Решение вопроса о приобретении права собственности на машиноместо в гараже
или о компенсации вложенных в строительство денежных средств

 Вопрос:

    Подскажите, к кому обратиться или как решить вопрос о приобретении права собственности на машиноместо в гараже, застройщиком  которого было ООО "Виадук". Мною был заключен договор с этой фирмой, полностью внесены деньги (документы имеются), однако к моменту окончания строительства ООО "Виадук" исчезло. Сейчас по этой организации введено внешнее управление, в гараже действует кооператив, состоящий из тех лиц, которые заключали договора не с ООО "Виадук", а с другой фирмой. Прошу указать эффективный путь.
    
      

 Ответ:

     Прежде чем предложить то или иное решение вопроса о приобретении права собственности на машиноместо в гараже или, по крайней мере, о компенсации вложенных в строительство денежных средств, необходимо определиться с тем, кто является в данный момент собственником машиномест в гараже (или, что то же самое,  на чьем балансе они находятся). Для этого необходимо обратиться в орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (в Санкт-Петербурге - Городское бюро регистрации прав на недвижимое имущество).
    
    Ответ ГБР, вероятно, будет содержать один из следующих пунктов:
    

    1) Право собственности зарегистрировано за ООО "Виадук".
    

    2) Право собственности зарегистрировано за кооперативом.
    

    3) Право собственности за каким-либо правообладателем не зарегистрировано.
    
    В любом из этих случаев, коль скоро договор заключался с ООО "Виадук", требования следует предъявлять именно к нему. Коль скоро эта фирма находится в процессе банкротства, она,  видимо, действительно будет вскоре ликвидирована, но на данный момент еще существует.
    
    При введении внешнего управления руководитель ООО "Виадук" (должника) был отстранен от управления, равным образом прекращены полномочия и иных органов. Все права по управлению должником перешли к внешнему управляющему, назначенному арбитражным судом. К нему и нужно предъявлять требования по почтовому адресу должника (вероятно, он указан в договоре). В случае отказа внешнего управляющего от удовлетворения требований либо в случае отказа в рассмотрении требований в течение месяца и более с момента получения указанных требований (для предоставления в суд доказательств, когда было получено требование, целесообразно отправить его письмом с уведомлением), данные требования следует предъявить в арбитражный суд по месту нахождения должника. Причем требования должны быть заявлены в арбитражный суд не позднее месяца со дня получения отказа либо частичного отказа в их удовлетворении (ст.75 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".
    
    Вернемся к тем ответам, которые мог дать ГБР. В первом и третьем случаях есть все основания заявлять требование о передаче самого машиноместа в гараже. Если органы технической инвентаризации произвели раздел помещений гаража на машиноместа, можно требовать от ООО "Виадук" совершения необходимых действий для регистрации права собственности на Ваше имя. Если гараж на машиноместа не разделен, нужно предъявлять требование таким образом, как оно сформулировано в договоре с ООО "Виадук". Вы должны учитывать, что и ст.70 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", и арбитражная практика стоят на позиции, что требования неденежного характера удовлетворяются без соблюдения очередности и всех иных формальностей, предусмотренных законодательством о банкротстве. Таким образом, можно требовать немедленного их удовлетворения.
    
    Если Кооператив каким-либо образом будет препятствовать Вам пользоваться машиноместом, можно предъявить к нему иск о нечинении препятствий при пользовании имуществом (ст.304 ГК).
    

    Во втором случае рассчитывать на машиноместо Вам будет, увы, затруднительно: ст.398 ГК указывает, что, если имущество уже передано третьему лицу и принадлежит ему на праве собственности, оно не подлежит изъятию. Таким образом, можно только заявить требование о возврате уплаченных средств и возмещении убытков. Не подлежат взысканию договорные неустойки. На общую сумму требований с момента введения внешнего управления подлежат уплате проценты по учетной ставке банковского процента.
    
    Данные требования будут занесены в реестр требований кредиторов. Они относятся к требованиям последней, пятой очереди, поэтому, очевидно, в полном размере удовлетворены не будут. Однако можно надеяться, что они будут удовлетворены в размере 70-80%, можно также реализовать свои права как кредитора должника и принять участие в управлении его делами.
    
    

Махотин М.М.,

юрист ЗАО "Юридический центр
Северо-Западный регион"
Тел. 176-78-64, тел./факс 324-75-66

8 апреля 2002 года N Ю1762