Финансовая газета (региональный выпуск), N 47, 2004 год
Рубрика: В помощь бухгалтеру
А.Дементьев
Л.Кондрашова
ООО "Аудит-Эскорт"
             
         

СДЕЛКИ С ОБЪЕКТАМИ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

    
    Строительство объекта осуществляется подрядчиком в соответствии с условиями договора строительного подряда, заключенного с заказчиком (ст.740 Гражданского кодекса Российской Федерации). До момента окончания строительства объект можно квалифицировать как "незавершенное строительство". Однако совершать какие-либо действия с таким объектом заказчик или лица, которые его уполномочили организовать строительство, могут только в том случае, если договор подряда расторгнут. До этого момента у подрядчика сохраняется право на продолжение строительства.
    
    Основания для расторжения договора следующие:
    
    1) по соглашению сторон;
    
    2) при существенном нарушении договора одной из сторон;
    
    3) в других случаях, предусмотренных договором или законом.
    
    Во всех случаях при расторжении договора заказчик и подрядчик должны учитывать общие требования главы 29 "Изменение и расторжение договора" и специальные нормы главы 37 "Подряд" ГК РФ. Например, согласно ст.717 ГК РФ в том случае, если иное не предусмотрено договором подряда, заказчик может в любое время до сдачи ему результата работы отказаться от исполнения договора, уплатив подрядчику часть установленной цены пропорционально части работ, выполненной до получения извещения об отказе заказчика от исполнения договора.
    
    После расторжения договора строительного подряда заказчик может принять одно из следующих решений:
    
    а) продолжить строительство, заключив договор подряда с другим подрядчиком;
    
    б) законсервировать объект;
    
    в) совершить сделки с объектом.
    
    В случае необходимости совершения сделок (купли-продажи, внесения в качестве вклада в уставный капитал и т.п.) право на незавершенный строительством объект должно быть зарегистрировано (п.2 ст.25 Федерального закона от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним") (далее - Закон N 122-ФЗ).
    
    Следует учитывать, что судебная практика не увязывает возникновение у объекта незавершенного строительства статуса недвижимости с государственной регистрацией. Критерий, по которому объект незавершенного строительства относится к недвижимости, суды определяют как невозможность перемещения такого объекта без несоразмерного для него ущерба (п.7 информационного письма от 13.11.97 N 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости").
    
    Заказчик может зарегистрировать право собственности исключительно на себя только при условии, что строительство не велось за счет других лиц (инвесторов, дольщиков и т.п.). Если же строительство осуществлялось за счет средств инвесторов (дольщиков), заказчик должен передать незавершенный строительством объект указанным лицам для регистрации их прав на этот объект.
    
    В соответствии с п.2 ст.25 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация права на не завершенный строительством объект производится на основании документов, подтверждающих право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, в установленных случаях на основании проектно-сметной документации, а также документов, содержащих описание объекта. Таким образом, для государственной регистрации права представляются следующие документы:
    
    1. Документ, подтверждающий факт отвода земельного участка под строительство объекта и (или) план земельного участка, принадлежащий заказчику (застройщику) на праве собственности или ином вещном праве.
    
    2. Разрешение соответствующих органов исполнительной власти на осуществление строительства на конкретном земельном участке, либо выделенном для этих целей, либо принадлежащем заказчику (застройщику) на вещном праве.
    
    3. Описание объекта незавершенного строительства, изготовленное уполномоченным органом технического учета. Таким органом, как правило, является бюро технической инвентаризации, если нормативным актом субъекта Российской Федерации на проведение технического учета объектов незавершенного строительства не уполномочен иной орган. Описание объекта незавершенного строительства в Едином государственном реестре прав производится на основании технического паспорта, изготовленного бюро технической инвентаризации.
    
    4. Документы, подтверждающие права заявителя на объект незавершенного строительства (инвестора, подрядчика и т.д.). Указанные документы бывают необходимы в том случае, если у регистрирующих органов есть основания полагать, что строительство осуществлялось не только за счет средств заявителя. Это происходит в случае, когда заключены договоры об инвестировании строительства (долевого участия в строительстве). Тогда представляется протокол распределения объекта незавершенного строительства с указанием долей каждого инвестора (соинвестора).
    
    5. Проектно-техническая документация. Необходимость представления указанной документации возникает в ситуации, когда регистратор предполагает, что заявленный на регистрацию объект является самовольной постройкой, поскольку разрешение выдано на строительство другого объекта. В этом случае можно запросить заключение органов Госархстройнадзора для подтверждения соответствия регистрируемого объекта выданным разрешениям.
    
    Таким образом, возможность совершения различных гражданско-правовых сделок с объектом незавершенного строительства зависит от совокупности следующих условий:
    
    строительство должно осуществляться при наличии всех необходимых разрешений;
    
    незаконченный объект не должен являться предметом действующего договора строительного подряда (договор расторгнут);
    
    право собственности на объект незавершенного строительства должно быть зарегистрировано органом, осуществляющим государственную регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
    
    При дальнейшей передаче собственником объекта незавершенного строительства другим лицам следует учитывать, что указанный объект относится к недвижимому имуществу, переход и прекращение прав на которое согласно ст.131 ГК РФ подлежит государственной регистрации. Пунктом 2 ст.223 ГК РФ установлено, что в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Согласно п.3 ст.2 Закона N 122-ФЗ датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав. Факт государственной регистрации возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав.
    
    Право собственности на имущество, которое имеет собственника, в соответствии со ст.218 ГК РФ может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, дарения, мены или иной сделки об отчуждении этого имущества.
    
    Основными сделками, совершаемыми с объектом незавершенного строительства, как правило, являются:
    
    1) купля-продажа;
    
    2) внесение в качестве вклада при заключении договора о совместной деятельности;
    
    3) внесение в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного общества или товарищества.
    
    Объект незавершенного капитального строительства, на который оформлено право собственности, учитывается у собственника по дебету счета 08 "Вложения во внеоборотные активы". Суммы налога на добавленную стоимость, уплаченные поставщикам и подрядчикам при строительстве объекта, к налоговому вычету в данном случае не принимаются, а учитываются по дебету счета 19 "Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям".
    
    При продаже объекта на основании сделки купли-продажи данная операция отражается в бухгалтерском учете как реализация прочих активов.
    
    Налоговая база по налогу на добавленную стоимость определяется в соответствии с п.1 ст.154 НК РФ как стоимость товаров (работ, услуг), исчисленная исходя из цен, определяемых в соответствии со ст.40 НК РФ, без включения в них НДС. Вычет сумм налога, уплаченных поставщикам и подрядчикам при строительстве объекта, осуществляется согласно п.5 ст.172 НК РФ при реализации объекта незавершенного капитального строительства. Моментом реализации является передача права собственности на продаваемый объект (п.1 ст.39 НК РФ). Следовательно, право на вычет суммы налога возникает у налогоплательщика в момент перехода к покупателю права собственности на объект незавершенного капитального строительства, определяемый датой регистрации сделки купли-продажи в Едином государственном реестре прав.
    
    Продажная стоимость объекта незавершенного капитального строительства без учета суммы НДС отражается как доход от реализации имущества при расчете налоговой базы по налогу на прибыль организаций.