Порядок уплаты арендных платежей

 Вопрос:

    
    У объекта недвижимости сменился собственник. Обременение арендой зарегистрировано в ГБР. Арендатор не совершает никаких изменений в договоре аренды с прежним собственником. Кому арендатор должен платить арендную плату?

    

 Ответ:

    
    В соответствии с пунктом 1 ст.617 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Исходя из этого, смена собственника на объект недвижимости не является основанием для изменения заключенного договора аренды недвижимости. Также на основании ст.312 ГК РФ должнику обязательства (в данном случае арендатору) предоставляется право при исполнении обязанности по внесению арендной платы потребовать доказательство того, что исполнение принимается самим кредитором или управомоченным им на это лицом, и несет риск последствий непредъявления такого требования.
    
    При смене собственника недвижимого имущества, которое было сдано в аренду, можно также руководствоваться статьями ГК РФ, регулирующими порядок перехода прав кредитора к другому лицу (новый собственник недвижимого имущества на основании п.1 ст.617 ГК РФ вправе требовать от арендатора внесение арендной платы по договору аренды). Ст.382 ГК РФ устанавливает основания и порядок перехода прав кредитора к другому лицу. Согласно п.2 ст.382 ГК РФ, по общему правилу, для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника. Пункт 3 ст.382 ГК РФ устанавливает, что если должник письменно не был уведомлен о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим для него неблагоприятных последствий; и в этом случае исполнение обязательства первоначальному кредитору признается исполнением надлежащему кредитору.
    
    Таким образом, если в соответствии со ст.382 ГК РФ арендатор не был в письменной форме извещен о состоявшейся купле-продаже объекта недвижимости, то новый собственник объекта недвижимости несет риск неблагоприятных последствий, которые могут быть вызваны таким неизвещением. Арендатор в данном случае имеет право внести арендную плату по договору аренды прежнему собственнику объекта недвижимости, и такое исполнение обязанности по внесению арендной платы признается надлежаще исполненной.
    
    В том случае если арендатор обладает сведениями о смене собственника объекта недвижимости, то он вправе на основании ст.312 ГК РФ требовать от нового собственника объекта недвижимости предоставления доказательств, подтверждающих, что исполнение обязанности по внесению арендной платы принимается надлежащим кредитором.
    

Макаров Р.В.,
юрист ЗАО "Юридический центр
"Северо-Западный регион"
тел. 324-66-75, тел./факс: 176-78-64

5 ноября 2001 года N Ю1166