Вопрос:
На основании пп.2 п.1 ст.21 НК РФ просим вас дать письменные разъяснения по следующим вопросам:
Ситуация 1.
Наша организация является инвестором в договоре долевого строительства жилого дома. При реализации принадлежащих организации имущественных прав на доли в строящемся объекте возникают следующие вопросы.
Передача имущественных прав является объектом налогообложения по НДС (пп.1 п.1 ст.146 Налогового кодекса РФ). При передаче имущественных прав налогоплательщиками, в том числе участниками долевого строительства, на жилые помещения налоговая база по НДС определяется как разница между стоимостью, по которой передаются имущественные права, с учетом НДС и расходами на приобретение указанных прав (п.3 ст.155 НК РФ).
Просим пояснить, каким из нижеприведенных вариантов расчета налоговой базы следует руководствоваться нашей организации в процессе хозяйственной деятельности.
Пример.
В ноябре 2005 года организация инвестировала средства в сумме 1000000 руб. в строительство жилого дома. По окончании строительства в декабре 2006 года компания получит в собственность квартиру. В марте 2006 года имущественное право реализовано другой организации за 1500000 руб.
В этой ситуации налоговая база и сумма НДС с нее будут исчисляться в следующем порядке.
Вариант 1.
Налоговая база равняется 770000 руб. (1500000 руб. + (1500000 руб. х 18%) - 1000000 руб.) НДС исчисляется по расчетной ставке (п.4 ст.164 НК РФ). Сумма НДС будет равняться 117457,63 руб. (770000 руб. х 18% : 118%).
Вариант 2.
В случае, если в договоре на уступку имущественного права будет указано сумма 1500000 руб. (в том числе НДС с межценовой разницы - 76271,19 руб.).
Налоговая база равняется 500000 руб. (1500000 руб. - 1000000 руб.). НДС исчисляется по расчетной ставке (п.4 ст.164 НК РФ). Сумма НДС равняется 76271,19 руб. (500000 руб. х 18% : 118%).
Ситуация 2.
Наша организация приобретает имущественные права на доли в строящемся жилом доме, которые впоследствии реализуются сторонним организациям или физическим лицам. При реализации ранее приобретенных имущественных прав на доли в строящемся объекте возникают следующие вопросы.
Пример.
В январе 2006 года организация приобрела имущественные права на доли в строящемся жилом доме за 1500000 руб. (в том числе НДС - 76271,19 руб.). В апреле 2006 года данные имущественные права были реализованы за 1550000 руб. (в том числе НДС с межценовой разницы - 7627,12 руб.). Налоговая база в данном случае, как нам представляется, будет равняться 50000 руб. (1550000 руб. - 1500000 руб.), а сумма НДС к начислению 7627,12 руб. (50000 руб. х 18% : 118%).
В этой ситуации сумма НДС предъявленная нашей организации (76271,19 руб.) будет больше начисленной к уплате в бюджет (7627,12 руб.) на сумму 68644,07 руб.
Просим пояснить, имеет ли право наша организация, на основании п.1 ст.172 НК РФ (в случае выполнение всех необходимых для принятия к вычету сумм НДС условий), принять предъявленную ей сумму НДС в размере 76271,19 руб. к вычету (с отражением предварительно на счете 19 "НДС предъявленный") в полном размере.
Или же, при передаче в последующем имущественного права, сумма НДС, ранее принятая к вычету в полном объеме, на основании абз. пп.2 п.3 ст.170 НК РФ, подлежит восстановлению с отнесением суммы НДС в уменьшение налоговой базы по налогу на прибыль в составе прочих расходов. Налоговая база в данном случае, как нам представляется, будет равняться 50000 руб. (1550000 руб. - 1500000 руб.), а сумма НДС к начислению 7627,12 руб. (50000 руб. х 18% : 118%).
В случае, если ни один из представленных вариантов не является верным, просим дать ваши рекомендации по порядку расчета и учета сумм НДС по указанной хозяйственной операции.
Министерство финансов Российской Федерации
ДЕПАРТАМЕНТ НАЛОГОВОЙ И ТАМОЖЕННО-ТАРИФНОЙ ПОЛИТИКИ
ПИСЬМО
от 22 ноября 2006 года N 03-04-10/23
[О вопросах применения налога на добавленную стоимость
при передаче имущественных прав на жилые помещения]
В связи с вашим письмом по вопросам применения налога на добавленную стоимость при передаче имущественных прав на жилые помещения Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики сообщает.
Как правомерно указано в вашем письме, в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) передача имущественных прав признается объектом налогообложения налогом на добавленную стоимость.
Согласно пункту 3 статьи 155 Кодекса при передаче имущественных прав на жилые помещения налоговая база по налогу на добавленную стоимость определяется как разница между стоимостью, по которой передаются имущественные права, с учетом налога и расходами на приобретение указанных прав. При этом на основании пункта 4 статьи 164 Кодекса сумма налога определяется расчетным методом.
Таким образом, сумма налога на добавленную стоимость, подлежащая уплате в бюджет, исчисляется по расчетной ставке 18/118 к указанной налоговой базе. При определении налоговой базы стоимость, по которой передаются имущественные права, должна формироваться с учетом налога по ставке в размере 18 процентов.
Что касается вычетов налога на добавленную стоимость, предъявленного налогоплательщику при приобретении имущественных прав на жилые помещения, в случае их последующей реализации, то на основании указанного пункта 3 статьи 155 Кодекса при определении налоговой базы по налогу на добавленную стоимость из стоимости, по которой передаются имущественные права, с учетом налога, вычитаются расходы на приобретение указанных прав. Поскольку суммы налога на добавленную стоимость по приобретенным имущественным правам являются расходами налогоплательщика на их приобретение, при определении налоговой базы в указанном порядке суммы налога по приобретенным имущественным правам учитываются в составе расходов на их приобретение и вычитаются из стоимости, по которой передаются имущественные права с учетом налога.
Учитывая изложенное, предъявление к вычету указанных сумм налога на добавленную стоимость при определении суммы налога, подлежащей уплате в бюджет, неправомерно.
Заместитель
директора Департамента
Н.А.Комова
Текст документа сверен по:
рассылка