Наследование квартиры

 Вопрос:

    
    У моей подруги (Елены) умерла мать. Елена проживала отдельно, в другой квартире и там же была прописана. Квартира матери не была приватизирована и никто кроме нее не был прописан вместе с ней. Моя подруга Елена является единственной наследницей и кормилицей своих престарелых бабушки и дедушки. Помогите, пожалуйста, советом - как не потерять квартиру - ведь государство захочет забрать ее себе?
    
 

 Ответ:

    
    Если квартира матери Вашей подруги не была приватизирована, то, следовательно, ее мать пользовалась жилой площадью по договору социального найма или на основании членства в ЖСК - жилищно-строительном кооперативе. Если она была членом ЖСК и выплатила пай полностью, то ее квартира находилась в ее собственности в силу закона (п.4 ст.218 ГК), а потому по правовому положению приравнивается к приватизированной. Если же пай полностью выплачен не был, то здесь необходимо изучить устав ЖСК: допускает ли он вступление в кооператив наследников или нет. Если нет, то у Елены есть право на возврат паенакоплений, которые были внесены ее матерью. Разумеется, все вышесказанное о ЖСК будет справедливо, если Ваша подруга является наследницей своей матери - то есть если она упомянута в завещании или завещание отсутствует и она является наследницей на основании закона (ст.532 ГК РСФСР 1964 года): ведь факт того, что Елена наследница своих престарелых бабушки и дедушки, еще не подтверждает, что она является наследницей своей матери.
    
    В случае, если мать Вашей подруги пользовалась квартирой на основании договора социального найма жилой площади, ей, чтобы получить право пользования квартирой, следует переоформить договор на себя. Но для этого Елене необходимо получение ордера на себя. Выдача ордера является административным актом и производится в случае наличия соответствующего предписания в законе. Договор социального найма после смерти нанимателя может быть заключен, а ордер может быть выдан - в соответствии с п.2 ст.672 ГК РФ - члену семьи умершего нанимателя, проживавшему совместно с ним, при наличии согласия всех остальных членов семьи. Елена в силу ст.53 ЖК РСФСР является членом семьи умершей матери (в силу прямого указания закона), однако она не проживала вместе с умершей матерью. Но не утратили силы нормы ст.88 ЖК РСФСР, которая не содержит указания на то, что для изменения стороны в договоре найма требуется, чтобы член семьи умершего нанимателя проживал вместе с ним. Поэтому, если признать, что нормы Жилищного кодекса не противоречат, а лишь дополняют Гражданский кодекс, даже не проживавший вместе с умершим член его семьи имеет право с согласия всех остальных членов семьи требовать выдачи ордера. Однако здесь нужно учитывать нормы ст.89 ЖК РСФСР, которая указывает, что в случае выезда нанимателя и членов его семьи на постоянное жительство в другое место договор найма считается расторгнутым со дня выезда.
    
    Исходя из вышесказанного, можно сделать вывод, что для получения ордера Елена должна доказать, что она с момента смерти матери жила и намеревается в дальнейшем жить именно в квартире умершей матери. Здесь возможны два варианта: первый, если Ваша подруга сейчас пользуется своей жилой площадью на основании договора социального найма. В этом случае она будет считаться выехавшей на другое место жительства и, увы, не имеет права на выдачу ордера.
    

    Второй, если Елена проживает в приватизированной квартире и ее жилплощадь является неприкосновенной (в силу ст.6 Федерального закона "Об основах федеральной жилищной политики") вне зависимости от того, пользуются этой квартирой или нет, и собирается фактически жить в квартире умершей матери. В этом случае Ваша подруга имеет право на получение ордера, если докажет, что она не собирается выезжать куда-либо на постоянное место жительства из спорной квартиры. Данное положение подтверждается практикой Верховного суда: в частности в определении от 03.04.98 судебная коллегия по гражданским делам указала, что приобретение гражданином в собственность квартиры и проживание в ней само по себе не может расцениваться как отказ этого гражданина … от прав на жилую площадь, занимаемую по договору найма.
    
    Что же касается прописки, а точнее регистрации, Елены в другом месте, то в соответствии с постановлением Конституционного Суда РФ от 25.04.95 N 3-П "регистрация… или отсутствие таковой не могут служить основанием ограничения или условием реализации прав и свобод граждан". Но факт регистрации является подтверждением того, что Ваша подруга фактически не проживает в квартире своей матери, и чтобы оспорить его, нужно предоставить другие доказательства органу, управомоченному на выдачу ордера. В случае отказа данного органа от рассмотрения этих требований его действия можно обжаловать в суд.

Махотин М.М.,
юрист ЗАО "Юридический центр
"Северо-Западный регион",
тел.324-66-75, тел./факс 176-78-64

26 декабря 2001 года N Ю1359