почта Моя жизнь помощь регистрация вход
Краснодар:
погода
ноября
22
пятница,
Вход в систему
Логин:
Пароль: забыли?

Использовать мою учётную запись:

  отправить на печать

Имущественные отношения в РФ

2005 год

№ 04`2005

Автор:

Эпштейн А.С.


Рубрика: Земельный вопрос


 

Основные недостатки современной практики регулирования земельно-имущественных отношений в городах


А.С. Эпштейн
академик Академии социальных технологий и местного самоуправления


     При оценке современной системы регулирования земельно-имущественных отношений в городах следует учитывать, что существующая система не только препятствует социально-экономическому развитию поселений и ведет к срыву посланий Президента Российской Федерации В.В. Путина Федеральному Собранию, но и обрекает большинство городов на деградацию и превращение в обузу для федерального бюджета. Это обусловлено тем, что федеральное земельное (как и всё) законодательство построено без учета современной теории, предполагающей управление территорией по принципу саморегулирования, как экономической основы уменьшения коррупции.
     Научно несостоятельны следующие принципы построения федерального земельного законодательства:
     1) частная собственность эффективнее муниципальной и государственной;
     2) только при наличии частной собственности у людей развивается чувство хозяина;
     3) без продажи земли в частную собственность и организации залога земли невозможно повысить инвестиционную активность в городах и расширить налогооблагаемую базу;
     4) у муниципалитетов имеется избыточная собственность, в том числе земли, которая должна быть продана в частную собственность;
     5) судьба земельного участка должна повторять судьбу строений, находящихся на нем, а в условиях дефицита оборотных средств предприятий для этого следует организовать выкуп земель приватизированными предприятиями по льготным ценам, равным 3-5 ставкам земельного налога;
     6) подобно имуществу, земли муниципальных образований должны быть разграничены на частные, муниципальные, региональные и федеральные;
     7) предприятиям выгоднее выкупать землю, чем платить арендную плату, а городам выгоднее продавать землю (особенно государственную) под приватизированными предприятиями на льготных условиях, ибо в таком случае города будут получать хотя бы разовые платежи от продажи своей земли и будут ежегодно получать земельный налог, тогда как в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации арендная плата под объектами региональной и федеральной собственности будет уходить в вышестоящие бюджеты;
     8) по мере инфляции должно происходить повышение текущих платежей за землю;
     9) распределение платежей за землю между бюджетами разного уровня должно строиться по фиксированному проценту от общей суммы собранных платежей.
     Каждый из этих принципов ведет к системной дезорганизации России, тогда как реализация посланий Президента Российской Федерации возможна только при построении земельного законодательства на основе всех принципов системной организации страны. Учитывая острейшую необходимость ускоренной реализации посланий Президента и длительный характер изменения законодательства, единственно возможным выходом из создавшегося положения является нейтрализация существующего земельного законодательства с помощью соответствующих указов Президента и постановлений Правительства Российской Федерации, обеспечивающих следующее взаимодействие всех уровней управления в стране в части регулирования земельных отношений.
     На федеральном уровне:
     1) в методологическом плане - прямое указание Президента Российской Федерации на необходимость отказаться от ориентации всех уровней представительной и исполнительной власти на изложенные ошибочные принципы построения земельного законодательства, так как они исключают возможность повышения конкурентоспособности России и ликвидации бедности;
     2) в практическом плане это означает необходимость отказа:
     • от выкупа земель под приватизированными предприятиями по льготным ценам;
     • от разграничения публичных земель на федеральные, региональные и муниципальные земли (такое разграничение правомерно лишь для рукотворных вещей - имущества);
     • от обязательности продажи избыточной для муниципалитета собственности, в том числе земель, ибо избыточной собственности (как и избыточной красоты или избыточного ума) не бывает;
     3) на федеральном уровне необходимо срочно узаконить следующие принципы:
     а) для муниципалитетов:
     • деление земель муниципальных образований только на публичные и частные (выделение федеральных и региональных земель лишает местное самоуправление экономической основы и ведет к системной дезорганизации поселений и систем расселения);
     • использование публичных земель органами государственной власти только за плату на правах аренды (исключение составляют земли под зданиями руководства исполнительной и представительной власти, в том числе отдельно стоящие здания полномочного представителя Президента, поскольку их наличие повышает рыночную цену земли этого муниципалитета);
     • ограничение сферы применения рыночной цены земли - только при сделках между частными собственниками, чтобы не занижались соответствующие регистрационные платежи;
     • при приватизации публичных земель исходить из нормативно-ресурсной цены, отражающей оценку общегородских затрат, возникающих сверх затрат данного инвестора, в зависимости от использования данного участка городской территории, плюс поправочные коэффициенты к формируемой стартовой цене продаваемого участка с учетом реальной инфляции и морального ущерба, возникающего в этом муниципалитете при продаже участка в частную собственность);
     • при несогласии частного собственника земельного участка на изменение направления использования своего участка, предусмотренного генеральным планом города, вводить платежи по нормативно-реконструктивной цене, чтобы этот собственник максимум за 8 лет окупил общегородской ущерб.
     Эти оценки и коэффициенты должны разрабатываться и утверждаться представительным органом местного самоуправления с правом оспаривания решений в судебном порядке физическими или юридическими лицами;
     • перевод межбюджетных отношений с пропорционального отчисления платежей за землю в вышестоящие бюджеты на принцип изъятия ежегодно фиксируемой в проекте бюджета федеральной и региональной земельной ренты с сохранением всей оставшейся суммы платежей за землю в распоряжении муниципалитета;
     • введение запрета на повышение платежей за землю, в том числе на величину инфляции, в городах с низким темпом экономического роста (это ведет к свертыванию экономической активности вследствие существенного сокращения оборотных средств юридических лиц и снижения покупательной способности местного населения и к еще большему дефициту бюджета);
     • наделение местного самоуправления правом на немедленное увеличение платежей за землю в случае повышения ее рыночной цены вследствие улучшения градостроительных свойств участка за счет бюджетных средств;
     • установление обязательности немедленного взыскания с землепользователей компенсационных платежей в случае ухудшения качества используемой земли, вызванным действиями или бездействием землепользователя, с учетом снижения рыночной цены земли и строений, расположенных на ней, других земельных участков;
     • установление обязательности возмещения инвестором ущерба от снижения рыночной цены земельных участков и строений, расположенных на них, вследствие уплотнения застройки, ухудшения эстетических, экологических и социально-психологических свойств этого или смежных участков и т. п.;
     • наделение местного самоуправления правом на раздельное ведение градостроительного и земельного кадастров (информационное единство оборота недвижимости обеспечивается взаимодействием земельного и градостроительного кадастров, а так называемый единый кадастр недвижимости - это бросовые бюджетные средства);
     • предоставление местному самоуправлению права на принятие дефицитного бюджета для проведения работ по благоустройству городской территории или по созданию градостроительной документации для формирования объектов недвижимости с последующим возмещением этих затрат за счет возрастания платежей за землю и нежилые помещения в связи с ростом их рыночной цены;
     • установление обязанности для муниципалитета снижать платежи за землю из-за снижения рыночной цены земли вследствие ухудшения ее качества, обусловленного неверными и своевременно не принятыми решениями муниципалитета;
     • законодательное закрепление трех типов градостроительных регламентов - запрещенных, рекомендуемых и прочих, узаконив процедуру оценки соответствия намерений заявителя принятой в городе стратегии градостроительного использования его территории (ориентация на разрешенные виды использования, противореча вероятностной природе города, сдерживает инвестиционную активность в нем);
     б) для предприятий:
     • отказаться от надуманного выкупа земли приватизированными предприятиями по льготным ценам; предприятие или арендует участок, или выкупает его по нормативно ресурсной цене со всеми указанными коэффициентами (но не по текущей рыночной цене, которая сегодня занижена в десятки раз).
     Учитывая, что выкуп земли в частую собственность ведет к росту цен и к гиперинфляции (особенно в случае введения залога земли), сделать обязательными для предприятий разовые платежи за выкуп права аренды земли;
     в) для населения:
     • введение земельного налога для владельцев приватизированных квартир;
     • введение запрета на повышение платежей за землю вследствие улучшения качества земельных участков за счет собственных средств землепользователей.
     На уровне муниципалитета
     1) обеспечить разработку и своевременное утверждение нормативно-рыночной (ее аналог - кадастровая стоимость земли), нормативно-ресурсной и нормативно-реконструктивной цены земель, а также всей системы коэффициентов к стартовой цене земель, потенциально возможных к продаже в частную собственность;
     2) провести детальную дифференциацию градостроительной ценности территории для разных направлений ее использования как основу для дифференциации текущих платежей за землю по районам градостроительной ценности и типам градостроительной ситуации. Определить и утвердить платежи за расширение пятна городской застройки и прирост общего и пикового потребления услуг городской инфраструктуры по планировочным районам города, что позволит определять ущерб от появления здесь каждого мигранта и обеспечить эффективное регулирование внутренней и иностранной миграции, которая сегодня ведет к снижению рыночной цены рабочей силы в России и делает невыгодным внедрение новой техники;
     3) срочно разработать и утвердить систему градостроительных регламентов использования территории с учетом потребности ее использования для общественных нужд и характера застройки для формирования градостроительного облика города, предусмотреть указанные три группы регламентов - запрещенные, рекомендуемые и прочие (в случае установления рекомендуемых регламентов исходно-разрешительная информация должна выдаваться в кратчайшие сроки, а средства на ее подготовку должны выделяться за счет увеличения дефицита бюджета, перекрываемого общесистемным эффектом, полученным от стимулирования объективно-необходимой инвестиционной активности);
     4) разработать, утвердить и внедрить гибкую систему разовых платежей за выкуп права аренды земли, увязанную с генеральным планом города, степенью насыщения потребностей города в соответствующих услугах и привлекательностью для инвесторов предусмотренных в генеральном плане объектов;
     5) проверить принятую в муниципалитете технологию движения бумаг и людей при получении исходно-разрешительной документации;
     6) срочно разработать схемы размещения культовых объектов, объектов культурно-бытового обслуживания и оптимальных (а не на уровне мировых стандартов) природоохранных зон с последующей корректировкой всей системы платежей для настойки интересов субъектов рынка на соблюдение общегородских интересов (эти схемы не являются директивными, но они позволяют формулировать интересы города как социо-эколого-экономической общности людей и определять ущерб, возникающий в случае нарушения этих интересов и подлежащий возмещению тем субъектом рынка, который не желает считаться с этими интересами);
     7) обеспечить оптимальное взаимодействие земельного и градостроительного кадастра как информационно-правовой базы взаимодействия муниципалитета с субъектами рынка на своей территории.
     На уровне субъекта Российской Федерации
     Для формирования единого экономического и информационного пространства, без которого невозможно оптимальное сочетание развития крупных, средних и малых городов, необходимо:
     1) разработать схему дифференциации градостроительной ценности территории соответствующего региона для разных видов хозяйственной деятельности;
     2) установить взаимоувязанную систему платежей за расширение пятна застройки, прирост общего и пикового потребления услуг инфраструктуры и появление мигранта по всем муниципалитетам региона;
     3) сформировать градостроительный кадастр субъекта Российской Федерации с блоком оценок градостроительных ресурсов территории, с блоком мониторинга за изменением в градостроительном развитии региона, за своевременной и качественной разработкой градостроительной документации на региональном и муниципальном уровнях.
     Иначе ни своевременная передача на федеральный уровень оценок градостроительного ущерба, возникающего в регионе при реализации федеральных схем градостроительного и экономического развития страны, ни своевременная передача подлежащей обязательному соблюдению в рамках экономического прогнозировании информации экономико-градостроительного характера невозможны. Все это может быть сделано только в рамках Государственного градостроительного кадастра (особенно федерального и субъекта Российской Федерации). В противном случае вместо взаимодействия градостроительного и экономического прогнозирования по-прежнему будет иметь место воздействие экономики на градостроительство, что ведет к системной дезорганизации всех сторон общественной жизни и снижению эффективности всей российской экономики.
     К сожалению, разработчики современного законодательства не оценивают свои предложения с точки зрения соответствия их локального критерия оптимальности (их интереса) глобальному критерию эффективности, которым выступает сформулированный в Послании Президента Российской Федерации Федеральному Собранию 2003 года максимум конкурентоспособности Российской Федерации.

  отправить на печать

Личный кабинет:

доступно после авторизации

Календарь налогоплательщика:

ПнВтСрЧтПтСбВс
01 02 03
04 05 06 07 08 09 10
11 12 13 14 15 16 17
18 19 20 21 22 23 24
25 26 27 28 29 30

Заказать прокат автомобилей в Краснодаре со скидкой 15% можно через сайт нашего партнера – компанию Автодар. http://www.avtodar.ru/

RuFox.ru - голосования онлайн
добавить голосование