Отражение в бухгалтерском учете приобретения имущества

 Вопрос:     

    
    Организация приобрела по договору купли-продажи производственное помещение за счет собственных средств. По условиям договора право собственности на приобретаемый объект недвижимости возникает у организации с момента уплаты продавцу договорной цены в полном объеме.

    Как и по какой цене отразить в бухгалтерском учете купленное здание? В какой момент брать на учет это основное средство? От какой стоимости производить начисление амортизации? Может ли организация воспользоваться льготой по налогу на прибыль? Как отразить в учете источник приобретения?
  
         

 Ответ:   

     
    В соответствии со ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
    
    Кроме того, исходя из ст.223 ГК РФ право собственности у приобретателя имущества по договору возникает с момента его передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.
    
    Покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли- продажи (ст.485 ГК). В соответствии со ст.491 ГК РФ в случаях, когда договором купли-продажи предусмотрено, что право собственности на переданный покупателю товар сохраняется за продавцом до оплаты товара или наступления иных обстоятельств, покупатель не вправе до перехода к нему права собственности отчуждать товар или распоряжаться им иным образом, если иное не предусмотрено законом или договором. Таким образом, если согласно условиям договора купли-продажи организация остается собственником объекта недвижимости до момента его окончательной оплаты покупателем и подписания сторонами приемосдаточного акта, то до указанного периода времени данное имущество должно учитываться у продавца в составе основных средств.
    
    В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
    
    Согласно п.1 ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
    
    Федеральным законом от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода и прекращения права собственности на недвижимое имущество. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. При этом объектом регистрации является не договор купли-продажи и не само недвижимое имущество, а действия сторон, направленные на его передачу, влекущие за собой переход права собственности.
    
    В связи с этим объекты недвижимости, право собственности на которые не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав (ЕГРП), не могут быть приняты к бухгалтерскому учету в качестве объектов основных средств. Указанные объекты недвижимости до момента регистрации права собственности на них должны отражаться на счете 08 "Вложения во внеоборотные активы", субсчет 08-4 "Приобретение отдельных объектов основных средств", предназначенном для формирования информации о затратах организации в объекты, которые впоследствии будут приняты к бухгалтерскому учету в качестве основных средств.
    

    Первоначальной стоимостью основного средства для целей бухгалтерского учета признается сумма фактических затрат организации на его приобретение, сооружение и изготовление, за исключением налога на добавленную стоимость и иных возмещаемых налогов. В фактические затраты на приобретение включаются в том числе регистрационные сборы, государственные пошлины и другие аналогичные платежи, произведенные в связи с приобретением (получением) прав на объект основных средств (п.8 положения по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" ПБУ 6/01, утвержденного приказом МФ РФ от 30.03.2001 N 26н).
    
    Следует отметить, что при выполнении покупателем своих обязательств по договору купли-продажи он вправе требовать от продавца передачи производственного помещения не как собственник, а как сторона в договоре, так как такая передача является для продавца исполнением договора (ст.556 ГК РФ).
    
    После получения свидетельства о государственной регистрации права собственности, на основании акта приемки-передачи основных средств по форме ОС-1 и его ввода в эксплуатацию производственное помещение зачисляется в состав основных средств.
    
    Амортизируемым имуществом в целях налогового учета прибыли признается имущество, которое находится у налогоплательщика на праве собственности (ст.256 п.1 НК РФ).
    
    Согласно п.2 ст.259 НК РФ начисление амортизации по объекту амортизируемого имущества начисляется с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором этот объект был введен в эксплуатацию.
    
    В этом же месяце у организации появится право на вычет налога на добавленную стоимость, уплаченного при приобретении данного объекта недвижимости.
    
    Однако, согласно п.8 ст.258 НК РФ основные средства, права на которые подлежат государственной регистрации в соответствии с законодательством РФ, включаются в состав соответствующей амортизационной группы с момента документально подтвержденного факта подачи документов на регистрацию указанных прав.
    
    Кроме того, согласно п.п. 40 ст.264 НК РФ в целях налогового учета прибыли платежи за регистрацию прав на недвижимое имущество должны учитываться в составе прочих расходов, связанных с производством и реализацией. Таким образом, первоначальные стоимости производственного помещения для целей бухгалтерского и налогового учета будут различаться.
    
    В соответствии со ст.2 Федерального закона N 110-ФЗ от 06.08.2001, с изменениями, внесенными ФЗ от 29.05.2002 N 57-ФЗ, с введением в действие с 01.01.2002 главы 25 Налогового кодекса, порядок исчисления налоговой базы и применения налоговых льгот, предусмотренный Законом РФ от 27.12.91 N 2116-1 "О налоге на прибыль предприятий и организаций" утратил силу, в связи с чем у предприятия отсутствует право на применение льготы по налогу на прибыль.
    

    Для обеспечения формирования информации по направлениям использования собственных средств (приобретение имущества, выплата дивидендов, социальные выплаты) предназначен счет 84 "Нераспределенная прибыль (непокрытый убыток)".
    
    Факт расходования прибыли на приобретение имущества должен быть отражен в бухгалтерском учете внутренней проводкой:
    
    Д 84/Прибыль начисленная К 84/Прибыль использованная - по направлениям использования.
    
                                                

Черняева А.Р.,

                   ООО «Фирма «Континент»

                                                               

11 февраля 2003 года N А1808