О приватизации чердачных помещений многоквартирного дома

 Вопрос:

    
    Возможно ли приватизировать (получить в собственность, аренду или на иных правах) чердак в двухэтажном жилом доме, квартиры в котором принадлежат на праве собственности двум домовладельцам?

    Причем этот двухэтажный дом, в котором я проживаю (моя квартира на втором этаже) вместе со своим соседом (он живет подо мной), имеет общую парадную со стоящим рядом трехэтажным домом.

    Надо ли спрашивать разрешение у соседей на получение права собственности (другое право) на чердак в нашем доме?

    И какие надо оформлять документы, к кому обращаться? Дом стоит на балансе города.

        

 Ответ:

      
    Вопрос достаточно сложный, поскольку такие отношения регламентируются целым рядом законодательных актов: Гражданским кодексом, Законом "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", Федеральным законом "О товариществах собственников жилья", а также нормативными актами субъектов РФ, в нашем случае - распоряжениями мэра и губернатора Санкт-Петербурга.

    В силу статьи 3 Закона "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" граждане, ставшие собственниками жилых помещений, владеют, пользуются и распоряжаются ими по своему усмотрению, вправе продавать, завещать, сдавать в аренду эти помещения, а также совершать с ними иные сделки, не противоречащие законодательству. Кроме того, собственники приватизированных жилых помещений в доме государственного или муниципального жилищного фонда являются совладельцами либо пользователями внеквартирного инженерного оборудования и мест общего пользования дома.

    Но Гражданский кодекс РФ предусматривает специальную регламентацию некоторых отношений, возникающих при пользовании помещениями, находящимися в многоквартирных домах.

    В силу статьи 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

    А в силу п.2 статьи 290 ГК РФ собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиры, расположенные в этом доме.

    Таким образом, в Вашем случае Вы можете лишь пользоваться и владеть (но не распоряжаться) чердаком, расположенным над Вашей квартирой на равных с соседом правах.

    Если же Вы захотите использовать чердак каким-то другим способом (например, сдать его кому-либо в аренду и т.п.), то Вам необходимо будет учитывать также и положения, предусмотренные Федеральным законом "О товариществах собственников жилья".

    Согласно этому Закону  товарищество собственников жилья (ТСЖ) - это некоммерческая организация, форма объединения домовладельцев для совместного управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества в кондоминиуме, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом.

    Под помещением в названном Законе понимается единица комплекса недвижимого имущества, находящегося в собственности граждан или юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований.

    Под общим имуществом - части комплекса недвижимого имущества, предназначенные для обслуживания, использования и доступа к помещениям, тесно связанные с ними назначением и следующие их судьбе; находятся в общей долевой собственности помещений (домовладельцев).

    А кондоминиум - это единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором отдельные части, предназначенные для жилых или иных целей (помещения), находятся в собственности  граждан, юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований (домовладельцев) - частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности, а остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности.

    Также ФЗ "О товариществах собственников жилья" определяет состав кондоминиума, устанавливает понятие общего имущества в кондоминиуме.

    Домовладельцы владеют, пользуются и распоряжаются помещениями в кондоминиуме, находящимися в частной, государственной, муниципальной или иной формах собственности, в соответствии с общими нормами гражданского законодательства.

    В соответствии со статьей 8 названного Закона общее имущество в кондоминиуме находится в общей долевой собственности домовладельцев.

    Домовладельцы владеют, пользуются и распоряжаются общим имуществом в кондоминиуме.

    Общее имущество в кондоминиуме не подлежит отчуждению отдельно от права собственности домовладельцев на помещения в кондоминиуме.

    По соглашению домовладельцев (в соответствии с установленной процедурой принятия решения общего собрания домовладельцев или иным законным образом) объекты общего имущества могут быть переданы в пользование какому-нибудь лицу или лицам в случае, когда это не связано с нарушением охраняемых законом прав и интересов домовладельцев.

    Прилегающий земельный участок и иное общее имущество в кондоминиуме могут быть обременены правом ограниченного пользования (сервитутом) другими лицами. Не допускается запрет на установление сервитутов в случае необходимости обеспечения доступа иных лиц к объектам, существовавшим до момента принятия Федерального закона "О товариществах собственников жилья".

    Новые сервитуты устанавливаются по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и домовладельцами. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом.

    Весьма актуальным до недавнего времени являлся вопрос передачи чердаков в жилых домах в собственность инвестора.
    
    Подобные отношения регулировались распоряжением мэра Санкт-Петербурга от 19.02.96 "О реконструкции чердаков и мансард на инвестиционных условиях" с последующими дополнениями и изменениями, по которым не предусматривалось согласование договора на реконструкцию чердаков и мансард с собственниками общих помещений, несущих конструкций и внеквартирного оборудования.

    Однако 25.12.2000 Верховный Суд Российской Федерации в своем определении указал, что чердаки многоквартирных домов относятся к общему имуществу дома и как объект инвестиций не могут быть переданы в собственность инвестору отдельно от права собственности на квартиры, расположенные в этом доме.

                           

Адвокат Буйко Ю.Г.
    ЮК N 55 "Адвокатское бюро Нарышкиных"
    Санкт-Петербургской Объединенной коллегии адвокатов
    Санкт-Петербург, Вознесенский пр., д.41
    тел: 314-85-27, 312-87-84

2 июля 2001 года N Ю601