Квартиранты в коммунальной квартире

 Вопрос:

    
    Соседи по коммунальной квартире пускают жильцов, а сами живут в другом месте.
    
    Имеют ли соседи право селить квартирантов без нашего согласия и могут ли они продать свою комнату без нашего согласия? Есть ли у нас право преимущественной покупки их комнаты?

 Ответ:

    
    Исходя из содержания Вашего вопроса, можно сделать вывод что квартира Вами и Вашими соседями приватизирована. В соответствии со ст. 2 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда" квартира может быть приобретена в собственность, в том числе совместную или долевую.
    
    В вашем случае должна быть долевая собственность, так как совместная собственность возможна только в двух предусмотренных законом случаях: общее имущество супругов и имущество крестьянского (фермерского) хозяйства.
    
    При долевой собственности владение и пользование ею осуществляется по соглашению всех участников долевой собственности, а при недостижении соглашения -в порядке, предусмотренном судом( ст. 247 п.1 ГК РФ). Распорядиться своей долей участник долевой собственности может по своему усмотрению, но с соблюдением установленных Законом правил ( ст.246 п.2, ст.250 ГК РФ).
    
    То есть, Ваш сосед не может сдать свою внаем без Вашего согласия, но может ее продать, известив Вас предварительно о намерении ее продать с указанием условий продажи и получив Ваш отказ. Срок для ответа Вам дан один месяц ( ст.250 п.2 ГК РФ).

    Если вдруг, хоть и с нарушением ГК РФ, но квартира находится у Вас в совместной собственности, то Ваш сосед не может без Вашего согласия сдать свою комнату внаем , а для того чтобы ее продать ему необходимо будет выделить свою долю и потом действовать в соответствии с изложенным выше порядком. Это следует из содержания статьи 253 п.п.1 и 2 ГК РФ, согласно которым владение и пользование общим имуществом осуществляется участниками совместной собственности сообща, а распоряжение осуществляется по согласию всех участников.
             
    

Иванова Н.Б., адвокат,
юридическая консультация N 41,
Санкт-Петербургская городская коллегия адвокатов

Примечание Центра правовых услуг  

    В ответе была затронута ситуация, когда квартира приватизирована. Вместе с тем большинство коммунальных квартир в настоящее время не приватизировано, поэтому имеет смысл ответить на заданный вопрос применительно к ситуации, когда квартира не приватизирована.
         
    В соответствии со ст. 76 ЖК РСФСР наниматель жилого помещения вправе с согласия проживающих совместно с ним членов семьи и с согласия наймодателя сдавать в поднаем жилое помещение в случаях и порядке, установленных ЖК и другим законодательством РСФСР.
     
    Ст. 77 ЖК определяет условия, при которых сдача жилого помещения в поднаем не допускается, в том числе, при отсутствии согласия других нанимателей и совершеннолетних членов их семей, проживающих в одной квартире. Таким образом, чтобы сдать в наем комнату в коммунальной квартире, необходимо согласие соседей по коммунальной квартире.
         
    Отвечая на вторую часть вопроса, нужно заметить, что наниматель жилого помещения не является его собственником, поэтому продать указанное жилое помещение не может. Вместе с тем, наниматель жилого помещения может его обменять на другое жилое помещение, и проведя ряд приемов добиться примерно того же результата, что и при купле-продаже.
         
    

Долженко А.Н., юрист
Центр правовых услуг

24 февраля 1997 N Ю37