Физическое лицо - плательщик арендных земельных платежей

 Вопрос:

    
    Как гражданин России имею нежилую недвижимость, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права. Работаю в качестве индивидуального предпринимателя без образования юридического лица, по зарегистрированному свидетельству. Городской комитет по земле год не заключает со мной как с субъектом права договор на аренду земли под моей недвижимостью. Требование: договор должен быть подписан с предпринимателем. За аренду земли плачу намеренно как гражданин через приходную кассу сбербанка. Правомерно ли предъявляемое  ко мне требование?

    

 Ответ:

    В соответствии со ст. 552 ГК РФ, ст.37 Земельного кодекса РФ при переходе права собственности на строение, сооружение к покупателю одновременно переходят права на ту часть земельного участка, которая занята приобретенным им объектом недвижимости, включая и ту часть земельного участка, которая необходима для использования объекта.

    Как явствует из условий вопроса, его права на земельный участок под приобретенной им недвижимостью, имеют законное основание в виде соответствующего свидетельства о праве собственности на объект нежилой недвижимости. Судя по всему, речь идет о праве аренды земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

    Основными правовыми источниками, регулирующими отношения, возникающие при аренде земли, в настоящий момент являются: Закон РФ "О плате за землю" N 1738-1 от 11.10.91 (с изменениями на 27.12.2000, далее по тексту - Закон 1991 года) и приказ МНС РФ от 6 марта 2000 года N АП-3-04/90 "Об отмене Инструкции Госналогслужбы от 17.04.95 N 29 "По применению Закона РФ "О плате за землю" (далее по тексту - Инструкция N 56).

    Так согласно ст.1 Закона 1991года использование земли  в РФ является платным. Формами платы являются: земельный налог, арендная плата, нормативная цена земли. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

    В соответствии с п.1 Инструкции N 56 плательщиками земельного налога признаются юридические и физические лица, в том числе индивидуальные предприниматели, которым предоставлена земля в собственность, владение, пользование на территории России.

    Таким образом, исходя из приведенных выше  нормативных положений, можно сделать вывод о том, что субъектом арендных земельных отношений могут быть как физические лица, так и физические лица, имеющие правовой статус индивидуального предпринимателя. При этом статус индивидуального предпринимателя возможен, на наш взгляд, только в случае предоставления муниципальных земель соответствующими компетентными органами (КзиЗР, КУГИ) и при соблюдении надлежащих процедур (например, в соответствии с решением районных комиссий по распоряжению объектами недвижимости).

    Необходимо также учитывать, что по своей правовой сути размер земельного налога (его ставки) не зависит от результатов хозяйственной деятельности, собственников земли, землевладельцев, землепользователей и устанавливается в виде стабильных платежей за единицу земельной площади в расчете за год.  Ставки земельного налога пересматриваются в связи с изменением не зависящих от пользователя земли условий хозяйствования (см. Инструкцию N 56).

    Наибольшую сложность юридических последствий в связи с заданным вопросом могут составлять обстоятельства, которые регулируют положения о наличии заключенного договора аренды земли. В соответствии со ст.15 Закона 1991 года основанием для установления налога и арендной платы за землю является документ, удостоверяющий право собственности, владения и пользования (аренды) земельного участка. Как следует из текста вопроса, такой договор до сих пор не заключен…

    Означает ли факт незаключения договора аренды нарушение действующего земельного законодательства и каковы его юридические последствия (включая возможность или невозможность строн к понуждению к заключению договора аренды земли)?

    К сожалению, судебная практика по данному вопросу противоречива и непоследовательна. Так, по одному из рассмотренных дел ФАС СЗО (постановление от 22.09.99 Дело N А56-11040/99) суд пришел к выводу о том, что действующим законодательством обязанность для стороны заключить договор аренды не предусмотрена. При этом в указанном постановлении, справедливо на наш взгляд, был подчеркнут принцип платности землепользования (ст.1 Закона 1991 года) и с учетом того, что арендатор земли имел законный титул владения и пользования земельного участка (в силу приобретения указанных прав по договору купли-продажи нежилого здания и прав аренды земли под приобретенным зданием), предъявленный иск КУГИ о взыскании арендных платежей к землепользователю, при отсутствии заключенного договора аренды был судом отклонен.

    При аналогичных фактических обстоятельствах (наличие законного титула владения землей в связи с приобретенным нежилым зданием) ФАС СКО своим постановлением от 21.09.98 N Ф08-1520/98 пришел к выводу о том, что отсутствие договоров аренды земельных участков между землепользователем и соответствующим органом исполнительной власти не является основанием для освобождения землепользователя от платы за землю (см. также постановления ФАС СЗО от 02.03.2000 N А56-24970/99; постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 22.06.99 N Ф08-1123/99; от 21.09.98 N Ф08-1520/98; постановление ФАС Московского округа от 26.02.2001 N КА-А41/532-01, а также письмо Департамента налоговой политики Минфина РФ от 16.12.98 N 04-05-10/41 "Об арендной плате").

    На наш взгляд, наиболее предпочтительной будет рекомендация подателю вопроса, суть которой сводится к следующему. Исходя из безусловного принципа платности землепользования, законному (титульному) владельцу земли надлежит осуществлять самостоятельно арендные платежи, руководствуясь определяемыми субъектами РФ базовыми ставками арендных платежей (ст.21 Закона 1991 года) Наличие или отсутствие договора аренды земли при указанных в вопросе фактических обстоятельствах не является грубым нарушением действующего земельного законодательства, в том числе независимо от статуса землепользователя (физическое лицо или физическое лицо-предприниматель). Что же касается возможности понуждения каждой из сторон участников земельных отношений, то в настоящий момент такое понуждение вряд ли юридически оправданно.
         

Баринов Юрий,адвокат
Санкт-Петербургской городской коллегии адвокатов,
консультант российско-американской аудиторской фирмы "ICPA.Corp.",
контактный тел.: (812) 311-61-30

8 октября 2001 года N Ю1018