Термины "отделимые улучшения" и "неотделимые улучшения"
используются в ситуации, когда при аренде имущества арендатор
производит какие-либо улучшения арендованного имущества

 Вопрос:                                                         

    Что в соответствии с действующим законодательством понимается под терминами "отделимые улучшения" и "неотделимые улучшения"?     

 

 Ответ:  

   Термины "отделимые улучшения" и "неотделимые улучшения" используются в ситуации, когда при аренде имущества арендатор производит какие-либо улучшения арендованного имущества. Определение последствий улучшений арендатором имущества в период его аренды содержится в статье 623 Гражданского кодекса РФ.
    
    В этой же статье (п.2) дается следующее определение неотделимых улучшений: это улучшения "не отделимые без вреда для имущества" (например: осуществлен капитальный ремонт помещения, проведена скрытая проводка и т.п.). Соответственно отделимые улучшения могут быть легко изъяты арендатором без какого-либо вреда для арендованного имущества (например, в помещении установлена какая-либо съемная аппаратура). Последние признаются собственностью арендатора, и он может их в любой момент изъять, если иное не установлено договором.
    
    Вопрос о том, на кого должны быть отнесены затраты, связанные с неотделимыми улучшениями, разрешается в зависимости от того, произведены они с согласия арендодателя либо без него. В первом случае арендатор имеет право требовать от арендодателя возмещения их стоимости после прекращения договора (п.2 ст.623 ГК РФ); во втором - все произведенные затраты относятся на арендатора, поскольку он не вправе был что-либо изменять по своему усмотрению (п.3 ст.623 ГК РФ).
    
    Причем п.2 ст.623 ГК РФ носит диспозитивный характер, то есть стороны могут предусмотреть в договоре иное распределение затрат, связанных с улучшением имущества с согласия арендодателя. Пункт 3 этой же статьи (производство улучшений без согласия арендодателя) предусматривает возможность иного решения только в законе. Примером может служить ст.622 ГК РФ, предусматривающая право арендатора предприятия требовать возмещения ему стоимости неотделимых улучшений в любом случае.

А.А.Пархоменко,
юрист ООО "Аудит-Эврика"
г.Санкт-Петербург
Тел. (812) 315-77-14, факс 113-45-58
[email protected]

30 августа 2002 года N А1570