Последствия передачи в качестве вклада по договору простого товарищества
права аренды земельного участка без согласия КУГИ

       

 Вопрос:

    Правомерно ли внесение арендатором земли вклада по договору о совместной деятельности в виде права пользования земельным участком по договору аренды земельного участка, арендодателем по которому выступает субъект РФ (Санкт-Петербург) в лице КУГИ при условии запрета в договоре на передачу права (или его части) по договору третьим лицам без согласия КУГИ?

          

 Ответ:

    Во-первых, в результате внесения права пользования земельным участком в общее имущество товарищей по договору о совместной деятельности у участников возникает обязанность по совместному покрытию всех расходов, связанных с совместной деятельностью (ст.1046 ГК РФ). Помимо этого, пользование общим имуществом (следовательно, и правом аренды) осуществляется по общему согласию товарищей (п.3 ст.1043 ГК РФ), тогда как пользование таким субъективным правом может заключаться лишь в его реализации.
    
    В результате внесения права аренды в качестве вклада в состав общего имущества товарищей в договоре аренды появляется множественность лиц на стороне арендатора, что прямо следует из ст.1049 ГК РФ, которая распространяет режим общей долевой собственности на любое имущество (в том числе и нематериальное - имущественные права), которое внесено участниками договора. В результате к второму товарищу переходят права и обязанности по договору: обязанность по несению затрат на поддержание участка в надлежащем состоянии (ст.616 ГК РФ), на осуществление мероприятий по охране земель (ст.42 ЗК РФ), на несение затрат по выплате арендной платы (ст.614 ГК РФ и ст.42 ЗК РФ); право требовать совершения тех действий, которые договором предусмотрены в отношении арендодателя; право на преимущественный выкуп доли выходящего товарища (ст.1049 ГК РФ) и прочее. Таким образом, часть прав и обязанностей по договору аренды перешла к третьему лицу (товарищу), что противоречит договору.
    
    Более того, противоречит это и ст.391 ГК РФ, запрещающей перевод долга по обязательству без согласия кредитора, что фактически и произойдет. Тот факт, что право (и долг) перешли именно от арендатора, подтверждается тем, что указанные выше права и обязанности второго товарища возникли в результате заключения договора простого товарищества и возникновения соответствующего обязательства, которое, как известно, не создает прав и обязанностей для третьих лиц (ст.308 ГК РФ). Поскольку в результате заключения договора права и обязанности возникают лишь у арендатора и впоследствии арендодатель их не передает третьим лицам, то очевидно, что у товарища (третьего лица) возникнуть они могли только от того лица, с которым заключен договор, т. е. от арендатора.
         
    Следует отметить сомнительность такой сделки с учетом судебной практики последнего времени. Так, согласно п.16 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, утв. информационным письмом Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66: "Передача арендатором права аренды другому лицу может осуществляться лишь способами, предусмотренными п.2 ст.615 ГК РФ, то есть в порядке перенайма, внесения в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного общества или товарищества, внесения в качестве паевого взноса в производственный кооператив". Среди указанных способов внесение в качестве вклада по договору простого товарищества не предусмотрено.
    

    При оценке изложенных выше доводов не могут быть применены положения ст.39 НК РФ, которым передача имущества по договору простого товарищества не признается реализацией, поскольку перечисленные в п.3 ст.39 НК РФ операции не признаются реализацией для целей налогообложения, что следует хотя бы из того, что в случае, если бы указанные операции не были связаны с переходом прав к другому лицу, то названные операции не являлись бы реализацией, что лишало бы смысла специальное указание на то, что они реализацией не признаются. Более того, в силу п.3 ст.2 ГК РФ применение по аналогии налогового законодательства к гражданским отношениям представляется невозможным.
    
    Вывод: передача в качестве вклада по договору простого товарищества права аренды земельного участка без согласия КУГИ может повлечь признание указанного договора недействительной (ничтожной) сделкой и, как следствие, реституцию. Помимо этого, договор аренды может быть расторгнут в случае, если такое основание предусмотрено договором аренды, либо в судебном порядке на основании п.2 ст.450 ГК РФ в судебном порядке.
    
    Рекомендации: в качестве вклада по договору совестной деятельности следует предусмотреть иные виды имущества либо деятельность по строительству объекта.
    

Ильюшихин И.Н.,

генеральный директор ЗАО "Юридический центр
Северо-Западный регион"
Тел. 176-78-64, тел./факс 324-75-66

8 апреля 2002 года N Ю1761