Поскольку имущество выбыло из владения акционерного общества,
оно должно быть списано с бухгалтерского баланса
Вопрос:
На балансе ОАО числится жилой дом. Во время приватизации этот дом был передан на право хозяйственного ведения. Сейчас есть решение суда о признании права собственности за гражданами, проживающими в этом доме. Является ли решение суда достаточным основанием для снятия с баланса ОАО этого жилого дома?
Ответ:
Из содержания вопроса не совсем ясно, полностью ли перешло право собственности на жилой дом к гражданам, проживающим в этом доме. Поэтому будем исходить из предположения, что право собственности на жилой дом утрачено ОАО. Поскольку имущество выбыло из владения ОАО, оно должно быть списано с бухгалтерского баланса.
При этом в силу ст.28 ФЗ РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации на общих основаниях и являются обязательными для государственного регистратора прав. Решение суда будет лишь основанием для государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество к новому собственнику. Подтверждением состоявшегося перехода прав собственности является выданное соответствующим учреждением юстиции свидетельство о праве собственности на соответствующее недвижимое имущество.
В соответствии со ст.ст.289, 290 ГК РФ установлено, что собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома, состав которого определен ст.290 ГК РФ. Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором (ст.ст.210, 249 ГК РФ).
Таким образом, собственники квартир несут бремя содержания как принадлежащих им квартир, так и общего имущества дома.
В соответствии с Положением о формировании договорных отношений в жилищно-коммунальном хозяйстве, утвержденным приказом Минстроя России от 20.08.96 N 17-113, обслуживание и ремонт мест общего пользования в жилом доме, принадлежащих на праве общей собственности собственникам жилых помещений, а также предоставление коммунальных услуг могут осуществляться организациями ЖКХ различных форм собственности. Указанные организации выполняют функции подрядчика (исполнителя услуг) по договору, заключаемому непосредственно с собственниками жилых помещений при их ограниченном количестве. Передача жилого дома на обслуживание эксплуатирующей организации осуществляется на основании акта о передаче жилого дома на техническое обслуживание.
На основании ст.291 ГК РФ и ФЗ РФ "О товариществах собственников жилья" граждане - собственники жилых помещений вправе самостоятельно определять, какая организация будет осуществлять обслуживание этих помещений, и могут заключить договор на обслуживание с любой организацией, оказывающей соответствующие услуги по эксплуатации дома.
Жилой дом может учитываться на балансе акционерного общества при условии, что общество выполняет функции эксплуатирующей организации или является службой заказчика. В этом случае акционерному обществу следует предложить собственникам квартир заключить договор на обслуживание жилого дома. При наличии такого договора жилой дом находится у общества на обслуживании, а не на вещном праве и не учитывается как имущество акционерного общества.
Передача жилого дома на обслуживание другой эксплуатирующей организации (в том числе и с передачей на баланс) может быть осуществлена только при наличии согласия всех собственников квартир и соответствующей муниципальной службы. Такое согласие может быть дано как путем заключения с эксплуатирующей организацией договора на обслуживание, так и путем уступки права и перевода долга по уже заключенному с АО договору на обслуживание.
Юрий Баринов,
адвокат СПбГКА,
консультант аудиторской фирмы "ICPA.Corp.",
контактный тел: 113-34-66
29 марта 2004 года N Ю5275