Ипотека

 Вопрос:

    Сейчас во всех средствах массовой информации много говорят о преимуществах ипотеки. Дайте, пожалуйста, полную информацию в отношении этого вопроса. Хотелось бы получить консультацию юриста.

        

 Ответ:

    
    В древнем мире наибольшей ценностью считалась земля - она и кормила, и обогащала, и давала власть. А для гарантии исполнения своего обещания владелец мог отдать в залог землю. Или другую недвижимость. Греки называли это "hipotheke" - ипотека. В общем смысле ипотека - это залог недвижимости.
    
    В России XVIII века помещик, нуждавшийся в деньгах, обращался в банк с просьбой предоставить ему кредит под залог имения. Стоимость недвижимости вместе с крепостными душами оценивалась специальными комиссиями, и Банк выдавал ссуды на 15, 28 лет или 33 года. Чаще всего кредит составлял 60-70% стоимости имущества.
    
    Первый ипотечный банк был учрежден в 1754 года с отделениями в Петербурге и Москве. Часть средств банка направлялась на финансирование правительства. Позднее появились городские кредитные общества и земельные банки. Они выдавали кредиты под залог недвижимости не деньгами, а ценными бумагами, обеспеченными ипотекой.
    
    В начале ХХ века Россия имела широкую сеть ипотечных банков. Сформировался прогрессивный рынок ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость.
    
    В советское время почти вся недвижимость была государственной, и закладывать ее не приходилось. С приходом рыночной экономики появилась частная собственность, увеличилось число сделок, стали возрождаться всевозможные виды обязательств. Долгое время залог недвижимости не был описан и установлен законом, и такие сделки проходили редко и очень сложно.
    
    Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" N 102-ФЗ был принят 16 июля 1998 года. Но редактирование его не прекращается, последние изменения вступили в силу с 1 июля 2004 года. С одной стороны, права граждан существенно расширяются, с другой - информации становится все больше, а разобраться в ней все труднее.
    
    В 1999 году Законодательным Собранием Санкт-Петербурга был принят Закон Санкт-Петербурга "О развитии ипотечного кредитования в Санкт-Петербурге", но в соответствии с Законом "О бюджете Санкт-Петербурга на 2004 год" его действие на весь 2004 год было приостановлено. Но это ничуть не мешает вам, например, получить кредит в банке, заложив свою недвижимость.
    

    Ипотека также позволит вам обеспечить свои обязательства, вытекающие из отношений займа, купли-продажи, аренды и иных. Важно, чтобы недвижимость под залог принадлежала вам на праве собственности, - то есть была зарегистрирована на ваше имя в соответствующем государственном органе.
    
    Сегодня очень активно предлагаются различные виды кредита, в том числе популярно жилищное ипотечное кредитование, - то есть кредит под залог жилья. Но жилые дома, квартиры и их части, состоящие из 1 или более изолированных комнат, - это не единственный вид недвижимости для ипотеки. В ст.5 Закона "Об ипотеке" (далее - Закон) указаны еще:

    - земельные участки, например, приватизированный вами садовый участок площадью не менее 6 соток;

    - дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

    - воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.
    
    Предприниматели и организации могут заложить предприятия, здания, сооружения и иную недвижимость, используемую ими в предпринимательской деятельности.
    
    Имейте в виду: если имущество находится в общей совместной собственности (например, супруги совместно приобрели квартиру или гараж, не выделяя части, находящиеся в собственности каждого из них), то по ст.7 Закона ипотека может быть установлена только при наличии согласия всех собственников в письменной форме.
    
    Если же собственность долевая (выделены доли имущества, принадлежащие каждому владельцу), то согласия других собственников не требуется. Наглядным примером будет залог собственником комнаты в коммунальной квартире - мнение соседей его не беспокоит, так как он распоряжается своей собственностью самостоятельно.
    
    Обязательно составление ипотечного договора в письменной форме с нотариальным удостоверением и государственной регистрацией. Договор ипотеки только с момента регистрации считается заключенным и начинает действовать.
    
    Если же в договоре об ипотеке вы что-то важное не учтете, то нотариус или ГБР может его не принять, а вы рискуете потерять собственность или значительные средства. Безусловно, составлением договора должен заниматься юрист.
    
    Заложив имущество по договору ипотеки, вы сохраняете право пользования этим имуществом (ст.29 Закона), никакие условия договора ипотеки не могут ограничить это ваше право. Заложив садовый участок, вы законно можете строить садовый домик или сдать его в аренду. Доходы и плоды останутся у вас, если ипотечный договор не содержит иных условий.
    

    Придется беречь заложенное имущество. Не допускать ухудшения имущества, нести расходы по его содержанию в исправном состоянии и застраховать его за свой счет вы обязаны, если в договоре нет иных условий.
    
    А если вы дали приятелю взаймы под ипотеку, то в соответствии со ст.34 Закона вы вправе проверять (по документам и фактически) состояние и условия содержания заложенного имущества, кто бы им ни владел. Только не создавайте при этом неоправданных помех для его использования. В случае грубого нарушения залогодателем правил пользования заложенным имуществом по ст.35 Закона вы можете потребовать досрочного исполнения обязательства (то есть возврата долга).
    
    Жилой дом или квартира, приобретенные (построенные) с использованием долгосрочного кредита банка на приобретение (строительство) жилья, с момента государственной регистрации права собственности заемщика на эту недвижимость считаются находящимися в ипотеке до момента возврата всей суммы кредита и процентов. Если возникнут сложности с возвратом средств, банк вправе получить с вас долг из выручки от продажи вашего жилья.
    
    И здесь существуют проблемы. Это неравенство прав и обязанностей кредиторов и заемщиков, причем явно не в пользу кредиторов. Статья 446 ГПК РФ определяет имущество, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам. Дело в том, что взыскание не может быть обращено на принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности жилье, если оно является "единственным пригодным для постоянного проживания должника и его семьи помещением".
    
    В каждом случае ипотечного кредитования банком участвуют три стороны - продавец, покупатель-заемщик и банк-кредитор. Наиболее длительными будут взаимоотношения банка и покупателя. Нехватка предложения, когда практически все жилье приобретается до завершения строительства, иногда приводит к тому, что страдают заемщики-покупатели.    
    

Юрист Емельянцева Марина,
Санкт-Петербургская Адвокатская
Коллегия Нарышкиных
СПб., Вознесенский пр., д.41
тел.: (812) 314-85-27
[email protected]
http://www.naryishkin.spb.ru

25 ноября 2004 года N Ю6680