Оформление договора купли-продажи квартиры

 Вопрос:

    
    Можно ли оформлять договор купли-продажи, если продавец еще не выписался из квартиры?
 

 Ответ:

    
    В соответствии со ст.460 Гражданского кодекса РФ продавец обязан передать покупателю имущество (в данном случае квартиру) свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случаев, когда покупатель согласится принять имущество, обремененное правами третьих лиц (в том числе и самого продавца).
    
    Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены имущества либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на это имущество.
    
    По основаниям ст.556 Гражданского кодекса РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. С этого момента обязательства продавца по передаче недвижимости покупателю считаются законченными.
    
    В соответствии со ст.558 ГК РФ существенным условием договора купли-продажи квартиры (дома, части дома и т.д.), в которых еще проживают (прописаны) лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением, после его приобретения покупателем является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

    Иными словами, если покупатель покупает квартиру с прописанным там продавцом, об этом обязательно должно быть указано в договоре купли-продажи. В этом случае цена на квартиру становится ниже рыночной, и последующая регистрация права собственности на эту квартиру произойдет в Городском бюро регистрации прав и сделок с недвижимостью с обременением, т.к. право собственности покупателя будет обременено регистрацией в квартире третьих лиц либо продавца, о чем будет указано в выданном покупателю свидетельстве о собственности на квартиру.

Воронцова Б.А.,
Адвокатский кабинет Воронцовой
Санкт-Петербургской Адвокатской палаты
Санкт-Петербург, Красногвардейский пер., д.8,
тел./факс: (812) 245-41-41, 245-2127,
8-921-799-86-63

14 июля 2004 года N Ю5869