Защита прав добросовестного приобретателя квартиры

 Вопрос:

    
    1. Здравствуйте. Больше года назад я купил 2 комнатную квартиру, с которой произошла такая история. Бывшая хозяйка проживала с сожителем и прописала его к себе в эту квартиру (неприватизированную еще) по его просьбе (ему необходимо было устраиваться на работу). Прожив несколько лет, они поссорились, и он выехал куда-то, оставив свои вещи и иногда приходя поскандалить. Через год она его выписала по решению суда и приватизировала квартиру. Он, узнав об этом, подал в суд о признании его права на часть квартиры, выиграл его, но вселиться не смог, т.к. квартира уже приватизирована. Затем он, не уведомив хозяйку, подал в суд на расприватизацию квартиры и тоже получил положительное решение. Примерно в это же время она продала квартиру мне (все документы были в порядке) и я прописался в нее вместе с семьей (жена и новорожденный ребенок). Через месяц он также прописался в квартиру через ЖКО и попытался вселиться, естественно, безрезультатно. В таком положении все остается и до сих пор. Мне известно, что он пытается "выбить" часть денег у хозяйки, возбудив полгода назад против нее уголовное дело о мошенничестве, которое не двигается с места. Иск в суд о признании договора купли-продажи недействительным он не подает. У меня вопрос: какие у меня перспективы, и  второе: насколько было правильным решение суда о признании у "не родственника квартиросъемщицы" права на часть квартиры?

     
    2. Здравствуйте, Василий. Огромное спасибо за Ваш ответ. Можно дополнительный вопрос?
    
    Получаю ли я какой-то "иммунитет" в свете последнего решения Конституционного Суда о защите прав добросовестного приобретателя. Т.е. могу я лишиться квартиры и не получить назад денег, если, скажем, у бывшей хозяйки невозможно их истребовать немедленно, или просто ее невозможно разыскать?
    
    Цитата из решения:
    
    Когда по возмездному договору имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться в суд в порядке статьи 302 ГК Российской Федерации с иском об истребовании имущества из незаконного владения лица, приобретшего это имущество (виндикационный иск). Если же в такой ситуации собственником заявлен иск о признании сделки купли-продажи недействительной и о применении последствий ее недействительности в форме возврата переданного покупателю имущества, и при разрешении данного спора судом будет установлено, что покупатель является добросовестным приобретателем, в удовлетворении исковых требований в порядке статьи 167 ГК Российской Федерации должно быть отказано.
    
    И еще, Вы не ответили на один мой вопрос: насколько было правильным решение суда о признании у "не родственника квартиросъемщицы" (сожителя) права на часть квартиры? Хотелось бы знать, насколько велики шансы пересмотреть и отменить решения суда о признании наличия такого права.
     
    

 Ответ:

    
    1. Действия "сожителя" бывшей хозяйки Вашей квартиры предсказуемы. Поскольку он доказал свое право на жилплощадь и также в судебном порядке добился признания приватизации жилья недействительной, то последующий его шаг может быть следующим: иск  к хозяйке квартиры о признании недействительным договора купли-продажи и иск к вам (автору письма) о нечинении препятствий во вселении. В этом случае автор письма приобретает право требования к хозяйке квартиры о возврате всех денег, пришедших по договору в пользу хозяйки. По каким основаниям возбуждено уголовное дело о мошенничестве, из Вашего письма не понятно, однако Вам следовало бы поинтересоваться подробностями. Вы можете исходить в своих действиях "от обороны" - если будет подан иск о признании купли-продажи недействительной, вступайте в борьбу, обращайтесь к адвокату по жилищным делам. Если хотите как можно скорее определиться с судьбой своей квартиры, т.е. предпочитаете тактику  "нападения", то обращайтесь к адвокату сейчас и выясните с его помощью все подробности по вынесенным судебным решениям.
    
   2. Постановление Конституционного Суда РФ о защите прав добросовестного приобретателя безусловно работает на Вас. Необходимо учесть следующее:
    
    1. Добросовестность доказываете Вы.
    
    2. Практически отсутствует судебная практика.
    
    По поводу правильности судебного решения о признании права на жилплощадь для "не родственника квартиросъемщицы" - судебная практика такого рода существует, и сбрасывать со счетов ее нельзя. Это, во-первых.
    
    А во-вторых, ни один уважающий себя адвокат не станет обсуждать "правильность" или "неправильность" судебного решения, не ознакомившись с материалами дела.

                                                                

Адвокат Коновалов В.М.
Санкт-Петербургская
Адвокатская Коллегия "Нарышкиных"

Вознесенский пр., д.41
тел.: 314-85-27, 312-87-84
круглосуточно
e-mail: [email protected]
http://www.naryishkin.spb.ru

28 апреля 2003 года N Ю3715