С возможностью приватизации комнат в коммунальной квартире усложнилось применение ответственности к собственникам комнат, сдающим свои комнаты

 Вопрос:

    
    Можно ли сдавать комнату в коммунальной квартире, которая является моей собственностью (приватизированная)? Разъясните, как правильно поступить и какие варианты возможны.

 Ответ:

    
    Для дачи правильного ответа на Ваш вопрос  необходимо больше информации. Поэтому рассмотрим разные варианты.
    
    Действительно, с возможностью приватизации комнат в коммунальной квартире усложнилось применение ответственности к собственникам комнат, сдающим свои комнаты в найм гражданам, ведущим отнюдь не благопристойный образ жизни.
    
    Правоотношения между жильцами "коммуналок", не являющимися собственниками своих комнат регулируется ст.77 Жилищного кодекса РФ, где среди прочих условий недопущения сдачи жилого помещения в поднаем называется и отсутствие на это других нанимателей и совершеннолетних членов их семей, проживающих в одной квартире.
    
    Регулирует ли закон возможность недопущения сдачи в найм собственником своей комнаты в "коммуналке" без согласия соседей? Рассмотрим два варианта - когда соседи являются собственниками своих комнат в коммунальной квартире и когда являются только нанимателями комнат.
    
    В первом случае можно говорить о том, что жильцы комнат являются собственниками долей квартиры, причем комнаты и места общего пользования находятся в их общей долевой собственности. В соответствии со ст.247 Гражданского кодекса РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, установленном судом.
    
    В то же время в соответствии со ст.304 Гражданского кодекса РФ, собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
    
    То есть у сособственника коммунальной квартиры возникают все основания заявить в суд иск об устранении препятствия, каковым несомненно является проживание у другого собственника граждан, которые к тому же пользуются и местами общего пользования, в пользовании квартирой.
    
    Теперь о втором случае, когда соседи собственника коммунальной квартиры не являются собственниками, а являются нанимателями квартиры. Закон и для такой категории лиц предусмотрел защиту от действий собственника комнаты, создающих препятствие в пользовании квартиры своим соседям по коммунальной квартире. В соответствии со ст.305 Гражданского кодекса РФ владелец квартиры имеет такие же права, как и сособственник, согласно ст.304 ГК РФ, в том числе и право на защиту его владения против собственника.
    

 В.С.Козлов, адвокат
Юридическая консультация N 55
"Адвокатское бюро Нарышкиных"
Вознесенский пр., д.41
тел.: 314-85-27, 312-87-84
круглосуточно
e-mail: [email protected]
http://www.naryishkin.spb.ru

20 января 2003 года N Ю2981