Вопрос:
Имеет ли работник предприятия право на льготу по подоходному налогу в случае приобретения квартиры на следующих условиях:
физическое лицо заключает с предприятием договор аренды с правом выкупа принадлежащей предприятию квартиры, которая приобретена для работника по свободной рыночной цене (переход квартиры в собственность работника после выплаты всей стоимости является основным условием договора);
согласно договору стоимость квартиры погашается путем ежемесячных перечислений из заработной платы до внесения всей обусловленной договором выкупленной цены; после полного погашения стоимости квартиры на основании условий договора оформляется договор купли-продажи и квартира переходит в собственность работника?
Правомерно ли требование ГНИ о включении в состав совокупного дохода физических лиц разницы между рыночной ценой квартиры в момент заключения договора купли-продажи и ценой, равной стоимости арендной платы по договору аренды?
Министерство финансов Российской Федерации
ДЕПАРТАМЕНТ НАЛОГОВОЙ ПОЛИТИКИ
ПИСЬМО
от 8 февраля 1999 года N 04-04-06
О налогообложении при аренде с правом выкупа
На Ваше письмо Департамент налоговой политики сообщает следующее.
В соответствии со ст.218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Согласно п.1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. В соответствии с пп. "в" п.6 ст.3 Закона РФ от 7 декабря 1991 года "О подоходном налоге с физических лиц" и пп. "в" п.14 Инструкции Госналогслужбы РФ от 29 июня 1995 года N 35 по применению этого Закона (с последующими дополнениями и изменениями) при покупке гражданином квартиры ему предоставляется льгота по подоходному налогу в пределах пятитысячекратного размера установленной законом минимальной оплаты труда, учитываемого за трехлетний период. При налогообложении доходов физических лиц из облагаемого дохода исключаются расходы, связанные с покупкой квартиры согласно договору купли-продажи, в том числе с условием рассрочки платежа.
Поэтому гражданин-арендатор при заключении договора аренды имущества за плату во временное пользование с правом выкупа не может воспользоваться льготным налогообложением, поскольку еще не является покупателем.Такая льгота может быть предоставлена при оформлении квартиры в собственность.
Исходя из обстоятельств, изложенных в Вашем письме, данная льгота может быть предоставлена Вашему сотруднику только после оформления соответствующего договора на приобретение этой квартиры.
В случае, если рыночная стоимость квартиры превышает сумму материальных затрат физического лица, приобретающего квартиру, то сумму разницы между рыночной стоимостью на дату оформления договора купли-продажи и суммой фактических затрат следует облагать подоходным налогом.
Пунктом 4 ст.40 части первой Налогового кодекса Российской Федерации определено, что рыночной ценой товара (работы, услуги) признается цена, сложившаяся при взаимодействии спроса и предложения на рынке идентичных (а при их отсутствии - однородных) товаров (работ, услуг) в сопоставимых экономических (коммерческих) условиях. При этом рынком товаров признается сфера обращения этих товаров, определяемая исходя из возможности покупателя реально и без значительных дополнительных затрат прибрести товар на ближайшей по отношению к покупателю территории Российской Федерации.
Поэтому при установлении для целей налогообложения рыночной цены на квартиру Ваша организация может воспользоваться услугами независимой оценочной компании, действующей на основании Федерального закона от 29.07.98 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Заместитель руководителя
Департамента налоговой политики
А.И.Косолапов
Текст документа сверен по:
"Бухгалтерский учет и налоговое
планирование". N 4, 1999 год