МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО

от 26 декабря 2006 года N 03-06-02-02/154


[О порядке исчисления земельного налога и налога на имущство в отношении объектов жилого фонда и земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома]

     
     
     Министерство финансов Российской Федерации рассмотрело письмо и по поставленным вопросам сообщает следующее.
     
     1. В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, включающее земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
     
     Согласно статье 15 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме пропорциональна размеру общей площади принадлежащего на праве собственности помещения в многоквартирном доме, если принятым до вступления в силу данного Федерального закона решением общего собрания собственников помещений или иным соглашением всех участников долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме не установлено иное.
     
     В этой связи в Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.98 N 219, внесены изменения, согласно которым при регистрации права общей долевой собственности на объекты недвижимого имущества, входящие в состав общего имущества в многоквартирном доме, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Реестр) указывается размер доли в праве общей долевой собственности на них, принадлежащей собственнику помещения в многоквартирном доме, согласно сведениям, содержащимся в представленных на регистрацию документах. Если помещение в многоквартирном доме принадлежит нескольким лицам на праве общей долевой собственности, то в Реестре указывается размер доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, пропорциональный размеру доли в праве общей собственности на это помещение. Если в представленных на регистрацию документах не указан размер доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, то в Реестр вносятся сведения о помещении, принадлежащем участнику общей долевой собственности, и указывается, что доля в праве общей долевой собственности на общее имущество в доме пропорциональна размеру общей площади этого помещения.
     
     Таким образом, если в Реестре отсутствуют сведения о доле в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, принадлежащей собственнику помещения, то эта доля должна определяться пропорционально размеру общей площади помещения, принадлежащего участнику общей долевой собственности.
     
     Рассмотрим на примере порядок определения доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также порядок исчисления земельного налога, подлежащего уплате собственником помещения в этом доме.
     
     Так, в многоквартирном доме находятся 10 двухкомнатных квартир площадью 55 кв.м каждая и 10 трехкомнатных квартир, каждая площадью 80 кв.м. Все квартиры в доме приватизированы. На первом этаже данного дома располагается магазин площадью 150 кв.м, принадлежащий ООО "Алмаз". Кадастровая стоимость земельного участка, на котором расположен этот дом, равна 1500000 руб., а налоговая ставка, установленная представительным органом муниципального образования в отношении данного земельного участка, составляет 0,3 процента от его кадастровой стоимости.
     
     Для определения доли в праве общей собственности на общее имущество в данном доме, принадлежащей каждому собственнику указанных выше помещений, определяем общую площадь этих помещений.
     
     Площадь магазина + площадь всех двухкомнатных квартир + площадь трехкомнатных квартир = 150 кв.м + (55 кв.м х 10) + (80 кв.м х 10) = 1500 кв.м.
     
     Доля в праве общей долевой собственности на общее имущество для каждого собственника помещений будет равняться частному от деления площади помещения, находящегося в собственности налогоплательщика, и общей площади всех помещений, принадлежащих собственникам, которая в нашем случае равняется 1500 кв.м.
     
     Таким образом, согласно поставленным условиям, доля в праве общей долевой собственности на общее имущество составит соответственно:
     
     для ООО "Алмаз" 150 кв.м : 1500 кв.м = 0,1;
     
     для собственника двухкомнатной квартиры 55 кв.м : 1500 кв.м = 0,04;
     
     для собственника трехкомнатной квартиры 80 кв.м : 1500 кв.м = 0,05.
     
     Чтобы определить сумму земельного налога, которую должны уплатить налогоплательщики (собственники магазина, приватизированных квартир), необходимо определить налоговую базу для каждого из них.
     
     Согласно пункту 1 статьи 392 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) налоговая база в отношении земельных участков, находящихся в общей долевой собственности, определяется для каждого из налогоплательщиков, являющихся собственниками данного земельного участка, пропорционально его доле в общей долевой собственности.
     
     С учетом долей в праве на общее имущество, рассчитанных в нашем примере, налоговая база будет равняться:
     
     для ООО "Алмаз" 1500000 руб. х 0,1 = 150000 руб.;
     
     для собственника двухкомнатной квартиры 1500000 руб. х 0,04 = 60000 руб.;
     
     для собственника трехкомнатной квартиры 1500000 руб. х 0,05 = 75000 руб.
     
     Сумма земельного налога, которую должен уплатить налогоплательщик, будет равняться произведению определенной для налогоплательщика налоговой базы и налоговой ставки, установленной представительным органом муниципального образования.
     
     Так, для ООО " Алмаз" она составит (150000 руб. х 0,3) : 100 = 450 руб.
     
     Для собственника двухкомнатной квартиры сумма земельного налога будет равняться (60000 х 0,3) : 100 = 180 руб., а для собственника трехкомнатной квартиры она будет равняться (75000 руб. х 0,3) : 100 = 225 руб.
     
     Порядок определения доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирных домах, под которыми находятся гаражи (индивидуальные или кооперативные), составляющие неотъемлемую часть этого дома, то есть имеющие тот же адрес, что и многоквартирный дом, и связаны с ним одним фундаментом, а также порядок исчисления суммы земельного налога в отношении земельного участка, занятого этим многоквартирным домом, аналогичны порядку, приведенному в рассмотренном выше примере.
     
     При этом в отношении кооперативного гаража доля в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме должна определяться отдельно для кооператива-организации и собственников боксов гаража, в зависимости от принадлежащей им площади гаража.
     
     2. В соответствии со статьей 374 главы 30 "Налог на имущество организаций" Кодекса объектом налогообложения для российских организаций признается движимое и недвижимое имущество (включая имущество, переданное во временное владение, пользование, распоряжение или доверительное управление, внесенное в совместную деятельность), учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в соответствии с установленным порядком ведения бухгалтерского учета.
     
     Согласно статье 1 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 года N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" под приватизацией жилых помещений понимается бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан Российской Федерации, забронировавших занимаемые жилые помещения, - по месту бронирования жилых помещений (утрачивает силу с 1 марта 2010 года).
     
     Передача жилых помещений в собственность граждан осуществляется уполномоченными собственниками указанных жилых помещений органами государственной власти, органами местного самоуправления, а также государственными или муниципальными унитарными предприятиями, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, государственными или муниципальными учреждениями, казенными предприятиями, в оперативное управление которых передан жилищный фонд (статья 6 Закона Российской Федерации от 04.07.91 N 1541-1).
     
     При организации бухгалтерского учета объектов приватизированного жилого фонда следует исходить из порядка, предусмотренного письмом Министерства финансов Российской Федерации от 29 октября 1993 года N 118 "Об отражении в бухгалтерском учете отдельных операций в жилищно-коммунальном хозяйстве", в соответствии с которым организация-продавец списывает с баланса стоимость проданной квартиры с одновременным отражением ее стоимости на забалансовом счете.
     
     Учитывая нормы статьи 37 Жилищного кодекса, в частности о том, что доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение, в целях бухгалтерского учета на забалансовом (балансовом) счете приватизированных (неприватизированных) квартир и общего имущества, приходящегося на эти квартиры, их остаточная стоимость может быть определена расчетным путем на основании балансовой (остаточной) стоимости жилого дома и доли площади приватизированного (неприватизированного) жилого фонда (включая жилые и нежилые помещения, приходящиеся на приватизированные (неприватизированные) квартиры) в общей площади жилого дома (жилые и нежилые помещения).
     
     Бюджетный учет приватизированных квартир и доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственников этих помещений осуществляется в бюджетных учреждениях в аналогичном порядке.
     
     3. По вопросу о применении повышающих коэффициентов при исчислении земельного налога (авансовых платежей по налогу), определенных пунктами 15 и 16 статьи 396 Кодекса, отмечаем, что в отношении земельных участков, приобретенных в собственность юридическими лицами для индивидуального жилищного строительства, применение данных коэффициентов не предусмотрено.
     
     

Заместитель министра
финансов РФ
С.Д.Шаталов