Уклонение контрагента по договору аренды от государственной регистрации
Вопрос:
Будет ли зарегистрирован в судебном порядке договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок более года, с учетом п.3 ст.165 ГК РФ и п.7 Информационного письма Президиума ВАС от 16.02.2001 N 59, если арендодатель уклоняется от исполнения обязательств, установленных договором, а именно: договором аренды установлена обязанность арендодателя по совершению действий, необходимых для регистрации договора. Право собственности арендодателя на предмет договора не зарегистрировано и, согласно письму арендодателя, последний не намерен совершать каких-либо действий, направленных на регистрацию договора, и считает договор аренды незаключенным.
Будет ли являться в таком случае договор аренды незаключенным, ничтожной сделкой, противоречащей требованиям закона, а именно п.2 ст.6 и п.2 ст.13 ФЗ Закона "О гос. регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" или будет установлен достаточный юридический состав для принятия судом решения о регистрации в соответствии со ст.165 ГК: сделка совершена в надлежащей форме; одна из сторон уклоняется от ее регистрации.
Ответ:
Заявитель вполне оправданно ссылается на положения п.7 письма ВАС РФ N 59 от 16.02.2001 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" применительно к содержанию вопроса. Действительно, если одна из сторон подписанного договора аренды недвижимого имущества уклоняется от принятой на себя по этому же договору обязанности зарегистрировать указанный договор (факт уклонения подтверждается, как явствует из текста вопроса, наличием письма арендодателя), то другая сторона, в силу прямого указания, содержащегося в п.3 ст.165 ГК РФ, вправе, при доказанности факта уклонения, требовать в судебном порядке вынесения соответствующего решения о регистрации сделки. При этом в указанном пункте (п.3 ст.165) особо оговаривается соблюдение правил о форме сделки, которая применительно к договору аренды должна соответствовать положениям ст.ст.609, 651 ГК РФ (к сожалению, в вопросе не сказано какой объект недвижимости имеется в виду: здание, помещение, земельный участок и т.п.) Судя по тексту вопроса, приведенные выше требования соблюдены, и, следовательно, договор аренды недвижимости бесспорно легитимен, т.е. он порождает соответствующие права и обязанности участвующих в нем сторон, в том числе и право на обращение за защитой своих прав в порядке п.3 ст.165 ГК РФ. При применении положений п.3 ст.165 следует считать, что ее положения не имеют исключений по применению для сделок, которые заключены в соответствии с требованиями к их форме (применительно к аренде ст.ст.609, 651 ГК РФ), но не прошедшими государственную регистрацию, и в первую очередь, по причине уклонения от нее одного из контрагентов сделки.
При разрешении данного спора, на наш взгляд, необходимо помнить о совершенно различных правовых институтах гражданского права: формы сделки и государственной регистрации сделки. Разделение данных институтов однозначно явствует даже из текста указанных статей 609, 651 ГК РФ (применительно к аренде) Равным образом, на данную особенность указывается и в приведенном письме ВАС РФ N 59 (см. пп.5, 14).
Положение возможной ситуации и ее разрешение кардинальным образом меняется (как и указано в тексте вопроса), когда выясняется, что арендодатель не имел до подписания договора аренды, соответствующего титула на передаваемое в аренду недвижимое имущество, оформленного в соответствии с положениями, содержащимися в п.2 ст.6 ФЗ РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Юридически общеизвестно, что в силу ст.608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику (лицам, уполномоченным законом или собственником).
Надлежащим и единственным доказательством и подтверждением указанного титула арендодателя (применительно к объектам недвижимости) является факт государственной регистрации права, т.е. юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество (ст.2 ФЗ РФ "О государственной регистрации прав…").
Отсутствие такой регистрации есть несоблюдение требований действующего законодательства РФ по обороту недвижимости, со всеми проистекающих из данной констатации правовыми последствиями. Незарегистрированное право собственности на недвижимое имущество арендодателя исключает наличие в его действиях уклонения от государственной регистрации договора аренды недвижимости и применения к нему положений п.3 ст.165 ГК РФ.
Императивность наличия государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество за арендодателем в момент государственной регистрации сделки по обременению этого права (договор аренды), проистекает и из положений письма Минюста РФ от 16.08.99 "О порядке применения пунктов 1 и 2 статьи 6 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Приведенный вывод находит свое подтверждение и в текущей судебной практике (см. например п.19 упомянутого письма ВАС РФ N 59, а также постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 14 января 2003 года, Дело N Ф04/176-1586/А27-2002).
Особо хотелось бы обратить внимание заявителя на определение КС РФ от 8 июня 1999 года N 103-О "Об отказе в принятии к рассмотрению запроса Дмитровского районного суда Московской области о проверке конституционности отдельных положений ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним", где четко обозначена позиция высшего судебного органы страны по поставленной в вопросе проблематике.
Таким образом, достаточных юридических оснований для обращения с иском по п.3 ст.165 ГК РФ с учетом изложенных выше обстоятельств у заявителя, на наш взгляд, не имеется.
Баринов Юрий, адвокат
Санкт-Петербургской городской коллегии адвокатов,
консультант российско-американской
аудиторской фирмы "ICPA.Corp.",
контактный тел.: (812) 311-61-30
31 марта 2003 года N Ю3193