Предварительный договор о купле-продаже квартиры

 Вопрос:

    
    На первом этаже дома, в котором я живу (моя квартира на втором этаже), разместился цех по изготовлению салатов.
    
    По поводу создаваемых им неудобств (круглосуточный шум от работы оборудования, проблемы с вентиляцией и водопроводом, грузовые машины под окнами и прочее) разразился скандал. О заявлениях, поданных в исполком, СЭС, пожарную инспекцию и в муниципалитет, стало известно во всех вышестоящих организациях, в том числе в прокуратуре города.
    
    Инициатором борьбы была я. Директор цеха понял, что я уже ни перед чем не остановлюсь, и пришел ко мне с "деловым" предложением купить у меня квартиру либо за наличные деньги, либо через обмен.
   
    Я считаю, что в данной ситуации это предложение для меня - спасение, поскольку организация богатая, и поэтому гарантий, что я добьюсь ее выселения из дома - никаких, а жить в подобных условиях просто невыносимо. Для того, чтобы сделка состоялась, мне поставили одно условие: после подписания у нотариуса договора о том, что организация обязуется выкупить у меня через три календарных месяца квартиру, я должна буду во все инстанции, в которые подавалось заявление, написать письма, в которых будет указано, что цех пошел навстречу пожеланиям жильцов, выполняет все постановления-предписания и меня в их работе все устраивает. По истечении трех месяцев после того, как эти письма попадут к адресатам, продажа квартиры будет оформлена нотариально.
    
    Срок в три месяца выбран (по словам директора цеха) не просто так. Как он узнал, за это время:

    1. Проверки по моим заявлениям прекратятся (в этом случае цех остается в доме, а его руководство выкупает у меня квартиру);

    2. Заявления всплывут где-нибудь еще выше, и дальнейшее нахождение цеха в нашем доме будет под большим вопросом (в этом случае цех из дома выезжает, и я остаюсь в своей квартире).
    
    Но у меня нет гарантий, что после того, как скандал благодаря моим хвалебным письмам уляжется и цех благополучно навсегда останется на прежнем месте, договор не будет расторгнут.
    
    Какие пункты надо внести в договор, чтобы расторгнуть его было невозможно или чтобы при расторжении его по инициативе мне была выплачена стоимость квартиры?
    

 Ответ:

    
    Предусмотреть в предварительном договоре невозможность его расторжения нельзя, так как это будет незаконно. Пункт договора, согласно которому предприятие выплачивало бы Вам стоимость квартиры в случае расторжения договора, закону не противоречит, однако на таких условиях предприятие подписывать договор не станет.
     
    Для того, чтобы предварительный договор было расторгнуть проблематично, Вам необходимо получить с предприятия задаток при подписании договора. Сумма задатка может быть любая, и при согласии предприятия может составлять и стоимость квартиры.
    
    В соответствии со статьей 380 Гражданского кодекса РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. В соответствии с требованиями ч.2 статьи 381 Гражданского кодекса РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны.
    
    Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное. Если предприятие готово внести задаток в крупной денежной сумме, то это и будет для Вас самой надежной защитой.

Краснова   Карина   Марковна,
адвокат  Санкт-Петербургской
городской коллегии адвокатов
e-mail: [email protected]
http://integrika.ru/jurist/

5 марта 2001 года N Ю461