Организация решила продать здание физическому лицу

 Вопрос:          

         
    Организация решила продать здание физическому лицу. Какие налоги необходимо заплатить?

 

 Ответ:        

        
    В соответствии с действующим налоговым законодательством при реализации недвижимости взимаются следующие налоги:

    1. Налог на добавленную стоимость - 20% от стоимости здания.
    
    При продаже  нежилого помещения:

    - объектом налогообложения НДС будет согласно пп.1) п.1 статьи 146 НК РФ стоимость передаваемого имущества с учетом п.1 статьи 154 исчисленная исходя из цен, определяемых в соответствии со статьей 40.

    2. Налог на прибыль организаций -  стоимость здания относится к доходам от реализации и учитывается при расчете налога на прибыль. Ставка налога на прибыль - 24%.
    
    В соответствии с п.1 ст.249 НК РФ в целях налогообложения прибыли доходом от реализации признаются выручка от реализации товаров (работ, услуг) как собственного производства, так и приобретенных, выручка от реализации имущественных прав.
    
    Согласно п.2 ст.249 НК РФ выручка от реализации определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные товары (работы, услуги) или имущественные права, выраженные в денежной и (или) натуральной формах. В зависимости от выбранного налогоплательщиком метода признания доходов и расходов поступления, связанные с расчетами за реализованные товары (работы, услуги) или имущественные права, признаются для целей налогообложения прибыли в соответствии со ст.271 или ст.273 Кодекса.
    
    Пунктом 1 ст.271 НК РФ определено, что налогоплательщиками, применяющими метод начисления при исчислении налогооблагаемой прибыли, доходы и расходы признаются в том отчетном (налоговом) периоде, в котором они имели место, независимо от фактического  поступления (выплаты) денежных средств, иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав.
    
    Моменты возникновения доходов (в частности, доходов, или выручки, от реализации) при методе начисления предусмотрены ст.ст.271 и 316 НК РФ.
    
    На основании п.3 ст.271 Кодекса для доходов от реализации, если иное не предусмотрено гл.25 Кодекса, датой получения дохода признается дата реализации товаров (работ, услуг, имущественных прав), определяемой в соответствии с п.1 ст.39 части первой НК РФ, независимо от фактического поступления денежных средств (иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав) в их оплату.
    
    Согласно п.1 ст.39 НК РФ реализацией товаров, работ или услуг организацией признается соответственно передача на возмездной основе (в том числе обмен товарами, работами или услугами) права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, возмездное оказание услуг одним лицом другому лицу, а в случаях, предусмотренных НК РФ, передача права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, оказание услуг одним лицом другому лицу - на безвозмездной основе.
    

    В разд.3 Методических рекомендаций по применению главы 25 "Налог на прибыль организаций" части второй Налогового кодекса Российской Федерации, утвержденных приказом МНС России от 20.12.2002 N БГ-3-02/729, разъяснено, что датой реализации товаров признается день перехода права собственности на товары, определяемый в соответствии с гражданским законодательством.
    
    В соответствии с п.1 ст.223 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.
    
    При этом согласно п.2 ст.223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
    
    На основании ст.ст.551 и 556 ГК РФ передача недвижимости по договору купли-продажи осуществляется по передаточному акту или аналогичному документу, а переход права собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации.
    
    Таким образом, организация-продавец вправе отразить выручку от реализации отчуждаемой на основании договора купли-продажи нежилого здания, являющегося недвижимым имуществом, на момент регистрации перехода права собственности на указанное имущество.
    
    При реализации амортизируемого имущества налогоплательщик уменьшает доходы на остаточную стоимость этого имущества, определяемую в соответствии с п.1 ст.257 НК РФ.
    
    При реализации имущества остаточная стоимость амортизируемого имущества принимается к расходу в том периоде, когда произошла реализация (ст.268 НК РФ). При реализации амортизируемого имущества ниже остаточной стоимости полученный убыток принимается в качестве расхода на срок, определяемый как разница между сроком полезного использования и фактическим сроком эксплуатации до момента реализации.
    

    Необходимо обратить внимание на следующее. В соответствии со ст.40 НК РФ для целей налогообложения принимается цена товаров, работ или услуг, указанная сторонами сделки. Пока не доказано обратное, предполагается, что эта цена соответствует уровню рыночных цен. Налоговые органы при осуществлении контроля за полнотой исчисления налогов вправе проверять правильность применения цен по сделкам лишь в следующих случаях:

    1) между взаимозависимыми лицами (определяемыми в соответствии со ст.20 НК РФ);

    2) по товарообменным (бартерным) операциям;

    3) при совершении внешнеторговых сделок;

    4) при отклонении более чем на 20 процентов в сторону повышения или в сторону понижения от уровня цен, применяемых налогоплательщиком по идентичным (однородным) товарам (работам, услугам) в пределах непродолжительного периода времени.
    
    В связи с этим по однократной сделке налоговые органы проверить соответствие цены сделки уровню рыночных цен по основанию изложенному в п.4 не имеют права.
    
    Взаимозависимыми лицами в соответствии со ст.20 НК РФ являются физические лица и (или) организации, отношения между которыми могут оказывать влияние на условия или экономические результаты их деятельности или деятельности представляемых ими лиц, а именно:

    - одно физическое лицо подчиняется другому физическому лицу по должностному положению;

    - лица состоят в соответствии с семейным законодательством РФ в брачных отношениях, отношениях родства или свойства, усыновителя и усыновленного, а также попечителя и опекаемого.
    
    В соответствии с п.2 ст.20 НК РФ суд может признать лица взаимозависимыми по иным основаниям, если отношения между этими сторонами могут повлиять на результаты сделок по реализации товаров (работ, услуг).

    Таким образом, объектом обложения по налогу на прибыль будет прибыль, определенная согласно статье 247 НК РФ.
         
    3. Налог на доходы физических лиц.
    
    В соответствии с пп.2 п.1 ст.212 главы «Налог на доходы физических лиц» НК РФ доходом налогоплательщика, полученным в виде материальной выгоды, будет являться материальная выгода, полученная от приобретения товаров (работ, услуг) в соответствии с гражданско-правовым договором у физических лиц, организаций и индивидуальных предпринимателей, являющихся взаимозависимыми лицами по отношению к налогоплательщику.
    
    В этом случае, в соответствии с п.3 ст.212 НК РФ при получении налогоплательщиком дохода в виде материальной выгоды налоговая база по налогу на доходы физических лиц будет определяться как превышение цены идентичных (однородных) товаров (работ, услуг), реализуемых лицами, являющихся взаимозависимыми по отношению к налогоплательщику, в обычных условиях лицам, не являющимися взаимозависимыми, над ценами реализации идентичных (однородных) товаров (работ, услуг) налогоплательщику.
    
    

Е.С.Тихонова , юрист
ООО "Аудит-Эврика",
г.Санкт-Петербург
Тел.: (812) 315-77-14,
факс: 113-45-58
[email protected]

31 июля 2003 года N А2088