Что является объектом налогообложения при заключении договора долевого участия?
Вопрос:
У нашего предприятия заключен договор долевого участия в строительстве с предприятием, которое поставляет материалы для строительства (с ним заказчики расплачиваются квартирами, тоже заключая договор долевого участия). Мы, в свою очередь, заключаем договора долевого участия с населением на большую стоимость, чем наш договор долевого участия.
Что является объектом налогообложения для налога на прибыль, НДС, на владельцев автодорог, налога с продаж?
г.Санкт-Петербург
Ответ:
В соответствии со статьей 4 Закона РФ от 21.07.97 N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса РФ государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним.
Статьей 219 ГК РФ предусмотрено, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Согласно статье 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.
Таким образом, в случае если право собственности на жилые помещения регистрируется на дольщиков - физических лиц, минуя Ваше предприятие, у предприятия не возникает право собственности на переданные застройщиком площади и при передаче помещений дольщикам происходит передача имущественных прав.
Статьей 38 НК РФ предусмотрено, что объектами налогообложения могут являться операции по реализации товаров (работ, услуг), имущество, прибыль, доход, стоимость реализованных товаров (выполненных работ, оказанных услуг) либо иной объект, имеющий стоимостную, количественную или физическую характеристики, с наличием которого у налогоплательщика законодательство о налогах и сборах связывает возникновение обязанности по уплате налога. Под имуществом в Кодексе понимаются виды объектов гражданских прав (за исключением имущественных прав), относящихся к имуществу в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 146 Налогового кодекса РФ объектом налогообложения налогом на добавленную стоимость признается реализация товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации.
Согласно пункту 1 статьи 39 НК РФ реализацией товаров, работ или услуг организацией или индивидуальным предпринимателем признается соответственно передача на возмездной основе (в том числе обмен товарами, работами или услугами) права собственности на товары, результаты выполненных работ одним лицом для другого лица, возмездное оказание услуг одним лицом другому лицу.
Таким образом, при получении авансовых платежей в счет предстоящих операций по передаче имущественных прав и непосредственно при передаче имущественных прав дольщикам - физическим лицам объекта обложения налогом на добавленную стоимость не возникает.
При передаче имущественных прав дольщикам - физическим лицам сумма превышения размера денежных средств, полученных от дольщиков, над стоимостной оценкой имущественных прав, переданных застройщиком, подлежит обложению налогом на прибыль в составе внереализационных доходов предприятия (пункт 2 статьи 2 Закона РФ “О налоге на прибыль предприятий и организаций” от 27.12.91 N 2116-1).
Вместе с тем, нельзя не учитывать позицию Минфина РФ, состоящую в том, что полученные заказчиком согласно заключенным договорам денежные средства от предприятий - дольщиков или физических лиц в порядке долевого участия на строительство объектов, в том числе жилья, являются источником целевого финансирования и налогом на добавленную стоимость не облагаются при условии, что размер денежных средств, полученных от каждого дольщика на долевое участие в строительстве, не превышает фактических затрат по строительству переданной части объекта предприятию - дольщику или физическому лицу. Суммы превышения денежных средств, полученных от предприятий - дольщиков или физических лиц в порядке долевого участия на строительство объектов, над фактическими затратами по их строительству, остающиеся в распоряжении заказчика, облагаются налогом на добавленную стоимость в общеустановленном порядке (письмо Минфина РФ от 13.05.96 N 04-03-11 “О налогообложении”).
Объектом обложения налогом на пользователей автодорог (полагаем, что именно об этом налоге идет речь в вопросе) является выручка от реализации продукции (работ, услуг) (пункт 2 статьи 5 Закона РФ от 18.10.91 N 1759-1 “О дорожных фондах в Российской Федерации”).
Объектом обложения налогом с продаж в Санкт-Петербурге признается стоимость товаров (работ, услуг), реализуемых в розницу или оптом за наличный расчет (статья 1 Закона Санкт-Петербурга от 07.12.98 N 248-57 “О налоге с продаж”).
Как отмечено выше, передача имущественных прав не является реализацией товаров (работ, услуг), следовательно, обложению налогом на пользователей автодорог и налогом с продаж не подлежит.
Помимо этого, здания, сооружения, земельные участки и иные объекты, относящиеся к недвижимому имуществу, поименованы в перечне товаров (работ, услуг) первой необходимости, стоимость которых в принципе не является объектом налогообложения по налогу с продаж (статья 2 Закона Санкт-Петербурга “О налоге с продаж”).
Керенцева Н.В.
аудитор ЗАО «Объединенная Консалтинговая Группа»
Санкт-Петербург, Лиговский пр., 64
Тел.: (812) 325-4860, факс: (812) 325-48-63
E-mail: [email protected]
1 октября 2001 года N А1132