Невозможность исполнения по заключенному договору купли-продажи комнаты
Вопрос:
Продал комнату в коммунальной квартире. Половину суммы получил и израсходовал, вторую - покупатель положил в банковскую ячейку, и я должен получить после государственной регистрации. Покупатель сдал документы в ГБР для регистрации права собственности, но право собственности еще не зарегистрировано. В нотариальном договоре указано, что я обязуюсь зарегистрироваться по месту жительства в квартире своей жены. (Она зарегистрирована в квартире одна, и была согласна меня прописать). Моя жена скоропостижно умерла. У меня нет моей комнаты, а в квартиру жены уже не прописаться после ее смерти.
Что мне делать? Скоро мне негде будет жить. Могу ли я вернуть свою комнату? Можно ли на основании договора, в котором указано, что я обязуюсь зарегистрироваться в квартире по месту жительства жены, обязать паспортную службу меня зарегистрировать?
Ответ:
Действительно, житейская ситуация, сложившаяся с подателем вопроса, весьма необычна и ее разрешение требует учета и толкования различных положений гражданского законодательства РФ, при этом в моей длительной адвокатской практике такой вопрос возник впервые. Более того, привести какие-либо примеры уже существующих судебных решений по возникшему спору я также не могу. И тем не менее…
Вопрос первый: может ли заявитель "вернуть свою комнату" ?
Юридически общеизвестно, что в силу статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в надлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. В свою очередь существенными условиями договора являются условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Как явствует из текста вопроса, одним из таких существенных условий заключенного договора являлось условие, в соответствии с которым продавец обязан сняться с регистрационного учета, где он ранее был зарегистрирован, и обязан перерегистрироваться по месту своего фактического места жительства, т.е., видимо, по месту постоянного места пребывания своей жены. Между тем, в силу изложенных выше обстоятельств (неожиданной смерти жены) выполнить данное существенное условие договора, заключенного им с покупателем его комнаты, он не может в силу объективных причин. Причем заявитель при указанных обстоятельствах не может обязать паспортную службу зарегистрировать его по месту жительства умершей жены на основании заключенного им договора купли-продажи комнаты, данное обстоятельство (договор) не является нормативным и обязательным для паспортной службы. Из текста также не следует, что еще при жизни жены последняя подавала в соответствии с существующей процедурой регистрации соответствующие заявления о прописке ее мужа на свою жилплощадь. В этом случае при определенных обстоятельствах можно было бы говорить о состоявшемся волеизъявлении покойной, которое могло иметь юридическое обоснование требования прописки мужа, однако такового нет.
Между тем, одним из вариантов поведения при сложившейся ситуации мог бы быть вариант, в соответствии с которым, на основании положений статьи 53 Жилищного кодекса РФ и исходя из правового статуса члена семьи нанимателя (а мы исходим из предположений, что:
а) что муж фактически и постоянно проживал вместе со своей женой;
б) факт родственных отношений - муж;
в) муж проживал длительное время, не менее 1 года и вел совместное хозяйство с умершим нанимателем жилого помещения), заявитель имеет право обратиться с иском о признании права на жилплощадь, и в случае положительного решения суда и в соответствии с ним, зарегистрироваться по месту жительства умершей жены.
Наконец, как можно предположить из текста вопроса, заявитель в настоящий момент не потерял права пользования проданной им квартирой.
В соответствии со статьей 558 ГК РФ ("Особенности продажи жилых помещений") существенным условием договора продажи квартиры, в которой проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Приведенное правовое положение хоть напрямую и не относится к возникшим обстоятельствам, тем не менее заявитель в настоящий момент не выписан из спорной комнаты и лишение его прав пользования этой комнатой во всяком случае возможно только на основании решения суда, которое, на наш взгляд, не может быть положительным при указанных обстоятельствах.
Другой вариант поведения для заявителя при сложившихся и описанных им обстоятельствах.
Как мы уже указали выше, одним из существенных условий заключенного заявителем договора является обязательная регистрация по месту жительства его умершей жены. Но сделать этого ни фактически, ни юридически он не может. Наступает юридическая конструкция - невозможность выполнения надлежащего исполнения принятых на себя обязательств по обстоятельствам, за которые не одна из сторон не отвечает. В этом случае, на наш взгляд, наступают последствия, предусмотренные статьей 416 ГК РФ (прекращение обязательства невозможностью исполнения), со всеми вытекающими имущественными и правовыми последствиями. Более того, представляется также приемлемым с юридической точки зрения для практического разрешения возникшей ситуации руководствоваться положениями статьи 451 ГК РФ (расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств). Безусловно, факт смерти жены как раз и относится к разряду обстоятельств существенных, которые кардинально изменили ситуацию, которую нельзя было предвидеть при подписании договора купли-продажи комнаты. Посему представляется, что заявитель вправе обратиться в суд с иском о расторжении заключенного им ранее договора купли-продажи комнаты, в соответствии с положениями статей 416, 451 ГК РФ. Тем самым заявитель вправе в случае положительного решения суда вернуть свою комнату. В связи с предстоящим обращением в суд с указанным выше иском, заявителю необходимо безотлагательно заявить о своем намерении в ГБР, одновременно сделав заявление о приостановлении процедуры государственной регистрации по ранее заключенному им договору купли-продажи комнаты.
Баринов Юрий,адвокат
Санкт-Петербургской городской коллегии адвокатов,
консультант российско-американской аудиторской фирмы "ICPA.Corp.",
контактный тел.: (812) 311-61-30
25 июля 2001 года N Ю675