Продажа части жилого дома

 Вопрос:

    Моя мама является наследницей 1/2 части загородного дома, после раздела дома единственный вход оказался на нашей стороне, а родственник второй части дома не хочет делать отдельный выход. Вчера мы получили письменное уведомление от этого родственника, что он собирается продавать свою часть дома. Земля, на которой стоит дом и прилегающая к нему, еще не разделена. Имеет ли родственник право продать через месяц свою половину дома, если у него нет отдельного входа? Какие есть рычаги давления, чтобы он сделал в подобной ситуации отдельный вход, если мы в принципе не против его продажи. И как дела решать с землей? Укажите, пожалуйста, необходимые статьи, которыми мы можем руководствоваться.

 Ответ:

    Согласно статье 6 Федерального закона от 24.12.92 N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики" собственник недвижимости в жилищной сфере либо ее части имеет право в порядке, установленном законодательством, владеть, пользоваться и распоряжаться ею, в том числе сдавать в наем, аренду, отдавать в залог, в целом и по частям, продавать, видоизменять, перестраивать или сносить, совершать иные действия если при этом не нарушаются действующие нормы, жилищные, иные права и свободы других граждан, а также общественные интересы.
         
    Поэтому при продаже вашим родственником принадлежащей ему части жилого дома не имеет значения, есть отдельный вход в эту часть дома или нет. Обязать вашего родственника сделать отдельный вход в жилой дом можно только через суд. При этом следует помнить, что в соответствии с Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170 не допускается перепланировка, ведущая к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, а также если это ведет к ухудшению условий эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома.
         
    Что касается земельного участка, то здесь необходимо руководствоваться ст.552 ГК РФ, в которой говорится, что:
    
    1. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
    
    2. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка.
    
    Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.
    

Адвокат Турганов Олег Мстиславович,
Адвокатское бюро
"Присяжный Поверенный"
Санкт-Петербурга
191119, Санкт-Петербург,
ул. Марата д.65/20, оф.53
тел.: (812) 315-44-49
e-mail: [email protected]

28 декабря 2004 года N Ю6846