Квартира под офис

 Вопрос:

    Купил квартиру в ужасном состоянии, думаю, может, после ремонта в ней открыть офис? Скажите, какие помещения можно перевести из жилого фонда в нежилой?    

 Ответ:

    По общему правилу (ст.288 ГК РФ) жилые помещения предназначены для проживания граждан, предоставление помещений в жилых домах для нужд промышленного характера запрещается (ст.7 действующего пока Жилищного кодекса РСФСР). Статья 9 ЖК РСФСР в общих чертах регулирует порядок перевода жилых домов и жилых помещений в нежилые, причем возможно это только в исключительных случаях.
    
    Периодически должно производиться обследование состояния жилых домов, в результате которого выявляются непригодные для проживания жилые дома и жилые помещения. Впоследствии такие помещения переоборудуются для использования в других целях либо сносятся.
    
    Закон Санкт-Петербурга N 69-21 от 28 апреля 1997 года "О порядке и условиях перевода жилых домов и жилых помещений в нежилые" предписывает, что перевод осуществляется распоряжением губернатора Санкт-Петербурга. В статье 4 указанного Закона приводится перечень жилых строений и помещений, которые могут быть переведены в нежилые - это жилые дома через 5 лет после строительства или реконструкции, в которых нет жилых помещений, сданных по договорам найма или социального найма, и жилые помещения в эксплуатируемых строениях, имеющие один из следующих признаков:

    - признанные непригодными для постоянного проживания;

    - расположенные на первом этаже, если окна всех или большей части этих помещений выходят на магистрали с интенсивным движением транспорта или на территории промышленных предприятий, автопарков и т.п.;

    - расположенных над помещениями, в которых имеется избыточное теплогазовыделение;

    - в виде отдельных квартир в строениях нежилого назначения;

    - расположенных в мансардных помещениях, непригодных для постоянного проживания;

    - расположенных на верхних этажах, начиная со второго, если все помещения нижних этажей данного подъезда являются нежилыми;

    - расположенных на первом этаже и имеющих отдельный изолированный вход либо возможность оборудования изолированного входа.
    
    Кроме того, жилые дома и жилые помещения в домах государственного жилищного фонда Санкт-Петербурга, не имеющие указанных выше признаков, могут переводиться в нежилые на инвестиционных условиях по заключению Жилищного комитета Администрации Санкт-Петербурга.
    
    Под инвестиционными условиями понимаются требования, которые в соответствии с градостроительными, строительными, санитарно-гигиеническими, противопожарными нормами и правилами, в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации и в связи с необходимостью охраны прав и интересов граждан, соблюдения общественных интересов предусматривают обязанность лиц, осуществляющих перевод жилых домов и жилых помещений в нежилые, совершить за свой счет определенные фактические и (или) юридические действия.
    
    В качестве инвестиционных могут выдвигаться, например, следующие условия:
    
    - расселение жильцов в жилых домах, подлежащих капитальному ремонту (реконструкции), с предоставлением им благоустроенных жилых помещений согласно нормам, предусмотренным жилищным законодательством, и последующее осуществление капитального ремонта (реконструкции) жилого дома;
    
    - проведение в установленный срок ремонта здания (фасада), благоустройство прилегающей территории;
    
    - принятие инвестором мер, необходимых для защиты прав жильцов, проживающих в этом здании.
    
    Переоборудование жилых домов и жилых помещений до их перевода в нежилые не допускается.
    
    Важное значение имеет цель дальнейшего использования данного помещения, формулирование инвестиционных условий осуществляется применительно к характеру использования помещения в будущем. В постановлении губернатора о переводе обязательно указывается целевое использование помещения, например, для использования под аптеку, под предприятие общественного питания, розничную торговлю.
    
    

Стажер Емельянцева Марина,
Санкт-Петербургская Адвокатская
Коллегия Нарышкиных
СПб., Вознесенский пр., д.41
тел.: (812) 314-85-27
[email protected]
http://www.naryishkin.spb.ru

13 января 2005 года N Ю6921