Физическое лицо, не являющееся предпринимателем, сдает в аренду
офисное помещение организации

 Вопрос:  
                         

    Физическое лицо, не являющееся предпринимателем, сдает в аренду офисное помещение организации,  в которой  это физическое лицо является директором и учредителем.
    
    Каким образом организация должна отражать в бухгалтерском учете следующие затраты:
    
    - арендная плата,
    
    - текущий ремонт,
    
    - коммунальные услуги.
    
    Правомерно ли списывать эти затраты на себестоимость?

 Ответ:
                               

    С 01.01.2002 вступила в силу глава 25 НК РФ, которая отменила ранее действовавшие постановление "О составе затрат" N 552.
    
    Согласно п.1 ст.252 НК РФ расходами признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты (а в случаях, предусмотренных статьей 265 настоящего Кодекса, убытки), осуществленные (понесенные) налогоплательщиком.
    
    Под обоснованными расходами понимаются экономически оправданные затраты, оценка которых выражена в денежной форме.
    
    Под документально подтвержденными расходами понимаются затраты, подтвержденные документами, оформленными в соответствии с законодательством Российской Федерации. Расходами признаются любые затраты при условии, что они произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода.
    
    Поскольку ваша организация арендует помещение под офис и использует в производственных целях для извлечения дохода, то, по моему мнению, можно относить на расходы, уменьшающие доходы, арендную плату за офисное помещение согласно п.10 ст.264 НК РФ. Стоимость коммунальных услуг следует включить в стоимость арендной платы, иначе необходимо заключать договоры на предоставление данных услуг с организациями, предоставляющими данные услуги.
    
    Расходы на ремонт, связанные с поддержанием основного средства в исправном состоянии и его эксплуатацией, а также его техническое обслуживание для целей налогообложения прибыли признаются расходами, связанными с производством и реализацией (пп.2 п.1 ст.253 НК РФ).
    
    При этом следует иметь в виду, что расходы на ремонт признаются для целей налогообложения в том отчетном (налоговом) периоде, в котором они были произведены (п.1 ст.260 НК РФ). Причем организации промышленности, АПК, ЖКХ, лесного хозяйства, транспорта и связи, строительства, геологии, геодезической и гидрометеорологической служб могут относить их на текущие расходы и уменьшать налогооблагаемую прибыль текущего периода в размере фактически произведенных затрат (пп.1 п.1 ст.260 НК РФ). А все остальные организации - только в размере, не превышающем 10 процентов первоначальной или восстановительной стоимости амортизируемых основных средств, определенной в соответствии с НК РФ.
    
    Указанная норма относится как к тем основным средствам, которые приобретены после вступления в силу главы 25 НК РФ, так и к тем основным средствам, которые приобретены до 1 января 2002 года.
    

    Предельная сумма нормативных расходов на ремонт рассчитывается как произведение совокупной первоначальной (восстановительной) стоимости амортизируемого имущества и нормы затрат, равной 10 процентам. Во внимание принимается именно совокупная стоимость всех основных средств, а не только тех, которые подвергаются ремонту в отчетном периоде.
    
    Кодекс предусматривает включение сумм фактических затрат на ремонт в состав расходов отчетного или налогового периода. При этом налоговым периодом по налогу на прибыль признается календарный год, а отчетным - первый квартал, полугодие и 9 месяцев календарного года (ст.285 НК РФ). Следовательно, расходы на ремонт включаются в состав прочих расходов в пределах установленной нормы нарастающим итогом с начала календарного года.
    
    Но здесь возникает другая проблема: ваш директор, сдающий помещение под офис (оно обязательно должно быть переведено в нежилой фонд до момента сдачи в аренду), получает регулярный доход. Это может быть квалифицировано как незаконная предпринимательская деятельность, без регистрации его в качестве предпринимателя (ст.171 УК РФ), со всеми вытекающими отсюда последствиями.
    
    

Ю.О.Жеденко,
 главный специалист
общества с ограниченной ответственностью
"Финансы и право-НН"
     

29 мая 2002 года N А1457