Общее имущество жилого дома и бремя его содержания

 Вопрос:

    
    С риэлторской фирмой заключен договор на покупку земли с подрядом на строительство дома и коммуникаций. Деньги уплачены. Заключен договор на обслуживание коммуникаций с третьей фирмой, указанной риэлторами. Получается, что я соинвестор. А раз так, мне должны принадлежать кусочки трубы и проводов? Если я расторгаю договор на коммобслуживание (цены повышают каждый месяц), что я могу потребовать? И вообще, нас застройщиков 70 человек и все платили. Чьи коммуникации в принципе? Никакого объединения или товарищества нет.
        

 Ответ:

    
    
    В силу ст.244 п.3 ГК РФ "Общее имущество возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу".
    
    Одним из оснований возникновения права собственности на новую вещь является изготовление или создание ее лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов (так называемый первоначальный способ приобретения права собственности на вещь, ст.218 п.1 ГК РФ).
    
    Участвуя в процессе инвестирования по созданию жилого дома (включая его инженерные коммуникации и иное оборудование) в порядке, предусмотренном действующим законодательством РФ, вы приобрели право частной собственности на квартиры, а также одновременно приобрели долю в праве собственности на общее имущество дома (ст.289 ГК РФ), к которому относятся в соответствии со ст.290 ГК РФ: общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (см. также ст.ст.36-48,158 ЖК РФ).
    
    Однако, на основании ст.ст.210, 249 ГК РФ, каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
    
    А для того чтобы контролировать эти расходы и не допускать необоснованного скачка цен на коммунальные и иные услуги (а в этом, на наш взгляд, главная причина вопроса) необходимо выбрать один из трех способов управления и эксплуатации (включая ремонт и содержание) своего дома в соответствии со ст.161 ЖК РФ.
    
     

Юрий Баринов,
адвокат СПбГКА,
     консультант аудиторской
     фирмы "ICPA.Corp.",
преподаватель СПбИУиП,
     контактный тел: 713-34-66
Email:[email protected]

8 июня 2006 года N Ю9945