы других лиц, а также требования законодательства, обеспечивающие безопасность проживания в соответствующих помещениях. Так, переустройство жилых помещений, предполагающее установку бытовых электроплит взамен газовых, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладка новых или замена существующих электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, "джакузи", стиральных машин повышенной мощности и т.п. допускается производить только после получения соответствующих разрешений в установленном порядке (см.: ст.26 ЖК; Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 года // РГ. 2003. N 214. 23 окт.).
    
    

Комментарий к статье 18. Государственная регистрация прав на жилые помещения

    
    Государственная регистрация прав на жилые помещения и сделок с ним представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на соответствующее недвижимое имущество.
    
    Коммент. ст. имеет отсылочный характер. В ст.131 ГК РФ закреплены общие требования к государственной регистрации прав на жилые помещения и сделок с ними. Прежде всего государственной регистрации подлежат право собственности и иные вещные права, но не сами жилые помещения как объекты недвижимости. Данная регистрация имеет правоустанавливающее значение и является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке.
    
    Сделки с жилыми помещениями также подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ГК РФ и Федеральным законом от 21 июля 1997 года "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"  // СЗ РФ. 1997. N 30. Ст.3594; 2003. N 24. Ст.2244; 2004. N 27. Ст.2711; N 35. Ст.3607; РГ. 2004. N 290. 30 дек.; 2004. N 292. 31 дек.; СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. 1). Ст.15; 2005. N 52 (ч. 1). Ст.5597; 2006. N 1. Ст.17). В частности, государственная регистрация требуется для договора об ипотеке (п.3 ст.339 ГК РФ); договора продажи жилого помещения (п.3 ст.558 ГК РФ); договора мены жилого помещения (п.2 ст.567, п.3 ст.558 ГК РФ); договора дарения жилого помещения (п.3 ст.574 ГК РФ); договора ренты, предусматривающего отчуждение жилья (ст.584 ГК РФ); договора доверительного управления недвижимым имуществом (п.2 ст.1017 ГК РФ).
    
    В соответствии с п.1 ст.17 Закона о государственной регистрации помимо договоров и других сделок основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на жилое помещение могут быть акты органов государственной власти или органов местного самоуправления; акты (свидетельства) о приватизации; свидетельства о праве на наследство; вступившие в законную силу судебные акты и иные предусмотренные законодательством документы.
    
    Государственную регистрацию прав на жилое помещение и сделок с ним осуществляют федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный в области государственной регистрации (Федеральная регистрационная служба), и его территориальные органы, действующие в соответствующих регистрационных округах. Права на жилые помещения и сделки с ними регистрируются в Едином государственном реестре прав, который содержит информацию о существующих и прекращенных правах на каждый объект недвижимости, сведения об указанных объектах и правообладателях. Проведенная государственная регистрация прав на жилое помещение удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав. А регистрация договоров и иных сделок удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки.
    

    Поскольку государственная регистрация прав носит открытый характер, регистрирующий орган обязан предоставлять сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав, о любом жилом помещении любому лицу, предъявившему удостоверение личности и письменное заявление (юридическому лицу - документы, подтверждающие регистрацию данного юридического лица и полномочия его представителя). Открытыми для любого лица являются сведения о жилом помещении, о зарегистрированных правах на него, а также ограничения (обременения) прав, сведения о существующих на момент выдачи выписки правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования в отношении данного объекта недвижимости.
    
    В установленных законом случаях раздельной государственной регистрации подлежат договор, послуживший основанием перехода права на жилое помещение, и собственно переход данного права. В частности, регистрации подлежат как договоры продажи, мены, дарения жилого помещения, ренты, предусматривающие отчуждение жилья, и доверительного управления недвижимым имуществом, так и переход права собственности или иного вещного права на жилое помещение.
    
    Согласно ст.165 ГК РФ несоблюдение требования закона о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Однако если такая сделка совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется по решению суда. Сторона, необоснованно уклонявшаяся от государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации сделки.
    
    Отказ в государственной регистрации права на жилое помещение или сделки с ним либо уклонение соответствующего органа от регистрации могут быть обжалованы в судебном порядке в течение трех месяцев со дня, когда заявителю стало известно о нарушении прав и законных интересов (ст.256 ГПК РФ, 198 АПК РФ).
    
    

Комментарий к статье 19. Жилищный фонд

    
    1. В п.1 коммент. ст. содержится общее определение понятия "жилищный фонд", согласно которому все жилые помещения, находящиеся на территории России, составляют жилищный фонд независимо от того, кому они принадлежат, каков правовой режим их использования, каковы основания возникновения права пользования данными помещениями и т.п.
    
    2. Основное значение коммент. ст. состоит в закреплении классификации жилищного фонда в соответствии с современными экономико-правовыми реалиями. В п.2 коммент. ст. в качестве критерия классификации указываются формы собственности на жилые помещения. С учетом положений ст.8 Конституции РФ и п.1 ст.212 ГК РФ законодатель подразделяет жилищный фонд на частный, государственный и муниципальный. В отличие от ст.7 Закона "Об основах федеральной жилищной политики" данная статья не упоминает об общественном жилищном фонде, который сейчас не может признаваться самостоятельным видом, так как имущество общественных объединений по гражданскому законодательству относится к частной собственности.
    
    3. Собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Он вправе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им права владения, пользования и распоряжения имуществом, оставаясь собственником, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (пп.1, 2 ст.209 ГК РФ). От принадлежности жилого помещения к соответствующему фонду зависит его правовой режим, особенности реализации прав лиц, проживающих в жилом помещении, основания прекращения права пользования жильем и т.д.
    
    4. Частный жилищный фонд включает индивидуальные жилые дома, приватизированные, вновь построенные, приобретенные по гражданско-правовым сделкам и иным основаниям, предусмотренным законом, дома, квартиры и комнаты. Собственниками жилых помещений, составляющих частный жилищный фонд, могут быть не только граждане, но и юридические лица. Согласно ст.213 ГК РФ собственниками жилых помещений являются коммерческие и некоммерческие организации, кроме государственных и муниципальных предприятий, а также учреждений, финансируемых собственниками, общественные и религиозные организации (объединения), благотворительные и иные фонды.
    
    5. По общему правилу количество и стоимость недвижимого имущества, находящегося в собственности граждан и юридических лиц, не ограничиваются. При этом важно, что жилое помещение, независимо от того, принадлежит оно физическому или юридическому лицу, должно использоваться только для проживания граждан.
    

    6. В составе государственного жилищного фонда законодатель выделяет собственность РФ (федеральную собственность) и собственность субъектов Федерации - республик, краев, областей, городов федерального значения, автономной области, автономного округа.
    
    Управление и распоряжение от имени РФ федеральным имуществом осуществляет Правительство РФ. Значительную часть своих полномочий Правительство делегировало Федеральному агентству по управлению федеральным имуществом, которое, в частности, разрабатывает и осуществляет мероприятия по приватизации находящихся в федеральной собственности объектов недвижимости, оформляет закрепление государственного имущества, находящегося в федеральной собственности, в хозяйственное ведение или оперативное управление, дает согласие на продажу объектов недвижимости, закрепленных в хозяйственном ведении, на передачу их в аренду или залог.
    
    От имени субъектов Федерации управление и распоряжение жилищным фондом осуществляют соответствующие государственные органы исполнительной власти субъекта Федерации. Так, в соответствии со ст.29 Закона Санкт-Петербурга "О жилищной политике Санкт-Петербурга" от 16 июля 2001 года распоряжение жилыми помещениями государственного жилищного фонда осуществляется исполнительными органами государственной власти Санкт-Петербурга путем предоставления гражданам жилых помещений по договорам социального найма, найма, безвозмездного пользования и аренды, бесплатной передачи в собственность гражданам занимаемых ими жилых помещений в порядке приватизации жилья, продажи гражданам жилья, передачи в собственность муниципальных образований, расположенных на территории Санкт-Петербурга в порядке, предусмотренном законодательством Санкт-Петербурга (Вестник Законодательного собрания Санкт-Петербурга. 2001. N 1; 2004. N 3; 2005. N 10; 2006. N 4).
    
    7. Муниципальный жилищный фонд представляет собой составную часть муниципальной собственности, предназначенную для удовлетворения жилищных потребностей населения соответствующей территории. Образование муниципального жилищного фонда осуществляется главным образом за счет передачи жилищного фонда в собственность муниципальных образований субъектами Федерации, а также за счет строительства нового жилья.
    
    Согласно ст.125, 215 ГК РФ органы местного самоуправления и лица, указанные в законе, осуществляют права собственника от имени муниципального образования. Органы местного самоуправления от имени муниципального образования самостоятельно владеют, пользуются и распоряжаются муниципальным имуществом, в частности, они вправе передавать муниципальное имущество во временное или постоянное пользование физическим или юридическим лицам, органам государственной власти РФ (органам государственной власти субъекта Федерации) и органам местного самоуправления иных муниципальных образований, отчуждать, совершать иные сделки в соответствии с федеральными законами (ст.51 Федерального закона "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" от 6 октября 2003 года // СЗ РФ. 2003. N 40. Ст.3822; 2004. N 25. Ст.2484; 2005. N 1 (ч. 1). Ст.37; 2006. N 8. Ст.852; ст.14 ЖК).
    

    8. В п.3 коммент. ст. закреплен еще один критерий классификации жилищного фонда - цели использования жилых помещений.
    
    Социальный жилищный фонд состоит из определенных жилых помещений, относящихся к государственному или муниципальному фонду. Жилые помещения указанного фонда предоставляются определенным категориям граждан, состоящим на учете нуждающихся в жилье (ст.57 ЖК). Основанием возникновения права пользования жилым помещением является договор социального найма (ст.60 ГК РФ).
    
    Специализированный жилищный фонд включает жилые помещения из состава государственного или муниципального жилищного фонда, которые отнесены к рассматриваемому фонду с соблюдением требований и в порядке, установленными Правительством РФ (п.2 ст.92 ЖК). Законодатель закрепляет особый правовой режим использования конкретных видов специализированных жилых помещений (служебных, жилых помещений в общежитиях, маневренного фонда и др.). Отношения по пользованию данными помещениями основаны на договоре найма специализированного жилого помещения или договоре безвозмездного пользования (ст.99, 100 ЖК).
    
    Индивидуальный жилищный фонд образуют жилые помещения, относящиеся к частному жилищному фонду независимо от того, принадлежат они физическим или юридическим лицам. Квалифицирующим признаком для индивидуального жилищного фонда является использование соответствующих жилых помещений для проживания граждан - собственников жилья, членов их семей, иных лиц на условиях безвозмездного пользования (например, временных жильцов) либо для проживания граждан, которым жилье предоставлено юридическим лицом - собственником на условиях безвозмездного пользования.
    
    Наконец, жилищный фонд коммерческого использования включает любые жилые помещения, которые предоставляются собственниками в пользование по возмездным договорам. Наиболее часто жилое помещение данного фонда становится предметом договора коммерческого найма, по которому собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить гражданину (нанимателю) жилье за плату во владение и пользование для проживания в нем (п.1 ст.671 ГК РФ).
    
    При наличии определенных юридических фактов возможен перевод жилых помещений из одного вида жилищного фонда в другой (например, при приватизации государственного и муниципального жилья, по гражданско-правовым сделкам и другим основаниям).
    

    9. Государственный учет жилищного фонда осуществляется по единой для всей страны системе. Задачей учета является получение информации о местоположении, количественном и качественном составе, техническом состоянии, уровне благоустройства, стоимости объектов фонда и изменении этих показателей. Государственный учет включает в себя технический (оперативный), официальный статистический и бухгалтерский учет.
    
    Порядок осуществления государственного учета был установлен Положением о государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства РФ от 13 октября 1997 года (СЗ РФ. 1997. N 42. Ст.4787). Источником правового регулирования является также постановление Правительства Российской Федерации от 4 декабря 2000 года "О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов градостроительной деятельности" (СЗ РФ. 2000. N 50. Ст.4901; 2004. N 38. Ст.3803; 2005. N 13. Ст.1169).
    
    Основу государственного учета составляет технический учет, осуществляемый независимо от принадлежности жилищного фонда путем проведения технической инвентаризации и регистрации документов об обязанностях правообладателей по поддержанию жилых помещений. В настоящее время государственный технический учет объектов градостроительной деятельности осуществляют Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости и его территориальные органы (см.: постановление Правительства РФ от 10 сентября 2004 года "О внесении изменений в некоторые акты Правительства РФ по вопросам осуществления государственного технического учета и технической инвентаризации объектов градостроительной деятельности" (СЗ РФ. 2004. N 35).
    
    Технический учет предполагает техническую инвентаризацию и паспортизацию жилищного фонда, мониторинг технического состояния жилых помещений, оценку и переоценку жилых помещений, в том числе для целей налогообложения, и другую деятельность, связанную с государственным учетом жилищного фонда.
    
    

Комментарий к статье 20. Государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного
фонда, соответствием жилых помещений установленным требованиям

    
    1. В коммент. ст. закрепляется одна из основных функций федеральных органов государственной власти и органов государственной власти субъектов Федерации - государственного контроля за использованием и сохранностью указанного вида недвижимого имущества, соответствием жилых помещений санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.
    
    2. В отношении федерального государственного жилищного фонда данная функция государственных органов указана в п.17 ст.12 ЖК, а применительно к жилищному фонду субъекта Федерации - в п.8 ст.13 ЖК. В отношении же муниципального жилищного фонда соответствующая функция осуществляется органами местного самоуправления (п.9 ст.14 ЖК).
    
    Коммент. ст. регулирует лишь отношения по осуществлению государственного контроля, поэтому органы местного самоуправления в ней не названы. Как указано в статье, государственный контроль должен осуществляться за сохранностью и использованием жилищного фонда независимо от формы собственности. В этой связи обнаруживается определенное несоответствие коммент. ст. с положениями ст.12, 13, 14 ЖК.
    
    Функции контроля и надзора в данной сфере осуществляют в пределах своих полномочий Федеральное агентство по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству и его территориальные органы (см.: Положение о Федеральном агентстве по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству, утвержденное постановлением Правительства РФ от 16 июня 2004 года (СЗ РФ. 2004. N 25. Ст.2568).
    
    

Комментарий к статье 21. Страхование жилых помещений

    
    1. Отношения по страхованию жилых помещений регулируются нормами гражданского законодательства (ГК РФ, Закон РФ "Об организации страхового дела в Российской Федерации" в ред. Федерального закона от 31 декабря 1997 года // СЗ РФ. 1998. N 1. Ст.4; 1999. N 29. Ст.3703; N 47. Ст.5622; 2003. N 50. Ст.4855, 4858; 2005. N 30 (ч. 1). Ст.3115; 2004. N 26. Ст.2607; 2005. N 10. Ст.760).
    
    2. Страхование жилых помещений, как и иных объектов недвижимости, может осуществляться на основе договора имущественного страхования (ст.929 ГК РФ). По данному договору страховщик обязуется за определенную плату (страховую премию) при наступлении предусмотренного в договоре события (страхового случая) возместить страхователю или иному лицу, в пользу которого заключен договор (выгодоприобретателю), причиненные вследствие этого события убытки в застрахованном имуществе либо убытки в связи с иными имущественными интересами страхователя (выплатить страховое возмещение) в пределах определенной договором суммы (страховой суммы).
    
    3. Целью страхования жилых помещений является компенсация убытков, понесенных собственником или законным владельцем, например, нанимателем, арендатором жилого дома, квартиры, комнаты в результате наступления страхового случая (пожара, наводнения, аварии техногенного характера и т.п.). Страховое возмещение не должно превышать предусмотренную в договоре страховую сумму, которая в свою очередь не может превышать действительную стоимость жилого помещения (п.2 ст.947 ГК РФ). В случае когда жилое помещение застраховано лишь в части страховой стоимости (неполное имущественное страхование), страхователь (выгодоприобретатель) вправе дополнительно застраховать данное помещение, в том числе у другого страховщика. Однако общая сумма по всем договорам страхования не должна превышать страховую (действительную) стоимость жилого помещения.
    

Глава 3. ПЕРЕВОД ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В НЕЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ
И НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ

Комментарий к статье 22. Условия перевода жилого помещения в нежилое помещение
и нежилого помещения в жилое помещение

    
    1. Перевод жилых помещений в другую категорию может быть связан, в частности, с проведением градостроительных мероприятий и необходимостью использовать определенные жилые помещения для улучшения бытового обслуживания населения, размещения аптек, магазинов и т.п., требующего изменения функционального назначения данных помещений. В то же время перевод нежилых помещений в жилые происходит, например, в случае переоформления строений, расположенных на садовых, дачных и иных земельных участках, в качестве жилых помещений (жилых домов).
    
    Источниками регулирования отношений, связанных с переводом жилых помещений в нежилые и наоборот, как следует из смысла п.1 коммент. ст., помимо ЖК является законодательство о градостроительной деятельности - Градостроительный кодекс РФ (РГ. 2004. N 290. 30 дек.), другие федеральные нормативные правовые акты, законы и иные нормативные правовые акты субъектов федерации, а также муниципальные правовые акты. Так, например, данные отношения регулируются распоряжением мэра Москвы "Об упорядочении перевода жилых помещений в нежилой фонд и оформлении документов о разрешении перепланировки жилых и нежилых помещений в жилых домах" от 11 ноября 1994 года (в ред. распоряжения мэра от 31 июля 1996 года // Вестник Мэрии Москвы. 1994. N 24; 1996. N 19).
    
    2. В п.2 коммент. ст. устанавливается запрет на перевод жилого помещения в нежилое в следующих случаях: во-первых, если отсутствует отдельный вход в переводимое помещение и вход в него и жилые помещения является общим и при этом отсутствует техническая возможность его оборудования; во-вторых, если переводимое помещение является частью жилого помещения, например, комната в квартире; в-третьих, если в переводимом помещении постоянно проживают собственник или иные лица, например, члены его семьи; в-четвертых, если переводимое помещение обременено правами третьих лиц, например, находится в залоге, является предметом договора коммерческого найма.
    
    3. В п.3 коммент. ст. предусматривается специальное условие перевода квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение: во-первых, переводимая квартира должна располагаться на первом этаже; во-вторых, для переводимой квартиры последующих этажей обязательно отсутствие жилых помещений непосредственно под данной квартирой.
    
    4. Пункт 4 коммент. ст. устанавливает два условия, при которых не допускается перевод нежилых помещений в жилые, одно из них относится к объекту имущественного права - помещение не отвечает предусмотренным законом требованиям, предъявляемым к жилым помещениям (п.2 ст.15 ЖК), и отсутствует возможность доведения его до требуемых кондиций; другое условие касается наличия обременений права собственности на переводимое помещение (залог, социальный или коммерческий наем и др.).
    

Комментарий к статье 23. Порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение
и нежилого помещения в жилое помещение

    
    1. Значение коммент. ст. состоит в детальном регулировании порядка перевода жилых помещений в категорию нежилых или наоборот, определении формальных условий такого перевода в дополнение к материальным условиям, закрепленным в ст.22 ЖК, а также в установлении правовых последствий принятия соответствующих актов о переводе.
    
    2. Законодатель отнес решение вопроса о переводе жилого помещения в нежилое или наоборот к компетенции органа местного самоуправления по месту нахождения переводимого имущества независимо от формы собственности на переводимые помещения (подп.6 п.1 ст.14 ЖК). Такой подход имеет положительное значение только в смысле установления одного ответственного за решение данного вопроса компетентного органа, но вряд ли оправдано с точки зрения осуществления права распоряжения жилыми помещениями, относящимися к различным видам жилищного фонда. Так, например, в Санкт-Петербурге перевод жилых помещений в нежилые и нежилых помещений в жилые независимо от формы собственности осуществляется уполномоченным Правительством Санкт-Петербурга исполнительным органом государственной власти Санкт-Петербурга (ст.1 Закона Санкт-Петербурга от 20 июня 2005 года "О переводе жилых помещений в нежилые и нежилых помещений в жилые").
    
    3. В п.2 коммент. ст. предусматривается полный перечень документов, которые необходимо представить в орган, осуществляющий перевод помещений. Перечень документов является исчерпывающим, если значительная его часть имеет технический характер (подп.3, 4, 5 п.2 коммент. ст.), юридический характер имеют заявление собственника или уполномоченного им лица и правоустанавливающие документы на переводимое помещение (например, свидетельство о государственной регистрации права).
    
    4. В пп.3, 4 коммент. ст. закреплен срок принятия решения о переводе или отказе в переводе помещения (не позднее сорока пяти дней со дня представления документов) и срок выдачи или направления заявителю установленного документа, подтверждающего принятое решение (не позднее трех дней со дня принятия решения). Орган, принявший решение о переводе или отказе в нем, в тот же трехдневный срок должен проинформировать собственников примыкающих соседних помещений о принятии решения.
    
    5. В том же документе, подтверждающем принятие решения о переводе помещения, может содержаться требование о проведении необходимого переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения, перечень иных работ, которые необходимо провести.
    

    Принятие документа о переводе помещения и проведении переустройства и (или) перепланировки служит правовым основанием для осуществления соответствующих действий по переоборудованию помещения с учетом проекта его переустройства и (или) перепланировки, представленного ранее в пакете документов. Это означает, что отдельного разрешения на переустройство и (или) перепланировку переводимого помещения не требуется (сравни со ст.26 ЖК).
    
    Результатом состоявшейся перепланировки и (или) переустройства переводимого помещения (проведения иных работ) должен стать акт приемочной комиссии, который направляется в орган, осуществляющий учет объектов недвижимости, и подтверждает окончание перевода помещения.
    
    Подобного специального акта, подтверждающего окончание перевода помещения в жилое или нежилое, не требуется, если документ о принятом компетентным органом решении (пп.5, 7 коммент. ст.) не содержит требования о переустройстве и (или) перепланировке. Указанный документ представляет собой акт власти, исходящий от органа местного самоуправления, и является юридическим основанием для изменения правового режима помещения.
    
    6. Использование переведенных помещений должно осуществляться с учетом изменений в их правовом режиме. Пределы использования жилого и нежилого помещений предусмотрены законом.
    
    

Комментарий к статье 24. Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение
или нежилого помещения в жилое помещение

    
    1. Коммент. ст. содержит основания, по которым может быть отказано в переводе помещений. Из смысла данной статьи следует, что данный отказ связывается с нарушением требований ст.22 ЖК, касающихся условий перевода и требований пп.1, 2 ст.23 ЖК, определяющих порядок перевода помещений.
    
    2. Решение об отказе должно быть законным и обоснованным, оно должно содержать основание, по которому компетентный орган местного самоуправления отказывает в переводе. Данное решение в трехдневный срок со дня его принятия выдается или направляется заявителю, который может обжаловать его в судебном порядке (ст.13 ГК РФ). Убытки, причиненные собственнику помещения в результате принятия незаконного акта органа местного самоуправления, подлежат возмещению муниципальным образованием (ст.16, 1069 ГК РФ).
    
   

Глава 4. ПЕРЕУСТРОЙСТВО И ПЕРЕПЛАНИРОВКА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ  

Комментарий к статье 25. Виды переустройства и перепланировки жилого помещения

    
    1. В коммент. ст. на уровне закона уточняются понятия переустройства и перепланировки жилого помещения, которые ранее определялись лишь в подзаконных нормативно-правовых актах.
    
    2. Перепланировка представляет из себя совершение действий в отношении самого помещения, его внешней формы (стен), а переустройство относится к "наполнению" помещения с целью обеспечения его использования для проживания (оборудование).
    
    В постановлении Госстроя РФ от 27 сентября 2003 года N 170 "Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда" (РГ. 2003. 23 окт.) приводятся примерные виды изменений помещения по указанным группам.
    
    Перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.
    
    Переоборудование (переустройство) жилых помещений может включать в себя: установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство новых и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, "джакузи", стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения.
    

    3. Правовое регулирование, осуществленное в главе 4 ЖК, распространяется не на любые изменения, которые производятся в помещении, а только в отношении объектов и в той части, информация о которых отражается в техническом паспорте на жилое помещение.
    
    4. Под техническим паспортом жилого помещения согласно ст.19 ЖК необходимо понимать информационно-технический документ, содержащий техническую и иную информацию о жилом помещении, связанную с обеспечением соответствия такого помещения установленным требованиям, составляемый по итогам проведения Государственного технического учета жилищного фонда.
    
    

Комментарий к статье 26. Основание проведения переустройства и (или)
перепланировки жилого помещения

    
    1. В коммент. ст. устанавливаются условия, при которых орган местного самоуправления осуществляет согласование переустройства и (или) перепланировки жилого помещения по заявлению уполномоченного лица.
    
    Такое согласование необходимо для контроля со стороны органов местного самоуправления за соблюдением прав и законных интересов лиц, которые могут быть ущемлены в результате изменения характеристик помещения.
    
    2. Важным нововведением ЖК является закрепление на уровне федерального закона исчерпывающего перечня документов, необходимых для получения согласования, а также сроков его проведения.
    
    Орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать предъявления иных документов, кроме документов, установленных п.2 ст.25 ЖК.
    
    Между тем в самом ЖК предусматриваются случаи, при которых для совершения комментируемых требований могут потребоваться иные документы.
    
    Например, согласно п.2 ст.40, п.2 ст.41 для некоторых изменений границ помещений, размера общего имущества в многоквартирном доме или в коммунальной квартире требуется согласие всех соответствующих собственников. Надо полагать, что такое согласие должно быть оформлено письменно в виде совместного подписания соответствующего заявления о переустройстве и (или) перепланировке или же в виде приложения к заявлению согласия, выраженного письменно в виде отдельного документа.
    
    В случае переоборудования жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, необходимо согласие нанимателя (п.3 ст.681 ГК РФ).
    
    3. Решение о согласовании является основанием для осуществления переустройства и (или) перепланировки жилого помещения. Нарушение этого требования является, в свою очередь, основанием для применения в отношении правонарушителя соответствующих мер ответственности.
    
    4. Постановлением Правительства РФ от 28 апреля 2005 года N 266 (с последующими изменениями) утверждены формы заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения (СЗ РФ. 2005. N 19. Ст.1812).
    
    

Комментарий к статье 27. Отказ в согласовании переустройства и (или)
перепланировки жилого помещения

    
    1. В коммент. ст. приводится исчерпывающий перечень оснований для отказа в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.
    
    В качестве формальных (внешних) оснований названо непредставление необходимых документов, а также обращение в ненадлежащий орган.
    
    Основанием для отказа по существу, т.е. связанным с оценкой содержания представленных документов, является несоответствие проекта переустройства и (или) перепланировки требованиям законодательства РФ, в том числе техническим регламентам.
    

    Например, в соответствии с упоминавшимся постановлением Госстроя РФ N 170  "переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, не допускаются". Запрещена также перепланировка квартир (комнат), ухудшающая условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры.
    
    2. В подп.3 п.1 ст.27 ЖК не уточняется, какое именно законодательство имеется в виду - только жилищное или же любое иное, только законодательство федеральное или также и законы субъектов РФ. Представляется, что под законодательством РФ в данном случае следует понимать жилищное законодательство, в состав которого входят не только законы, но и иные нормативно-правовые акты (ст.5 ЖК), а также иные акты законодательства, включаемые в его состав в соответствии с отраслевыми кодексами и иными законами с учетом положения Конституции РФ о разграничении полномочий между РФ и ее субъектами.
    
    

Комментарий к статье 28. Завершение переустройства и (или)
перепланировки жилого помещения

    
    В коммент. ст. устанавливается момент завершения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, который связывается с оформлением акта приемочной комиссии.
    
    Направление акта приемочной комиссии в орган (организацию) по учету объектов недвижимого имущества не влияет на признание переустройства и (или) перепланировки завершенными.
    
    Однако непоступление акта в орган по учету может вызвать в последующем затруднения при распоряжении измененным имуществом.
    
    

Комментарий к статье 29. Последствия самовольного переустройства и (или)
самовольной перепланировки жилого помещения

    
    1. Согласно коммент. ст. самовольное изменение технического состояния жилого помещения признается правонарушением, влекущим возможность применения мер юридической ответственности, в том числе предусмотренных в коммент. ст. Самовольным считается изменение, осуществленное при отсутствии документа, подтверждающего согласование уполномоченного органа, а также при нарушении условий технического проекта на переустройство и (или) перепланировку.
    
    Самовольное переустройство и (или) перепланировку необходимо отличать от самовольной постройки (ст.222 ГК РФ). Самовольной постройкой являются жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Правовым последствием самовольной постройки является неприобретение соответствующим лицом права собственности на самовольно построенный объект, а также по общему правилу возложение обязанности на такое лицо по сносу объекта.
    
    Постройка в отличие от перепланировки и переустройства предполагает создание нового объекта, а не изменение (улучшение) уже существующего.
    
    2. Жилое помещение по общему правилу должно быть восстановлено в прежнее состояние в разумный срок в порядке, устанавливаемом органом, осуществляющим согласование.
    
    Освобождение от обязанности по восстановлению жилого помещения может быть произведено только судом и только при условии, если в результате самовольного переустройства и (или) перепланировки не нарушаются права и охраняемые законом интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни и здоровья.
    
    3. Заметным нововведением является установление мер по принудительному восстановлению помещения. Применение этих мер осуществляется на основании решения суда.
    
    Во-первых, для защиты интересов третьих граждан собственник самовольно измененного помещения может быть лишен принадлежащего ему права в результате продажи помещения на публичных торгах. Исполнение обязанности по восстановлению возлагается на нового собственника помещения.
    
    Во-вторых, для отношений по социальному найму на собственника (наймодателя) судом может быть возложена обязанность по приведению помещения в прежнее состояние. Договор с нанимателем при этом подлежит расторжению.
    

    В случае невыполнения обязанности по восстановлению помещения оно по решению суда подлежит продаже с публичных торгов. Если новый собственник не выполнил обязанность по восстановлению помещения, по решению суда такое помещение подлежит продаже с повторных публичных торгов.
    
    4. Кодекс устанавливает основание для прекращения права собственности на жилое помещение, которое прямо не поименовано в исчерпывающем перечне таких оснований ст.235 ГК РФ. Думается, что такое положение не исключает применения специального основания. Во-первых, оно было введено специальным кодифицированным актом после вступления в силу указанного положения ГК РФ. Во-вторых, допустимо говорить о том, что ЖК не дополняет исчерпывающий перечень оснований, установленных в ГК РФ, а лишь уточняет одно из них: обращение взыскания на имущество по обязательствам (пп.1 п.2 ст.235, ст.237 ГК РФ). Речь идет о жилищном гражданско-правовом обязательстве.
    
    Следует также учитывать, что в случае отчуждения помещения с публичных торгов предыдущий собственник обладает правом собственности на помещение и не может быть выселен из него до государственной регистрации права собственности у приобретателя (Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за III квартал 2005 года // Бюллетень ВС. 2006. N 3).
    
    5. Законодательством предусмотрено несколько специальных публично правовых составов, связанных с нарушением комментируемых правил. Так, признаются административным правонарушением самовольное переоборудование, под которым следует понимать самовольное переустройство и самовольную перепланировку жилых помещений в многоквартирных домах, а также переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением (ст.7.21, 7.22 КоАП РФ). В ряде случаев в комментируемом правонарушении могут быть усмотрены и признаки уголовного деяния: умышленные уничтожение или повреждение чужого имущества, если эти деяния повлекли причинение значительного ущерба (п.1 ст.167 УК РФ).
    
   

Раздел II. ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ И ДРУГИЕ ВЕЩНЫЕ
ПРАВА НА ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ

Глава 5. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СОБСТВЕННИКА ЖИЛОГО
ПОМЕЩЕНИЯ И ИНЫХ ПРОЖИВАЮЩИХ В ПРИНАДЛЕЖАЩЕМ
ЕМУ ПОМЕЩЕНИИ ГРАЖДАН

Комментарий к статье 30. Права и обязанности собственника жилого помещения

    
    1. С принятием нового ЖК окончательно сформировался относительно новый для российской правовой системы институт права собственности на жилое помещение. Значение этого института определяется значением жилья в истории человеческой цивилизации: обеспеченность человека жильем - необходимое условие укрепления брака, семьи, решения многих социальных, экономических и политических проблем государства и общества.
    
    Право собственности на жилье - это одна из основных ценностей современного общества. Закон призван защищать это право, гарантировать его и обеспечивать условия для его реализации в интересах носителей этого права - собственников жилых помещений.
    
    2. Несмотря на огромную социальную ценность жилья как блага, необходимого для обеспечения нормального существования человека, указание на жилье, жилое помещение далеко не всегда содержится в нормах, посвященных основным правам и свободам человека и гражданина, и нормах о видах объектов гражданских прав. Было бы целесообразно внести указание на жилье, жилое помещение в п.2 ст.35 Конституции РФ, ст.128 и п.1 ст.130 ГК РФ, а также в другие нормы ГК РФ, регулирующие порядок использования различных видов объектов гражданских прав, например, п.2 ст.609 и п.2 ст.651 ГК РФ.
    
    3. Нормы института права собственности на жилье не исчерпываются положениями ЖК; они содержатся также в ГК РФ и других законодательных актах. В части первой ГК РФ имеется глава 18 "Право собственности и другие вещные права на жилые помещения" (ст.288-293), положения которой переплетаются с положениями главы 5 ЖК. Нормы ГК РФ о праве собственности и других вещных правах на жилые помещения отражают главным образом основные аспекты взаимосвязи и соотношения права собственности на жилье с другими элементами жилищных отношений. По сравнению с нормами ГК РФ, нормы ЖК регулируют жилищные отношения более детально.
    
    Представляется, что между положениями главы 18 ГК РФ и нормами ЖК нет очевидных коллизий. Если же таковые выявятся в правоприменительной практике, то согласно п.1 ст.4 Вводного закона приоритет в регулировании жилищных отношений должен быть признан за нормами ЖК.
    
    4. Жилые помещения могут находиться в собственности граждан, юридических лиц, государства и муниципальных образований. Закон не исключает нахождение жилых помещений в собственности иностранных граждан, иностранных юридических лиц, иностранных государств, международных организаций. Поэтому термин "собственник жилья" и нормы о праве собственности на жилые помещения относятся к любым категориям лиц, являющихся собственниками жилых помещений, если, конечно, из самой нормы не вытекает, что она регулирует отношения с участием собственников определенного вида, прежде всего - собственников-граждан.
    

    5. Пределы осуществления права собственности на жилые помещения установлены самим Кодексом; вместе с тем следует учитывать и нормы, содержащиеся в главе 18 ГК РФ.
    
    Правомерность или, соответственно, неправомерность осуществления права собственности на жилые помещения определяется прежде всего назначением жилья, сущностью помещения как жилого. Жилое помещение предназначено для постоянного проживания граждан и должно быть пригодным для этого (п.2 ст.15 и п.1 ст.17 Кодекса).
    
    Не допускается размещение в жилых домах промышленных производств (п.3 ст.17 ЖК и ч.1 п.3 ст.288 ГК РФ).
    
    Содержащиеся в ст.17 ЖК и нормах иных актов жилищного законодательства санитарно-гигиенические, экологические и другие требования к пользованию жилым помещением обязательны и для собственников жилых помещений.
    
    При осуществлении права собственности на жилое помещение собственник должен учитывать или, как сказано в п.4 коммент. ст., "соблюдать" права и законные интересы соседей. Под соседями следует понимать собственников соседних жилых помещений и лиц, в них проживающих. Обязанность "соблюдать права и законные интересы соседей" сводится к соблюдению действующих правовых норм, регулирующих различные аспекты отношений, складывающихся при пользовании жилыми помещениями. Эти нормы содержатся, в частности, в Правилах пользования жилыми помещениями, утвержденными Правительством РФ (см. коммент. к ст.17 Кодекса). Если объектом права собственности является квартира в многоквартирном жилом доме, то собственник квартиры должен соблюдать также правила пользования имуществом, находящимся в общей долевой собственности собственников жилых помещений в доме.
    
    6. Бремя содержания жилья лежит на собственнике. Это означает, что собственник должен заботиться о состоянии, сохранности принадлежащего ему жилого помещения. Он должен вкладывать средства в жилое помещение, нести расходы по его содержанию и ремонту. Если объектом права собственности является квартира в многоквартирном доме, то бремя собственника включает в себя содержание общего имущества в той части по сумме затрат, которая соответствует доле каждого собственника в праве общей долевой собственности сособственников на это общее имущество. Если собственнику принадлежит комната в коммунальной квартире, его бремя включает обязанности по содержанию общего имущества собственников комнат в коммунальной квартире.
    
    7. Собственник не должен допускать бесхозяйственного содержания принадлежащего ему жилого помещения. Бесхозяйственное содержание жилого помещения является основанием прекращения права собственности на жилое помещение.
    

    Права по контролю за содержанием жилых помещений предоставлены государственным органам исполнительной власти и органам местного самоуправления. При выявлении нарушений эти органы вправе предупредить собственника и назначить ему соразмерный срок, например, для ремонта жилого помещения, а если и после предупреждения собственник не устраняет нарушения, компетентный орган вправе обратиться в суд с иском о признании лица утратившим право собственности на жилое помещение. Как указано в ч.2 ст.293 ГК РФ, суд может принять решение о продаже жилого помещения с публичных торгов с выплатой нерадивому собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.
    
    В тех случаях, когда бесхозяйственное содержание жилого помещения приводит к нарушению соответствующих конкретных требований, например, санитарно-эпидемиологических норм, правил противопожарной безопасности и т.п., к собственнику могут быть применены санкции за административные правонарушения. Если же бесхозяйственное содержание жилого помещения причиняет вред другим лицам - соседям, иным третьим лицам, собственник несет перед ними гражданско-правовую ответственность за причиненный им вред.
    
    8. Нормы о бремени содержания жилого помещения диспозитивны. В п.3 коммент. ст. так же, как и в ст.210 ГК РФ, содержится отсылочно-диспозитивная оговорка - "если иное не предусмотрено федеральным законом или договором".
    
    В порядке оказания помощи отдельным категориям граждан - собственникам жилых помещений с учетом их материального положения, физического состояния или заслуг перед государством и обществом федеральным законом может быть предусмотрено, что обязанности по содержанию принадлежащих таким гражданам жилых помещений принимает на себя государство.
    
    Собственник жилого помещения вправе возложить обязанности по его содержанию на лиц, которым он передает жилое помещение во временное владение или пользование. Распределение обязанностей по содержанию жилого помещения и общего имущества в многоквартирном доме целесообразно предусматривать в договорах найма или, соответственно, аренды жилых помещений. Но и в тех случаях, когда в соответствии с договором обязанности по содержанию жилого помещения возложены на нанимателя (арендатора), собственник остается ответственным за состояние жилого помещения и именно ему должны быть предъявлены санкции за несохранность или ненадлежащее (бесхозяйственное) состояние жилого помещения.
    
    9. Собственник жилого помещения сам по своему усмотрению определяет судьбу жилого помещения и порядок его использования. Он вправе использовать принадлежащее ему жилое помещение в целях систематического извлечения прибыли путем сдачи помещения внаем другим гражданам или в аренду юридическим лицам. С доходов, получаемых от сдачи жилого помещения внаем или в аренду, собственник жилого помещения обязан уплачивать налоги, предусмотренные Налоговым кодексом РФ.
    

    Действия собственника жилого помещения по сдаче его внаем или в аренду, даже совершаемые систематически в течение длительного времени с получением доходов в крупном или особо крупном размере, не являются предпринимательством и не могут влечь за собой ответственность за незаконное предпринимательство, осуществляемое гражданами без государственной регистрации в качестве индивидуальных предпринимателей. Эта позиция подтверждена в постановлении Пленума N 23 Верховного Суда РФ от 18 ноября 2004 года "О судебной практике по делам о незаконном предпринимательстве и легализации (отмывании) денежных средств или иного имущества, приобретенных преступным путем" (РГ. 2004. 7 дек.).
    
    

Комментарий к статье 31. Права и обязанности граждан, проживающих совместно
с собственником в принадлежащем ему жилом помещении

    
    1. Специального правового регулирования требуют отношения между гражданином, являющимся собственником жилого помещения, и другими гражданами, которые наряду с гражданином-собственником проживают в принадлежащем последнему жилом помещении. Характер этих отношений зависит прежде всего от оснований возникновения у граждан-несобственников права пользования жилым помещением гражданина-собственника, другими словами - права проживания в этом жилом помещении. С учетом оснований можно выделить две группы граждан относительно гражданина - собственника жилого помещения.
    
    Первая группа - это члены семьи собственника, к которым относятся, во-первых, самые близкие родственники собственника: супруг, дети и родители. Поскольку понятия "семья" и "член семьи" употребляются в ЖК применительно к жилищным правоотношениям, постольку необходимым признаком семьи в данном контексте является проживание ее членов в жилом помещении, принадлежащем собственнику, совместно с ним. Во-вторых, к членам семьи собственника жилого помещения могут быть отнесены другие родственники (братья, сестры, дяди, тети, дед, бабушка и т.д.) и не являющиеся родственниками собственника нетрудоспособные иждивенцы; в исключительных случаях членами семьи собственника могут быть признаны и такие граждане, которые не состоят с собственником жилья ни в каких родственных или свойственных отношениях и не являются его нетрудоспособными иждивенцами. Условием признания этой группы граждан членами семьи собственника является то, что в свое время они были вселены собственником в принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение именно в качестве членов своей семьи (приживальцы). Такие случаи сами по себе являются исключением в соотношении с понятием семьи как объединением совместно проживающих граждан, связанных между собой браком или иными родственными узами. Однако вселение в качестве членов семьи и последующее проживание в жилом помещении совместно с собственником и другими членами его семьи становятся решающими факторами, которые обеспечивают единство совместно проживающих граждан, включая приживальцев, и являются основанием для определения состава семьи собственника жилого помещения.
    
    Вторая группа граждан, проживающих совместно с собственником, - это граждане, не являющиеся членами семьи собственника; они вселяются собственником в принадлежащее ему помещение не в качестве членов его семьи, но тем не менее в силу вселения приобретают право пользования жилым помещением (право проживания в нем). Это право ограниченное по сравнению с правом самого собственника и членов его семьи. Конкретный объем этого права, а также другие права, обязанности и ответственность вселенного гражданина, не являющегося членом семьи собственника, - гражданина-пользователя - определяются соглашением между этим гражданином и собственником жилого помещения.
    

    2. Объем прав и обязанностей членов семьи собственника жилого помещения определяется соглашением между собственником, с одной стороны, и членами его семьи, с другой стороны. Таким соглашением, например, в пользовании членов семьи собственника могут быть закреплены отдельные комнаты в квартире собственника, установлен порядок пользования общими помещениями в квартире, определены условия оплаты коммунальных услуг, урегулированы другие вопросы.
    
    В Кодексе не содержатся специальные требования к порядку заключения и форме соглашений между собственником жилого помещения и членами его семьи, а также между собственником и вселяемыми им гражданами, не являющимися членами его семьи. Такие соглашения могут заключаться в устной форме, в частности, путем совершения конклюдентных действий, выражающих волеизъявление сторон. Установление содержания соглашений судом в случае спора может осуществляться с помощью различных доказательств, в том числе свидетельских показаний. Если установить содержание соглашений, заключенных между собственником и членами его семьи, невозможно, либо ими не урегулированы основные условия пользования жилыми помещениями, тогда применяются положения диспозитивных норм пп.2 и 3 коммент. ст.: члены семьи собственника жилого помещения наравне с ним пользуются данным жилым помещением, т.е. объем их права пользования (права проживания) равен объему права самого собственника. При осуществлении права пользования члены семьи собственника обязаны использовать жилое помещение по назначению, обеспечивая его сохранность.
    
    Если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи, дееспособные члены семьи собственника несут солидарно с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением.
    
    3. Соглашения между собственником жилого помещения и членами его семьи, а также соглашения между собственником жилого помещения и вселенными им гражданами, не являющимися членами семьи собственника, являются разновидностью гражданско-правовой сделки (договора), и к ним применяются правила ГК РФ о сделках (глава 9, ст.153-181) и договорах (гл. 27-29, ст.420-453).
    
    Соглашением между собственником жилого помещения и членами его семьи могут быть предусмотрены последствия, которые наступают относительно права на жилое помещение в случае прекращения семейных отношений между ними. Последствия могут быть самыми различными - от утраты права пользования жилым помещением (права проживания в нем) до сохранения прав и обязанностей в прежнем объеме.
    

    Нормы ЖК, регулирующие отношения между собственником жилого помещения и бывшими членами его семьи (пп.4, 5 и 6 коммент. ст.), в большей своей части диспозитивны: они применяются только в той части, в какой соответствующие вопросы не урегулированы соглашением между собственником жилого помещения и членом (бывшим членом) его семьи. В первую очередь это относится к вопросу о возможности бывшего члена семьи проживать и дальше в жилом помещении собственника. По общему правилу, если иное не предусмотрено соглашением собственника с членом его семьи (бывшим членом), с момента прекращения семейных отношений право пользования жилым помещением у бывшего члена семьи собственника прекращается. Прекращение права пользования (права проживания) является основанием для выселения бывшего члена семьи собственника из занимаемого жилого помещения без предоставления другого жилого помещения.
    
    Законодатель, однако, учитывает положение бывшего члена семьи, который может оказаться в ситуации, когда жить ему вообще негде. Суд при рассмотрении иска собственника жилого помещения к бывшему члену семьи о выселении вправе с учетом всех конкретных обстоятельств установить срок, в течение которого за бывшим членом семьи - ответчиком по иску - сохраняется право проживания в жилом помещении собственника. Законодатель не исключает того, что ситуация может измениться и между собственником жилого помещения и бывшим членом его семьи может быть достигнуто новое соглашение, по которому за бывшим членом семьи сохраняется право пользования жилым помещением собственника на определенных, предусмотренных этим соглашением, условиях. Если же иное не предусмотрено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи, последний по истечении установленного судом срока подлежит выселению.
    
    Конкретные обстоятельства, послужившие основанием для суда сохранить за бывшим членом семьи право проживания в жилом помещении собственника, должны быть особыми, уважительными, например, тяжелая болезнь бывшего члена семьи. При отпадении этих обстоятельств раньше установленного судом срока право бывшего члена семьи должно быть прекращено с последующим его выселением по требованию собственника.
    
    Такие же последствия - прекращение права пользования у бывшего члена семьи - наступают в том случае, когда по каким-либо основаниям прекращается право собственности на жилое помещение у самого собственника.
    

    Следует иметь в виду, что в текст п.2 ст.292 ГК РФ ФЗ от 30 декабря 2004 года N 213-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации" внесены изменения (слова "не является" заменены словом "является") и согласно новой редакции этой нормы при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу право пользования данным жилым помещением утрачивают не только бывшие члены семьи, но и настоящие члены семьи бывшего собственника этого жилого помещения (РГ. 2004. 31 дек.).
    
    4. Совершенно исключительная ситуация складывается в отношениях между собственником жилого помещения как алиментообязанным лицом и его бывшим супругом, а также другими членами его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства. По требованию названных лиц собственник может быть обязан судом обеспечить их иным жилым помещением, т.е. эти лица должны быть обеспечены жильем собственником и за его счет.
    
    В коммент. ст. сказано: "При этом суд вправе..." Можно предположить, что одного лишь наличия алиментного обязательства собственника явно недостаточно. Судом должны быть выявлены особые исключительные обстоятельства, например, длительность состояния в браке, длительность проживания бывшего члена семьи в жилом помещении собственника и т.п. Только при наличии таких обстоятельств решение суда, обязывающее собственника жилого помещения предоставить бывшим членам его семьи иное жилое помещение, будет отвечать принципам социальной справедливости и гуманизма, на которых основывается современная российская правовая система.
    
    

Комментарий к статье 32. Обеспечение жилищных прав собственника жилого
помещения при изъятии земельного участка для
государственных или муниципальных нужд

    
    1. Изъятие земельных участков, на которых расположены жилые дома как индивидуальные, так и многоквартирные, для государственных или муниципальных нужд должно являться совершенно исключительным случаем, допускаемым при особых вынужденных обстоятельствах, когда без использования данного земельного участка невозможно решить какие-либо признанные открыто публичные задачи: строительство транспортных путей, магистральных трубопроводов, линий электропередачи и т.д. По мере подъема экономики происходит развитие хозяйственно-производственной инфраструктуры, поэтому случаи изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд неизбежны, они могут иметь место в практике, несмотря на ущемление частных интересов собственников земельных участков и жилых помещений. Совершенно обоснованно в ЖК уделено так много внимания гарантиям и правам собственников жилых помещений при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд.
    
    Во-первых, порядок подготовки и принятия компетентным органом государственной власти или органом местного самоуправления решения об изъятии у собственника принадлежащего ему жилого помещения должен быть детально урегулирован федеральным законодательством.
    
    Во-вторых, указанное решение должно быть зарегистрировано в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
    
    В-третьих, собственник подлежащего изъятию жилого помещения должен быть надлежащим образом уведомлен о принятом решении и о дате его государственной регистрации.
    
    В-четвертых, выкуп изымаемого жилого помещения производится не ранее чем по истечении одного года после уведомления собственника, а точнее - дня получения собственником уведомления.
    
    Нормы, содержащиеся в коммент. ст., ориентированы прежде всего на обеспечение прав собственника изымаемого жилого помещения, учет его интересов. В частности, выкуп может быть произведен и ранее указанного срока - одного года, - но только с согласия собственника. А собственнику может оказаться более выгодным осуществить сделку раньше, с учетом той конкретной ситуации, в которой он находится.
    
    2. "Жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа...", - сказано в п.1 ст.32 Кодекса. Правовой формой выкупа, пусть даже и принудительного, является договор, соглашение, по терминологии Кодекса, но соглашение - это и есть двусторонняя или многосторонняя сделка, т.е. договор. Решение о принудительном изъятии жилого помещения является основанием для заключения договора о выкупе жилого помещения. Одной стороной договора - продавцом - является собственник изымаемого жилого помещения, но если жилое помещение принадлежит государству или муниципальному образованию, то необходимость в заключении договора отсутствует, так как все вопросы, связанные с отводом земельного участка для других целей и определением судьбы жилых помещений, решаются в рамках административных правоотношений между соответствующими государственными органами и органами местного самоуправления.
    

    Второй стороной договора о выкупе жилого помещения является (в зависимости от того, в чьих интересах изымается земельный участок, на котором расположен жилой дом) РФ, субъект РФ или муниципальное образование. Именно государство, государственное и муниципальное образование согласно ст.124 и 125 ГК РФ являются участниками отношений, регулируемых гражданским законодательством, а государственные органы и органы местного самоуправления своими действиями приобретают и осуществляют права и обязанности от имени соответственно государства, государственного или муниципального образования. Обязательства по договору перед собственником жилого помещения возникают не у органа исполнительной власти, а у РФ, субъекта РФ или, соответственно, муниципального образования.
    
    Соглашение (договор) о выкупе жилого помещения является разновидностью договора купли-продажи, так как он направлен на передачу жилого помещения одним лицом в собственность другого лица. Но содержание соглашения о выкупе жилого помещения выходит за рамки обычного общегражданского договора купли-продажи. Стороны должны согласовать не только договорную цену, но и другие условия, подлежащие согласованию в связи с изъятием жилого помещения: срок освобождения жилого помещения собственником, порядок передачи жилого помещения, порядок и сроки выплаты выкупной цены. Государство, государственные и муниципальные образования в лице соответствующих органов могут принять на себя дополнительные обязательства по отношению к собственнику, например, по оказанию ему содействия в приобретении другого жилого помещения, помощи по переезду и др.
    
    Представляется, что в целях урегулирования столь сложных вопросов было бы целесообразным разработать примерный договор о принудительном выкупе жилого помещения с утверждением его постановлением Правительства РФ.
    
    3. Узловым вопросом изъятия жилого помещения является размер денежной компенсации, полагающейся собственнику за изымаемое жилое помещение. Денежная компенсация или, как ее называет законодатель, "выкупная цена жилого помещения" призвана обеспечить восстановление имущественного положения собственника изымаемого жилого помещения в полном объеме. Являясь особой экономико-правовой категорией, выкупная цена имеет определенную структуру, установленную законом.
    
    Согласно п.7 коммент. ст. выкупная цена состоит из рыночной стоимости жилого помещения и убытков, причиненных собственнику изъятием принадлежащего ему жилого помещения.
    

    Как прямо указано в п.6 коммент. ст., выкупная цена жилого помещения, как и другие условия выкупа, определяется соглашением между собственником и органом, принявшим решение об изъятии жилого помещения. При достижении соглашения стороны должны ориентироваться на рыночную цену изымаемого жилого помещения. Учетно-техническая цена жилого помещения, которая фиксируется в системе учета органами технической инвентаризации объектов недвижимости и служит базой для расчета суммы налога на имущество граждан и налога на имущество юридических лиц, должна рассматриваться как минимальный уровень цены жилого помещения, ниже которого цена изымаемого жилого помещения устанавливаться в договоре о выкупе не может.
    
    Если стороны не могут прийти к консенсусу в вопросе о рыночной стоимости жилого помещения, целесообразно обратиться к независимому эксперту - профессиональному оценщику, который в своей деятельности руководствуется требованиями ФЗ от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Согласно ч.2 ст.3 названного Закона "под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства" (СЗ РФ. 1998. N 31. Ст.3813 (с послед. измен. и дополн.).
    
    То обстоятельство, что жилое помещение продается собственником вынужденно в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд, не должно влиять на определение рыночной стоимости жилого помещения. Цена жилого помещения, которую назовет профессиональный оценщик, послужит основой для определения окончательной цены в договоре о выкупе.
    
    Если в период с момента получения уведомления о принудительном изъятии жилого помещения до заключения договора о выкупе собственник произведет какие-либо улучшения жилого помещения, которые значительно увеличат его стоимость, затраты собственника не подлежат включению в выкупную цену жилого помещения. Это правило, вполне согласующееся с принципами справедливости и гармоничного сочетания публичных и частных интересов, должно побудить собственника жилого помещения к выявлению рыночной стоимости изымаемого жилого помещения сразу же по получении уведомления об изъятии жилого помещения. Это позволит собственнику жилого помещения учесть колебания цен на рынке жилья; он должен понять, что его вложения не могут увеличить стоимость жилого помещения, что в данном случае цена его жилого помещения полностью зависит от конъюнктуры на рынке жилья.
    
    При определении рыночной цены изымаемого жилого помещения следует принять во внимание и стоимость того помещения, которое собственник намеревается приобрести взамен изымаемого у него жилого помещения. Если "старое" и "новое" помещения имеют приблизительно равные характеристики (метраж, этажность, наличие инфраструктуры и т.д.), то изымаемое жилое помещение должно оцениваться в целом не ниже стоимости жилого помещения, приобретаемого собственником.
    

    В качестве общего базового показателя оценки стоимости жилья на рынке жилья служит цена одного квадратного метра общей площади жилого помещения.
    
    4. Помимо стоимости жилого помещения в выкупную цену включены убытки, возникающие у собственника вследствие изъятия принадлежащего ему жилого помещения. Закон четко и недвусмысленно устанавливает, что подлежат возмещению "также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием". Но для того чтобы не было сомнений и споров относительно состава убытков, в п.7 коммент. ст. называются виды убытков, которые могут возникнуть у собственника изымаемого жилого помещения: расходы по поиску другого жилого помещения, переезду в него, оформлению прав на другое жилое помещение и т.д. Подлежат возмещению также убытки, которые понесет собственник по причине вынужденного досрочного прекращения обязательств перед третьими лицами (нанимателями, арендаторами); при этом в полном соответствии с легальным определением убытков, закрепленным в ст.15 ГК РФ, должны быть возмещены убытки не только в виде реального ущерба, но и в виде упущенной выгоды, например, суммы платы за сданное внаем жилое помещение, которую собственник не получил из-за досрочного расторжения договора найма жилого помещения, подлежащего изъятию.
    
    Это основные виды убытков, которые включаются в выкупную цену; в конкретных случаях у собственника могут возникнуть иные убытки. Если иные убытки (расходы) собственника были объективно необходимы и они причинно обусловлены принудительным изъятием жилого помещения, такие убытки также должны быть включены в выкупную цену изымаемого жилого помещения.
    
    5. Размер и состав выкупной цены должны быть определены и в тех случаях, когда с согласия собственника ему взамен изымаемого предоставляется другое жилое помещение. Стоимость предоставляемого жилого помещения должна засчитываться при определении выкупной цены. Это означает, что из согласованной сторонами выкупной цены вычитается также согласованная сторонами стоимость предоставляемого взамен жилого помещения. Собственнику выплачивается лишь разница между выкупной ценой изымаемого жилого помещения и стоимостью предоставляемого жилого помещения.
    
    По смыслу п.8 коммент. ст. предоставляемое взамен жилое помещение передается собственнику изымаемого жилого помещения в собственность.
    

    Закон не предусматривает возможности обеспечения собственника и, разумеется, совместно проживающих с ним членов его семьи другим жилым помещением из государственного или муниципального жилищного фонда по договору социального найма. Такой вариант, абстрактно говоря, не исключается; к возникшим в этом случае отношениям могут быть применены по аналогии положения пп.1-9 коммент. ст.
    
    6. Если соглашение о размере выкупной цены и других условиях выкупа не будет достигнуто, то вопросы, связанные с выкупом, будут решаться в судебном порядке. В п.9 коммент. ст. предусмотрена возможность обращения в суд органа, принявшего решение о принудительном изъятии жилого помещения. Такое обращение названо здесь иском о выкупе жилого помещения. Более корректно формулировать предмет этого иска как требование об обязании собственника жилого помещения заключить соглашение о выкупе принадлежащего ответчику помещения на условиях, предлагаемых органом - истцом. Срок исковой давности по таким искам сокращенный - два года с момента направления собственнику жилого помещения уведомления о принятом решении об изъятии принадлежащего ему жилого помещения. Если этот срок пропущен, в удовлетворении иска должно быть отказано.
    
    Инициатором возбуждения дела в суде может быть и собственник жилого помещения. Он вправе оспорить решение соответствующего органа об изъятии жилого помещения и требовать по суду признания этого решения незаконным. Если собственником жилого помещения, подлежащего изъятию, является гражданин, иск подается в суд общей юрисдикции по правилам ст.254-258 ГПК РФ; если же собственником является юридическое лицо, иск подается в арбитражный суд по правилам ст.197-201 АПК РФ.
    
    Собственник изымаемого жилого помещения также вправе защищать в суде свои законные права и интересы в случаях, когда на него оказывается давление, создаются условия, невозможные для нормального пользования жилым помещением, например, когда, не дожидаясь освобождения собственником жилого помещения, прекращают обеспечение жилого дома электрической энергией, водой, теплом, газом, перекрывают подъезды к жилому дому и т.п. Ущерб, причиненный собственнику жилого помещения такими незаконными действиями, подлежит возмещению. Кроме того, может быть поставлен вопрос о компенсации морального вреда (ст.151, 1099-1101 ГК РФ).
    
    7. Многоквартирный жилой дом, признанный находящимся в аварийном состоянии, подлежит сносу. Орган, принявший решение о сносе многоквартирного дома, находящегося в аварийном состоянии, обязан уведомить собственников помещений в этом доме о принятом решении и о предоставленном им сроке для сноса дома. Если собственники помещений в аварийном доме осуществят его снос в течение предоставленного им срока, земельный участок остается в их общей долевой собственности, и они вправе возвести на участке новый многоквартирный дом либо распорядиться земельным участком иным путем, например, произвести его отчуждение.
    

    Если же в предоставленный им срок собственники помещений в аварийном многоквартирном доме не произвели его снос, застроенный земельный участок изымается для муниципальных нужд. Изъятие земельного участка в связи с необходимостью сноса многоквартирного дома, находящегося в аварийном состоянии, является основанием для изъятия у сособственников принадлежащих им жилых помещений, за исключением тех помещений, которые принадлежат на праве собственности муниципальному образованию.
    
    Поскольку земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, находящийся в аварийном состоянии, изымается для муниципальных нужд, постольку принудительное изъятие у собственников их жилых помещений осуществляется путем их выкупа по правилам, предусмотренным пп.1-3, 5-9 коммент. ст.
    
    Ввиду того что собственники жилых помещений в аварийном многоквартирном доме уже получили уведомление соответствующего органа о принятом решении о признании этого дома аварийным и подлежащим сносу в течение определенного срока, вторичное их уведомление о принудительном изъятии жилого помещения не требуется. Выкуп жилого помещения должен быть осуществлен по истечении срока, предоставленного собственникам для сноса аварийного дома.
    
    

Комментарий к статье 33. Пользование жилым помещением,
предоставленным по завещательному отказу

    
    1. Наследодатель вправе возложить на своих наследников по завещанию или по закону обязательство имущественного характера в пользу третьих лиц. Возникающие при этом отношения получили название завещательного отказа (легата). Третьи лица, в пользу которых установлен завещательный отказ - отказополучатели, вправе требовать от принявших наследство наследников исполнения воли наследодателя, а наследник или наследники обязаны исполнить поручение наследодателя в пределах стоимости перешедшего к ним наследственного имущества.
    
    Предметом завещательного отказа может быть возложение на наследника, которому в порядке наследования переходит в собственность жилой дом, квартира или иное жилое помещение, обязанности предоставить другому гражданину - отказополучателю - право пользования этим жилым помещением или его определенной частью пожизненно либо на какой-то иной срок.
    
    Отношения по завещательному отказу регулируются нормами части третьей ГК РФ, ст.1137-1138, которые, в частности, предусматривают, что завещательный отказ должен быть установлен в завещании наследодателя.
    
    2. Положения коммент. ст. дополняют нормы ГК РФ о завещательном отказе относительно тех случаев, когда предметом завещательного отказа является пользование жилым помещением. Основной принцип, из которого исходит закон, - неукоснительное соблюдение воли наследодателя. Поэтому правило п.1 коммент. ст. о том, что отказополучатель пользуется предоставленным ему жилым помещением "наравне с собственником данного жилого помещения", нуждается в уточнении - "если иное не установлено в завещании". Ибо наследодатель может обязать наследника закрепить за отказополучателем конкретную комнату в квартире, завещанной данному наследнику, и тогда до тех пор пока сохраняется право отказополучателя, выделенной ему комнатой вправе пользоваться именно отказополучатель, а не собственник жилого помещения.
    
    При решении вопроса о распределении бремени содержания жилого помещения следует исходить из того, что ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением, наряду с собственником жилого помещения и солидарно с ним несет только дееспособный гражданин - отказополучатель и лишь в том случае, если иное не предусмотрено соглашением между ним и собственником жилого помещения. На отказополучателе, являющемся недееспособным, не лежит бремя содержания жилого помещения; недееспособный отказополучатель не несет ответственности по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением. Отсюда следует, что в этом случае все расходы по содержанию жилого помещения, занимаемого недееспособным отказополучателем, несет собственник этого жилого помещения.
    
    3. Согласно ч.3 п.2 ст.1137 ГК РФ право пользования жилым помещением, предоставленное на основании завещательного отказа, сохраняется за отказополучателем и в тех случаях, когда собственник жилого помещения, получивший это жилое помещение в собственность в порядке наследования, отчуждает это жилое помещение другому лицу. При этом не имеет значения, был ли новый собственник жилого помещения осведомлен о том, что приобретаемое им помещение обременено завещательным отказом.
    

    Тем не менее в целях предотвращения коллизий гражданину-отказополучателю предоставляется возможность зарегистрировать свое право пользования жилым помещением, возникшим на основании завещательного отказа, в органе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
    
    4. По истечении срока, предусмотренного завещательным отказом, право пользования жилым помещением у отказополучателя прекращается и он подлежит выселению по требованию собственника жилого помещения.
    
    Однако если у отказополучателя право пользования данным жилым помещением возникло не только из завещательного отказа, но и из другого основания, право пользования за ним сохраняется и после истечения срока, предусмотренного завещательным отказом. Другие основания - это, например, вселение гражданина в данное жилое помещение либо в качестве члена семьи наследодателя, либо в качестве гражданина-пользователя по соглашению между ним и наследодателем.
    
    Кроме того, между собственником жилого помещения и гражданином-отказополучателем может быть заключено соглашение об условиях проживания гражданина-отказополучателя в данном жилом помещении и после истечения срока, предусмотренного завещательным отказом. Но заключение такого соглашения зависит от воли собственника жилого помещения. Закон не обязывает его заключить соглашение с отказополучателем и предоставить ему право дальнейшего проживания в жилом помещении после истечения срока, предусмотренного завещательным отказом.
    
    

Комментарий к статье 34. Пользование жилым помещением на основании
договора пожизненного содержания с иждивением

    
    1. Отношения, возникающие из договора пожизненного содержания с иждивением, урегулированы нормами главы 33 ГК РФ "Рента и пожизненное содержание с иждивением", ст.601-605. В тех случаях, когда гражданин - получатель ренты передал по договору в собственность плательщика ренты жилое помещение, возникают правовые отношения, в содержание которых входят обязанности плательщика ренты по содержанию получателя ренты и корреспондирующее этим обязанностям право получателя ренты на проживание в переданном жилом помещении.
    
    Законодатель распространяет на отношения по пользованию жилым помещением, переданным по договору пожизненного содержания с иждивением, правила ст.33 ЖК, которые регулируют отношения по пользованию жилым помещением между собственником жилого помещения и гражданином-отказополучателем. Но в коммент. ст. содержится оговорка о том, что договором пожизненного содержания с иждивением могут быть установлены иные условия пользования жилым помещением.
    
    2. Право пользования жилым помещением сохраняется за получателем ренты в течение всей его жизни и прекращается с его смертью.
    
    Если плательщик ренты не выполняет своих обязательств перед получателем ренты, последний вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор пожизненного содержания с иждивением и потребовать от плательщика ренты либо возврата ему жилого помещения, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены за это помещение. Выкупная цена определяется без зачета расходов плательщика ренты по содержанию получателя ренты.
    
    3. Согласно п.2 ст.605 ГК РФ право получателя ренты на одностороннее расторжение договора пожизненного содержания с иждивением возникает при существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств. Характер нарушений - могут ли они быть признаны существенными или нет - определяется конкретными обстоятельствами отношений между участниками договора пожизненного содержания с иждивением.
    
    

Комментарий к статье 35. Выселение гражданина, право пользования жилым
помещением которого прекращено или который
нарушает правила пользования жилым помещением

    
    1. Право пользования жилым помещением у гражданина, проживающего в жилом помещении собственника этого жилого помещения, может прекратиться по различным основаниям, но в любом случае эти основания должны быть предусмотрены либо ЖК, другими федеральными законами, либо договором между собственником и гражданином-пользователем. В случае спора вопрос о прекращении права пользования жилым помещением решается судом.
    
    2. Особые основания прекращения права пользования жилым помещением предусмотрены для граждан, которые проживают в жилом помещении собственника на основании завещательного отказа. В ст.33 ЖК, посвященной пользованию жилым помещением по завещательному отказу, не раскрыты обязанности граждан-пользователей по содержанию и обеспечению сохранности жилого помещения. Однако нет сомнений в том, что любые граждане-пользователи несут такие обязанности. В полной мере это относится к гражданам, пользующимся жилыми помещениями по завещательному отказу. Нарушение ими обязанностей по надлежащему осуществлению права пользования жилым помещением может повлечь за собой прекращение права пользования с последующим выселением из жилого помещения.
    
    К таким нарушениям Закон относит:
    
    - использование жилого помещения не по назначению;
    
    - систематическое нарушение прав и законных интересов соседей;
    
    - бесхозяйственное обращение с жилым помещением, разрушающее его.
    
    В целях пресечения нарушений собственник предупреждает гражданина-пользователя о необходимости устранить нарушение. Если вследствие действий пользователя жилое помещение разрушается, собственник назначает пользователю разумный срок для проведения ремонта помещения.
    
    Прекращение права пользования жилым помещением как санкция за неправомерное поведение гражданина-пользователя является крайней мерой, подлежащей применению только тогда, когда и после предупреждения собственника пользователь допускает те же самые нарушения.
    
    3. Правила п.2 коммент. ст. применяются, помимо отношений по пользованию жилым помещением в силу завещательного отказа, еще к двум видам аналогичных отношений:
    

    - отношениям по пользованию жилым помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением (ст.34 ЖК);
    
    - отношениям по пользованию жилым помещением бывшим членом семьи собственника, когда по решению суда право пользования жилым помещением сохраняется за бывшим членом семьи на определенный срок (пп.4 и 6 ст.31 ЖК).
    
    4. При прекращении права пользования жилым помещением собственник предоставляет гражданину-пользователю, утратившему это право, срок для освобождения занимаемого жилого помещения. Если в этот срок указанный гражданин добровольно не освобождает жилое помещение, он подлежит выселению в принудительном порядке по решению суда, принятому по заявлению собственника.
    
    Выселение производится судебными приставами-исполнителями в порядке исполнения судебных решений, предусмотренном ФЗ от 21 июля 1997 года N 119-ФЗ "Об исполнительном производстве" (СЗ РФ. 1997. N 30. Ст.3591 (с послед. изм. и доп.).
         
    
    

Глава 6. ОБЩЕЕ ИМУЩЕСТВО СОБСТВЕННИКОВ ПОМЕЩЕНИЙ
В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ. ОБЩЕЕ СОБРАНИЕ
ДАННЫХ СОБСТВЕННИКОВ

Комментарий к статье 36. Право собственности на общее имущество собственников
помещений в многоквартирном доме

    
    1. Пункт 1 коммент. ст. содержит правило, развивающее норму п.1 ст.290 ГК РФ, указывающую на потенциальную принадлежность общего имущества в многоквартирном доме собственникам помещений в нем. Данное правило с большей степенью подробности перечисляет поэлементный состав общего имущества. При этом перечень элементов, образующих общее имущество, в отличие от перечня, содержащегося в п.1 ст.290 ГК РФ, не является исчерпывающим. На это указывает используемое законодателем выражение "в том числе".
    
    При решении вопроса об отношении того либо элемента к общему имуществу следует руководствоваться признаками назначения этих элементов. Таких признаков два.
    
    Первым признаком является предназначенность элемента для обслуживания более чем одного помещения. Вторым признаком выступает предназначенность элемента для обслуживания всего многоквартирного дома.
    
    Общее имущество при наличии к тому необходимых юридических оснований принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности.
    
    При определении технических и эксплуатационных характеристик элементов состава общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме следует руководствоваться СНиП 2.08.01-89 "Жилые здания".
    
    2. Абзац 2 п.1 коммент. ст. в отличие от ранее действовавшей нормы ст.10 ФЗ "О товариществах собственников жилья" (СЗ РФ. 1996. N 25. Ст.2963; РГ. 2001. 31 дек.; 2002. 26 марта) не содержит конкретных указаний на порядок установления границ и размеров земельного участка, на котором находится многоквартирный дом, а включает формулировку отсылочного характера, ориентируя участников соответствующих отношений на земельное законодательство и законодательство о градостроительной деятельности. Требования земельного законодательства относительно границ и размеров земельных участков определены в общем плане в ст.33, 36 ЗК РФ, Федеральным законом "О землеустройстве" (РГ. 2001. 23 июня), Федеральным законом "О государственном земельном кадастре" (РГ. 2000. 10 янв.), постановлением Правительства РФ от 7 августа 2002 года N 576 "О порядке распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю" (РГ. 2002. 10. авг.; 2003. 27 нояб.).
    
    Подробный порядок определения размеров и установления границ земельных участков, на которых находятся многоквартирные дома, установлен постановлением Правительства РФ от 26 сентября 1997 года N 1223 (с изм. от 21 августа 2000 года) (РГ. 1997. 10 окт.; 1998. 16 апр.).
    

    3. Пункт 2 коммент. ст. закрепляет юридические возможности собственников помещений в многоквартирном доме по отношению к общему имуществу. Поскольку режим общего имущества определен как долевая собственность, владение, пользование и распоряжение им осуществляется по соглашению всех участников долевой собственности (см. ст.246, 247 ГК РФ). Необходимость достижения соглашения участников долевой собственности по поводу владения и пользования общим имуществом обусловлена тем обстоятельством, что вне зависимости от размера долей в праве собственности правомочия собственников являются по объему равными. Участник общей долевой собственности при наличии фактической возможности вправе требовать предоставления в его владение и пользование части общего имущества, которая может быть обособлена от иных его частей.
    
    4. Правило п.3 коммент. ст. является новым в жилищном законодательстве. Оно показывает на единственно возможный с точки зрения законодателя способ уменьшения размера общего имущества - реконструкцию многоквартирного дома, точнее один из ее вариантов, реализация которого должна иметь следствием уменьшение общей площади многоквартирного дома. Других способов уменьшения размера общего имущества, например, путем изменения границ и уменьшения размера земельного участка, на котором находится дом, законодатель в данном случае не предусматривает.
    
    5. Пункт 4 коммент. ст. содержит норму, которая конкретизирует правило п.1 ст.246 ГК РФ, устанавливающее монополию сособственников на определение юридической судьбы общего имущества. Соглашение участников долевой собственности по передаче некоторых элементов, образующих общее имущество, должно оформляться специальным решением, принимаемым на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Очевидно, что подобное решение по смыслу п.1 ст.246 ГК РФ должно приниматься по соглашению всех участников долевой собственности, поскольку нежелание хотя бы одного из собственников передавать часть имущества иным лицам делает процесс передачи нелегитимным. Однако по смыслу п.1 ст.46 коммент. закона указанное решение принимается большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
    
    Варианты передачи могут быть самыми различными, в том числе с использованием конкурсно-аукционных процедур, например, при предоставлении права пользования автомобильной стоянкой, спортивной площадкой, находящимися на земельном участке, входящем в состав общего имущества.
    

    Отношения по поводу пользования отдельными элементами общего имущества должны оформляться договором, заключаемым между уполномоченным сособственниками лицом и пользователем.
    
    В литературе высказано мнение о том, что передача в пользование какой-либо части общего имущества должна производиться по нормам для сделок с движимым имуществом (Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / под ред. П.В.Крашенинникова. М., 2005. С.185). Указанное мнение представляется ошибочным, поскольку передача в пользование не является актом, влекущим отчуждение части общего имущества. Кроме того, действующее законодательство не содержит специальных правил, касающихся пользования движимым имуществом, за исключением разве что аренды транспортных средств, проката и финансовой аренды. Однако и в последнем случае объект аренды должен быть обособлен.
    

    6. В п.5 коммент. ст. закреплено общее дозволение на обременение земельного участка, на котором находится многоквартирный дом, правом ограниченного пользования этим участком третьими лицами. Указанное право именуется сервитутом и относится к разряду вещных прав (ст.216, 274-277 ГК РФ). Сервитут устанавливается на имущество, находящееся в собственности, и при переходе этого имущества к новому собственнику не прекращается.
    
    По общему правилу сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления права ограниченного пользования и собственниками. Сервитут подлежит государственной регистрации в соответствии с правилами ст.27 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (СЗ РФ. 1997. N 30. Ст.3594; 2001. N 16. Ст.1533; 2002. N 15. Ст.1377; 2003. N 24. Ст.2244). Государственная регистрация сервитутов производится в Едином государственном реестре прав на основании заявления собственников (уполномоченного ими лица) или лица, в пользу которого установлен сервитут, при наличии у последнего соглашения о сервитуте.
    
    

Комментарий к статье 37. Определение долей в праве общей собственности на
общее имущество в многоквартирном доме

    
    1. Пункт 1 коммент. ст. содержит формулу определения доли собственника помещения в многоквартирном доме в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
    
    Указанная формула по сравнению с ее прежней редакцией, содержащейся в п.1 ст.9 ФЗ "О товариществах собственников жилья", более лаконична, но менее определенна, поскольку законодатель не соотнес общую площадь принадлежащего собственнику помещения с общей площадью многоквартирного жилого дома. Кроме того, в отличие от действовавшего правила определения долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме норма п.1 коммент. ст. носит императивный характер и не может быть изменена соглашением участников долевой собственности.
    
    Если принятым до вступления в силу ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" решением общего собрания собственников помещений или иным соглашением всех участников долевой собственности установлен иной вариант определения долей, то он может не пересматриваться.
    
    2. Пункт 2 коммент. ст. содержит норму, определяющую юридическую судьбу доли собственника в общей собственности на общее имущество. При этом законодатель увязывает следование доли в праве на общее имущество за правом собственности, но не за иными вещными правами.
    
    Связь доли в праве на общее имущество с правом собственности на помещение означает, что в случае перехода права собственности на помещение к новому владельцу к последнему переходит и доля в праве на общее имущество, принадлежащая прежнему собственнику этого помещения.
    
    3. В п.3 коммент. ст. установлено правило о равенстве долей в праве собственности на общее имущество предшествующего и нового собственника помещения. Это правило является логическим продолжением нормы, содержащейся в п.2 коммент. ст.
    
    4. Поскольку юридическая судьба доли в праве на общее имущество связана с юридической судьбой права собственности на конкретное помещение, в п.4 коммент. ст. законодатель формулирует изъятие из правил, закрепленных в п.2 ст.246 и п.2 ст.252 ГК РФ, которые соответственно дозволяют участнику долевой собственности по своему усмотрению продавать, дарить, завещать, отдавать в залог свою долю либо распоряжаться ею иным образом и (или) требовать выдела своей доли из общего имущества.
    
    

Комментарий к статье 38. Приобретение доли в праве общей собственности на общее
имущество в многоквартирном доме при приобретении
помещения в таком доме

    
    1. Вне зависимости от оснований приобретения в собственность помещений в многоквартирном доме, а равно типов приобретаемых помещений (жилое, нежилое) к приобретателю переходит вместе с помещением и доля в праве на общее имущество в многоквартирном доме. Это правило носит императивный характер и не может быть изменено соглашением сторон, например, условиями договора купли-продажи помещения.
    
    2. В п.2 коммент. ст. определяются юридические последствия отсутствия в условиях договора, опосредующего переход права собственности на помещение в многоквартирном доме, указания на переход доли в праве на общее имущество в этом доме. В качестве таких последствий законодатель называет ничтожность тех условий договора, которыми переход права собственности на помещение не сопровождается переходом доли в праве на общее имущество. Ничтожность условий означает, что они не порождают подобно действительным условиям договора правовых последствий и не требуют подтверждения своей недействительности судом.
    
    Формулировка п.2 оставляет желать лучшего, поскольку может сложиться впечатление, что любые условия договора, например, условие о цене, не сопровождаемое указанием на переход доли на общее имущество, также являются ничтожными.
    
    

Комментарий к статье 39. Содержание общего имущества в многоквартирном доме

    
    1. Норма п.1 коммент. ст. возлагает на собственников помещений в многоквартирном доме бремя расходов на содержание общего имущества. Обязанность по несению расходов касается всех собственников помещений вне зависимости от их членства в товариществе собственников жилья или жилищном кооперативе, принадлежности к различным категориям лиц (физических, юридических, публичных образований), избранного способа управления многоквартирным домом. Между тем особенности пользования жилыми и нежилыми помещениями, а также специфика содержания общего имущества предполагают, что расходы по его содержанию и ремонту могут быть полностью или частично возложены собственником на других лиц (см. коммент. к п.1 ст.154).
    
    2. Легализация понятия доли обязательных расходов на содержание и ремонт общего имущества обусловлена правовым режимом общего имущества и необходимостью несения собственниками помещений бремени его содержания и ремонта. Величина доли обязательных расходов, которая по ранее действовавшему законодательству именовалась долей участия (ст.1 ФЗ "О товариществах собственников жилья"), поставлена в зависимость от размера доли собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество. Обязательные расходы носят характер целевых и должны использоваться для поддержания надлежащего состояния общего имущества.
    

    3. Пункт 3 содержит отсылочную норму, определяющую компетентный орган, который уполномочен устанавливать правила содержания общего имущества в многоквартирном доме. На дату введения в действие коммент. закона сохраняют юридическую силу постановлением Совета Министров РСФСР от 25 сентября 1985 года N 415 (СП. 1986. N 2. Ст.9; СП. 1992. N 6. Ст.31; Собрание актов РФ. 1993. N 31. Ст.2860). В настоящее время действуют постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 года N 25 (РГ. 2006. 27 янв.), которыми определен порядок пользования жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов, а также принадлежащими гражданам на праве собственности жилыми помещениями в многоквартирных домах. Вопрос о содержании общего имущества в связи с признанием постановления Совета Министров РСФСР от 25 сентября 1985 года N 415 утратившим силу остается вне сферы правового регулирования.
    
    

Комментарий к статье 40. Изменение границ помещений в многоквартирном доме

    
    1. Коммент. ст. посвящена регулированию отношений, складывающихся в связи с изменением границ помещений в многоквартирном доме. Указанные изменения, как правило, происходят в процессе переустройства и перепланировки жилых помещений (см. коммент. к гл.4). Второе предложение п.1 коммент. ст. содержит правило, устанавливающее последствия, которые допустимы при изменении границ между смежными помещениями, разделе помещения на два и более без согласия собственников других помещений. Очевидно, что при соблюдении правил, установленных гл.4 коммент. закона, изменение границ между смежными помещениями и раздел помещений, влекущие изменение границ других помещений, границ общего имущества, размера общего имущества, долей в праве общей собственности на него возможны только с согласия собственников других помещений. В данном случае законодатель не уточняет количество собственников других помещений, чье согласие должно быть получено при изменении границ и разделе помещений. Ответ на этот вопрос содержится в п.2 коммент. ст. Согласие всех собственников должно быть получено, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме. Таким образом, границы между смежными помещениями, принадлежащими различным собственникам, изменяемые в процессе реконструкции, переустройства и (или) перепланировки помещений, могут обрести новую конфигурацию по соглашению между указанными собственниками, в случае если не имеет место присоединение к помещениям, чьи границы меняются, части общего имущества.
    
    2. Изменение границ помещений в многоквартирном доме осуществляется в разрешительном порядке. Для целей указанного изменения собственник помещения или уполномоченное им лицо должны представить в орган, осуществляющий согласование:
    
    - заявление о переустройстве по постановлением Правительства РФ от 28 апреля 2005 года N 266 "Об утверждении формы заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения" (РГ. 2005. 6 мая);
    
    - подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии правоустанавливающих документов на жилые помещения;
    
    - подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
    
    - технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
    
    - заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.
    
    

Комментарий к статье 41. Право собственности на общее имущество
собственников комнат в коммунальной квартире

    
    1. Пункт 1 коммент. ст. устанавливает правовой режим общего имущества в коммунальной квартире, а именно режим общей долевой собственности. Указанный режим распространяется на помещения в коммунальной квартире, обслуживающие более одной комнаты. К таким помещениям относятся, в частности, кухни, ванные комнаты, санузлы, внутриквартирные коридоры, входные тамбуры, кладовые и иные подобные им помещения. Следует отметить, что законодатель включил в состав общего имущества собственников комнат в коммунальной квартире только помещения, изъяв из этого состава механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее более одной комнаты. Такое решение нельзя признать удачным, поскольку указанное оборудование не во всех случаях является общим имуществом всего многоквартирного дома.
    
    2. В п.2 коммент. ст. формулируется условие изменения размера общего имущества в коммунальной квартире и устанавливаются допустимые способы такого изменения. В качестве допустимых способов изменения размера общего имущества в коммунальной квартире законодатель признает переустройство коммунальной квартиры, ее перепланировку либо одновременное переустройство и перепланировку. Изменение размера общего имущества путем переустройства и (или) перепланировки какой-либо из комнат по смыслу коммент. пункта не допускается.
    

Комментарий к статье 42. Определение долей в праве общей собственности
на общее имущество в коммунальной квартире

    
    1. Коммент. ст. устанавливает схему определения долей в праве собственности на общее имущество в коммунальной квартире и ограничения, налагаемые на обладателей этих долей в части натурализации и отчуждения последних.
    
    В п.1 содержится формула определения доли собственника комнаты в коммунальной квартире в праве общей собственности на помещения в данной квартире, обслуживающие более одной комнаты. Указанная формула носит характер императивного правила и не может быть изменена соглашением собственников комнат.
    
    2. Пункт 2 коммент. ст. содержит правило определения доли собственника комнаты в коммунальной квартире в праве общей собственности на общее имущество всего многоквартирного дома. Эту долю законодатель соотносит не только с общей площадью принадлежащей собственнику комнаты, но и приплюсовывает к ней условную часть площади общих помещений в коммунальной квартире, приходящуюся на указанного собственника.
    
    3. Пункт 3 коммент. ст. содержит норму, определяющую юридическую судьбу доли собственника комнаты в коммунальной квартире в праве общей собственности на общее имущество (помещения, обслуживающие более одной комнаты) в данной квартире. Очевидно, хотя законодатель прямо об этом и не говорит, что доля собственника комнаты в коммунальной квартире в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в котором расположена данная комната, также следует судьбе права собственности на указанную комнату.
    
    4. В п.4 установлено правило о равенстве долей в праве собственности на общее имущество в коммунальной квартире нового и предшествующего собственника комнаты. Исходя из общего смысла нормы коммент. пункта в сочетании с п.2 коммент. ст. и п.3 ст.37 коммент. закона при переходе права собственности на комнату в коммунальной квартире доля нового собственника этой комнаты в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в котором расположена данная квартира, равна доле в праве общей собственности на указанное имущество предшествующего собственника комнаты.
    
    5. Норма п.5 коммент. ст. перекликается с правилом п.4 ст.37 коммент. закона (см. коммент. к п.4 ст.37). Ограничения, устанавливаемые законодателем в отношении выдела доли в натуре и ее отчуждения, должны распространяться и на долю собственника комнаты в коммунальной квартире в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
    

    6. В п.6 закреплена норма, дозволяющая собственникам комнат в коммунальной квартире требовать для себя преимуществ при покупке отчуждаемого в данной квартире жилого помещения. Подобного рода преимущества возникают у потенциальных приобретателей вследствие того, что в состав отчуждаемого объекта входит и доля в праве общей собственности на помещения, обслуживающие более одной комнаты. Продажа доли в праве в целях обеспечения интересов собственников и нерасширения их субъектного состава должна осуществляться с соблюдением правил, установленных ст.250 ГК РФ. Поскольку доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире в качестве самостоятельного объекта отчуждению не подлежит, законодатель во главу угла ставит ее судьбу, а следовательно, и ограничивает волю желающего продать эту комнату без каких-либо привходящих обстоятельств, обусловленных приоритетными интересами других сособственников.
    
    Существо преимущественного права покупки состоит в том, что собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное по сравнению с посторонними лицами право покупки продаваемой комнаты по цене, за которую она продается и на прочих равных условиях, кроме случая продажи указанной комнаты с публичных торгов. Собственник продаваемой комнаты обязан известить в письменной форме собственников других комнат в данной коммунальной квартире о намерении продать свою комнату постороннему лицу с указанием цены и других условий. Если собственники других комнат откажутся от покупки или не приобретут продаваемую комнату в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою комнату любому лицу. Если комната продается кому-либо из числа собственников комнат в данной коммунальной квартире, преимущественного права покупки у остальных собственников комнат не возникает.
    
    При продаже комнаты с нарушением преимущественного права покупки любой собственник комнаты в данной коммунальной квартире имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
    
    

Комментарий к статье 43. Содержание общего имущества в коммунальной квартире

    
    1. Норма п.1 коммент. ст. возлагает на собственников комнат в коммунальной квартире бремя расходов на содержание общего имущества в данной квартире, т.е. помещений, обслуживающих более одной комнаты. Указанные расходы можно условно назвать субсидиарными, поскольку они дополняют расходы на содержание общего имущества в многоквартирном доме.
    
    2. Норма, закрепленная в п.2, должна применяться во взаимосвязи с правилом п.2 ст.39 коммент. закона. При этом в общем объеме других расходов не должны учитываться расходы на ремонт общего имущества в коммунальной квартире, что следует из буквального толкования коммент. пункта.
    
    

Комментарий к статье 44. Общее собрание собственников помещений
в многоквартирном доме

    
    1. Коммент. ст. устанавливает статус общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и очерчивает примерные границы его компетенции. Институт общего собрания собственников не является новым в жилищном законодательстве. Его предшественником выступало общее собрание домовладельцев (ст.22 ФЗ "О товариществах собственников жилья").
    
    Норма, закрепленная в п.1 коммент. ст., в технико-юридическом плане является не вполне корректной. Общие собрания до сих пор выступали в роли органов управления организаций, т.е. органов субъектов права, а не "органов" его объектов, к которым относятся и многоквартирные дома.
    
    В литературе встречаются утверждения, согласно которым общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме следует рассматривать в качестве органа общественной самодеятельности. (Литовкин В.Н. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный). М., 2005. С. 97). Такое утверждение нельзя признать продуктивным, поскольку оно еще больше запутывает ситуацию, складывающуюся вокруг процесса управления многоквартирным жилым домом. Кроме того, общественные объединения, разновидностью которых выступает орган общественной самодеятельности, должен иметь устав, предусматривающий в том числе структуру общественного объединения, его организационно-правовую форму, руководящие и контрольно-ревизионные органы (Федеральный закон "Об общественных объединениях" // СЗ РФ. 1995. N 21. Ст.1930; 1997. N 20. Ст.2231; 1998. N 30. Ст.3608; 2002. N 11. Ст.1018; N 12. Ст.1093; N 30. Ст.3029; 2003. N 50. Ст.4855; 2004. N 27. Ст.2711; РГ. 2006. 17 янв.).
    
    2. В п.2 законодатель не формулирует исчерпывающий перечень вопросов, решение которых отнесено к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Компетенция определена как неисключительная.
    
    Решения по вопросам, указанным в подп.1, 2, 3 п.2 коммент. ст., принимаются большинством в две трети голосов всех собственников помещений как участвующих в общем собрании, так и не принимающих участия в нем. Решение по вопросу о выборе способа управления многоквартирным домом принимается большинством голосов собственников, участвующих в общем собрании.
    
    Следует иметь в виду то обстоятельство, что вопросы, указанные в подп.2 и 3 п.2 коммент. ст., решение которых отнесено к компетенции общего собрания собственников помещений, находятся также и в компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья (подп.12 п.2 ст.145 коммент. закона). Возникает своего рода конкуренция компетенций. В рамках указанной конкуренции приоритет должен быть отдан общему собранию собственников, что следует из общего правила распоряжения имуществом, находящимся в долевой собственности (п.1 ст.246 ГК РФ).
    

    Для обеспечения единства правового регулирования отношений, складывающихся по поводу распоряжения имуществом, находящимся в долевой собственности, законодателю следовало бы дополнить п.1 ст.246 ГК РФ словами "...если иное не предусмотрено федеральным законом".
    

Комментарий к статье 45. Порядок проведения общего собрания собственников
помещений в многоквартирном доме

    
    1. Коммент. ст. содержит нормы, устанавливающие некоторые организационные процедуры, связанные с проведением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
    
    Различаются два вида общих собраний:
    
    - годовые, которые проводятся в сроки и в порядке, устанавливаемые решением общего собрания;
    
    - внеочередные, которые созываются по инициативе любого из собственников помещений, расположенных в данном многоквартирном доме.
    
    Годовые общие собрания являются обязательными, а внеочередные созываются по мере необходимости. Количество внеочередных общих собраний, созываемых в течение года, законодатель не ограничивает.
    
    2. Устанавливая обязанность проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, законодатель тем самым посягает на закрепленное в ст.31 Конституции РФ право свободного проведения собраний, которое является важнейшим элементом правового статуса гражданина РФ. Представляется, что норма, закрепленная в п.1 коммент. ст., является мертворожденной, поскольку ее фактическая реализация затруднена, а сама обязанность ежегодного проведения собраний не подкреплена мерой ответственности за ее неисполнение.
    
    3. В п.3 содержится правило о правомочности общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Правомочность в данном случае означает легитимность самого собрания и юридическую значимость принимаемых им решений.
    
    Собрание считается правомочным, если на нем присутствуют собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников. Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения вне зависимости от типа помещения, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома.
    
    Присутствие собственников помещений и их представителей на общем собрании должно фиксироваться в явочном листе либо иным способом, который позволяет идентифицировать собственника или его представителя. Представители собственников помещений действуют на основании доверенностей, выдаваемых собственниками. Доверенность облекается в простую письменную форму. При голосовании по вопросам, имеющим содержанием совершение сделок, требующих нотариальной формы, доверенность должна быть нотариально удостоверена.
    
    Юридические лица, обладающие специальной правоспособностью, могут выдавать доверенности для совершения сделок, не противоречащих целям их деятельности.
    
    В качестве доверителя могут выступать несколько собственников помещений.
    
    При отсутствии на общем собрании собственников помещений или их представителей, в совокупности обладающих более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов, общее собрание считается несостоявшимся. В этом случае должно быть проведено новое общее собрание, которое законодатель именует повторным. Срок, в течение которого собственники помещений обязаны провести повторное собрание, законом не установлен.
    
    4. Подготовка общего собрания начинается с направления инициатором его проведения всем без исключения собственникам помещений соответствующих уведомлений. Уведомления, текст которых должен быть единообразным, вручаются собственникам помещений под расписку либо направляются заказным письмом или размещаются в доступном для всех собственников помещении данного дома в форме сообщения о проведении собрания. Форма уведомления в виде заказных писем может быть по решению общего собрания заменена на иной способ направления сообщения о проведении общего собрания, который должен быть в обязательном порядке облечен в письменную форму. Место, в котором возможно размещение сообщения о проведении общего собрания, должно быть установлено решением общего собрания. Очевидно, что сообщение о проведении первого общего собрания, размещенное в том числе и в общедоступном помещении, не может считаться надлежащим.
    
    Уведомления о проведении общего собрания должны быть направлены собственникам помещений не позднее чем за десять дней до намеченной даты собрания. Поэтому дата вручения уведомления, дата его отправки по почте, дата размещения сообщения в доступном для всех собственников помещении данного дома должны быть зафиксированы соответственно в расписках или почтовых квитанциях либо могут быть подтверждены показаниями свидетелей.
    
    5. В п.5 коммент. ст. формулируются требования к содержанию сообщения о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Указанные требования должны быть строго выдержаны.
    
    6. Проведению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, особенно первого, должна предшествовать весьма значительная и трудоемкая работа инициатора проведения собрания либо инициативной группы, связанная не только с подготовкой, вручением или рассылкой письменных уведомлений, но и с решением ряда иных организационных вопросов. Практика показывает, что хорошо подготовленное собрание, как правило, проходит без заметных митинговых страстей, взаимных упреков и недоверия к инициатору проведения собрания.
    
    В числе основных вопросов, которые необходимо решить инициатору общего собрания перед его проведением, следует назвать следующие.
    
    Во-первых, инициатор собрания или лицо, которому поручено организовать и вести собрание, должен ознакомиться с основными положениями действующего законодательства, регулирующего отношения, складывающиеся по поводу правового режима общего имущества собственников помещений и управления многоквартирным домом.
    
    Во-вторых, инициатор проведения собрания должен владеть данными о размере долей в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
    
    В-третьих, инициатор проведения собрания должен заранее подготовить бланк явочного листа с реквизитами, позволяющими идентифицировать того либо иного собственника помещения или его представителя, а также бюллетени для голосования и бланк протокола голосования.
    
    В-четвертых, для случая принятия решения об образовании товарищества собственников жилья инициатор проведения собрания должен располагать копиями проекта устава товарищества собственников. Оптимальным вариантом будет вручение проекта устава товарищества каждому собственнику совместно с уведомлением о проведении общего собрания.
    
    

Комментарий к статье 46. Решения общего собрания собственников
помещений в многоквартирном доме

    
    1. Коммент. ст. устанавливает правила принятия решений общим собранием собственников помещений по некоторым вопросам, отнесенным к его компетенции.
    
    К правилам ведения общего собрания собственников специальных требований коммент. ст. не предъявляет. Его традиционно должен вести избранный большинством голосов присутствующих собственников или их представителей председатель собрания. Желательно заранее согласовать и предложить в качестве возможной для избрания кандидатуру председателя собрания. Аналогичным образом избирается секретарь собрания, который обязан вести протокол общего собрания.
    
    2. В п.1 коммент. ст. закреплены формулы принятия решений по вопросам, относящимся к компетенции общего собрания и поставленным на голосование. В этих формулах законодатель постарался преодолеть препятствия, имманентно присущие общему порядку согласования актов распоряжения имуществом, находящимся в общей долевой собственности.
    
    По общему правилу решения общего собрания собственников помещений по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов собственников, участвующих в собрании. Квалифицированное в две трети большинство голосов всех собственников помещений требуется для принятия решений:
    
    - о реконструкции многоквартирного дома, в том числе с его расширением или надстройкой;
    
    - о возведении хозяйственных построек и других зданий, строений и сооружений;
    
    - о ремонте общего имущества в многоквартирном доме;
    
    - о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;
    
    - о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме.
    
    Решение общего собрания по выбору способа управления многоквартирным домом должно применяться с учетом правила, закрепленного в п.1 ст.143 коммент. закона.
    
    3. Важным документальным подтверждением принятых на общем собрании собственников помещений решений является протокол общего собрания. Его ведение, как правило, возлагается на секретаря собрания. В протоколе должны получить отражение все вопросы, обсуждавшиеся в ходе собрания, а также поступившие предложения. Персональную ответственность за фактическую достоверность сведений, содержащихся в протоколе, его оформление, сроки оформления, установленные общим собранием, несут председатель и секретарь собрания, которые подписывают указанный протокол.
    
    Протоколы общих собраний собственников помещений должны храниться в месте либо по адресу, определенным решением собрания, и быть доступными для ознакомления собственникам помещений или их представителям. Представляется, что решением общего собрания должна быть установлена возможность снятия копий с протоколов общих собраний при наличии оправданного к тому интереса собственника помещения или его представителя.
    

    4. В п.2 коммент. ст. сформулировано императивное правило, согласно которому налагается запрет на принятие решений по вопросам, не включенным в повестку дня, а равно на изменение повестки дня общего собрания собственников помещений, указанной в сообщении о его проведении. Очевидно, что требуемая законодателем определенность по вопросам, включенным в повестку дня общего собрания собственников помещений, не позволяет обойти правило коммент. пункта путем указания в повестке дня вопроса, имеющего название "разное".
    
    5. Собственник помещения, по инициативе которого созвано собрание, должен довести до сведения других собственников данного многоквартирного дома информацию, касающуюся решений, принятых общим собранием, и итогов голосования по вопросам, вынесенным на голосование. Информация, содержащая указанные сведения, доводится до собственников единственно возможным с точки зрения законодателя путем, а именно посредством размещения соответствующего информационного сообщения в доступном для всех собственников помещений данного дома. Указанное сообщение должно быть размещено в помещении, а не, скажем, на входной двери, ведущей в это помещение. Срок, в течение которого информационное сообщение подлежит размещению, не должен превышать десяти дней с даты принятия соответствующих решений.
    
    6. Правило, закрепленное в п.5 коммент. ст., перекликается с нормой, нашедшей отражение в п.1. Указанное правило снимает часть проблем, связанных с немотивированным желанием ряда собственников свести на нет возможности коммерческого использования объектов, входящих в состав общего имущества многоквартирного дома. С другой стороны, не в меру активные собственники могут проводить обязательные для всех решения, реализация которых будет обременительна для части собственников, выступающих против указанных решений. На этот случай законодатель предусматривает формальную возможность обжалования принятых общим собранием решений в суде. Схема реализации такой возможности определена в п.6 коммент. ст.
    
    Как представляется, формулируя норму п.5 коммент. ст., разработчики закона попытались обойти предписания, содержащиеся в постановлении Конституционного Суда РФ от 3 апреля 1998 года N 10, имея в виду то обстоятельство, что общее собрание собственников помещений не является объединением лиц в юридическом смысле, поэтому возможно понуждение условного меньшинства условным большинством. Однако и без членства в объединении (факт проживания граждан - собственников помещений в одном доме не означает автоматического возникновения какого-либо объединения de jure) решения общего собрания, обязывающие всех собственников помещений, в том числе и тех, кто не принимал участие в голосовании либо голосовал против, не могут быть для последних позитивно обязывающими, особенно в части пользования и распоряжения элементами, входящими в состав общего имущества многоквартирного дома, что противоречило бы нормам ст.246 и 247 ГК РФ.
    
    7. Право на обжалование в суд решений, принятых общим собранием собственников помещений, предоставлено собственникам, которые не принимали участия в собрании, принявшем обжалуемое решение, и собственникам, которые голосовали против принятия обжалуемого решения. При этом необходимым условием реализации права на обжалование (в материальном смысле) выступает факт нарушения обжалуемым решением прав и охраняемых законом интересов собственника помещения. Обжалование решения общего собрания осуществляется в порядке искового производства. Срок исковой давности определен законодателем в шесть месяцев. На вопрос о том, кто будет являться ответчиком по иску собственника помещения, коммент. ст. ответа не дает. По смыслу п.2 ст.27 АПК РФ образования, не имеющие статуса юридического лица, могут быть стороной спора, разрешаемого арбитражным судом.
    

    8. Пункт 7 коммент. ст. предоставляет собственнику, которому принадлежат все помещения в многоквартирном доме, право единоличного принятия решений о реконструкции дома, в том числе с его расширением или надстройкой, о возведении хозяйственных построек и других зданий, сооружений, о ремонте многоквартирного дома, о пределах использования земельного участка, в том числе введении ограничений пользования им, о передаче в пользование помещений, находящихся в многоквартирном доме. Реализация подобного рода решений должна осуществляться по правилам, установленным законодательством о градостроительной деятельности, земельным и гражданским законодательством. Норма, содержащаяся во втором предложении коммент. пункта, косвенно указывает на обязанность собственника, которому принадлежат все помещения в многоквартирном доме, проводить годовые общие собрания с пользователями (нанимателями, арендаторами) помещений, расположенных в этом доме.
    

Комментарий к статье 47. Общее собрание собственников помещений в
многоквартирном доме в форме заочного голосования

    
    1. Коммент. ст. содержит правила, регламентирующие процедуру принятия решений путем заочного голосования собственников помещений. В российском законодательстве институт заочного голосования не является новым. В коммент. закон указанный институт привнесен из корпоративного законодательства, в частности из законодательства об акционерных обществах (ст.50 ФЗ "Об акционерных обществах" // СЗ РФ. 1996. N 1. Ст.1; 2001. N 33. Ст.3423; РГ. 2002. 26 марта) и обществах с ограниченной ответственностью (ст.38. ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью"//СЗ РФ. 1998. N 7. Ст.785; РГ. 2002. 26 марта).
    
    Легитимация института заочного голосования собственников помещений в значительной мере снимает проблему организации общего собрания собственников посредством их совместного присутствия для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по этим вопросам.
    
    2. Заочное голосование проводится путем передачи в место либо по адресу, указанным в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений, письменных решений участников заочного голосования. Заочному голосованию должна предшествовать работа по информированию всех собственников о повестке дня и предлагаемых для голосования вопросах, а также о сроках начала и окончания приема письменных решений.
    
    3. В п.2 коммент. ст. установлено правило, содержащее формулу участия собственника помещения в общем собрании, проводимом в форме заочного голосования.
    
    Законодатель не уточняет вид письменных решений, представляемых собственниками помещений в место либо по адресу, указанным в сообщении о проведении общего собрания. Указание на этот счет должно содержаться в сообщении о проведении общего собрания в форме заочного голосования. Представляется, что письменные решения собственников помещений могут передаваться в обусловленное место посредством почтовой, телетайпной, электронной или иной связи либо передаваться на бумажных носителях инициатору собрания.
    
    4. В п.3 коммент. ст. формулируются требования, предъявляемые к содержанию решения собственника помещения по голосованию. Они носят предельно обобщенный характер и должны быть конкретизированы в специально разработанных образцах решений по голосованию. Указанные образцы при их заполнении должны представлять собой документ, обеспечивающий достоверность и аутентичность содержащейся в нем информации.
    

    5. Решение общего собрания собственников может быть принято в форме заочного голосования по любым вопросам, находящимся в компетенции общего собрания.
    
    

Комментарий к статье 48. Голосование на общем собрании собственников
помещений в многоквартирном доме

    
    1. Коммент. ст. устанавливает общие требования к процедуре голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и определяет субъектный состав участников голосования.
    
    К участию в голосовании допускаются только собственники помещений в данном доме или их представители, наделенные соответствующими полномочиями. Наличие в числе участников голосования представителей собственников помещений диктуется как юридическими, так и фактическими причинами. К юридическим причинам могут быть причислены неполная или ограниченная дееспособность собственника помещения, а к фактическим - загруженность собственника другими делами, его нежелание лично осуществлять права и исполнять обязанности либо юридическая безграмотность.
    
    2. В п.2 коммент. ст. формулируются основания возникновения представительства применительно к юридически значимым действиям, содержание которых составляет голосование на общем собрании собственников помещений.
    
    Действия представителя, основанные на указаниях федеральных законов, именуются законным представительством. В качестве законных представителей выступают, например, родители или опекуны несовершеннолетних (не достигших четырнадцати лет) детей. Полномочия в данном случае возникают непосредственно из закона, например, из ст.28 ГК РФ.
    
    Действия представителя, основанные на указаниях, содержащихся в актах уполномоченных государственных органов или органов местного самоуправления, именуются обязательным представительством. Обязательное представительство, как правило, сопровождается еще и выдачей доверенности. Примером обязательного представительства являются действия представителей Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга в товариществах собственников жилья, которые осуществляют свои полномочия на основании распоряжения Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга от 29 декабря 1995 года N 721-р "Об утверждении Инструкции об условиях и порядке представления интересов Санкт-Петербурга как собственника жилых и (или) нежилых помещений в товариществах собственников жилья и при осуществлении иных способов управления кондоминиумами" (Санкт-Петербургское Эхо. 1996. 7 февр.; Вестник Администрации Санкт-Петербурга. 2002. 28 февр.).
    
    Особенностью представительства, основанного на доверенности, является то обстоятельство, что оно возникает по воле представляемого и при согласии представителя. Представительство, основанное на доверенности, именуется договорным. Договорное представительство может оформляться и договором поручения (ст.971 ГК РФ).
    

    3. Во втором предложении п.2 коммент. ст. определяются требования к содержанию доверенности на голосование. Обязательными реквизитами доверенности, под которой понимается письменное уполномочие, выдаваемое собственником помещения другому лицу для представительства перед участниками собрания, законодатель называет имена или наименования представителя и представляемого, их место жительства или место нахождения, паспортные данные физических лиц, являющихся представителем и представляемым. Очевидно, что в доверенности должны быть описаны полномочия представителя на совершение конкретных действий, содержание которых соответствует характеру принимаемых на общем собрании решений.
    
    Доверенность должна быть собственноручно подписана представляемым с указанием даты ее выдачи. Доверенность может быть выдана несколькими собственниками помещений одному лицу.
    
    4. Во втором предложении п.2 коммент. ст. устанавливаются и требования к оформлению доверенности, которые должны соответствовать правилам, закрепленным в пп.4 и 5 ст.185 ГК РФ,  либо правилам нотариального удостоверения доверенностей (пп.2, 3 ст.185 ГК РФ).
    
    Из правила п.4 ст.185 ГК РФ следует, что доверенность на голосование может быть удостоверена организацией, в которой доверитель работает или учится, жилищно-эксплутационной организацией по месту его жительства, администрацией стационарного учреждения, в котором доверитель находится на излечении. Такая доверенность по смыслу нормы, содержащейся в абз. 2 п.4 ст.185 ГК РФ, удостоверяется бесплатно.
    
    Согласно п.5 ст.185 ГК РФ доверенность от имени юридического лица выдается за подписью его руководителя или иного лица, уполномоченного на это его учредительными документами, с приложением печати этой организации. Доверенность от имени юридического лица, основанного на государственной или муниципальной собственности на получение или выдачу денег и других имущественных ценностей, должна быть подписана также главным (старшим) бухгалтером этой организации.
    
    5. По общему правилу (п.2 ст.185 ГК РФ) доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом. К компетенции общего собрания не отнесено решение вопросов, связанных с совершением сделок, требующих нотариального удостоверения, за исключением, пожалуй, гипотетических случаев ипотеки жилого дома и помещений, в нем расположенных (ст.10 гл.XIII ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" // СЗ РФ. 1998. N 29. Ст.3400; 2001. N 46. Ст.4308; 2002. N 7. Ст.629. N 52. Ст.5135; 2004. N 6. Ст.406; N 27. Ст.2711; РГ. 2004. 31 дек.).
    
    6. В п.3 коммент. ст. закреплена императивная формула определения количества голосов, которыми обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме, принимающий участие в голосовании на общем собрании, в том числе и путем заочного голосования. Из этой формулы следует, что собственник располагает тем большим количеством голосов, чем больше его доля в праве на общее имущество в многоквартирном доме, определяемая, в свою очередь, отношением площади принадлежащего собственнику помещения к общей площади жилого дома (см. коммент. к п.2 ст.37).
    

    7. Пункт 4 коммент. ст. устанавливает возможность голосования на общем собрании собственников помещений, проводимом путем совместного их присутствия, т.е. обычным порядком не только посредством поднятия руки или опускания бюллетеней в урну для голосования, но и посредством оформленных в письменной форме решений собственников. При этом законодатель не уточняет срок, до истечения которого указанные решения должны быть представлены. Анализ нормы, содержащейся в п.4 коммент. ст. во взаимосвязи с правилом п.2 ст.47, позволяет сделать вывод о том, что момент представления письменных решений собственников как присутствующих, так и отсутствующих на общем собрании, может быть приурочен к моменту фактического голосования по тому либо иному вопросу.
    
    8. В п.5 коммент. ст. формулируется ограничение по способу голосования по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений, проводимого в форме заочного голосования.
    
    9. Пункт 6 коммент. ст. конкретизирует правила подсчета голосов собственников помещений, полученных в результате голосования посредством оформленных в письменном виде решений. Зачетными признаются только те голоса собственника, если по вопросу, поставленному на голосование, их обладатель в своем письменном решении оставил один из трех ("за", "против", "воздержался") возможных вариантов. Указанное правило распространяется только на конкретный вопрос, поставленный на голосование. Решение, в котором фигурируют ответы на несколько голосуемых вопросов, будет считаться действительным (зачетным) в той своей части, где соблюдено правило однозначного ответа.
    
    

Раздел III. ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ, ПРЕДОСТАВЛЯЕМЫЕ
ПО ДОГОВОРАМ СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА

Глава 7. ОСНОВАНИЯ И ПОРЯДОК ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ
ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ ПО ДОГОВОРУ СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА

Комментарий к статье 49. Предоставление жилого помещения
по договору социального найма

    
    1. Пункт 1 коммент. ст. устанавливает порядок, согласно которому по договору социального найма предоставляются жилые помещения только государственного или муниципального жилищного фонда, т.е. принадлежащие на праве собственности РФ (жилищный фонд Российской Федерации), субъектам РФ (жилищный фонд субъектов РФ), а также находящиеся в собственности муниципальных образований.
    
    Договор социального найма заключается на право владения и пользования (но не распоряжения) жилым помещением (жилым домом, квартирой, частью жилого дома или квартиры). Названный договор заключается в письменной форме без установления срока действия (п.2 ст.60 коммент. закона) на основании решения уполномоченного органа государственной власти или местного самоуправления (п.1 ст.63 коммент. закона). Не допускается заключение договора социального найма на неизолированное жилое помещение, помещение вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме (п.2 ст.62 коммент. закона). Переход права собственности на занимаемое по договору социального найма жилое помещение, права хозяйственного ведения или права оперативного управления таким жилым помещением не влечет за собой расторжение или изменение условий договора социального найма жилого помещения (ст.64 коммент. закона), что гарантирует стабильность в данной области жилищных правоотношений.
    
    В соответствии с п.2 ст.63 коммент. закона постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 года N 315 "Об утверждении Типового договора социального найма жилого помещения" (РГ. 2005. 27 мая) утвержден постановлением Совмина РСФСР от 25 сентября 1985 года N 415 "Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР и Типового договора найма жилого помещения в домах государственного, муниципального и общественного жилого фонда в РСФСР" (СП РСФСР. 1986. N 2. Ст.9), утратил силу с 4 февраля 2006 года на основании постановления Правительства РФ от 21 января 2006 года N 25 (СЗ РФ. 2006. N 5. Ст.546).
    
    Постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 года N 315 установлено в том числе, что договоры социального найма жилого помещения, заключенные до вступления в силу данного постановления, переоформлению не подлежат.
         

    Все вышеприведенные отличительные признаки договора социального найма направлены в первую очередь на защиту прав граждан-нанимателей и установление стабильности при использовании и распоряжении объектами государственного и муниципального жилищного фонда.
    
    2. Жилые помещения из состава муниципального жилищного фонда по договорам социального найма предоставляются (согласно п.2 коммент. ст.) только малоимущим гражданам, которые по установленным настоящим Кодексом основаниям признанны нуждающимися в жилых помещениях.
    

    Установленное правило соответствует положениям ст.40 Конституции РФ и вводит в качестве основного критерия для принятия решения уполномоченным органом о предоставлении государственного или муниципального жилья финансовую и имущественную обеспеченность гражданина.
    
    Признание гражданина малоимущим, согласно коммент. закону, осуществляется органом местного самоуправления с учетом:
    
    - дохода, приходящегося на каждого члена семьи;
    
    - стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению.
    
    Определение размера дохода и стоимости имущества в целях признания гражданина малоимущим для последующего обеспечения жильем по договору социального найма отнесено к компетенции органов местного самоуправления; порядок признания гражданина малоимущим в целях обеспечения его муниципальным жильем должен быть установлен законом соответствующего субъекта РФ (п.2 ст.14 коммент. закона).
    
   В целях реализации данной нормы приказом Министерства регионального развития РФ от 25 февраля 2005 года N 18 (Библиотечка РГ. 2005. N 6) для субъектов РФ и органов местного самоуправления утверждены Методические рекомендации по определению порядка ведения органами местного самоуправления учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, и по предоставлению таким гражданам жилых помещений по договору социального найма.
    
    В городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге порядок и условия осуществления жилищного учета уже определены законами данных субъектов Федерации.
    
    Так, например, в Санкт-Петербурге малоимущими согласно ст.2 Закона Санкт-Петербурга от 19 июля 2005 года "О порядке ведения учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях и предоставлении жилых помещений по договорам социального найма в Санкт-Петербурге" (Вестник Законодательного собрания Санкт-Петербурга. 2005. N 10) признаются граждане, чей ежемесячный доход не превышает двукратной официально установленной в Санкт-Петербурге величины прожиточного минимума на душу населения, а стоимость находящегося в собственности и подлежащего налогообложению имущества не превышает десятикратную среднюю рыночную стоимость квадратного метра общей площади жилья в Санкт-Петербурге. При этом размер ежемесячного дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и ежемесячного дохода одиноко проживающего гражданина, а также размер стоимости находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению имущества определяются в соответствии с Методиками согласно приложениям к данному Закону Санкт-Петербурга.
    
    Основания для признания гражданина малоимущим в Москве установлены ст.2 Закона Москвы от 25 января 2006 года "О порядке признания жителей города Москвы малоимущими в целях постановки их на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях" (Вестник Мэра и Правительства Москвы. 2006. N 10) и ориентированы на имущественную обеспеченность гражданина, которая для постановки на жилищный учет должна быть меньше стоимости общей площади жилого помещения, которую необходимо приобрести гражданину для обеспечения жильем по норме предоставления.
    

    Следует заметить, что для постановки на жилищный учет, кроме соответствия нормативам финансовой и имущественной обеспеченности, гражданин должен соответствовать и законодательно установленным нормативам жилищной обеспеченности.
    
    Статьей 7 Закона Санкт-Петербурга "О содействии Санкт-Петербурга в улучшении жилищных условий граждан" (Вестник Законодательного собрания Санкт-Петербурга. 2004. N 10) установлен единый учетный норматив жилищной обеспеченности для постановки на жилищный учет в размере 10 кв. м на одного проживающего. Однако согласно ст.3 Закона Санкт-Петербурга от 19 июля 2005 года "О порядке ведения учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях и предоставлении жилых помещений по договорам социального найма в Санкт-Петербурге" (Вестник Законодательного собрания Санкт-Петербурга. 2005. N 10) учетные нормы жилой площади для проживающих в коммунальных квартирах и для жителей отдельных квартир и жилых домов различны и составляют 15 и 9 кв.м общей площади соответственно.
    
    Аналогичные нормы (9 и 15 кв.м общей площади соответственно для отдельных и коммунальных квартир) установлены и Законом Москвы от 15 января 2003 года "Об улучшении жилищных условий жителей города Москвы" (Вестник Мэра и Правительства Москвы. 2003. N 27).
    
    В случае превышения любого из указанных учетных нормативов не производится постановка на жилищный учет или производится снятие гражданина с жилищного учета.
    
    Предоставление по договорам социального найма малоимущим гражданам жилых помещений из состава муниципального жилищного фонда осуществляется исключительно в порядке, установленном коммент. законом.
    
    Основания и порядок признания граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, закреплены в ст.51 и 52 коммент. закона. В этой связи необходимо еще раз отметить, что наличие у гражданина статуса малоимущего при отсутствии у него установленных ЖК РФ оснований для признания нуждающимся в жилье не может служить самостоятельным основанием для предоставления ему жилого помещения по договору социального найма.
    
    3. Федеральным законом или законом субъекта РФ могут быть установлены иные (кроме малоимущих) категории граждан, признанные нуждающимися в жилых помещениях. Такие граждане согласно п.3 коммент. ст. подлежат обеспечению жильем по договорам социального найма за счет жилищных фондов Российской Федерации или субъекта РФ. Данные жилые помещения предоставляются в установленном ЖК порядке, если иной порядок не предусмотрен федеральным законом или законом субъекта РФ.
    

    Так, например, в соответствии со постановлением Правительства РФ от 6 сентября 1998 года N 1054 (РГ. 1998. 19 сент.).
    
    В качестве примера можно также рассмотреть и положения п.2 ст.14 Федерального закона от 15 мая 1991 года "О социальной защите граждан, подвергшихся воздействию радиации вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС" (с изм. на 2 февраля 2006 года) (РГ. 1991. 29 мая), согласно которому для обеспечения жилой площадью, в том числе и путем выдачи субсидий на приобретение жилья, указанных в данном Законе категорий граждан достаточно постановки их на жилищный учет без одновременного признания их малоимущими.
    
    Следует еще раз отметить, что п.3 коммент. ст. установлено правило, согласно которому жилые помещения упомянутым в коммент. пункте очередникам предоставляются в установленном Кодексом порядке, если иной порядок не предусмотрен указанным Федеральным законом или законом субъекта Федерации.
    
    В соответствии с федеральным законодательством рассмотренные выше категории в настоящее время обеспечиваются жилой площадью за счет средств федерального бюджета в следующем порядке:
    
    - граждане, уволенные с военной службы, - путем выдачи государственных жилищных сертификатов;
    
    - граждане, подвергшиеся воздействию радиации, - путем выдачи субсидий на приобретение жилья.
    

    Пункт 4 коммент. ст. устанавливает правило, согласно которому указанные выше категории граждан, так же как и малоимущие, могут быть обеспечены жильем за счет муниципального жилищного фонда, но только в случае наделения органов местного самоуправления в установленном законодательством порядке государственными полномочиями на обеспечение указанных категорий граждан жилыми помещениями.
    
    В этой связи следует особо отметить, что в субъектах РФ - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге перечни отнесенных ЖК к компетенции органов местного самоуправления вопросов, которые решают органы местного самоуправления на территориях каждого из этих городов, определяются законами данных субъектов РФ. Иные вопросы, отнесенные коммент. законом к компетенции органов местного самоуправления и не включенные в указанные перечни, решают исключительно органы государственной власти данных субъектов РФ.
    
    4. Жилые помещения муниципального жилищного фонда по договорам социального найма предоставляются гражданам категорий, закрепленных федеральным законом или законом субъекта РФ, в установленном коммент. законом порядке, если иной порядок не предусмотрен федеральным законом или законом субъекта РФ.
    
    5. Пункт 5 коммент. ст. в императивном порядке запрещает предоставление жилых помещений из состава как государственного, так и муниципального жилищного фонда по договорам социального найма иностранным гражданам и лицам без гражданства, если международным договором РФ не предусмотрено иное.
    
    

Комментарий к статье 50. Норма предоставления и учетная норма площади жилого помещения

    
    В коммент. законе наконец нашла практическое применение закрепленная ст.40 Конституции РФ норма об обеспечении жильем бесплатно или за доступную плату за счет государственных и муниципальных жилищных фондов только нуждающихся в жилище малоимущих и иных, специально указанных в законе категорий граждан. Всем остальным гарантировано содействие и поддержка со стороны органов государственной власти и местного самоуправления для осуществления их конституционного права на жилище.
    
    В этой связи в жилищное законодательство впервые вводится понятие "учетная норма площади жилого помещения" - минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется уровень обеспеченности граждан общей площадью жилого помещения в целях их принятия на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях (п.4 ст.50 коммент. закона).
    
    Учетная норма устанавливается органом местного самоуправления.
    
    Так, например, в субъекте РФ - городе федерального значения Санкт-Петербурге, где полномочия по обеспечению граждан жильем по договорам социального найма отнесены к компетенции органов государственной власти, ст.2 Закона Санкт-Петербурга от 19 июля 2005 года "О порядке ведения учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях и предоставлении жилых помещений по договорам социального найма в Санкт-Петербурге" (Вестник Законодательного собрания Санкт-Петербурга. 2005. N 10) учетная норма площади жилого помещения на одного человека установлена в следующих размерах:
    
    - 9 кв. м общей площади жилого помещения для проживающих в отдельных квартирах и жилых домах;
    
    - 15 кв. м общей площади жилого помещения для проживающих в коммунальных квартирах.
    
    При наличии у гражданина и (или) членов его семьи нескольких жилых помещений, занимаемых по договорам социального найма и (или) принадлежащих им на праве собственности, определение уровня обеспеченности общей площадью жилого помещения осуществляется исходя из суммарной общей площади всех указанных жилых помещений.
    
    Аналогичные учетные нормы для постановки граждан на жилищный учет ранее были установлены и в Москве пп.4, 5 ст.2 Закона Москвы от 15 января 2003 года N 22 "Об улучшении жилищных условий жителей города Москвы" (Вестник Мэра и Правительства Москвы. 2003. N 27).
    

    Однако в настоящее время порядок признания жителей Москвы малоимущими в целях постановки их на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма из состава жилищного фонда Москвы, регламентирован Законом Москвы от 25 января 2006 года "О порядке признания жителей города Москвы малоимущими в целях постановки их на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях" (Вестник Мэра и Правительства Москвы. 2006. N 10). Названный Закон в корне меняет существовавшие ранее в Москве подходы к определению критериев нуждаемости гражданина в жилье. Так, например, в соответствии со данным Законом Москвы определяется по цене, устанавливаемой для расчета безвозмездной субсидии для приобретения в собственность жилых помещений или строительства жилых помещений в целях приобретения их в собственность.
    

    Таким образом, критерий "учетная норма площади жилого помещения" - основной критерий, применяемый в Санкт-Петербурге для осуществления жилищного учета, для аналогичных целей в Москве не применяется.
    
    Установление в качестве норматива размера общей площади жилья является новацией в жилищном законодательстве, так как прежние учетные нормативы были ориентированы исключительно на занимаемую гражданином жилую площадь помещения. Очевидно, здесь не последнюю роль сыграли рыночные отношения с традицией оценивать стоимость жилья по его общей площади.
    
    2. В коммент. ст. законодатель вводит и другой норматив - норму предоставления, ориентированный, как и учетная норма, на общую площадь жилья.
    
    Норма предоставления - минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма.
    

    Из приведенных законодательных определений видно, что цели и условия применения названных нормативов (учетная норма и норма предоставления) различны.
    
    Норма предоставления, как и учетная норма, также устанавливается органом местного самоуправления в зависимости от достигнутого в соответствующем муниципальном образовании уровня обеспеченности жилыми помещениями, предоставляемыми по договорам социального найма, и других факторов.
    
    В частности, в Санкт-Петербурге при предоставлении жилых помещений общая площадь предоставляемого по договору социального найма жилья не должна превышать 18 кв.м. на одного члена семьи, состоящей из двух и более человек, 33 кв.м. для одиноко проживающих граждан. С учетом конструктивных особенностей жилого помещения в Санкт-Петербурге допускается предоставление жилых помещений, размер которых превышает указанную норму на всю семью не более чем на половину нормы предоставления жилья, полагающейся на одного человека (ст.5 Закона Санкт-Петербурга от 19 июля 2005 года "О порядке ведения учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях и предоставлении жилых помещений по договорам социального найма в Санкт-Петербурге"; ст.8 Закона Санкт-Петербурга "О содействии Санкт-Петербурга в улучшении жилищных условий граждан").
    
    Таким образом, обязанность установления допустимого размера жилых помещений (по общей площади), предоставляемых по договору социального найма нуждающимся в жилье, законодатель в значительной мере возложил на органы местного самоуправления, что является нововведением по сравнению с ЖК РСФСР, устанавливавшим на федеральном уровне норму предоставления в размере 12 кв.м. жилой площади на одного человека (ст.38 ЖК РСФСР).
    
    Следует особо отметить, что установленная органом местного самоуправления норма предоставления в границах конкретного муниципального образования может быть изменена (как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения), но только в отношении категорий граждан, указанных в п.3 ст.49 коммент. закона (федеральных очередников и очередников субъекта РФ) и только на основании федеральных законов или законов субъектов РФ, устанавливающих порядок предоставления жилых помещений по договорам социального найма данным категориям.
    
    При сопоставлении названной нормы с правилами п.3 коммент. ст. можно сделать вывод, что иная, отличная от установленной органом местного самоуправления в соответствующем муниципальном образовании нормы предоставления, норма для очередников федеральных и субъектов РФ может быть установлена только тем федеральным законом или законом субъекта РФ, которым установлен и порядок предоставления жилья данным категориям очередников. Так, например, на 5 апреля 2005 г.) (СЗ РФ. 1995. N 26. Ст.2399; 2001. N 51. Ст.4834; 2004. N 35. Ст.3607) установлено, что судьи, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, обеспечиваются отдельными жилыми помещениями в соответствии с нормами, установленными законодательством РФ, с учетом права судьи на дополнительную жилую площадь в размере 20 кв.м или в виде отдельной комнаты. Практика применения данной статьи Закона показала, что установленной нормой предоставления жилой площади для судьи является в том числе и дополнительная жилая площадь.
    

    Необходимо обратить внимание на существование иных, не связанных с постановкой на жилищный учет и предоставлением жилья по договорам социального найма, нормативов в сфере жилищного законодательства. Так, например, Федеральный закон "Об основах федеральной жилищной политики" еще в 1992 году в целях предоставления компенсаций (субсидий) по оплате жилья и коммунальных услуг ввел понятие "социальная норма площади жилья", которое было широко применено и развито в жилищном законодательстве как на уровне РФ, так и в субъектах РФ.
    
    3. В п.5 коммент. ст. закреплено правило, согласно которому размер учетной нормы площади жилого помещения не может превышать размер нормы предоставления, установленной органом местного самоуправления.
    
    

Комментарий к статье 51. Основания признания граждан нуждающимися в жилых помещениях,
предоставляемых по договорам социального найма

    
    1. Коммент. ст. устанавливает основания признания граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма.
    
    Следует обратить внимание на некорректность формулировок подп.4 п.1 коммент. ст., так как имеет место неопределенность в толковании: следует ли учитывать при принятии решения о признании гражданина нуждающимся в жилых помещениях одновременно оба приведенных законодателем условия (коммунальное заселение и наличие больного в квартире), либо каждое из приведенных условий имеет самостоятельное равное значение.
    
    Принимая во внимание сложившуюся в жилищной сфере практику, а также государственный курс на ликвидацию квартир коммунального заселения в стране, можно предположить, что названные в подп.4 п.1 коммент. ст. условия для признания граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, имеют равное значение при принятии соответствующего решения и оцениваются по отдельности.
    
    Перечень заболеваний, при наличии которых совместное проживание с больным в одной квартире невозможно, устанавливается Правительством РФ (п.4 ст.51 коммент. закона).
    
    В этой связи следует отметить, что в настоящее время в целях реализации циркуляр НКВД и Наркомздрава РСФСР от 13-19 января 1928 года N 27/15 "Об утверждении списка болезней, дающих право лицам, страдающим ими, пользования дополнительной комнатой или дополнительной жилой площадью" (Бюллетень НКВД. 1928. N 6), устанавливающие перечни категорий граждан, обладающих правом на дополнительную площадь, в том числе в виде отдельной комнаты.
    
    Судебной коллегией по гражданским делам ВС РФ в Обзоре судебной практики от 1 июня 2003 года (Бюллетень ВС. 2003. N 6) было разъяснено, что наличие права у некоторых граждан на дополнительную жилую площадь или дополнительную комнату не является основанием для признания их нуждающимися в улучшении жилищных условий. Однако право на дополнительную жилую площадь учитывается при постановке на учет для улучшения жилищных условий, если это предусмотрено законом, как, например, в постановлением Правительства РФ от 21 декабря 2004 года N 817).
    

    Таким образом, можно сделать вывод, что Правительством РФ в целях реализации коммент. ст. должен быть утвержден дополнительный Перечень заболеваний, при наличии которых совместное проживание с больным в одной квартире невозможно, и что, в свою очередь, повлечет за собой возникновение у граждан права быть признанными нуждающимися в жилом помещении, предоставляемом по договору социального найма. В соответствии с распоряжением Правительства РФ от 6 июня 2005 года N 722-р (СЗ РФ. 2005. N 24. Ст.2395), ответственным за разработку данного Перечня является Минздравсоцразвития России.
    
    2. При наличии у гражданина и (или) членов его семьи нескольких жилых помещений, занимаемых по договорам социального найма и (или) принадлежащих им на праве собственности, определение уровня обеспеченности общей площадью жилого помещения осуществляется исходя из суммарной общей площади всех указанных жилых помещений.
    
    Дополнительно к вышесказанному считаем необходимым обратить внимание читателя на наличие в крупных мегаполисах, таких, как Москва и Санкт-Петербург, так называемого ценза оседлости (срока, в течение которого гражданин постоянно либо преимущественно проживает в данных населенных пунктах), являющегося обязательным условием для принятия заявителя на учет в качестве нуждающегося в жилых помещениях. Постановке на жилищный учет не подлежат граждане, соответствующие всем необходимым требованиям, но прожившие в Москве и Санкт-Петербурге в общей сложности менее 10 лет. Именно "в общей сложности", но не непрерывно.
    
    Вопрос о законности введения в городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге ценза оседлости неоднократно становился предметом судебных разбирательств. При этом правило о сроке постоянного проживания как условии принятия граждан на жилищный учет сопоставлялось с положениями Конституции РФ о конституционных правах каждого, кто законно находится на территории Российской Федерации, свободно передвигаться и выбирать место пребывания и жительства (ст.27, 40).
    
    Разъяснения по данному вопросу были даны в том числе Конституционным Судом РФ, который в своем определении от 9 апреля 2002 года N 123-О (РГ. 2002. 31 июля), в частности, указал, что при реализации конституционного права на жилище, включая порядок признания граждан нуждающимися в улучшении жилищных условий, законодатель может предусмотреть в нормативных правовых актах определенные организационно-учетные правила, которые необходимы для обеспечения принципа справедливости при распределении жилья и направлены на исключение злоупотребления правом со стороны граждан, обращающихся с заявлениями о постановке на жилищный учет.
    

    Кроме того, федеральное законодательство в целом не содержит запрета в отношении установления определенного срока проживания как условия для принятия на учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий.
    
    

Комментарий к статье 52. Принятие на учет граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях

    
    1. Согласно п.1 коммент. ст. жилые помещения по договорам социального найма предоставляются гражданам, которые приняты на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях, за исключением установленных коммент. законом случаев. Такие случаи, в частности, установлены в п.2 ст.57 коммент. закона. Так, жилые помещения по договорам социального найма предоставляются гражданам, которые не состоят на жилищном учете, но:
    
    а) их жилые помещения признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат.
    
   постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 года N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу" (СЗ РФ. 2006. N 6. Ст.702). Следует отметить, что действие данного Положения согласно пп.2 и 3 распространяется на все находящиеся в эксплуатации на территории Российской Федерации жилые помещения независимо от формы собственности. На жилые помещения, расположенные в объектах капитального строительства, ввод в эксплуатацию которых и постановка на государственный учет не осуществлены в соответствии с Градостроительным кодексом РФ, указанное Положение не распространяется.
    
    Согласно п.33 Положения единственным, но достаточно емким по содержанию основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания является наличие выявленных вредных факторов среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан вследствие ряда причин, в частности неудовлетворительных параметров микроклимата жилого помещения (качество атмосферного воздуха, уровень шума, наличие источников вибрации и электромагнитных полей), сверхнормативных деформаций несущих конструкций, расположений объекта жилищного фонда в опасных зонах схода оползней, селевых потоков, снежных лавин, на территориях, которые ежегодно затапливаются паводковыми водами, и др.
    
    Подробный перечень названных выше вредных факторов приведен в разд. III Положения (пп. 34-40).
    

    При этом следует еще раз обратить внимание на тот факт, что в ст.57 коммент. закона дополнительно введено требование о том, чтобы признанное в установленном порядке непригодным для проживания помещение дополнительно было признано и не подлежащим ремонту или реконструкции. Только в этом случае у проживающего в таком помещении человека (при отсутствии статуса очередника) возникает право на предоставление другого жилого помещения из состава Госжилфонда на условиях договора социального найма во внеочередном порядке.
    
    Очередники же подлежат обеспечению жильем в порядке очередности исходя из даты постановки на жилищный учет (п.1 ст.57 коммент. закона).
    
    Следует обратить особое внимание на то, что ст.57 коммент. закона распространяется исключительно на жильцов, занимающих помещения по договору социального найма, но не на собственников. Порядок обеспечения жилищных прав собственников регламентирован ст.32 коммент. закона;
    
    б) страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний, при наличии которых совместное проживание с больным в одной квартире невозможно (соответствующий Перечень заболеваний утверждается Правительством РФ).
    
    Следует отметить, что наличие тяжелой формы хронического заболевания подп.4 п.1 ст.51 коммент. закона отнесено к основанию для признания граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, и постановки на соответствующий учет;
    
    в) являющимися детьми-сиротами или детьми, оставшимися без попечения родителей.
    

    Лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, жилые помещения по договорам социального найма предоставляются по окончании их пребывания в образовательных и иных учреждениях, в том числе в учреждениях социального обслуживания, в приемных семьях, детских домах семейного типа, при прекращении опеки (попечительства), а также по окончании службы в Вооруженных Силах РФ или по возвращении из учреждений, исполняющих наказание в виде лишения свободы.
    
    2. Пункт 2 коммент. ст. закрепляет за гражданином право состоять на жилищном учете по нескольким основаниям (как малоимущий гражданин и как относящийся к определенной федеральным законом или законом субъекта РФ категории), по своему выбору быть принятым на учет по одному из этих оснований или по всем основаниям. Выбор оснований для постановки на жилищный учет может иметь значение, так как малоимущие очередники подлежат обеспечению жильем за счет муниципального жилищного фонда, а федеральные очередники и очередники субъекта РФ - из состава жилищных фондов РФ или субъекта РФ, что в свою очередь может влиять на сроки обеспечения гражданина жилым помещением. Так, согласно Федеральному закону "О статусе военнослужащих" (СЗ РФ. 1998. N 22. Ст.2331) основной формой обеспечения жильем военнослужащих, состоящих на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, является выдача жилищного сертификата. С учетом государственной политики, направленной на скорейшее обеспечение нуждающихся в жилье военнослужащих, и существенного увеличения бюджетного финансирования данных мероприятий сроки обеспечения жильем указанной категории очередников значительно сократились и составляют несколько лет, а не десятилетий, как при обеспечении очередников так называемой общей очереди.
    
    3. Согласно п.3 коммент. ст. органы местного самоуправления наделены полномочиями по принятию гражданина на жилищный учет.
    
    Определение порядка ведения органами местного самоуправления учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, в соответствии с п.7 ст.13 коммент. закона отнесено к компетенции органов государственной власти субъекта РФ.
    
    В субъектах РФ - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге перечни отнесенных коммент. законом к компетенции органов местного самоуправления вопросов, которые решают органы местного самоуправления на территориях каждого из этих городов, определяются законами данных субъектов РФ. Иные вопросы, отнесенные коммент. законом к компетенции органов местного самоуправления и не включенные в указанные перечни, решают органы государственной власти данных субъектов РФ (п.2 ст.14 коммент. закона).
    

    Гражданин, имеющий право и изъявивший желание встать на жилищный учет, имеет право подать соответствующее заявление в уполномоченный орган как по месту жительства, так и в орган местного самоуправления по иному адресу (не по месту жительства). Принятие на указанный учет недееспособных граждан осуществляется на основании заявлений о принятии на учет, поданных их законными представителями (п.3 ст.52 коммент. закона).
    

    Конституцией РФ (ст.27) закреплено право граждан свободно передвигаться и выбирать место пребывания и жительства. Местом жительства гражданина согласно ФЗ "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации" (Ведомости РФ. 1993. N 32. Ст.1227) признается жилой дом, квартира, служебное жилое помещение, специализированные дома (общежитие, гостиница-приют, специальный дом для одиноких престарелых, дом-интернат для инвалидов, ветеранов и другие), а также иное жилое помещение, в котором гражданин постоянно или преимущественно проживает в качестве собственника, по договору найма (поднайма), договору аренды либо на иных основаниях, предусмотренных законодательством РФ.
    
    Таким образом, коммент. норма дает гражданину право встать на жилищный учет как по адресу, по которому он постоянно или преимущественно проживает, так, например, и по месту нахождения иного принадлежащего ему на праве собственности или занимаемого по договору социального найма (найма) жилья. Соответственно и обеспечению жильем по договору социального найма такой очередник будет подлежать из состава жилищного фонда по месту постановки на жилищный учет.
    
    4. К заявлению для постановки на жилищный учет прилагаются документы, подтверждающие право гражданина состоять на учете в качестве нуждающегося в жилье. Принимая во внимание, что основными критериями для обеспечения граждан государственным и муниципальным жильем в соответствии с настоящим Кодексом является их финансовая и имущественная обеспеченность (сумма доходов и стоимости имущества в собственности граждан), представляется, что к заявлению должны быть приложены, например:
    
    - справки о доходах заявителя и совместно проживающих с ним членов семьи за последние двенадцать месяцев, предшествующих обращению (справки о доходах с места работы каждого работающего члена семьи, справки о размере пособия по безработице, размере пенсии, стипендии, размере пособия на детей и т.д.);
    
    - сведения о стоимости налогооблагаемого имущества, находящегося в собственности заявителя и совместно проживающих с ним членов семьи (справка об инвентаризационной стоимости квартиры, дома или другого строения, помещения, сооружения);
    
    - документы, подтверждающие наличие соответствующих льгот для лиц, имеющих жилищные льготы;
    

    - документы о праве на дополнительную площадь для лиц, имеющих право на дополнительную площадь;
    
    - акт обследования жилого помещения с установлением факта непригодности для проживания.
    
    При необходимости органом, осуществляющим постановку на учет граждан, могут быть запрошены иные документы с дополнительными сведениями о заявителе и членах его семьи.
    
    5. Гражданину, подавшему заявление о принятии на учет, выдается расписка в получении этих документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим принятие на учет. С этой даты начинается течение установленного п.5 коммент. ст. срока (не более 30 рабочих дней) для принятия уполномоченным органом решения о принятии гражданина на жилищный учет либо об отказе в принятии.
    
    В случае положительного решения о принятии гражданина на учет нуждающихся в жилых помещениях заявителю выдается (или направляется) специальный документ, подтверждающий факт принятия такого решения (п.6 ст.52 коммент. закона). Срок для выдачи (или направления) документа - 3 рабочих дня со дня принятия решения.
    
    Основания и порядок принятия решения об отказе в постановке гражданина на учет нуждающихся в жилых помещениях регламентированы ст.54 коммент. закона.
    
    

Комментарий к статье 53. Последствия намеренного ухудшения гражданами
своих жилищных условий

    
    1. Коммент. ст. формулирует условие, согласно которому граждане принимаются на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях не ранее чем через пять лет со дня совершения действий, которые умышленно были ими совершены с целью приобретения права состоять на жилищном учете.
    
    С учетом того, что на учет нуждающихся в предоставлении жилья принимаются граждане по признаку финансовой и имущественной (в т.ч. и жилищной) обеспеченности ниже установленной нормы, речь в коммент. ст., по всей видимости, идет лишь о действиях имущественного характера (продажа, обмен, раздел жилья и пр.), которые привели жилищные условия гражданина в состояние, требующее участия со стороны органов государственной власти и местного самоуправления в решении вопроса обеспечения его другим жильем. В противном случае даже такой факт, как рождение ребенка или вселение супруга, может быть отнесен к названным в коммент. ст. действиям.
    
    2. В коммент. ст. установлена жесткая связь между действиями гражданина и целью таких действий - постановка на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях. Однако законодателем оставлен открытым вопрос: в чьей компетенции и каким образом необходимо доказать умышленность действий (или отсутствие умысла) гражданина в целях последующей постановки на жилищный учет.
    
    Представляется, что положения данной статьи коммент. закона должны быть конкретизированы на уровне органов государственной власти субъектов РФ, в компетенцию которых согласно п.7 ст.13 коммент. закона входит определение порядка ведения органами местного самоуправления учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма.
    
    В противном случае каждый случай злонамеренности действий заявителя (или отсутствие такового) для постановки на жилищный учет может стать предметом судебных разбирательств.
    
    3. В качестве примера, иллюстрирующего подход к реализации данной нормы закона на уровне субъекта Федерации, приведем Закон Санкт-Петербурга от 28 июля 2004 года "О содействии Санкт-Петербурга в улучшении жилищных условий граждан" (Вестник Законодательного собрания Санкт-Петербурга. 2004. N 10). В п.2 ст.3 указанного Закона установлено, что действиями, в результате которых уменьшилась жилищная обеспеченность граждан, признаются:
    
    - раздел или обмен жилого помещения;
    

    - вселение в занимаемое гражданами жилое помещение иных граждан (за исключением супругов и их несовершеннолетних детей);
    
    - отчуждение жилого помещения либо доли жилого помещения, принадлежавшей гражданину на праве собственности;
    
    - невыполнение условий договора социального найма, повлекшее выселение гражданина в судебном порядке;
    
    - расторжение договора социального найма по инициативе гражданина.
    
    Жители Санкт-Петербурга, жилищная обеспеченность которых уменьшилась в результате указанных выше действий, могут быть признаны нуждающимися в содействии в улучшении жилищных условий не ранее чем через пять лет после их совершения.
    
    Кроме того, установлено дополнительное жесткое правило, согласно которому граждане, которым содействие в улучшении жилищных условий уже оказывалось, но у которых после указанного содействия в результате совершенных ими действий (за исключением рождения или усыновления детей) жилищная обеспеченность стала менее установленного учетного норматива жилищной обеспеченности, могут быть признаны нуждающимися в улучшении жилищных условий не ранее чем через десять лет после того дня, в который было оказано содействие.
    
    

Комментарий к статье 54. Отказ в принятии граждан на учет в качестве нуждающихся
в жилых помещениях

    
    1. Положения коммент. ст. необходимо рассматривать в тесной взаимосвязи с нормами ст.52 коммент. закона, регламентирующими порядок и условия принятия на учет граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях.
    

    Орган местного самоуправления, осуществляющий жилищный учет, может принять решение об отказе в принятии на учет граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях по причине недоказанности заявителем финансовой и имущественной (в т.ч. и жилищной) обеспеченности, дающей ему право постановки на соответствующий учет. В частности, отказ в принятии на учет допускается, если:
    
    1) не представлены предусмотренные п.4 ст.52 коммент. закона документы, подтверждающие право гражданина состоять на учете в качестве нуждающегося в жилом помещении;
    
    2) представлены документы, которые не подтверждают право заявителя состоять на учете в качестве нуждающегося в жилом помещении.
    
    2. Еще одним основанием для принятия решения об отказе в постановке на жилищный учет является не истекший пятилетний срок в случае, когда заявитель, который с намерением приобретения права состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, совершил действия, в результате которых приобрел право быть признанным нуждающимся в жилых помещениях, и его злонамеренность доказана (см. комментарий к ст.53).
    
    Порядок уведомления заявителя об отказе в принятии на жилищный учет аналогичен порядку, установленному п.6 ст.52 коммент. закона - решение выдается (или направляется) заявителю не позднее трех рабочих дней со дня принятия решения.
    
    Решение об отказе в принятии на жилищный учет может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.
    
    

Комментарий к статье 55. Сохранение за гражданами права состоять на учете в
качестве нуждающихся в жилых помещениях

    
    1. Согласно коммент. ст. право состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях сохраняется за гражданами до получения ими жилых помещений по договорам социального найма или до выявления органами, осуществляющими жилищный учет, оснований снятия граждан с учета.
    
    Такие основания предусмотрены ст.56 коммент. закона. Граждане подлежат снятию с учета в качестве нуждающихся в жилых помещениях в случае:
    
    1) подачи ими по месту учета заявления о снятии с учета;
    
    2) утраты ими оснований, дающих им право на получение жилого помещения по договору социального найма;
    
    3) их выезда на место жительства в другое муниципальное образование, за исключением случаев изменения места жительства в пределах городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга;
    
    4) получения ими в установленном порядке от органа государственной власти или органа местного самоуправления бюджетных средств на приобретение или строительство жилого помещения;
    
    5) предоставления им в установленном порядке от органа государственной власти или органа местного самоуправления земельного участка для строительства жилого дома;
    
    6) выявления в представленных ими документах в орган, осуществляющий принятие на учет, сведений, не соответствующих действительности и послуживших основанием принятия на учет, а также неправомерных действий должностных лиц органа, осуществляющего принятие на учет, при решении вопроса о принятии на учет.
    
    2. Коммент. ст. содержит исчерпывающий перечень оснований для снятия с жилищного учета.
    
    Однако в настоящее время содействие гражданам, состоящим на жилищном учете, в улучшении жилищных условий с последующим снятием с соответствующего учета оказывается и по другим направлениям.
    
    Указом Президента РФ от 10 июня 1994 года N 1180 "О жилищных кредитах" (СЗ РФ. 1994. N 7. ст.692) утверждено Положение о жилищных кредитах, которое распространяется на кредиты, получаемые гражданами для строительства и приобретения недвижимого имущества на садовых и дачных участках.
    
    Постановлением Правительства РФ от 3 августа 1996 года N 937 (СЗ РФ. 1996. N 33. Ст.4006) установлен порядок предоставления гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездных субсидий на строительство или приобретение жилья.
    

Комментарий к статье 56. Снятие граждан с учета в качестве нуждающихся в жилых помещениях

    
    1. Коммент. ст. регламентирует основания и порядок снятия граждан с учета в качестве нуждающихся в жилых помещениях.
    
    Гражданин, состоящий на жилищном учете, может отказаться от поддержки государственных органов или органов местного самоуправления в получении жилья из состава государственного или муниципального жилищного фонда путем подачи соответствующего заявления в орган, осуществивший его постановку на жилищный учет.
    
    Орган, осуществивший постановку гражданина на жилищный учет, может снять гражданина с учета в связи с утратой оснований, дающих ему право на получение жилого помещения по договору социального найма. Основания признания граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, регламентированы ст.51 коммент. закона.
    
    Состоящий на жилищном учете гражданин подлежит снятию с учета в связи с выездом для постоянного жительства в другое муниципальное образование. Исключение составляют случаи перемены места жительства в пределах городов Санкт-Петербурга и Москвы.
    
    2. Обеспечение жильем по договору социального найма осуществляется из жилищных фондов конкретных, установленных законом источников (жилищных фондов муниципальных образований, субъектов РФ и Российской Федерации).
    
    Таким образом, решение законодателя о снятии очередника с жилищного учета в связи с его выездом для постоянного жительства за границы муниципального образования, в котором он состоит на жилищном учете и из состава жилищного фонда которого очередник подлежал бы обеспечению жильем, понятно и оправдано. Исключение составляют случаи перемены места жительства гражданина в пределах субъектов РФ - городов Санкт-Петербурга и Москвы, в которых основные вопросы в жилищной сфере находятся, как правило, в компетенции органов государственной власти данных субъектов РФ.
    
    Другими основаниями для снятия гражданина с учета в качестве нуждающегося в жилых помещениях является оказание ему содействия в улучшении жилищных условий путем получения в установленном порядке от органа государственной власти или органа местного самоуправления бюджетных средств на приобретение или строительство жилого помещения, а также предоставления ему земельного участка для строительства жилого дома (см. коммент. к ст.55).
    
    3. Пунктом 6 коммент. ст. установлены такие основания для снятия с жилищного учета, как:
    

    а) выявления в представленных гражданином документах в орган, осуществляющий принятие на учет, сведений, не соответствующих действительности и послуживших основанием принятия на учет;
    
    б) неправомерные действия должностных лиц органа, осуществляющего принятие на учет, при решении вопроса о принятии на учет.
    
    4. Недостоверность представленных гражданином в уполномоченный орган сведений для принятия на жилищный учет может быть определена как:
    
    - ошибка;
    
    - подлог.
    
    Подлог осуществляется, как правило, путем изначального составления документа, не соответствующего по содержанию действительности, ложного по существу (интеллектуальный подлог), а также изменение изначально подлинного документа путем удаления части сведений и (или) дополнения его сведениями, не соответствующими действительности, в результате чего искажается оценка всей содержащейся в документе информации (материальный подлог). Способами материального подлога могут быть пометка другим числом, подчистка, вытравливание надписей и т.п.
    
    Подлог - наказуемое деяние вплоть до несения уголовной ответственности.
    
    Термин "неправомерные действия должностных лиц при решении вопроса о принятии на учет" может включать в себя как рассмотренные выше ошибку и подлог (служебный), так и иные, часто уголовно наказуемые действия, результатом которых явился факт принятия положительного решения о постановке гражданина на жилищный учет, например:
    
    - получение взятки (денег, ценных бумаг, иного имущества или выгод имущественного характера за действия (бездействие) в пользу взяткодателя);
    
    - халатность, т.е. неисполнение или ненадлежащее исполнение должностным лицом своих обязанностей вследствие недобросовестного или небрежного отношения к службе, и другие.
    
    5. Решение о снятии гражданина с учета в качестве нуждающегося в жилых помещениях принимается органом, принявшим решение и осуществившим ранее прием гражданина на жилищный учет, не позднее тридцати рабочих дней со дня выявления обстоятельств, являющихся основанием принятия такого решения, с обязательным обоснованием и ссылкой на обстоятельства, предусмотренные п.1 коммент. ст.
    
    Решения о снятии с учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях выдаются или направляются гражданам, в отношении которых приняты такие решения, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия таких решений и могут быть обжалованы указанными гражданами в судебном порядке.
    

Комментарий к статье 57. Предоставление жилых помещений по договорам
социального найма гражданам, состоящим на учете в
качестве нуждающихся в жилых помещениях

    
    1. Коммент. ст. устанавливает порядок и условия предоставления гражданам, состоящим на жилищном учете, жилых помещений по договору социального найма.
    
    Согласно п.1 коммент. ст. жилые помещения по договорам социального найма предоставляются очередникам в порядке очередности исходя из времени постановки на учет.
    
    Следует упомянуть в этой связи один из способов реализации аналогичной нормы в ЖК РСФСР, а именно ст.34, согласно которой очередность на получение жилых помещений могла быть перенесена на более поздние сроки гражданам, состоящим на учете по месту работы, администрацией предприятия за злостное нарушение трудовой дисциплины, пьянство, хулиганство, хищение государственного или общественного имущества и другие нарушения в случаях, предусмотренных законодательством.
    
    В этой связи отсутствие в коммент. законе упоминания о возможности изменения или переноса сроков предоставления жилья по основаниям, установленным прежним жилищным законодательством, является, на наш взгляд, знаковым, так как исключает возможность манипулирования человеком с использованием права на социальное жилье, а также закрепленному в современном законодательстве принципу недопущения двойного наказания за один и тот же проступок.
    
    Следует обратить внимание и на то, что коммент. закон не содержит норм о первоочередном предоставлении жилых помещений некоторым категориям граждан (как в ст.36 ЖК РСФСР), что, по мнению многих специалистов, является ущемлением прав и достоинства значительного числа граждан, имеющих выдающиеся заслуги перед Отечеством.
    
    Коммент. статья закрепляет лишь возможность и право на внеочередное обеспечение социальным жильем следующих категорий граждан (причем независимо от факта их постановки на учет):
    
    а) жилые помещения которых, занимаемые на праве собственности или социального найма, признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат.
    
   постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 года N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу" (СЗ РФ. 2006. N 6. Ст.702).
    
    Следует особо отметить, что коммент. пункт содержит два необходимых условия для возникновения права на внеочередное предоставление жилого помещения по договору социального найма взамен занимаемого:
    

    1) признание в установленном порядке жилого помещения непригодным для проживания;
    
    2) отсутствие технической возможности или нецелесообразность его ремонта или реконструкции.
    
    Согласно п.33 указанного Положения основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания является наличие выявленных вредных факторов среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан.
    
    В пп.34-40 перечислены виды жилых помещений (с указанием вредных факторов), подлежащих в обязательном порядке признанию непригодными для проживания.
    
    Однако для реализации права, предусмотренного подп.1 п.2 комментария, необходимо, как уже было отмечено выше, признание помещения еще и не  подлежащим ремонту или реконструкции.
    
    Данные вопросы согласно п.7 Положения находятся в компетенции межведомственной комиссии, создаваемой специально для данных целей.
    
    В качестве примера назовем постановление Правительства Санкт-Петербурга от 4 февраля 2005 года N 112 "О создании межведомственных комиссий" (Вестник Администрации Санкт-Петербурга. 25 марта 2005 года N 3), регламентирующее создание городской и районных межведомственных комиссий с различным объемом полномочий;  
       
    б) страдающих тяжелыми формами хронических заболеваний, при наличии которых совместное проживание с больным в одной квартире невозможно (соответствующий Перечень заболеваний утверждается Правительством РФ).
    
    Следует отметить, что наличие тяжелой формы хронического заболевания, согласно подп.4 п.1 ст.51 коммент. закона, отнесено к основанию для признания граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, и постановки на соответствующий учет;
    
    в) являющихся детьми-сиротами или детьми, оставшимися без попечения родителей.
    
    Лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, жилые помещения по договорам социального найма предоставляются по окончании их пребывания в образовательных и иных учреждениях, в том числе в учреждениях социального обслуживания, в приемных семьях, детских домах семейного типа, при прекращении опеки (попечительства), а также по окончании службы в Вооруженных Силах РФ или по возвращении из учреждений, исполняющих наказание в виде лишения свободы. Коммент. ст. закрепляет право детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, на жилищное устройство. Ранее данный вопрос регламентировался п.2 ст.37 ЖК РСФСР, который, однако, содержал существенную оговорку: жилая площадь указанным гражданам предоставлялась в случае, если им не могли быть возвращены ранее занимаемые жилые помещения.
    
    В коммент. ст. отсутствует данная оговорка. Тем не менее полагаем допустимым толковать указанную норму именно таким образом - жилым помещением из состава Госжилфонда подлежат обеспечению только те указанные в коммент. ст. категории граждан, которые ранее занимаемые ими жилые помещения утратили. Обоснованность подобной позиции подтверждается, например, положениями ныне действующего Федерального закона от 21 декабря 1996 года "О дополнительных гарантиях по социальной поддержке детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей" (СЗ РФ. 1996. N 52. Ст.5880).
    

    Согласно указанному Закону детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, находящимся на территории РФ, не имеющим закрепленного жилого помещения, оно предоставляется вне очереди органами исполнительной власти однократно по месту выявления и первичного устройства ребенка в семью или на воспитание в соответствующее учреждение, или по месту регистрации их рождения, или по месту последнего проживания на территориях соответствующих районов и городов субъектов Федерации, если место их рождения находится за пределами территории РФ.
    
    Решение о предоставлении жилого помещения по договору социального найма выносится органом местного самоуправления и выдается (или направляется) очереднику в трехдневный срок с момента вынесения такого решения. В данном решении в обязательном порядке должен быть указан срок для заключения с гражданином договора социального найма на предоставляемое жилое помещение. Вышеназванное решение органа местного самоуправления является единственным основанием для заключения с очередником договора социального найма.
    

    2. Коммент. ст. содержит важное правило, согласно которому жилое помещение по договору социального найма очереднику предоставляется, как правило, в виде отдельной квартиры. Комнату (или комнаты) в коммунальной квартире допускается предоставлять только в случае, предусмотренном п.4 ст.59 коммент. закона, в освободившееся жилое помещение.
    

    Таким образом, коммент. закон впервые ввел прямой запрет на заселение квартир в домах нового строительства по коммунальному принципу, что широко практикуется в настоящее время.
    
    3. По договору социального найма жилое помещение должно предоставляться гражданам по месту их жительства (в черте соответствующего населенного пункта). Других требований по территориальности нахождения предоставляемого жилья законом не устанавливается, следовательно, и часто на практике высказываемые очередниками требования по предоставлению жилья на конкретной улице или в конкретном микрорайоне, безосновательны и удовлетворению не подлежат.
    
    4. Общая площадь предоставляемого жилого помещения должна соответствовать установленной органом местного самоуправления норме предоставления (за исключением случаев, предусмотренных в п.2 ст.58 коммент. закона). Норма предоставления (согласно ст.50 коммент. закона) - минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма.
    
    Норма предоставления устанавливается в зависимости от достигнутого в соответствующем муниципальном образовании уровня обеспеченности жилыми помещениями, предоставляемыми по договорам социального найма, и других факторов.
    
    В частности, в Санкт-Петербурге при предоставлении жилых помещений общая площадь предоставляемого по договору социального найма жилья не должна превышать 18 кв.м. на одного члена семьи, состоящей из двух и более человек, 33 кв. м. для одиноко проживающих граждан. С учетом конструктивных особенностей жилого помещения в Санкт-Петербурге допускается предоставление жилых помещений, размер которых превышает указанную норму на всю семью не более чем на половину нормы предоставления жилья, полагающейся на одного человека (ст.5 Закона Санкт-Петербурга от 19 июля 2005 года "О порядке ведения учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях и предоставлении жилых помещений по договорам социального найма в Санкт-Петербурге" // Вестник Законодательного собрания Санкт-Петербурга. 2005. N 10).

    
    5. При определении общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма гражданину, имеющему в собственности жилое помещение, учитывается площадь жилого помещения, находящегося у него в собственности (п.7 коммент. ст.).
    
    Данная норма касается только собственников жилых помещений. Наниматели, которым предоставляется жилое помещение в плане улучшения их жилищных условий, по общему правилу должны освободить и сдать по акту приемки-передачи занимаемое ранее по договору социального найма жилое помещение.
    

    6. При предоставлении гражданину жилого помещения по договору социального найма учитываются действия и гражданско-правовые сделки с жилыми помещениями, совершение которых привело к уменьшению размера занимаемых жилых помещений или к их отчуждению (п.8 коммент. ст.) (см. коммент. к ст.53).

    
    Порядок определения общей площади предоставляемого жилого помещения в таких случаях, а также период, предшествующий предоставлению гражданину жилого помещения по договору социального найма, за который учитываются указанные сделки и действия, устанавливается законодательством субъектов РФ. Однако названный срок, как следует из п.9 коммент. ст., не может быть менее, чем пять лет.
    
    В качестве примера сошлемся на Закон Санкт-Петербурга от 28 июля 2004 года "О содействии Санкт-Петербурга в улучшении жилищных условий граждан" (Вестник Законодательного собрания Санкт-Петербурга. 2004. N 10), согласно которому (п.2 ст.3) граждане, жилищная обеспеченность которых уменьшилась в результате указанных действий, могут быть признаны нуждающимися в содействии в улучшении жилищных условий не ранее чем через пять лет после их совершения. Кроме того, названный нормативный акт Санкт-Петербурга устанавливает дополнительное правило: граждане, которым содействие в улучшении жилищных условий уже оказывалось, но у которых после указанного содействия в результате совершенных ими действий (за исключением рождения или усыновления детей) жилищная обеспеченность стала менее установленного в Санкт-Петербурге учетного норматива жилищной обеспеченности, могут быть признаны нуждающимися в улучшении жилищных условий не ранее чем через десять лет после того дня, в который было оказано содействие.
    
    

Комментарий к статье 58. Учет законных интересов граждан при предоставлении
жилых помещений по договорам социального найма

    
    1. Согласно п.1 коммент. ст. при предоставлении жилых помещений по договорам социального найма заселение одной комнаты лицами разного пола, за исключением супругов, допускается только с их согласия.
    
    Данная норма отличается от правила, ранее установленного в ст.41 ЖК РСФСР, согласно которой при предоставлении жилых помещений не допускалось заселение одной комнаты лицами разного пола старше девяти лет, кроме супругов.
    
    Согласие лиц разного пола (кроме супругов) на вселение в одну комнату должно быть представлено в орган, осуществляющий предоставление жилого помещения, в письменном виде. Названный орган должен в обязательном порядке учесть наличие или отсутствие такого документа до момента принятия решения о предоставлении жилья по договору социального найма.
    
    2. В п.2 коммент. ст. законодатель учел весьма распространенную ситуацию, когда существующие нормы предоставления жилья в разных регионах страны не соответствуют современным архитектурным и планировочным решениям жилых помещений, особенно малогабаритных квартир и комнат.
    
    Согласно п.2 коммент. ст. при предоставлении жилого помещения по договору социального найма допускается предоставление жилья, общая площадь которого превышает норму предоставления на одного человека (но не более чем в два раза), если такое жилое помещение представляет собой одну комнату или однокомнатную квартиру.
    
    Норма предоставления - минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма (ст.50 коммент. закона).
    
    Норма предоставления устанавливается органом местного самоуправления в зависимости от достигнутого в соответствующем муниципальном образовании уровня обеспеченности жилыми помещениями, предоставляемыми по договорам социального найма, и других факторов.
    
    Сформулированное в п.2 коммент. ст. правило о превышении нормы предоставления допустимо и в случае предоставления жилья для вселения гражданина, страдающего одной из тяжелых форм хронических заболеваний, при которой совместное проживание с ним в одной квартире невозможно. Перечень таких заболеваний должен быть утвержден Правительством РФ (п.4 ст.51 коммент. закона).
    
    В настоящее время постановлением Правительства РФ от 21 декабря 2004 года N 817 утвержден Перечень заболеваний, дающих инвалидам, страдающим ими, право на дополнительную жилую площадь (РГ. 2004. 29 декабря). Кроме того, на сегодняшний день продолжают действовать постановление ВЦИК РСФСР от 28 февраля 1930 года "О праве пользования дополнительной жилой площадью" (Собрание узаконений и распоряжений рабоче-крестьянского правительства РСФСР. 1930. N 14. Ст.181) и циркуляр НКВД и Наркомздрава РСФСР от 13-19 января 1928 года N 27/15 "Об утверждении списка болезней, дающих право лицам, страдающим ими, пользования дополнительной комнатой или дополнительной жилой площадью" (Бюллетень НКВД. 1928. N 6), устанавливающие перечни категорий граждан, обладающих правом на дополнительную площадь, в том числе в виде отдельной комнаты.
    

    Вышеперечисленные нормативные акты однозначно указывали на необходимость предоставления дополнительной площади в виде отдельной комнаты. В коммент. ст. такая однозначность отсутствует. Очевидно, данная норма будет в процессе ее применения конкретизирована на уровне законодательства субъектов РФ.
    
    

Комментарий к статье 59. Предоставление освободившихся жилых
помещений в коммунальной квартире

    
    1. Коммент. ст. устанавливает условия и порядок предоставления освободившихся жилых помещений в коммунальной квартире.
    
    Предоставлению на указанных в коммент. ст. условиях подлежат именно освободившиеся, но не освобожденные комнаты в коммунальных квартирах. Уполномоченным органом может быть принято решение об освобождении комнаты в коммунальной квартире путем переселения прежнего нанимателя на другую жилую площадь по установленным законом основаниям (например, при расселении в связи с непригодностью для проживания), при его выселении за неуплату и пр.
    
    Освободившейся комната может стать, например, в связи со смертью нанимателя этой комнаты или собственника, у которого нет наследников, и пр.
    
    Основания освобождения крайне важны для принятия уполномоченным органом решения о дальнейшем использовании комнаты в коммунальной квартире.
    
    2. Предоставлению на условиях коммент. ст. подлежат только изолированные жилые помещения. На практике в коммунальных квартирах имеют место и так называемые сугубо смежные или проходные комнаты, которые после освобождения повторному заселению согласно п.2 ст.62 коммент. закона не подлежат. То есть если в квартире освободилось жилое помещение, не изолированное от занимаемого другим нанимателем жилого помещения, это помещение подлежит передаче в его пользование, причем независимо от площади проходного помещения и наличия у такого нанимателя статуса малоимущего и нуждающегося в жилом помещении.
    
    В соответствии с от 21 декабря 1993 года N 11 // Сборник постановлений Пленума ВС РФ 1961-1993 годов, М., 1994) не подлежат заселению на условиях коммент. ст. служебные жилые помещения, а также жилые помещения в общежитиях. Правила коммент. ст. о заселении освободившихся в квартире жилых помещений не применяются к случаям, когда в квартире, в которой проживают наниматели неслужебных жилых помещений, освободилось служебное жилое помещение, если правовой режим этого помещения в установленном порядке не изменен.
    
    3. В коммент. ст. установлена следующая очередность предоставления по договору социального найма обводившейся комнаты в коммунальной квартире.
    

    В первую очередь - проживающие в коммунальной квартире наниматели и (или) собственники, если они на момент освобождения жилого помещения признаны или могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях.
    

    Во вторую очередь - проживающие в коммунальной квартире наниматели и (или) собственники, которые могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления.
    
    Согласно п.6 вышеназванного постановления Пленума ВС РФ от 26 декабря 1984 года N 5, если на освободившееся изолированное жилое помещение претендуют два и более проживающих в той же квартире нанимателя, каждый из них относится к лицам, имеющим право на его получение, то, решая вопрос, кому из них отдать преимущество, суду следует исходить из того, кто из этих граждан в большей степени нуждается в улучшении жилищных условий, учитывая при этом размер занимаемых ими жилых помещений, состав их семей, а также другие заслуживающие внимания конкретные обстоятельства (состояние здоровья проживающих, их возраст, планировку помещений и т.п.).
    
    При отсутствии среди проживающих в коммунальной квартире нанимателей и (или) собственников граждан, которые признаны или могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях, освободившаяся комната предоставляется по договору купли-продажи проживающим в коммунальной квартире гражданам, которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления.
    
    Продажа освободившейся комнаты осуществляется по установленной в данном субъекте РФ или муниципальном образовании цене (рыночной или инвентаризационной).
    
    4. Во всех перечисленных случаях проживающие в коммунальной квартире наниматели и собственники для предоставления им освободившейся комнаты должны обратиться с письменным заявлением в уполномоченный на предоставление данной комнаты орган государственной власти или местного самоуправления (в зависимости от того, из состава какого жилищного фонда - государственного или муниципального) будет осуществляться предоставление.
    
    При отсутствии среди проживающих в коммунальной квартире вышеперечисленных категорий граждан, предоставление освободившейся комнаты будет осуществляться в общем порядке на условиях, предусмотренных коммент. законом.
    
    5. В п.2 коммент. ст. возможность предоставления освободившейся комнаты гражданам законодатель поставил в зависимость от двух условий:
    

    а) возможности быть в установленном порядке признанными малоимущими и нуждающимися в жилье;
    
    б) обеспеченности общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления.
    
    Указанные условия касаются как нанимателей, так и собственников. В этой связи считаем допустимым поставить под сомнение возможность практической реализации рассматриваемой нормы о предоставлении освободившейся комнаты в коммунальной квартире собственнику. По нашему мнению, получение обладателем имущества стоимостью, эквивалентной нескольким тысячам долларов США (даже если это всего лишь небольшая комната в многонаселенной коммунальной квартире), статуса малоимущего практически нереализуемо.
    
    Если собственник или наниматель не обладает статусом малоимущего и нуждающегося в жилье, но обеспечен общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, ему законодателем (п.3 коммент. ст.) предоставляется возможность получить освободившуюся комнату, но уже не по договору социального найма, а путем выкупа. Данная норма может оказаться нереализуемой, так как совершенно не соответствует сегодняшним реалиям жизни - среди проживающих в коммунальных квартирах с жилищной обеспеченностью ниже нормы предоставления трудно найти человека, способного купить себе еще одну комнату (в том числе и освободившуюся в его квартире).
    
    При отсутствии среди проживающих в коммунальной квартире названных в законе категорий граждан, заселение освободившейся комнаты будет осуществляться в общем порядке, т.е. так называемыми людьми с улицы. Таким образом, применение данной нормы не будет содействовать скорейшему решению проблемы ликвидации квартир коммунального заселения и связанной с этим социальной напряженности.
    
   

Глава 8. СОЦИАЛЬНЫЙ НАЕМ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ  

Комментарий к статье 60. Договор социального найма жилого помещения

    
    1. Положения, регламентирующие предоставление жилых помещений по договору социального найма, претерпели значительные изменения по сравнению с тем, как этот институт регулировался в ранее действовавшем жилищном законодательстве.
    
    2. Конституционной основой института социального найма жилых помещений является норма, содержащаяся в ч.3 ст.40 Конституции РФ. Согласно указанному положению малоимущим, а также иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, таковое предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами.
    
    3. Определение оснований признания малоимущих граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, и определение порядка предоставления малоимущим гражданам по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда относится к компетенции органов государственной власти РФ.
    
    4. Договор социального найма жилого помещения является разновидностью договора найма жилого помещения, другой разновидностью которого является договор коммерческого найма жилого помещения. Критерием, разграничивающим договор социального найма и договор коммерческого найма, является нуждаемость в улучшении жилищных условий. Договор социального найма жилого помещения может быть заключен с физическим лицом, нуждающимся в улучшении жилищных условий, в соответствии с теми основаниями и в том порядке, которые предусмотрены жилищным законодательством (см. коммент. к гл.7 Кодекса). На момент принятия коммент. Кодекса нуждаемость граждан в улучшении жилищных условий определялась постановлением Совета Министров РСФСР от 31 июля 1984 года N 335 с последующими изменениями и дополнениями (СП РСФСР. 1984. N 14. Ст.121). Кроме того, основания и порядок признания граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, правила их учета, нормирование предоставляемой жилой площади на момент принятия коммент. Кодекса регулировались законодательными актами, принимаемыми субъектами Федерации. Так, к примеру, в Москве было принято Положение о порядке улучшения жилищных условий граждан в городе Москве, утвержденное постановлением Московской городской Думы от 31 января 2001 года N 12 (Ведомости Московской городской Думы. 2001. N 2). В Санкт-Петербурге эти вопросы регламентировались Правилами учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилых помещений в Ленинграде, утвержденными совместным решением исполкома Ленсовета народных депутатов и президиума Леноблсовета профсоюзов от 7 сентября 1987 года N 712/6 (Бюллетень исполнительного комитета Ленинградского горсовета народных депутатов. 1987. N 20).
    
    5. Определение договора социального найма жилого помещения, даваемое в коммент. ст., более содержательно, нежели дефиниция договора найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования, формулируемая в ст.672 ГК РФ. Из законодательной формулировки договора социального найма, зафиксированной в коммент. ст., следует, что этот договор является консенсуальным и взаимным. Положения п.1 ст.65 и подп.5 п.3 ст.67 коммент. Кодекса позволяют сделать вывод о возмездном характере договора социального найма.
    

    6. К числу субъектов, выступающих в качестве наймодателей, законодатель отнес только собственника или управомоченных им лиц. Это означает, что государственное или муниципальное предприятие, равно как и учреждение, которые могут выступать в качестве балансодержателей жилищного фонда, лишены права заключать договоры социального найма без надлежащего согласования с соответствующим органом власти по управлению государственным или муниципальным имуществом.
    
    7. В п.3 коммент. ст. содержится императивная норма, согласно которой договор социального найма является бессрочным. Таким образом, в том случае, если в договоре будет установлено условие о том, что такой договор заключен на определенный срок, такое условие следует рассматривать как недействительное. Следовательно, к договорам социального найма не могут быть применены нормы, установленные в ст.683, 684 ГК РФ.
    
    8. Коммент. ст. вступает в силу с 1 марта 2005 года. Вместе с тем те граждане, которые были приняты на учет до указанного срока, сохраняют право состоять на этом учете вплоть до получения ими жилых помещений по договорам социального найма. Предусмотрено, что в этом случае к отношениям, возникающим по поводу предоставления жилых помещений по договорам социального найма, применяется порядок, существовавший до принятия настоящего Кодекса (п.2 ст.6 Закона о введении в действие ЖК). Таким образом, в отношении договора социального найма, заключаемого указанной категорией граждан, сохраняют свою силу положения, установленные ст.28-30, 32-34, 36, 37, 39, 43, 49 ЖК РСФСР.
    
    

Комментарий к статье 61. Пользование жилым помещением по договору социального найма

    
    1. Правомочие пользования подразумевает юридически обеспеченную возможность извлечения и присвоения полезных свойств имущества, каковым в данном случае является жилое помещение. Применительно к договору социального найма пользование жилым помещением предполагает и владение этим помещением (п.1 ст.60 ЖК).
    
    2. Хотя среди правомочий нанимателя в коммент. ст. и не названо право распоряжения помещением, занимаемым по договору социального найма, однако, как это следует из других норм, регулирующих социальный наем, наниматель вправе осуществлять и ряд распорядительных правомочий. Так, наниматель вправе вселять в занимаемое помещение иных лиц, сдавать жилое помещение в поднаем, разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов, осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения.
    
    3. Пределы пользования жилым помещением по договору социального найма очерчиваются коммент. Кодексом, а также договором, который заключается наймодателем и нанимателем. С учетом того обстоятельства, что многие положения договора социального найма определяются в соответствии с императивными нормами, установленными подзаконными нормативными актами (см. п.2 ст.63 ЖК), диапазон собственного усмотрения сторон при заключении этого договора неширок.
    
    4. Правила, установленные в п.2 коммент. ст., корреспондируют с нормой, предусмотренной в ст.673 ГК РФ.
    
    5. Пользование общим имуществом многоквартирного дома, вне зависимости от того, кто является его собственником, принадлежит и лицам, пользующимся жилыми помещениями в этом доме на основании договора социального найма. Хотя наниматель и имеет право пользования общим имуществом в многоквартирном доме, в котором расположено жилое помещение, передаваемое по договору социального найма, обязанности по содержанию и ремонту этого общего имущества возложены на наймодателя (подп.2 п.2 ст.65 ЖК).
    
    

Комментарий к статье 62. Предмет договора социального найма жилого помещения

    
    1. В коммент. ст. речь идет о предмете договора социального найма. Отметим, что законодатель в данном случае использует иной термин ("предмет"), нежели в ст.673 ГК РФ ("объект"). Вместе с тем это терминологическое отличие не является принципиальным. Оба указанных термина следует рассматривать в качестве синонимов, отражающих одно и то же явление.
    

    2. В качестве предмета договора социального найма жилого помещения (так же как и в п.1 ст.673 ГК РФ) указаны четыре возможных объекта - жилой дом, квартира, часть жилого дома и часть квартиры. Вместе с тем стремление законодателя ввести в гражданский оборот части индивидуально определенных вещей, каковыми в данном случае являются часть жилого дома и часть квартиры, порождает для оборота определенные проблемы. Эти проблемы вытекают из необходимости обособить части жилого дома или квартиры и сделать их оборотоспособными. Существенное значение имеет определение пространственных границ подобного рода объектов. В противном случае чрезвычайно затруднительно рассматривать эти объекты в качестве индивидуально определенных вещей и делать их предметом соответствующей гражданско-правовой сделки (в частности договора социального найма жилого помещения).
    
    3. Следует иметь в виду, что предоставляемое на условиях договора социального найма жилое помещение должно быть пригодным для проживания. Хотя это прямо и не предусмотрено в коммент. ст., однако подобный вывод следует из более общей нормы - из п.1 ст.673 ГК РФ. Определение пригодности жилых помещений для постоянного проживания определяется, в частности, в соответствии с постановлением Правительства РФ от 4 сентября 2003 года N 552 (РГ. 2003. 16 сентября). Непригодными для проживания признаются жилые дома (жилые помещения), находящиеся в ветхом состоянии, аварийном состоянии или в которых выявлено вредное воздействие факторов среды обитания. Критерии и технические условия отнесения жилых домов и жилых помещений к категории ветхих или аварийных должны быть утверждены Госкомом РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу. Указанный орган принял от 5 ноября 1985 года N 529 (Бюллетень Министерства юстиции РСФСР. 1986. N 11-12).
    
    4. Критерии же отнесения жилых домов и жилых помещений к категории непригодных для проживания по причине вредного воздействия факторов среды обитания должны быть предусмотрены государственными санитарно-эпидемиологическими правилами и нормативами.
    

    5. Пункт 2 коммент. ст. устанавливает ограничения в предмете договора социального найма жилого помещения. Законодатель запрещает заключать договор социального найма неизолированного жилого помещения (или в другой терминологии - смежная комната, т.е. комната, связанная с другой комнатой общим входом), помещения вспомогательного использования, а также общего имущества в многоквартирном доме. В отношении определения того, является ли комната смежной, следует иметь в виду, что еще с советских времен была сформирована практика, согласно которой наличие дверного проема между комнатами при условии, что каждая из них имеет самостоятельный выход в коридор, не может служить основанием для признания этих комнат смежными (Прокопенко И.П. Жилищное и жилищно-строительное законодательство. М., 1986). Следует отметить, что в советском жилищном праве была сформирована практика, которая допускала определенные операции со смежными комнатами. Так, допускалось, что предметом обмена могут выступать смежные, неизолированные комнаты, связанные общим входом (приказом Министра коммунального хозяйства от 9 января 1967 года N 12). Представляется, что такая практика противоречит коммент. Кодексу по той причине, что смежные комнаты не рассматриваются в качестве предмета, в отношении которого может быть заключен договор социального найма.
    
    6. В то же время возникает вопрос о том, каким образом указанные понятия (неизолированное жилое помещение, смежная комната) соотносятся с такими понятиями, как часть жилого дома и часть квартиры (т.е. с теми объектами, в отношении которых договоры социального найма могут быть заключены). Очевидно, что частью квартиры, в отношении которой может быть заключен договор социального найма, следует рассматривать только изолированные комнаты, т.е. комнаты, имеющие самостоятельный выход в коридор.
    
    7. Не может быть самостоятельным предметом договора социального найма часть комнаты (п.7 Правил пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР).
    
    

Комментарий к статье 63. Форма договора социального найма жилого помещения

    
    1. Право пользования жилым помещением в рамках социального найма возникает в результате сложного юридического состава, элементами которого являются: 1) договор и 2) решение о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования.
    
    2. Решение о предоставлении жилого помещения является первичным элементом в юридическом составе, на основании которого происходит пользование жилым помещением социального предназначения. Ранее действовавшее законодательство предусматривало, что в соответствии с решением уполномоченного органа о предоставлении жилья исполкомом выдавался гражданину ордер, который являлся единственным основанием для вселения в предоставляемое жилое помещение. Форма ордеров устанавливалась Советом Министров РСФСР (ст.47 ЖК РСФСР; ст.13 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики"). Коммент. Кодекс не содержит понятия "ордер". Таким образом, элементный состав возникновения права пользования жилым помещением в рамках социального найма упростился по сравнению с ранее действовавшим жилищным законодательством.
    
    3. Договор социального найма жилого помещения должен быть заключен в простой письменной форме. Вместе с тем, как это следует из смысла коммент.ст., несоблюдение письменной формы не влечет недействительности этого договора. Правовые последствия несоблюдения письменной формы договора социального найма жилого помещения заключаются в том, что стороны не вправе ссылаться на свидетельские показания в подтверждение его заключения (п.1 ст.162 ГК РФ). Вместе с тем заинтересованные лица в подтверждение заключенности договора вправе ссылаться на иные письменные доказательства, подтверждающие факт его заключения (например, акцептованные наймодателем счета по оплате спорного жилого помещения).
    
    4. Форма типового договора социального найма жилого помещения должна быть утверждена Правительством РФ. На момент же принятия комментируемого Кодекса сохраняли свою законную силу постановлением Совета Министров РСФСР от 25 сентября 1985 года N 415 (СП РСФСР. 1986. N 2. Ст.10), а также Примерная форма договора социального найма жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда, утвержденная приказом Минстроя РФ от 20 августа 1996 года N 17-113 (Жилищное законодательство. М., 1997).
    
    

Комментарий к статье 64. Сохранение договора социального найма жилого помещения
при переходе права собственности на жилое помещение,
права хозяйственного ведения или права оперативного
управления жилым помещением

    
    1. Коммент. ст. более широка по своему содержанию, нежели ее "прообраз" - ст.675 ГК РФ. В отличие от ст.675 ГК РФ, коммент. норма предусматривает, что переход не только права собственности, но и иных вещных прав (права хозяйственного ведения, права оперативного управления) не является основанием для изменения или расторжения договора социального найма жилого помещения. Данное уточнение представляется принципиальным, поскольку буквальное прочтение ст.675 ГК РФ могло привести к ошибочному толкованию, согласно которому прекращение ограниченного вещного права (права хозяйственного ведения, права оперативного управления) в отношении жилого помещения, прекращает и договор найма жилого помещения, а новый носитель ограниченного вещного права не связан обязательствами перед нанимателем.
    
    2. Воспроизводимая в коммент. ст. норма является своеобразной интерпретацией известного в доктрине вещного права правила так называемого "права следования": смена собственника (владельца) вещи сама по себе "не очищает" вещь от прав, которыми эта вещь обременена.
    
    3. Представляется, что законодателю следовало бы "укрепить" коммент. норму указанием на то, что новый собственник (новый обладатель права хозяйственного, права оперативного управления) становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора, т.е. использовать тот же юридико-технический прием, который был реализован при формулировании ст.675 ГК РФ.
    
    

Комментарий к статье 65. Права и обязанности наймодателя жилого помещения
по договору социального найма

    
    1. Коммент. ст. предусматривает не только обязанности, но и права наймодателя жилого помещения (в этом заключаются ее отличия от ст.676 ГК РФ, которая регламентирует только обязанности наймодателя).
    
    2. Следует отметить, что права наймодателя жилого помещения по договору социального найма не сводятся только к праву требования своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, которое установлено в коммент. ст. К числу прав наймодателя относятся: право требовать от нанимателя использовать жилое помещение только для проживания в соответствии с условиями договора; право обеспечивать сохранность жилого помещения и поддержания его в надлежащем состоянии; право запретить нанимателю производить переустройство и реконструкцию жилого помещения и др.
    
    3. Наймодатель вправе требовать внесения не только платы за жилое помещение, но и платы за коммунальные услуги. Вместе с тем, если это прямо не предусмотрено договором, наниматель вносит коммунальные платежи самостоятельно.
    

    4. В п.2 коммент. ст. перечислены основные обязанности наймодателя. Установление этих обязанностей наймодателя имеет своей целью обеспечение нормального проживания нанимателя социального жилья.
    
    5. Наймодатель обязан передать нанимателю жилое помещение, свободное от прав иных лиц. Представляется, что эта формулировка менее удачна, нежели формулировка, зафиксированная в п.1 ст.676 ГК РФ. Передаваемое нанимателю жилое помещение должно быть свободным не только юридически ("свободно от прав других лиц", не быть обремененным имущественными претензиями третьих лиц), но и фактически, т.е. им не должны владеть или пользоваться третьи лица. В том случае, если наймодатель нарушил эту обязанность, наниматель вправе взыскать причиненные ему убытки, а также потребовать предоставления ему в социальный наем иного жилого помещения.
    
    6. Хотя право пользования общим имуществом в многоквартирном доме, в котором расположено жилое помещение, передаваемое по договору социального найма, принадлежит нанимателю (ч.2 ст.61 ЖК), обязанности по надлежащему содержанию и ремонту этого имущества возложены на наймодателя. Для реализации этих целей наймодатель может осуществлять ремонт как собственными силами, так и заключать соответствующие договоры со специализированными организациями, т.е. осуществлять организационные мероприятия по содержанию и ремонту имущества. Главное заключается в том, что наймодатель не вправе перекладывать эти обязанности на нанимателя.
    
    7. Проведение капитального ремонта жилого помещения, передаваемого по договору социального найма, также является обязанностью наймодателя.
    
    8. Коммент. ст. (подп.4 п.2) предусматривает обязанность наймодателя обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества. При определении перечня коммунальных услуг населения Госкомом РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу рекомендовано пользоваться Общероссийским классификатором услуг населению ОК 002-93 (ОКУН), утвержденным постановлением Госстандарта РФ от 28 июня 1993 года N 163.
    
    9. Помимо непосредственно указанных в коммент. ст. обязанностей наймодатель несет и иные обязанности, предусмотренные жилищным законодательством, а также договором социального найма. Так, наймодатель обязан систематически производить осмотр жилых домов и жилых помещений и профилактическое обслуживание санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в них; своевременно производить ремонт жилого дома, обеспечивать бесперебойную работу санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем; своевременно производить в квартире нанимателя необходимый капитальный ремонт, заменять вследствие нормального износа основные конструкции дома, двери, оконные переплеты, полы, перекладывать печи (в домах, где нет центрального отопления), ремонтировать санитарно-техническое и иное оборудование; производить внутриквартирный текущий ремонт жилых помещений нанимателя в случаях, когда такой ремонт связан с устранением неисправностей отдельных конструктивных элементов жилого дома или оборудования в нем либо с производством капитального ремонта; исправлять повреждения санитарно-технического и иного оборудования в квартире нанимателя не позднее трех дней по получении заявления нанимателя, а в случае аварии - немедленно; производить ежедневную уборку подъездов, вестибюлей, тамбуров, лестничных клеток, кабин лифтов и других мест общего пользования жилых домов (кроме одно- и двухэтажных жилых домов квартирного типа), а также придомовой территории (Правила пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР).
    

Комментарий к статье 66. Ответственность наймодателя жилого помещения
по договору социального найма

    
    1. В п.1 коммент. ст. сформулированы общие условия ответственности наймодателя жилого помещения по договору социального найма. В частности предусмотрено, что таковая ответственность наступает за нарушение: 1) обязанностей, вытекающих из норм жилищного законодательства; 2) обязательств, определенных договором социального найма жилого помещения.
    
    2. Нарушение норм жилищного законодательства может повлечь различные виды ответственности для правонарушителя (в том числе и для наймодателя) в зависимости от характера правонарушения - уголовную, административную или гражданско-правовую. Так, нарушение неприкосновенности жилища нанимателя со стороны должностных лиц наймодателя может повлечь уголовную ответственность правонарушителей (ст.139 УК РФ). Однако в данном случае к уголовной ответственности могут быть привлечены должностные лица наймодателя, но не сам наймодатель по договору социального найма, поскольку последний согласно российской уголовной доктрине не может быть субъектом уголовно-правовых отношений.
    
    3. Действующее законодательство предусматривает и административную ответственность за совершение ряда правонарушений в жилищной сфере. Так, должностные лица наймодателя могут быть привлечены к административной ответственности за нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и жилых помещений (ст.7.22 КоАП), за нарушение нормативов обеспечения населения коммунальными услугами (ст.7.23 КоАП).
    
    4. Что касается санкций в отношении собственно наймодателя (но не его должностных лиц) за нарушение норм жилищного законодательства и договора социального найма, то таковые предусмотрены в виде гражданско-правовой ответственности. В п.2 коммент. ст. предусмотрена гражданско-правовая ответственность наймодателя за отдельные виды допущенных им нарушений. Коммент. норма предоставляет нанимателю возможность выбора того вида ответственности, которую понесет наймодатель, допустивший нарушение прав нанимателя. Реализация этой возможности достигается путем предъявления одного из трех исков, избираемых нанимателем по собственному усмотрению и в зависимости от иных обстоятельств гражданского правонарушения.
    
    5. Отметим, что перечисленные в п.2 нарушения со стороны наймодателя своих обязанностей не исчерпывают всех гипотетических случаев нарушений. По сути, это примерный перечень правонарушений, за которые может наступить гражданско-правовая ответственность наймодателя. Однако этот перечень не исключает общего правила, согласно которому любое нарушение норм жилищного законодательства и договора социального найма в том случае, если этим правонарушением причинены убытки нанимателю, влечет ответственность наймодателя по правилам, установленным гражданским законодательством.
    

Комментарий к статье 67. Права и обязанности нанимателя жилого помещения
по договору социального найма

    
    1. Нанимателем по договору социального найма жилого помещения может быть только гражданин, т.е. физическое лицо (п.1 ст.677 ГК РФ). При этом правом заключения договора социального найма обладают совершеннолетние граждане. Несовершеннолетние лица в возрасте от 14 до 18 лет могут заключать договор только с письменного согласия своих законных представителей.
    
    2. В п.1 коммент. ст. установлен перечень основных прав нанимателя. Этот перечень не является исчерпывающим, что подтверждается п.2 этой же статьи.
    
    3. Нанимателю жилого помещения по договору социального найма предоставлено право вселять в занимаемое помещение иных лиц. Согласно ст.679 ГК РФ постоянно проживающие с нанимателем граждане могут быть вселены в жилое помещение с согласия наймодателя и других граждан, постоянно проживающих с нанимателем (при вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется). В то же время коммент. закон несколько по-иному определяет круг лиц, которые могут быть вселены в жилое помещение по инициативе нанимателя: в качестве таковых названы "другие граждане в качестве членов семьи нанимателя" (ст.70 ЖК).
    
    4. Наниматель жилого помещения по договору социального найма вправе сдавать это помещение в поднаем. Порядок сдачи жилого помещения в поднаем установлен ст.76-79 ЖК.
    
    5. Порядок реализации права нанимателя разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов регулируется ст.680 ГК РФ и ст.80 ЖК.
    
    6. Наниматель жилого помещения по договору социального найма вправе осуществлять обмен или замену занимаемого помещения. Ранее действовавшее законодательство не содержало четких правил, регламентирующих, с одной стороны, обмен, с другой стороны, - замену жилого помещения. В результате в юридической литературе высказывались различные точки зрения относительно правовой природы этих институтов. В некоторых случаях замена жилых помещений рассматривалась в качестве разновидности обмена жилыми помещениями (Седугин П.И. Жилищное право. М., 2000. С.108). Другие юристы критиковали такой подход и говорили о том, что отношениям по замене жилых помещений присущ иной характер, нежели это имеет место в обменных сделках (Гетман Е.С. К вопросу о замене жилых помещений. // Актуальные проблемы жилищного права. М., 2003. С.64-65). Вторая точка зрения возобладала, и законодатель развел указанные понятия. Отношения по обмену занимаемыми социальными помещениями урегулированы в ст.72-75 ЖК, в то время как отношения по замене занимаемого жилого помещения регламентированы в ст.81 ЖК.
    
    7. Наниматель вправе требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг. Это традиционная норма для жилищного законодательства, которая реализует устоявшийся принцип: текущий ремонт осуществляется нанимателем; капитальный ремонт производится наймодателем. В то же время указанная норма не является императивной. По соглашению сторон может быть предусмотрено иное: стороны могут договориться о том, что капитальный ремонт сданного внаем социального жилья является обязанностью нанимателя (п.2 ст.681 ГК РФ).
    

    8. В п.3 коммент. ст. установлен примерный перечень основных обязанностей нанимателя. Однако, как это следует из четвертого пункта, этот перечень не является исчерпывающим. Другие обязанности нанимателя могут быть установлены как федеральным законодательством, так и договором социального найма жилого помещения. Отметим, что ЖК не предусматривает возможности установления дополнительных обязанностей нанимателя нормативными правовыми актами субъектов РФ, а также актами муниципальных образований.
    
    9. Так, среди основных обязанностей нанимателя - обязанность производить текущий ремонт занимаемого жилого помещения. К текущему ремонту относятся следующие работы: побелка, окраска и оклейка стен, потолков, дверей, окраска полов, подоконников, оконных переплетов с внутренней стороны, радиаторов, а также замена оконных и дверных приборов, ремонт внутриквартирной электропроводки. Если же выполнение указанных работ было вызвано неисправностью отдельных конструктивных элементов жилого дома или оборудования в нем, либо связано с производством капитального ремонта жилого дома, то они производятся за счет наймодателя (Правила пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР).
    
    10. К числу иных обязанностей нанимателя могут быть отнесены и обязанность соблюдать чистоту и порядок в подъезде, кабинах лифтов и в других местах общего пользования, обязанность соблюдения правил пожарной безопасности, санитарно-гигиенических правил и проч., т.е. те обязанности, которые формулируются при заключении договора социального найма на основании Типового договора найма жилого помещения в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда в РСФСР.
    
    

Комментарий к статье 68. Ответственность нанимателя жилого помещения
по договору социального найма

    
    1. Как и всякое неисполнение обязательств, неисполнение нанимателем обязанностей, предусмотренных договором социального найма, а также нормами жилищного законодательства, влечет для него определенные санкции.
    
    2. Наиболее жестким видом гражданско-правовой ответственности для неисполняющего свои обязанности нанимателя является досрочное расторжение договора социального найма. О порядке расторжения договора по инициативе наймодателя см. коммент. к ст.83 ЖК.
    
    

Комментарий к статье 69. Права и обязанности членов семьи нанимателя жилого
помещения по договору социального найма

    
    1. К договору социального найма не применяются положения ст.677 ГК РФ, которые оперируют другой категорией - "постоянно проживающие вместе с нанимателем граждане". В коммент. ст. одним из центральных понятий является понятие "члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма".
    
    2. При определении круга членов семьи нанимателя законодатель использует три критерия.
    
    3. Во-первых, к членам семьи нанимателя относятся совместно проживающие с ним супруг, дети и родители этого нанимателя. Прямое определение брака в российском законодательстве отсутствует. В то же время согласно действующему семейно-брачному законодательству права и обязанности супругов возникают со дня государственной регистрации брака в органах записи актов гражданского состояния (п.2 ст.10 Семейного кодекса РФ). Допустимо приравнивание к гражданскому браку и заключение религиозного брака, при условии если таковой совершен между гражданином РФ и иностранным гражданином за пределами России с соблюдением законодательства того государства, на территории которого совершен религиозный брак (п.1 ст.158 Семейного кодекса РФ, п.2 ст.2 ФЗ "Об актах гражданского состояния"). Равным образом юридически значимыми признаются религиозные браки, совершенные на временно оккупированных территориях, входивших в состав СССР в период Великой Отечественной войны, до восстановления на этих территориях советских органов записи актов гражданского состояния (п.7 ст.169 Семейного кодекса РФ).
    
    4. Родительские правоотношения, как совокупность правовых отношений, складывающихся между родителями и детьми, также являются основанием для отнесения указанных категорий лиц к членам семьи нанимателя. Основания и порядок происхождения детей определяются в гл.10 СК РФ.
    

    5. Супруги, дети и родители нанимателя, проживающие с ним совместно, рассматриваются в качестве членов его семьи без каких-либо условий.
    
    6. Во-вторых, к членам семьи нанимателя отнесены другие родственники и нетрудоспособные иждивенцы, но при наличии двух условий: 1) если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и 2) если они ведут общее с нанимателем хозяйство.
    
    7. Допустимо признание статуса членов семьи нанимателя и за иными лицами. Однако это может быть сделано только в исключительных случаях, в судебном порядке и опять-таки, если эти лица соответствуют сформулированным в коммент. ст. критериям: вселены нанимателем в занимаемое помещение в качестве членов его семьи и если ведут совместное с нанимателем общее хозяйство.
    
    8. В п.2 коммент. ст. зафиксировано фундаментальное для института социального найма правило, согласно которому члены семьи нанимателя имеют равные с нанимателем права. Это служит основанием для формулирования и смежного правила, в соответствии с которым члены семьи нанимателя в равной степени с ним несут обязанности перед наймодателем. Равенство прав нанимателя и членов его семьи заключается в том, что любые действия, влекущие за собой изменение условий и порядка проживания в социальном жилом помещении, могут производиться только с согласия всех указанных субъектов. Так, без согласия членов своей семьи наниматель не вправе вселять в занимаемое по договору социального найма жилое помещение своего супруга, детей и родителей, произвести обмен жилыми помещениями, передать часть занимаемого жилого помещения в поднаем и проч.
    
    9. Предоставление членам семьи нанимателя одинаковых с последним прав в отношении занимаемого жилого помещения, предполагает и возложение на них тех же обязанностей, которые несет наниматель. Поэтому в ч.2 коммент. ст. установлено правило о солидарной ответственности дееспособных членов семьи нанимателя и самого нанимателя по обязательствам, вытекающим из договора социального найма.
    
    10. Формальным аспектом, с которым связывается определение круга лиц, являющихся членами семьи нанимателя, является указание в п.3 коммент. ст. на то, что в договоре социального найма должны быть указаны все члены его семьи. Таким образом подчеркивается независимость прав членов семьи нанимателя на жилое помещение от прав нанимателя.
    
    11. Изменение (прекращение) семейных отношений само по себе не влечет изменения жилищных прав бывших членов семьи. В этом также проявляется принцип равенства прав членов семьи нанимателя. В том случае, если, к примеру, супруги расторгают брак, но продолжают проживать в занимаемом жилом помещении, за каждым из них сохраняются все те жилищные права, которые вытекают из заключенного договора социального найма, независимо от того, кто из них является нанимателем по договору. Факт утраты нанимателем прав на жилую площадь сам по себе не влечет прекращения прав на это жилое помещение у членов его семьи.
    

    12. В то же время изменение семейных отношений влечет изменение правоотношений, связанных с исполнением обязанностей по договору социального найма. В то время как проживающие в жилом помещении дееспособные члены семьи нанимателя несут солидарную с нанимателем ответственность по договору, то при прекращении семейных отношений лицо, прекратившее быть членом семьи нанимателя, становится самостоятельно ответственным по договору социального найма.
    
    

Комментарий к статье 70. Право нанимателя на вселение в занимаемое им жилое
помещение по договору социального найма других
граждан в качестве членов своей семьи

    
    1. К регулированию отношений, связанных с правом нанимателя на вселение в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма других граждан в качестве членов своей семьи, не применяются положения ст.679 ГК РФ, регулирующей аналогичные отношения при заключении договора найма жилого помещения, но в коммерческой сфере.
    
    2. Право на вселение реализуется наймодателем независимо от института регистрации граждан по месту жительства и по месту пребывания граждан. Процедура вселения в жилое помещение по договору коммерческого найма осуществляется независимо от регистрации, которая никоим образом не влияет на возникновение, изменение или прекращение жилищных правоотношений. Основой такого подхода являются Закон РФ "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения и выбора места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации" (Ведомости РФ. 1993. N 32. Ст.1227) и постановление Конституционного Суда РФ от 25 апреля 1995 года (СЗ РФ. 1995. N 18. Ст.1708).
    
    3. Коммент. ст. определяет два круга лиц, которые могут быть вселены в жилое помещение в качестве членов семьи. Супруг нанимателя, его дети и родители могут быть вселены в занимаемое жилое помещение с письменного согласия членов семьи, проживающих в этом жилом помещении. Для вселения в жилое помещение других лиц (помимо супруга, детей и родителей) в качестве членов семьи помимо письменного согласия членов семьи должно быть получено и согласие наймодателя. Коммент. ст. устанавливает только одно основание для отказа наймодателем во вселении граждан в качестве членов его семьи - в случае если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы (об учетной норме см. коммент. к ст.50 ЖК).
    
    4. С целью обеспечения прав несовершеннолетних установлена норма, согласно которой для вселения к родителям их несовершеннолетних детей согласие остальных членов семьи нанимателя и согласие наймодателя не требуется.
    
    5. В п.2 устанавливается норма, согласно которой факт вселения граждан в жилое помещение влечет за собой изменение договора социального найма в части указания в этом договоре нового члена семьи. Процедура изменения договора в этой норме не оговаривается, равно как и не оговариваются последствия несоблюдения этой нормы. Однако логично предположить, что несоблюдение правила об изменении договора, само по себе не лишает вселившегося гражданина права на вселение.
    

Комментарий к статье 71. Права и обязанности временно отсутствующих нанимателя
жилого помещения по договору социального найма и членов его семьи

    
    1. В отличие от ранее действовавшего ЖК РСФСР, коммент. закон весьма скупо регулирует вопросы, связанные с развитием жилищных правоотношений при временном отсутствии нанимателя жилого помещения по договору социального найма и членов его семьи. В коммент. ст. сформулировано общее правило, согласно которому временное отсутствие нанимателя жилого помещения, равно как и членов его семьи, не влечет изменения их прав и обязанностей, возникших из договора социального найма.
    
    2. Права временно отсутствующих членов семьи должны быть соблюдены при совершении всех значимых действий с жилым помещением. Например, для проведения переустройства или перепланировки занимаемого жилого помещения должно быть получено согласие в письменной форме в том числе и временно отсутствующих членов семьи нанимателя (подп.5 п.2 ст.26 ЖК). Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договору социального найма, осуществляется на основании письменного согласия в том числе и временно отсутствующих членов семьи нанимателя (п.1 ст.72 ЖК).
    
    3. Ключевым понятием коммент. ст. является понятие временного отсутствия. Ранее действовавший ЖК РСФСР предусматривал, что наниматель и члены его семьи сохраняют право на жилое помещение при временном отсутствии в течение шести месяцев (п.1 ст.60 ЖК). В то же время законодательство предусматривало, что право на жилую площадь сохраняется за нанимателем и членами его семьи и в течение более длительных сроков отсутствия при наличии к тому специальных оснований, зафиксированных в правовых актах. Кроме того, ранее действовавшие правила формулировали важную гарантию прав нанимателя и членов его семьи, суть которой заключалась в том, что при наличии уважительных причин отсутствия эти лица сохраняли право на жилую площадь и при отсутствии свыше шести месяцев. Уважительный характер причин длительного отсутствия признавался наймодателем, а в том случае, если между заинтересованным лицом и наймодателем возникал спор, - судом.
    
    4. На момент принятия ЖК вопросы временного отсутствия нанимателей жилых помещений регулировались постановлением Совета Министров РСФСР от 31 июля 1984 года N 336 (СП РСФСР. 1984. N 14. Ст.122), Инструкцией о порядке сохранения за гражданами, временно отсутствующими по условиям и характеру работы, жилого помещения в месте постоянного жительства, утвержденной Минюстом СССР, Госкомтрудом СССР и МВД СССР 20 января 1989 года. Кроме того, немаловажное значение имела судебная практика по этим вопросам, нашедшая свое отражение в постановлении Пленума Верховного Суда РСФСР от 26 декабря 1984 года N 5 (п.8), в постановлении Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 года N 2 (пп.8 и 9), в постановлении Пленума Верховного Суда от 11 октября 1991 года N 11 (п.19) и в постановлении Конституционного Суда РФ от 23 июня 1995 года по делу о проверке конституционности ч.1 и п.8 ч.2 ст.60 ЖК РСФСР.
    

Комментарий к статье 72. Право на обмен жилыми помещениями, предоставленными
по договорам социального найма

    
    1. Обмен помещениями, занимаемыми на основании договоров социального найма, с правовой точки зрения представляет собой сложный юридический состав, элементами которого являются сделка (договор между нанимателями) и административные акты (согласие нанимателей - собственников жилых помещений, а также согласие органов опеки и попечительства в установленных законом случаях).
    
    2. Сделка по совершению обмена социального жилого помещения на другое социальное жилое помещение реализуется на основании усмотрения нанимателя. Обмен занимаемого жилого помещения является правом нанимателя, что и находит свое закрепление в коммент. ст.
    
    3. Важно подчеркнуть, что право на обмен занимаемого жилого помещения принадлежит только нанимателям жилых помещений по договорам социального найма. Обмен помещений между нанимателем по договору социального найма, с одной стороны, и нанимателем по договору коммерческого найма, с другой стороны, законом не регулируется. Коммент. ст. не регулирует отношения и по обмену жилых помещений, занимаемых по договору социального найма и жилых помещений специализированного жилищного фонда (служебные жилые помещения, жилые помещения в общежитиях, жилые помещения маневренного фонда, жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения и т.д.).
    
    4. В результате обмена жилыми помещениями происходит прекращение одних жилищных правоотношений и возникновение новых жилищных правоотношений: один договор социального найма прекращает свое действие и заключается другой договор социального найма по поводу другого объекта (жилого помещения).
    
    5. Распорядительный акт по обмену социальными жилыми помещениями возможен только в том случае, если все проживающие в жилом помещении лица согласовали свою волю на этот обмен, что должно найти свое выражение в письменной форме. В коммент. Кодексе не оговаривается, какую форму должен принимать письменный документ, в котором члены семьи нанимателя выражают свое согласие на обмен жилыми помещениями: должно ли это быть заявление, либо таковое согласование может быть выражено в виде согласующей подписи на договоре обмена жилых помещений. Очевидно, что практика столкнется с необходимостью выработки критериев в отношении требований к письменному документу, в котором члены семьи нанимателя должны будут выражать согласие на обмен жилыми помещениями, занимаемыми по договору социального найма.
    
    6. Принцип равенства жилищных прав нанимателя и членов его семьи отражается и в норме, зафиксированной в п.2 коммент. ст.: совместно проживающим с нанимателем членам его семьи предоставлено право требовать обмена занимаемого ими жилого помещения на другие жилые помещения социальной предназначенности. Реализация этого права достигается возможностью предъявления как нанимателем, так и любым совместно проживающим с нанимателем членом его семьи искового требования о принудительном обмене жилого помещения, занимаемого на основании договора социального найма. Рассматривая иск, суд должен основывать свое решение на доводах и законных интересах всех лиц, проживающих в жилом помещении.
    

    7. В том случае, если в жилом помещении, подлежащем обмену, проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные лица, которые являются членами семьи нанимателя, юридический состав обмена усложняется за счет еще одного элемента, имеющего административно-правовой характер: решения органа опеки и попечительства, в котором должно быть выражено согласие этого органа на совершение обмена. Отсутствие такого решения является основанием для оспаривания обмена жилыми помещениями, занимаемыми по договорам социального найма в соответствии с п.1 ст.75 ЖК. Отказ органа опеки и попечительства в даче согласия на обмен жилого помещения также может быть обжалован заинтересованным лицом в судебном порядке.
    
    8. В п.5 коммент. ст. подчеркивается отсутствие ограничений на обмен жилыми помещениями по территориальному принципу или количеству обменивающихся сторон. Такой обмен может быть осуществлен в отношении жилых помещений, расположенных в различных населенных пунктах. Кроме того, в "цепочке" обмена может участвовать неограниченное количество лиц, занимающих помещения на основании договора социального найма жилых помещений.
    
    

Комментарий к статье 73. Условия, при которых обмен жилыми помещениями между
нанимателями данных помещений по договорам
социального найма не допускается

    
    1. Коммент. ст. устанавливает ряд запретов в отношении обмена жилых помещений, занимаемых на основании договора социального найма.
    
    2. Перечень оснований недопущения обмена является исчерпывающим, поскольку наймодатель вправе отказать в обмене только по указанным в коммент. ст. основаниям (п.4 ст.74 ЖК). Ранее действовавший Жилищный кодекс, в отличие от коммент. Кодекса, содержал незамкнутый перечень оснований отказа в обмене жилых помещений (ст.73 ЖК РСФСР).
    
    3. Не может быть произведен обмен жилыми помещениями, если к нанимателю предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма либо в судебном порядке оспаривается право пользования обмениваемым жилым помещением. Этот запрет обусловлен тем, что право нанимателя в отношении жилого помещения поставлено под сомнение. Обмен недопустим и в том случае, если спор о пользовании жилым помещением возник между членами семьи нанимателя. Запрет на обмен действует до тех пор, пока спор не будет разрешен, т.е. до момента вступления в законную силу судебного решения, которым разрешается спор по поводу обмениваемого нежилого помещения.
    
    4. Обмен не допускается и в том случае, если обмениваемое жилое помещение признано непригодным для проживания. Пригодность жилых помещений для постоянного проживания определяется в соответствии с постановлением Правительства РФ от 4 сентября 2003 года N 552 (РГ. 2003.16 сентября). В соответствии с этим нормативным актом непригодными для проживания признаются жилые дома (жилые помещения) находящиеся в ветхом состоянии, аварийном состоянии или в которых выявлено вредное воздействие факторов среды обитания. Критерии и технические условия отнесения жилых домов и жилых помещений к категории ветхих или аварийных должны быть утверждены Госкомом РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу. Указанный орган принял постановление от 20 февраля 2004 года N 10 "Об утверждении критериев и технических условий отнесения жилых домов (жилых помещений) к категории ветхих или аварийных", которое не подлежит применению в связи с отказом Минюста РФ в его регистрации. В связи с этим продолжает свое действие Положение по оценке непригодности жилых домов и жилых помещений государственного и общественного жилищного фонда для постоянного проживания, утвержденное Министерством жилищно-коммунального хозяйства РСФСР от 5 ноября 1985 года N 529 (Бюллетень Министерства юстиции РСФСР. 1986. N 11-12). Критерии же отнесения жилых домов и жилых помещений к категории непригодных для проживания по причине вредного воздействия факторов среды обитания должны быть предусмотрены государственными санитарно-эпидемиологическими правилами и нормативами.
    
    5. Не может быть произведен обмен жилыми помещениями, если принято решение о сносе соответствующего дома или его переоборудовании для использования в других целях. Правительством РФ должен быть разработан порядок признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу (п.10 ст.33 ЖК).
    

    6. Не подлежат обмену жилые помещения, которые находятся в доме, в отношении которого принято решение о капитальном ремонте с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений в этом доме. Определение условий и порядка перепланировки переустройства жилых помещений относится к компетенции органов государственной власти РФ. Согласование решения собственника о переустройстве и перепланировке жилых помещений производится с органами местного самоуправления.
    
    7. Недопустим обмен, в результате которого в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, при которой совместное проживание с ним в одной квартире невозможно. Перечень соответствующих заболеваний устанавливается Правительством РФ.
    
    

Комментарий к статье 74. Оформление обмена жилыми помещениями между
нанимателями данных помещений по договорам социального найма

    
    1. Коммент. ст. устанавливает порядок обмена жилыми помещениями, занимаемыми по договору социального найма.
    
    2. До принятия коммент. закона обмен регулировался в соответствии с приказом Министра коммунального хозяйства РСФСР от 9 января 1967 года N 12 (Советская юстиция. 1967. N 6), которая, как представляется, в значительной своей части вступила в противоречие с коммент. Кодексом и другими актами жилищного законодательства, в связи с чем не подлежит применению.
    
    3. Как уже подчеркивалось выше, обмен жилыми помещениями, занимаемыми на основании договоров социального найма, является сложным юридическим составом. Элементами этого состава являются договор, заключаемый между нанимателями, и административные акты (согласие нанимателей - собственников жилых помещений, а также согласие органов опеки и попечительства в установленных законом случаях).
    
    4. Договор об обмене жилыми помещениями, занимаемыми по договору социального найма, не следует рассматривать в качестве разновидности договора мены. Если по договору мены обменивающиеся стороны передают друг другу в собственность одно имущество в обмен на другое, то по договору обмена социальным жильем передачи имущества в собственность не происходит. Имущество продолжает оставаться в собственности наймодателя. Отмеченная между двумя указанными договорами разница приобретает значение с точки зрения того обстоятельства, что к договору обмена жилыми помещениями, занимаемыми по договору социального найма, не подлежат применению в субсидиарном порядке нормы главы 31 ГК РФ, регулирующей договор мены.
    
    5. Сам договор, заключаемый нанимателями обмениваемых жилых помещений, является гражданско-правовой сделкой, и, следовательно, к нему подлежат применению в субсидиарном порядке положения гражданского законодательства, регулирующие обязательства, сделки и договоры.
    
    6. Среди специальных требований к договору обмена жилыми помещениями социального найма следует отметить то, что он должен быть заключен в письменной форме путем составления единого документа, подписанного сторонами. В коммент. ст. отсутствует указание на то, что несоблюдение указанного правила влечет недействительность договора обмена. Вместе с тем договор об обмене не может быть заключен в устной форме, поскольку только договор, заключенный в письменной форме, рассматривается в качестве основания для выдачи наймодателем согласия на обмен.
    
    

Комментарий к статье 75. Признание обмена жилыми помещениями, предоставленными
по договорам социального найма, недействительным

    
    1. Из контекста п.1 коммент. ст. следует, что сделка по обмену жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, является оспоримой, т.е. может быть признана недействительной судом по иску заинтересованного лица. Вместе с тем договор по обмену в случае, если он не соответствует требованиям закона или иных правовых актов, может квалифицироваться как ничтожный.
    
    2. Коммент. ст. не устанавливает круг лиц, которые могут предъявить иск о признании договора обмена жилыми помещениями недействительным. В этом видится допущенная законодателем недоработка. По общему правилу иск об оспаривании сделки может быть предъявлен лицом, указанным в законе (именно таким образом смоделирована инициация оспорения сделок в ГК РФ). Толкование смысла жилищного законодательства позволяет прийти к выводу о том, что иск о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлен лицами, имеющими заинтересованность в спорном жилом помещении. К числу таких лиц, безусловно, относятся наймодатель, органы опеки и попечительства (в случае, если затрагиваются права несовершеннолетних, недееспособных или ограниченно дееспособных лиц), наниматель, члены семьи нанимателя. Допустима подача иска прокурором в случаях, установленных в ст.45 ГПК РФ.
    
    3. В п.2 коммент. ст. установлены последствия признания договора обмена недействительным: стороны подлежат обратному переселению в ранее занимаемые помещения. При этом оспоримая сделка считается недействительной с момента ее совершения (п.1 ст.167 ГК РФ). В случае признания договора обмена недействительным никаких прав на другое помещение не возникает не только у нанимателей, но и у членов их семьи, переселившихся вместе с нанимателем по оспоренному договору. Таким образом, обратному переселению подлежит не только наниматель, но и члены его семьи.
    
    4. В п.3 коммент. ст. установлен еще один вид последствий недействительности сделки по обмену социальными жилыми помещениями. Если причиной недействительности договора являются виновные действия одной из сторон, другая сторона имеет право на возмещение убытков. К числу таковых могут быть отнесены расходы, понесенные в связи с переездом, оплата ремонта обменянного жилого помещения, расходы по оплате эксплуатационных услуг и проч.
    
    

Комментарий к статье 76. Поднаем жилого помещения, предоставленного
по договору социального найма

    
    1. Источником регулирования поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, являются не только нормы коммент. закона, но и нормы, установленные в п.3 ст.672 и пп.1-3 ст.675 ГК РФ.
    
    2. Коммент. ст. устанавливает несколько обязательных условий для заключения договора поднайма в социальном жилом помещении. Во-первых, для заключения договора необходимо обязательное согласие не только наймодателя, но и всех членов семьи нанимателя, проживающих с ним в занимаемом помещении, а в том случае, если предметом поднайма является помещение в коммунальной квартире, то требуется согласие всех нанимателей и совместно проживающих с ними членов семьи, а также всех собственников и совместно проживающих с ними членов их семей. Закон не предусматривает судебного разрешения споров, возникающих в связи с отказом кого-либо из членов семей или иных нанимателей (собственников) дать согласие на заключение договора поднайма. Закон предусматривает, что согласие должно быть выражено в письменной форме, однако не оговаривает, в виде какого документа это должно быть сделано. Представляется, что согласие всех перечисленных в законе лиц должно быть сделано в заявлении.
    
    3. Во-вторых, для заключения договора необходимо соблюдение тех требований жилищного законодательства, которыми устанавливаются нормы жилой площади.
    
    4. Важным является правило, установленное в п.3 коммент. ст., согласно которому ответственным перед наймодателем продолжает оставаться наниматель, а поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Это означает, что в случае нарушения поднанимателем условий использования помещения, гражданско-правовую ответственность перед наймодателем несет наниматель. Например, в случае причинения поднанимателем убытков в результате ненадлежащего использования помещения, эти убытки должны быть возмещены наймодателю нанимателем. Впрочем, наниматель в этом случае приобретает право регрессного требования к поднанимателю.
    
    5. Недопустим поднаем, в результате которого в жилое помещение вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, при которой совместное проживание с ним в одном помещении невозможно. Перечень соответствующих заболеваний устанавливается Правительством РФ.
    

Комментарий к статье 77. Договор поднайма жилого помещения,
предоставленного по договору социального найма

    
    1. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, является срочным, возмездным, консенсуальным и взаимным.
    
    2. К числу специальных требований к договору поднайма относится указание законодателя на то, что он должен быть заключен в простой письменной форме. В коммент. ст. отсутствует указание на то, что несоблюдение указанного правила влечет недействительность договора поднайма. Вместе с тем договор поднайма не может быть заключен в устной форме, поскольку экземпляр договора должен быть передан наймодателю и рассматривается в качестве основания для выражения наймодателем согласия на поднаем.
    
    3. Граждане, вселяемые в жилое помещение по договору поднайма совместно с поднанимателем, имеют такие же права в отношении помещения, как и наниматель. Формальное подтверждение это находит в том, что указанные лица должны быть указаны в договоре поднайма помещения, занимаемого по договору социального найма.
    
    4. В отличие от договора найма социального жилого помещения, являющегося бессрочным, поднайм является срочным договором. Если же стороны не определили срок договора поднайма, то таковой считается заключенным на срок один год. В том случае, если договор найма прекращается досрочно, то одновременно с ним прекращается и договор поднайма жилого помещения (п.2 ст.79 ЖК).
    
    5. Толкование п.3 ст.672 и п.5 ст.685 ГК РФ позволяет сделать вывод о том, что на договор поднайма жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, не распространяются правила о преимущественном праве на заключение договора на новый срок.
    
    

Комментарий к статье 78. Плата за поднаем жилого помещения,
предоставленного по договору социального найма

    
    1. Возмездный характер договора поднайма (в том числе и поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма) вытекает из его сущности.
    
    2. Все условия оплаты за поднаем устанавливаются соглашением сторон. Законодательство не устанавливает ограничений в отношении размера платы за поднаем жилого помещения: стороны самостоятельно определяют суммы, подлежащие выплате за поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма.
    
    

Комментарий к статье 79. Прекращение и расторжение договора поднайма жилого помещения,
предоставленного по договору социального найма

    
    1. Прекращение отношений по договору социального найма влечет и прекращение отношений по договору поднайма. Причина прекращения договора социального найма в этом случае не имеет значения. Договор поднайма подлежит прекращению в любом случае, если договор социального найма утрачивает юридическую силу. Для того чтобы поднаниматель продолжил пользоваться жилым помещением, необходимо заключение нового договора социального найма и связанного с ним договора поднайма. В этом проявляется зависимость договора поднайма от договора найма, производный характер первого договора от последнего.
    
    2. Согласно общему правилу договор поднайма прекращается по истечении его срока. В то же время Кодекс предусматривает и иные основания прекращения действия договора поднайма. Так, одним из способов прекращения договора поднайма является его расторжение. В свою очередь, в качестве нормального способа расторжения договора поднайма следует рассматривать соглашение сторон о расторжении.
    
    3. Экстраординарным способом расторжения договора поднайма является его расторжение вследствие ненадлежащего выполнения поднанимателем своих обязательств, предусмотренных договором поднайма.
    
    4. В коммент. ст. установлена сложная процедура расторжения договора поднайма жилого помещения при невыполнении поднанимателем его обязанностей. Если поднаниматель либо гражданин, за действия которого поднаниматель отвечает, использует жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение, наниматель жилого помещения вправе предупредить поднанимателя о необходимости устранить нарушения и в том случае, если нарушения будут продолжаться, вправе обратиться в суд с исковым заявлением о расторжении договора.
    
    5. Если после расторжения в судебном порядке договора поднайма поднаниматель отказывается освободить занимаемое помещение, наниматель вправе обратиться в суд с иском о выселении поднанимателя. Таким образом, буквальное прочтение коммент. ст. позволяет сделать вывод о том, что для окончательного выселения поднанимателя, нарушающего свои обязательства, наниматель должен дважды обращаться в суд: сначала с требованием о расторжении договора поднайма, а затем - с требованием о выселении. Такое регулирование представляется нерациональным и провоцирующим недобросовестных лиц злоупотреблять своими правами.
    
    6. В п.6 коммент. ст. несколько изменена норма старого жилищного законодательства. Если в соответствии со ст.80 ЖК РСФСР при прекращении договора поднайма, заключенного без указания срока, обязанность по предупреждению поднанимателя о прекращении договора за три месяца была возложена только на нанимателя, то ныне действующее законодательство для подобных случаев предписывает обеим сторонам договора предупреждать контрагента о прекращении договора за три месяца.
    

Комментарий к статье 80. Временные жильцы

    
    1. Коммент. ст. является интерпретацией ст.680 ГК РФ с учетом особенностей регулирования договора социального найма жилого помещения.
    
    2. По своей правовой природе вселение временных жильцов является договором безвозмездного пользования жилым помещением. Сторонами этого договора являются, с одной стороны, наниматель и члены его семьи, которые предоставляют возможность проживания в занимаемом ими жилом помещении; с другой стороны - временный жилец (временные жильцы), которые приобретают право проживания в этом жилом помещении. Для заключения этого договора согласия наймодателя не требуется, хотя закон предписывает нанимателю предварительно уведомить наймодателя о вселении временных жильцов. Наймодатель вправе запретить вселение временных жильцов только в одном случае - если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на каждого проживающего составит для отдельной квартиры менее учетной нормы, а для коммунальной квартиры - менее нормы предоставления. Для вселения временных жильцов в жилое помещение, находящееся в коммунальной квартире, согласия других нанимателей, занимающих жилые помещения в этой коммунальной квартире, а также собственников других жилых помещений, находящихся в этой коммунальной квартире, не требуется.
    
    3. В отличие от договора поднайма, который является возмездным договором, вселение временных жильцов осуществляется на безвозмездных началах. В том случае, если наниматель потребует от временного жильца плату за пользование жилым помещением и временный жилец ответит согласием, это приведет к трансформации отношений к отношениям поднайма, со всеми вытекающими отсюда правовыми последствиями.
    
    4. Закон не оговаривает форму заключения договора безвозмездного пользования жилым помещением (вселения временных жильцов). Это означает, что соответствующие отношения приобретают юридическое значение не только в результате письменного соглашения сторон, но и в результате конклюдентных действий. На практике именно так чаще всего и происходит вселение временных жильцов.
    
    5. Наймодатель и временные жильцы не связаны какими-либо правовыми отношениями. Это означает, что ответственность за действия временных жильцов перед наймодателем несет наниматель. Впрочем, в том случае, если действиями временных жильцов причинен ущерб жилому помещению, который был возмещен наймодателю нанимателем, последний приобретает право регрессного требования к временным жильцам.
    

    6. В законе оговариваются три юридических факта, с которыми связывается прекращение отношений по безвозмездному пользованию жилым помещением, занимаемым по договору социального найма. Во-первых, с истечением согласованного срока проживания временные жильцы обязаны освободить занимаемое жилое помещение. Во-вторых, если стороны не согласовали срок временного проживания, то временные жильцы обязаны освободить занимаемое жилое помещение не позднее семи дней со дня предъявления требования о выселении. В-третьих, прекращение договора найма жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, влечет и прекращение договора безвозмездного пользования этим жилым помещением.
    
    7. Коммент. ст. устанавливает судебную процедуру выселения временных жильцов в случае их отказа добровольно освободить занимаемое помещение. Это означает, что наниматель не вправе самоуправно выселять временных жильцов. Равным образом это относится и к выселению временных жильцов наймодателем при прекращении договора найма жилого помещения и отказе временных жильцов добровольно покинуть занимаемое жилое помещение. В этом случае наймодатель также обязан обратиться в суд с иском о выселении. Само же выселение могут производить только исполнительные органы.
    
    

Комментарий к статье 81. Право нанимателя жилого помещения по договору социального найма
на предоставление ему жилого помещения меньшего размера взамен
занимаемого жилого помещения

    
    1. Коммент. ст. предусматривает основания, условия и порядок замены нанимателем жилого помещения, занимаемого по договору социального найма. Замена жилого помещения может быть произведена только при соблюдении нескольких оговоренных в законе условий. Во-первых, такая замена может быть произведена только на помещение меньшего размера. Во-вторых, в законе оговаривается, что заменить жилое помещение на другое, меньшего размера, возможно только при наличии излишков жилой площади: если общая площадь на одного члена семьи превышает норму предоставления. В-третьих, жилое помещение может быть заменено на меньшее только в случае, если между нанимателем и членами его семьи достигнуто согласие об этом. Если между нанимателем и членами его семьи существует спор о возможности замены жилого помещения, закон не предусматривает судебного порядка разрешения этого спора. Это означает, что отсутствие согласия между нанимателем и членами его семьи о замене жилого помещения делает невозможной замену.
    
    2. В том случае, если в жилом помещении проживают несовершеннолетние, недееспособные либо ограниченно дееспособные, то, как представляется, замена жилого помещения может быть произведена с согласия опекуна (попечителя) и органа опеки и попечительства, так как замена существенным образом затрагивает права и законные интересы указанных лиц.
    
    3. Инициатива в замене принадлежит нанимателю, который должен представить наймодателю заявление о замене. На наймодателя возлагается обязанность произвести замену жилого помещения по предварительному согласованию с нанимателем в течение трех месяцев со дня подачи заявления. Закон не устанавливает последствий неисполнения наймодателем его обязанности по соблюдению трехмесячного срока замены жилого помещения.
    
    4. В п.2 коммент. ст. оговаривается, что перечень оснований замены жилого помещения, установленный в п.1, не является исчерпывающим. Как федеральное законодательство, так и законодательство субъектов РФ может содержать иные основания замены гражданам жилых помещений. В законодательстве субъектов РФ содержатся такие дополнительные основания замены. Например, в соответствии с Законом города Москвы от 15 января 2003 года "Об улучшении жилищных условий" (Ведомости Московской городской Думы. 2003. N 5) предоставлено право ходатайствовать о замене жилых помещений гражданам, страдающим некоторыми видами заболеваний.
    
    

Комментарий к статье 82. Изменение договора социального найма жилого помещения

    
    1. Изменение жилищного правоотношения происходит вследствие изменения его субъектов, изменения его объекта или изменения его содержания (см.: Гонгало Б.М. Изменение жилищного обязательства. // Актуальные проблемы жилищного права. М., 2003. С.21-49). Коммент. ст. регулирует изменение жилищного обязательства вследствие изменения таких его элементов, как субъекты и объекты.
    
    2. В том случае, если граждане проживают в одной квартире и пользуются в ней жилыми помещениями на основании отдельных договоров, они вправе требовать заключения одного договора на все занимаемые жилые помещения при условии, если они объединились в одну семью. В результате заключения нового договора на стороне нанимателя утрачивают силу предыдущие договоры, заключенные с несколькими нанимателями, а в новом договоре на стороне нанимателя возникает множественность лиц, обладающих равными правами в отношении занимаемого помещения.
    
    3. С заключением нового договора происходит трансформация и предмета договора найма жилого помещения, занимаемого по договору социального найма. Если ранее, при наличии нескольких договоров, заключенных с несколькими нанимателями, существовало несколько объектов жилищных правоотношений (каждый из нанимателей занимал отдельное жилое помещение, хотя и расположенное в одной квартире), то с заключением единого договора каждое из этих жилых помещений утрачивает свойства объекта жилищных правоотношений и возникает новый объект жилищных правоотношений - вся квартира.
    
    4. Замена лица в обязательстве происходит и в том случае, если дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов семьи и самого нанимателя признается нанимателем по ранее заключенному договору вместо первоначального нанимателя. Это обстоятельство не влияет на объем прав и обязанностей остальных членов семьи и первоначального нанимателя, которые продолжают пользоваться жилым помещением на тех же условиях и в том же порядке.
    
    5. Юридическим событием, которое влечет изменение договора социального найма жилого помещения, является смерть нанимателя. В этом случае один из членов его семьи становится нанимателем, занимая место умершего в договоре.
    
    

Комментарий к статье 83. Расторжение и прекращение договора
социального найма жилого помещения

    
    1. На формулирование норм, регулирующих расторжение договора социального найма жилого помещения, непосредственное влияние оказывает конституционная норма, согласно которой никто не может быть произвольно лишен жилища (ст.40 Конституции РФ).
    
    2. Общим правилом является норма, согласно которой расторжение договора допустимо в любое время по соглашению сторон.
    
    3. В отличие от наймодателя нанимателю принадлежит право одностороннего расторжения договора в любое время. Для этого наниматель должен получить в письменной форме согласие проживающих совместно с ним членов его семьи.
    
    4. К расторжению договора найма приравнивается и фактический выезд нанимателя и членов его семьи из занимаемого жилого помещения с целью постоянного жительства в другом месте. В данном случае расторжение договора происходит в результате конклюдентных действий, к которым относится выезд. Днем расторжения договора в этом случае считается день выезда из жилого помещения. Выезд из жилого помещения на постоянное место жительство в другое жилое помещение необходимо отличать от временного выезда. Разграничение временного выезда и выезда на постоянное жительство в другое место производится по намерениям нанимателя.
    
    5. Наймодатель ограничен в возможностях инициации процедуры расторжения договора. При этом расторжение договора по инициативе наймодателя возможно только в судебном порядке.
    
    6. При расторжении договора вследствие того, что наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, они подлежат выселению в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие (ст.90 ЖК). Рассматривая иск о расторжении договора по этому основанию и выселению нанимателя, суд должен убедиться в том, что у нанимателя отсутствовали уважительные причины невнесения платы за жилое помещение (безработица, задержки в выплате заработной платы, наличие в семье нетрудоспособных лиц и проч.).
    
    7. Разрушение или повреждение жилого помещения нанимателем, членами его семьи или другими лицами, за действия которых он отвечает, является основанием для расторжения договора найма и выселения нанимателя и членов его семьи без предоставления другого жилого помещения.
    

    8. Договор найма расторгается и в случае систематического нарушения прав и законных интересов соседей, а также использования жилого помещения не по назначению (например, для занятий производственной деятельностью).
    
    9. К числу юридических событий, с наступлением которых связывается прекращение договора социального найма, относятся смерть одиноко проживающего нанимателя и исчезновение индивидуально определенной вещи, являющейся объектом по договору (утрата, разрушение жилого помещения).
    
    

Комментарий к статье 84. Выселение граждан из жилых помещений,
предоставленных по договорам социального найма

    
    Коммент. ст. устанавливает три вида последствий выселения из жилого помещения, занимаемого на основании договора социального найма. Эти последствия зависят от того, какие основания послужили причиной выселения. В том случае, если выселение не обусловлено негативными действиями гражданина, то его жилищные права не могут быть ущемлены. Это означает, что на наймодателя возлагается обязанность предоставить выселяемому гражданину другое благоустроенное помещение. В том случае, если выселение гражданина является последствием его противоправных действий, то своего рода санкцией является его выселение с предоставлением другого (неблагоустроенного) жилого помещения, либо даже - выселение без предоставления другого жилого помещения.
    
    

Комментарий к статье 85. Выселение граждан из жилых помещений с предоставлением
других благоустроенных жилых помещений по
договорам социального найма

    
    1. Коммент. ст. устанавливает основания, условия и последствия выселения граждан из жилых помещений по причинам, не зависящим от их действий. В любом случае, если такое выселение происходит, граждане должны быть обеспечены благоустроенным жилым помещением на условиях договора социального найма. При этом договор социального найма в отношении жилого помещения, из которого наниматель выселяется, расторгается.
    
    2. Выселению с предоставлением другого благоустроенного жилья подлежат граждане в случае, если дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу. Как правило, подобного рода ситуации возникают, когда земельный участок, на котором находится такой дом, отводится для государственных или общественных нужд. Именно такая причина и указывалась в качестве основания для выселения с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения в ст.92 ЖК РСФСР. Компетенция в принятии решения о сносе дома принадлежит органам государственной власти или органам местного самоуправления (см. коммент. к ст.86 ЖК).
    
    3. Выселению с предоставлением другого благоустроенного жилья подлежат граждане в случае, если занимаемое ими жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение. Перевод жилого помещения в нежилое помещение осуществляется органом местного самоуправления. О порядке перевода жилого помещения в нежилое помещение см. коммент. к главе 3 ЖК.
    
    4. Выселению с предоставлением другого благоустроенного жилья подлежат граждане в случае, если занимаемое жилое помещение признано непригодным для проживания.
    
    5. С предоставлением другого благоустроенного жилья выселению подлежат граждане в случае, если при проведении капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение не сохраняется либо его общая площадь уменьшается настолько, что проживающие в нем лица могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо, напротив, увеличится настолько, что общая площадь на одного члена семьи существенно превысит установленную норму предоставления.
    
    6. Если во всех указанных случаях наниматель отказывается от выселения, орган государственной власти или орган местного самоуправления может обратиться в суд с иском о принудительном выселении из занимаемого жилого помещения. Обращаясь с таким иском, соответствующий орган должен указать другое благоустроенное помещение, которое будет предоставлено нанимателю вследствие его принудительного выселения.
    
    

Комментарий к статье 86. Порядок предоставления жилого помещения по договору
социального найма в связи со сносом дома

    
    Коммент. ст. носит самый общий характер. На момент принятия настоящего Кодекса порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма в связи со сносом дома, в котором находится это помещение, регламентировался нормативными актами, принимаемыми субъектами РФ. Так, в Москве этот порядок был установлен Положением о порядке переселения собственников, нанимателей, арендаторов и иных лиц из жилых помещений подлежащих освобождению домов, в которых имеется муниципальная и государственная собственность города Москвы от 18 января 2000 года N 20 (Вестник Мэрии Москвы. 2000. N 4).
    
    

Комментарий к статье 87. Порядок предоставления жилого помещения по договору
социального найма в связи с переводом жилого помещения в
нежилое помещение или признания его непригодным для проживания

    
    1. Коммент. ст. устанавливает порядок предоставления жилого помещения в связи с переводом жилого помещения в нежилое, а также в случае признания его непригодным для проживания. Обязанным субъектом, т.е. субъектом, который должен предоставить выселяемому лицу другое благоустроенное помещение, является наймодатель.
    
    2. В том случае, если граждане лишились жилья в результате чрезвычайных ситуаций и стихийных бедствий, одним из способов, при помощи которого они обеспечиваются жилыми помещениями, является выдача им жилищных сертификатов. Порядок обеспечения жильем на основании жилищных сертификатов урегулирован постановлением Правительства РФ от 7 июня 1995 года N 561 "О государственных жилищных сертификатах, выдаваемых гражданам Российской Федерации, лишившимся жилья в результате чрезвычайных ситуаций и стихийных бедствий" и постановлением Правительства РФ от 9 октября 1995 года N 982 "Об утверждении Порядка выпуска и погашения государственных жилищных сертификатов, выдаваемых гражданам Российской Федерации, лишившимся жилья в результате чрезвычайных ситуаций и стихийных бедствий" (РГ. 1995. 14 марта).
    
    

Комментарий к статье 88. Порядок предоставления жилого помещения в связи
с проведением капитального ремонта или реконструкции дома

    
    1. Пункт 1 коммент. ст. устанавливает обязанность наймодателя предоставить нанимателю и членам его семьи на время проведения капитального ремонта или реконструкции дома другое жилое помещение из состава маневренного фонда в случае, когда такого вида работы не могут быть произведены без выселения нанимателя.
    
    Капитальный ремонт согласно п.2.4.2 постановления Госстроя России от 27 сентября 2003 года N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда" (Законодательные и нормативные документы в жилищно-коммунальном хозяйстве. 2003. N 11) - это перечень мероприятий, направленных на комплексное устранение неисправностей всех изношенных элементов здания и оборудования, смену, восстановление или замену их на более долговечные и экономичные, улучшение эксплуатационных показателей жилищного фонда, осуществление технически возможной и экономически целесообразной модернизации жилых зданий с установкой приборов учета тепла, воды, газа, электроэнергии и обеспечения рационального энергопотребления.
    
    Согласно п.14 ст.1 Градостроительного кодекса РФ реконструкция - это изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (количества помещений, высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.
    
    При реконструкции жилых зданий помимо работ, выполняемых при капитальном ремонте, могут осуществляться:
    
    - изменение планировки помещений, возведение надстроек, встроек, пристроек, а при наличии необходимых оснований, их частичная разборка;
    
    - повышение уровня инженерного оборудования, включая реконструкцию инженерных сетей (кроме магистральных);
    
    - улучшение архитектурной выразительности здания.
    
    Таким образом, переселение нанимателя и членов его семьи на маневренный фонд (при буквальном толковании данного пункта) допустимо только при производстве работ, подпадающих под понятия "капитальный ремонт" и "реконструкция".
    
    2. Следует обратить внимание на тот факт, что коммент. ст. не содержит таких оснований для переселения нанимателя на жилую площадь маневренного фонда, как переустройство, перепланировка всего здания или изолированного жилого помещения, упоминание о которых содержится в ст.8 коммент. закона, а также переоборудование.
    
    Проведение перечисленных видов работ (по смыслу ст.85-87 коммент. закона) не является основанием для предоставления гражданам по договору социального найма другого жилого помещения для постоянного проживания.
    

    Переоборудование жилых помещений, согласно п.1.7.1 постановления Госстроя России от 27 сентября 2003 года N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда" (Законодательные и нормативные документы в жилищно-коммунальном хозяйстве. 2003. N 11), может включать в себя установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, "джакузи", стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения.
    
    Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (п.1 ст.25 коммент. закона).
    
    Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (п.2 ст.25 коммент. закона).
    
    Очевидно, что строительные работы такого масштаба в большинстве случаев практически невозможно осуществить без отселения проживающих граждан либо на жилую площадь маневренного фонда, либо в другие жилые помещения для постоянного проживания на основании договора социального найма.
    
    Видимо, этот вопрос будет решен на уровне субъектов РФ.
    
    3. Маневренный фонд - это разновидность жилищного фонда социального пользования, который создается по решению собственника (органов государственной власти РФ, субъекта РФ или местного самоуправления) и включает в себя жилые помещения, предоставляемые гражданам временно, на непродолжительный срок (например, на период проведения капитального ремонта (реконструкции), в случаях стихийных бедствий, аварий и пр.).
    
    Следует отметить, что коммент. ст. регламентирует отношения только между наймодателем и нанимателем, т.е. гражданином и членами его семьи, занимающими помещение в ремонтируемом (реконструируемом) доме на основании договора социального найма, и не применяется по отношению к собственникам жилых помещений, которые несут бремя содержания своего имущества (ст.210 ГК РФ) и обязаны за свой счет обеспечить надлежащее содержание и ремонт принадлежащих им на праве собственности помещений и общего имущества многоквартирного дома (ст.46 коммент. закона).
    
    Жилое помещение из состава маневренного фонда предоставляется без расторжения договора социального найма на ремонтируемое помещение, но с обязательством заключить договор найма на жилое помещение в маневренном фонде.
    

    Из сказанного следует, что граждане, переселенные на жилую площадь маневренного фонда, должны заключить (кроме уже существующего договора социального найма) договор найма на жилое помещение в маневренном фонде и обязаны вносить плату как за ремонтируемое помещение, так и за временно занимаемую площадь маневренного фонда. Это новелла коммент. закона.
    
    Следует особо отметить, что жилое помещение, предоставляемое по договору найма, должно быть пригодным для постоянного проживания (п.2 ст.15 коммент. закона и ст.673 ГК РФ).
    
    4. Порядок признания помещения жилым, требования, которым должно отвечать жилое помещение, а также основания и порядок признания его непригодным для проживания устанавливаются Правительством РФ в соответствии с коммент. законом и другими федеральными законами (пп.3 и 4 ст.15 коммент. закона).
    
   Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 года N 47 (СЗ РФ. 2006. N 6. Ст.702) утверждено Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу.
    
    Таким образом, жилое помещение в маневренном фонде, предоставляемое гражданину и членам его семьи по договору найма на время капитального ремонта (реконструкции) жилого дома, должно быть признано в установленном порядке пригодным для проживания (пусть и временного) и отвечать установленным санитарным и техническим требованиям.
    
    В случае отказа нанимателя от переселения в жилое помещение маневренного фонда наймодатель может требовать его переселения в судебном порядке.
    
    5. При принятии искового заявления о выселении граждан по предусмотренным законом основаниям с предоставлением другого жилого помещения из состава маневренного фонда, в соответствии с от 21 декабря 1993 года N 11 (Сборник постановлений Пленума ВС РФ 1961-1993 годов, М., 1994), судья обязан проверить, указано ли в заявлении конкретное свободное жилое помещение, предоставляемое выселяемым. При отсутствии такого указания судья, в соответствии со ст.136 ГПК РФ, выносит определение об оставлении заявления без движения, о чем извещает истца и предоставляет ему срок для исправления недостатка заявления. В случае невыполнения требования судьи заявление считается неподанным и возвращается истцу. На определение суда об оставлении искового заявления без движения может быть подана частная жалоба (п.3 ст.136 ГПК РФ).
    
    При разрешении споров о выселении из занимаемого жилого помещения на время капитального ремонта дома суду вменяется в обязанность выяснение факта нахождения предоставляемого жилого помещения в том же населенном пункте и пригодность его для проживания (пусть и временного) выселяемых граждан с учетом их возраста, состояния здоровья, других заслуживающих внимания интересов, а также продолжительности капитального ремонта. В решении о выселении нанимателя и членов его семьи судом в обязательном порядке указывается срок, на который выселяется ответчик (наниматель).
    

    В соответствии со ст.22 ГПК РФ дела о выселении нанимателя и членов его семьи на жилую площадь маневренного фонда рассматриваются районным судом в качестве суда первой инстанции.
    
    6. В соответствии с п.2 коммент. ст. взамен предоставления жилого помещения из состава маневренного жилищного фонда наймодатель с согласия нанимателя и членов его семьи может предоставить им в пользование другое благоустроенное жилое помещение с заключением договора социального найма.
    
    Речь в данном случае идет о праве (но не обязанности) наймодателя предоставить нанимателю другое жилое помещение для постоянного проживания взамен ремонтируемого, которое может быть реализовано при наличии в распоряжении органов государственной власти или органов местного самоуправления свободной жилой площади.
    
    Для предоставления жилого помещения для постоянного проживания взамен жилья из маневренного жилищного фонда необходимо согласие нанимателя и членов его семьи.
    
    Договор социального найма жилого помещения в доме, подлежащем капитальному ремонту (реконструкции), в этом случае подлежит расторжению.
    
    7. Пункт 3 коммент. ст. устанавливает основания, при наличии которых наймодатель обязан предоставить нанимателю и членам его семьи другое жилое помещение для постоянного проживания до начала капитального ремонта (реконструкции) жилого дома. Так, наймодатель обязан предоставить нанимателю другое жилое помещение, если в результате капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение, занимаемое нанимателем и членами его семьи по договору социального найма:
    
    а) не может быть сохранено;
    
    б) его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях;
    
    в) увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления.
    
    Согласно постановлению Госстроя России от 27 сентября 2003 года N 170 // Законодательные и нормативные документы в жилищно-коммунальном хозяйстве. 2003. N 11) капитальный ремонт может быть связан с модернизацией жилых зданий, включая перепланировку с разукрупнением многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санитарных узлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, улучшение инсоляции (освещенности) жилых помещений, полную ликвидацию темных кухонь и входов в квартиры через кухни с устройством при необходимости встроенных или пристроенных помещений для лестничных клеток и т.п. Очевидно, что при таких видах работ сохранить жилое помещение порой невозможно в принципе. Будущий облик здания, а также технические характеристики и параметры жилых помещений, планируемых к ремонту, определяются уже на стадии подготовки и утверждения проекта будущих работ по производству капитального ремонта или реконструкции. Следовательно, уже на стадии утверждения проекта строительных работ наймодатель в соответствии с коммент. нормой должен решить вопрос о предоставлении нанимателю и членам его семьи другого жилого помещения для постоянного проживания (т.е. до начала ремонтных работ).
    
    В ряде случаев при производстве капитального ремонта или реконструкции зданий жилые помещения сохраняются в натуре, но приобретают другой метраж, в частности, становятся меньше.
    

    В этой связи законодатель установил, что обязанность наймодателя предоставить нанимателю и членам его семьи другое жилое помещение для постоянного проживания до начала капитального ремонта возникает только в том случае, если жилое помещение уменьшится настолько, что проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях (см. коммент. к ст.50, 51 коммент. закона).
    
    Таким образом, если проект капитального ремонта или реконструкции жилого здания предусматривает уменьшение площади жилого помещения до размеров, когда на каждого члена семьи нанимателя будет приходиться менее размера учетной нормы площади жилого помещения, установленного органом местного самоуправления, наймодатель в соответствии с коммент. ст. обязан предоставить семье нанимателя другое жилое помещение для постоянного проживания по договору социального найма до начала капитального ремонта (реконструкции).
    
    Законодатель не обошел вниманием и случай, когда при производстве капитального ремонта или переоборудовании здания жилое помещение в нем сохраняется в натуре, но приобретает метраж, существенно превышающий норму предоставления площади жилого помещения. Норма предоставления, как было отмечено выше, устанавливается органом местного самоуправления. Вопрос, какой метраж считать "существенным" превышением нормы предоставления, остается открытым и, по всей видимости, будет решен в процессе правоприменения нормы.
    
    8. Согласно п.4 коммент. ст. после проведения капитального ремонта (реконструкции) наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи вправе вселиться в жилое помещение, общая площадь которого в результате капитального ремонта или реконструкции уменьшилась. Очевидно, что в данном случае речь идет о незначительном уменьшении общей площади жилого помещения в отремонтированном доме. Другими словами, метраж помещения не изменился настолько, что наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях.
    
    Следует отметить, что наниматель в отремонтированном (реконструированном) доме в жилое помещение меньшего размера относительно первоначального имеет право (но не обязан) вселяться и, следовательно, имеет право потребовать от наймодателя предоставления ему равноценного ранее занимаемому жилого помещения.
    
    

Комментарий к статье 89. Предоставление гражданам другого благоустроенного
жилого помещения по договору социального
найма в связи с выселением

    
    1. Согласно п.1 коммент. ст. гражданам другое жилое помещение по договору социального найма предоставляется наймодателем в случае:
    
    а) если дом, в котором находится жилое помещение, занимаемое гражданином и членами его семьи по договору социального найма, подлежит сносу;
    
    б) если дом, в котором находится жилое помещение, занимаемое гражданином и членами его семьи по договору социального найма, подлежит переводу в нежилое помещение, либо жилое помещение признано непригодным для проживания;
    
    в) если в результате капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение, занимаемое гражданином и членами его семьи по договору социального найма, не может быть сохранено, уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилом помещении, либо увеличится, в результате чего занимаемое жилое помещение существенно превысит норму предоставления.
    
    Предоставляемое гражданам в связи с выселением по названным основаниям другое жилое помещение по договору социального найма в обязательном порядке должно:
    
    а) быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта;
    
    б) быть равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению;
    
    в) находиться в черте данного населенного пункта (города, поселка и т.п.);
    
    г) отвечать установленным требованиям (данный вопрос находится в компетенции федеральных органов государственной власти - п.2 ст.12 коммент. закона).
    
    2. Благоустроенность определяется наличием коммунальных удобств, а санитарно-технические требования определяют условия, при которых возможно проживание без причинения вреда здоровью. Санитарные и технические требования к жилым помещениям приведены, в частности, в ныне действующем постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 года N 47 (СЗ РФ. 2006. N 6. Ст.702) утверждено Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу. Действие Положения распространяется на все находящиеся в эксплуатации на территории Российской Федерации жилые помещения независимо от формы собственности.
    
    Требования, которым должно отвечать жилое помещение, в том числе и по благоустроенности, сформулировано в ч. II (пп. 9-32) указанного Положения.
    

    Не нашло непосредственного отражения в данной норме существовавшее ранее правило, согласно которому при предоставлении нанимателям жилых помещений по аналогичным основаниям не допускалось заселение одной комнаты лицами разного пола старше девяти лет, кроме супругов, учитывалось состояние здоровья граждан, а также другие заслуживающие внимания обстоятельства (ст.96 ЖК РСФСР).
    

    Отсутствует и применявшаяся ранее норма, согласно которой нанимателю или членам его семьи, имеющим право на дополнительную жилую площадь и фактически пользовавшимися ею, другое жилое помещение для постоянного проживания в связи с выселением предоставлялось с учетом нормы дополнительной площади (т.е. дополнительно десять квадратных метров на человека или отдельной комнаты).
    
    Представляется, что при предоставлении гражданам в связи с выселением по основаниям, предусмотренным ст.86-88 коммент. закона, другого жилого помещения все-таки должны быть учтены положения ст.58 коммент. закона, устанавливающей условия предоставления гражданам жилых помещений по договору социального найма на общих основаниях.
    
    Однозначно решен вопрос о площади предоставляемого по договору социального найма в связи с выселением другого жилого помещения - оно должно быть равнозначным по общей площади ранее занимаемому. Однако на уровне субъектов Федерации установленное коммент. ст. правило о равнозначности предоставляемого помещения может быть существенно изменено. Так, например, в Санкт-Петербурге распоряжением Правительства Санкт-Петербурга от 12 июля 2005 года N 89-рп "Об организации работы исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга по предоставлению гражданам жилых помещений по договорам социального найма в порядке, предусмотренном статьями 86-88 Жилищного кодекса Российской Федерации" (Вестник Администрации Санкт-Петербурга. 2005. N 8) площадь предоставляемого в связи с выселением по основаниям, предусмотренным ст.86-88 коммент. закона, жилого помещения поставлена в зависимость в том числе от наличия у гражданина статуса нуждающегося в жилом помещении. Указанным документом предусмотрено, что:
    
    - при предоставлении жилых помещений нанимателям и членам их семей, состоящим на жилищном учете, размер предоставляемого по договору социального найма жилого помещения надлежит определять исходя из установленной нормы предоставления площади жилого помещения (напомним, что в Санкт-Петербурге эта норма составляет 33 кв.м для одиноко проживающих граждан и 18 кв.м. на каждого члена семьи для семей от двух и более человек общей площади соответственно);
    
    - при предоставлении жилых помещений нанимателям и членам их семей, не состоящим на жилищном учете, размер предоставляемого по договору социального найма жилого помещения надлежит определять исходя из общей площади ранее занимаемого по договору социального найма жилого помещения.
    

    Применительно к сложившейся практике предоставления гражданам жилья по причинам его аварийности и другим основаниям непригодности для проживания данная норма является новой, поскольку прежняя норма предоставления рассчитывалась в квадратных метрах жилой площади на человека, и при аналогичных обстоятельствах наниматель мог рассчитывать на переселение в жилое помещение с учетом нормы в 12 кв.м  жилой площади на одного человека. Следует отметить, что данная норма площади (12 кв.м на человека) была предельным размером предоставления и колебалась (как правило, в сторону уменьшения) с учетом достигнутого уровня жилищной обеспеченности в субъектах РФ.
    
    3. Согласно п.2 коммент. ст., если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи до выселения занимали отдельную квартиру или не менее чем две комнаты, наниматель вправе требовать предоставления соответственно отдельной квартиры или жилого помещения, состоящего из того же числа комнат в коммунальной квартире.
    
    Для понимания смысла и значения установленного п.2 ст.89 коммент. закона правила следует сравнить его с аналогичной нормой в Жилищном кодексе РСФСР, а именно Определением Конституционного Суда РФ от 18 декабря 2003 года N 469-О (Законодательные и нормативные документы в ЖКХ. 2004. N 5(96)) дана оценка, как предоставляющим определенные гарантии выселяемым нанимателям жилой площади, пользующимся ею по договору социального найма, и по своему содержанию направленным на защиту интересов граждан.
    
    Согласно же вновь установленному правилу наниматель имеет право потребовать предоставления ему отдельной квартиры или двух и более комнат, если до выселения его семья занимала такое жилье, но императивно установленная обязанность для наймодателя решить данный вопрос положительно при этом отсутствует. Очевидно, что при предоставлении нового жилья нанимателю в результате выселения по установленным данной статьей основаниям главным критерием станет равнозначность этого жилого помещения по общей площади ранее занимаемому.
    

    4. Пунктом 3 коммент. ст. за наймодателем закреплено право произвести выселение нанимателя и членов его семьи из занимаемого помещения в судебном порядке при наличии оснований, предусмотренных ст.86-88 коммент. закона. Таким образом, окончательно ушла в прошлое норма об административном (с санкции прокурора) порядке выселения граждан, например из домов, грозящих обвалом (ст.90 ЖК РСФСР).
    
    В целях разъяснения порядка применения данного пункта следует отметить, что государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его формы собственности находится в компетенции специально уполномоченных федеральных органов исполнительной власти, а также органов государственной власти субъектов Российской Федерации в соответствии с федеральным законом и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации (ст.20 коммент. закона).
    
    Поскольку именно государственные органы исполнительной власти осуществляют контроль за состоянием жилых домов, решение о признании дома аварийным, непригодным для проживания по другим основаниям, а также о его сносе представляет собой необходимый элемент юридического состава, порождающего субъективное право нанимателя требовать предоставления ему другого благоустроенного жилого помещения.
    
    Следовательно, при отсутствии указанного распорядительного акта вопрос о предоставлении нанимателю другого жилья не может быть рассмотрен в порядке искового судопроизводства.
    
    постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 года N 47 (СЗ РФ. 2006. N 6. Ст.702).
    
    Решение органа исполнительной власти или органа местного самоуправления о признания жилого помещения непригодным для проживания, а многоквартирного дома аварийным может быть обжаловано заинтересованными лицами в судебном порядке (п.52 названного Положения).
    
    

Комментарий к статье 90. Выселение нанимателя и проживающих совместно с ним
членов его семьи из жилого помещения с предоставлением
другого жилого помещения по договору социального найма

    
    1. Коммент. закон предусматривает возможность расторжения договора в судебном порядке и выселения нанимателя и проживающих с ним членов его семьи при невнесении нанимателем платы за жилое помещение и коммунальные услуги в течение более шести месяцев без уважительных причин. Такое выселение следует рассматривать в качестве своеобразной санкции за неправомерное поведение наймодателя. Естественно, что выселение происходит в менее благоустроенное жилое помещение, однако законодатель оговаривает, что нанимателю и членам его семьи должно быть предоставлено такое помещение, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие.
    
    2. Помимо выселения из занимаемого жилого помещения к недобросовестному нанимателю за невнесение установленной платы может быть применена и такая мера ответственности, как взыскание процентов за просрочку оплаты. Размер процентов определяется в соответствии со ст.395 ГК РФ.
    
    

Комментарий к статье 91. Выселение нанимателя и (или) проживающих совместно с ним
членов его семьи из жилого помещения без предоставления
другого жилого помещения

    
    1. Крайней мерой, которая может быть применена к нанимателю за недобросовестное выполнение своих обязанностей, является его выселение без предоставления другого помещения. Такое выселение возможно только в судебном порядке лишь в случае, если наниматель и (или) совместно проживающие с ним члены семьи используют занимаемое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей, бесхозяйственно используют жилое помещение, допуская его разрушение.
    
    2. Применение такой меры, как выселение без предоставления другого помещения, возможно только после того, как наниматель предупредил наймодателя о необходимости устранения нарушений, влекущих разрушение жилого помещения, и те не выполнили указаний наймодателя в разумный срок.
    
    3. Договор может быть расторгнут и с теми гражданами, которые, будучи лишенными родительских прав, своим поведением делают невозможным проживание с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав. Такие лица также могут быть выселены в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.
  

Раздел IV. СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЖИЛИЩНЫЙ ФОНД

Глава 9. ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ СПЕЦИАЛИЗИРОВАННОГО
ЖИЛИЩНОГО ФОНДА

Комментарий к статье 92. Виды жилых помещений специализированного жилищного фонда

    
    1. Глава 9 ЖК посвящена регулированию отношений, связанных с предоставлением и использованием жилых помещений так называемого специализированного жилищного фонда. Ранее эти отношения регулировались частично ЖК РСФСР, частично - Законом "Об основах федеральной жилищной политики", а также иными законами и различными подзаконными актами. В ЖК законодатель постарался привести правила предоставления и использования различного рода специализированных жилых помещений к единому знаменателю.
    
    Специализированный жилищный фонд - это совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории РФ, принадлежащих на праве собственности РФ, субъектам РФ и муниципальным образованиям, предназначенных для временного проживания отдельных категорий граждан, указанных в ст.93-98 ЖК.
    
    2. Правовой режим помещений, перечисленых в коммент. ст., раскрывается в последующих ст. глав 9-10 ЖК. Однако в целом, исходя из содержания п.3 коммент. ст. и п.4 ст.100 ЖК, специализированные жилые помещения можно по смыслу абз.2 п.2 ст.129 ГК РФ отнести к числу вещей, ограниченных в обороте: так, п.3 коммент. ст. запрещает нанимателям таких помещений отчуждать их, передавать в аренду, внаем, а п.4 ст.100 ЖК запрещает также обмен и поднаем специализированных жилых помещений.
    
    

Комментарий к статье 93. Назначение служебных жилых помещений

    
    1. Коммент.  ст. представляет собой попытку определить понятие служебного жилого помещения. Традиционно этот термин обозначал особую категорию жилых помещений, предназначенных для граждан, которым в связи со спецификой их работы требовалось проживать непосредственно по месту работы или рядом с ним.
    
    Так, ст.101 ЖК РСФСР исходила из того, что служебные жилые помещения должны предоставляться гражданам, которые в связи с характером их трудовых отношений должны проживать по месту работы или вблизи от него. В отличие от прежней нормы коммент. ст. ничего не говорит о необходимости проживания лица по месту работы или вблизи от него как основном условии предоставления служебного жилого помещения.
   
    Сократив перечень признаков, характеризующих служебное жилое помещение, по сравнению с прежним ЖК, законодатель тем самым резко расширил сферу возможного использования служебных жилых помещений. Ведь буквальное толкование коммент. ст. позволяет предоставить служебное жилое помещение любому гражданину, находящемуся в трудовых отношениях с перечисленными в данной статье организациями или состоящему на государственной службе. В любом случае трудовые отношения такого гражданина будут обладать определенным "характером". Вопрос же о том, каким именно "характером", законодатель оставил открытым.
    
    2. Таким образом, можно сказать, что законодатель в принципе изменил свой подход к отнесению жилых помещений к числу служебных. Теперь определяющим признаком служебного жилого помещения становится не "близость к месту работы", а наличие трудовых отношений как таковых. Так, например, подп."б" п.1 ст.34 ФЗ от 5 июля 1999 года N 133-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "О статусе члена Совета Федерации и статусе депутата Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации" (СЗ РФ. 1999. N 28. Ст.3466) предусматривает, что члену Совета Федерации или депутату Государственной Думы, не имеющим в Москве жилой площади, на период осуществления ими своих полномочий может предоставляться жилое помещение (квартира с мебелью и телефоном) в служебном жилом фонде.
    
    3. Законодатель ограничил перечень случаев, когда гражданину может предоставляться служебная жилая площадь: работа в органах государственной власти, органах местного самоуправления, государственных унитарных предприятиях, государственных или муниципальных учреждениях, прохождение службы, назначение на государственную должность РФ или субъекта РФ, избрание на выборные должности в органы государственной власти или местного самоуправления.
    

    Таким образом, работник негосударственной организации (хозяйственного общества, товарищества, кооператива, общественной организации и т.д.) по смыслу коммент. статьи не вправе претендовать на получение служебного жилого помещения. С другой стороны, лица, работающие в других государственных организациях, кроме перечисленных в коммент. статье (например, в государственной корпорации), также не имеют права требовать предоставления им служебной жилой площади. И если в первом случае такое законодательное решение еще можно принять, то во втором - иначе как досадным упущением его не назовешь.
    
    Термин "орган государственной власти", которым оперирует коммент. ст., следует понимать в широком смысле слова - так, как он использован в ст.11 Конституции РФ,  - т.е. включать в него органы законодательной, исполнительной и судебной власти РФ и субъектов РФ.
    
    

Комментарий к статье 94. Назначение жилых помещений в общежитиях

    
    1. Так же как и служебные жилые помещения, жилье в общежитиях предназначено для временного проживания граждан в период их работы, службы или обучения. Других оснований предоставления общежитий действующий ЖК не знает.
    
    Следует отметить, что теперь, когда признак "близости к месту работы" из определения служебного жилого помещения исчез, грань между понятием служебного жилого помещения и жилого помещения в общежитии (в случае, если речь идет о предоставлении такого помещения в связи с работой) начала стираться. Основное отличие заключается лишь в том, что жилые помещения в общежитиях предоставляются из расчета не менее 6 кв.м на человека (ст.105 ЖК), а служебные жилые помещения предоставляются гражданам в виде отдельной квартиры (ст.104 ЖК).
    
    2. Законодательство не допускает использования под общежития обычных жилых домов (с секционной планировкой квартир для посемейного заселения) без соответствующей перепланировки и переоборудования. Ведь общежития должны обеспечивать нормальные условия проживания для большого числа лиц, одновременно находящихся на относительно малой площади. Это требует особого подхода к выбору участка и территории общежития, применения соответствующих архитектурно-планировочных и конструктивных решений здания и помещений, соблюдения специальных правил, касающихся оборудования и оснащения общежития, его внутренней отделки, отопления, вентиляции и т.д. (см.: Санитарные правила устройства, оборудования и содержания общежитий для рабочих, студентов, учащихся средних специальных учебных заведений и профессионально-технических училищ, утв. Главным государственным санитарным врачом СССР 1 ноября 1988 года N 4719).
    
    3. В связи с тем что традиционно (особенно, когда предоставление жилого помещения в общежитии связано с учебой или службой) помещение в общежитии предоставляется временно и у нанимателей нет времени и необходимости надолго обустраивать свой быт, жилые помещения в общежитиях должны укомплектовываться мебелью и другими необходимыми для проживания граждан предметами. Указанное имущество входит в предмет договора найма жилого помещения в общежитии наряду с собственно жилым помещением.
    
    

Комментарий к статье 95. Назначение жилых помещений маневренного фонда

    
    1. Коммент. ст. определяет круг лиц, имеющих право на обеспечение жильем в домах маневренного фонда. К ним относятся:
    
    - граждане, вынужденные временно покинуть занимаемые ими по договорам социального найма помещения в домах, подлежащих капитальному ремонту или реконструкции (см. комментарий к подп.3 п.2 ст.65 ЖК);
    
    - граждане, утратившие свое единственное жилье, приобретенное за счет займа или кредита, в результате обращения на него взыскания как на предмет ипотеки;
    
    - граждане, лишившиеся возможности проживать в жилых помещениях, пострадавших или уничтоженных в результате чрезвычайных обстоятельств;
    
    - иные категории граждан, предусмотренные законодательством.
    
    2. Право на получение жилого помещения в маневренном фонде по основанию, предусмотренному п.1 коммент. ст., имеют только граждане, занимавшие помещения по договорам социального найма. Собственники и члены семей собственников жилых помещений должны самостоятельно решать свои жилищные проблемы в период реконструкции или капитального ремонта своего дома.
    
    Лица, которым были предоставлены специализированные жилые помещения (ст.93, 94, 96-98 ЖК), не имеют права на получение жилья в маневренном фонде на время реконструкции или капитального ремонта специализированных домов. В этом случае указанные лица должны обеспечиваться жилыми помещениями того же типа, что и ранее занимаемые ими. Так, если общежитие или дом системы социального обслуживания населения ставится на капитальный ремонт, проживающие в нем граждане должны быть переселены в другое общежитие или соответственно другой дом системы социального обслуживания.
    
    3. Право на получение жилого помещения в маневренном фонде по основанию, предусмотренному п.2 коммент. ст., имеют только граждане, которые:
    
    а) приобрели жилье за счет банковского кредита либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение жилого помещения. Формулировка этой нормы не оставляет сомнений в том, что ее следует толковать буквально. Следовательно, гражданин, купивший квартиру на деньги, полученные взаймы у физического лица либо взаймы у юридического лица, если таковой заем не носил целевого характера, не вправе рассчитывать на обеспечение его жильем в маневренном фонде;
    
    б) заложили приобретенное ими жилье в обеспечение возврата кредита или целевого займа (договор ипотеки). Таким образом, если купленная гражданином квартира не была предметом залога, а взыскание на нее было обращено в общем порядке удовлетворения требований кредиторов, право на получение жилья в маневренном фонде у гражданина не возникает;
    

    в) утратили жилье в результате обращения на него взыскания в связи с неисполнением кредитного договора (или договора займа), за счет которого было приобретено это жилье. Если же взыскание на заложенное жилое помещение было обращено в результате неисполнения любого другого обязательства (в т.ч. и другого кредитного или заемного соглашения, по которому средства были получены на иные цели, кроме приобретения жилья), помещение в маневренном фонде гражданину не предоставляется;
    
    г) не имели другого жилья на момент обращения взыскания на заложенное жилое помещение.
    
    Следует еще раз подчеркнуть, что право на получение жилого помещения в маневренном фонде возникает у гражданина только в том случае, если одновременно соблюдены все четыре указанных выше условия.
    
    4. ЖК не раскрывает понятие "чрезвычайные обстоятельства" (п.3 коммент. ст.), в связи с которыми жилье стало непригодным для проживания. Этот термин ранее не использовался в других нормативных актах, хотя близкие ему понятия в законодательстве имеются. Так, п.3 ст.401 ГК РФ оперирует понятием "непреодолимая сила", т.е. чрезвычайные и непредотвратимые при данных условиях обстоятельства, а ст.3 Закона Санкт-Петербурга "О домах временного проживания" от 15 февраля 1999 года N 23-6 (Вестник Законодательного Собрания Санкт-Петербурга. 1999. N 4) говорит о "чрезвычайных ситуациях, стихийных бедствиях". Использование последней пары терминов вполне оправданно, поскольку они имеют четкие легальные дефиниции (см., например: ст.1 ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ // СЗ РФ. 1994. N 35. Ст.3648), чего нельзя сказать о новелле п.3 коммент. ст.
    
    Не вызывает сомнения, что понятие "чрезвычайные обстоятельства" не тождественно ни понятию "обстоятельства непреодолимой силы", ни понятию "чрезвычайные ситуации". По-видимому, выяснять содержание этого термина придется путем толкования по мере накопления соответствующей судебной практики.
    
    5. Пункт 4 коммент. ст. позволяет расширять круг лиц, имеющих право на получение жилых помещений в маневренном фонде. Этой возможностью пользуются и региональные законодатели (см., например: ст.3 Закона Санкт-Петербурга "О домах временного проживания"). Также не исключено появление в будущем отдельных федеральных законов, которыми могут быть предусмотрены дополнительные случаи предоставления гражданам жилых помещений маневренного фонда.
    

Комментарий к статье 96. Назначение жилых помещений в домах системы
социального обслуживания населения

    
    1. Коммент. ст. определяет назначение жилых помещений в домах системы социального обслуживания населения. К этой категории жилья относятся жилые помещения, предназначенные для проживания граждан, нуждающихся в специальной социальной защите и предоставлении медицинских и социально-бытовых услуг.
    
    Социальное обслуживание направлено на оказание разносторонней социально-бытовой и медицинской помощи гражданам пожилого возраста и инвалидам. Социальное обслуживание таких граждан включает создание наиболее адекватных их возрасту и состоянию здоровья условий жизнедеятельности, реабилитационные мероприятия медицинского, социального и лечебно-трудового характера, обеспечение ухода и медицинской помощи, организацию их отдыха и досуга (см., например: ст.20 ФЗ "О социальном обслуживании граждан пожилого возраста и инвалидов" от 2 августа 1995 года N 122-ФЗ (СЗ РФ. 1995. N 32. Ст.3198).
    
    2. Жилые помещения, предназначенные для граждан, нуждающихся в специальной социальной защите, могут относиться как к государственному (федеральному или субъекта РФ) жилищному фонду, так и к муниципальному жилищному фонду.
    
    Большая часть организаций, осуществляющих стационарное социальное обслуживание граждан пожилого возраста и инвалидов, находится в федеральной собственности и собственности субъектов РФ. Перечень таких учреждений социального обслуживания предусмотрен письмом Минтруда России "О номенклатуре учреждений (отделений) социального обслуживания граждан пожилого возраста и инвалидов" от 5 января 2003 года N 30-ГК ("Социальная защита". 2003. N 3). К их числу относятся, в частности, дома-интернаты (пансионаты) для престарелых и инвалидов, дома-интернаты (пансионаты) для ветеранов войны и труда, психоневрологические интернаты, дома-интернаты милосердия для престарелых и инвалидов (хосписы) и иные учреждения.
    
    3. В муниципальной собственности находится большая часть специализированных домов для одиноких престарелых. Эти жилые помещения предназначаются для обеспечения благоприятных условий проживания и самообслуживания, создания условий для предоставления проживающим престарелым гражданам социально-бытовой и медицинской помощи, создания условий для активного образа жизни, в т.ч. посильной трудовой деятельности.
    
    Специализированные дома и иные жилые помещения муниципального жилищного фонда социального использования для граждан пожилого возраста и инвалидов, находящиеся в муниципальной собственности, не подлежат приватизации, обмену, сдаче в поднаем или аренду. Гражданам пожилого возраста и инвалидам, проживающим в указанных жилых помещениях, не разрешается раздел занимаемой жилой площади, прописка других лиц, а также вселение временных жильцов без разрешения на то органов местного самоуправления (ст.29 ФЗ "О социальном обслуживании граждан пожилого возраста и инвалидов").
    

Комментарий к статье 97. Назначение жилых помещений фондов для временного поселения
вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами

    
    1. Вынужденный переселенец - это гражданин РФ, покинувший место жительства вследствие совершенного в отношении его или членов его семьи насилия или преследования в иных формах либо вследствие реальной опасности подвергнуться преследованию по признаку расовой или национальной принадлежности, вероисповедания, языка, а также по признаку принадлежности к определенной социальной группе или политических убеждений, ставших поводами для проведения враждебных кампаний в отношении конкретного лица или группы лиц, массовых нарушений общественного порядка.
    
    Беженец - это лицо, которое не является гражданином РФ и которое в силу вполне обоснованных опасений стать жертвой преследований по признаку расы, вероисповедания, гражданства, национальности, принадлежности к определенной социальной группе или политических убеждений находится вне страны своей гражданской принадлежности и не может пользоваться защитой этой страны или не желает пользоваться такой защитой вследствие таких опасений; или, не имея определенного гражданства и находясь вне страны своего прежнего обычного местожительства в результате подобных событий, не может или не желает вернуться в нее вследствие таких опасений.
    
    Признание лица вынужденным переселенцем или беженцем производится на основании Закона РФ от 19 февраля 1993 года N 4530-I "О вынужденных переселенцах" (Ведомости РФ. 1993. N 12. Ст.427) и ФЗ от 28 июня 1997 года N 95-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации "О беженцах" (СЗ РФ. 1997. N 26. Ст.2956) соответственно.
    
    2. Впервые правовой режим жилых помещений фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и беженцев был определен на законодательном уровне в конце 2002 года (ФЗ от 24 декабря 2002 года N 179-ФЗ "О внесении в некоторые акты законодательства Российской Федерации изменений и дополнений, направленных на развитие системы ипотечного жилищного кредитования (заимствования)" // СЗ РФ. 2002. N 52 (ч.1). Ст.5135). Однако по сравнению с аналогичной статьей коммент. ст. оказалась еще более лаконичной. Так, в ней отсутствует упоминание о том, что помещения для временного проживания вынужденных переселенцев и беженцев должны отвечать санитарным и техническим требованиям, а также по общему правилу предоставляться в размере не ниже нормы жилой площади, установленной для общежитий (см., например: ст.108_1 ЖК РСФСР).
    
    Означает ли это, что позиция законодателя резко изменилась и теперь вынужденным переселенцам и беженцам может предоставляться любое жилье, даже не соответствующее элементарным требованиям? Безусловно, нет. Ведь п.2 ст.15 ЖК признает жилым лишь такое помещение, которое пригодно для постоянного проживания граждан, т.е. отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, а также иным требованиям законодательства.
    

    Таким образом, "качество" специализированного жилого помещения может отличаться от "обычного" помещения, являющегося предметом социального найма, в худшую сторону лишь по таким параметрам, как его площадь, а также уровень благоустроенности применительно к условиям соответствующего населенного пункта (о благоустроенности помещения см. коммент. к п.1 ст.89 ЖК). Никакие бараки, вагончики, палатки или другие временные постройки не пригодны для постоянного проживания и не соответствуют санитарным и техническим нормам, установленным для жилых помещений. Поэтому предоставление вынужденным переселенцам и беженцам такого "жилья" является, как правило, мерой чрезвычайной, временной и не отменяет необходимости предоставить им полноценное жилое помещение, соответствующее критериям, предусмотренным п.2 ст.15 ЖК.
    
    Помещения в местах временного содержания беженцев и центрах временного размещения вынужденных переселенцев и лиц, ходатайствующих о признании их беженцами, также не относятся к числу жилых помещений по смыслу коммент. ст. (см.: постановлением Правительства РФ от 30 июня 1998 года N 679 // СЗ РФ. 1998. N 27. Ст.3196; постановлением Правительства РФ от 22 января 1997 года N 53 // СЗ РФ. 1997. N 4. Ст.550).
    
    

Комментарий к статье 98. Назначение жилых помещений для социальной
защиты отдельных категорий граждан

    
    1. Использование законодателем в ст.96 и 98 целого ряда близких, а иногда и тождественных понятий, ("помещения для социальной защиты", "граждане, нуждающиеся в специальной социальной защите") создает серьезную путаницу в их толковании, поскольку эта терминология не является устоявшейся и не всегда последовательно употребляется в других нормативных актах.
    
    Тем не менее систематическое толкование ст.96, 98, 107 и 109 ЖК позволяет в общих чертах разграничить круг лиц, для которых предназначены жилые помещения, упомянутые в ст.96 ЖК, с одной стороны, и ст.98 ЖК, с другой.
    
    Коммент. ст. говорит о помещениях, предоставляемых гражданам, нуждающимся в специальной социальной защите, но не требующим предоставления им медицинских и социально-бытовых услуг. Таким образом, лица пожилого возраста и инвалиды, нуждающиеся в уходе, медицинской помощи, реабилитации и организации досуга (т.е. в "социальном обслуживании"), могут рассчитывать на получение жилых помещений лишь на основании ст.96 ЖК, а не коммент. ст.
    
    2. Определение круга лиц, нуждающихся в специальной социальной защите, осуществляется федеральным законодательством (см. например, ст.11 ФЗ от 10 декабря 1995 года N 195-ФЗ "Об основах социального обслуживания населения в Российской Федерации" // СЗ РФ. 1995. N 50. Ст.4872) и законодательством субъектов РФ. К ним, в частности, относятся:
    
    - граждане без определенного места жительства и определенных занятий;
    
    - граждане, пострадавшие от физического или психического насилия.
    
    Законы субъектов РФ нередко предусматривают предоставление жилых помещений и другим категориям граждан, нуждающихся в специальной социальной защите (см., например: ст.3 Закона Санкт-Петербурга "О домах временного проживания").
    
    3. Существенным недостатком норм, посвященных специализированным жилым помещениям нового ЖК, равно как и действующего законодательства о социальной защите и социальном обслуживании граждан, несомненно, является размытость их понятийного аппарата, нечеткость и непоследовательное использование юридической терминологии. Значительно усложняют правоприменение также и многочисленные неувязки местного законодательства субъектов РФ и федерального законодательства. Дело в том, что на уровне субъектов РФ предоставление жилья таким лицам, как граждане пожилого возраста и инвалиды (ст.96 ЖК), вынужденные переселенцы и беженцы (ст.97 ЖК), лица, нуждающиеся в специальной социальной защите (ст.98 ЖК), зачастую регулируется едиными правилами, не учитывающими специфики этих категорий граждан. До тех пор, пока законодатель четко не разграничит эти группы лиц, нуждающихся в жилье, эффективность соответствующих правовых норм не будет высокой.
    
    

Глава 10. ПРЕДОСТАВЛЕНИЕ СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫХ
ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ И ПОЛЬЗОВАНИЕ ИМИ  

Комментарий к статье 99. Основания предоставления специализированных жилых помещений

    
    1. Глава 10 ЖК построена по традиционному принципу "от общего к частному". Коммент. ст., открывающая эту главу, определяет основания предоставления, общие для всех видов специализированных жилых помещений. Следующие за ней ст.100-102 ЖК посвящены соответственно договору найма специализированного жилого помещения, основаниям расторжения названного договора и иным основаниям его прекращения. Наконец, ст.103 ЖК определяет основания и условия выселения граждан из специализированных жилых помещений. Статьи 104-109 ЖК устанавливают основания предоставления отдельных категорий специализированных жилых помещений (служебных жилых помещений, жилых помещений в общежитиях, жилых помещений маневренного фонда и т.д.).
    
    2. Как можно понять из текста п.1 коммент. ст., договор найма специализированного жилого помещения не может быть заключен без соответствующего решения о предоставлении такого помещения.
    
    Отсюда логично сделать вывод о том, что право на специализированное жилое помещение возникает из сложного юридического состава, элементами которого являются: а) решение собственника (действующего от его имени уполномоченного органа государственной власти или местного самоуправления) либо уполномоченного им лица о предоставлении определенного жилого помещения конкретному гражданину, имеющему на это право; б) собственно договор найма специализированного жилого помещения.
    
    Такая конструкция является традиционной для отечественного жилищного права, поэтому неудивительно, что законодатель воспользовался ею без особых изменений (отказавшись лишь от ордера, который ранее выступал третьим элементом сложного юридического состава).
    
    В случае предоставления жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан, место договора найма специализированного жилого помещения в сложном юридическом составе заступает договор безвозмездного пользования таким помещением.
    
    3. Обязательным условием предоставления гражданам специализированных жилых помещений является отсутствие у них другого жилья в соответствующем населенном пункте. При этом для решения вопроса о том, следует ли считать гражданина не обеспеченным жильем в данном населенном пункте, целесообразно использовать критерии, предусмотренные п.1 ст.51 ЖК.
    

Комментарий к статье 100. Договор найма специализированного жилого помещения

    
    1. Коммент. ст. дает определение договора найма специализированного жилого помещения. Этот договор является консенсуальным, взаимным, возмездным.
    
    Предмет договора определен в п.1 коммент. ст. как "помещение", а правомочия нанимателя в отношении предмета договора определяются как "владение и пользование", что не во всех случаях соответствует действительности. Так, в случае проживания в общежитиях (ст.94 ЖК) предметом договора очевидно может выступать не только помещение, но и его часть (часть комнаты - "койко-место"), определенная количественными показателями - площадью, исчисляемой в квадратных метрах. В этом случае не приходится говорить и о "владении" помещением, поскольку никакого хозяйственного господства над ним гражданин, проживающий в комнате общежития вместе с другими одинокими гражданами, осуществлять не может.
    
    Как и в договорах социального найма, предметом договоров найма специализированных жилых помещений могут выступать только изолированные, но не смежные (смежно-изолированные или сугубо-смежные) помещения. Несмотря на отсутствие специальных указаний об этом в главах 9 и 10 ЖК, общее определение жилого помещения, данное в п.2 ст.15 ЖК, в полной мере распространяется и на помещения специализированные. Помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме (п.2 ст.62 ЖК) не могут быть самостоятельным предметом договора найма специализированного жилого помещения.
    
    2. Пункт 2 коммент. ст. полностью дублирует положения п.1 ст.99 ЖК и потому представляется излишним.
    
    3. Пункт 3 коммент. ст. также не несет большой смысловой нагрузки. Ведь ни один договор нельзя заключить, не определив его предмет, а также - права и обязанности сторон. Для чего же тогда в тексте ЖК появилась рассматриваемая норма?
    
    Ответ, видимо, следует искать в традиционном для отечественного законодателя подходе: желании сделать закон, рассчитанный на "массовое" использование, не просто законом, но еще и учебным пособием для чиновничества и "простых" граждан. По этой причине в ЖК и появляются подобного рода банальные нормы.
    
    Можно, по-видимому, предположить, что законодатель в п.3 перечислил существенные условия договоров найма специализированного жилого помещения. Однако такого договорного условия, как "права и обязанности сторон", вообще не существует. Есть отдельные условия о сроке договора, о его цене и т.п., причем все они понимаются сквозь призму соответствующих прав и обязанностей сторон (напр., право считать себя свободным от договорных обязательств по истечении определенного срока или обязанность уплатить договорную цену). Но не может носить характер существенного условие о "правах и обязанностях сторон"! Ведь смысл придания существенного характера тому или иному условию договора заключается в том, что в его отсутствие сделка не будет считаться заключенной. Какие же именно права и обязанности сторон необходимо включить в договор найма специализированного жилого помещения, чтобы он считался заключенным? Достаточно ли одной-двух обязанностей и корреспондирующих им прав? Или их число должно быть гораздо большим? Ведь исчерпывающего перечня всех возможных прав и обязанностей, которые стороны могли бы включить в такой договор, просто не существует. Таким образом, пассаж о "правах и обязанностях" (всех? каких именно?) сторон нельзя понимать, как указание на их существенный характер в качестве договорных условий.
    

    Таким образом, лишь условия о предмете, цене и сроке договора следует рассматривать в качестве существенных для договоров найма специализированных жилых помещений.
    
    4. Обмен и поднаем специализированных жилых помещений безусловно запрещены п.4 коммент. ст. Такие действия противоречили бы целевому назначению указанных помещений - обеспечению жильем строго определенного круга лиц, имеющих право на их получение.
    
    5. Пункт 5 коммент. ст. содержит две отсылочные нормы, определяющие правовой режим специализированных жилых помещений - служебных, с одной стороны, и всех иных - с другой.
    
    Пользование служебными жилыми помещениями членами семьи нанимателя осуществляется аналогично пользованию жильем членами семьи собственника помещения (п.2-4 ст.31 ЖК). Тогда как права членов семьи нанимателя иных специализированных жилых помещений определяются аналогично правам членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма (ст.69 ЖК).
    
    6. Поскольку надлежащее исполнение условий договора найма специализированного жилого помещения является обязанностью не только нанимателя, но и проживающих совместно с ним членов его семьи, п.6 коммент. ст. требует поименного перечисления их в таком договоре.
    
    Необходимо обратить внимание на то, что комментируемая норма нуждается в ограничительном толковании. Ведь наймодателю юридически безразличен состав семьи нанимателя. Какие бы то ни было юридические последствия закон связывает только с действиями тех членов семьи нанимателя, которые проживают совместно с ним в помещении, являющемся предметом соответствующего договора. Именно так - ограничительно - и следует понимать текст комментируемого правила.
    
    7. Обязательность письменной формы договора найма специализированного жилого помещения установлена п.7 коммент. ст. В большинстве случаев такой договор оформляется в виде единого документа, подписанного обеими сторонами. Однако закон не воспрещает заключить договор найма специализированного помещения и путем обмена соответствующими документами (оферта и акцепт), каждый из которых подписан одной из сторон.
    
    Последствия несоблюдения письменной формы такого договора являются общими для гражданско-правовых сделок и предусмотрены п.1 ст.162 ГК РФ. Договор найма специализированного жилого помещения, совершенный с нарушением обязательной письменной формы, сохраняет свою юридическую силу, однако при возникновении спора стороны лишаются права ссылаться на свидетельские показания для подтверждения самого факта заключения договора и его условий.
    

    8. Как следует из п.8 коммент. ст., типовые договоры найма специализированных жилых помещений утверждаются Правительством РФ. С момента введения в действие настоящего ЖК любые типовые договоры найма специализированных помещений, исходящие от иных органов государственной власти, как федеральных, так и местных - субъектов РФ, утрачивают силу.
    
    Примерные формы договоров найма (см. например: распоряжение КУГИ Санкт-Петербурга от 15 сентября 2000 года N 1631-р "Об утверждении примерной формы договора социального найма жилого помещения в специальном жилом доме для одиноких граждан пожилого возраста" (Вестник Администрации Санкт-Петербурга. 2000. N 10. С.98), в отличие от типовых, не носят обязательного характера для их участников и поэтому могут применяться до тех пор, пока Правительство РФ не закроет эту "брешь" соответствующими типовыми договорами. После этого места для существования примерных форм договоров найма специализированных жилых помещений на правовом поле уже не останется и они отойдут в прошлое.
    
    

Комментарий к статье 101. Расторжение договора найма специализированного жилого помещения

    
    1. Пункт 1 коммент. ст. воспроизводит общее для всех договоров найма жилого помещения правило о возможности расторжения договора по соглашению сторон в любое время. Оно носит императивный характер и не может быть изменено волеизъявлением сторон.
    
    2. Наниматель по договору найма специализированного жилого помещения может расторгнуть такой договор в одностороннем порядке в любое время. При этом автономия его воли абсолютна: он даже не обязан объяснять наймодателю мотивы своего решения.
    
    Может ли договор найма специализированного жилого помещения предусматривать срок обязательного предварительного уведомления наймодателя о предстоящем расторжении договора по инициативе нанимателя? На наш взгляд, возможность установления в договоре такого срока противоречила бы целевому назначению указанных помещений: гражданин был бы вынужден оставаться в помещении (и оплачивать пользование им!) уже после того, как реальная необходимость его использования уже отпала. В условиях дефицита жилья в нашей стране (особенно - специализированных помещений) такое решение привело бы к нерациональному его использованию и, значит, не способствовало бы решению жилищной проблемы.
    
    Еще один вопрос, который ставит перед нами п.2 коммент. ст., - требуется ли для расторжения договора найма специализированного жилого помещения письменное согласие проживающих совместно с нанимателем членов его семьи (как в случае договора социального найма)? Прямого ответа на него ЖК не дает. Но само по себе отсутствие нормы, аналогичной п.2 ст.83 ЖК, в гл.10 уже достаточно четко обозначает мнение законодателя по этому вопросу - такое согласие не требуется. Однако возможна ситуация, когда кто-либо из членов семьи нанимателя, проживающих совместно с ним в специализированном жилом помещении, относится к числу граждан, имеющих самостоятельное право на получение такого жилого помещения (например, беженец или вынужденный переселенец). В этом случае расторжение договора по инициативе нанимателя, как представляется, не должно лишать таких граждан права пользования специализированным жилым помещением, которое они ранее занимали. К сожалению, ЖК не предусматривает такой возможности перемены лиц на стороне нанимателя в обязательстве из договора найма специализированного помещения.
    
    3. Договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут по требованию наймодателя в судебном порядке при неисполнении нанимателем или проживающими совместно с ним членами его семьи обязательств из договора.
    

    С другой стороны, договор социального найма жилого помещения может быть расторгнут по требованию наймодателя в судебном порядке лишь в четырех предусмотренных законом случаях: невнесения платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев; разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или гражданами, за действия которых он отвечает; систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении; а также использования жилого помещения не по назначению (п.4 ст.83 ЖК). Любые другие нарушения договора социального найма нанимателем не дают наймодателю права на расторжение договора.
    
    Формулировки п.3 коммент. ст. оказываются гораздо более широкими, чем п.4 ст.83 ЖК. В результате любое неисполнение обязательств из договора найма специализированного жилого помещения нанимателем (или проживающими совместно с ним членами его семьи) дает право наймодателю потребовать расторжения такого договора в суде. Это означает, что прекращением договорных отношений нанимателю угрожает не только нарушение обычных условий такого договора, предусмотренных настоящим ЖК, но и нарушение условий случайных, внесенных в текст договора по соглашению сторон. Правовой режим договора найма специализированного жилого помещения оказывается для нанимателя гораздо более жестким, чем режим социального найма, что вполне оправданно.
    
    Как и положения многих других статей настоящего ЖК, п.3 коммент. ст. не свободен от ряда юридико-технических погрешностей. Так, упоминание в п.3 "иных, предусмотренных статьей 83 настоящего Кодекса случаев" расторжения договора оказывается излишним, поскольку общая формулировка "неисполнения обязательств по договору" охватывает и все частные случаи такого неисполнения, в т.ч. и предусмотренные ст.83 ЖК.
    
    Кроме того, в п.3 коммент. ст. законодатель соединил возможных нарушителей обязательств по договору союзом "и" (наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи), что очевидно противоречит и здравому смыслу, и логике рассматриваемого правила. При буквальном толковании этого положения наймодателю пришлось бы ждать, к примеру, пока к юным вандалам - членам семьи нанимателя, разрушающим жилое помещение, не присоединится и сам глава семьи - наниматель. И только после этого всех их можно было бы пытаться выселить через суд.
    
    На самом же деле наймодатель получает право на расторжение договора найма специализированного помещения во всех случаях, когда наниматель или совместно проживающие с ним члены семьи не исполняют своих договорных обязательств.
   

Комментарий к статье 102. Прекращение договора найма специализированного жилого помещения

    
    1. Любой договор найма, в том числе специализированного жилого помещения, прекращается гибелью предмета договора. Однако понятие "утрата" помещения гораздо шире, нежели его физическое уничтожение (разрушение). Помещение может быть утрачено и de jure, например, в результате эвикции (отобрания по суду). В этом случае договор найма специализированного жилого помещения также автоматически прекращается.
    
    2. Пункт 2 коммент. ст. говорит о последствиях перехода права собственности на служебное жилое помещение или помещение в общежитии. При этом следует учитывать, что под "переходом права собственности" п.2 понимает лишь смену конкретного собственника в пределах государственной или муниципальной форм собственности. Это может произойти, например, в случае, когда специализированное жилое помещение переходит из собственности одного субъекта Федерации в собственность другого (или самой Федерации), или передается от одного муниципального образования другому.
    
    Однако такой переход права собственности не может быть результатом отчуждения специализированного помещения, поскольку таковое прямо запрещено п.3 ст.92 ЖК. Видимо, законодатель предусмотрел здесь возможность смены собственника помещения в результате универсального правопреемства (например, как следствие реорганизации юридического лица - титульного владельца помещения), что вполне логично.
    
    Если новый собственник или титульный владелец служебного жилого помещения или помещения в общежитии является стороной трудового договора с работником - нанимателем этого помещения, ранее заключенный договор найма сохраняет силу (происходит перемена лиц в обязательстве на стороне наймодателя). Во всех остальных случаях договор найма прекращается переменой собственника или титульного владельца помещения. Тем самым закон жестко увязывает судьбу договора найма с существованием трудового договора с нанимателем соответствующего помещения.
    
    Следовательно, смена собственника иного специализированного жилого помещения (кроме служебного или помещения в общежитии) не влияет на судьбу соответствующего договора найма: он не прекращается и сохраняет силу.
    
    Поскольку договор найма служебного жилого помещения или жилого помещения в общежитии является двусторонне-обязывающим, перемена лиц в обязательстве из такого договора предполагает не только уступку права, но одновременно и перевод долга на новое лицо. Требуется ли в последнем случае получить согласие кредитора-нанимателя на делегацию (перевод долга)? Закон, к сожалению, не дает нам ответа на этот важный вопрос.
   

Комментарий к статье 103. Выселение граждан из специализированных жилых помещений

    
    1. По общему правилу гражданин обязан освободить специализированное жилое помещение, если договор, на основании которого он занимал это помещение, расторгнут или прекратил свое действие. В случае отказа добровольно освободить занимаемое помещение, гражданин может быть выселен из него в судебном порядке без предоставления ему другого жилья.
    
    Правовые последствия расторжения или прекращения договора найма специализированного жилого помещения различаются в зависимости от:
    
    - вида жилого помещения специализированного жилищного фонда;
    
    - оснований прекращения договора найма;
    
    - личности гражданина - пользователя помещения.
    
    Правило о выселении гражданина без предоставления другого жилого помещения не знает исключений, если речь идет о выселении из:
    
    а) жилых помещений маневренного фонда;
    
    б) жилых помещений в домах системы социального обслуживания населения;
    
    в) жилых помещений фонда для временного поселения вынужденных переселенцев;
    
    г) жилых помещений фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами;
    
    д) жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан.
    
    Заметим, что в последнем случае расторгается или прекращается не договор найма специализированного жилого помещения, а договор безвозмездного пользования таким помещением (для социальной защиты отдельных категорий граждан), хотя коммент. ст. формально на него и не распространяется. В пользу именно такого расширительного толкования п.1 коммент. ст. говорит как название ст.103 ЖК, которое шире ее буквального содержания, так и отсутствие в Кодексе специальной нормы, посвященной последствиям расторжения или прекращения договора безвозмездного пользования специализированным жилым помещением.
    
    2. Применительно к служебным жилым помещениям и жилым помещениям в общежитиях законодатель устанавливает целый ряд исключений из общего правила, сформулированного в п.1 коммент. ст.
    
    Другими словами, гражданин, выселяемый из служебного жилого помещения или жилого помещения в общежитии, обязательно должен быть обеспечен другим жильем в случаях, предусмотренных п.2 ст.102 ЖК и п.2 коммент. ст.
    
    К таким случаям относятся:
    

    а) прекращение договора найма служебного жилого помещения или жилого помещения в общежитии в результате перехода права собственности на такое помещение или передачи его в хозяйственное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу (п.2 ст.102 ЖК);
    
    б) расторжение или прекращение договора найма служебного жилого помещения или помещения в общежитии по всем иным основаниям (кроме указанного в п.2 ст.102 ЖК), если наниматель или члены его семьи относятся к числу лиц, упомянутых в п.2 коммент. ст.
    
    Выделение особой категории граждан, которые обеспечиваются жильем даже в случаях, когда формально-юридические основания для его предоставления (на общих основаниях) отпали, обусловлено соображениями этического характера.
    
    Обязательным условием предоставления другого жилого помещения гражданину, выселяемому из служебного помещения, является его нуждаемость в жилье. Однако в абз.1 п.2 коммент. ст. этот критерий понимается гораздо уже, чем в п.1 ст.51 ЖК. Так, нуждающимися в жилье для целей предоставления другого помещения взамен служебного или прежнего помещения в общежитии признаются только граждане, не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и состоящие на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях. Следовательно, если гражданин поставлен на учет в качестве нуждающегося потому, что площадь его помещения в расчете на одного члена семьи меньше учетной нормы (подп.2 п.1 ст.51 ЖК), или его помещение не отвечает установленным требованиям (подп.3 п.1 ст.51 ЖК), либо в нем проживает больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, совместное проживание с которым невозможно (подп.4 п.1 ст.51 ЖК), такой гражданин не считается нуждающимся в жилье по смыслу абз.1 п.2 коммент. ст.
    
    3. Содержание п.3 коммент. ст. становится понятным при сравнении его с п.1 ст.89 и ст.90 ЖК, которые определяют разные уровни благоустроенности жилого помещения.
    
    По общему правилу наиболее качественное помещение (так называемое другое благоустроенное жилое помещение), которое предоставляется гражданину в связи с его выселением из ранее занимаемого помещения, должно соответствовать четырем критериям, предусмотренным п.1 ст.89 ЖК. Такое жилое помещение должно:

    а) быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта;
    
    б) быть равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению;
    
    в) отвечать установленным требованиям;
    
    г) находиться в черте данного населенного пункта.
    
    Существенно менее удобным является "другое помещение" (т.е. просто "другое", а не "другое благоустроенное"), куда гражданин может быть переселен за неоплату коммунальных услуг или пользования жильем (ст.90 ЖК). Такое помещение может соответствовать всего одному критерию: его площадь должна быть не меньше размера жилого помещения, установленного для вселения граждан в общежитие.
    
    Наконец, п.3 коммент. ст. предусматривает еще один вариант определения "другого" (а не "другого благоустроенного") жилого помещения. Этот низший уровень благоустройства жилья предполагает, что помещение должно просто находиться в черте соответствующего населенного пункта, в котором расположено жилье, из которого гражданина выселяют.
    
    В принципе, логика законодателя, который не стремится обеспечить обычный уровень комфорта гражданам-неплательщикам либо гражданам, выселяемым из служебных помещений или общежитий, вполне объяснима. Но вот понять, почему тяжесть "наказания" дискомфортом для граждан, хронически не оплачивающих жилье или коммунальные услуги, вполне сопоставима (хоть и не тождественна!) с лишениями, которые должны претерпеть лица, выселяемые из служебных помещений или общежитий, практически невозможно. Ведь в последнем случае речь идет не о любых вообще гражданах, утративших право пользования общежитием или служебным жильем, а об особой категории лиц - социально незащищенных, пострадавших ради интересов Отечества! Почему этих людей законодатель ставит в положение, едва ли не худшее, чем хронических неплательщиков?
    
    4. Бремя выселения граждан из служебных жилых помещений или общежитий и предоставления им другого жилья в случае смены собственника или титульного владельца помещения (п.2 ст.102 ЖК) п.4 коммент. ст. возлагает на прежнего собственника или юридическое лицо, передающее соответствующее жилое помещение новому владельцу.
    
    

Комментарий к статье 104. Предоставление служебных жилых помещений

    
    1. В отличие от всех иных видов специализированных жилых помещений, предусмотренных гл.9 ЖК, служебные помещения предоставляются гражданам в виде отдельной квартиры. В прежнем жилищном законодательстве аналогичная норма сопровождалась оговоркой "как правило" (ст.101 ЖК РСФСР). Ее отсутствие в п.1 коммент. ст. делает рассматриваемую норму абсолютно императивной.
    
    2. Круг лиц, которые имеют право на получение служебных жилых помещений, весьма широк. По этой причине законодатель не смог перечислить в коммент. ст. все категории граждан, которые должны обеспечиваться служебным жильем, а ограничился лишь указанием на то, какие органы государственной власти вправе устанавливать соответствующие перечни граждан. Правило, сформулированное в п.2 коммент. ст., вполне логично предусматривает, что вопросы предоставления служебных жилых помещений в общем виде решаются теми органами государственной власти или местного самоуправления, на территории которых находятся соответствующие жилищные фонды.
    
    При этом п.2 коммент. ст. следует толковать распространительно, т.е. понимать термин "орган государственной власти" во множественном числе. Ведь количество органов государственной власти и в самой РФ, и в ее субъектах достаточно велико, тогда как законодатель, говоря о праве определять категории граждан, которым предоставляются служебные жилые помещения, не имел в виду какой-то один орган власти.
    
    3. Срок договора найма служебного жилого помещения, по общему правилу, определяется периодом трудовых отношений, прохождения службы либо нахождения гражданина на государственной или выборной должности. Однако по истечении этого срока некоторые категории граждан, указанные в п.2 ст.103 ЖК, в случае выселения из служебных жилых помещений имеют право на предоставление им других жилых помещений в черте того же населенного пункта.
    
  

Комментарий к статье 105. Предоставление жилых помещений в общежитиях

    
    1. Коммент. ст. регулирует основные вопросы предоставления жилых помещений в общежитиях. Однако данные правила слишком лаконичны, чтобы охватить весь спектр проблем, возникающих в связи с предоставлением и использованием помещений в общежитиях. Более подробно указанные вопросы урегулированы постановлением Совета Министров РСФСР от 11 августа 1988 года N 328 (СП РСФСР. 1988. N 17. Ст.95), постановлением Госкомвуза РФ от 31 мая 1995 года N 4 (РГ. 1995. 2 августа), приказом Министра обороны РФ от 15 февраля 2000 года N 80 "О порядке обеспечения жилыми помещениями в Вооруженных Силах Российской Федерации" (БНА. 2000. N 26) и рядом других подзаконных актов.
    
    Субъекты РФ, как правило, принимают собственные нормативные акты, определяющие круг лиц, имеющих право на получение жилых помещений в общежитиях, и порядок их предоставления.
    
    Несмотря на то что по смыслу п.1 коммент. ст. гражданину в общежитии предоставляется жилое помещение, в действительности предметом договора найма помещения в общежитии может выступать и часть помещения - определенное количество квадратных метров жилой площади (т.н. койко-место). При этом жилая площадь в общежитиях предоставляется из расчета не 6 кв.м на одного человека. Семьям, как правило, предоставляются изолированные жилые помещения (абз.1. п.11 Примерного положения об общежитиях).
    
    Вселяемому в общежитие выдается мебель, постельные принадлежности и другой инвентарь (абз.3 п.11 Примерного положения об общежитиях).
    
    2. Срок договора найма жилого помещения в общежитии, по общему правилу, определяется периодом трудовых отношений, прохождения службы или обучения гражданина. Однако по истечении этого срока некоторые категории граждан, указанные в п.2 ст.103 ЖК, в случае выселения из общежитий имеют право на предоставление им других жилых помещений в черте того же населенного пункта.
    
    3. Следует обратить внимание, что в соответствии с п.2 ст.92 ЖК правила, определяющие правовой режим общежитий, распространяются только на жилые помещения, входящие в состав государственного или муниципального жилищных фондов. Поэтому если негосударственное юридическое лицо (например, АО или частный вуз) предоставляет на период работы или учебы своим сотрудникам или студентам жилые помещения, правила ст.94 и 105 к ним не применяются, поскольку соответствующие помещения относятся к частному жилищному фонду (п.2 ст.19 ЖК).
    

Комментарий к статье 106. Предоставление жилых помещений маневренного фонда

    
    1. Норма предоставления жилого помещения в доме маневренного фонда такая же, как и в общежитии: не менее 6 кв.м на одного человека.
    
    Данное правило носит относительно императивный характер, т.е. может быть изменено, но только в сторону увеличения нормы предоставления жилой площади. Именно так и поступили некоторые субъекты РФ, увеличив норму предоставления жилья в маневренном фонде для отдельных категорий граждан (см., например: ст.4 Закона Санкт-Петербурга "О домах временного проживания").
    
    2. Пункт 2 коммент. ст. определяет срок действия договора найма жилого помещения в маневренном фонде в зависимости от того, на каком основании было предоставлено это помещение.
    
    Граждане, получившие помещение в маневренном фонде в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией дома, в котором они ранее проживали (п.1 ст.95), вправе пользоваться им вплоть до завершения такого капитального ремонта или реконструкции.
    
    Лица, утратившие жилье в результате обращения взыскания на него (п.2 ст.95), могут пользоваться жилым помещением маневренного фонда до того момента, пока по результатам продажи жилья, на которое было обращено взыскание, с ними не будет произведен полный расчет. При этом законодатель, видимо, исходит из того, что средства, оставшиеся после удовлетворения требований залогового кредитора, могут позволить гражданину решить свою жилищную проблему самостоятельно.
    
    Смысл подп.3 п.2 коммент. ст. невозможно точно установить ни из текста самой ст., ни из контекста всего ЖК. Можно с уверенностью сказать лишь, что граждане, потерявшие единственное жилье в результате чрезвычайных обстоятельств (п.3 ст.95 ЖК), вправе пользоваться помещением маневренного фонда до момента, пока им не будет предоставлено новое жилье в государственном или муниципальном жилищном фонде. А вот понять, какой же "расчет" должен быть произведен с гражданами в указанном случае, кто, зачем и на каком основании должен производить такой расчет, оказывается, увы, невозможным. Ничуть не облегчает толкование и фраза о том, что такой "расчет" должен производиться "в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом", поскольку в тексте ЖК соответствующий порядок, к сожалению, не предусмотрен. Возможно, законодатель имел в виду расчеты в связи с выплатой гражданину страхового возмещения (если уничтоженное жилье было им застраховано) или каких-либо государственных компенсаций или субсидий, но говорить об этом с уверенностью пока нельзя.
    
    Граждане, получившие жилое помещение в доме маневренного фонда по иным основаниям (п.4 ст.95 ЖК) пользуются им в течение срока, установленного тем нормативным актом, который предусмотрел право на получение такого жилья в соответствующих случаях. Следует отметить, что нередко законодатель, предоставляя гражданам право на получение временного жилья в маневренном фонде, не определяет срок пользования таким помещением.
    

    3. Пункт 3 коммент. ст. не несет никакой смысловой нагрузки, ибо заключение договора только на какой-то период времени предполагает, что по истечении этого периода, если стороны не договорятся об ином, действие договора прекращается.
    
    

Комментарий к статье 107. Предоставление жилых помещений в домах системы
социального обслуживания населения

    
    1. Порядок предоставления жилых помещений в стационарных учреждениях социального обслуживания определяется федеральными нормативными актами и законодательством субъектов РФ (см. также коммент. к ст.96).
    
    Стационарное социальное обслуживание в специализированных учреждениях предоставляется гражданам, частично или полностью утратившим способность к самообслуживанию и нуждающимся по состоянию здоровья в постоянном уходе и наблюдении (абз.1 ст.20 ФЗ "О социальном обслуживании граждан пожилого возраста и инвалидов").
    
    Жилые помещения в специальных домах муниципального жилищного фонда социального обслуживания (социальные квартиры) предоставляются одиноким гражданам, гражданам, родственники которых по объективным причинам не могут обеспечить им помощь и уход, при условии сохранения указанными гражданами полной или частичной способности к самообслуживанию и несоответствия условий их проживания требованиям жилищного законодательства.
    
    2. В ряде случаев отдельный договор найма специализированного жилого помещения не заключается, а условия, определяющие взаимные права и обязанности сторон жилищного правоотношения, регулируются договором о стационарном обслуживании граждан пожилого возраста и инвалидов (см.: постановление Минтруда РФ от 17 мая 2002 года N 35 "Об утверждении Положения о порядке заключения, изменения и расторжения договоров о стационарном обслуживании граждан пожилого возраста и инвалидов и формы примерного договора о стационарном обслуживании граждан пожилого возраста и инвалидов" // БНА. 2002. N 26). В части, регулирующей условия пользования соответствующим жилым помещением, указанный договор подчиняется правилам гл.9 и 10 ЖК.
    
    

Комментарий к статье 108. Предоставление жилых помещений фондов для временного
поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами

    
    1. Ни один из нормативных актов, которые должны регулировать порядок предоставления жилых помещений для временного поселения вынужденных переселенцев и беженцев, пока не принят.
    
    В связи с существенными различиями правового положения вынужденных переселенцев, с одной стороны, и лиц, признанных беженцами, с другой, вряд ли можно ожидать, что вопросы предоставления им жилья будут урегулированы единым федеральным законом. Видимо, поэтому законодатель и резервирует за собой возможность принятия нескольких таких актов, говоря в коммент. ст. о федеральных законах во множественном числе.
    
    2. Впредь до принятия специальных федеральных законов, определяющих порядок предоставления жилых помещений для временного поселения вынужденных переселенцев и беженцев, эти вопросы регулируются нормативными актами, принятыми до введения в действие ЖК.
    
    К их числу относятся:
    
    - постановлением Правительства РФ от 8 ноября 2000 года N 845 (СЗ РФ. 2000. N 46. Ст.4562);
    
    - постановлением Правительства РФ от 9 апреля 2001 года N 275 (СЗ РФ. 2001. N 16. Ст.1604);
    
    - Порядок учета лиц, признанных беженцами, нуждающихся в жилых помещениях из фонда жилья для временного поселения, и предоставления им указанного жилья, утв. приказом Министерства по делам Федерации, национальной и миграционной политики РФ от 5 октября 2001 года N 83 (БНА. 2001. N 45).
    
    Применение указанных нормативных актов впредь до вступления в силу соответствующих федеральных законов основывается на правилах ст.4 ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации".
    
    3. В соответствии с п.18 Порядка учета лиц, признанных беженцами, нуждающихся в жилых помещениях из фонда жилья для временного поселения, и предоставления им указанного жилья, жилое помещение для временного поселения предоставляется исходя из фактического наличия этого жилья, по нормам, установленным жилищным законодательством для общежитий, с согласия лица, признанного беженцем. Точно такое же правило предусмотрено и п.26 Положения о жилищном обустройстве вынужденных переселенцев.
    
    

Комментарий к статье 109. Предоставление жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан

    
    1. Главной особенностью пользования жилыми помещениями гражданами, нуждающимися в специальной социальной защите (см. коммент. к ст.98 ЖК), является его безвозмездность. Ведь это жилье предоставляется лицам, которые оказались в трудной жизненной ситуации (малообеспеченность, безработица, отсутствие определенного места жительства, конфликты и жестокое обращение в семье, одиночество), которую они не могут преодолеть самостоятельно (п.4 ст.3 ФЗ "Об основах социального обслуживания населения в Российской Федерации"). Естественно, что возможность пользоваться бесплатным жильем становится для них одним из главных условий выживания и возврата к нормальной полноценной жизни.
    
    2. Договор безвозмездного пользования специализированным жилым помещением упоминается в ЖК лишь дважды: в ст.99 и коммент. ст. Весь остальной массив норм глав 9 и 10 ЖК, на первый взгляд, посвящен лишь договорам найма жилых помещений. Однако особенности предоставления и пользования специализированными жилыми помещениями столь значительны, что эта специфика оказывается гораздо важнее, чем видимые различия между возмездным договором найма и договором безвозмездного пользования помещением. В связи с этим следует полагать, что статьи 100-103 ЖК применимы и к договорам безвозмездного пользования специализированным жилым помещением, несмотря на то, что в диспозиции соответствующих норм упоминаются лишь договоры найма жилого помещения.
    
    Договор безвозмездного пользования специализированным жилым помещением является разновидностью гражданско-правового договора ссуды и, следовательно, регулируется не только правилами ЖК, но и ст.689-701 ГК РФ. Однако общие нормы о договорах безвозмездного пользования, предусмотренные ГК РФ, не в полной мере учитывают специфику отношений по использованию специализированных жилых помещений. Так, очевидно, на ссудополучателя, нуждающегося в специальной социальной защите, нельзя возлагать обязанности по содержанию помещения, включая производство текущего и капитального ремонта (ст.695 ГК РФ), а также обременять его рисками случайной гибели или повреждения жилья (ст.696 ГК РФ).
    
    3. Основной массив законодательства, регулирующего предоставление жилья для социальной защиты отдельных категорий граждан по договорам безвозмездного пользования, представлен подзаконными актами, к числу которых можно, например, отнести постановление Правительства РФ от 8 июня 1996 года N 670 "Об утверждении Примерного положения об учреждении социальной помощи для лиц без определенного места жительства и занятий" (СЗ РФ. 1996. N 25. Ст.3025).
    

    Проект ФЗ "Об основах социально-правовой защиты от насилия в семье", предусматривавший предоставление временного приюта лицам, подвергшимся насилию в семье, принятый к рассмотрению Советом Государственной Думы 11 марта 1997 года, к сожалению, так и не был принят. По этой причине предоставление временного жилья указанной категории граждан сегодня осуществляется на основании нормативных актов тех субъектов РФ, где такие законы приняты.
    
    Правовой режим помещений, предоставляемых для социальной защиты гражданам по договорам безвозмездного пользования во многом сходен с режимом общежитий, поскольку в большинстве случаев граждане не вправе рассчитывать на предоставление им отдельного жилого помещения. Так, постановлением Правительства РФ от 8 июня 1996 года N 670, предусматривает "...предоставление для временного пребывания... отдельного койко-места с комплектом постельных принадлежностей и предметами личной гигиены (мыло, полотенце)".
    
    О качестве предоставляемых помещений см. п.2 коммент. к ст.97 ЖК.
    
    
    

Раздел V. ЖИЛИЩНЫЕ И ЖИЛИЩНО-СТРОИТЕЛЬНЫЕ КООПЕРАТИВЫ

Глава 11. ОРГАНИЗАЦИЯ И ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ ЖИЛИЩНЫХ
И ЖИЛИЩНО-СТРОИТЕЛЬНЫХ КООПЕРАТИВОВ

Комментарий к статье 110. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы

    
    1. Коммент. ст. содержит нормы, определяющие статус жилищных и жилищно-строительных кооперативов и их место среди иных некоммерческих форм объединения граждан и юридических лиц на основе членства.
    
    Законодатель безоговорочно отнес жилищные и жилищно-строительные кооперативы к разряду потребительских, презюмировав тем самым не только основную цель их создания, но и очертив границы сферы их жизнедеятельности.
    
    Целями создания жилищных и жилищно-строительных кооперативов признаются:
    
    - удовлетворение потребностей граждан в жилье;
    
    - управление жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.
    
    Первая из названных целей является традиционной. Она провозглашалась и в прежнем законодательстве (см. например, ст.51 Закона СССР "О кооперации в СССР" // Ведомости СССР. 1988. N 2. Ст.355).
    
    Вторая из провозглашенных законодателем целей не вполне определенна, поскольку жилищный кооператив призван по смыслу подп.2 п.2 ст.161 коммент. закона управлять многоквартирным домом, что логично, а не управлять отдельно взятыми жилыми и нежилыми помещениями в нем. Кроме того, указанная цель вряд ли может быть отнесена к разряду удовлетворяющих материальные и нематериальные и иные потребности участников кооператива, что требуется для данной разновидности некоммерческих организаций по смыслу п.1 ст.116 ГК РФ.
    
    2. Из предполагаемого многообразия форм жилищной кооперации законодатель в коммент. законе выделяет две, а именно жилищные и жилищно-строительные кооперативы. Это наиболее распространенные формы объединения граждан, преследующие удовлетворение их жилищных потребностей.
    
    В историческом плане первыми жилищными объединениями были жилищно-строительные кооперативы, создание которых дозволялось постановлением ЦИК и СНК СССР от 19 августа 1924 года "О жилищной кооперации" (см.: Раевич С.И. Жилищная кооперация // Советское хозяйственное право. М., 1926. С.60).
    
    Жилищные кооперативы, имеющие более короткую историю развития по сравнению с жилищно-строительными кооперативами, появились в качестве формы объединения граждан благодаря постановлению ЦК КПСС и Совета Министров СССР от 31 марта 1988 года "О мерах по ускорению развития жилищной кооперации" (СП СССР. 1988. N 16. Ст.43).
    
    3. В пп.2 и 3 коммент. ст. даются характеристики жилищных и жилищно-строительных кооперативов, позволяющие отграничить их друг от друга по признаку готовности имущественной базы кооператива для удовлетворения жилищной потребности его членов.
    

    Жилищные кооперативы создаются на базе приобретаемого и нуждающегося в реконструкции за счет средств членов кооператива многоквартирного жилого дома с целью его последующего содержания.
    
    Жилищно-строительные кооперативы создаются на базе строящегося или нуждающегося в реконструкции за счет средств членов кооператива многоквартирного жилого дома с целью его последующего содержания.
    
    Сформулированные законодателем отличия между жилищными и жилищно-строительными кооперативами нельзя признать удачными, поскольку, во-первых, реконструкции должно всегда предшествовать приобретение и, во-вторых, не каждый построенный дом нуждается в немедленной реконструкции.
    
    4. Пункт 4 коммент. ст. содержит норму, признающую жилищные и жилищно-строительные кооперативы разновидностью потребительских кооперативов. Это означает, что правовое положение жилищных и жилищно-строительных кооперативов, а также права и обязанности их членов, определяются не только нормами коммент. закона, но и нормами ГК РФ, в частности ст.116 ГК РФ. Следует также иметь в виду, что на отношения, складывающиеся в связи с созданием, деятельностью и правовым положением жилищных и жилищно-строительных кооперативов, не распространяются нормы ФЗ "О потребительской кооперации (потребительских обществах, их союзах) в Российской Федерации" (СЗ РФ. 1997. N 28. Ст.3306; 2000. N 18. Ст.1910; 2002. N 12. Ст.1093).
    
    5. В п.5 коммент. ст. формулируется правило о нераспространении действия положений гл.11 коммент. закона на отношения, связанные с созданием и деятельностью иных, чем жилищные и жилищно-строительные кооперативы, специализированных потребительских кооперативов, создаваемых в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье.
    
    К иным специализированным потребительским кооперативам в жилищной сфере относятся, в частности, жилищные накопительные кооперативы, правовые, экономические и организационные основы деятельности которых установлены ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах" (РГ. 2004. 31 декабря).
    
    

Комментарий к статье 111. Право на вступление в жилищные кооперативы

    
    1. Нормы коммент. ст. регулируют отношения, очерчивающие круг лиц, имеющих право на вступление в жилищные и жилищно-строительные кооперативы (далее по тексту коммент. гл.11 - жилищные кооперативы). В их число законодатель включил граждан, достигших шестнадцатилетнего возраста, а также юридических лиц вне зависимости от их организационно-правовой формы. В отличие от ранее действовавших условий приема граждан в члены жилищного кооператива (ст.113 ЖК РСФСР) снижен на два года возрастной ценз граждан, имеющих право на вступление в жилищный кооператив, а также отменены условия постоянного проживания в данном населенном пункте и нуждаемости в улучшении жилищных условий.
    
    2. В п.2 коммент. ст. закреплена норма, указывающая на категории граждан, имеющих преимущественное право на вступление в жилищные кооперативы, которые организованы при содействии органов публичной власти.
    
    К таким категориям согласно ст.49 коммент. закона законодатель относит:
    
    - малоимущих граждан, если они признаны таковыми органами местного самоуправления;
    
    - граждан, признанных по установленным ст.15 коммент. закона основаниям, а также по основаниям, установленным федеральным законом или законом субъекта РФ, нуждающимися в жилых помещениях.
    
    При этом порядок признания граждан малоимущими должен быть установлен законом соответствующего субъекта РФ с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению. Порядок учета доходов и расчета среднедушевого дохода семьи и дохода одиноко проживающего гражданина, установлены постановлением Правительства РФ от 20 августа 2003 года N 512 (РГ. 2003. 2 августа).
    
    В целях единообразного применения норм коммент. закона приказом Министерства регионального развития РФ от 25 февраля 2005 года N 17 утверждены Методические рекомендации для органов государственной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления по установлению порядка признания граждан малоимущими в целях постановки на учет и предоставления малоимущим гражданам, признанным нуждающимися в жилых помещениях, жилых помещений муниципального жилищного фонда по договорам социального найма (Приложение к РГ. 2005. N 12. С. 122-149), которые носят рекомендательный характер.
    
    В Санкт-Петербурге, например, действует Закон Санкт-Петербурга от 30 июня 2005 года "О порядке ведения учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях и предоставлении жилых помещений по договорам социального найма в Санкт-Петербурге" (Информационная система ). Согласно указанному Закону.
    

    3. Жилищные кооперативы, организованные при содействии органов государственной власти и органов местного самоуправления, являются разновидностью жилищных кооперативов, создаваемых при финансовой, организационной и правовой поддержке государства и (или) муниципальных образований. Масштабы и характер такой поддержки коммент. закон не устанавливает.
    

Комментарий к статье 112. Организация жилищного кооператива

    
    1. Нормы, содержащиеся в коммент. ст., регулируют отношения, связанные с организацией жилищного кооператива. Название коммент. ст. заимствовано из ст.114 ЖК РСФСР.
    
    Современная юридическая терминология чаще всего оперирует словосочетанием "создание юридического лица", а не "организация юридического лица" (см., например, п.2, п.3 ст.50 ГК РФ, ст.136 коммент. закона).
    
    2. В п.1 закреплена норма, устанавливающая пределы численности членов жилищного кооператива. Прежнее законодательство не содержало подобного правила. Максимальное количество членов жилищного кооператива определяется количеством жилых помещений в строящемся или приобретаемом кооперативном многоквартирном доме. Максимальное количество членов жилищного кооператива в реконструируемом доме законодатель не определяет. В последнем случае необходимо руководствоваться аналогией закона. Нежилые помещения при определении максимального количества членов жилищного кооператива в расчет не принимаются.
    
    3. В п.2 содержится правило, определяющее компетентный орган, который в праве принять решение об организации жилищного кооператива. Таким органом является собрание учредителей. На практике собранию учредителей должен предшествовать еще ряд этапов процесса создания жилищного кооператива. Это, во-первых, образование инициативной группы лиц, уполномоченных заниматься организационными вопросами, в том числе и вопросом подготовки собрания учредителей и, во-вторых, выбор потенциального объекта недвижимости, который будет приобретаться, строиться или реконструироваться. Говоря другими словами, решение об организации жилищного кооператива не должно приниматься на "пустом месте", а быть осознанным, мотивированным и подкрепленным наличием документов, касающихся будущей материальной базы кооператива.
    
    4. Пункт 3 определяет круг лиц, имеющих право участвовать в собрании учредителей жилищного кооператива. Такими лицами по смыслу коммент. п. являются все желающие организовать кооператив. Однако не всякий желающий организовать жилищный кооператив становится учредителем последнего. Учредителями жилищного кооператива признаются лишь те из желающих, которые проголосовали за принятие решения об организации кооператива и об утверждении его устава.
    
    5. В п.4 закреплено правило, определяющее условие принятия решения собрания учредителей об организации жилищного кооператива и об утверждении его устава. По смыслу коммент. ст. такое решение должно быть одно, из чего следует, что голосование по вопросу об организации жилищного кооператива и по вопросу об утверждении устава кооператива не должно быть раздельным.
    

    6. Пункт 5 содержит норму, определяющую момент возникновения членства в жилищном кооперативе и условие такого членства. Момент возникновения членства в жилищном кооперативе законодатель приурочил к моменту государственной регистрации кооператива в качестве юридического лица (см. коммент. к ст 114). Условием членства в организуемом жилищном кооперативе законодатель называет факт голосования лица, желающего вступить в жилищный кооператив, за организацию жилищного кооператива. Позиция указанного лица в отношении устава кооператива во внимание не принимается.
    
    7. Решение собрания учредителей для целей придания ему юридической значимости подлежит оформлению протоколом собрания. Законодатель не уточняет содержание решения. Представляется, что это должно быть решение собрания об организации жилищного кооператива и об утверждении его устава.
    
    

Комментарий к статье 113. Устав жилищного кооператива

    
    1. Устав жилищного кооператива является единственным для данной разновидности некоммерческих организаций учредительным документом. Устав кооператива принимается на собрании его учредителей посредством голосования лиц, желающих вступить в жилищный кооператив.
    
    2. В п.1 коммент. ст. закреплены требования, предъявляемые к содержанию устава жилищного кооператива. Указанные требования в основном совпадают с требованиями, сформулированными в п.2 ст.52 и п.2 ст.116 ГК РФ и предъявляемыми к учредительным документам юридического лица и уставу потребительского кооператива соответственно.
    
    3. Наименование жилищного кооператива, закрепленное в его уставе, служит целям индивидуализации юридического лица, позволяющей выделить данный кооператив из массы подобных ему организаций. Согласно п.1 ст.54 ГК РФ жилищный кооператив как некоммерческая организация должен иметь свое наименование, содержащее указания на его организационно-правовую форму и на характер деятельности.
    
    Поскольку жилищные кооперативы являются разновидностью потребительских кооперативов, последние надлежит признать организационно-правовой формой своего жилищного подвида, прямо предусмотренной п.3 ст.50 ГК РФ. Следует иметь в виду, что в наименовании жилищного кооператива согласно ст.2. ФЗ "О потребительской кооперации (потребительских обществах, их союзах) в Российской Федерации" (СЗ РФ. 1997. N 28. Ст.3306; 2000. N 18. Ст.1910; 2002. N 12. Ст.1093) запрещено использование слов "потребительское общество" и "союз потребительских обществ". В наименовании жилищного кооператива должно в обязательном порядке присутствовать слово "кооператив" (п.3 ст.116 ГК РФ).
    
    4. Место нахождения жилищного кооператива определяется местом его государственной регистрации, которая осуществляется по месту нахождения его постоянно действующего исполнительного органа (правления жилищного кооператива).
    
    5. Определение предмета и целей деятельности жилищного кооператива в его уставе является обязательным, как, впрочем, и для любых иных организаций, обладающих специальной правоспособностью. Целями деятельности любого жилищного кооператива является удовлетворение потребностей граждан в жилье и управление жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме (п.1 ст.110 коммент. закона). Предметом деятельности жилищного кооператива является приобретение, реконструкция и последующее содержание многоквартирного дома. Предметом деятельности жилищно-строительного кооператива является строительство, реконструкция и последующее содержание многоквартирного дома.
    
    6. Общие положения о порядке вступления в члены кооператива, порядке выхода из кооператива и возврате паевых взносов установлены ст.121, 130, 132 коммент. закона. Состав и компетенция органов управления кооператива и органов контроля за деятельностью кооператива определены ст.115-120 коммент. закона.
    

    7. Порядок покрытия членами кооператива понесенных им убытков должен определяться с учетом правила, закрепленного в п.4 ст.116 ГК РФ. Согласно указанному правилу члены потребительского кооператива обязаны в течение трех месяцев после утверждения ежегодного баланса покрыть образовавшиеся убытки путем дополнительных взносов. В случае невыполнения этой обязанности кооператив может быть ликвидирован в судебном порядке по требованию кредиторов.
    
    8. Общее правило об ответственности за нарушение обязательств по внесению паевых взносов сформулировано в абз.2 п.4 ст.116 ГК РФ. В соответствии с ним члены потребительского кооператива солидарно несут субсидиарную ответственность по его обязательствам в пределах невнесенной части дополнительного взноса каждого из членов кооператива.
    
    9. Реорганизация и ликвидация жилищных кооперативов осуществляется в порядке и по основаниям, установленным ст.57-64 ГК РФ.
    
    Жилищный кооператив может быть также ликвидирован вследствие признания его несостоятельным, в порядке, установленном ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (СЗ РФ. 2002. N 43. Ст.4190).
    
    10. В п.2 коммент. ст. сформулирована норма, дозволяющая включать в устав жилищного кооператива помимо обязательных положений и другие не противоречащие коммент. закону и иным федеральным законам положения. Так, в устав жилищного кооператива могут быть включены в части не противоречащей действующему законодательству, положения о правах и обязанностях членов кооператива, а также положения о компетенции общего собрания членов кооператива, содержащиеся соответственно в ст.13 и п.3 ст.14 Закона СССР "О кооперации в СССР" (Ведомости СССР. 1988. N 22. Ст.355).
    
    

Комментарий к статье 114. Государственная регистрация жилищного кооператива

    
    1. Коммент. ст. содержит отсылочную норму, определяющую компетентное законодательство, применение которого необходимо для осуществления государственной регистрации жилищного кооператива. Базовым нормативным актом, регулирующим отношения, складывающиеся в связи с государственной регистрацией юридических лиц, является ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" (СЗ РФ. 2001. N 33 (ч.I). Ст.3431; 2003. N 26. Ст.2565; N 52 (ч.I). Ст.5037).
    
    2. Государственная регистрация является завершающим этапом создания жилищного кооператива. Момент, с которого жилищный кооператив считается созданным, приурочен ко дню внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр юридических лиц.
    
    Процедурные вопросы, связанные с государственной регистрацией жилищных кооперативов, решаются в порядке аналогичном решению процедурных вопросов при государственной регистрации товариществ собственников жилья (см. коммент. к ст.139).
    
    

Комментарий к статье 115. Органы управления жилищного кооператива

    
    1. Коммент. ст. содержит норму, определяющую перечень органов управления жилищного кооператива. Указанные органы являются неотъемлемым элементом структуры кооператива как юридического лица. Через свои органы жилищный кооператив приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности.
    
    2. Перечень органов управления жилищного кооператива сформулирован по аналогии со схемой управления кооперативами, закрепленной в ст.14 Закона СССР "О кооперации в СССР" (Ведомости СССР. 1988. N 22. Ст.355).
    
    Общее собрание членов жилищного кооператива является высшим органом управления. В крупных жилищных кооперативах вместо общего собрания могут созываться конференции, представляющие собой собрания полномочных представителей членов жилищного кооператива. Норма представительства для участия в конференции определяется уставом жилищного кооператива. По смыслу коммент. ст. конференция может быть созвана, и ее созыв будет правомочным при соблюдении следующих условий:
    
    - число участников общего собрания членов жилищного кооператива более пятидесяти;
    
    - указанное число участников общего собрания предусмотрено уставом жилищного кооператива.
    
    Данные условия представляются недостаточно точными.
    
    Очевидно, что правомочность конференции в качестве органа управления жилищного кооператива имеет место лишь в случае, если это определено уставом жилищного кооператива. И, во-вторых, конференция может быть созвана, если число предполагаемых участников общего собрания - членов жилищного кооператива более пятидесяти.
    
    3. Согласно подп.3 коммент. ст. к органам управления жилищного кооператива законодатель относит правление жилищного кооператива и председателя правления жилищного кооператива. Это правило также оставляет желать лучшего. Фигура председателя правления жилищного кооператива в качестве органа управления при одновременном существовании самого правления представляется излишней.
    
    Прежнее союзное законодательство о кооперации (п.4 ст.14 Закона СССР "О кооперации в СССР") предусматривало должность председателя кооператива в случае если в таком кооперативе нет правления. Председатель кооператива осуществлял руководство текущими делами кооператива и принимал решения по вопросам, которые не были отнесены к исключительной компетенции общего собрания или собрания уполномоченных. При этом председатель кооператива в случае избрания в крупных кооперативах правления выступал еще и в роли председателя правления кооператива.
    
    

Комментарий к статье 116. Управление в жилищном кооперативе

    
    1. Коммент. ст. содержит отсылочные нормы, определяющие статус общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) и пределы его (ее) компетенции. Название коммент. ст. не соответствует ее содержанию (см. содержание ст.14 Закона СССР "О кооперации в СССР").
    
    2. Общее собрание членов жилищного кооператива созывается в порядке, закрепленном в уставе кооператива. Соответствующие положения, касающиеся созыва общего собрания (конференции) и включаемые в устав, могут быть заимствованы из правил, установленных в отношении порядка организации общего собрания членов товарищества собственников жилья (см. коммент. к ст.146).
    
    3. Общее собрание членов жилищного кооператива (конференция) наделяется компетенцией, определяемой уставом кооператива. Пределы компетенции общего собрания (конференции) могут быть установлены, исходя из правил, содержащихся в пп.29-31 отмененного в апреле 1989 года. Примерного устава жилищно-строительного кооператива (СП РСФСР. 1965. N 23. Ст.144), п.3 ст.14 Закона СССР "О кооперации в СССР" с учетом норм, закрепленных в ст.44 и ст.117 коммент. закона.
    
    

Комментарий к статье 117. Общее собрание членов жилищного кооператива

    
    1. Коммент. ст. посвящена некоторым процедурным и организационным вопросам, связанным с проведением общего собрания членов жилищного кооператива.
    
    2. В первом предложении п.1 коммент. ст. сформулировано правило о правомочности общего собрания. Правомочность общего собрания означает легитимность самого собрания как высшего органа управления жилищного кооператива и юридическую значимость принимаемых им решений.
    
    Собрание считается правомочным, если на нем присутствует более половины членов кооператива. В отличие от правил, определяющих правомочность общего собрания членов товарищества собственников жилья (п.3 ст.146 коммент. закона), в число присутствующих не включаются лица, являющиеся представителями членов жилищного кооператива.
    
    Во втором предложении п.1 коммент. ст. определена формула принятия общим собранием членов жилищного кооператива двух видов решений:
    
    - решений, не указанных в уставе жилищного кооператива;
    
    - решений, указанных в уставе жилищного кооператива.
    
    Первый из названных видов решений весьма сложно себе представить, поскольку компетенция общего собрания должна быть определена уставом жилищного кооператива, и за ее пределами собрание не в праве что-либо решать.
    
    Второй вид решений, определенный также границами компетенции общего собрания, очерченными в уставе жилищного кооператива, может касаться вопросов, связанных с размерами паевых взносов и взносов на содержание и эксплуатацию жилого дома, с исключением из членов кооператива, с реорганизацией и ликвидацией кооператива и т.п. По существу, вся сфера компетенции общего собрания должна быть разбита на отдельные вопросы, которые получают свое отражение в соответствующем разделе устава. Решения по таким вопросам принимаются большинством в 3/4 голосов присутствующих на собрании членов жилищного кооператива.
    
    3. Общее собрание членов кооператива, в котором имеются члены кооператива, полностью выплатившие свой паевой взнос и которым принадлежит более половины долей в праве на общее имущество кооперативного дома, не вправе принимать решения, отнесенные к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (см. коммент. к ст.44).
    
    Решения общего собрания членов кооператива, в котором имеется хотя бы один член кооператива, полностью выплативший свой паевой взнос, и касающиеся вопросов владения, пользования и распоряжения общим имуществом кооперативного дома, должны приниматься с соблюдением правил, установленных ст.246, 247 ГК РФ.
    

    4. В п.2 закреплена норма, обязывающая всех членов жилищного кооператива исполнять решения общего собрания, принятые в установленном порядке. Если установленный порядок принятия решений не был соблюден и при этом были нарушены права и охраняемые законом интересы члена жилищного кооператива, он вправе обжаловать в суд решение собрания.
    
    5. В п.3 определен один из элементов компетенции общего собрания членов жилищного кооператива. Избрание органов управления кооператива и органов контроля за его деятельностью, осуществляется путем принятия соответствующего решения.
    
    Требуемое количество голосов для принятия решения об избрании указанных органов определяется в соответствии с правилом, закрепленным в п.1 коммент. ст.
    
    6. Пункт 4 содержит правило, обязывающее лиц, ведущих общее собрание (председателя собрания и секретаря собрания), оформлять решения собрания протоколом. Коммент. закон не требует и не запрещает доводить решения, принятые общим собранием членов жилищного кооператива, до всех членов путем размещения соответствующих сообщений в общедоступном месте.
    
    

Комментарий к статье 118. Правление жилищного кооператива

    
    1. Коммент. ст. содержит отсылочные нормы, устанавливающие порядок формирования правления жилищного кооператива и некоторые его функции.
    
    Правление жилищного кооператива является исполнительным органом управления кооперативом, подотчетным общему собранию членов кооператива или конференции. По общему правилу правление должно иметь так называемую остаточную компетенцию и решать все вопросы жизнедеятельности жилищного кооператива, за исключением вопросов, отнесенных к компетенции общего собрания или конференции. При этом в уставе жилищного кооператива должна быть закреплена возможность решения вопросов, отнесенных к компетенции правления, общим собранием или конференцией членов кооператива.
    
    2. В п.1 содержится норма, определяющая круг лиц, из числа которых избирается правление жилищного кооператива, и устанавливающая компетентный орган, уполномоченный принимать решение по количественному и персональному составу правления.
    
    В отличие от правления товарищества собственников жилья, предельный срок полномочий которого определен двумя годами, правление жилищного кооператива может избираться на любой срок. Как правило, он варьируется в пределах от двух до пяти лет. Количество членов правления и срок, на который оно избирается, должны быть определены уставом кооператива.
    
    3. В п.2 закреплена отсылочная норма, указывающая на документы, которые устанавливают порядок деятельности правления жилищного кооператива и порядок принятия им решений. Внутренние документы кооператива, в числе которых законодатель называет положения и регламенты, должны утверждаться общим собранием членов кооператива.
    
    4. В п.3 содержится норма, очерчивающая некоторые полномочия правления жилищного кооператива. На практике круг решаемых правлением вопросов обычно сводится к получению установленных общим собранием членов кооператива вступительных и паевых взносов, составлению смет, отчетов и планов, найму работников для обслуживания кооперативного дома, заключению договоров, выдаче обязательств по погашению кредитов, осуществлению технического надзора за строительством дома жилищно-строительного кооператива, участию через своего представителя в государственной комиссии по приемке дома, ведению списка членов кооператива, ведению делопроизводства. Очевидно, что круг решаемых правлением вопросов не может быть сформулирован исчерпывающим образом, поэтому применяется правило об остаточной компетенции.
    
    

Комментарий к статье 119. Председатель правления жилищного кооператива

    
    1. Коммент. ст. содержит нормы, определяющие круг лиц, из числа которых избирается председатель правления, устанавливающие компетентный орган, осуществляющий его избрание, а также очерчивающие некоторые функции председателя правления.
    
    Председатель правления жилищного кооператива - лицо, возглавляющее правление и организующее его работу в течение срока, определенного уставом кооператива.
    
    2. Председатель правления наделяется остаточной компетенцией по отношению к компетенции правления. В целях избежания конкуренции компетенций в уставе жилищного кооператива должно быть произведено их разграничение, например, по основанию характера совершаемых сделок (см. коммент. к п.2 ст.149).
    
    3. В п.3 коммент. ст. содержится требование, которому должны отвечать действия председателя правления жилищного кооператива при их осуществлении в интересах кооператива. Требования добросовестности и разумности носят характер оценочных и применяются чаще в негативном, чем в позитивном смысле (см.: Комментарий части первой Гражданского кодекса Российской Федерации для предпринимателей. М., 1995. С.40-41). Говоря другими словами, действия председателя правления жилищного кооператива не должны по своему характеру быть недобросовестными и неразумными. Кроме того, указанные действия не должны быть несправедливыми. Интересно отметить, что к деятельности председателя правления товарищества собственников жилья подобных требований законодатель не предъявляет (см. ст.149 коммент. закона).
    
    

Комментарий к статье 120. Ревизионная комиссия (ревизор) жилищного кооператива

    
    1. Коммент. ст. устанавливает правила избрания ревизионной комиссии (ревизора) жилищного кооператива и очерчивает круг ее прав и обязанностей. Ревизионная комиссия не относится к числу органов управления жилищного кооператива, а является его контрольным органом. Прежнее законодательство (п.35 Примерного устава жилищно-строительного кооператива // СП РСФСР. 1965. N 23. Ст.144; п.4 ст.14 Закона СССР "О кооперации в СССР" // Ведомости СССР. 1988. N 22. Ст.355) отводило ревизионной комиссии роль органа, контролирующего деятельность правления кооператива.
    
    2. Избрание ревизионной комиссии (ревизора) осуществляется на заседании общего собрания членов кооператива или конференции путем голосования. Срок, на который избирается ревизионная комиссия (ревизор), не должен превышать трех лет. После указанного срока ревизионная комиссия (ревизор) должна быть переизбрана либо должны быть подтверждены полномочия ее членов.
    
    3. В третьем предложении п.1 коммент. ст. закреплено правило, запрещающее одновременное членство в правлении жилищного кооператива и в ревизионной комиссии. Что касается запрета на занятие иных должностей членами ревизионной комиссии в органах управления жилищного кооператива, то можно предположить, что законодатель имеет в виду некие технические должности в правлении, предусмотренные положением или регламентом, регулирующим порядок деятельности правления. К числу указанных должностей должна относиться и должность бухгалтера жилищного кооператива.
    
    4. В п.2 коммент. ст. указан состав лиц, из числа которых избирается председатель ревизионной комиссии. Законодатель не определяет порядок избрания председателя. Он должен быть закреплен в уставе жилищного кооператива.
    
    5. В п.3 коммент. ст. определены основные обязанности ревизионной комиссии (ревизора). Круг этих обязанностей почти дословно заимствован законодателем из п.3 ст.39 ФЗ "О товариществах собственников жилья", который определял обязанности ревизионной комиссии (ревизора) товарищества собственников жилья.
    
    Обязанности ревизионной комиссии (ревизора), установленные коммент. п., в основном совпадают с обязанностями ревизионной комиссии (ревизора) товарищества собственников жилья (см. коммент. к ст.150). Однако, в отличие от последних, ревизионная комиссия жилищного кооператива (ревизор) проводит не ревизии финансовой деятельности, а плановые ревизии финансово-хозяйственной деятельности, представляет общему собранию не заключение о смете доходов и расходов, а заключение о бюджете жилищного кооператива.
    

    6. Пункт 4 коммент. ст. предоставляет ревизионной комиссии (ревизору) жилищного кооператива право на осуществление как плановых, так и внеплановых проверок финансово-хозяйственной деятельности кооператива, а также право доступа ко всей документации, касающейся деятельности кооператива.
    
    Выражение "в любое время", используемое законодателем в тексте коммент. п., не следует понимать буквально. Очевидно, что проверки должны осуществляться на основе критериев разумности, добросовестности и справедливости.
    
    7. В п.5 коммент. ст. сформулирована норма, указывающая на документы, в которых определяется порядок работы ревизионной комиссии (ревизора). Представляется, что общие положения о контрольном органе жилищного кооператива должны быть закреплены в его уставе, а сам порядок работы в соответствующем положении или регламенте.
    
    

Комментарий к статье 121. Прием в члены жилищного кооператива

    
    1. Коммент. ст. содержит нормы, устанавливающие общий порядок приема в члены действующего жилищного кооператива. Под членством в жилищном кооперативе следует понимать юридически значимое состояние, в силу которого то либо иное лицо становится носителем совокупности прав и обязанностей, наличие которых обусловлено участием этого лица в конкретном кооперативе.
    
    2. В п.1 установлено правило, определяющее вид документа, который необходимо подать в правление жилищного кооператива лицу, желающему стать его членом. Таким документом является заявление о приеме в члены кооператива.
    
    3. В п.2 закреплена формула признания подавшего заявление лица членом жилищного кооператива. Схема признания лица членом кооператива, содержащаяся в указанной формуле, имеет характер отсроченной процедуры. В рамках этой процедуры различаются три этапа. На первом этапе заявление, поданное гражданином или юридическим лицом, подлежит рассмотрению правлением жилищного кооператива. Срок такого рассмотрения не должен превышать одного месяца со дня подачи заявления. На втором этапе заявление утверждается решением общего собрания членов жилищного кооператива (конференцией). Очевидно, что на рассмотрение общего собрания выносится заявление, по которому правлением кооператива принято положительное решение. На третьем этапе лицо, чье заявление о приеме в члены кооператива утверждено решением общего собрания (конференции), уплачивает вступительный взнос и с момента такой уплаты становится членом кооператива.
    
    По смыслу второго предложения п.2, двусмысленность которого очевидна, момент уплаты вступительного взноса может наступить и ранее даты утверждения заявления общим собранием. В этом случае моментом признания лица членом кооператива следует считать момент принятия общим собранием (конференцией) решения об утверждении заявления.
    
    

Комментарий к статье 122. Реорганизация жилищного кооператива

    
    Коммент. ст. указывает на возможность преобразования жилищного кооператива в товарищество собственников жилья. Общий порядок и особенности реорганизации юридических лиц путем преобразования определены в ст.57-60 ГК РФ (см. коммент. к ст.140).
    
    Иных способов реорганизации жилищного кооператива, несмотря на свое название, коммент. ст. не устанавливает. Однако указанное обстоятельство не должно быть препятствием для возможной реализации других способов реорганизации юридического лица, предусмотренных ст.57 ГК РФ (слияние, присоединение, разделение и выделение), которые не влекут изменение организационно-правовой формы потребительского кооператива.
    
    Основания и порядок реорганизации жилищного кооператива должны быть закреплены в его уставе.
    
    

Комментарий к статье 123. Ликвидация жилищного кооператива

    
    1. Коммент. ст. содержит норму, указывающую на компетентное законодательство, которое определяет основания и порядок ликвидации жилищного кооператива. Жилищный кооператив может быть ликвидирован по основаниям и в порядке, которые установлены в ст.61, 63 ГК РФ. Жилищный кооператив может быть ликвидирован в судебном порядке по требованию кредиторов и в случае непокрытия членами кооператива образовавшихся убытков в течение трех месяцев после утверждения ежегодного баланса (п.4 ст.116 ГК РФ).
    
    2. Еще одно основание, по которому жилищный кооператив подлежит ликвидации, установлено в ст.14 ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации". Согласно указанной статье жилищный или жилищно-строительный кооператив, в котором все его члены полностью внесли паевые взносы за предоставленные этим кооперативом жилые помещения, подлежат до 1 января 2007 года преобразованию в товарищество собственников жилья либо ликвидации. По истечении этого срока кооперативы подлежат ликвидации в судебном порядке по требованию органа, осуществляющего государственную регистрацию юридических лиц.
    
    

Глава 12. ПРАВОВОЕ ПОЛОЖЕНИЕ ЧЛЕНОВ ЖИЛИЩНЫХ КООПЕРАТИВОВ

Комментарий к статье 124. Предоставление жилого помещения в домах жилищного кооператива

    
    1. Членство в жилищном кооперативе является важным юридическим фактом, с которым связывается целый ряд правовых последствий, в том числе и предоставление члену кооператива жилого помещения в соответствии с размером внесенного им паевого взноса. Законодатель не устанавливает "верхних" пределов предоставляемого в жилищном кооперативе жилого помещения, которое может быть сколь угодно больших размеров, лишь бы оно соответствовало размеру внесенного паевого взноса. Равным образом, как представляется, допустимо предоставление члену жилищного кооператива и нескольких жилых помещений в соответствии с размером его паевого взноса.
    
    2. Гражданин или юридическое лицо признаются членом жилищного кооператива с момента уплаты вступительного взноса после утверждения решения о приеме в члены жилищного кооператива общим собранием членов кооператива (конференцией). После принятия такого решения и возникают законные основания для владения, пользования и распоряжения в установленных пределах жилым помещением, предоставляемым своему члену жилищным кооперативом.
    
    3. Членство в жилищном кооперативе порождает две разновидности прав его членов: имущественные права и личные неимущественные права. К имущественным правам относятся права владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения имуществом жилищного кооператива. Кроме того, к имущественным правам члена кооператива относится право на пай жилищного кооператива, право на долю в общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, право на ту часть прибыли, которая получена жилищным кооперативом от занятий предпринимательской деятельности и которая подлежит распределению между членами кооператива пропорционально их долям. К личным неимущественным правам, которые возникают у членов жилищного кооператива, относятся права участия в делах кооператива (право на участие в общем собрании жилищного кооператива, право голосовать на общем собрании, право получения информации о деятельности жилищного кооператива, право избирать должных лиц жилищного кооператива и быть избранным должностным лицом, право на осуществление контролирующей деятельности за органами и должностными лицами жилищного кооператива и проч.).
    
    4. Как следует из п.3 коммент. ст., основанием для осуществления основных правомочий в отношении жилого помещения является членство в жилищном кооперативе. Таким образом, законодатель отказался от того, чтобы увязать правомочия владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения жилым помещением исключительно с правом собственности на это жилое помещение. Юридическим фактом, с которым связывается возможность осуществления основных правомочий в отношении жилого помещения, является членство в жилищном кооперативе. Прекращение членства в жилищном кооперативе до момента выплаты в полном размере паевого взноса является основанием и для прекращения этим лицом владения, пользования и распоряжения занимаемым жилым помещением, то есть это лицо обязано освободить занимаемого жилое помещение, принадлежащее жилищному кооперативу. Если же член жилищного кооператива в полном размере выплатил паевой взнос и стал собственником занимаемого в жилищном кооперативе жилого помещения, то прекращение его членства в жилищном кооперативе не может быть основанием для лишения его правомочий владения, пользования и распоряжения этим жилым помещением.
    

    5. К числу распорядительных полномочий, которыми обладает член жилищного кооператива, относится право сдачи жилого помещения (части жилого помещения) внаем. Такое право может быть реализовано членом жилищного кооператива, не выплатившим паевой взнос в полном размере, с согласия совместно проживающих с ним членов его семьи, а также с согласия правления жилищного кооператива.
    
    6. Коммент. закон не связывает возникновение членства в жилищном кооперативе с фактом приобретения прав собственности на жилое помещение в доме жилищного кооператива. Очевидно, что такая позиция законодателя предопределена правовой позицией, изложенной в постановлении Конституционного Суда РФ от 3 апреля 1998 года года N 10-П по делу о проверке конституционности пп.1, 3 и 4 ст.32 и пп.2 и 3 ст.49 Федерального закона от 15 июня 1996 года "О товариществах собственников жилья" в связи с запросом Советского районного суда города Омска (Вестник Конституционного Суда РФ. 1998. N 4). Суть этой позиции сводится к тому, что товарищество (жилищный кооператив) и членство в нем являются производными (вторичными) по отношению к праву собственности домовладельцев. По смыслу статьи 35 (часть вторая) Конституции РФ возникновение права собственности не может быть поставлено в зависимость от членства в товариществе (жилищном кооперативе).
    
    

Комментарий к статье 125. Право на пай члена жилищного кооператива

    
    1. Под паем понимается доля паенакопления члена жилищного накопительного кооператива в паевом фонде этого кооператива. В свою очередь, под паенакоплением подразумевается та часть паевого взноса, которая внесена членом жилищного кооператива на определенную дату. Под паевым же фондом кооператива имеется в виду сумма паенакоплений членов кооператива.
    
    2. До полной выплаты паевого взноса член жилищного кооператива не обладает правом собственности на занимаемое им жилое помещение. Обретение титула собственника членом жилищного кооператива связывается с выплатой им паевого взноса. До приобретения права собственности отношения между членом жилищного кооператива и жилищным кооперативом имеют обязательственно-правовой характер. Суть этого обязательства заключается в том, что член кооператива обладает правом владения, пользования и распоряжения в установленных пределах предоставленным ему жилым помещением и имеет обязанность выплачивать пай в установленном размере.
    
    3. Регулирование порядка и условий внесения паевого взноса членом жилищного кооператива осуществляется локальным актом, каковым является устав жилищного кооператива. Таким актом могут быть предусмотрены и определенные санкции за ненадлежащее исполнение обязанностей по внесению паевого взноса, например, взимание неустойки за нарушение сроков оплаты.
    
    4. Законодатель допускает множественность лиц на стороне обладателя пая. При этом допускается, что соответствующее право в отношении пая может принадлежать как нескольким гражданам, так и нескольким юридическим лицам; равным образом оно может принадлежать одновременно нескольким гражданам и юридическим лицам. Однако воля всех указанных лиц при владении, пользовании и распоряжении жилым помещением в установленных законом пределах должна быть согласована и в отношениях с жилищным кооперативом, все правообладатели выступают как единый субъект.
    
    5. К числу лиц, которые могут обладать правом на пай, относятся, например, супруги, независимо от того, кто из них является членом жилищного кооператива, если выплата пая производилась в течение совместного проживания в зарегистрированном браке и вследствие чего пай рассматривается в качестве совместно нажитого имущества.
    
    6. Отношения, связанные с деятельностью жилищных кооперативов по привлечению и использованию денежных средств граждан - своих членов на приобретение или строительство жилых помещений в целях передачи их в пользования, а после внесения паевых взносов в полном размере - в собственность членам жилищных кооперативов, регулируются Упомянутый закон устанавливает гарантии защиты прав и законных интересов граждан - членов жилищных накопительных кооперативов, правовое положение жилищных накопительных кооперативов, права и обязанности их членов, порядок создания, реорганизации и ликвидации жилищных накопительных кооперативов, а также порядок осуществления ими деятельности по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений. Кроме того, этим же законом регулируются и отношения, связанные с участием граждан в формировании паевых фондов путем внесения денежных средств или иного имущества, которое влечет принятие на себя обязательств юридическими лицами (в данном случае жилищными кооперативами), предусматривающих приобретение гражданами права собственности на жилые помещения.
    

Комментарий к статье 126. Временные жильцы в жилом помещении
в доме жилищного кооператива

    
    1. Более общей нормой, регулирующей отношения, связанные со вселением в жилое помещение временных жильцов, является ст.680 ГК РФ, которая подлежит факультативному применению к отношениям, связанным со вселением временных жильцов в жилые помещения в домах жилищного кооператива.
    
    2. По своей правовой природе вселение временных жильцов в жилое помещение в доме жилищного кооператива является договором безвозмездного пользования жилым помещением. Сторонами этого договора являются, с одной стороны, член жилищного кооператива, который безвозмездно предоставляет временному жильцу возможность проживания в занимаемом им жилом помещении; с другой - временный жилец (временные жильцы), которые приобретают право проживания в этом жилом помещении.
    
    3. Вселение временных жильцов в жилое помещение, в котором проживает член жилищного кооператива, возможно при соблюдении нескольких установленных в законодательстве условий. Во-первых, между членом жилищного кооператива и проживающими совместно с ним членами его семьи должно быть достигнуто согласие о вселении и проживании временных жильцов. Такое согласие должно быть оформлено в письменной форме. Кроме того, член жилищного кооператива обязан предварительно уведомить правление жилищного кооператива о предстоящем вселении временных жильцов. При этом правление жилищного кооператива вправе запретить проживание временных жильцов при условии несоблюдения требований законодательства о норме жилого площади на одного человека (ст.680 ГК). Такой отказ правления жилищного кооператива может быть обжалован членом жилищного кооператива в судебном порядке. Во-вторых, возможность проживания временных жильцов допустима, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на каждого проживающего составит для отдельной квартиры не менее учетной нормы, а для коммунальной квартиры - не менее нормы предоставления. В-третьих, проживание временных жильцов должно носить безвозмездный характер. В противном случае (то есть в случае возмездности отношений за пользование жилым помещением) отношения сторон подпадают под регулирование найма жилого помещения. И, в-четвертых, проживание временных жильцов не должно превышать шести месяцев подряд. Вместе с тем в законе не установлено, какие правовые последствия наступают в том случае, если срок проживания временного жильца в жилом помещении даже и по согласованию с членом жилищного кооператива превышает шесть месяцев.
    
    4. Жилищный кооператив и временный жилец не связаны какими-либо непосредственными правовыми отношениями. Эти отношения опосредованы правовыми связями, существующими, с одной стороны, между жилищным кооперативом и членом жилищного кооператива, а с другой стороны, между членом жилищного кооператива и временным жильцом. На практике это означает, что ответственным перед жилищным кооперативом за пользование временным жильцом жилым помещением является член жилищного кооператива. Также временный жилец не обладает правом самостоятельного пользования жилым помещением, находящимся в доме жилищного кооператива. В свою очередь, временный жилец ответствен перед членом жилищного кооператива, который разрешил его временное проживание в жилом помещении.
    

    5. К обязанностям временного жильца относится обязанность освободить занимаемое жилое помещение не позднее чем через семь дней после предъявления соответствующего требования членом жилищного кооператива или совместно проживающего с ним члена его семьи, если иной срок не согласован сторонами. Вместе с тем отказ временного жильца освободить жилое помещение в добровольном порядке означает, что он может быть выселен только в судебном порядке. При этом другое жилое помещение выселяемому временному жильцу не предоставляется.
    
    

Комментарий к статье 127. Раздел жилого помещения в доме жилищного кооператива

    
    1. Ранее действовавшее жилищное законодательство допускало возможность раздела жилого помещения в доме жилищно-строительного кооператива только между членом кооператива и его супругом в случае расторжения ими брака (Жилищному кодексу РСФСР (постатейный) / отв. ред. Б.М.Гонгало. М., 2004. С. 306). Ныне действующий Кодекс расширяет круг лиц, которые могут воспользоваться правом раздела жилого помещения в доме жилищного кооператива.
    
    2. Законодатель не связывает возможность раздела жилого помещения в доме жилищного кооператива с тем обстоятельством, выплачен ли в полном размере паевой взнос. Из смысла действующего законодательства следует, что занимаемое жилое помещение может быть разделено между занимающими его лицами и в том случае, если паевой взнос не выплачен в полном размере.
    
    3. В то же время раздел жилого помещения в доме жилищного кооператива ограничен определенными в законе условиями: это допустимо, если заинтересованные в разделе лица обладают правами на пай в жилищном кооперативе. Кроме того, раздел жилого помещения в жилищном кооперативе допустим, если каждому из лиц, обладающих правом на пай, может быть выделено изолированное жилое помещение либо имеется техническая возможность переустройства или перепланировки неизолированных помещений в изолированные жилые помещения. В противном случае раздел жилого помещения недопустим.
    
    4. Споры относительно раздела жилого помещения в доме жилищного кооператива подведомственны суду. В судебном же порядке должны разрешаться и споры о том, возможно ли выделение изолированного жилого помещения, так же как и споры о возможности переустройства или перепланировки неизолированных жилых помещений в изолированные жилые помещения. Судебное решение в этом случае может быть основано на результатах строительно-технической экспертизы.
    
    5. При рассмотрении споров о разделе жилого помещения в доме жилищного кооператива продолжают действовать некоторые рекомендации, содержащиеся в постановлении Пленума ВС СССР от 11 октября 1991 года N 11 "О практике применения судами законодательства при рассмотрении дел по спорам между гражданами и жилищно-строительными кооперативами" (Семейное законодательство. Сборник нормативных документов. М., 1995). Так, при вынесении решения о разделе жилого помещения суд должен учитывать размер принадлежащей каждому из правообладателей доли паенакопления, интересы детей и других членов семьи, имеющих право на пользование жилой площадью, а также планировку квартиры. В отдельных случаях суд может принять во внимание и фактически сложившийся порядок пользования жилым помещением. Если занимаемая жилая площадь состоит из двух или более смежных неизолированных комнат, суд, придя к выводу, что их переоборудованием в изолированные не будут ухудшены жилищные условия сторон и членов их семьи, вправе в зависимости от конкретных обстоятельств дела возложить обязанность по переоборудованию на одну или обе стороны. В случае признания за одним из бывших супругов при разделе жилого помещения права на пользование помещением, стоимость которого превышает размер его доли в паенакоплении, суд, учитывая интересы несовершеннолетних детей или заслуживающих внимания интересы этого супруга, может отступить от начала равенства долей сторон в их общем имуществе. Если суд не найдет оснований для увеличения доли паенакопления указанного супруга, в пользу другого супруга в виде компенсации взыскивается соответствующая денежная сумма. При невозможности раздела жилого помещения с члена жилищного кооператива взыскивается денежная компенсация в пользу его бывшего супруга или другого члена семьи, за которыми признано право на часть паенакопления, по их просьбе об этом и лишь при условии, когда они изъявят согласие освободить жилое помещение. По иску одного из супругов (бывших супругов) суд может признать за этим супругом право на определенную часть паенакопления, которое является их общим совместным имуществом, без раздела жилого помещения. Такое требование может быть удовлетворено судом и в бракоразводном процессе, если по делу выносится решение о расторжении брака.
    
    

Комментарий к статье 128. Сдача внаем жилого помещения в доме жилищного кооператива

    
    1. Несмотря на то что член жилищного кооператива, не выплативший в полном размере паевой взнос, не является собственником занимаемого жилого помещения, он вправе сдать внаем часть жилого помещения, а в том случае, если временно выехал из этого жилого помещения, то вправе сдать в поднаем и все жилое помещение. Однако это право может быть реализовано только при соблюдении определенных условий. К числу таковых условий законодатель отнес согласие членов семьи, совместно проживающих с членом жилищного кооператива, а также согласие правления жилищного кооператива. Такое согласие должно быть выражено в письменной форме.
    
    2. Сдача жилого помещения в жилищном кооперативе предполагает соблюдение правил законодательства, регулирующих нормы жилой площади, которая после сдачи внаем жилого помещения (части жилого помещения) не может быть менее учетной нормы на одного проживающего.
    
    3. При оформлении договора найма жилого помещения в доме жилищного кооператива в тексте договора должны быть указаны все граждане, которые вселяются совместно с нанимателем в жилое помещение. Такие граждане приобретают права пользования жилым помещением наравне с нанимателем.
    
    4. Договор найма жилого помещения, расположенного в доме жилищного кооператива, может быть заключен как с указанием срока, так и без указания срока. В том случае, если договор заключен с указанием срока, его действие прекращается по истечении установленного срока. В том случае, если стороны заключили договор найма без указания срока, то сторона, инициирующая прекращение договора, обязана предупредить другую сторону о прекращении договора найма за три месяца. Если наниматель при прекращении договора отказывается освободить занимаемое жилое помещение, он подлежит выселению в судебном порядке.
    
    5. Договор найма жилого помещения в доме жилищного кооператива является возмездным. Порядок, условия, сроки внесения и размер платы за наем жилого помещения, расположенного в доме жилищного кооператива, устанавливаются по соглашению сторон в договоре найма такого жилого помещения. Ранее действовавшее законодательство устанавливало ограничения размеров платы за жилое помещение, сдаваемое внаем в доме жилищно-строительного кооператива. Размер такой платы не мог превышать взимаемых с наймодателя эксплуатационных расходов, приходящихся на сдаваемое внаем помещение (ст.122 ЖК РСФСР). Ныне действующее законодательство снимает указанные ограничения и это, как представляется, оправдано современными условиями развития общества.
    
    6. Недопустима передача жилого помещения (части жилого помещения), расположенного в жилищном кооперативе, внаем, если в этом жилом помещении проживает или в него вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, а также в иных установленных федеральным законодательством случаях.
    

    7. Если жилое помещение, расположенное в жилищном кооперативе, освобождается, то впредь до приема новых членов жилищного кооператива, которые получат право на это помещение, оно может быть сдано внаем. При этом наймодателем будет выступать жилищный кооператив в лице тех органов (правления, председателя правления), которые обладают соответствующими полномочиями на основании устава. Суммы, поступающие от сдачи внаем такого жилого помещения, являются доходом жилищного кооператива.
    
    

Комментарий к статье 129. Право собственности на жилое помещение в
многоквартирном доме члена жилищного кооператива

    
    1. В п.1 коммент. ст. установлен порядок приобретения права собственности на жилое помещение в многоквартирном доме.
    
    2. Объектом права собственности в данном случае является жилое помещение. Кроме того, возникновение права собственности на жилое помещение является основанием для обладания долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (см. коммент. к ст.37, 38 Кодекса). При этом право на долю в общей собственности возникает одновременно с приобретением в собственность жилого помещения и следует судьбе права собственности на это помещение.
    
    3. Под паевым взносом понимаются: 1) денежные средства, вносимые членом кооператива в порядке и в сроки, которые предусмотрены формой участия члена кооператива в деятельности кооператива по привлечению и использованию денежных средств на приобретение жилых помещений; 2) те доходы, которые получены кооперативом от осуществляемой им предпринимательской деятельности и распределенные между членами кооператива пропорционально их паям.
    
    4. При передаче жилого помещения члену кооператива, полностью выплатившему паевой взнос, жилищный кооператив обязан передать указанное жилое помещение свободным от каких-либо обязательств.
    
    5. В том случае, если хотя бы один член жилищного кооператива выплатил в полном размере пай и стал собственником занимаемого им жилого помещения, в отношении имущества многоквартирного дома, не являющегося частями квартир, возникает режим общей собственности со всеми вытекающими отсюда последствиями. Механизм регулирования отношений общей собственности предусмотрен в гл.6 коммент. закона и устанавливает порядок и условия принятия решений по владению, пользованию и распоряжению общей собственностью многоквартирного дома. До того момента, пока ни один из членов жилищного кооператива не выплатил в полном размере свой паевой взнос, единым субъектом права собственности на имущество многоквартирного дома является сам жилищный кооператив.
    
    6. Коммент. ст. не связывает возникновение права собственности на жилое помещение с государственной регистрацией прав на недвижимость. Это объяснимо тем обстоятельством, что возникновение права собственности на жилое помещение в жилищном кооперативе связывается с иным юридически значимым фактом - выплатой паевого взноса. Указанный юридический факт (выплата членом кооператива паевого взноса в полном размере) автоматически влечет возникновение у члена жилищного кооператива права собственности на жилое помещение и не нуждается в государственной регистрации, осуществляемой органом по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Федеральной регистрационной службой).
    
    

Комментарий к статье 130. Прекращение членства в жилищном кооперативе

    
    1. О членстве в жилищном кооперативе и правах члена жилищного кооператива см. коммент. к ст.124 Кодекса.
    
    2. Членство в жилищном кооперативе, будучи особым правовым состоянием, прекращается при наступлении определенных в законе юридических фактов. Прекращение членства в жилищном кооперативе влечет целый ряд юридически значимых правовых последствий. Особо важными оказываются правовые последствия прекращения членства в жилищном кооперативе, если член жилищного кооператива не выплатил в полном размере паевого взноса и не приобрел права собственности на занимаемое жилое помещение.
    
    3. Если ранее действовавшее законодательство устанавливало примерный перечень оснований прекращения членства в жилищно-строительном кооперативе, делая при этом отсылку в установлении оснований исключения из жилищно-строительного кооператива к уставу такого кооператива (ст.123 ЖК РСФСР), то ныне действующее законодательство устанавливает исчерпывающий перечень оснований прекращения членства в жилищном кооперативе. В том случае если устав жилищного кооператива, действующего в соответствии с современным жилищным законодательством, будет содержать основания исключения члена кооператива, отличающиеся от оснований, предусмотренных коммент. нормой, то такие положения устава следует рассматривать как противоречащие императивной норме законодательства и, как следствие, не подлежащие применению.
    
    4. Так, членство в жилищном кооперативе прекращается в случае выхода из него члена кооператива. Добровольный выход из жилищного кооператива осуществляется путем подачи соответствующего заявления и его рассмотрения в порядке, предусмотренном уставом жилищного кооператива. Вместе с тем о выходе члена кооператива из состава его участников могут свидетельствовать и определенные действия фактического характера, направленные на прекращение отношений с жилищным кооперативом. Например, отчуждение членом жилищного кооператива принадлежащего ему на праве собственности жилого помещения в жилищном кооперативе (при отсутствии в этом жилищном кооперативе других принадлежащих ему жилых помещений) свидетельствует об отказе от участия в деятельности жилищного кооператива, который создается в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также для управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме (п.1 ст.110 ЖК). В этом случае член жилищного кооператива может быть исключен из кооператива.
    
    5. Утрата членом кооператива - юридическим лицом - своей правосубъектности (ликвидация юридического лица) влечет прекращение его членства в жилищном кооперативе. Ликвидация юридического лица (в отличие от другого способа прекращения юридического лица - его реорганизации) прекращает юридическое лицо без перехода его прав и обязанностей к другим лицам в порядке правопреемства. Ликвидация юридического лица считается завершенной, а юридическое лицо рассматривается как прекратившее свое существование только после внесения записи об этом в едином государственном реестре юридических лиц (п.8 ст.63 ГК РФ). Таким образом, при ликвидации юридического лица недопустимо автоматическое вступление в отношения с жилищным кооперативом другого юридического лица, претендующего на членство в жилищном кооперативе и заявляющего свои права на членство в этом жилищном кооперативе со ссылкой на преемство ликвидированного члена кооператива - юридического лица.
    

    6. В п.3 коммент. ст. предусмотрена своего рода санкция к члену жилищного кооператива: он может быть исключен из членов кооператива. Такое исключение возможно только в том случае, если член кооператива грубо не исполнял обязанности, предусмотренные настоящим Кодексом или уставом кооператива. Коммент. норма содержит два оценочных понятия, интерпретация которых, по-видимому, будет осуществляться в рамках судебной практики.
    
    7. Понятие "грубое нарушение своих обязанностей", очевидно, должно подразумевать такое нарушение членом жилищного кооператива своих обязанностей, вследствие которого существенным образом дестабилизируется деятельность жилищного кооператива. Примером грубого нарушения членом жилищного кооператива своих обязанностей может быть длительное и систематическое нарушение сроков оплаты паевого взноса, порча общего имущества многоквартирного дома, принадлежащего жилищному кооперативу, нарушение прав и законных интересов соседей, проживающих в жилищном кооперативе и проч.
    
    8. Во-вторых, используемое в коммент. ст. понятие "уважительные причины" также требует интерпретации в судебной практике. По-видимому, под уважительными причинами неисполнения обязанностей члена жилищного кооператива должны пониматься такие причины, которые объективно препятствуют исполнению членом жилищного кооператива этих обязанностей. В любом случае определение степени уважительности причин должно делаться судом при рассмотрении спора с учетом всех обстоятельств, сопутствующих неисполнению членом жилищного кооператива своих обязанностей, предусмотренных ЖК и уставом жилищного кооператива.
    
    9. Исключение члена жилищного кооператива на основании решения общего собрания членов жилищного кооператива (конференции), выплатившего паевой взнос в полном размере, само по себе не является основанием для лишения его права собственности на занимаемое помещение. Равным образом решение об исключении члена жилищного кооператива (если он является собственником занимаемого жилого помещения) не прекращает права этого лица на долю в праве общей собственности на общее имущество, поскольку указанное право неразрывно связано с правом собственности на жилое помещение, находящееся в жилищном кооперативе.
    
    10. Смерть гражданина - члена жилищного кооператива - является основанием для прекращения его членства в жилищном кооперативе. Однако его наследники имеют преимущественное право на вступление в члены жилищного кооператива (см. коммент. к ст.131 Кодекса). При этом, как справедливо отмечается в юридической литературе, вступление в члены кооператива, также как и сохранение в членстве кооператива (в том числе и жилищного кооператива), - это именно право, но никак не обязанность наследника умершего члена кооператива (А.П.Сергеев, Ю.К.Толстой, И.В.Елисеев. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (постатейный). Часть третья. М., 2002. С. 172).
    

Комментарий к статье 131. Преимущественное право вступления в члены
жилищного кооператива в случае наследования пая

    
    1. Вопрос о праве вступления в члены потребительского кооператива в случае наследования пая в самом общем виде был урегулирован в ст.1177 ГК РФ, согласно части первой которой наследник жилищного кооператива имеет право быть принятым в его члены. Предпосылкой этой нормы служит другая норма, закрепленная в этой же статье, согласно которой в состав наследства члена потребительского кооператива входит его пай. Коммент. ст. не связывает право наследника умершего члена жилищного кооператива на вступление в члены кооператива с тем обстоятельством, был ли выплачен наследодателем паевой взнос в полном размере, равным образом как нет связи между фактом проживания наследника совместно с наследодателем и его правом на вступление в члены кооператива. Даже если наследодатель - член жилищного кооператива и не успел стать собственником занимаемого в кооперативе жилого помещения, это не лишает его наследника права в установленном комментируемой статьей порядке стать членом жилищного кооператива. При этом инициирование процедуры вступления в члены жилищного кооператива должно исходить от самого наследника, который таким образом может реализовать предоставленное ему право.
    
    2. Для реализации права на вступление в члены жилищного кооператива не имеет значения и то обстоятельство, что наследник не нуждается в улучшении жилищных условий, то есть проживает в другом жилом помещении, принадлежащем ему на праве собственности, либо по договору социального найма, либо на иных условиях, и при этом обеспечен жилой площадью свыше установленных нормативов. Наличие другого жилья не препятствует такому наследнику вступить в члены жилищного кооператива, в котором находится жилое помещение, занимавшееся его наследодателем.
    
    3. Коммент. ст. устанавливает очередность лиц, являющихся наследниками умершего члена кооператива, на вступление в члены жилищного кооператива. Всего действующим законодательством установлено четыре очереди, в соответствии с которыми происходит приобретение права на вступление в члены жилищного кооператива. При этом действует тот же принцип, что и при наследовании по закону: наследники каждой последующей очереди наследуют, если нет наследников предшествующих очередей, то есть если наследники предшествующих очередей отсутствуют, либо никто из них не имеет права наследовать, либо никто из них не принял наследства, либо все они отказались от наследства (в нашем случае - от права на вступление в члены жилищного кооператива).
    
    4. Право на пай в жилищном кооперативе является имущественным правом, и в случае смерти его обладателя оно становится объектом наследственных отношений, то есть входит в наследственную массу, которая подлежит распределению в соответствии с пятым разделом ГК РФ. Вместе с тем факт наследования такого имущественного права, каковым является пай в жилищном кооперативе, становится тем фактом, с которым связывается другое юридически значимое последствие, не имеющего характера имущественного права (не имеющего имущественного содержания) - приобретение преимущественного права на вступление в члены жилищного кооператива.
    

    5. Преимущественное право вступления в члены жилищного кооператива связано с тем имущественным паем, наследниками которого являются перечисляемые в коммент. ст. лица. Но не только. Кроме того, в определенных законом случаях имеет значение и факт совместного проживания с членом кооператива в жилом помещении, находящемся в этом кооперативе. Факт совместного проживания с членом жилищного кооператива имеет значение для определения очередности при вступлении наследника в члены кооператива.
    
    6. К первой очереди лиц, обладающих преимущественным правом на вступление в члены жилищного кооператива, законом отнесены пережившие супруги члена жилищного кооператива, но при условии, что они обладают правом на часть пая. Будучи имущественным правом, право на пай, нажитое супругами в период брака, рассматривается в качестве общей совместной собственности супругов, если иное не предусмотрено действующим законодательством или договором, заключенным между супругами.
    
    7. Вторая очередь указанных в коммент. ст. лиц приобретает право на вступление в члены жилищного кооператива в том случае, если переживший супруг не обладает правом на преимущественное вступление в члены кооператива либо отказался от этого права. Если лиц, которые могут быть отнесены ко второй очереди, несколько, то все они обладают равным правом на вступление в члены жилищного кооператива. Такое право может быть реализовано путем заключения соглашения между правообладателями, а в случае отсутствия такого соглашения - в судебном порядке. Следует обратить внимание на то, что вступление в члены жилищного кооператива одним из указанной категории лиц не прекращает имущественного права на часть пая иных лиц-правообладателей.
    
    8. В том случае, если наследники умершего члена жилищного кооператива, не выплатившего полностью пай (не ставшего собственником занимаемого жилого помещения), не принимаются в члены кооператива, то им должен быть возвращен паевой взнос, за исключением вступительного взноса, который, как правило, возврату не подлежит.
    
    9. Споры об отказе в приеме в члены жилищного кооператива могут быть рассмотрены в судебном порядке. Поскольку жилищные кооперативы, будучи потребительскими кооперативами, не относятся к коммерческим организациям, то эти споры подведомственны судам общей юрисдикции.
    

Комментарий к статье 132. Возврат паевого взноса члену жилищного кооператива,
исключенному из жилищного кооператива

    
    1. Исключение из членов жилищного кооператива является основанием для прекращения обязательственно-правовых отношений, существующих между членом жилищного кооператива и жилищным кооперативом. Это означает, что член жилищного кооператива утрачивает право владения и пользования жилым помещением, принадлежащим жилищному кооперативу, а жилищный кооператив обязан вернуть бывшему члену выплаченную им сумму паевого взноса в порядке и в сроки, установленные действующим законодательством и уставом жилищного кооператива.
    
    2. Указанное правило действует только до того момента, пока член жилищного кооператива не выплатил в полном размере паевого взноса. Как только он выплатил паевой взнос, член жилищного кооператива становится собственником жилого помещения и коммент. норма не подлежит применению к ситуации, связанной с его исключением из членов жилищного кооператива. Владение, пользование и распоряжение жилым помещением, в отношении которого член кооператива выплатил паевой взнос, осуществляется на ином правовом основании, не связанном с членством в жилищном кооперативе. Таким правовым основанием (титулом) становится право собственности, не зависящее от отношений членства в жилищном кооперативе.
    
    3. По общему правилу срок выплаты суммы пая исключаемому из членов кооператива лицу не может превышать двух месяцев. В то же время уставом кооператива может быть предусмотрен и меньший срок выплаты суммы пая исключаемому члену жилищного кооператива. В этом случае выплата суммы пая должна быть осуществлена в сроки, установленные уставом жилищного кооператива.
    
    

Комментарий к статье 133. Выселение бывшего члена жилищного кооператива

    
    1. Ранее действовавшее законодательство предусматривало, что член жилищного кооператива мог быть выселен как по основаниям, предусмотренным ЖК, так и по основаниям, предусмотренным уставом жилищно-строительного кооператива. После реформы жилищного законодательства установлено, что член жилищного кооператива может быть исключен из числа членов кооператива и выселен только по тем основаниям, которые предусмотрены законодательством. Таким образом, если устав жилищного кооператива предусматривает основания выселения бывшего члена жилищного кооператива, которые не установлены жилищным законодательством, эти основания необходимо рассматривать как противоречащие действующему законодательству и не подлежащие применению.
    
    2. ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах" (РГ. 2004. 31 дек.) более широко (и более точно) трактует основания выселения из жилых помещений кооператива вследствие прекращения членства в нем. В соответствии со ст.31 упомянутого Закона при прекращении членства в кооперативе, за исключением случая внесения членом кооператива паевого взноса в полном размере, член кооператива, которому кооператив передал в пользование жилое помещение, и проживающие совместно с ним лица утрачивают право пользования помещением и обязаны его освободить в течение двух месяцев со дня прекращения членства в кооперативе, а в случае ликвидации кооператива - со дня принятия решения о ликвидации кооператива.
    
    3. Выселение члена жилищного кооператива из занимаемого им жилого помещения может быть осуществлено только в том случае, если он не стал собственником занимаемого жилого помещения. Момент возникновения у члена жилищного кооператива права собственности на жилое помещение связан с моментом исполнения обязательства по оплате пая. Как только член жилищного кооператива произвел оплату паевого взноса в полном размере, по общему правилу он не может быть выселен из занимаемого им жилого помещения, даже если утратил права члена жилищного кооператива.
    
    4. Утрата членом жилищного кооператива права пользования жилым помещением означает, что он должен освободить это жилое помещение. Вместе с тем отказ освободить это жилое помещение означает, что бывший член жилищного кооператива может быть принудительно выселен из этого помещения. При этом из жилого помещения вместе с бывшим членом жилищного кооператива могут быть выселены и иные совместно проживающие с ним лица. Однако такое выселение может быть осуществлено только в судебном порядке, то есть путем предъявления жилищным кооперативом искового требования о выселении бывшего члена жилищного кооператива. Самоуправные действия должностных лиц жилищного кооператива по выселению (например, не санкционированное судом насильственное выселение) утратившего право на жилое помещение бывшего члена жилищного кооператива и проживающих с ним лиц недопустимы.
    
    

Комментарий к статье 134. Обеспечение членов жилищного кооператива жилыми
помещениями в связи со сносом дома

    
    1. Основанием для выселения члена жилищного кооператива и обеспечения его в связи с этим жилым помещением является решение государственного органа или органа местного самоуправления об изъятии жилого помещения. Такое решение подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Федеральной регистрационной службе).
    
    2. Последствия сноса дома, принадлежащего жилищному кооперативу, дифференцированы в зависимости от того, был ли выплачен пай членом жилищного кооператива или этого не было сделано.
    
    3. В том случае если члены жилищного кооператива выплатили в полном размере пай, то изъятие соответствующего жилого помещения может быть произведено не иначе как с согласия собственника этого жилого помещения путем выкупа этого жилого помещения. В том случае если собственник соответствующего жилого помещения, находящегося в доме, принадлежащем жилищному кооперативу, не согласен с передачей своего жилого помещения для государственных или муниципальных нужд, то уполномоченный государственный или муниципальный орган при соблюдении правил, установленных ст.32 ЖК, вправе предъявить иск о принудительном выкупе этого жилого помещения. Размер выкупной платы устанавливается договоренностью между сторонами, а в том случае если стороны не достигли соглашения о выкупной цене - решением суда, которое должно основываться на среднерыночной стоимости жилых помещений. До завершения расчетов с членами жилищного кооператива, для которых занимаемое жилое помещение являлось единственным, они могут быть обеспечены жилыми помещениями из маневренного фонда на условиях, предусмотренных ст.106 коммент. закона.
    
    4. Если членом жилищного кооператива не был выплачен в установленном размере паевой взнос, то наступают правовые последствия, предусмотренные ст.86 коммент. закона, а именно: члену жилищного кооператива и совместно проживающим с ним членам его семьи должно быть предоставлено другое благоустроенное жилое помещение на условиях договора социального найма. Такая обязанность возлагается на орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение о сносе дома жилищного кооператива.
    
    

Раздел VI. ТОВАРИЩЕСТВО СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ

Глава 13. СОЗДАНИЕ И ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ ТОВАРИЩЕСТВА
СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ

Комментарий к статье 135. Товарищество собственников жилья

    
    1. Коммент. ст. устанавливает статус (правовое положение) товарищества собственников жилья как некоммерческого по своей природе объединения лиц - собственников помещений в многоквартирном доме.
    
    Основу правового регулирования отношений, направленного на установление общих и специальных правил о некоммерческих организациях, составляют нормы ГК РФ. Так, в ст.50 ГК РФ в качестве классификационного основания для целей отнесения юридических лиц к той либо иной разновидности организаций используется критерий основной цели деятельности юридической личности. Указанный критерий является ведущим в схеме разграничения юридических лиц на коммерческие и некоммерческие. И если основной целью деятельности коммерческой организации служит извлечение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг с последующим распределением ее между участниками организации, то целью деятельности некоммерческой организации является решение социальных, благотворительных, культурных, управленческих задач, защита прав и охраняемых законом интересов граждан.
    
    Особое место в системе нормативного регулирования отношений по установлению правового положения некоммерческих организаций занимает Указанный Закон в силу прямого предписания, содержащегося в п.2. ст.1, применяется ко всем некоммерческим организациям, созданным или создаваемым на территории РФ, за исключением потребительских кооперативов и, частично, религиозных организаций.
    
    В силу того, что некоммерческие организации создаются в различных и обладающих существенной спецификой организационно-правовых формах, своеобразие их статуса находит свое отражение в нормах специальных законов, к числу которых относятся и нормы раздела VI коммент. закона.
    
    2. Краеугольные принципы легитимности объединений собственников помещений в многоквартирном доме закреплены в Конституции РФ. Согласно ее ст.30 каждый имеет право на объединение. Никто не может быть принужден к вступлению в какое-либо объединение или пребыванию в нем. В соответствии с ч.2 ст.35 Конституции РФ каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.
    

    3. Важную правообразующую роль в деятельности товарищества собственников жилья играет его устав, являющийся единственным для данной разновидности некоммерческих организаций учредительным документом. Устав товарищества собственников принимается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме большинством голосов от их общего числа. Устав товарищества собственников жилья, создаваемого в строящихся многоквартирных домах, принимается на общем собрании лиц, которым будет принадлежать право собственности на помещения в таких домах. Решение об утверждении устава в данном случае должно быть принято большинством голосов от общего числа голосов лиц, которым будет принадлежать право собственности на помещения в строящемся доме. Подсчет голосов при принятии устава товарищества собственников жилья в строящихся многоквартирных домах должен осуществляться исходя из потенциальной доли в праве общей собственности на общее имущество в данном доме. Говоря другими словами, должно соблюдаться правило п.3 ст.48 коммент. закона, излагаемое в будущем времени, а именно: количество голосов, которым обладает лицо, намеренное стать собственником помещения в строящемся многоквартирном доме на общем собрании лиц, которым будет принадлежать право собственности на помещения в таком доме, пропорционально его будущей доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.
    
    В качестве основы для подготовки проекта устава товарищества собственников жилья может быть принят Примерный устав товарищества собственников жилья, рекомендованный органам исполнительной власти субъектов РФ, приказом Министерства РФ по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 3 августа 1998 года N 35 (Экспресс-закон. 1999 N 8).
    
    4. В п.3 коммент. ст. закреплено требование к численности членов товарищества собственников жилья. Прежнее правило о численности членов товарищества, продиктованное минимальным количеством домовладельцев, требуемым для установления правового режима долевой собственности на общее имущество (п.3 ст.25 ФЗ "О товариществах собственников жилья") заменено более оптимальной формулой, реализация которой, возможно, обеспечит устойчивость существования товарищества.
    
    5. В п.4 коммент. ст. содержится диспозитивное правило, согласно которому товарищество собственников создается на неопределенный срок, если иное не предусмотрено его уставом.
    

    6. Товарищество собственников жилья обретает качества юридической личности с момента государственной регистрации, осуществленной в порядке, установленном ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" (СЗ РФ. 2001. N 33. Ст.3431; 2003. N 26. Ст.2565; N 50. Ст.4855; N 52. Ст.5037).
    
    Товарищество собственников жилья должно иметь свое наименование, содержащее указание на его организационно-правовую форму и на характер его деятельности. Местом нахождения товарищества признается место нахождения его постоянно действующего исполнительного органа, т.е. правления товарищества собственников жилья. Место нахождения товарищества собственников жилья, созданного в строящемся многоквартирном доме, также может определяться местом нахождения лица, имеющего право действовать от имени товарищества без доверенности, т.е. местом жительства председателя правления (см. п.2 ст.8 ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей").
    
    Товарищество собственников должно иметь печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты, например, индивидуальный номер налогоплательщика, классификационные коды, присваиваемые в соответствии с действующими общероссийскими классификаторами, в частности с Общероссийским классификатором видов экономической деятельности (ОКВЭД).
    
    Расчетные счета в настоящее время открываются всем юридическим лицам в неограниченном количестве. С расчетного счета товарищество собственников как клиент банка может осуществлять все виды расчетных операций, в том числе производить уплату налогов и иных обязательных платежей.
    
    7. В п.6 коммент. ст. закреплены нормы, очерчивающие пределы ответственности товарищества собственников жилья по своим обязательствам. По общему правилу товарищество отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, в том числе денежными средствами, ценными бумагами, иным движимым и недвижимым имуществом (см. коммент. к ст.151). Товарищество не отвечает по обязательствам своих членов. Члены товарищества собственников не отвечают по обязательствам товарищества, за исключением случаев, предусмотренных п.3 ст.56 ГК РФ. Если, например, банкротство товарищества собственников жилья вызвано собственником помещения - членом товарищества, обладающим достаточным количеством голосов на общем собрании и, соответственно, имеющим возможность определять действия товарищества, то на такого члена товарищества в случае недостаточности имущества товарищества может быть возложена субсидиарная ответственность по обязательствам последнего.
    
    

Комментарий к статье 136. Создание и государственная регистрация товарищества собственников жилья

    
    1. Коммент. ст. содержит нормы, определяющие общие правила создания и государственной регистрации товарищества собственников жилья.
    
    В первом предложении п.1 закреплено важное с точки зрения оптимизации процесса совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме правило, которое можно выразить краткой формулой: один многоквартирный дом - одно товарищество. Прежнее законодательство допускало возможность создания нескольких товариществ (по числу кондоминиумов) в одном многоквартирном доме (п.2 ст.5 ФЗ "О товариществах собственников жилья").
    
    Принятие решения о создании товарищества собственников жилья отнесено к компетенции общего собрания. При этом законодатель, видимо, различает понятия "выбор способа управления многоквартирным домом" и "решение о создании товарищества собственников жилья", поскольку решение о выборе способа управления принимается большинством голосов от общего числа принимающих участие в данном собрании (подп.4 п.2 ст.44; п.1 ст.46), а решение о создании товарищества считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме.
    
    2. В п.2 коммент. ст. устанавливаются возможные варианты объединения имущественных комплексов, на базе которых может быть создано товарищество собственников жилья. Указанные варианты представляют собой модели так называемых "вертикальных" и "горизонтальных" кондоминиумов (комплексов недвижимого имущества).
    
    Объединение нескольких многоквартирных домов должно быть оправдано разумными размерами комплекса недвижимого имущества, признаками общности земельного участка и инженерной инфраструктуры. Законодатель не ограничил верхний предел размеров комплекса недвижимого имущества, что, впрочем, было характерно и для прежнего порядка комплектования кондоминиума. Это, в свою очередь, выливалось в притязания отдельных граждан на включение в состав комплекса недвижимости всех жилых домов, расположенных в отдельно взятом микрорайоне. Представляется, что включение в состав имущественного комплекса, управляемого одним товариществом нескольких многоквартирных домов, должно осуществляться по решению собственников помещений, обладающих более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников в каждом из подлежащих объединению домов.
    
    "Горизонтальные" комплексы недвижимого имущества могут состоять из нескольких жилых домов, предназначенных для проживания одной семьи, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражей и других объектов, расположенных на общем земельном участке или нескольких граничащих земельных участках. При этом односемейные жилые дома, дачные дома, гаражи находятся в правовом режиме "помещений", а функцию общего имущества выполняют общий земельный участок, сети инженерно-технического обеспечения и другие элементы инфраструктуры.
    

    3. Пункт 3 коммент. ст. содержит отсылочную норму, определяющую компетентное законодательство, согласно которому осуществляется государственная регистрация товариществ собственников жилья. Базовым нормативным актом, регулирующим отношения, складывающиеся в связи с государственной регистрацией товариществ собственников жилья, является ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей".
    
    Уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим государственную регистрацию товариществ собственников жилья, является Федеральная налоговая служба.
    
    Фактическую регистрацию товариществ собственников жилья осуществляют территориальные органы Федеральной налоговой службы по месту нахождения товарищества.
    
    При государственной регистрации создаваемого товарищества собственников жилья в регистрирующий орган представляются:
    
    - подписанное заявителем заявление о государственной регистрации по форме, утвержденной постановлением Правительства РФ от 19 июня 2002 года N 439 (СЗ РФ. 2002. N 26. Ст.2586; 2003. N 43. Ст.4238; 2004. N 10. Ст.864);
    
    - решение о создании товарищества собственников в виде протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;
    
    - устав товарищества собственников жилья (подлинник или засвидетельствованная в нотариальном порядке копия);
    
    - выписка из реестра иностранных юридических лиц соответствующей страны происхождения или иное равное по юридической силе доказательство юридического статуса иностранного юридического лица - собственника помещения;
    
    - документ об уплате государственной пошлины.
    
    Размер государственной пошлины за государственную регистрацию товарищества собственников жилья составляет 2 тыс. рублей. За свидетельствование подлинности подписи на заявлении о регистрации товарищества (с каждого лица) - 200 рублей. За государственную регистрацию изменений, вносимых в устав товарищества, взимается пошлина, размер которой составляет 20% размера пошлины, установленного за государственную регистрацию товарищества.
    
    Заявителю выдается свидетельство о государственной регистрации товарищества собственников, форма которого утверждена постановлением Правительства РФ от 19 июня 2002 года N 439 "Об утверждении форм и требований к оформлению документов, используемых при государственной регистрации юридических лиц, а также физических лиц в качестве индивидуальных предпринимателей".
    

    Сотрудники органов Федеральной налоговой службы при оформлении документов, используемых при государственной регистрации товариществ собственников жилья, обязаны руководствоваться Методическими разъяснениями по порядку заполнения форм документов, используемых при государственной регистрации юридического лица, утвержденными приказом Федеральной налоговой службы от 1 ноября 2004 года N САЗ-3-09/16 (РГ. 2004. 29 дек.).
    
    Товарищество собственников жилья как новый субъект права возникает со дня внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр юридических лиц, правила ведения которого регламентированы постановлением Правительства РФ от 19 июня 2002 года N 438 "О Едином государственном реестре юридических лиц" (СЗ РФ. 2002. N 26. Ст.2585).
    
    

Комментарий к статье 137. Права товарищества собственников жилья

    
    1. В силу прямого указания закона (п.2 ст.291 ГК РФ, п.1 ст.135 коммент. закона) товарищество собственников жилья является некоммерческой организацией и, следовательно, наделено специальной правоспособностью. Специальная правоспособность означает, что товарищество обладает только теми гражданскими правами и несет только те обязанности, которые соответствуют целям его создания и деятельности и получили закрепление в уставе товарищества. Ограничения подобного рода обусловлены по отношению к товариществам собственников жилья нормой, содержащейся в п.1 ст.135 коммент. закона, согласно которой товарищество создается для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
    
    Сделка, совершенная товариществом собственников жилья без учета его специальной правоспособности, т.н. внеуставная сделка, согласно ст.173 ГК РФ может быть признана судом недействительной по иску самого товарищества, члена товарищества или государственного органа, осуществляющего контроль или надзор за деятельностью товарищества, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о ее незаконности.
    
    2. В пп.1 и 2 коммент. ст. законодатель формулирует две группы юридически обеспеченных возможностей товарищества собственников жилья (субъективных прав), содержанием которых выступают соответствующие целям его создания действия.
    
    Первая группа прав товарищества характеризуется тем, что их реализация прямо не затрагивает прав и охраняемых законом интересов собственников помещений, не являющихся членами товарищества. Реализация прав, перечисленных в п.2 коммент. ст., затрагивает права и охраняемые законом интересы всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе и тех, кто не является членом товарищества. Поэтому права товарищества собственников, закрепленные в п.2 коммент. ст., могут быть осуществлены только в случае совпадения волеизъявления товарищества и волеизъявления собственников помещений, не являющихся членами товарищества. При этом осуществление прав, закрепленных в подп.1, 2, 4, должно иметь место лишь в случае принятия соответствующего решения общим собранием собственников помещений (ст.44, 46 коммент. закона).
    
    3. В п.3 коммент. ст. закреплена норма, наделяющая товарищество собственников жилья правом на обращение в суд с целью понуждения неисправных собственников помещений к участию в общих расходах на содержание общего имущества (см. коммент. к п.2 ст.39). Обязанность собственника помещения участвовать в общих расходах следует понимать расширительно, в контексте требований, установленных как ст.249 ГК РФ, так и ст.39 коммент. закона.
    

    4. Обязанность собственника помещения участвовать в общих расходах на содержание общего имущества пропорционально своей доле в праве общей собственности на общее имущество обусловлена необходимостью обеспечения возмещения издержек на обслуживание, текущий и профилактический ремонт, капитальный ремонт общего имущества, а также необходимостью поддержания общего имущества в безопасном и пригодном для эксплуатации состоянии. Обязательные платежи и взносы выступают в качестве одной из форм участия в общих расходах.
    
    Если в результате неисполнения собственником помещения своих обязанностей по участию в общих расходах товариществу собственников причинены убытки, последнее вправе требовать их возмещения в судебном порядке. Под убытками в данном случае следует понимать понесенные товариществом расходы, которые оно в результате неуплаты собственником помещения причитающихся с него денежных средств, произвело из собственных средств, например оплатило услуги по вывозу твердых бытовых отходов. Норма, содержащаяся в п.4 коммент. ст., должна применяться во взаимосвязи с правилами, установленными ст.15 ГК РФ.
    
    

Комментарий к статье 138. Обязанности товарищества собственников жилья

    
    1. Коммент. ст. содержит перечень обязанностей товарищества собственников жилья, которые возложены на него по закону. Указанный перечень нельзя считать исчерпывающим, поскольку уставом товарищества он может быть расширен в соответствии с целями создания и деятельности последнего. По существу, данная ст. формулирует основные задачи товарищества, которые оно обязано решать в процессе своей деятельности.
    
    2. Обеспечение выполнения требований действующего законодательства и устава товарищества, а равно договорных обязательств относится к числу общих правил, соблюдение которых должна преследовать любая организация. Это достигается надлежащей организацией юридического обеспечения деятельности товарищества. В этой связи можно следовать по пути приглашения штатного либо внештатного юриста, задачей которого будет являться правовое обслуживание одного или нескольких товариществ собственников жилья.
    
    3. Обязанность заключения договоров о содержании и ремонте общего имущества с собственниками помещений, не являющимися членами товарищества, вытекает из установленной законодателем схемы внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги (см. коммент. к п.5 ст.155).
    
    4. Обязанность по обеспечению надлежащего санитарного и технического состояния общего имущества исполняется посредством своевременного заключения договоров на техническое обслуживание, поддержание санитарного состояния и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме. Формирование системы договорных отношений по обслуживанию и ремонту жилищного фонда в современных условиях строится на принципах конкуренции.
    
    Указанные принципы получили закрепление в Указе Президента РФ от 29 марта 1996 года N 432 "О развитии конкуренции при предоставлении услуг по эксплуатации и ремонту государственного и муниципального жилищных фондов" (СЗ РФ. 1996. N 14. Ст.1432). Их детализация осуществлена в приказах Министерства строительства РФ от 20 августа 1996 года N 17-113 "Об утверждении Положения о формировании договорных отношений в жилищно-коммунальном хозяйстве" (Жилищное законодательство. М., Интел-Синтез. 1997), от 23 мая 1997 года N 17-20 "Об утверждении Примерного договора на обслуживание общего имущества в кондоминиуме" (Ваше право. 1997. N 26). Следует иметь в виду, что названные выше приказы не были официально опубликованы и могут применяться лишь в качестве основы для разработки соответствующих договоров, положений и инструкций (см. также коммент. к ст.161).
    
    5. Обязанность товарищества по обеспечению выполнения всеми собственниками помещений своих обязательств по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме исполняется путем проведения индивидуальной работы с каждым собственником и создания механизмов правового и общественного воздействия на лиц, не исполняющих либо ненадлежаще исполняющих возложенные на них в соответствии с законом обязанности.
    

    6. Обязанность товарищества по обеспечению соблюдения прав и охраняемых законом интересов собственников помещений при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения имуществом, находящимся в общей долевой собственности, выполняется путем точного определения доли в праве собственности на общее имущество каждого собственника и соблюдения принципа "равные доли влекут равные расходы".
    
    7. Обязанность по принятию мер, необходимых для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию правомочий собственников помещений, исполняется посредством организации пропускного режима на территорию, занятую многоквартирным домом, принятия локальных инструкций, содержащих правила пользования отдельными объектами, относящимися к общему имуществу.
    
    8. Обязанность по представлению интересов собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами, исполняется в соответствии с правилами гл.10 ГК РФ.
    
    

Комментарий к статье 139. Создание и государственная регистрация товарищества
собственников жилья в строящихся многоквартирных домах

    
    1. Коммент. ст. содержит нормы, устанавливающие возможность создания товарищества собственников жилья в строящихся многоквартирных домах. Такая возможность существовала и прежде, что было закреплено правилами ст.48 ФЗ "О товариществах собственников жилья". Однако, в отличие от ранее действовавших правил, правом создания товарищества собственников наделяется лишь группа лиц, которым будет принадлежать право собственности на помещения в строящихся домах. Прежние правила допускали возможность создания товарищества одним лицом, например застройщиком или заказчиком.
    
    Формула, используемая законодателем для наделения соответствующих лиц правом на создание товарищества в строящихся многоквартирных домах, достаточно размыта. Пункт 1 коммент. ст. в предложенной законодателем редакции не устанавливает каких-либо дополнительных критериев по обладанию правом на создание товарищества кроме потенциального обладания правом на помещение, которого еще не существует. По меньшей мере, правом на создание товарищества в случае отсутствия самого комплекса недвижимого имущества должны наделяться будущие собственники, участвующие своими либо привлеченными средствами в строительстве или реконструкции многоквартирного дома. Это участие может подтверждаться договорами долевого строительства, инвестиционными и т.п. договорами, актами органов государственной власти и местного самоуправления, документами, предоставляющими право на застройку или реконструкцию.
    
    2. Пункт 2 коммент. ст. содержит норму, определяющую порядок принятия решения о создании товарищества собственников в строящихся многоквартирных домах. Указанная норма носит отсылочный характер (см. коммент. к ст.45-48).
    
    3. Пункт 3 коммент. ст. содержит норму, определяющую компетентное законодательство, согласно которому должна осуществляться государственная регистрация товарищества собственников жилья в строящихся многоквартирных домах (см. коммент. к п.3 ст.136).
    
    

Комментарий к статье 140. Реорганизация товарищества собственников жилья

    
    1. Коммент. ст. содержит нормы отсылочного характера, указывающие на основания и порядок реорганизации товарищества собственников жилья. Реорганизация товарищества осуществляется в порядке и по основаниям, установленным ст.57-60 ГК РФ.
    
    Реорганизация товарищества собственников жилья осуществляется в формах: слияния нескольких товариществ в одно; присоединения одного или нескольких товариществ к другому; разделения товарищества на несколько новых; выделения из товарищества (не прекращающего при этом своей деятельности) одного или нескольких товариществ; преобразования товарищества из одной организационной формы в другую.
    
    Реорганизация товариществ собственников жилья, в какой бы форме она ни осуществлялась, влечет за собой переход прав и обязанностей реорганизуемого юридического лица к одному или нескольким новым образованиям в порядке правопреемства.
    
    При реорганизации товариществ должны соблюдаться правила, установленные ст.136 коммент. закона. Решение о реорганизации товарищества (за исключением решения о преобразовании в жилищной или жилищно-строительный кооператив) принимается на общем собрании его членов не менее чем 2/3 от общего числа голосов товарищества.
    
    2. Реорганизация товарищества оформляется либо передаточным актом, либо разделительным балансом. Оформление реорганизации передаточным актом требуется в случаях слияния, присоединения и преобразования товарищества. Оформление реорганизации разделительным балансом требуется в случаях разделения и выделения.
    
    Передаточный акт и разделительный баланс должны содержать положения о правопреемстве по всем обязательствам реорганизованного товарищества в отношении всех его кредиторов и должников, включая и обязательства, оспариваемые сторонами. Передаточный акт и разделительный баланс подлежит утверждению членами товарищества собственников жилья. Решение об утверждении принимается простым большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества или их представителей.
    
    Утвержденные в указанном порядке передаточный акт или разделительный баланс представляются для государственной регистрации вместе с уставом (уставами) вновь возникающих товариществ. Представление документов производится в порядке, предусмотренном ст.9 ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей". Перечень документов, представляемых при регистрации юридического лица, создаваемого путем реорганизации, определен в ст.14 указанного Закона. Государственная пошлина за государственную регистрацию изменений, вносимых в устав товарищества, составляет 20% размера государственной пошлины, установленного за государственную регистрацию товарищества, т.е. 400 рублей.
    

    3. В п.2 коммент. ст. законодатель формулирует новое для жилищного законодательства правило, дозволяющее единственно возможную формулу преобразования товарищества собственников жилья. Товарищество может быть преобразовано в жилищный или жилищно-строительный кооператив по решению общего собрания собственников помещений, принятому большинством голосов от общего числа голосов, участвующих в данном собрании собственников помещений. При принятии решения о преобразовании товарищества собственников в жилищный или жилищно-строительный кооператив необходимо учитывать правила, установленные п.1 ст.111 и п.1 ст.112 коммент. закона.
    
    4. Правило п.2 коммент. ст., определяющее общее собрание собственников помещений в качестве компетентного органа, имеющего право принимать решение о преобразовании товарищества собственников в жилищный или жилищно-строительный кооператив, не является бесспорным. Видимо, общее собрание собственников с точки зрения законодателя и по смыслу п.1 ст.57 ГК РФ следует рассматривать, хотя и с большой натяжкой, в качестве учредителя товарищества.
    
    

Комментарий к статье 141. Ликвидация товарищества собственников жилья

    
    1. Коммент. ст. содержит нормы отсылочного характера, указывающие на основания и порядок ликвидации товарищества собственников жилья. Ликвидация товарищества осуществляется в порядке и по основаниям, установленным ст.61-65 ГК РФ.
    
    Ликвидация товарищества собственников жилья представляет собой один из вариантов прекращения его деятельности, характеризующийся отсутствием правопреемства по правам и обязанностям товарищества.
    
    Ликвидация товарищества может осуществляться как в добровольном, так и в принудительном порядке.
    
    Добровольная ликвидация производится по решению общего собрания членов товарищества, принятому не менее чем двумя третями голосов от общего числа голосов членов товарищества.
    
    Принудительная ликвидация производится по решению суда, принятому в соответствии с нормами п.2 ст.61 ГК РФ.
    
    2. Порядок ликвидации товарищества собственников жилья как юридического лица установлен в ст.63 ГК РФ.
    
    Схема ликвидации товарищества включает в себя несколько этапов.
    
    На первом этапе решением общего собрания членов товарищества, принятым большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на собрании членов товарищества или их представителей, назначается ликвидационная комиссия либо единоличный ликвидатор и устанавливаются порядок и сроки ликвидации. К назначенному ликвидационному органу переходят все полномочия по управлению делами товарищества. О принятом на общем собрании решении ликвидировать товарищество должно быть письменно сообщено органу, осуществляющему государственную регистрацию юридических лиц. Порядок уведомления регистрирующего органа о ликвидации товарищества установлен в ст.20 ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей".
    
    На втором этапе ликвидационная комиссия (ликвидатор) обязана обнародовать в органах печати, в которых публикуются данные о государственной регистрации юридических лиц, сведения о ликвидации товарищества, о порядке и сроке заявления требований его кредиторами. Этот срок не может быть менее двух месяцев с момента публикации сведений о ликвидации. На данном этапе ликвидационная комиссия должна составить промежуточный ликвидационный баланс, в котором отражаются сведения о составе имущества, принадлежащего товариществу, а также перечень предъявляемых кредиторами имущественных требований и результаты их рассмотрения. Промежуточный ликвидационный баланс утверждается решением общего собрания членов товарищества, принятым большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества или их представителей. Если при утверждении промежуточного баланса будет установлено, что имущества товарищества недостаточно для удовлетворения требований кредиторов, ликвидация товарищества должна осуществляться в порядке, предусмотренном § 1 гл.XI ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (СЗ РФ. 2002. N 43. Ст.4190). Если у ликвидируемого товарищества нет денежных средств, достаточных для удовлетворения требований кредиторов, ликвидационная комиссия осуществляет продажу имущества товарищества с публичных торгов в порядке, установленном для исполнения судебных решений (разд. VII ГПК РФ // СЗ РФ. 2002. N 46. Ст.4532; ст.62, 63 ФЗ "Об исполнительном производстве" // СЗ РФ. 1997. N 30. Ст.3591).
    
    На третьем этапе ликвидации товарищества осуществляются расчеты с кредиторами. Удовлетворение требований кредиторов производится в порядке очередности, установленной ст.64 ГК РФ.
    

    На четвертом этапе ликвидации товарищества после завершения расчетов с кредиторами ликвидационная комиссия составляет ликвидационный баланс, который утверждается на общем собрании членов товарищества соответствующим решением, принятым большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на собрании членов товарищества или их представителей. Ликвидационный баланс должен быть согласован с органом, осуществляющим государственную регистрацию юридических лиц.
    
    Ликвидация товарищества собственников жилья считается завершенной, а товарищество - прекратившим существование после внесения записи об этом в Единый государственный реестр юридических лиц.
    
    Перечень документов, представляемых для государственной регистрации при ликвидации товарищества собственников, определен в ст.21 ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей".
    
    Государственная пошлина за государственную регистрацию ликвидации товарищества собственников жилья, за исключением ликвидации в порядке применения процедуры банкротства, уплачивается в размере 20 процентов от размера государственной пошлины, установленного за государственную регистрацию юридического лица, т.е. 400 рублей.
    
    3. В п.2 коммент. ст. закреплена норма, устанавливающая обязанность общего собрания по принятию решения о ликвидации товарищества в случае уменьшения голосов, принадлежащих его членам до уровня пятидесяти и менее процентов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. При несоблюдении указанной нормы товарищество может быть ликвидировано в принудительном порядке по основанию грубого нарушения закона, сформулированному в п.2 ст.61 ГК РФ (см. также п.5 Информационного письма Президиума ВАС от 13 января 2002 года N 50 "Обзор практики разрешения споров, связанных с ликвидацией юридических лиц (коммерческих организаций)" // Экономика и жизнь. 2000. N 5). Требование о ликвидации товарищества собственников жилья по основаниям, указанным в п.2 ст.61 ГК РФ, может быть предъявлено в суд государственным органом или органом местного самоуправления, которому право на предъявление такого требования предоставлено федеральным законом.
    
    Общее собрание собственников помещений в данном случае следует рассматривать, опираясь на правило п.2 ст.61 ГК РФ, в качестве учредителя товарищества собственников.
    

Комментарий к статье 142. Объединение товариществ собственников жилья

    
    1. Товарищества собственников жилья могут добровольно объединиться в целях совместного управления общим имуществом в многоквартирных домах. Формами подобного объединения являются ассоциации и союзы. При этом ассоциация (союз) товариществ собственников является некоммерческой организацией. В литературе между тем встречаются весьма экзотические характеристики объединения товариществ собственников жилья. Так, В.Н.Литовкин рассматривает указанное объединение как слияние, как одну из форм реорганизации юридического лица (Литовкин В.Н. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный). М., 2005. С. 225), что полностью расходится с базовыми представлениями науки гражданского права и положениями действующего законодательства.
    
    Действующее законодательство (ст.121-123 ГК РФ; ФЗ "О некоммерческих организациях" // СЗ РФ. 1996 N 3. Ст.145; 1998. N 48. Ст.5849; 2002. N 52 (ч.II). Ст.5141) не проводит четких разграничений между двумя названными формами объединений юридических лиц, понимая под ними основанное на началах членства объединение юридических лиц, созданное ими с целью координации деятельности, а также представления и защиты их общих имущественных интересов.
    
    Доктрина исходит из следующего. Для ассоциации доминирующим признаком является однотипный состав участников, характеризующийся общностью их организационно-правовых форм либо принадлежностью к одной или смежным отраслям экономики. Для союза юридических лиц таким признаком будет выступать общность целей объединения, связанная, например, с интересами конкретного региона.
    
    2. Учредительными документами ассоциации (союза) товариществ собственников жилья являются учредительный договор, подписанный ее членами и утвержденный ими устав. Требования к учредительным документам установлены в п.2 ст.122 ГК РФ, п.2. ст.52 ГК РФ, п.3 ст.14 ФЗ "О некоммерческих организациях".
    
    3. Товарищества собственников жилья, являющиеся членами ассоциации (союза), сохраняют свою самостоятельность и права юридического лица. Ассоциация (союз) товариществ не отвечает по обязательствам своих членов. Товарищества, входящие в ассоциацию (союз), несут субсидиарную ответственность по обязательствам этой ассоциации (союза) в размере и в порядке, предусмотренными учредительными документами ассоциации (союза).
    
    Права и обязанности товариществ - членов ассоциаций или союзов определены в ст.12 ФЗ "О некоммерческих организациях".
    

    4. Высшим органом управления ассоциации (союза) является общее собрание ее членов. В компетенцию общего собрания входит решение вопросов, указанных в п.1 ст.29 ФЗ "О некоммерческих организациях" , и нормы которого должны применяться во взаимосвязи с положениями, закрепленными в гл.13 коммент. закона.
    
 

Глава 14. ПРАВОВОЕ ПОЛОЖЕНИЕ ЧЛЕНОВ ТОВАРИЩЕСТВА
СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ

Комментарий к статье 143. Членство в товариществе собственников жилья

    
    1. Коммент. ст. регулирует отношения, складывающиеся в связи с членством собственников помещений в многоквартирном доме в товариществе собственников жилья. Под членством следует понимать юридически значимое состояние, в силу которого тот либо иной собственник помещения в многоквартирном доме становится обладателем совокупности прав и обязанностей, наличие которых связано с добровольным участием этого собственника в конкретном товариществе.
    
    Права члена товарищества делятся на два вида: личные неимущественные права и права имущественные. К личным неимущественным правам относятся, в частности, право на участие в общих собраниях членов товарищества, право на голос, право на получение информации о деятельности товарищества. К имущественным правам члена товарищества относится, например, право требования о зачислении на его персональный лицевой счет средств, полученных от сдачи в аренду общего имущества в многоквартирном доме.
    
    2. В п.1 коммент. ст. установлено общее основание возникновения членства в товариществе у собственника помещения, которое расположено в многоквартирном доме, управляемом данным товариществом. Таким основанием законодатель признает заявление о вступлении в товарищество. Очевидно, хотя законодатель об этом прямо не говорит, что указанное заявление должно быть в порядке, определенном уставом товарищества, рассмотрено правлением товарищества и одобрено решением общего собрания членов товарищества.
    
    3. В п.2 коммент. ст. установлено специальное основание возникновения членства в уже существующем товариществе собственников жилья у лиц, приобретающих помещения, которые расположены в многоквартирном доме, управляемом данным товариществом. Таким основанием законодатель признает факт возникновения у указанных лиц права собственности на приобретаемое помещение. Право собственности на приобретаемое помещение возникает у приобретателя с момента государственной регистрации перехода права собственности. Указанная регистрация осуществляется в соответствии с положением ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (СЗ РФ. 1997. N 30. Ст.3594; 2001. N 11. Ст.997; N 16. Ст.1533; 2002. N 15. Ст.1377; 2003. N 24. Ст.2244; 2004. N 27. Ст.2711; N 30. Ст.3081; N 35. Ст.3607; N 45. Ст.4377; РГ. 2004. 30 декабря).
    
    4. В п.3 коммент. ст. установлены общее и специальное основания прекращения членства в товариществе собственников жилья.
    

    Порядок подачи заявления о выходе из членов товарищества, а равно порядок его рассмотрения должны быть определены в уставе товарищества. Момент подачи заявления должен быть приурочен к дате рассмотрения заявления правлением товарищества или общим собранием членов товарищества.
    
    Право собственности члена товарищества на помещения в многоквартирном доме прекращается по основаниям, установленным ст.235 ГК РФ.
    
    5. В отличие от членства в жилищном или жилищно-строительном кооперативе членство в товариществе собственников жилья не может быть прекращено путем исключения члена товарищества.
    
    

Комментарий к статье 144. Органы управления товарищества собственников жилья

    
    1. В коммент. ст. перечисляются органы управления товариществом собственников жилья. Органы управления являются неотъемлемым элементом структуры любой организации. Согласно п.1 ст.53 ГК РФ юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительными документами. Порядок назначения или избрания органов юридического лица определяется законом и учредительными документами.
    
    2. Органы управления товариществом собственников жилья - коллегиальные образования (группы лиц), находящиеся по отношению друг к другу в определенной иерархии.
    
    Общее собрание членов товарищества - высший орган управления. Правление товарищества - выборный орган управления, осуществляющий руководство текущей деятельностью товарищества.
    
    

Комментарий к статье 145. Общее собрание членов товарищества собственников жилья

    
    1. Коммент. ст. устанавливает компетенцию общего собрания членов товарищества собственников жилья.
    
    В отличие от правил, установленных ранее действовавшим законодательством (п.2 ст.32 ФЗ "О товариществах собственников жилья"), коммент. закон не определяет разновидности общих собраний и не устанавливает конкретных сроков их созыва.
    
    Как правило, проводятся два вида собраний: годовые и внеочередные. Как годовые, так и внеочередные собрания членов товарищества могут быть открытыми (с приглашением всех собственников помещений, а также арендаторов и нанимателей) и закрытыми (с приглашением только членов товарищества).
    
    Порядок созыва общих собраний членов товарищества, а равно круг инициаторов их проведения определяются уставом товарищества.
    
    2. В отличие от ранее действовавших правил (п.3 ст.34 ФЗ "О товариществах собственников жилья") компетенция общего собрания членов товарищества при решении вопросов, перечисленных в п.2 коммент. ст., определена как неисключительная. Это, однако, не означает, что указанные вопросы могут быть переданы общим собранием членов товарищества на решение правления. Препятствием такой передачи является норма, содержащаяся в п.1 ст.147 коммент. закона.
    
    3. Приведенный в п.2 коммент. ст. перечень вопросов, которые компетентно решать общее собрание членов товарищества, не является исчерпывающим. Уставом товарищества может быть предусмотрен помимо определенных законом и иной круг вопросов, отнесенных к компетенции общего собрания, в частности вопросов, сформулированных в ст.148 коммент. закона.
    
    

Комментарий к статье 146. Порядок организации и проведения общего собрания
членов товарищества собственников жилья

    
    1. Нормы коммент. ст. в известной мере сопряжены с правилами, содержащимися в ст.45 и 46 коммент. закона и определяющими порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и порядок принятия решений на этом собрании.
    
    В пп.1 и 2 коммент. ст. сформулированы нормы, содержащие требования к уведомлению о проведении общего собрания членов товарищества, порядку его вручения членам товарищества и содержанию уведомления, которые аналогичны требованиям, предъявляемым к сообщению о проведении общего собрания собственников помещений (см. п.4 коммент. к ст 45).
    
    2. В п.3 закреплено правило о правомочности общего собрания членов товарищества собственников жилья. Указанное правило в высшей степени абсурдно, поскольку правомочность общего собрания собственников помещений определяется через параметр, характеризующий процентное соотношение голосов участвующих в общем собрании собственников в общем количестве голосов, а не через параметр, характеризующий долю присутствующих собственников от их общего количества (см. п.3 коммент. к ст.45).
    
    Если буквально следовать предписанию законодателя, сформулированному им в п.3 коммент. ст., то по смыслу первого предложения указанного пункта общее собрание членов товарищества собственников жилья правомочно, если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов.
    
    Буквальное следование этому указанию во взаимосвязи с п.3 ст.135 коммент. закона требует для целей правомочности общего собрания членов товарищества их стопроцентное присутствие. В то же время по смыслу второго предложения п.3 коммент. ст. для целей правомочности общего собрания членов товарищества достаточно присутствия более половины членов товарищества или их представителей, даже если они и не обладают требуемым для принятия соответствующих решений количеством голосов.
    
    3. Пункт 4 коммент. ст. содержит нормы, регламентирующие порядок принятия решений общим собранием членов товарищества собственников жилья по вопросам, отнесенным к его компетенции.
    
    По общему правилу решения общего собрания членов товарищества по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на собрании членов товарищества или их представителей.
    

    Квалифицированное в 2/3 большинство голосов всех членов товарищества, в том числе и не присутствующих на общем собрании, требуется для принятия решений:
    
    - о реорганизации и ликвидации товарищества;
    
    - о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов;
    
    - об определении направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества;
    
    - о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме.
    
    Решение общего собрания членов товарищества собственников жилья по вопросу о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме должно приниматься с учетом правила, закрепленного в подп.3 п.2 ст.44 коммент. закона.
    
    4. В п.5 коммент. ст. содержится норма, определяющая лицо, уполномоченное вести собрание членов товарищества собственников жилья.
    
    5. Пунктом 6 коммент. ст. вводится правило о возможности голосования членов товарищества посредством опроса в письменной форме или голосования по группам членов товарищества. О порядке голосования посредством опроса см. коммент. ст.47 и 48.
    
    Категории членов товарищества, привлекаемых к процедуре раздельного голосования, а равно перечень вопросов, решаемых посредством указанной процедуры, должны быть закреплены в уставе товарищества собственников жилья.
    
    

Комментарий к статье 147. Правление товарищества собственников жилья

    
    1. Коммент. ст. содержит нормы, определяющие некоторые функции правления товарищества собственников жилья и устанавливающие порядок его формирования.
    
    Правление товарищества является исполнительным органом управления товариществом, подотчетным общему собранию его членов. Правление должно обладать так называемой "остаточной компетенцией", поскольку призвано решать большинство вопросов хозяйственной деятельности товарищества за исключением тех, которые вправе решать лишь общее собрание собственников помещений и общее собрание членов товарищества. Выражение "отнесенных к исключительной компетенции общего собрания", содержащееся во втором предложении п.1 коммент. ст., следует рассматривать как техническую ошибку, поскольку по смыслу п.2 ст.44 коммент. закона компетенция общего собрания собственников определена как неисключительная.
    
    2. Количественный и персональный состав правления утверждается решением общего собрания членов товарищества, принятым простым большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества или их представителей. Срок полномочий правления не должен превышать двух лет, считая с даты избрания. В состав членов правления могут быть избраны только члены данного товарищества собственников жилья.
    
    Возможность продления полномочий избранного в установленном порядке правления коммент. законом не предусмотрена.
    
    3. Из числа членов правления избирается его председатель. Избрание председателя должно происходить на заседании правления путем голосования. Порядок голосования (тайный, открытый) и количество голосов членов правления, необходимых для избрания председателя, определяются членами правления, если иное не оговорено уставом товарищества. Заместитель председателя правления по смыслу п.3 коммент. ст. членами правления не избирается, а назначается из их числа председателем правления. Впрочем, должность заместителя председателя правления может и не вводиться.
    
    4. В пп.5 и 6 коммент. ст. установлены правила созыва и проведения заседания правления. Эти правила являются новыми (см. ст.36 ФЗ "О товариществах собственников жилья") и призваны упорядочить работу исполнительного органа товарищества собственников жилья.
    
    

Комментарий к статье 148. Обязанности правления товарищества собственников жилья

    
    1. Коммент. ст. устанавливает обязанности правления товарищества собственников жилья. Согласно п.1 правление обязано обеспечивать соблюдение товариществом действующего законодательства и требований устава. Эта обязанность в содержательном плане достаточно размыта. Ее исполнение должно сочетаться с исполнением обязанности товарищества, закрепленной в абз.2 ст.138 коммент. закона.
    
    2. Осуществление контроля за своевременным внесением членами товарищества установленных обязательных платежей и взносов обеспечивается путем использования лицевых счетов членов товарищества, в которых отражаются их денежные обязательства перед товариществом.
    
    3. Составление смет доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчетов о финансовой деятельности осуществляется в соответствии с Рекомендациями по организации финансового и бухгалтерского учета для товариществ собственников жилья, утвержденными приказом Госстроя РФ от 14 июля 1997 года N 17-45 (РГ. 1997. 29 нояб.) в части, не противоречащей действующему законодательству о бухгалтерском учете.
    
    4. Обязанность по управлению многоквартирным домом, вмененная правлению товарищества, исполняется по смыслу коммент. закона коллегиально. Это означает, что между членами правления должны быть распределены обязанности по обеспечению функционирования того либо иного системного элемента, входящего в комплекс недвижимого имущества.
    
    Управление многоквартирным домом непосредственно правлением товарищества собственников жилья не лишено некоторых отрицательных сторон. Прежде всего, это недостаточность профессиональных знаний, навыков и умений в сфере управления недвижимостью у членов правления, что может дать в результате эффект, обратный ожидаемому, либо привести, как это и случается на практике, к конфликтным ситуациям, возникающим между собственниками помещений. Управление многоквартирным домом, осуществляемое силами профессиональных управленцев по договору с товариществом, представляется в большей степени предпочтительным. Профессиональное управление дает лучший конечный результат по показателям состояния недвижимости и обеспечивает эффект непрерывности процесса управления.
    
    Наем работников для обслуживания многоквартирного дома и их увольнение должны осуществляться правлением товарищества с соблюдением правил, закрепленных ТК РФ (СЗ РФ. 2002. N 1 (ч.I). Ст.3; 2002. N 30. Ст.3014; 2003. N 27 (ч.II). Ст.2700; РГ. 2004. 31 дек.).
    

    5. В обязанность правления входит заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме. Исполнение указанной обязанности не означает, что правление выступает стороной в названных выше договорах. Стороной выступает товарищество собственников жилья, а действует от его имени председатель правления.
    
    Вместе с тем из содержания подп.6 коммент. ст. в его взаимосвязи с п.2 ст.149 коммент. закона следует, что заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме требует одобрения правления, оформленного соответствующим протоколом.
    
    6. На правление товарищества возлагается исполнение и иных обязанностей, в частности, ведение списка членов товарищества, ведение делопроизводства, бухгалтерского учета, созыв и проведение общего собрания членов товарищества.
    
    

Комментарий к статье 149. Председатель правления товарищества собственников жилья

    
    1. Коммент. ст. очерчивает основные функции председателя правления товарищества собственников жилья. Нормы коммент. ст. не претерпели существенных изменений по сравнению с ранее действовавшими правилами, содержащимися в ст.38 ФЗ "О товариществах собственников жилья".
    
    2. Председатель правления - лицо, возглавляющее правление и организующее его работу в течение срока, определенного уставом товарищества. Этот срок, исходя из нормы п.2 ст.147 коммент. закона, не может превышать двух лет.
    
    Функциональные обязанности председателя правления многочисленны и разнообразны и, разумеется, не исчерпываются теми из них, которые получили отражение в правилах коммент. ст.
    
    3. Наиболее важными с точки зрения законодателя правами, которыми наделяется председатель правления, являются:
    
    - право давать указания и распоряжения всем должностным лицам товарищества, которые обязательны к исполнению согласно их должностным обязанностям;
    
    - право подписи от имени товарищества платежных документов;
    
    - право самостоятельного совершения сделок, которые не подлежат обязательному одобрению со стороны правления или общего собрания членов товарищества.
    
    В последнем случае разновидности указанных сделок, а равно их разграничение по сферам компетенции общего собрания членов товарищества, правления товарищества и председателя правления должны быть определены уставом товарищества.
    
    4. К числу основных обязанностей председателя правления относятся следующие:
    
    - обеспечение выполнения решений правления;
    
    - разработка и вынесение на утверждение общего собрания членов товарищества правил внутреннего распорядка обслуживающего персонала многоквартирного дома, а также положения об оплате их труда.
    
    

Комментарий к статье 150. Ревизионная комиссия (ревизор) товарищества собственников жилья

    
    1. Коммент. ст. содержит нормы, устанавливающие общий порядок избрания ревизионной комиссии (ревизора) товарищества собственников жилья и очерчивающие круг ее основных обязанностей.
    
    2. Ревизионная комиссия (ревизор) избирается, прежде всего, в целях контроля за финансовой деятельностью товарищества собственников (главным образом за финансовой деятельностью правления товарищества и его председателя) и информирования членов товарищества о такой деятельности и ее результатах. Срок, на который избирается ревизионная комиссии (ревизор), не должен превышать двух лет. Избрание ревизионной комиссии (ревизора) осуществляется по решению общего собрания членов товарищества, принятому большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на собрании членов товарищества или их представителей. Члены правления товарищества, включая председателя правления и его заместителя, не могут входить в состав ревизионной комиссии, а равно выступать в качестве ревизора.
    
    3. Количественный состав ревизионной комиссии может варьироваться в зависимости от предложений членов товарищества. Ревизионная комиссия, состоящая из нескольких лиц, избирает из своего состава председателя ревизионной комиссии. Ревизионная комиссия, а также ее члены, включая председателя, а равно ревизор подотчетны общему собранию членов товарищества.
    
    

Комментарий к статье 151. Средства и имущество товарищества собственников жилья

    
    1. Наличие обособленного имущества является одним из признаков юридического лица. Этот признак свидетельствует о том, что имущество товарищества собственников обособляется от имущества, создавших данное товарищество собственников помещений (членов товарищества).
    
    В названии коммент. ст. законодатель использует гражданско-правовой термин "имущество" и бухгалтерский термин "средства".
    
    2. Под имуществом чаще всего понимают совокупность вещей имущественных прав и обязанностей имущественного характера.
    
    Принадлежащие лицу вещи и имущественные права, например, право требования возврата переданных взаймы денег, составляют актив имущества лица, а имущественные обязанности (долги) составляют пассив этого имущества. При этом следует иметь в виду, что бухгалтерское понятие актива и пассива не совпадает полностью с гражданско-правовым. Пассив в бухгалтерском смысле включает заемные средства, которые с гражданско-правовой точки зрения становятся объектом права собственности заемщика (п.1 ст.807 ГК РФ), т.е. активом, и в этом смысле могут стать объектом взыскания со стороны кредиторов. В пассив имущества включается долг перед займодавцем, т.е. обязанность возвратить деньги.
    
    3. Термином "средства" в бухгалтерском учете обозначают основные средства и оборотные средства. Правила формирования в бухгалтерском учете информации об основных и оборотных средствах установлены соответственно Положением по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" ПБУ 6/01, утвержденным приказом Минфина РФ от 30 марта 2001 года N 26н (РГ. 2001. 16 мая; 2002. 19 июня), и Положением по бухгалтерскому учету "Учет материально-производственных запасов" ПБУ 5/01, утвержденным приказом Минфина РФ от 9 июня 2001 года N 44н (РГ. 2001. 25 июля).
    
    4. В п.2 коммент. ст. сформулирован примерный перечень источников денежных средств, которые аккумулируются товариществом собственников жилья. Указанный перечень в основном совпадает с действовавшим ранее перечнем, который был закреплен нормами п.1 ст.40 ФЗ "О товариществах собственников жилья".
    
    5. Товарищество собственников жилья для реализации предусмотренных его уставом задач и в целях развития комплекса недвижимого имущества и текущего его функционирования может в порядке, определяемом общим собранием членов товарищества, образовывать специальные фонды. Такими фондами могут быть фонд текущих расходов, фонд ремонта и восстановления общего имущества, страховой фонд, резервный фонд и т.п.
    

    6. В п.4 коммент. ст. закреплена норма, разрешающая правлению товарищества распоряжаться средствами товарищества, находящимися на счете в банке. Распоряжение указанными средствами должно осуществляться в соответствии с годовым планом о финансовой деятельности, утвержденным решением общего собрания членов товарищества собственников жилья.
    
    

Комментарий к статье 152. Хозяйственная деятельность товарищества собственников жилья

    
    1. Коммент. ст. содержит нормы, регулирующие отношения, связанные с хозяйственной деятельностью товарищества собственников жилья.
    
    Термин "хозяйственная деятельность", вынесенный в название статьи и используемый по ее тексту, является одним из наиболее спорных в юридической науке. Исследованию феномена хозяйственной деятельности и его эволюции посвящалось и продолжает посвящаться значительное количество научных работ. Сегодня в доктрине под хозяйственной деятельностью чаще всего понимают деятельность, которая связана с производством и реализацией продукции, выполнением работ и оказанием услуг, а также с обеспечением их производителей необходимыми ресурсами. Легального определения хозяйственной деятельности в российском законодательстве не существует.
    
    ГК РФ оперирует понятием предпринимательской деятельности (п.1 ст.2 ГК РФ). В отношении некоммерческих организаций, к классу которых принадлежит товарищество собственников жилья, также используется понятие предпринимательской, но не хозяйственной деятельности. Согласно п.3 ст.50 ГК РФ некоммерческие организации могут осуществлять предпринимательскую деятельность лишь постольку, поскольку это служит достижению целей, ради которых они созданы, и соответствующую этим целям.
    
    Позицию законодателя по выбору используемого им термина “хозяйственная деятельность", который заимствован из названия ст.41 ФЗ "О товариществах собственников жилья", следует объяснить тем, что значительное количество функций, исполняемых товариществом, и разнообразие дел, которыми оно вынуждено заниматься, не имеют направленности на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг.
    
    2. В п.2 коммент. ст. определены виды хозяйственной деятельности товарищества собственников жилья, которыми оно вправе заниматься при условии, что они способствуют достижению целей, предусмотренных уставом товарищества.
    
    Первый из дозволенных видов хозяйственной деятельности заключается в том, что товарищество силами наемных работников самостоятельно занимается обслуживанием, эксплуатацией и ремонтом недвижимого имущества в многоквартирном доме. По смыслу подп.1 п.2 коммент. ст. обслуживанием, эксплуатацией и ремонтом движимого имущества, например, электрических и тепловых сетей, товарищество заниматься не вправе.
    
    Деятельность по строительству дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме может осуществляться с учетом требований, установленных подп.1 п.2 ст.44 коммент. закона и п.1 ст.17 ФЗ "О лицензировании отдельных видов деятельности" (СЗ РФ. 2001. N 33 (ч.I). Ст.956; N 13. Ст.1178; N 52. Ст.5037).
    

    Деятельность товарищества, связанная с актами распоряжения отдельными элементами (частями) общего имущества, может осуществляться с учетом требований, установленных подп.3 п.2 ст.44 коммент. закона.
    
    3. В п.3 коммент. ст. определяются основание и направления использования доходов, полученных в результате хозяйственной деятельности товарищества. Доходы, полученные от указанной деятельности, на основании решения общего собрания членов товарищества, принятого не менее чем 2/3 голосов от общего числа голосов его членов, должны быть использованы целевым образом на:
    
    - оплату общих расходов товарищества;
    
    - пополнение специальных фондов, образованных товариществом.
    
    При наличии дополнительных доходов, а законодатель не определяет формулу дополнительности, последние подлежат направлению на иные, помимо оплаты общих расходов товарищества и пополнением фондов цели деятельности товарищества, предусмотренные уставом и гл.13 коммент. закона, в частности п.1 ст.135.
    

Раздел VII. ПЛАТА ЗА ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ И КОММУНАЛЬНЫЕ УСЛУГИ

Комментарий к статье 153. Обязанность по внесению платы за жилое
помещение и коммунальные услуги

    
    1. Переход к рыночным отношениям в сфере организации системы приобретения и использования жилья немыслим без введения условия о платности получаемых гражданами услуг в соответствии с соотношением спроса и предложения на них. Платность будет способствовать перераспределению жилья среди населения, развитию конкуренции среди лиц, оказывающих услуги в сфере жилищно-коммунального хозяйства, повышению качества соответствующих услуг. Между тем процесс перехода на новые условия оплаты жилья должен носить поэтапный характер, учитывать имеющееся сложившееся положение дел. В жилищные правоотношения в той либо иной мере вовлечен каждый житель России. Поэтому в этих отношениях, как в никаких других, публичный интерес напрямую связан с частным. Гораздо проще принять закон, провозгласить об изменении действующей системы, чем обеспечить его исполнение.
    
    Цена в рыночных отношениях выступает основным инструментом для измерения качества товара, состояния конкурентной среды в любой сфере деятельности. Поэтому при формировании рыночных отношений в жилищной сфере именно ценовая политика государства будет определяющей для достижения провозглашенной Конституцией цели социального государства по обеспечению достойной жизни человека, в том числе за счет создания условий для реализации гражданином права на жилище.
    
    2. Между тем уже на первых этапах реформы жилищно-коммунального хозяйства, перевода его на рыночные рельсы обнаружились отмеченные выше, а также многие другие негативные последствия. Наиболее заметным, как указано в приказе Госстроя РФ от 11 декабря 1997 года N 17-132 "Об утверждении нормативно-методических материалов по реализации концепции реформы жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации" (Бюллетень строительной техники. 1998. N 2), является проявление сложившейся за многие десятилетия советского периода монополии государства в этой сфере, проявившейся в заметном дисбалансе между "отпущенными" ценами и качеством предоставляемых взамен услуг.
    
    Так что переход к оплате жилья исходя из фактической стоимости его затрат, снижение, а затем и отказ от дотаций на оплату со стороны государства должны быть постепенными.
    
    3. В соответствии со ст.1 действовавшего ранее Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики" задача плавного перехода к новым условиям установления цен в рассматриваемой социально-значимой сфере обеспечивалась следующим образом. Государством устанавливаются основы ценообразования в сфере жилищно-коммунального хозяйства, основные принципы и методы формирования цен на содержание, ремонт жилья, наем жилых помещений и тарифов на коммунальные услуги, а также правила их регулирования и применения, включающие в себя указание на структуру цен и тарифов, основания для их пересмотра, установление периода их регулирования, порядок рассмотрения, согласования и утверждения этих цен и тарифов, в том числе устанавливаемых в соответствии со стандартами оплаты жилья и коммунальных услуг.
    

    В том же Законе закреплялось введение стандартов различного уровня федеральных, региональных (субъектов Российской Федерации) и местных.
    
    Аналогичные принципы сохранены в целом и на последующий период реформы.
    
    Правительством РФ уточняются основы ценообразования, в частности, в виде установления ежегодных федеральных стандартов оплаты жилья и оказания коммунальных услуг в жилых помещениях, стандарты качества содержания, ремонта жилья и объема оказания коммунальных услуг, а также иные условия ценообразования.
    
    Региональные стандарты оплаты жилья и коммунальных услуг в соответствии с ежегодными федеральными стандартами устанавливаются органами государственной власти субъектов РФ.
    
    Органами местного самоуправления, органами государственной власти городов Москвы и Санкт-Петербурга в порядке, определяемом Правительством Российской Федерации, устанавливаются нормативы потребления коммунальных услуг, цены на содержание, ремонт жилья, наем жилых помещений в государственном и муниципальном жилищных фондах и тарифы на коммунальные услуги в жилых помещениях, а также цены и тарифы в соответствии со стандартами оплаты жилья и коммунальных услуг.
    
    4. С 1 января 2006 года вступил в силу Федеральный закон от 30 декабря 2004 года N 210-ФЗ "Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса" (ч.7 ст.15 Закона вступает в силу с 1 января 2009 года, положения Закона, регулирующие установление и применение предельных индексов, действуют до 1 января 2009 года // РГ. 2004. 31 дек.).
    
    Законом устанавливаются основы регулирования тарифов организаций коммунального комплекса, обеспечивающих электро-, тепло-, водоснабжение, водоотведение и очистку сточных вод, утилизацию (захоронение) твердых бытовых отходов, а также надбавок к ценам (тарифам) для потребителей и надбавок на товары и услуги организаций коммунального комплекса.
    
    Расчеты потребителей, в соответствии с этим законом, за услуги по водоснабжению, водоотведению и очистке сточных вод, по утилизации (захоронению) твердых бытовых отходов осуществляются исходя из суммы, включающей цену (тариф) для потребителей и надбавку к цене (тарифу) для потребителей.
    
    Кроме того, в Законе уточняются полномочия в области регулирования и надбавок в отношении Правительства РФ, органов государственной власти субъектов Федерации и органов местного самоуправления.
    

    5. Приведение в соответствие с названным Законом других законодательных актов осуществлено принятием Федерального закона 30 декабря 2004 года N 211-ФЗ "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации в связи с принятием Федерального закона "Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса" (РГ. 2004. 31 дек.).
    
    6. Коммент. ст. ЖК развивает сформулированный в ст.309 ГК РФ принцип надлежащего исполнения гражданско-правового обязательства, уточняет момент возникновения обязанности по оплате в зависимости от основания использования жилого помещения и вида платежа.
    
    При заключении договора социального найма, аренды, найма жилого помещения обязанность по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги возникает с момента заключения соответствующего договора, т.е. по общему правилу с момента, когда между сторонами в требуемой для таких случаев форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (ст.432 ГК РФ).
    
    По некоторым видам платежей устанавливаются особенности заключения соответствующего договора. Так, в силу п.1 ст.540 ГК РФ в случае, когда абонентом по договору энергоснабжения выступает гражданин, использующий энергию для бытового потребления, договор считается заключенным с момента первого фактического подключения абонента в установленном порядке к присоединенной сети.
    
    7. В отношениях, основанных на членстве (в жилищном кооперативе), а также на праве общей собственности, указанная обязанность по оплате возникает с момента, когда правообладатель получил возможность использования жилого помещения в своем интересе, соответственно, с момента предоставления жилья или возникновения на него права собственности.
    
    Бремя по содержанию жилых помещений в виде расходов на содержание и коммунальные услуги возложено на соответствующего собственника до заселения помещения в установленном порядке.
    
    

Комментарий к статье 154. Структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги

    
    1. Законодатель в коммент. ст. различает состав платежей в зависимости от вида жилищного фонда и основания пользования им.
    
    Кроме того, для собственников жилого помещения виды платежей уточняются в зависимости от того, принадлежит ли им на праве собственности весь дом или только его часть (право собственности на помещение в многоквартирном доме).
    
    Выделяются следующие виды платежей:
    
    1) плата за пользование занимаемым жилым помещением (плата за наем);
    
    2) плата за содержание и ремонт жилого помещения, в том числе плата за услуги и работы по а) управлению, б) содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а для собственников помещений в многоквартирном доме - еще за капитальный ремонт общего имущества;
    
    3) плата за коммунальные услуги, в том числе плата за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, отопление.
    
    Основанием для осуществления платежей собственниками жилых домов за коммунальные услуги является договор с организацией, осуществляющей соответствующий вид деятельности.
    
    2. В ФЗ "Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса" комментируемые положения Жилищного кодекса о составе платежей уточняются за счет выделения их следующих компонентов:
    
    а) тарифов на товары и услуги организаций коммунального комплекса - ценовые ставки, по которым осуществляются расчеты с организациями коммунального комплекса за производимые ими товары (оказываемые услуги) и которые включаются в цену (тариф) для потребителей, без учета надбавок к тарифам на товары и услуги организаций коммунального комплекса;
    
    б) цен (тарифов) для потребителей - ценовые ставки, которые включают тарифы на товары и услуги организаций коммунального комплекса, обеспечивающих производство товаров (оказание услуг) в целях обеспечения водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод, утилизации (захоронения) твердых бытовых отходов, без учета надбавок к ценам (тарифам) для потребителей;
    
    в) тарифов на подключение к системе коммунальной инфраструктуры вновь создаваемых (реконструируемых) объектов недвижимости (зданий, строений, сооружений, иных объектов) - ценовая ставка, формирующая плату за подключение к сетям инженерно-технического обеспечения указанных объектов недвижимости (далее - тариф на подключение к системе коммунальной инфраструктуры);
    

    г) тарифов организации коммунального комплекса на подключение к системе коммунальной инфраструктуры - ценовая ставка, которая устанавливается для организации коммунального комплекса и используется для финансирования инвестиционной программы организации коммунального комплекса (далее также - тариф организации коммунального комплекса на подключение);
    
    д) платы за подключение к сетям инженерно-технического обеспечения - плата, которую вносят лица, осуществляющие строительство здания, строения, сооружения, иного объекта, а также плата, которую вносят лица, осуществляющие реконструкцию здания, строения, сооружения, иного объекта, в случае, если данная реконструкция влечет за собой увеличение потребляемой нагрузки реконструируемого здания, строения, сооружения, иного объекта (далее также - плата за подключение);
    
    е) надбавки к цене (тарифу) для потребителей - ценовая ставка, которая учитывается при расчетах потребителей с организациями коммунального комплекса, устанавливается в целях финансирования инвестиционных программ организаций коммунального комплекса и общий размер которой соответствует сумме надбавок к тарифам на товары и услуги организаций коммунального комплекса, реализующих инвестиционные программы по развитию системы коммунальной инфраструктуры (далее - надбавка для потребителей);
    
    ж) надбавки к тарифам на товары и услуги организации коммунального комплекса - ценовая ставка, которая устанавливается для организации коммунального комплекса на основе надбавки к цене (тарифу) для потребителей, учитывается при расчетах с указанной организацией за производимые ею товары (оказываемые услуги) и используется для финансирования инвестиционной программы организации коммунального комплекса;
    
    з) тарифов и надбавок - тарифы на товары и услуги организаций коммунального комплекса, тарифы на подключение к системе коммунальной инфраструктуры, тарифы организаций коммунального комплекса на подключение, а также надбавки к тарифам на товары и услуги организаций коммунального комплекса и надбавки к ценам (тарифам) для потребителей, подлежащие регулированию в соответствии Законом и правилами, утверждаемыми Правительством РФ.
    
    3. Особенности оказания услуг, а также их оплаты устанавливаются специальными правилами. Например, в постановлением Правительства РФ N 155 от 10 февраля 1997 года (СЗ РФ. 1997. N 7. Ст.862), уточняется, что цена услуг по вывозу бытовых отходов, а также иные условия договора об оказании этих услуг устанавливаются одинаковыми для всех потребителей, за исключением случаев, когда законом и иными нормативными актами допускается предоставление льгот для отдельных категорий потребителей (п.11).
    
    

Комментарий к статье 155. Внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги

    
    1. В п.1 коммент. ст. устанавливается срок выполнения обязанности по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги - ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за прожитым месяцем.
    
    Выполнение обязанности по оплате возможно при условии совершения встречных действий кредитором - "выставление" платежных документов не позднее первого числа месяца, следующего за прожитым. Под "выставлением" платежного документа из смысла комментируемой статьи следует понимать его передачу плательщику.
    
    Договор управления может предусматривать иные сроки платежей.
    
    2. В соответствии с п.3 ст.405, п.1 ст.406 ГК РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора, в том числе несовершения кредитором предусмотренных законом действий, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства.
    
    Определяется и получатель средств по оплате, которые могут различаться в зависимости от вида платежа, вида жилищного фонда, основания пользования жилым помещением, лица, предоставляющего услуги по содержанию и управлению.
    
    Для договоров социального найма и договоров найма в домах государственного жилищного фонда в многоквартирном доме, плата за содержание и ремонт жилого помещения, а также плата за коммунальные платежи вносятся соответствующей управляющей организации. А вот плата за пользование жилым помещением должна производиться наймодателю жилого помещения.
    
    Разница между суммой платежа, установленной в договоре, и суммой платежа нанимателя компенсируется управляющей организации наймодателем. Такая ситуация может возникнуть, например, при недостаточности фактических платежей нанимателя или при предоставлении ему некоторых субсидий посредством перечисления соответствующих средств непосредственно наймодателю.
    
    3. Иной порядок определения лица, получающего платежи, устанавливается для "коллективных" собственников и членов товарищества собственников жилья или жилищного кооператива.
    
    Такое отличие обусловлено, во-первых, иным составом платежей для указанных категорий лиц, а также наличием у последних взаимного интереса по использованию и содержанию общего имущества.
    

    Согласование условий и порядка удовлетворения общего интереса осуществляется органами управления товарищества собственников или жилищного кооператива. Собственники помещений в многоквартирном доме, не являющиеся членами указанного товарищества или кооператива, производят оплату расходов на содержание общего имущества последним на основании заключенных с ними договоров.
    

    При отсутствии товарищества или кооператива оплата собственниками многоквартирного дома осуществляется управляющей организации.
    
    4. Закон уточняет, что факт неиспользования жилого помещения не освобождает правообладателей от внесения платежа за жилое помещение, а также платы за услуги по отоплению (теплоснабжению). Особенности оплаты за коммунальные услуги, исчисляемой исходя из нормативов потребления, при временном отсутствии граждан за период их отсутствия устанавливаются в соответствии с порядком, утверждаемым Правительством РФ.
    
    5. В п.13 вводится обязанность наймодателя и управляющей организации по письменному информированию нанимателей жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а также собственников жилых помещений в многоквартирном доме об изменении платы за жилое помещение и коммунальные услуги не позднее чем за месяц до даты выставления платежных документов, на основании которых должны осуществляться измененные платежи. Иной срок может быть установлен договором управления. Представляется, что под письменным информированием следует понимать передачу соответствующих сведений каждому нанимателю и собственнику на бумажном носителе, если иное не установлено договором об управлении. Нарушение сроков информирования отодвигает соответственно срок выполнения обязанности оплаты соответствующей суммы в измененном размере.
    
    В отношении сроков применения измененных тарифов и надбавок следует учитывать и положения ст.13 Закона "Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса".
    
    Указанным законом, в частности, предусматривается, что тарифы и надбавки устанавливаются на соответствующий период действия, вступают в силу с даты начала указанного периода, но не ранее чем через один календарный месяц после их установления и действуют до окончания этого периода, за исключением случаев их досрочного пересмотра в установленном порядке.
    
    6. Законом вводятся периоды действия тарифов и надбавок, устанавливаются основания для их пересмотра.
    
    В частности, период действия тарифов на товары и услуги организации коммунального комплекса, которые учитываются при исчислении размера платежей граждан, не может быть менее одного года и должен соответствовать сроку реализации производственной программы организации коммунального комплекса.
    

    Период действия тарифов организаций коммунального комплекса на подключение и период действия надбавок к тарифам на товары и услуги организаций коммунального комплекса не могут быть менее трех лет каждый и должны соответствовать срокам реализации их инвестиционных программ (этапов их инвестиционных программ).
    
    Изменение (увеличение или уменьшение) размера надбавки для потребителей может производиться не чаще одного раза в год.
    
    Не чаще одного раза в год может производиться и досрочный пересмотр и иных указанных в данном законе тарифов и надбавок (п.9 ст.14).
    
    7. Необходимо также учитывать, что регулирование тарифов на товары и услуги организаций коммунального комплекса - производителей товаров и услуг в сфере электро- и (или) теплоснабжения - осуществляется в порядке, установленном законодательством Российской Федерации об электроэнергетике, в частности, Законом от 26 марта 2003 года N 35-ФЗ "Об электроэнергетике" (РГ. 2003. 1 апр.). Положения законодательства в отношении населения уточнены в постановлении Правительства РФ от 30 мая 2000 года N 418 "Об уровнях тарифов на электрическую энергию, потребляемую населением" (РГ. 2000. 1 июня).
    
    Так, оплата электрической и тепловой энергии производится за фактически принятое потребителем количество электрической и тепловой энергии в соответствии с данными учета электрической и тепловой энергии, если иное не предусмотрено федеральным законом, иными нормативными правовыми актами или соглашением сторон.
    
    8. В отношении граждан Кодексом вводится размер законной неустойки (пени) для случаев несвоевременного и (или) неполного внесения платежей за жилое помещение и коммунальные услуги. Пеня установлена в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на момент оплаты, за каждый день просрочки.
    
    В соответствии с п.2 ст.332 ГК РФ размер законной неустойки может быть увеличен по соглашению сторон, если закон этого не запрещает. Увеличение размера пени, исчисляемого согласно правилу п.14, не допускается.
    
    Следует также учитывать, что в соответствии с положениями ч.2 п.1 ст.292 ГК РФ дееспособные члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением. Поэтому взыскание платежей, а также соответствующей неустойки может быть осуществлено как с собственника жилого помещения - гражданина, так и с проживающих с ним дееспособных членов его семьи.
    

Комментарий к статье 156. Размер платы за жилое помещение

    
    1. Размер платы за жилое помещение устанавливается в зависимости от ее вида и категории плательщиков.
    
    При определении размера платежа за содержание и ремонт жилого помещения необходимо исходить из необходимости обеспечения содержания общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями технических и градостроительных регламентов, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов.
    
    2. Размер платы за пользование жилым помещением, входящим в государственный или муниципальный жилищный фонд, устанавливается с учетом благоустройства жилого помещения и месторасположения жилого дома.
    
    3. Размер платы за содержание многоквартирного дома определяется в зависимости от того, образованы ли соответствующими собственниками товарищество собственников жилья или жилищный кооператив. При создании таких объединений размер взносов для их членов определяется органами управления товарищества или кооператива. Если указанное объединение не создано, то размер платы определяется на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме с учетом предложений управляющей организации на срок не менее одного года.
    
    4. Малоимущие граждане, проживающие по договору социального найма, освобождаются от внесения платы за пользование жилыми помещениями.
    
    При нарушении качества или периодичности оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту жилого помещения размер платы определяется в соответствии с порядком, утверждаемым Правительством РФ.
    
    

Комментарий к статье 157. Размер платы за коммунальные услуги

    
    1. Кодексом закрепляется принцип оплаты за коммунальные услуги, исходя из фактического объема их потребления, исчисляемого в соответствии с показаниями соответствующих измерительных приборов. При отсутствии таких приборов используются средние нормативы потребления, утверждаемые в установленном порядке.
    
    Аналогичное правило устанавливалось в ГК РФ, но только для услуг по снабжению электро- и теплоэнергией (п.1 ст.544, п.1 ст.548).
    
    2. Согласно п.2 ст.543 ГК РФ в случае, когда абонентом по договору энергоснабжения (а в силу п.1 ст.548 ГК РФ и теплоснабжения) выступает гражданин, использующий энергию для бытового потребления, обязанность обеспечивать надлежащее техническое состояние и безопасность энергетических сетей, а также приборов учета потребления энергии возлагается на энергоснабжающую организацию, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
    
    3. В отношении рассматриваемого вида платежа вводится правило о допустимости его изменения в случае оказания услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность.
    
    По договору энергоснабжения качество подаваемой энергии должно соответствовать требованиям, установленным государственными стандартами и иными обязательными правилами или предусмотренным договором энергоснабжения.
    
    В случае нарушения энергоснабжающей организацией требований, предъявляемых к качеству энергии, абонент вправе отказаться от оплаты такой энергии. При этом энергоснабжающая организация вправе требовать возмещения абонентом стоимости того, что абонент неосновательно сберег вследствие использования этой энергии (ст.542 ГК РФ).
    
    4. Федеральным законом от 31 декабря 2005 года N 199-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием разграничения полномочий" (СЗ РФ. 2006. N 1. Ст.10) в п.1 коммент. статьи внесены изменения, определяющие особый порядок расчетов за потребление коммунальных услуг по электроснабжению и газоснабжению. В случае отсутствия приборов учета утверждение нормативов потребления коммунальных услуг для расчетов за указанные энергоносители осуществляется не органами местного самоуправления, а органами государственной власти субъекта РФ. Из смысла п.1 следует, что при утверждении соответствующих нормативов и органы местного самоуправления, и органы государственной власти субъекта РФ обязаны руководствоваться порядком, установленным федеральным органом - Правительством РФ.
    
    В Санкт-Петербурге примером регулирования в указанной ситуации является Закон Санкт-Петербурга от 6 июля 2005 года N 336-44 "Об утверждении нормативов потребления электрической энергии при отсутствии ее учета" (Вестник Законодательного собрания Санкт-Петербурга. 2005. N 10. С.37).
    

    5. Применительно к обеспечению населения газом качество его должно отвечать государственным стандартам (техническим условиям) и подтверждаться сертификатом соответствия (ст.19 ФЗ от 31 марта 1999 года N 69-ФЗ "О газоснабжении в Российской Федерации" (в ред. от 22 августа 2004 года) // РГ. 1999. 8 апр.).
    
    Федеральный орган исполнительной власти в области регулирования тарифов утверждает тарифы на услуги организаций - собственников газораспределительных систем по транспортировке газа и порядок их применения. Указанные тарифы могут быть дифференцированы с учетом экономических и социальных условий газоснабжения частей территорий субъектов РФ (ст.23 Закона "О газоснабжении в Российской Федерации"). Во исполнение требований этого закона Правительством РФ 29 декабря 2000 года принято постановление N 1021 "О государственном регулировании цен на газ и тарифов на услуги по его транспортировке на территории Российской Федерации" ( РГ. 2001. 8 янв.).
    
    При несоблюдении потребителями газа условий договоров поставщики вправе уменьшить или прекратить поставки газа в порядке, установленном Правительством Российской Федерации (ст.25 Закона "О газоснабжении в Российской Федерации").
    

    При несоблюдении условий указанных договоров неотключаемыми потребителями, деятельность которых финансируется за счет средств федерального бюджета или бюджетов субъектов Федерации, ответственность за оплату поставок газа и оказание услуг по газоснабжению возлагается на соответствующего государственного заказчика.
    
    6. Помимо коммунальных и иных указанных выше услуг населению оказываются и иные услуги, полезный эффект которых потребляется в жилых помещениях. Оплата таких услуг осуществляется гражданами отдельно на основании специальных нормативно-правовых актов и заключаемых в соответствии с ними договоров. Речь идет, прежде всего, об услугах связи.
    
    Как следует из ст.54 ФЗ от 7 июля 2003 года N 126-ФЗ "О связи" (РГ. 2003. 10 июля), оплата услуг связи производится посредством наличных или безналичных расчетов непосредственно после оказания таких услуг, путем внесения аванса или с отсрочкой платежа. Порядок и форма оплаты услуг связи определяются договором об оказании услуг связи, если иное не установлено законодательством РФ. В случае если тарифы на услуги данного оператора связи подлежат государственному регулированию, по требованию абонента-гражданина оператор связи обязан предоставить ему возможность оплаты предоставления доступа к сети связи с рассрочкой платежа не менее чем на шесть месяцев с первоначальным взносом не более чем 30% от установленной платы.
    
    Оплата местных телефонных соединений производится по выбору абонента-гражданина с применением абонентской или повременной системы оплаты.
    
    Основанием для осуществления расчетов за услуги связи являются показания оборудования связи, учитывающего объем оказанных услуг связи оператором связи, а также условия заключенного с пользователем услугами связи договора об оказании услуг связи.
    
    Порядок и условия оказания отдельных видов услуг связи, их качество регламентируются постановлениями Правительства РФ и иными нормативными правовыми актами (постановление Правительства РФ от 26 сентября 1997 года N 1235 "Об утверждении правил оказания услуг телефонной связи"  // РГ. 1997. 15 окт. и др.).
    
    Например, постановлением Правительства РФ от 6 июня 2005 года N 353 (СЗ РФ. 2005. N 24. Ст.2372), установлено, что оплата услуг связи проводного радиовещания осуществляется по абонентской системе оплаты путем наличных или безналичных расчетов (п.29); тарифы на услуги связи проводного радиовещания устанавливаются оператором связи, если иной порядок не установлен законодательством РФ (п.30); плата за предоставление оператором связи доступа к сети проводного вещания взимается однократно при заключении договора в размере абонентской платы (п.31).
    

    7. Установление тарифов должно осуществляться (до 1 января 2009 года) с учетом предельных индексов, понятие которых введено Федеральным законом от 26 декабря 2005 года N 184-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса" и некоторые законодательные акты Российской Федерации" (СЗ РФ. 2005. N 52 (ч. I). Ст.5597). Предельные индексы - это устанавливаемые в среднем по субъектам РФ и (или) по муниципальным образованиям на очередной финансовый год, выраженные в процентах индексы максимально и минимально возможного изменения установленных тарифов на товары и услуги организаций коммунального комплекса с учетом надбавок к тарифам на товары и услуги организаций коммунального комплекса, действующих на конец текущего финансового года.
    
    8. Предельные индексы изменения размера платы граждан за жилое помещение и предельные индексы изменения размера платы граждан за коммунальные услуги устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным осуществлять правовое регулирование в сфере государственного регулирования цен (тарифов) на товары (услуги) и контроль за их применением по субъектам Федерации и органами исполнительной власти субъектов Федерации в соответствии с указанными индексами по муниципальным образованиям с учетом соотношения платы граждан за жилое помещение и коммунальные услуги и затрат на содержание и ремонт жилья и затрат по оказанию коммунальных услуг.
    
    Предельные индексы изменения размера платы граждан за коммунальные услуги устанавливаются не позднее установления предельных индексов, предусмотренных законодательством РФ об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса, предельных уровней тарифов на электрическую и тепловую энергию, предусмотренных Федеральным законом от 14 апреля 1995 года N 41-ФЗ "О государственном регулировании тарифов на электрическую и тепловую энергию в Российской Федерации" (о соответствующих тарифах см.: приказ Федеральной службы по тарифам от 7 сентября 2004 года N 69-э/4 "О предельных уровнях тарифов на электрическую и тепловую энергию на 2005-2006 годы") (РГ. 2004. 5 окт.).
    
    9. Предельные индексы изменения размера платы граждан за жилое помещение устанавливаются одновременно с установлением предельных индексов изменения размера платы граждан за коммунальные услуги.
    

    10. В случае если увеличение размера платы граждан за жилое помещение и (или) увеличение размера платы граждан за коммунальные услуги превышают установленные для соответствующего субъекта РФ или муниципального образования предельные индексы изменения размера платы граждан за жилое помещение и (или) предельные индексы изменения размера платы граждан за коммунальные услуги, размер платы граждан за жилое помещение и (или) размер платы граждан за коммунальные услуги должны быть приведены в соответствие с указанными индексами в течение одного календарного месяца с даты вступления в силу решения федерального органа исполнительной власти в сфере государственного регулирования цен (тарифов) или решений органов исполнительной власти субъектов Федерации об установлении указанных индексов.
    
    11. В ст.2 Федерального закона от 14 апреля 1995 года N 41-ФЗ "О государственном регулировании тарифов на электрическую и тепловую энергию в Российской Федерации" (СЗ РФ. 1995. N 16. Ст.1316) предусматривается, что предельные уровни тарифов на электрическую и тепловую энергию, поставляемую энергоснабжающими организациями потребителям, включая предельные уровни тарифов для населения, устанавливаются Правительством РФ с выделением предельных уровней для населения ежегодно до внесения проекта федерального закона о федеральном бюджете на очередной финансовый год в Государственную Думу Федерального Собрания РФ и вводятся в действие с начала указанного года в порядке, установленном в этом законе. Указанные предельные уровни тарифов могут быть установлены Правительством РФ с календарной разбивкой, разбивкой по категориям потребителей с учетом региональных и иных особенностей.
    
    12. Федеральным законом от 26 марта 2003 года N 35-ФЗ "Об электроэнергетике" (СЗ РФ. 2003. N 13. Ст.1177) вводится ряд дополнительных ограничений, связанных с обеспечением электроэнергией через единую национальную (общероссийскую) электрическую сеть и установлением платы за пользование электроэнергией.
    
    Так, собственники или иные законные владельцы объектов электросетевого хозяйства, входящих в единую национальную (общероссийскую) электрическую сеть, ограничиваются в осуществлении своих прав в части:
    
    - права заключения договоров оказания услуг по передаче электрической энергии с использованием объектов электросетевого хозяйства, входящих в единую национальную (общероссийскую) электрическую сеть, и определения условий этих договоров;
    

    - использования (вывода из эксплуатации) указанных объектов без согласования с организацией по управлению единой национальной (общероссийской) электрической сетью.
    
    Введение других ограничений прав собственников или иных законных владельцев объектов электросетевого хозяйства, входящих в единую национальную (общероссийскую) электрическую сеть, не допускается.
    
    Критерии отнесения объектов электросетевого хозяйства к единой национальной (общероссийской) электрической сети утверждены постановлением Правительства РФ от 26 января 2006 года N 41 (СЗ РФ. 2006. N 5. Ст.556).
    
    13. Размер платы граждан за жилое помещение для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма, договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда и собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано (далее - размер платы граждан за жилое помещение), и размер платы граждан за коммунальные услуги, предусмотренные ст.156 и 157 ЖК, должны соответствовать предельным индексам, устанавливаемым в соответствии со ст.6 Закона "Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса".
    
    14. Координация деятельности различных органов государственной власти при установлении тарифов осуществляется, в частности, в соответствии с постановлением Правительства РФ от 22 августа 2005 года N 533 "Об утверждении Положения о взаимодействии органов государственной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющих регулирование тарифов на товары и услуги организаций коммунального комплекса, с органами местного самоуправления, осуществляющими регулирование тарифов и надбавок организаций коммунального комплекса" (СЗ РФ. 2005. N 35. Ст.3614).
         
    15. Важным правилом является и установление в ЖК запрета на изменение тарифов при изменении формы собственности на жилое помещение, оснований пользования им, образования (ликвидации) товарищества собственников жилья или жилищного кооператива.
    

    Тем более не должна служить в качестве основания для пересмотра размера тарифа перемена собственника жилого помещения, за исключением случаев, когда предшествующий собственник - физическое лицо и(или) члены его семьи имели право на льготы по оплате коммунальных услуг.
    
    

Комментарий к статье 158. Расходы собственников помещений в многоквартирном доме

    
    1. Коммент. закон уточняет применительно к жилищным правоотношениям общие положения ГК о бремени содержания имущества.
    
    В соответствии со ст.210 ГК бремя содержания принадлежащего ему имущества несет собственник, если иное не предусмотрено законом или договором, а в силу ст.249 ГК каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
    
    Важным положением является, в частности, регулирование отношений по несению расходов на капитальный ремонт многоквартирного жилого дома.
    
    2. По общему правилу владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности (в том числе в части несения соответствующих расходов по его содержанию), осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом (ст.247 ГК РФ).
    
    В многоквартирном доме решение о проведении капитального ремонта, а следовательно, о необходимости соответствующих расходов принимает общее собрание собственников помещений в таком доме, т.е в условиях, когда согласие всех собственников может быть и не получено.
    
    При этом на нового собственника помещения распространяется решение, принятое в установленном порядке, до момента приобретения им права собственности. При отсутствии решения общего собрания собственников о размере платы за ремонт такой размер устанавливается органом местного самоуправления (а в городах Москве и Санкт-Петербурге - органом исполнительной власти субъекта РФ).
    
    Очевидно, что это положение может вызвать споры между частными лицами - собственниками жилых помещений, с одной стороны, и органами государственной и муниципальной власти, с другой стороны, по поводу исполнения последними обязанности по проведению капитального ремонта в помещениях, приобретенных у них частными лицами. Известно, что многие жилые помещения находятся в ветхом состоянии, обусловленном порой бездействием властей, не отказывавшим себе в получении от граждан платежей на капитальный ремонт. При этом в договорах о приватизации жилых помещений будущим собственникам не сообщалось о степени потребности в капитальном ремонте приобретаемого жилого помещения и соответствующего общего имущества в жилом доме.
    
    Не является традиционным и уточнение потребности дома в капитальном ремонте и уж тем более указание размера расходов на его осуществление в договорах об отчуждении жилого помещения между частными лицами.
    

Комментарий к статье 159. Предоставление субсидий на оплату жилого
помещения и коммунальных услуг

    
    1. В коммент. ст. уточняются на законодательном уровне условия предоставления субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг малоимущим гражданам.
    
    В соответствии со ст.6 БК РФ (РГ. 1998. 12 августа) субсидия - бюджетные средства, предоставляемые бюджету другого уровня бюджетной системы РФ, физическому или юридическому лицу на условиях долевого финансирования целевых расходов. Различают также субвенции и дотации.
    
    Субвенция - бюджетные средства, предоставляемые бюджету другого уровня бюджетной системы РФ или юридическому лицу на безвозмездной и безвозвратной основах на осуществление определенных целевых расходов.
    
    Дотация - бюджетные средства, предоставляемые бюджету другого уровня бюджетной системы РФ на безвозмездной и безвозвратной основах для покрытия текущих расходов.
    
    В случае нецелевого или несвоевременного использования субсидий и субвенций они подлежат возврату в бюджет субъекта, предоставившего эти средства (ст.78 БК РФ).
    
    Порядок предоставления субвенций устанавливается нормативными правовыми актами органов государственной власти. Органы государственной власти РФ и органы государственной власти субъектов РФ вправе осуществлять контроль за расходованием средств, выделенных ими муниципальным образованиям на выполнение федеральных целевых и региональных программ, а также в форме субвенций (ст.9 Федерального закона от 25 сентября 1997 года N 126-ФЗ "О финансовых основах местного самоуправления в Российской Федерации") (РГ. 1997. 30 сент.).
    
    Порядок и условия предоставления субсидий уточняются в постановлении Правительства РФ от 14 декабря 2005 года N 761 "О предоставлении субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг" (СЗ РФ. 2005. N 51. Ст.5547); постановлением Правительства РФ от 11 февраля 2005 года N 70 (СЗ РФ. 2005. N 8. Ст.652).
    
    2.Субсидии на оплату жилья и коммунальных услуг предоставляются гражданам органами государственной власти субъектов РФ и органами местного самоуправления, а также федеральными органами исполнительной власти, в которых законом предусмотрена военная служба, имеющими закрепленный за ними государственный жилищный фонд и оказывающими жилищно-коммунальные услуги в пределах социальной нормы площади жилья и нормативов потребления коммунальных услуг с учетом прожиточного минимума, совокупного дохода семьи и действующих льгот.
    

    3. Порядок предоставления дотаций из Фонда софинансирования социальных расходов консолидированным бюджетам субъектов РФ на частичное возмещение расходов, связанных с предоставлением населению субсидий на оплату жилья и коммунальных услуг, и расчета размера указанных дотаций установлен в постановлении Правительства РФ от 1 апреля 2003 года N 179 "О Правилах предоставления из Фонда софинансирования социальных расходов дотаций на частичное возмещение расходов консолидированных бюджетов субъектов Российской Федерации, связанных с предоставлением населению субсидий на оплату жилья и коммунальных услуг" (РГ. 2003. 8 апр.).
    

    4. Для определения величины платежей за жилищно-коммунальные услуги на практике часто используются нормативы потребления, которые определяются в соответствии с не прошедшими регистрацию в Минюсте РФ Методическими рекомендациями по формированию нормативов потребления услуг жилищно-коммунального хозяйства, утвержденными приказом Минэкономики России от 6 мая 1999 года N 240 (Бюллетень Минюста РФ. 2002. N 4).
    
    Под нормативами потребления жилищно-коммунальных услуг понимается группа показателей, характеризующих необходимый на текущий период минимальный объем потребления жилищно-коммунальных услуг, оказываемых населению.
    
    5. В постановлении Правительства РФ от 29 августа 2005 года N 541 "О федеральных стандартах оплаты жилого помещения и коммунальных услуг" (СЗ РФ. 2005. N 36. Ст.3706) в целях определения размера межбюджетных трансфертов, выделяемых из федерального бюджета бюджетам субъектов Российской Федерации, в том числе для оказания финансовой помощи по оплате жилых помещений и коммунальных услуг, установлены следующие размеры федерального стандарта предельной стоимости предоставляемых жилищно-коммунальных услуг на 1 кв.м общей площади жилья в месяц и федерального стандарта стоимости капитального ремонта жилого помещения на 1 кв.м общей площади жилья в месяц на 2006 год в среднем по Российской Федерации соответственно 41,6 рубля и 3,2 рубля и по субъектам Федерации (п.3).
    
    Кроме того, установлены (п.1):
    
    а) федеральный стандарт уровня платежей граждан в размере 100% экономически обоснованных затрат на содержание и ремонт жилого помещения и предоставление коммунальных услуг;
    
    б) федеральный стандарт максимально допустимой доли собственных расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи в размере 22%;
    
    в) федеральный стандарт социальной нормы площади жилого помещения в размере 18 кв.м общей площади жилья на 1 гражданина;
    
    г) федеральный стандарт предельной стоимости предоставляемых жилищно-коммунальных услуг (содержание и текущий ремонт жилого помещения, теплоснабжение, горячее и холодное водоснабжение, водоотведение, электроснабжение и газоснабжение) на 1 кв.м общей площади жилья в месяц;
    
    д) федеральный стандарт стоимости капитального ремонта жилого помещения на 1 кв.м общей площади жилья в месяц.
    

    Размеры федеральных стандартов, указанных выше в подп. "г" и "д", ежегодно устанавливаются Правительством РФ в среднем по РФ, а также по субъектам РФ.
    
    6. Примером регионального регулирования может служить Закон Санкт-Петербурга от 11 июля 2005 года N 401-47 "О плате за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирных домах" (Вестник Законодательного собрания Санкт-Петербурга. 2005. N 10. С.41).
    
    Законом, в частности, устанавливается следующее. Гражданам, проживающим в домах государственного жилищного фонда Санкт-Петербурга и в многоквартирных домах, в которых образованы товарищества собственников жилья, жилищные и жилищно-строительные кооперативы, с 1 августа 2005 года по 1 августа 2006 года оказывается финансовая помощь на содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирных домах за счет средств бюджета Санкт-Петербурга в виде субсидий, направляемых на покрытие разницы между затратами на производство работ (оказание услуг) по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирных домах и размером платы (платежей) за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирных домах. Указанные субсидии перечисляются осуществляющим управление многоквартирными домами товариществам собственников жилья, жилищным и жилищно-строительным кооперативам или уполномоченным собственниками помещений в многоквартирных домах управляющим организациям в размере не менее 0,7 рубля на 1 кв.м общей площади жилых помещений в месяц при условии установления товариществами собственников жилья, жилищными и жилищно-строительными кооперативами, общими собраниями собственников помещений в многоквартирных домах размера платы (платежей) за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирных домах для собственников помещений, который равен размеру платы, установленному в соответствии с данным Законом Санкт-Петербурга (ст.5).
    

Комментарий к статье 160. Компенсации расходов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг

    
    1. Действующие законодательные акты устанавливают различные категории граждан, которым предоставляются льготы, в том числе в виде компенсации на оплату жилого помещения и коммунальных услуг. К ним, в частности, относятся:
    
    1) Закон РФ от 15 января 1993 года N 4301-1 "О статусе Героев Советского Союза, Героев Российской Федерации и полных кавалеров ордена Славы" (Ведомости РФ. 1993. N 7. Ст.247);
    
    2) ФЗ от 9 января 1997 года N 5-ФЗ "О предоставлении социальных гарантий Героям Социалистического Труда и полным кавалерам ордена Трудовой Славы" (РГ. 1997. 20 января);
    
    3) от 23 октября 2003 года N 132-ФЗ) (РГ. 1995. 2 дек.) - инвалидам и семьям, имеющим детей-инвалидов, предоставляется скидка не ниже 50% с квартирной платы (в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда) и оплаты коммунальных услуг (независимо от принадлежности жилищного фонда), а в жилых домах, не имеющих центрального отопления, - со стоимости топлива, приобретаемого в пределах норм, установленных для продажи населению;
    
    4) ФЗ "О реабилитации жертв политических репрессий" от 18 октября 1991 года N 1761-1 (Ведомости РФ. 1991. N 44. Ст.1428);
    
    5) Закон РФ "О социальной защите граждан, подвергшихся воздействию радиации вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС" (СЗ РФ. 1995. N 48. Ст.4561), в котором устанавливается льгота в виде оплаты в размере 50% занимаемой общей площади в домах государственного и муниципального фондов и в приватизированных жилых помещениях (в пределах норм, предусмотренных законодательством Российской Федерации), в том числе и членам их семей, проживающим с ними; оплата в размере 50% за пользование отоплением, водопроводом, газом и электроэнергией, а проживающим в домах, не имеющих центрального отопления, - предоставление скидки в размере 50% со стоимости топлива, приобретаемого в пределах норм, установленных для продажи населению, включая транспортные расходы.
    
    При этом уточняется, что РФ передает органам государственной власти субъектов Российской Федерации полномочия по предоставлению указанных мер социальной поддержки по оплате жилищно-коммунальных услуг.
    

    Средства на реализацию передаваемых полномочий по предоставлению указанных мер социальной поддержки предусматриваются в составе Фонда компенсаций федерального бюджета в виде субвенций.
    
    Объем средств, предусмотренный в Федеральном фонде компенсаций, образованном в федеральном бюджете, бюджетам субъектов Российской Федерации, определяется исходя из числа лиц, имеющих право на указанные меры социальной поддержки; утвержденных Правительством РФ федерального стандарта предельной стоимости предоставляемых жилищно-коммунальных услуг на 1 кв.м. общей площади жилья в месяц и федерального стандарта социальной нормы площади жилья, применяемых для расчета межбюджетных трансфертов.
    
    Субвенции зачисляются в установленном для исполнения федерального бюджета порядке на счета бюджетов субъектов Российской Федерации.
    
    Порядок расходования и учета средств на предоставление субвенций устанавливается Правительством Российской Федерации (см.: постановление Правительства РФ от 29 декабря 2004 года N 866 "О порядке обеспечения жильем за счет средств федерального бюджета нуждающихся в улучшении жилищных условий граждан, подвергшихся радиационному воздействию вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС, аварии на производственном объединении "Маяк", и приравненных к ним лиц");
    
    6) ФЗ от 26 ноября 1998 года N 175-ФЗ "О социальной защите граждан Российской Федерации, подвергшихся воздействию радиации вследствие аварии в 1957 году на производственном объединении "Маяк" и сбросов радиоактивных отходов в реку Теча" (РГ. 1998. 2 дек.);
    
    7) ФЗ от 10 января 2002 года N 2-ФЗ "О социальных гарантиях гражданам, подвергшимся радиационному воздействию вследствие ядерных испытаний на Семипалатинском полигоне" (РГ. 2002. 12 янв.);
    
    8) ФЗ от 7 ноября 2000 года N 136-ФЗ "О социальной защите граждан, занятых на работах с химическим оружием" (РГ. 2000. 9 нояб.);
    
    9) Закон РФ от 26 июня 1992 года N 3132-1 "О статусе судей в Российской Федерации" (РГ. 1992. 29 июля);
    
    10) ФЗ от 12 января 1995 года N 5-ФЗ "О ветеранах" (РГ. 1995. 25 янв.), в котором, в частности, говорится, что РФ передает органам государственной власти субъектов РФ полномочия по предоставлению мер социальной поддержки по оплате жилищно-коммунальных услуг и по обеспечению жильем определенных категорий граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий.
    

    Средства на реализацию передаваемых полномочий по предоставлению указанных мер социальной поддержки предусматриваются в составе Федерального фонда компенсаций, образованного в федеральном бюджете, в виде субвенций.
    
    Объем средств, предусмотренный в Федеральном фонде компенсаций бюджетам субъектов РФ, определяется:
    
    а) по оплате жилищно-коммунальных услуг исходя из числа лиц, имеющих право на указанные меры социальной поддержки; утвержденных Правительством Российской Федерации федерального стандарта предельной стоимости предоставляемых жилищно-коммунальных услуг на 1 кв.м. общей площади жилья в месяц и федерального стандарта социальной нормы площади жилья, применяемых для расчета межбюджетных трансфертов;
    
    б) по обеспечению жильем граждан исходя из числа лиц, имеющих право на указанные меры социальной поддержки; общей площади жилья 18 кв.м. и средней рыночной стоимости 1 кв.м. общей площади жилья по субъекту РФ, устанавливаемой федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным Правительством РФ;
    
    11) ФЗ от 24 ноября 1995 года N 181-ФЗ "О социальной защите инвалидов в Российской Федерации" (РГ. 1995. 2 дек.);
    
    12) постановлением Верховного Совета Российской Федерации от 23 декабря 1992 года N 4202-1 (Ведомости РФ. 1993. N 2. Ст.70).
    
    Указанные, а также иные нормативно-правовые акты, регулирующие предоставление льгот по оплате жилья и коммунальных услуг, подлежат применению с учетом положений законодательства о замене льгот денежными выплатами (см.: ФЗ "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу некоторых законодательных актов Российской Федерации в связи с принятием федеральных законов "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации" и "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" // РГ. 2004. 31 авг.).
    
    2. В соответствии со ст.9 Вводного закона до внесения изменений и дополнений в федеральные законы и иные нормативные правовые акты по вопросам замены порядка предоставления гражданам льгот по оплате жилья и коммунальных услуг на порядок предоставления в соответствии со ст.160 ЖК сохраняется прежний порядок предоставления указанных льгот.
    

Раздел VIII. УПРАВЛЕНИЕ МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ

Комментарий к статье 161. Выбор способа управления многоквартирным домом

    
    1. В многоквартирном жилом доме пересекаются, а часто и сталкиваются интересы множества лиц. В коммент. ст. устанавливаются возможные формы согласования интересов разных лиц по использованию общего имущества. Основным инструментом такого согласования законодателем избрано управление, т.е. постоянное целенаправленное совместное воздействие правообладателей на представляющий для них ценность объект (имущество многоквартирного дома) с целью наиболее эффективного извлечения из него полезного свойства.
    
    В п.1 формулируются основные цели управления, которые должны учитываться, во-первых, при выборе формы управления, а во-вторых, при принятии и исполнении соответствующих управленческих решений.
    
    2. На собственников помещений в многоквартирном доме возлагается дополнительная обязанность в отношении принадлежащего им имущества: они обязаны выбрать один из приведенных в п.2 способов управления.
    
    Эти способы можно условно разделить на две группы по тому признаку, самостоятельно (непосредственно) или нет, т.е. с созданием (привлечением) иных субъектов права, осуществляется управление.
    
    3. Согласование воли собственников по исполнению своей обязанности по выбору способа управления осуществляется в форме принятия решения коллективным органом - общим собранием собственников (см. ст.44 ЖК). Это решение, принятое в установленном ЖК порядке (ст.44-48), является обязательным для всех собственников, в том числе для тех, кто не участвовал в голосовании (п.4 ст.46 ЖК), а также независимо от формы собственности.
    
    4. В случае неисполнения собственниками обязанности по выборам способа управления либо при его неисполнении принятого решения выбор управляющей организации на конкурсной основе осуществляется представителем публичной власти. Выполнение этой обязанности органом местного самоуправления может быть обеспечено судом по иску любого собственника.
    
    5. Действие коммент. раздела распространяется также на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров управления многоквартирными домами (ст.9 Вводного закона).
    
    

Комментарий к статье 162. Договор управления многоквартирным домом

    
    1. В коммент. ст. уточняются дополнительные к общегражданским требования к форме договора управления, его сторонам, предмету и иным условиям, порядку и условиям изменения и расторжения договора и др.
    
    2. Стороной договора управления является каждый собственник помещения и управляющая организация. Из формулировки п.1 коммент. ст. можно прийти к выводу о том, что в случае если одно жилое помещение (квартира) принадлежит на праве собственности нескольким лицам (включая несовершеннолетних), то договор должен заключаться с каждым из собственников, в том числе проживающих одной семьей.
    
    3. Условия договора управления должны быть одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме, независимо от формы собственности.
    
    4. В случае образования в многоквартирном жилом доме товарищества собственников жилья или жилищного кооператива управление соответствующим имуществом должно осуществляться с учетом специальных положений ЖК (см. коммент. к гл.11 и 13).
    
    

Комментарий к статье 163. Управление многоквартирным домом, находящимся
в государственной или муниципальной собственности

    
    В коммент. ст. устанавливается, что в случае если все помещения в доме находятся в государственной или муниципальной собственности, порядок управления таким домом устанавливается соответствующими органами государственной и муниципальной власти. Эти органы вправе установить способы управления, не указанные в п.2 ст.161 ЖК.
    
    Между тем независимо от установленного порядка и способа управления домом обязательным является заключение договора с управляющими организациями (управляющими), выбираемыми по результатам проведения открытых конкурсов.
    
    

Комментарий к статье 164. Непосредственное управление многоквартирным домом
собственниками помещений в таком доме

    
    1. В случае выбора в качестве способа управления - непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений, собственники, осуществляющие такое управление, выступают в отношениях с управляющей организацией совместно в качестве одной стороны заключаемых договоров.
    
    Вероятно, в данном случае речь идет о том, что на стороне услугополучателя имеет место множественность лиц, а вот оформление такого договора осуществляется все же не посредством составления единого документа, подписываемого со стороны услугополучателя всеми лицами, а в виде множества идентичных по условиям договоров.
    
    Объединение множества лиц на стороне услугополучателя осуществляется в силу указания закона, а также решения собственников о выборе способа управления. Разумеется, при такой конструкции возникает вопрос о допустимости применения к таким отношениям режима солидарной ответственности собственников, в случае, например, неоплаты услуг управляющего.
    
    2. Потребление коммунальных услуг осуществляется каждым собственником на основании самостоятельно заключаемых им договоров.
    
    

Комментарий к статье 165. Создание органами местного самоуправления условий
для управления многоквартирными домами

    
    1. В коммент. ст. формулируются обязанности органов местного самоуправления по созданию условий для управления многоквартирными домами, в том числе путем информационного обеспечения заинтересованных лиц.
    
    Очевидно, что в настоящее время такие условия в большинстве российских городов и населенных пунктов отсутствуют.
    
    2. С 1 января 2007 года органы местного самоуправления и органы государственной власти городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга обязаны проводить открытые конкурсы по отбору управляющих организаций для управления многоквартирными домами, собственниками помещений, в которых не выбран способ управления или принятые такими собственниками решения о выборе способа управления многоквартирными домами не были реализованы в случаях, установленных ЖК (постановление Правительства РФ от 6 февраля 2006 года N 75 "О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом") (СЗ РФ. 2006. N 7. Ст.786).
    
    Под конкурсом в указанном постановлении Правительства РФ понимается форма торгов, победителем которых признается участник конкурса, предложивший за указанный организатором конкурса в конкурсной документации размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в течение одного года выполнить наибольший по стоимости объем работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, на право управления которым проводится конкурс.
    
    Конкурс проводится, если:
    
    1) собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом, в том числе в следующих случаях:
    
    - собственниками помещений в многоквартирном доме общее собрание по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято;
    
    - по истечении 2 месяцев после вступления в законную силу решения суда о признании несостоявшимся общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом повторное общее собрание не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято;
    
    2) принятое собственниками помещений в многоквартирном доме решение о выборе способа управления домом не реализовано, в том числе в следующих случаях:
    

    - большинство собственников помещений в многоквартирном доме не заключили договоры, предусмотренные ст.164 ЖК;
    
    - собственники помещений в многоквартирном доме не направили в уполномоченный федеральный орган исполнительной власти документы, необходимые для государственной регистрации товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива;
    
    - не заключены договоры управления многоквартирным домом, предусмотренные ст.162 ЖК.
    
    Конкурс проводится на право заключения договоров управления многоквартирным домом либо на право заключения договоров управления несколькими многоквартирными домами. В случае если проводится конкурс на право заключения договоров управления несколькими многоквартирными домами, общая площадь жилых и нежилых помещений (за исключением помещений общего пользования) в таких домах не должна превышать 100 тыс.кв.м и такие дома должны быть расположены на граничащих земельных участках, между которыми могут располагаться земли общего пользования.
    
   

Комментарий к Федеральному закону от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса
Российской Федерации"

Комментарий к статье 1

    
    1. В России сложилась определенная законотворческая традиция: принимать важнейшие крупные законы в конце уходящего года и вводить их в действие весной следующего года. Под эту традицию попал в полном смысле слова и Жилищный кодекс. Федеральный закон N 188-ФЗ "Жилищный кодекс Российской Федерации" был принят Госдумой 22 декабря 2004 года, одобрен Советом Федерации 24 декабря 2004 года, подписан Президентом РФ 29 декабря 2004 года; опубликован официально в "Российской газете" в номере за 12 января 2005 года и введен в действие на всей территории России с 1 марта 2005 года.
   
    Установление некоторого периода времени с момента принятия ЖК до момента введения его в действие было абсолютно необходимо хотя бы потому, что Кодекс - объемный и сложный по своему содержанию и структуре законодательный акт, поэтому требовалось время для его изучения и осмысления. К тому же окончательная редакция Кодекса сформировалась на самом последнем этапе его принятия между вторым и третьим чтениями в Госдуме, когда после первого чтения в текст законопроекта было внесено несколько сот изменений и дополнений. Вот почему в отличие от других законов, посвященных жилищной сфере и жилищно-коммунальному хозяйству и входящих в пакет законов, принятых Госдумой в один день - 24 декабря 2004 года - и вступивших в силу с 1 января 2005 года, ЖК вступил в силу не одновременно с ними, а на два месяца позднее.
    
    За два месяца к применению Кодекса должны были подготовиться соответствующие государственные органы как на федеральном, так и на региональном уровнях, организации жилищного хозяйства, суды, прокуратура, нотариат, адвокаты и другие практикующие юристы.
    
    Как показывает исторический опыт, после вступления в силу нового крупного закона, особенно консолидированного акта - кодекса, - проходит достаточно большой период времени - два-три года, в течение которого происходит освоение этого закона участниками регулируемых отношений и правоприменительными институтами. За этот период складывается практика, в том числе судебная, по применению нового закона, появляется материал для обобщений и анализа. Но уже с самого первого дня вступления в силу новый закон становится действующим и должен применяться в целях достижения тех результатов, ради которых он и был принят.
    
    2. С 1 марта 2005 года вступил в силу ЖК в целом, в полном объеме. Законодатель не сделал каких-либо оговорок и не установил иные даты введения в действие отдельных фрагментов Кодекса, что имеет место в практике российского правотворчества, когда устанавливаются различные временные периоды для введения в действие разных частей законодательного акта, что, так или иначе, усложняет работу с новым законом в правоприменительной практике.
    

    Одномоментное вступление в силу всего ЖК обеспечило гармоничное взаимоувязанное применение новых правовых норм к жилищным отношениям, снизило, хотя, возможно, не устранило совсем возможность ошибок при решении вопросов о действии ЖК во времени.
    
    3. Федеральным законом от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" регулируются правоприменительные отношения, связанные с принятием и введением в действие нового ЖК. Такие законы относятся в сфере законодательства к вводным или корректирующим законам; благодаря им вносится ясность в вопросы о состоянии законодательного массива и о судьбе нормативных правовых актов, регулирующих соответствующие отношения. Такую же роль играет и Вводный закон от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ. В нем указано: 1) какие федеральные законы утратили силу с 1 марта 2005 года; 2) какие федеральные законы продолжают действовать и в какой части в течение определенного периода времени - до 1 января 2007 года; 3) в какие федеральные законы внесены изменения и дополнения. Все вопросы (или, по крайней мере, большинство их) о том, какие ранее действовавшие жилищные законы утратили силу, а какие действуют и подлежат применению, могут быть решены в правоприменительной практике благодаря Вводному закону.
    
    Кроме того, значение данного Вводного закона состоит в том, что в нем содержатся правовые нормы, регулирующие жилищные отношения в их отдельных аспектах; например, нормы о правах граждан, проживающих в служебных жилых помещениях и жилых помещениях в общежитиях, предоставленных гражданам до введения в действие Кодекса (ст.7, 13), о правовом режиме земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом (ст.16), о действии льгот по оплате жилья и коммунальных услуг (ст.8) и др. Некоторым из норм Вводного закона присуща явная социальная направленность, ибо они создают определенные правовые возможности для граждан, не обеспеченных жильем, для малоимущих граждан - собственников жилых помещений и т.д. Эти нормы рассчитаны на переходный период, они будут действовать, главным образом, до 1 января 2007 года.
    
    Учитывая огромное значение этих норм для таких категорий граждан, как нуждающиеся в жилье и малоимущие граждане, а также ограниченный временной период действия этих норм, Правительству РФ и органам местного самоуправления следовало бы обеспечить распространение информации об этих нормах и о предоставляемых ими возможностях среди населения и организовать активную работу по разъяснению как новелл самого ЖК, так и соответствующих положений Вводного закона.
    

Комментарий к статье 2

    
    1. С введением в действие ЖК утратили силу те законодательные и иные нормативные правовые акты, которые заменил собой новый Кодекс. Прежде всего, с 1 марта 2005 года в полном объеме утратил силу ЖК РСФСР 1983 года; ни один из его фрагментов не может быть применен впредь. Оценку роли и значения ЖК РСФСР 1983 года, который, таким образом, действовал, по крайней мере, в большей своей части, более двадцати лет, дадут представители науки истории Российского государства и права.
    
    Вместе с ЖК РСФСР 1983 года с 1 марта 2005 года утратили силу те акты или отдельные части актов, которыми в ЖК РСФСР 1983 года вносились изменения и дополнения; также утратило силу постановление Верховного Совета РСФСР от 24 июня 1983 года "О введении в действие Жилищного кодекса РСФСР" (см. подп.2-9, 11, 16, 21, 25, 33 п.1 коммент. ст.).
    
    2. В полном объеме утратили силу с 1 марта 2005 года Закон РФ 1992 года "Об основах федеральной жилищной политики" и Федеральный закон 1996 года "О товариществах собственников жилья", а также законы или их отдельные части, которыми вносились изменения или дополнения в эти Законы (подп.13, 14, 18, 20, 22, 23, 24, 32, 34 и, соответственно, подп.19, 27 п.1 коммент. ст.). Отношения, которые регулировались названными Законами, регулируются теперь нормами ЖК и нормами других вновь принятых и подлежащих принятию нормативных правовых актов.
    
    3. Сложнее обстоит дело с Законом РФ 1991 года (с последующими изменениями и дополнениями) "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации". Первоначально предполагалось, что передача в собственность граждан, занимающих жилые помещения в государственном и муниципальном фонде по договорам социального найма, жилья на безвозмездной основе будет прекращена одновременно с введением в действие нового ЖК. Однако когда информация об этом была повсеместно распространена, количество граждан, решившихся на приватизацию занимаемых ими помещений, резко возросло; в ноябре - декабре 2004 года возникли очереди на оформление документов на приватизацию жилья. Законодатель учел эту ситуацию и принял решение продлить действие существующего порядка приватизации жилья. В связи с этим с 1 марта 2005 года утратила силу только часть Закона "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (подп.10 п.1 коммент. ст.), а те нормы этого Закона, которые регулируют порядок безвозмездной приватизации жилья (они перечислены в подп.1 п.2 коммент. ст.), пока продолжают действовать. Действие указанных правовых норм пролонгировано и гражданам, не успевшим приватизировать занимаемые ими жилые помещения, предоставлена возможность осуществить приватизацию в течение весьма продолжительного срока, до 1 марта 2010 года.
    
    Следует приветствовать такое законодательное решение проблемы безвозмездной приватизации жилья - оно отражает, как в принципе и весь пакет законов о жилищной сфере, важнейший социальный аспект политики Российского государства, направленной на обеспечение жильем всего населения страны. Что касается приватизации жилья, то несмотря на то, что порядок безвозмездной приватизации жилья действует с 1991 года, т.е. более 15 лет, тем не менее необходимо предоставить достаточный период времени для того, чтобы все граждане, проживающие в государственном и муниципальном жилищном фонде, определились со своей позицией и могли спокойно без ажиотажа и суеты реализовать свое право на приобретение безвозмездно в собственность занимаемых ими по договорам социального найма жилых помещений.
    

    Однако следует учесть, что Конституционный Суд РФ признал положение подп.1 п.2 коммент. ст., устанавливающее предельный срок бесплатной приватизации жилых помещений государственного и муниципального фондов до 1 января 2007 года, не противоречащим Конституции РФ (см. п.1 резолютивной части постановления Конституционного Суда РФ от 15 июня 2006 года N 6-П "По делу о проверке конституционности положений подпункта 1 пункта 2 статьи 2 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части первой статьи 4 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (в редакции статьи 12 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации") в связи с запросом Верховного Суда Российской Федерации и жалобой граждан М.Ш.Орлова, Х.Ф.Орлова и З.Х.Орловой"  // РГ. 2006. 21 июня).
    
  

Комментарий к статье 3

    
    1. Основы жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик 1981 года длительное время фактически не применялись в Российской Федерации; после принятия ЖК РСФСР 1983 года и тем более после введения в действие части второй ГК РФ с 1 марта 1996 года в этом не было никакой необходимости, и тем не менее формально они продолжали действовать и могли применяться в части, не противоречащей ГК РФ и другим законам РФ.
    
    Но законодательство должно состоять из действующих и применяемых нормативных правовых актов; акты, устаревшие, неприменяемые, не должны входить в состав действующего законодательства. Поэтому решение относительно Основ жилищного законодательства 1981 года, безусловно, правильное, - оно устраняет неопределенность в жилищном законодательстве, расчищает его.
    
    2. Следует обратить внимание на формулировку, использованную законодателем: Основы жилищного законодательства и акты, регулировавшие порядок введения их в действие, признаны не утратившими силу, а не действующими на территории РФ. Эта формулировка вполне корректна, она не исключает того, что Основы, как и другие акты союзного законодательства, могут сохранять силу на территории других государств - бывших советских республик, но на территории России Основы жилищного законодательства с 1 марта 2005 года применяться впредь не могут, это исключено.
    
    3. Оценка роли и значения Основ жилищного законодательства 1981 года так же, как и ЖК РСФСР 1983 года, может быть дана представителями науки истории Российского государства и права, которые будут изучать историю решения жилищного вопроса в России и определять эффективность основных законов, регулировавших жилищные отношения на разных этапах исторического развития России.
    
  

Комментарий к статье 4

    
    1. Соотношение ЖК с другими нормативными правовыми актами, регулирующими жилищные отношения, определяется местом Кодекса в системе жилищного законодательства: это - центральный, иными словами, - главный, верховенствующий, закон, положения которого должны иметь приоритетное значение относительно положений других законов и иных нормативных правовых актов, регулирующих жилищные отношения. Специальные правовые нормы, которыми регулируются отдельные аспекты жилищных отношений, должны устанавливаться на основе и в развитие положений Кодекса.
    
    2. Регулирующие жилищные отношения нормативные правовые акты должны быть незамедлительно приведены в соответствие с ЖК. Поскольку речь идет о большом массиве актов жилищного законодательства разного уровня и работа по подготовке внесения в них необходимых корректив требует времени, постольку ранее принятые нормативные правовые акты продолжают действовать до тех пор, пока они не отменены, но они могут применяться только в той части, в какой они не противоречат ЖК и Вводному закону.
    
    3. В состав жилищного законодательства входят нормативные правовые акты различного уровня, то есть различной юридической силы, в том числе подзаконные и даже ведомственные нормативные правовые акты. Но постепенно соотношение актов различной юридической силы меняется и основную регулятивную нагрузку принимают на себя именно законы. Для демократического правового государства, каким должна стать Российская Федерация в самом ближайшем будущем, характерно преобладание законов в системе законодательства и регулирование отношений законами, а не подзаконными нормативными правовыми актами.
    
    Тенденция возрастания роли законов в современной России получила убедительное подтверждение в сфере жилищного законодательства, - ныне после принятия и вступления в силу большого количества законов жилищные отношения в большей своей части регулируются законами. Кроме того, в ЖК определены те вопросы жилищной сферы, которые впредь могут регулироваться только федеральными законами. Речь идет не только об уже действующих законах, но и о таких, которые еще надлежит принять. До принятия и вступления в силу таких законов продолжают действовать нормативные правовые акты, принятые до принятия и введения в действие ЖК. Но в комментируемой статье перечислены виды нормативных правовых актов, которые продолжают действовать после введения в действие Кодекса до вступления в силу новых законов, подлежащих принятию в будущем. Ведомственные акты, а также нормативные правовые акты субъектов РФ здесь не названы. Отсюда следует, что принятые ранее ведомственные нормативные правовые акты и акты субъектов РФ по вопросам, которые согласно ЖК могут регулироваться только федеральными законами, утратили силу и не подлежат применению со дня введения в действие Кодекса, то есть с 1 марта 2005 года.
    
  

Комментарий к статье 5

    
    1. Различные виды жилищных отношений являются, как правило, длящимися, - они возникают на основании определенных юридических фактов и существуют в течение какого-либо периода времени. Протяженность жилищных отношений во времени не означает, что они являются абсолютно неизменными, как бы застывшими в том виде, в каком они возникли первоначально; могут происходить изменения в субъектном составе, предмете (материальном объекте) жилищного правоотношения, но прежде всего временной фактор воздействует на содержание жилищного правоотношения: со временем происходит трансформация субъективных прав и обязанностей, к примеру, обязанность по содержанию жилого помещения в надлежащем состоянии дополняется обязанностью по производству текущего косметического ремонта. С каждым отрезком времени, принятым в качестве оплачиваемого периода, появляется обязанность заплатить за пользование жилым помещением и за коммунальные услуги, предоставленные в этот период времени, и т.п.
    
    2. Закрепленное в коммент. ст. правило о применении Кодекса к длящимся жилищным отношениям, возникшим до введения его в действие, соответствует общему принципу применения актов гражданского законодательства к длящимся отношениям. Этот принцип предусмотрен, в частности, в п.2 ст.4 ГК РФ.
    
    При всей логичности и внешней простоте названного принципа в правоприменительной практике иногда возникают сложности при применении нового закона к длящимся отношениям. Для того чтобы избежать ошибок, целесообразно исходить из следующего: для тех правоотношений (длящихся), которые возникли раньше вступления в силу нового закона, истечение каждого отрезка времени (суток, недели, декады, месяца и т.д.) является юридическим фактом, на основании которого у стороны жилищного правоотношения появляются определенные права и обязанности. Длящиеся жилищные отношения в части тех прав и обязанностей, которые возникли до момента вступления в силу ЖК, регулируются ранее действовавшими нормативными правовыми актами; в части же тех прав и обязанностей, которые возникли с 1 марта 2005 года и возникнут в последующие периоды времени, к длящимся жилищным отношениям подлежат применению нормы нового ЖК.
    
    

Комментарий к статье 6

   
    1. Особым случаем длящихся отношений в жилищной сфере являются отношения по учету граждан, нуждающихся в жилье, и предоставлению гражданам в порядке очередности жилых помещений в государственном или муниципальном жилищном фонде по договорам социального найма. Несмотря на изменения порядка учета и предоставления жилых помещений, закрепленные в новом ЖК, граждане, принятые на учет до 1 марта 2005 года, учитываются в системе учета и после 1 марта 2005 года. Они сохраняют право состоять на учете до получения ими жилых помещений по договорам социального найма. Но предоставление им жилых помещений при подходе очереди осуществляется уже в порядке, предусмотренном соответствующими положениями Кодекса.
   
    2. Граждане, поставленные на учет ранее введения в действие ЖК, снимаются с учета не только по основаниям, предусмотренным Кодексом (подп.1, 3-6 п.1 ст.56), но и в случае отпадения тех оснований, которые еще до вступления в силу Кодекса давали им право на получение жилого помещения по договору социального найма.
    
    3. Учет граждан, нуждающихся в жилье, и предоставление им жилых помещений по договору социального найма осуществляется с 1 марта 2005 года в порядке и по основаниям, предусмотренным ЖК. Это относится и к гражданам, которые состояли на учете до 1 марта 2005 года, но были сняты с учета либо по основаниям, предусмотренным ЖК, либо в связи с отпадением оснований, действовавших до 1 марта 2005 года.
    
   

Комментарий к статье 7

    
    1. Положения коммент. ст. восполняют пробел, имевшийся в жилищном законодательстве до принятия нового ЖК, - не был решен вопрос о правовом режиме жилых помещений в зданиях общежитий, ранее находившихся на балансе государственных юридических лиц, а затем переданных в ведение органов местного самоуправления. Теперь вопрос решен четко и ясно: к отношениям по пользованию жилыми помещениями в таких домах применяются нормы о договоре социального найма.
    
    2. Отсюда следует, что, во-первых, здания общежитий, находящиеся в ведении органов местного самоуправления, являются зданиями, в которых находятся жилые помещения, то есть - жилыми домами; во-вторых, относительно жилых помещений, находящихся в жилых домах, использовавшихся раньше в качестве общежитий, установлен общий правовой режим, который согласно ЖК охватывает помещения, предназначенные для постоянного проживания граждан и предоставляемые в пользование им по договору социального найма.
    
    

Комментарий к статье 8

    
    1. Предоставление гражданам льгот по оплате жилья и коммунальных услуг было предусмотрено постановлением Совета Министров - Правительства РФ от 22 сентября 1993 года N 935 с последующими изменениями и дополнениями. Соответствующие вопросы, прежде всего порядок расчета размера компенсаций, конкретизировались в нормативных правовых актах субъектов РФ.
     
    С 1 января 2005 года льготы по оплате предоставляемых им услуг, которыми были наделены отдельные категории граждан, заменены прямыми компенсациями в денежной форме, то есть денежными выплатами. Порядок замены льгот денежными выплатами ("монетизация льгот") установлен ФЗ от 22 августа 2004 года N 122-ФЗ "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в связи с принятием федеральных законов "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации" и "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" (СЗ РФ. 2004. N 35. Ст.3607).
    
    2. Решения, направленные на замену льгот, распространяются на все сферы общественной жизни, включая и жилищную сферу. Льготы по оплате жилья и коммунальных услуг, предоставленные отдельным категориям граждан, заменены денежной компенсацией. Размеры, условия и порядок денежных выплат должны быть урегулированы путем принятия специальных нормативных правовых актов. На дату принятия ЖК ряд нормативных правовых актов по этим вопросам уже был принят; например, приказом Министерства здравоохранения и социального развития РФ от 30 ноября 2004 года N 294 утвержден Закон N 589-79 "О мерах социальной поддержки отдельных категорий граждан в Санкт-Петербурге" (Санкт-Петербургские ведомости. 2004. 26 нояб.).
    
    Законодатель, однако, учитывает, что порядок замены льгот денежными выплатами, в том числе в жилищной сфере, требует урегулирования широкого круга вопросов, и для принятия необходимых нормативных правовых актов требуется время; поэтому предусмотрено, что порядок предоставления льгот по оплате жилья и коммунальных услуг, установленный до введения в действие ЖК, продолжает действовать и далее до момента, когда вступят в силу нормативные правовые акты, регулирующие вопросы замены льгот по оплате жилья и коммунальных услуг соответствующими денежными компенсациями.
    

    3. Это очень важное правило, оно защищает интересы граждан, относительно которых льготы на оплату жилья и коммунальных услуг по пониженным ставкам должны применяться до тех пор, пока не наступит такой период оплаты жилья и коммунальных услуг, за который этим гражданам будут выплачены соответствующие денежные компенсации. Только по наступлении периода, за который гражданам начислены и выплачены денежные компенсации, оплата жилья и коммунальных услуг должна быть рассчитана, исходя из действующих тарифов без применения льготных скидок.
    
   

Комментарий к статье 9

    
    1. Управление многоквартирными жилыми домами может осуществляться не самими домовладельцами и созданными ими в этих целях юридическими лицами (жилищными и жилищно-строительными кооперативами, товариществами собственников жилья), а специализированными управляющими, в качестве которых могут выступать граждане, являющиеся индивидуальными предпринимателями, и коммерческие организации. В этих случаях с управляющим заключается договор об управлении многоквартирным жилым домом, в котором предусматриваются взаимные права и обязанности сторон.
    
    Договоры об управлении жилыми домами являются, как правило, долгосрочными, они заключаются на срок не менее года. Возникающие из них отношения являются длящимися, поэтому законодатель должен был решить вопрос о применении ЖК к договорам об управлении домами, которые были заключены ранее введения в действие Кодекса, но продолжают действовать после вступления его в силу.
    
    2. В коммент. ст. предусмотрено, что на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров об управлении многоквартирными жилыми домами, распространяется действие разд. VIII "Управление жилыми домами" ЖК. Это означает, что условия ранее заключенных договоров об управлении домами сохраняют силу в той части, в какой они не противоречат нормам Кодекса. Те же условия договоров, которые не соответствуют нормам Кодекса, с 1 марта 2005 года утратили силу и применению не подлежат.
    
    Таким образом, права и обязанности сторон ранее заключенных договоров об управлении жилыми домами определяются с 1 марта 2005 года нормами ЖК и условиями заключенных договоров в части, не противоречащей Кодексу.
    
    3. Правило коммент. ст. соответствует общим положениям о соотношении договора и закона, предусмотренным в ст.422 ГК РФ.
    
    

Комментарий к статье 10

     
    1. На данном этапе законодатель отказался от правовой конструкции определения многоквартирного жилого дома с земельным участком, на котором расположен дом, как кондоминиума. Понятие и состав кондоминиума были закреплены в ФЗ от 15 июня 1996 года N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья". Теперь в связи с тем что названный Закон утратил силу с 1 марта 2005 год (см. об этом выше), утратили силу и положения этого Закона, посвященные кондоминиуму. В ЖК понятие кондоминиума не употребляется.
    
    2. Соответствующие изменения внесены в положение п.2 ст.36 ЗК РФ (ФЗ от 25 октября 2001 года N 136-ФЗ), в которой говорится о порядке и условиях передачи в общую долевую собственность домовладельцев земельных участков, на которых расположены жилые здания и иные строения, принадлежащие домовладельцам. Эта норма сохраняет силу и после введения в действие ЖК, но термин "кондоминиум" заменен термином "общее имущество многоквартирного дома", а ссылка на ФЗ "О товариществах собственников жилья" заменена общей ссылкой на жилищное законодательство, которое предусматривает порядок и условия передачи земельных участков в общую собственность домовладельцев - собственников жилых помещений в многоквартирных жилых домах.
    
 

Комментарий к статье 11

 
    1. Принятие нового ЖК не потребовало внесения сколько-нибудь значительных изменений в ГК РФ, прежде всего в гл.35 "Наем жилого помещения". Это свидетельствует о том, что положения ЖК тесно увязаны с положениями ГК РФ, согласованы с ними. Нормы главы 35 ГК РФ посвящены в основном общегражданскому договору найма жилого помещения; к отношениям по договору социального найма жилого помещения применяются лишь прямо перечисленные в п.3 ст.672 ГК РФ статьи гл.35 ГК РФ. Положения остальных статей гл.35 ГК РФ могут применяться к отношениям по договору социального найма при условии, если иное не предусмотрено жилищным законодательством. Поскольку отношения по договору социального найма подробно урегулированы в ЖК (гл.7 "Основания и порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма", ст.49-59; гл.8 "Социальный наем жилого помещения", ст.60-91), постольку необходимость в субсидиарном применении иных положений статей гл.35 ГК РФ к отношениям по договору социального найма практически отпала.
    
    2. Изменений, которые внесены в гл.35 ГК РФ в связи с принятием нового ЖК, всего два.
    
    Первое: из перечня статей, правила которых, согласно п.2 ст.672 ГК РФ, подлежат применению к отношениям по договору социального найма, исключена ст.681 ГК РФ, предусматривающая обязанности сторон по ремонту сданного внаем жилого помещения (пп.1 и 2) и устанавливающая, что для переоборудования жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, требуется согласие нанимателя. Эти вопросы урегулированы теперь нормами ЖК, которые (подп.3 п.2 ст.65 "Права и обязанности наймодателя жилого помещения по договору социального найма"; подп.4 п.3 ст.67 "Права и обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма"; подп.4 ст.85 "Выселение граждан из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма"; ст.88 "Порядок предоставления жилого помещения в связи с проведением капитального ремонта или реконструкции дома") в отличие от соответствующих норм главы 35 ГК РФ являются не диспозитивными, а императивными и не содержат оговорки об ином распределении обязанностей сторон договора социального найма жилого помещения.
    
    3. Второе изменение вызвано переходом жилищного законодательства к расчету жилищных норм по общей - всей - площади жилого помещения, а не по его жилой площади: площади комнаты или комнат. В связи с этим в п.2 ст.679, п.1 ст.680 и п.2 ст.685 ГК РФ слова "норма жилой площади" заменены словами "норма общей площади жилого помещения".
    

Комментарий к статье 12

    
    1. Выше уже указывалось, что приватизация жилья как безвозмездная передача в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде осуществляется до 1 марта 2010 года (см. п.3 коммент. к ст.2 Вводного закона). Однако возможности приватизации жилья в связи с принятием нового ЖК тем не менее значительно сужены. В ч.1 ст.4 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" указаны те виды жилых помещений, которые не подлежат приватизации: жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков и т.д. Как следует из комментируемой статьи, не допускается приватизация жилых помещений, предоставленных гражданам по договорам социального найма после 1 марта 2005 года. Однако Конституционный Суд РФ признал это ограничение не соответствующим ст.19 (ч.2) Конституции РФ, поскольку "и после 1 марта 2005 года правомочия по владению, пользованию и ограниченному распоряжению жилым помещением, занимаемым по договору социального найма, осуществляются на единых условиях для всех нанимателей жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов независимо от времени их предоставления" (см. п.3.1. и п.2 резолютивной части Постановления Конституционного Суда РФ от 15 июня 2006 года N 6-П "По делу о проверке конституционности положений подпункта 1 пункта 2 статьи 2 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части первой статьи 4 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"" (в редакции статьи 12 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации") в связи с запросом Верховного Суда Российской Федерации и жалобой граждан М.Ш.Орлова, Х.Ф.Орлова и З.Х.Орловой" // РГ. 2006. 21 июня).
    
    Следовательно, право на приватизацию занимаемого им жилого помещения признается за гражданином независимо от даты предоставления ему жилого помещения в государственном или муниципальном жилищном фонде, т.е. независимо от даты заключения договора социального найма - до вступления в силу нового ЖК РФ - 1 марта 2005 года или после этой даты.
    
    2. Но в любом случае право на приватизацию жилья может быть реализовано только до 1 января 2007 года, поскольку те положения Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", которые предусматривают безвозмездную приватизацию жилья, утрачивают силу с 1 января 2007 года либо с иной даты в будущем (предположительно с 1 марта 2010 года), которая будет установлена специально принятым законом, право на приватизацию жилья может быть реализовано только в пределах срока действия норм, предоставляющих гражданам - нанимателям жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде приватизировать занимаемые ими жилые помещения.
    

Комментарий к статье 13

    
    1. В ст.51 ЖК предусматриваются основания признания граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договору социального найма. Проживание граждан в служебных жилых помещениях и жилых помещениях в общежитиях, предоставленных им до 1 марта 2005 года, также является основанием признания их нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма. Если выселение таких граждан без предоставления другого жилого помещения не допускалось ранее действовавшим законодательством, то они не могут быть выселены из служебных жилых помещений и жилых помещений в общежитиях без предоставления другого жилого помещения по договору социального найма и после 1 марта 2005 года. При этом не имеет значения, состояли ли указанные граждане на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, или не состояли. Важно лишь то, что они имеют право состоять на учете в качестве нуждающихся в предоставлении им жилых помещений по договору социального найма.
    
    2. Таким образом, правила п.1 ст.103 ЖК о выселении граждан из специализированных жилых помещений должны применяться с учетом прав граждан, проживающих в служебных жилых помещениях и жилых помещениях в общежитиях, предусмотренных жилищным законодательством, действовавшим до 1 марта 2005 года.
    
    Правило коммент. ст. является важной правовой гарантией жилищных прав граждан, не обеспеченных жилыми помещениями. Вступление в силу нового ЖК не привело к ухудшению положения граждан, проживающих в служебных жилых помещениях и жилых помещениях в общежитиях. Поэтому правило ст.13 Вводного закона имеет принципиальное социальное значение для всей сферы жилищных правоотношений.
    
    

Комментарий к статье 14

    
    1. Согласно новому ЖК, как и общему гражданскому законодательству, некоммерческие организации - юридические лица, учреждаемые гражданами в целях удовлетворения потребностей в жилье, а также в целях управления жилыми домами, могут создаваться в различных организационно-правовых формах, а именно - в форме потребительского кооператива, разновидностями которого являются жилищный и жилищно-строительный кооперативы, и в форме товарищества собственников жилья. Жилищный кооператив, жилищно-строительный кооператив и товарищество собственников жилья являются в то же время разновидностями специализированной некоммерческой организации, учреждаемой гражданами в целях обеспечения их общих интересов как собственников или будущих собственников жилья. Названные две организационно-правовые формы близки по своим целям, задачам, предмету деятельности и другим правовым признакам. Не случайно ЖК допускает трансформацию (преобразование) одной организационно-правовой формы в другую. Так, согласно п.2 ст.140 ЖК товарищество собственников жилья по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может быть преобразовано в жилищный или жилищно-строительный кооператив. В свою очередь, жилищный и жилищно-строительный кооператив согласно ст.122 ЖК по решению общего собрания (конференции) его членов может быть преобразован в товарищество собственников жилья.
     
    2. Вместе с тем при наличии общих признаков каждая организационно-правовая форма - жилищный кооператив и товарищество собственников жилья - обладают некоторыми отличительными чертами. В частности, для товарищества собственников жилья характерно, что оно создается собственниками квартир в многоквартирном жилом доме. Хотя ЖК допускает создание товарищества собственников жилья еще на стадии строительства дома, но сразу же после завершения строительства и оформления документов на право собственности на соответствующие жилые помещения члены товарищества собственников жилья становятся собственниками этих жилых помещений и сособственниками в праве общей долевой собственности на общее имущество домовладения. На момент завершения строительства дома члены ТСЖ или, если ТСЖ еще не создано, - будущие члены ТСЖ, оплачивают стоимость квартиры в полном объеме согласно условию о договорной цене в договоре о долевом участии в строительстве.
    
    В жилищном кооперативе экономическое содержание правоотношения с участием членов кооператива иное: стоимость квартир на момент завершения строительства дома оплачена членами кооператива лишь частично; после завершения строительства и сдачи дома в эксплуатацию члены кооператива продолжают оплачивать стоимость квартир путем внесения паевых взносов. Использованное в комментируемой статье выражение "полностью внесли паевые взносы" означает, что стоимость квартиры полностью оплачена.
    

    Экономическое и правовое содержание отношений в жилищном кооперативе, в котором все члены кооператива оплатили свои квартиры полностью и оформили право собственности на них, по существу совпадает с содержанием отношений в ТСЖ. Поэтому есть логика в том, что законодатель ввел требование о преобразовании таких жилищных кооперативов в ТСЖ.
    
    3. Правило о том, что жилищный кооператив, в котором все его члены полностью оплатили свои квартиры ("полностью внесли паевые взносы за предоставленные этим кооперативом жилые помещения"), должен быть преобразован в ТСЖ до 1 января 2007 года, в противном случае он подлежит принудительной ликвидации в судебном порядке по требованию органа, осуществляющего государственную регистрацию юридических лиц, представляется излишне жестким. Возможен альтернативный подход к этой проблеме: указанные жилищные кооперативы в добровольном порядке по решению общего собрания своих членов могут быть преобразованы в ТСЖ. Если же жилищный кооператив не преобразуется в ТСЖ, он остается жилищным кооперативом без изменения его организационно-правовой формы и правового положения. В этом случае жилищный кооператив не будет значительно отличаться от ТСЖ; его существование именно как жилищного кооператива не будет нарушать ни публичных интересов, ни интересов третьих лиц. С учетом близости и совпадения основных правовых характеристик жилищного кооператива и ТСЖ правило коммент. ст. можно было бы изложить в виде не императивной нормы, а рекомендательной.
    
    4. Изменения, вносимые в учредительные документы юридического лица при его преобразовании из одной организационно-правовой формы в другую, подлежат государственной регистрации в порядке, предусмотренном ст.17-18 ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей". В названном Законе допущена неточность: преобразование отнесено в п.1 ст.14 Закона к тем видам реорганизации юридического лица, при которых подлежат государственной регистрации вновь создаваемые юридические лица. Однако при преобразовании новое юридическое лицо не создается, меняется лишь его организационно-правовая форма, поэтому в случаях преобразования должна производиться государственная регистрация изменений, вносимых в учредительные документы юридического лица. Практическое значение правильного подхода к этому вопросу состоит, в частности, в том, что за государственную регистрацию юридического лица, в том числе создаваемого путем слияния, разделения и выделения, государственная пошлина уплачивается в размере 2000 руб., а за государственную регистрацию изменений, вносимых в учредительные документы юридического лица, - в размере 400 руб. (подп.1 и 3 п.1 ст.333_33 Налогового кодекса РФ).
    
    В коммент. ст. для жилищных кооперативов, преобразуемых в ТСЖ в случаях, указанных в этой статье, установлена льгота: жилищные кооперативы освобождаются от уплаты государственной пошлины. С учетом высказанного выше мнения о неоправданности столь жесткого подхода законодателя к вопросу о преобразовании жилищных кооперативов можно было бы пойти по более гибкому и простому пути: жилищные кооперативы, которые преобразуются в ТСЖ до 1 января 2007 года, освобождаются от уплаты госпошлины, те же жилищные кооперативы, которые представят на государственную регистрацию изменения, внесенные в их учредительные документы в связи с их преобразованием в ТСЖ, после 1 января 2007 года, должны платить госпошлину в размере 400 руб. (20% от 2000 руб.).
    

Комментарий к статье 15

         
    1. Критерием для определения размера доли домовладельцев - сособственников в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном жилом доме является размер общей площади помещения, принадлежащего домовладельцу в данном многоквартирном доме. Правило, установленное коммент. ст., соответствует позиции, занятой законодателем еще в процессе подготовки проекта нового ЖК; согласно этой позиции, за основу решения всех вопросов, так или иначе связанных с размером жилого помещения, должен приниматься размер всего жилого помещения, то есть не только площадь комнат, но и площадь вспомогательных помещений (прихожей, кухни и т.д.), предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении.
    
    В п.1 ст.37 ЖК предусмотрено, что "доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения". Эта норма императивна, она не содержит каких-либо оговорок или исключений, допускающих иные варианты определения объема прав на общее имущество в многоквартирном доме. Однако до принятия нового Кодекса позиция законодателя не была столь однозначной, и сособственники многоквартирного дома были вправе выбрать в качестве критерия для расчетов иные показатели. В практике встречались случаи, когда в жилищно-строительных кооперативах применялись иные критерии, прежде всего, за основу расчетов принимался размер жилой площади или размер полезной площади.
    
    2. Если до вступления в силу нового ЖК собственниками помещений решением, принятым на общем собрании, или иным соглашением, заключенным между ними, был установлен иной принцип определения долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, чем тот, который предусмотрен в п.1 ст.37 ЖК, то такой порядок сохраняется и далее, то есть после 1 марта 2005 года. В этом случае собственники помещений в многоквартирном доме вправе и после 1 марта 2005 года не переходить на определение размера долей в праве долевой собственности на общее имущество на порядок, предусмотренный в п.1 ст.37 ЖК.
    
    Совершенно правильно, что норма коммент. ст. сформулирована не в качестве императивной нормы. Это позволяет сособственникам-домовладельцам оставить в силе ранее принятое решение, которое может в большей степени соответствовать индивидуальным особенностям взаимоотношений между ними в данном многоквартирном доме.
    

Комментарий к статье 16

  
    1. В коммент. ст. определяется правовой режим земельных участков, на которых расположены многоквартирные жилые дома и иные входящие в состав домовладения объекты недвижимого имущества, например гаражи, пристройки или постройки хозяйственного, вспомогательного назначения, дворы. Такие участки можно было бы называть далее застроенными земельными участками, имея в виду, что на них находятся многоквартирные дома. Законодатель должен был урегулировать вопросы правового режима относительно таких застроенных земельных участков, которые были поставлены на учет в системе государственного кадастрового учета до введения в действие нового ЖК.
    
    Основная базовая позиция закона ныне заключается в признании застроенного земельного участка общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Это означает, что применительно к многоквартирным домам выделяются три вида объектов права собственности домовладельцев: жилые помещения (или просто помещения), общее имущество в самом многоквартирном доме, застроенный земельный участок.
    
    Многоквартирный дом и земельный участок, на котором он расположен, образуют определенный конструктивный комплекс. До 1 марта 2005 года этот комплекс представлял собой отдельный объект гражданских правоотношений - кондоминиум, подлежавший государственной регистрации как объект недвижимости.
    
    С 1 марта 2005 года в аспекте правоотношений многоквартирный дом и земельный участок, на котором он расположен, не составляют единого объекта гражданских прав; это - два разных объекта, хотя и тесно связанных друг с другом как в конструктивном отношении, так и с точки зрения их правового режима.
    
    2. Строительство новых многоквартирных домов, а также реконструкция существующих жилых зданий должны осуществляться на земельных участках, которые выделены для этих целей и размеры и границы которых определены в установленном законом порядке. Согласно п.7 ст.51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство может быть выдано только при наличии правоустанавливающих документов на застраиваемый земельный участок и градостроительного плана этого земельного участка; эти же документы в составе определенного законом пакета документов необходимы для получения разрешения на ввод построенного объекта в эксплуатацию (п.3 ст.55 Градостроительного кодекса РФ).
    
    Несмотря на достаточно подробное регулирование действующим законодательством порядка строительства, включая порядок отвода земельных участков для строительства различных объектов, включая, естественно, многоквартирные дома, законодатель посчитал необходимым специально для сферы жилищного строительства подчеркнуть, что многоквартирные дома, построенные после введения в действие ЖК, могут быть приняты в эксплуатацию только при установлении размеров и границ земельных участков.
    

    3. Что касается земельных участков, застроенных многоквартирными домами до 1 марта 2005 года, то коммент. ст. охватываются две возможные ситуации.
    
    Первая: если в отношении застроенного земельного участка проведен государственный кадастровый учет, участок бесплатно переходит в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
    
    Вторая: застроенный земельный участок не сформирован. В этом случае участок должен быть сформирован, то есть должны быть официально установлены его размер и границы и он должен быть внесен в систему государственного кадастрового учета. Для этого собственники помещений в многоквартирном доме на общем собрании должны принять решение об оформлении права собственности на застроенный земельный участок и определить одного из них или иного гражданина в качестве уполномоченного лица. Это лицо от имени собственников помещений в многоквартирном доме обращается в компетентные органы с заявлением о формировании застроенного земельного участка.
    
    Порядок и сроки формирования застроенного земельного участка предусмотрены в пп.6-9 ст.36 ЗК РФ. В случае отсутствия кадастровой карты (плана) земельного участка она изготовляется в месячный срок со дня обращения. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны оплатить расходы по установлению границ земельного участка на местности и изготовлению кадастровой карты (плана).
    
    Полномочия РФ, субъектов РФ и органов местного самоуправления закреплены в ст.9-11 ЗК РФ. На федеральном уровне вопросами государственного кадастра земель занимается Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости, которое согласно Указу Президента РФ от 9 марта 2004 года N 314 "О системе и структуре федеральных органов исполнительной власти" входит в систему Министерства экономического развития и торговли РФ (СЗ РФ. 2004. N 11. Ст.945).
    
    После выполнения всех необходимых действий застроенный земельный участок с момента его формирования и включения его в систему государственного кадастрового учета переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
    
    4. Положения о передаче собственникам помещений в многоквартирном доме в общую долевую собственность земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, на безвозмездных началах является проявлением социальной направленности внутренней политики государства. Такое решение вопроса является, безусловно, правильным и справедливым.
    

    Следует подчеркнуть, что право общей долевой собственности на застроенный земельный участок у собственников помещений в многоквартирном доме возникает с момента, указанного в п.5 коммент. ст., в силу закона, а именно - в силу ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации". Положения ФЗ от 21 декабря 2001 года N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" к анализируемым отношениям не применяются.
    
    5. Переход права собственности на застроенный земельный участок к собственникам помещений в многоквартирном доме означает наделение их правомочиями владения, пользования и распоряжения этим земельным участком своей властью и в своих интересах. Однако и в этом случае, как практически во всех случаях относительно других видов недвижимого имущества да и отдельных видов движимого имущества, право собственности не является неограниченным. Возможны обременения права собственности на застроенный земельный участок в целях предоставления свободного доступа третьим лицам к объектам недвижимого имущества, входящим в состав многоквартирного дома (входы в дом, лестницы, лестничные площадки, лифты, помещения с энергетическими установками и т.д.) и существовавшим до 1 марта 2005 года. Причем речь идет не только об обеспечении публичных интересов (энергонадзор, противопожарная безопасность, скорая медицинская помощь и т. д.), но и обеспечении частных интересов, например, посетителей, лиц, которым какие-то из помещений в доме сданы внаем или в аренду и т.п.
    
    Установление запретов на указанные обременения недопустимо. Если общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме примет решение об установлении подобных запретов, такое решение будет являться противозаконным и подлежит отмене; в противном случае оно может быть оспорено любым заинтересованным лицом в судебном порядке.
    
    

Комментарий к статье 17

    
    1. За годы действия ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", принятого в 1997 году, он претерпел много изменений, которые коснулись и порядка государственной регистрации, и терминологии Закона.
     
    Изменения, которые внесены в названный Закон в связи с принятием нового ЖК, носят на первый взгляд чисто редакционный характер. Но за уточнением терминологии скрываются важные существенные детали.
    
    2. Во-первых, поскольку ФЗ "О товариществах собственников жилья" утратил силу, постольку отношения внутри ТСЖ регулируются нормами ЖК. Это должно быть отражено во всех законодательных и иных нормативных правовых актах, в которых содержатся бланкетные ссылки на Закон "О товариществах собственников жилья".
    
    Во-вторых, исключение термина "кондоминиум" или замена его на другие термины - "общее имущество", "многоквартирные дома" и т.п. - требует четкого уяснения содержания правовых отношений собственности, складывающихся с участием домовладельцев - собственников помещений в многоквартирных домах. Выше уже указывалось, что современное российское законодательство отказалось от юридической конструкции кондоминиума, под которым понимался имущественный комплекс, охватывающий многоквартирный дом с земельным участком, выступающий в качестве отдельного (особого) объекта гражданских прав. Конструкция кондоминиума усложняла содержание правоотношений, вкладывала один объект в другой (как в русской матрешке), поэтому исключение термина "кондоминиум" из ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" подтверждает сделанный выше вывод о том, что такого объекта гражданских прав, как "кондоминиум", больше не существует, а застроенные земельные участки и находящиеся на них многоквартирные дома являются различными объектами гражданских прав, хотя и зависимыми друг от друга.
    
   

Комментарий к статье 18

    
    1. Собственники помещений в многоквартирном доме должны определить способ управления своим домом. В п.2 ст.161 ЖК названы три возможных способа управления домами:
    
    1) управление домом самими собственниками помещений непосредственно;
    
    2) управление домами товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
    
    3) управление домами управляющей организацией.
    
    К этому следует добавить, что в качестве управляющего как относительно имущества, так и относительно юридического лица может выступать не только коммерческая организация - юридическое лицо, но и индивидуальный предприниматель (см., например, п.1 ст.1015 ГК РФ, абз.3 п.1 ст.69 ФЗ "Об акционерных обществах").
    
    Конкретный способ управления домом определяется на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Если собственники помещений в многоквартирном доме не определили способ управления домом либо принятое ими решение не реализовано, например, не заключен договор с управляющей компанией (управляющим), тогда орган местного самоуправления должен провести открытый конкурс по отбору управляющей компании.
    
    Как вытекает из содержания ст.161 ЖК, договор с управляющей компанией заключается на один год. Как установлено Федеральным законом от 26 декабря 2005 года N 184-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса" и некоторые законодательные акты Российской Федерации" (РГ. 2005. 29 дек.), собственники помещений в многоквартирном доме должны выбрать способ управления домом не позднее 1 января 2007 года (ст.3).
    
    2. На переходный период до внесения изменений был установлен годичный срок для определения способа управления домом.
    
    Отсюда следует, что первые открытые конкурсы по выбору управляющих компаний должны быть проведены органами местного самоуправления не ранее 1 марта 2006 года.
    
    Такое решение вопроса представляется далеко не оптимальным, так как многие организационно-производственные и финансовые вопросы решаются в середине календарного года не так просто, как они могли быть решены до наступления календарного года. Поэтому было бы более целесообразно установить, что открытый конкурс на выбор управляющей компании и заключение соответствующего договора на управление многоквартирным жилым домом проводится, если к 1 сентября 2005 года собственники помещений в многоквартирном доме не определили способ управления домом. Шестимесячный срок вполне достаточен для решения этого вопроса (строго говоря, вполне было бы достаточно и двух-трех месяцев), и тогда договор с управляющей компанией на 2006 год мог быть заключен в конце 2005 года, что дало бы возможность предусмотреть в договоре условия, которые были бы оптимальными как для собственников помещений в многоквартирном доме, так и для управляющей компании.
    
    

Комментарий к статье 19

    
    1. Сложный комплекс вопросов возникает в случае прекращения семейных правоотношений между собственником жилого помещения и членами его семьи, имевшими право пользования этим жилым помещением. Эти вопросы регулируются п.4, 5 и 6 ст.31 ЖК. В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. В изъятие из этой общей нормы право пользования жилым помещением может быть сохранено за бывшим членом семьи собственника на определенный срок по решению суда. Если бывший супруг или иные члены семьи, относительно которых собственник жилого помещения исполняет алиментные обязательства, обращаются к собственнику жилого помещения с требованием об обеспечении их жильем, суд при определенных обстоятельствах, указанных в п.4 ст.31 ЖК (см. об этом ниже), вправе удовлетворить эти требования и обязать собственника предоставить указанным лицам иные жилые помещения.
    
    2. Таковы общие правила. Но законодатель учитывает специфику отношений в семье, которые могли сложиться в процессе приватизации жилья. Закон РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" предоставлял самим гражданам, проживавшим в приватизируемых жилых помещениях, решать вопрос о том, на кого из них оформляется право собственности на занимаемое ими жилое помещение. Закон наделял нанимателя жилого помещения и проживавших совместно с ним членов его семьи, включая несовершеннолетних детей, равными правовыми возможностями относительно приватизации жилого помещения, исходя из того, что у всех них, независимо от того, кто из них является нанимателем жилого помещения, а кто нет, имеются равные права на занимаемое жилое помещение.
    
    В практике складывалось по-разному: в одних случаях приватизируемое жилое помещение передавалось в общую собственность (совместную или долевую) нанимателя и членов его семьи, в других - в индивидуальную собственность нанимателя либо одного из членов его семьи.
    
    Положения коммент. ст. отражают последнюю ситуацию, когда право собственности на приватизируемое жилое помещение было оформлено на одного из членов семьи. Если на дату приватизации жилого помещения бывшие члены семьи собственника этого помещения имели равные с ним права пользования помещением, то действие положений п.4 ст.31 ЖК не распространяется на таких бывших членов семьи собственника жилого помещения. Это означает, что при прекращении семейных отношений за указанными бывшими членами семьи собственника сохраняется право пользования занимаемым жилым помещением.
    

    3. Положения коммент. ст. являются исключением из общих правил п.4 ст.31 ЖК. Однако правила коммент. ст. не подлежат применению в случаях, прямо предусмотренных каким-либо специальным законом, а также они не могут быть применены, если между лицом, приватизировавшим жилое помещение, и членами его семьи в процессе приватизации был заключен договор, в котором прямо предусмотрено, что при прекращении семейных отношений за бывшими членами семьи собственника право пользования занимаемым жилым помещением не сохраняется.
    
    

Комментарий к статье 20

    
    1. Для малоимущих граждан содержание принадлежащих им на праве собственности жилых помещений может быть обременительно. Общегражданское и жилищное законодательство предоставляют собственникам жилых помещений различные правовые возможности для изменения сложившейся ситуации: можно обменять жилое помещение на меньшее по размеру, можно продать его, передать по договору пожизненного содержания с иждивением в собственность плательщика ренты и т.д.
    
    В дополнение к этим правовым возможностям малоимущим гражданам предоставляется право передать принадлежащие им жилые помещения в государственную или муниципальную собственность.
    
    2. На соответствующие органы исполнительной власти и органы местного самоуправления возлагается обязанность принимать от граждан передаваемые жилые помещения и заключать с бывшими собственниками и членами их семей, проживающими в передаваемых жилых помещениях, договор социального найма по поводу этих помещений.
    
    В коммент. ст. предусматриваются условия реализации права граждан на передачу принадлежащих им жилых помещений в государственную или муниципальную собственность с последующим заключением договора социального найма:
    
    - право собственности малоимущего гражданина на передаваемое жилое помещение должно было возникнуть в порядке приватизации жилья;
    
    - передаваемое жилое помещение должно быть для малоимущего гражданина единственным местом постоянного проживания, то есть у него не должно быть иного жилого помещения, относительно которого у этого гражданина имеется право пользования;
    
    - собственник такого передаваемого жилого помещения должен относиться к категории малоимущих граждан; понятие малоимущих граждан дается в п.2 ст.49 ЖК: малоимущими граждане признаются органами местного самоуправления в порядке, установленном законом субъекта РФ; это такие граждане, чьи доходы и стоимость имущества, находящегося в их собственности и подлежащего налогообложению, по своим размерам не превышают устанавливаемого законом размера среднего прожиточного уровня;
    
    - передаваемое жилое помещение должно быть свободно от обязательств, то есть оно не должно находиться в залоге, на это помещение не должно быть никаких прав у третьих лиц, у собственника передаваемого жилого помещения не должно быть задолженности по оплате коммунальных или каких-либо иных услуг, работ, связанных с этим помещением.
    

    3. Как установлено в коммент. ст., возможность передать приватизированное раньше жилое помещение в государственную или муниципальную собственность сохраняется за малоимущими гражданами только до 1 января 2007 года.
    
    Обеспечивая социальную направленность внутренней политики в жилищной сфере, государство могло бы не устанавливать ограничений по времени на реализацию предоставленной малоимущим гражданам возможности передать приватизированные ими жилые помещения в государственную или муниципальную собственность с заключением договора социального найма того же помещения. Ведь речь идет по существу о преобразовании правового режима одного и того же жилого помещения. В этом случае у государства или муниципального образования не возникает проблемы поиска жилого помещения для бывшего собственника, это помещение уже существует, и малоимущий гражданин вместе с членами своей семьи сохраняют право пользования этим жилым помещением.
    
    Может быть, следует еще раз вернуться к этому вопросу и внести в прокомментированные положения соответствующие коррективы?
    
    4. Если соответствующие органы исполнительной власти или органы местного самоуправления уклоняются от принятия жилых помещений от малоимущих граждан - собственников этих помещений, то гражданин, изъявивший желание передать принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение в государственную или муниципальную собственность, вправе обратиться в суд общей юрисдикции с иском об обязании государственного или муниципального органа принять жилое помещение и заключить с истцом договор социального найма на это помещение.
    
    

ПРИНЯТЫЕ СОКРАЩЕНИЯ

    
    АПК РФ - Арбитражный процессуальный кодекс РФ от 24 июля 2002 года // СЗ РФ. N 30. Ст.3012.
    
    БК РФ - Бюджетный кодекс РФ от 31 июля 1998 года // СЗ РФ. N 31. Ст.3823.
    
    БНА - Бюллетень нормативных актов министерств и ведомств СССР, Бюллетень нормативных актов министерств и ведомств РФ.
    
    Бюллетень ВС - Бюллетень Верховного Суда РФ.
    
    ВАС - Высший Арбитражный Суд РФ.
    
    Ведомости СССР - Ведомости Верховного Совета СССР, Ведомости Съезда народных депутатов СССР и Верховного Совета СССР.
    
    Ведомости РФ - Ведомости Верховного Совета РСФСР, Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР, Ведомости Съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ.
    
    Вестник ВАС - Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ.
    
    ВС - Верховный Суд РФ.
    
    ГК РФ - Гражданский кодекс РФ, часть первая от 30 ноября 1994 года, часть вторая от 26 января 1996 года, часть третья от 26 ноября 2001 года.
    
    ГПК РФ - Гражданский процессуальный кодекс РФ от 14 ноября 2002 года // СЗ РФ. 2002. N 46. Ст.4532.
    
    ЖК - Жилищный кодекс РФ от 29 декабря 2004 года.
    
    ЖК РСФСР - Жилищный кодекс РСФСР от 24 июня 1983 года.
    
    ЗК РФ - Земельный кодекс РФ от 25 октября 2001 года // СЗ РФ. 2001. N 44. Ст.4147; 2003. N 27 (ч. I). Ст.2700.
    
    КоАП - Кодекс РФ об административных правонарушениях от 30 декабря 2001 года // СЗ РФ. 2002. N 1 (ч. I). Ст.1; N 18. Ст.1721; N 30. Ст.3029; 2002 N 44. Ст.4295.
    
    РГ - Российская газета.
    
    РФ - Российская Федерация.
    
    Собрание актов РФ - Собрание актов Президента и Правительства Российской Федерации.
    
    СК РФ - Семейный кодекс РФ от 29 декабря 1995 года // СЗ РФ. 1996. N 1. Ст.16; 1997 N 46. Ст.5243; 1998 N 26. Ст.3014; 2000. N 2. Ст.153.
    
    СЗ РФ - Собрание законодательства РФ.
    
    СЗ СССР - Собрание законодательства СССР.
    
    СП - Собрание постановлений Совета Министров РСФСР, Собрание постановлений Совета Министров РФ.
    
    ТК РФ - Трудовой кодекс РФ от 30 декабря 2001 года // СЗ РФ. 2002. N 1 (ч. I). Ст.3.
    

    УК РФ - Уголовный кодекс РФ от 13 июня 1996 года // СЗ РФ. 1996 N 25. Ст.2954.
    
    ФЗ - Федеральный закон.