Распоряжение недвижимостью при наличии несовершеннолетних детей

 Вопрос:

    
    Какие документы необходимы для того, чтобы к покупателям в дальнейшем не было претензий от других членов семьи хозяина (бывшей семьи)? Речь идет о собственности на дом человека, у которого имеются несовершеннолетние дети, разведенного. На дом есть свидетельство о наследовании дома.
    
    

 Ответ:

    
    Согласно действующему гражданскому законодательству собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением (ст.288 п.1 ГК РФ)  Отчуждение третьим лицам жилого дома (в том числе по договору купли-продажи), в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, допускается с согласия органа опеки и попечительства (ст.292, п.4 ГК РФ). В силу ст.558 ГК РФ договор купли-продажи жилого дома подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Существенным условием такого договора является перечень лиц в договоре, которые имеют право на пользование (проживание) отчуждаемым жилым домом. Существенным условием и, следовательно, обстоятельством, подтверждающим законность сделки купли-продажи жилого дома, является наличие письменного согласия (разрешения) органов опеки и попечительства, если отчуждаемое жилое недвижимое имущество находится в собственности несовершеннолетних (совместной, долевой). Данное требование проистекает из положений п.3 ст.9, п.1 ст.13, п.2 ст.17 ФЗ РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", из положений ст.ст. 26, 28, 37, п.2, ст.292 ГК РФ, ст.60 Семейного кодекса РФ, а также в силу  п.8 инструкции "О порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода прав собственности на жилые помещения", которая является обязательной для регистрирующих органов и утверждена приказом Минюста РФ от 06.08.01 N 233.
    
    Таким образом, "хозяин" жилого дома при изложенных выше обстоятельствах вправе распорядиться жилым домом по своему усмотрению, поскольку его несовершеннолетние дети не проживают совместно с ним и не имеют каких-либо оформленных прав собственности на данное недвижимое имущество. В случае надлежащего оформления сделки и представления необходимых документов для проведения государственной регистрации в соответствии с вышеуказанным приказом Минюста N 233, потенциальные покупатели могут быть уверены в том, что какие-либо претензии по факту совершенной ими сделки, при описанных выше обстоятельствах, не будут иметь влияния на законность совершенной с их участием сделки купли-продажи жилого дома.
                                                                                 

Баринов Юрий,адвокат
Санкт-Петербургской городской коллегии адвокатов,
консультант российско-американской аудиторской фирмы "ICPA.Corp.",
контактный тел.: (812) 311-61-30

20 мая 2002 года N Ю1364