Расторжение договора купли-продажи жилого дома

 Вопрос:                                                                         

    Физическое лицо продало дом, принадлежащий ему на праве собственности, и уплатило налог на доходы физических лиц. Имеет ли право это физическое лицо возвратить уплаченный налог на доходы, если через год оно по соглашению с покупателем дома расторгнет договор купли-продажи и возвратит покупателю полученную от него сумму?
 
       

 Ответ:                                                                                           

    В соответствии со ст.130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Согласно ст.131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре учреждениями юстиции. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами. Пунктом 1 ст.2 Федерального закона от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлено, что под государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним понимается юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. В соответствии со ст.450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.
    
    По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
    
    Согласно ст.453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.
    
    В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или расторжении договора. Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, то другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора. В случае расторжения договора купли-продажи дома обязательства сторон прекращаются с момента заключения соглашения сторон о расторжении договора. В соответствии с абзацем 1 пп.5 п.1 ст.208 НК РФ для целей главы 23 НК РФ к доходам от источников в Российской Федерации относятся доходы от реализации недвижимого имущества, находящегося в Российской Федерации. Согласно ст.209 НК РФ объектом налогообложения признается доход, полученный налогоплательщиками от источников в Российской Федерации и (или) от источников за пределами Российской Федерации - для физических лиц, являющихся налоговыми резидентами Российской Федерации. Пунктом 1 ст.210 НК РФ установлено, что при определении налоговой базы учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной форме или право на распоряжение которыми у него возникло.
    

    Таким образом, с момента государственной регистрации прав на недвижимое имущество у покупателя возникает право собственности, в данном случае на дом, а у продавца - доход, подлежащий налогообложению. Учитывая изложенное, у налоговых органов не возникает обязанности по возврату ранее уплаченной суммы налога на доходы физических лиц.
    

Е.Воронина,
главный государственный налоговый инспектор,
советник налоговой службы Российской Федерации III ранга
 "Финансовая газета"
N 42(618), октябрь, 2003 год

27 октября 2003 года N Э3692