Сделка, совершенная без согласия попечителя гражданином, ограниченным судом
в дееспособности вследствие злоупотребления гражданином спиртными напитками,
является оспоримой и может быть признана судом недействительной по иску попечителя

 Вопрос:

     Куплена квартира. Есть подозрение, что продавец, который нам ее продал, купил эту квартиру у алкоголика. Может ли быть расторгнута наша сделка, или тот алкоголик и его родственники должны предъявлять свои претензии своему покупателю, а не нам, нынешним собственникам? Какой срок исковой давности в такой ситуации?

 Ответ:

    По общему правилу недействительные сделки подразделяются на оспоримые и ничтожные (т.е. недействительные по основаниям, установленным Гражданским кодексом РФ, в силу признания их таковыми судом либо независимо от такого признания).

    Ответ на ваш вопрос во многом зависит от того, состоял ли гражданин, продавший квартиру (в вашем случае - первоначальный собственник), на учете в наркологическом диспансере и был ли он признан недееспособным или ограничен в дееспособности по решению суда.

    Сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства, считается ничтожной.

    Сделка, совершенная без согласия попечителя гражданином, ограниченным судом в дееспособности вследствие злоупотребления гражданином спиртными напитками или наркотическими средствами, является оспоримой и может быть признана судом недействительной по иску попечителя.

    Сделка, совершенная гражданином, впоследствии признанным недееспособным, может быть признана судом недействительной по иску опекуна, если будет доказано, что в момент совершения сделки гражданин не был способен понимать значение своих действий или руководить ими.

    Кроме того, в случае, если сделка была совершена дееспособным гражданином, находящимся в момент ее совершения  в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, то такая сделка может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина или иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.

    Статья 181 ГК предусматривает, что иск о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлен в течение 10 лет со дня, когда началось ее исполнение, а иск о признании недействительной и применении последствий оспоримой сделки может быть предъявлен в течение одного года со дня, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

    В соответствии со ст.167 ГК недействительная сделка не влечет за собой юридических последствий и недействительна с момента ее совершения. Каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

    Если на момент совершения сделки вы не знали и не могли знать о том, что лицо, продающее вам квартиру, приобрело ее с каким-либо из указанных выше пороков, то вы являетесь добросовестным приобретателем и правило статьи 167 ГК на вас не распространяется.
    
    

Коллегия адвокатов "ЮНИКС"
СПб., Большой пр., П.С., д.31
тел./факс: (812) 118-45-70

13 апреля 2004 года N Ю5349