ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 17 июня 2002 года Дело N А56-27305/01


[Из материалов дела следует, что до заключения инвестиционного договора  истец предоставил указанным гражданам жилую площадь, балансовая стоимость которой была оплачена за счет субсидий, при этом размер субсидий составил лишь часть балансовой стоимости квартир,остальная часть стоимости оплачена не была и передана истцом безвозмездно]

    Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе: председательствующего Кирилловой И.И., судей: Афанасьева С.В. и Казанцевой Р.В., при участии: от ООО "Графит" - Жеребцова Е.А. (дов. от 22.04.2002), от КУГИ - Соколова К.С. (дов. от 04.01.2002), от Комитета по жилищной политике - Ренни О.В. (дов. от 11.01.2002), рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы КУГИ и Комитета по жилищной политике на постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда г.Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 15.04.2002 по делу N А56-27305/01 (судьи: Градусов А.Е., Спецакова Т.Е., Цурбина С.И.), установил:
    
    Общество с ограниченной ответственностью "Предприятие "Графит" (далее - ООО "Графит") обратилось в арбитражный суд с иском к Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ) о понуждении исполнить в натуре пункт 6.1.3 договора об инвестиционной деятельности от 20.06.97 - выдать истцу протокол частичного исполнения обязательств по договору в части строительства корпуса "Д" жилого дома в квартале 6 Центральной части г.Пушкина.
    
    В качестве третьего лица без самостоятельных требований к участию в деле привлечен Комитет по жилищной политике администрации Санкт-Петербурга (далее - Комитет по жилищной политике).
    
    Решением от 14.01.2002 (судья Трегубова А.И.) в иске отказано.
    
    Постановлением апелляционной инстанции от 15.04.2002 решение отменено, иск удовлетворен: суд обязал КУГИ исполнить обязательство, предусмотренное пунктом 6.1.3 договора об инвестиционной деятельности от 20.06.97 N ОО-(И) 003316(18) в натуре - выдать по законченному строительством корпусу "Д" квартала 6 Центральной части г. Пушкина, ограниченном Октябрьским бульваром, Леонтьевской и Церковной улицами и Ляминским переулком (г.Пушкин, д.10, корп.1) протокол о подтверждении выполнения ООО "Графит" обязательств по передаче в собственность Санкт-Петербурга 238,18 кв.м общей площади.
    
    В кассационных жалобах КУГИ и Комитет по жилищной политике просят отменить постановление апелляционной инстанции, оставить в силе решение суда первой инстанции. Податели жалоб ссылаются на неполное исполнение истцом обязательств по инвестиционному договору, полагая, что в связи с этим не наступил срок исполнения обязательства ответчиком. Кроме того, в жалобах указывается, что суд апелляционной инстанции неправильно истолковал условие пункта 7.5 договора, что привело к необоснованному удовлетворению иска.
    
    В судебном заседании представители КУГИ и Комитета по жилищной политике поддержали жалобы, представитель ООО "Графит" возразил против их удовлетворения.
    
    Проверив законность обжалуемого постановления, кассационная инстанция не находит оснований для его отмены.
    
    Как следует из материалов дела, между истцом и ответчиком заключен договор от 20.06.97 об инвестиционной деятельности по строительству жилого дома: корпусов "Е", "Д", "В-1" и "В-2".
    
    Пунктом 6.1.3 договора предусмотрена обязанность КУГИ выдать инвестору (истцу) документы, подтверждающие его права на объект, после выполнения инвестором инвестиционных условий.
    
    В соответствии со статьей 311 Гражданского кодекса Российской Федерации кредитор вправе не принимать исполнения обязательства по частям, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами, условиями обязательства и не вытекает из обычаев делового оборота или существа обязательства.
    
    Исходя из существа обязательства, обычаев делового оборота и отношений, сложившихся между сторонами (объект сдается поэтапно, по завершении этапа после сдачи объекта Госкомиссии ответчик выдает истцу протокол об исполнении инвестиционных условий в случае их выполнения), апелляционная инстанция правильно установила, что обязанность КУГИ выдать истцу протокол об исполнении им обязательств наступает после приемки в эксплуатацию объекта поэтапно (корпусами) и после выполнения инвестором инвестиционных условий по каждому этапу. По сданным корпусам "Е" и "В-1" КУГИ выдал протоколы.
    
    Основанием отказа КУГИ выдать истцу требуемый протокол по корпусу "Д" является лишь ссылка ответчика на неполное исполнение инвестором инвестиционных условий договора - передачи городу в собственность 7% вновь построенной площади (238,18 кв.м).
    
    Проектирование и строительство объекта было разрешено ООО "Графит" распоряжением губернатора Санкт-Петербурга от 07.04.97 N 306-р на условиях передачи в собственность Санкт-Петербурга 7% вновь построенной общей полезной площади дома.
    
    Пунктом 7.2.2 договора предусмотрена передача инвестором в собственность Санкт-Петербурга 7% вновь построенной общей полезной площади объекта для распределения Комитетом по жилищной политике в установленном законом порядке.
    
    Решением городской инвестиционно-тендерной комиссии Санкт-Петербурга (пункт 1.3 приложения к распоряжению N 306-р - л.д.22) было предписано уменьшить размер жилой площади, передаваемой в собственность Санкт-Петербурга, на размер жилой площади, переданной инвестором гражданам в соответствии с распоряжением мэра Санкт-Петербурга от 31.07.95 N 801-р "О предоставлении субсидий гражданам, пострадавшим от пожаров".
    
    На этом основании пунктом 7.5 договора установлено, что размер жилой площади, передаваемой в собственность Санкт-Петербурга согласно пункту 7.2.2 договора, уменьшается на размер жилой площади, переданной инвестором гражданам в соответствии с распоряжением мэра Санкт-Петербурга от 31.07.95 N 801-р "О предоставлении субсидий гражданам, пострадавшим от пожаров".
    
    Однако распоряжением N 801-р не урегулирован порядок передачи инвесторами жилой площади гражданам. Названное распоряжение лишь обязывает жилищный комитет предоставить во внеочередном порядке пострадавшим от пожаров гражданам, проживавшим на государственной жилой площади на законных основаниях в домах N 21 по ул.Московской, NN 37 и 41 по ул.Магазейной в г.Пушкине, субсидии на строительство или приобретение жилья (л.д.101).
    
    Следовательно, распоряжением N 801-р предусмотрено лишь выделение субсидий определенному кругу граждан.
    
    Пунктом 7.5 договора предусмотрено, что в счет исполнения инвестором обязательства, установленного пунктом 7.2.2, учитывается тот размер жилой площади, которую инвестор передал гражданам на условиях распоряжения N 801-р.
    
    С учетом того, что распоряжением не установлен непосредственно порядок передачи площади, объем обязательств инвестора, установленный пунктом 7.5 договора, может быть определен путем толкования договора.
    
    При толковании названного пункта договора в соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации следует признать, что фактически пунктом 7.5 установлен такой порядок получения гражданами от инвестора жилой площади - за счет субсидий (а, следовательно, и порядок передачи площади), при соблюдении которого именно таким образом переданная гражданам площадь подлежит зачету в счет исполнения инвестором обязательства по пункту 7.2.2 договора.
    
    Следовательно, зачету подлежит площадь, переданная гражданам и оплаченная за счет субсидий.
    
    Из материалов дела следует, что до заключения инвестиционного договора  истец предоставил указанным гражданам жилую площадь, балансовая стоимость которой была оплачена за счет субсидий. При этом размер субсидий составил лишь часть балансовой стоимости квартир. Остальная часть стоимости оплачена не была и передана истцом безвозмездно.
    
    Истец и третье лицо полагают, что жилплощадь, оплаченная истцу за счет субсидий, не подлежит зачету в счет исполнения инвестиционных обязательств, соглашаясь, что в остальной части жилплощади истец исполнил обязательства, передав ее безвозмездно. Такая позиция истца и третьего лица (относительно площади, оплаченной субсидиями) не основана на условиях обязательства.
    
    ООО "Графит" выполнило инвестиционные условия по корпусу "Д".
    
    В материалах дела имеются сведения о том, что разницу между балансовой стоимостью квартир и суммой предоставленных субсидий предполагалось возместить истцу путем освобождения его от отчислений городу по новому строительству (л.д.37-38). Однако данные, подтверждающие, что такое освобождение фактически имело место, отсутствуют в деле.
    
    Представители КУГИ, Комитета по жилищной политике и ООО "Графит" пояснили в заседании кассационной инстанции, что ООО "Графит" не было освобождено от отчислений городу по новому строительству и балансовая стоимость квартир, предоставленных гражданам, была оплачена исключительно за счет субсидий, то есть частично (238,18 кв.м), а в неоплаченной субсидиями части квартиры предоставлены истцом безвозмездно.
    
    Представители КУГИ и Комитета по жилищной политике подтвердили также, что эти квартиры истец предоставил гражданам до заключения инвестиционного договора, в котором эта жилплощадь учитывалась как уже переданная инвестором в счет исполнения инвестиционных условий. Это обстоятельство подтверждено материалами дела и правильно установлено судом апелляционной инстанции.
    
    В связи с изложенным кассационные жалобы не подлежат удовлетворению.
    
    Руководствуясь статьями 175, 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа постановил:
    
    Постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда г.Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 15.04.2002 по делу N А56-27305/01 оставить без изменения, а кассационные жалобы КУГИ и Комитета по жилищной политике - без удовлетворения.
    

Председательствующий
И.И.Кириллова

Судьи
С.В.Афанасьев
Р.В.Казанцева

Текст документа сверен по:
рассылка