Порядок найма жилого помещения

 Вопрос:

    
    Снимаю комнату у приятеля по договору найма жилого помещения. Он является собственником комнаты, кроме него в квартире проживает соседка, и она не пускает меня в квартиру, объясняя это тем, что она не давала согласия. Права ли она, и вообще, каков порядок пользования и распоряжения помещением, в том числе на правах собственности?

 Ответ:

    
    Прежде всего, необходимо определить статус жилья, и после решать кто прав - кто виноват.
    
    Мы имеем квартиру, состоящую из  двух комнат. В этом жилом помещении проживает, точнее его собственниками являются два гражданина. Вероятнее всего,  квартира коммунальная, так как нет ссылки на возможное родство жильцов. Каждая комната имеет своего владельца. Согласно Гражданскому кодексу собственник вправе по своему усмотрению и в любое время пользоваться и распоряжаться ею, например: Иванов является собственником комнаты 15,8 кв.м, и она в полном его распоряжении. Что  же касается мест общего пользования - кухни, ванны,  и т.д., они принадлежат жильцам квартиры на праве общей собственности. И в случае, если доля в общей площади определена на основании договора, либо письменного соглашения между собственниками, право пользования и распоряжения остается за каждым собственником. Так как владельцем на праве собственности является ваш приятель,  в его ведении урегулирование этого вопроса. Собственник, доля которого определена (на  основании договора либо письменного соглашения между собственниками жилого помещения), вправе по своему усмотрению (без согласия) и в любое время распоряжаться (сдать в наем) принадлежащей ему частью (смотрите ст.246 ГК РФ и ст.127 ЖК РСФСР). В случаях родства (мать и сын, отец, дочь), если бы квартира находилась на праве собственности членов семьи и доля бы была не определена (матери принадлежит одна вторая квартиры и соответственно и сыну принадлежит одна вторая квартиры), распоряжаться долей можно, но лишь с согласия всех проживающих. Соседка - собственник второй комнаты и ее желание жить одной - понятно, тем более что хозяин  комнаты проживает в другой квартире. Но надо помнить о вышесказанном и донести до соседки, что ее позиция не верна и она не может препятствовать вашему проживанию, ее согласие на предоставление вам помещения по договору найма жилого помещения не требуется. Ваш приятель, сдающий  вам комнату, должен уладить этот момент. Всегда есть возможность договориться полюбовно и найти компромисс.
    
    На практике бывают и другие ситуации, с первого взгляда похожие, но имеющие существенные различия. В случае крайней неприязни владельцев комнат одной квартиры и невозможности общения друг с другом всплывает вариант продажи жилого помещения через агента, и передача пожеланий сторон через  адвокатов.
    

    Что касается порядка найма жилого помещения, он регулируется статьями 671-688 Гражданского кодекса РФ.

  Анжела Кошель, юрист
Юридическая консультация N 55
"Адвокатское бюро Нарышкиных"
Вознесенский пр., д.41
тел.: 314-85-27, 312-87-84
круглосуточно
e-mail: [email protected]
http://www.naryishkin.spb.ru

13 ноября 2002  года N Ю2985