Юридическое лицо приобретает у физического лица
для своего работника квартиру

 Вопрос:                             

    Юридическое лицо приобретает у физического лица для своего работника квартиру на следующих условиях: 50% стоимости приобретенной квартиры оплачивает предприятие за счет собственных средств, а оставшиеся 50% суммы работник возмещает предприятию с рассрочкой на 5 лет.

    Если подскажете, как грамотно и как можно более безболезненно (в смысле налогообложения) найти здесь решение для самого предприятия и для его работника, будем безмерно признательны.

    Желателен вариант оформления квартиры в собственность непосредственно на работника, минуя предприятие (указав в договоре предприятие как 3-ю сторону, оплачивающую за работника). Но как в этом случае оформлять безвозмездную передачу 50% стоимости квартиры?

    Оформление займа у предприятия на срок 5 лет ляжет тяжким налоговым бременем на плечи работника.

    Возникает ли у предприятия объект обложения ЕСН?

    Предприятие в данный момент является плательщиком НДС.

г.Йокшар-Олы

 Ответ:                                                             

    1. Оплата организацией 50% стоимости приобретаемой работником квартиры представляет собой доход работника, являющийся в соответствии со ст.211 НК РФ объектом налогообложения по налогу на доходы физических лиц (при этом собственность на квартиру оформляется сразу на работника, иначе у организации возникнет объект налогообложения НДС в виде стоимости безвозмездно переданного имущества). В соответствии со ст.224 НК РФ данный доход облагается налогом по ставке 13%.
    
    Предлагаем оставшиеся 50% суммы стоимости квартиры, которые работник будет возмещать предприятию с рассрочкой на 5 лет, оформить как беспроцентный займ работнику от организации сроком на пять лет.
    
    Так как всю сумму полученного займа (50% стоимости квартиры) работник направит на покупку квартиры, то в соответствии с подп.2 п.1 ст.220 НК РФ он имеет право на получение имущественного налогового вычета в сумме, израсходованной на приобретение квартиры, но не больше 600 тыс. руб.
         
    Указанный имущественный налоговый вычет предоставляется налогоплательщику на основании письменного заявления налогоплательщика и документов, подтверждающих право собственности на приобретенную квартиру, а также платежных документов, оформленных в установленном порядке, подтверждающих факт уплаты денежных средств налогоплательщиком (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки и другие документы).
         
    Имущественный налоговый вычет не применяется в случаях, когда оплата расходов на строительство или приобретение жилого дома или квартиры для налогоплательщика производится за счет средств работодателей или иных лиц, а также в случаях, когда сделка купли-продажи жилого дома или квартиры совершается между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми в соответствии с пунктом 2 статьи 20 НК.
    
    При этом первое из названных ограничений не действует в случае осуществления расходов за счет заемных средств.
    
    Таким образом, к сумме исчисленного налога на доход, полученный в виде безвозмездной оплаты за него организацией 50% стоимости квартиры, работник может применить налоговый вычет, равный сумме 50% оплаченной им за счет заемных средств стоимости квартиры или 600 тыс. руб., если стоимость квартиры, больше 1200 тыс. руб.
    
    2. В случае получения займа в соответствии со ст.212 ч.2 НК РФ у работника возникает доход в виде материальной выгоды, полученной от экономии на процентах за пользование заемными средствами. Налоговая база при получении работником дохода в виде материальной выгоды определяется как превышение суммы процентов за пользование заемными средствами, исчисленной исходя из трех четвертых действующей ставки рефинансирования, установленной Центральным банком Российской Федерации на дату получения таких средств, над суммой процентов, исчисленной исходя из условий договора.
    

    В соответствии с п.2 ст.224 НК РФ налог на доходы физических лиц исчисляется с материальной выгоды от экономии на процентах по ставке 35%.
    
    Чтобы облегчить налоговое бремя работника, возможен вариант оформления договора займа на суммы налога на доходы с материальной выгоды, которые необходимо будет удерживать и уплачивать организации каждый раз при выплате ему любых денежных средств (например, заработной платы). По мере возврата займа (50% стоимости квартиры) предприятию налогооблагаемый доход будет уменьшаться.
    
    Дополнительную сумму займа впоследствии организация может простить работнику (прощение долга). При этом в целях уплаты налога на доходы уже с указанной суммы работнику может быть выдан заем.
    
    3. По вопросу исчисления ЕСН с оплаченной организацией части стоимости квартиры за работника, а также полученных работником заемных средств нужно отметить следующее. Согласно ст.236 НК РФ объектом налогообложения ЕСН признаются выплаты и иные вознаграждения, начисляемые налогоплательщиками в пользу физических лиц по трудовым и гражданско-правовым договорам, предметом которых являются выполнение работ, оказание услуг (за исключением вознаграждений, выплачиваемых индивидуальным предпринимателям), а также по авторским договорам.
    
    При определении налоговой базы учитываются любые выплаты и вознаграждения вне зависимости от формы, в которой осуществляются данные выплаты, в частности полная или частичная оплата товаров (работ, услуг, имущественных или иных прав), предназначенных для физического лица - работника или членов его семьи.
    
    Указанные выплаты и вознаграждения (вне зависимости от формы, в которой они производятся) непризнаются объектом налогообложения, если у налогоплательщиков-организаций такие выплаты не отнесены к расходам, уменьшающим налоговую базу по налогу на прибыль организаций в текущем отчетном (налоговом) периоде.
    
    В соответствии со ст.270 главы 25 «Налог на прибыль» НК РФ к расходам, не учитываемым в целях налогообложения, относятся расходы:

    - в виде средств, переданных по договорам кредита и займа (иных аналогичных средств независимо от формы оформления заимствований, включая долговые ценные бумаги), а также в виде сумм, направленных в погашение таких заимствований;

    - в виде сумм материальной помощи работникам (в том числе для первоначального взноса на приобретение и (или) строительство жилья, на полное или частичное погашение кредита, предоставленного на приобретение и (или) строительство жилья, беспроцентных или льготных ссуд на улучшение жилищных условий, обзаведение домашним хозяйством и иные социальные потребности);
    
    Таким образом, если вышеперечисленные выплаты не предусмотрены трудовым договором, то объекта налогообложения ЕСН не возникает.
    

    В.А.Лазутина,
Д.В.Осипов,
консультанты Объединенной Консалтинговой Группы
Санкт-Петербург, Лиговский пр., 64, тел.: (812) 325-4860,
Москва, Лялин пер. 11/13, тел.: (095) 916-23-06,
[email protected], moscow@okgru.com

23 апреля 2002 года N А1404