ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 19 октября 2006 года Дело N А79-8523/2005
[В удовлетворении требований о признании недействительным договора купли-продажи нежилого двухэтажного кирпичного здания и о применении последствий недействительности сделки отказано, поскольку судебные инстанции не установили оснований для признания истца заинтересованным лицом в отношении оспариваемой сделки, т.к. на момент рассмотрения искового заявления истец уже не являлся арендатором помещений в связи с расторжением договора аренды]
Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе: председательствующего Бабаева С.В., судей Князевой Г.А., Конкиной И.И. при участии представителей в судебном заседании 12.10.2006 и 19.10.2006 от ответчиков: ООО "Сладкая жизнь Н.Н." - Кочиновой М.Н. ( доверенность от 20.02.2006 N 52 АА 236840), Ганина П.В. ( доверенность от 01.09.2006 N 141), от третьих лиц - администрации г. Чебоксары: Васильева Ю.А. (доверенность от 20.12.2005 N 29/01-3722), Комитета по управлению имуществом: Васильева Ю.А. ( доверенность от 20.12.2005 N 34) рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу истца - негосударственного образовательного учреждения среднего профессионального образования "Колледж коммерции и бизнеса", город Чебоксары, на решение от 21.02.2006 Арбитражного суда Чувашской Республики и постановление от 01.06.2006 Первого арбитражного апелляционного суда по делу N А79-8523/2005, принятые судьями Авдониной О.Г., Большаковой О.А., Бухтояровой Л.В., Соловьевой М.В., по иску негосударственного образовательного учреждения среднего профессионального образования "Колледж коммерции и бизнеса", город Чебоксары, к муниципальному унитарному предприятию "Ленинское районное управление жилищно-коммунального хозяйства", город Чебоксары, и обществу с ограниченной ответственностью "Сладкая жизнь Н.Н.", Нижний Новгород, о признании договора недействительным, применении последствий недействительности сделки и признании недействительной записи о государственной регистрации права собственности, третьи лица - администрация города Чебоксары, Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом, Управление Федеральной регистрационной службы по Чувашской Республике, и установил:
негосударственное образовательное учреждение среднего профессионального образования "Колледж коммерции и бизнеса" (далее - Колледж) обратилось в Арбитражный суд Чувашской Республики с иском к муниципальному унитарному предприятию "Ленинское районное управление жилищно-коммунального хозяйства" (далее - МУП ЖКХ) и обществу с ограниченной ответственностью "Сладкая жизнь Н.Н." (далее - Общество) о признании недействительным договора N 1 от 25.12.2004 купли-продажи нежилого двухэтажного кирпичного здания (литер А) с подвалом (литер А1) и двумя тамбурами (литеры а1,а2), общей площадью 2206,90 квадратного метра, расположенного по адресу: город Чебоксары, улица Ленинградская, дом 22, о применении последствий недействительности заключенной между ответчиками сделки в виде двусторонней реституции, а также о признании недействительной записи о государственной регистрации права собственности Общества на указанное здание.
В обоснование заявленных требований истец указал, что отчуждение муниципального имущества, находящегося на праве хозяйственного ведения МУП ЖКХ, совершено в порядке и способом, не предусмотренным статьей 13 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества". Действия МУП ЖКХ по продаже недвижимого имущества без согласия собственника противоречат пункту 1 статьи 295 Гражданского кодекса Российской Федерации и нарушают предоставленное пунктом 5 статьи 39 Федерального закона "Об образовании" преимущественное право по приобретению арендуемого Колледжем здания. Кроме того, приватизация памятника истории и культуры местного значения должна осуществляться в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 26.11.1994 N 2121.
В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация города Чебоксары (далее - Администрация), Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом (далее - Комитет) и Управление Федеральной регистрационной службы по Чувашской Республике (далее - Управление).
Решением от 21.02.2006 Арбитражного суда Чувашской Республики, оставленным без изменения постановлением от 01.06.2006 Первого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении исковых требований отказано со ссылками на статьи 166, 295 Гражданского кодекса Российской Федерации, статью 18 (пункт 2) Федерального закона "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях", статью 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Обе судебные инстанции не установили оснований для признания истца заинтересованным лицом в отношении оспариваемой сделки; договор от 01.09.2002 аренды Колледжем помещений в здании по улице Ленинградской, 22, прекратил свое действие согласно решению Арбитражного суда Чувашской Республики от 10.11.2005 по делу NА79-8887/2005. Действие Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" не распространяется на отношения, возникающие при отчуждении муниципальными унитарными предприятиями имущества, закрепленного за ними в хозяйственном ведении. Помимо того, выявлены обстоятельства аварийности арендуемого здания и его непригодности для дальнейшей эксплуатации в целях образовательной деятельности.
Не согласившись с вынесенными судебными актами, Колледж обратился в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить их в связи с нарушением норм материального права.
По мнению заявителя, материальная заинтересованность Колледжа в исходе дела выражена в возможности воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок. Сделка купли-продажи здания является притворной, совершенной с целью прикрыть сделку купли-продажи муниципального имущества в обход установленных законодательством о приватизации правил. МУП ЖКХ нарушило порядок получения согласования реализации спорной недвижимости.
В отзыве на кассационную жалобу Общество сочло аргументы заявителя необоснованными, а обжалуемые судебные акты законными.
Кроме Общества, Администрации и Комитета, иные участвующие в деле лица, надлежащим образом извещенные о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы, явку представителей в судебное заседание не обеспечили. Истец телеграммой просил рассмотреть дело без его участия.
На основании статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлялся перерыв до 14 часов 30 минут 19.10.2006.
Законность решения Арбитражного суда Чувашской Республики и постановления Первого арбитражного апелляционного суда проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив кассационное производство и заслушав полномочных представителей участвующих в деле лиц, кассационная инстанция не нашла оснований для отмены состоявшихся судебных актов в силу следующего.
Как видно из материалов дела и установлено судом, распоряжением Комитета от 15.09.1995 и на основании договора от 15.01.1999 N 63/99 здание, расположенное по адресу: город Чебоксары, улица Ленинградская, дом 22, выделено муниципальному образовательному учреждению "Средняя образовательная школа N 1" на праве оперативного управления, зарегистрированного в установленном законом порядке 29.07.2004.
Нежилые помещения в указанном здании общей площадью 213,20 квадратного метра переданы правообладателем в арендное пользование Колледжу по договору от 01.09.2002 сроком на три года, государственная регистрация договора состоялась 25.08.2004.
Согласно распоряжению главы Администрации от 12.08.2004 N 2488-р МОУ "Средняя образовательная школа N 1" реорганизовано путем его присоединения к МОУ "Средняя образовательная школа N 6", являющемуся правопреемником присоединенного юридического лица.
Спорное муниципальное имущество распоряжением главы Администрации от 22.09.2004 N 2969-р изъято из оперативного управления МОУ "Средняя образовательная школа N 1" и передано в хозяйственное ведение муниципального унитарного предприятия "Городское управление капитального строительства", а затем в соответствии с распоряжением от 26.10.2004 N 3391-р - МУП ЖКХ.
Регистрационным органом осуществлена государственная регистрация прекращения права оперативного управления МОУ "Средняя образовательная школа N 1" и возникновения права хозяйственного ведения МУП ЖКХ на здание с обременением срочным договором аренды (свидетельство от 10.12.2004).
Заручившись согласием собственника имущества, МУП ЖКХ заключило с ООО "Сладкая жизнь Н.Н." договор от 25.12.2004 купли-продажи двухэтажного кирпичного здания общей площадью 2206,90 квадратного метра стоимостью16 млн. рублей согласно оценке рыночной стоимости объекта, проведенной ЗАО "Аудиторская компания "Бизнес-партнер". Передача здания оформлена актом той же даты. Переход права собственности к покупателю с обременением аренды зарегистрирован 28.03.2005. В целях надлежащего использования объекта, являющегося памятником истории и культуры местного значения, между уполномоченным органом и собственником здания заключено Охранное обязательство от 10.01.2005.
Посчитав, что совершенная ответчиками сделка купли-продажи здания противоречит законодательству, колледж обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
В соответствии с пунктом 6 статьи 113 Гражданского кодекса Российской Федерации правовое положение государственных и муниципальных унитарных предприятий определяется нормами Гражданского кодекса и Законом о государственных и муниципальных унитарных предприятиях.
Правомочия унитарного предприятия, основанного на праве хозяйственного ведения по владению, пользованию и распоряжению муниципальным имуществом, находящимся у него в хозяйственном ведении, определены статьями 294, 295 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Статьей 294 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что государственное или муниципальное унитарное предприятие, которому имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения, владеет, пользуется и распоряжается этим имуществом в пределах, определяемых в соответствии с настоящим Кодексом.
Предприятие не вправе продавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника (часть 2 статьи 295 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 2 статьи 18 Федерального закона от 14.11.2002 N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях").
Пункт 3 статьи 18 упомянутого Закона гласит, что движимым и недвижимым имуществом государственное или муниципальное предприятие распоряжается только в пределах, не лишающих его возможности осуществлять деятельность, цели, предмет, виды которой определены уставом такого предприятия.
Исходя из упомянутых правил объем правомочий обладателя права хозяйственного ведения по распоряжению муниципальным имуществом ограничен необходимостью получения согласия собственника и возможностью отчуждения объекта с учетом задач уставной деятельности унитарного предприятия и целевым назначением предоставленного для выполнения этих задач имущества.
В материалах дела имеется акт независимой комиссии от 21.07.2004 об аварийном состоянии здания, предписание главного врача федерального государственного учреждения "Центр государственного санитарно-эпидемиологического надзора в городе Чебоксары" от 23.07.2004 о невозможности дальнейшей безопасной эксплуатации учебных кабинетов.
При рассмотрении дела судом сделаны правомерные выводы, о том, что сделка по отчуждению неиспользовавшегося в производственном процессе здания совершена в пределах специальной (целевой) правоспособности МУП ЖКХ и в соответствии с требованиями закона, оснований для признания договора ничтожным не усматривается.
Согласно пункту 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.
Под заинтересованным лицом следует понимать лицо, имеющее юридически значимый интерес в данном деле. Такая юридическая заинтересованность может признаваться за участниками сделки либо за лицами, чьи права и законные интересы прямо нарушены оспариваемой сделкой.
Колледж не является в соответствии с положениями абзаца 2 пункта 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованным лицом, поскольку не доказал, что оспариваемой сделкой затронуты его права и законные интересы.
Целью предъявленных истцом требований в части применения последствий недействительности ничтожной сделки является восстановление нарушенных прав арендатора помещений в здании. Однако арендатор не доказал в соответствии с требованиями статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, каким образом будут защищены его права и законные интересы при применении взаимной реституции.
Согласно пункту 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
Письмом от 28.07.2005 N 319 собственник здания уведомил арендатора о прекращении договора аренды в связи с истечением его срока 01.09.2005, намерений продолжать договорные отношения путем заключения арендного соглашения на новый срок не заявлял. Факт прекращения договора аренды установлен вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Чувашской Республики от 10.11.2005 по делу А79-8887/2005.
Таким образом, на момент рассмотрения искового заявления истец уже не являлся арендатором помещений в связи с расторжением договора аренды, следовательно, утратил и преимущественное право аренды.
Приведенные в кассационной жалобе доводы проверены окружным судом в полном объеме и подлежат отклонению в силу изложенного по мотиву их несостоятельности.
Возражение о нарушении законодательства о приватизации во внимание не принимается, поскольку в силу абзаца 9 пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" действие настоящего закона не распространяется на отношения, возникающие при отчуждении государственными и муниципальными предприятиями имущества, закрепленного за ними на праве хозяйственного ведения.
Материалы дела исследованы судом полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемых судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права.
Оснований для отмены обжалуемого судебного акта по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется.
Нарушения либо неправильного применения норм процессуального права, в том числе предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при рассмотрении дела не установлено.
Судебные расходы по оплате государственной пошлины в кассационной инстанции, согласно статьям 110, 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и подпункту 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, относятся на заявителя.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа постановил:
решение от 21.02.2006 Арбитражного суда Чувашской Республики и постановление от 01.06.2006 Первого арбитражного апелляционного суда по делу N А79-8523/2005 оставить без изменения, а кассационную жалобу негосударственного образовательного учреждения среднего профессионального образования "Колледж коммерции и бизнеса", г. Чебоксары, без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
С.В. Бабаев
Судьи
Г.А. Князева
И.И. Конкина
Текст документа сверен по:
файл-рассылка