Выбор системы налогообложения организацией, осуществляющей
деятельность по реализации квартир и (или) долевому строительству

 Вопрос:

    
    Основной вид деятельности ОАО - строительство жилья с выполнением функций заказчика-застройщика, генподрядчика и подрядчика. По окончании строительства жилого дома по договорам долевого участия с физическими и юридическими лицами несколько квартир ОАО оформляет в свою собственность для последующей продажи. При этом в стоимость новой квартиры засчитывается стоимость старого жилья физического лица, а оставшаяся стоимость оплачивается им наличными деньгами. Какую систему налогообложения нужно применять ОАО?
    
    

 Ответ:

    
    Поскольку строительство многоквартирных жилых домов не относится к бытовым услугам для населения (Общероссийский классификатор услуг населению ОК 002-93), под действие системы налогообложения в виде единого налога на вмененный доход для отдельных видов деятельности этот вид деятельности не подпадает (пп.1 пункта 2 статьи 346.26 Налогового кодекса Российской Федерации).
    
    Следовательно, налогообложение деятельности по реализации квартир и (или) долевому строительству осуществляется в соответствии с общим режимом налогообложения (налог на прибыль, налог на добавленную стоимость, налог на имущество, единый социальный налог и т.д.).
    
    В то же время в соответствии со статьей 346.12 НК РФ организация (в том числе в форме ОАО) имеет право перейти на упрощенную систему налогообложения, если по итогам девяти месяцев года, в котором организация подает заявление о переходе на УСН, доходы, определяемые в соответствии со статьей 248 НК РФ, не превысили 15 млн. рублей и если она отвечает условиям, установленным пунктом 3 названной статьи. Применительно к ситуации при соответствующем уровне доходов организация может применять УСН:
    
    - если у нее нет филиалов и (или) представительств (пп.1 пункта 3 статьи 346.12 НК РФ);
    
    - если доля участия других организаций составляет не более 25 процентов (пп.14 пункта 3 статьи 346.12 НК РФ);
    
    - если средняя численность работников организации за налоговый (отчетный) период, определяемая в порядке, устанавливаемом федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным в области статистики, не превышает 100 человек (пп.15 пункта 3 статьи 346.12 НК РФ);
    
    - если остаточная стоимость основных средств и нематериальных активов, определяемая в соответствии с законодательством Российской Федерации о бухгалтерском учете, не превышает 100 млн. рублей (пп.16 пункта 3 статьи 346.12 НК РФ).
    
    В том случае, если все критерии выполняются организацией, она вправе вместо общего режима налогообложения применять УСН, уведомив налоговые органы до 30 ноября года, предшествующего году начала применения УСН, с выбором в качестве объекта налогообложения доходов либо доходов, уменьшенных на расходы.
    
    

Е.А.Клименков, аудитор
Объединенной консалтинговой группы
Санкт-Петербург, Лиговский пр., 64,
тел.: (812) 325-4860,
Москва, Лялин пер., 11/13,
тел.: (095) 916-23-06,
[email protected], [email protected]

27 января 2006 года N А4213