О государственной регистрации договора аренды

 Вопрос:

    В соответствии с постановлением Правительства "Об особенностях государственной регистрации права собственности и других вещных прав на линейно-кабельные сооружения связи" организации обязаны проводить регистрацию права собственности и других вещных прав на сооружения электросвязи и иные объекты инженерной инфраструктуры. Поскольку на балансе акционерного общества подобных сооружений нет, а кабели проходят по арендованной инженерной инфраструктуре у других организаций, просим пояснить: у кого появляется необходимость регистрировать объекты инфраструктуры - у арендодателя или акционерного общества?

 Ответ:

    В соответствии с п.1 ст.131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
    
    Согласно п.1 Положения об особенностях государственной регистрации права собственности и других вещных прав на линейно-кабельные сооружения связи, утвержденного постановлением Правительства РФ от 11 февраля 2005  года N 68 (далее - Положение 2005 года), государственная регистрация права собственности и других вещных прав на линейно-кабельные сооружения связи, под которыми понимаются сооружения электросвязи и иные объекты инженерной инфраструктуры, созданные или приспособленные для размещения кабелей связи, осуществляется на основании Гражданского кодекса Российской Федерации и в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - реестр) и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации с учетом особенностей, установленных настоящим Положением. В соответствии с п.2 Положения 2005 года к линейно-кабельным сооружениям связи, являющимся объектами недвижимости, относятся прочно связанные с землей сооружения связи, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. П.3 указанного Положения содержит указание на признаки линейно-кабельных сооружений, которые признаются объектом недвижимого имущества.
    
    Таким образом, во-первых, государственной регистрации подлежат только права на линейно-кабельные сооружения связи, в частности, объекты инженерной инфраструктуры, регистрация которых предусмотрена ГК РФ или иным федеральным законом. Во-вторых, подлежат государственной регистрации права только на те линейно-кабельные сооружения, которые соответствуют признакам, указанным в п.2 Положения 2005 года, и, соответственно, признаются недвижимым имуществом.
     
    В соответствии с п.2 ст.609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
    

    П.1 ст.26 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ (далее - ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним") устанавливает, что государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.
    
    Таким образом, в случае заключения договора аренды недвижимого имущества действующее законодательство предусматривает обязательную государственную регистрацию договора аренды недвижимого имущества, но не права аренды.
    
    Аналогичный вывод содержится и в п.6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 года N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним": "Положения ГК РФ не предусматривают обязательной регистрации права аренды недвижимого имущества. Поэтому регистрация порождаемого договором аренды недвижимого имущества обременения вещных прав арендодателя на недвижимое имущество правами арендатора производится на основании статьи 26 Закона о государственной регистрации только при регистрации самого договора аренды недвижимого имущества."
    
    В соответствии с п.1 ст.16 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом. Согласно п.1 ст.2 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
    
    Таким образом, как государственная регистрация прав на недвижимое имущество, так и государственная регистрация сделки (договора) с недвижимым имуществом происходит на основании заявления, подаваемого сторонами договора.
    

    В соответствии с п.1 ст.165 ГК РФ несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, - требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной. Согласно п.1 ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Следовательно, если договор аренды объектов инженерной инфраструктуры, являющихся линейно-кабельным сооружением и объектом недвижимого имущества, не прошел процедуру государственной регистрации, указанный договор является недействительным с момента его заключения.
    
    В силу п.1 ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п.2 ст.167 ГК РФ).
    
    Таким образом, в случае заключения договора аренды недвижимого имущества и неосуществлении государственной регистрации указанной сделки, договор аренды не порождает у арендатора право пользования указанным имуществом.
    
    Следовательно, в случае заключения акционерным обществом договора аренды объектов инженерной инфраструктуры, являющихся линейно-кабельным сооружением и объектом недвижимого имущества, как арендодателю, так и акционерному обществу необходимо подать заявление о проведении государственной регистрации договора аренды. В случае непроведения государственной регистрации указанной сделки договор аренды будет недействителен с момента его заключения, у акционерного общества не возникнет право пользования указанным имуществом.
    
    

Орлова М.А., юрисконсульт
ЗАО "Юридический центр
"Северо-Западный регион"
тел./факс 332-32-85

16 сентября 2005 года N Ю8454