Договор аренды нежилого помещения, заключенный на срок не менее одного года,
подлежит государственной регистрации

 Вопрос:

    Я частный предприниматель. На протяжении трех лет субарендовал нежилое помещение у арендатора. Договор субаренды заключался с 1 января до 31 декабря, и так на протяжении трех лет с 2001 года. Каждый год договор пролонгировался письмом, но в 2004 году письма не последовало. Субаренда продолжалась, платежи вносились, отношения между арендатором и субарендатором оставались прежними. 15 июня 2004 года от арендатора пришло письмо об одностороннем расторжении договора субаренды с 1 июля 2004 года в связи с реструктуризацией фирмы.

     Скажите, пожалуйста, насколько правомочен арендатор в одностороннем расторжении договора, при этом уведомляя субарендатора за 15 дней?

 Ответ:

    В соответствии с требованиями ст.651 Гражданского кодекса РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации. С точки зрения судебной практики, регистрации подлежат как договоры аренды здания или сооружения, так и договоры аренды помещений, если они заключены на один год и более.

    Договор считается заключенным с момента такой регистрации, и ее отсутствие влечет недействительность договора.

    Таким образом, если ваш договор был заключен с 1 января по 31 декабря включительно, то он считался заключенным на 1 год и подлежал регистрации. Если регистрации не производилось, то ваш договор считается не заключенным. Следовательно, он не может быть расторгнут.

    В таком случае отношения между вами и арендатором (арендодателем) носят характер пользования и вас могут попросить съехать в любой момент.
  
    Если же ваш договор был заключен с 1 января по 30 декабря включительно и в дальнейшем продлевался так же на срок менее года, то регистрации не требуется. Однако, в связи с тем, что в последний год пролонгация носила фактический характер (т.е. отношения сохранялись, но без официального уведомления), ваш договор считается заключенным на неопределенный срок.

    В соответствии с п.2 ст.610 ГК в этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за 3 месяца. Договором может быть предусмотрен иной срок.

Коллегия адвокатов "ЮНИКС"
СПб., Большой пр., П.С., д.31
тел./факс: (812) 118-45-70

25 июня 2004 года N Ю5749