Задаток при заключении договора купли-продажи неприватизированной квартиры

 Вопрос:

    Типовой договор задатка при покупке квартиры содержит информацию продавца о предмете сделки на основании Свидетельства о праве собственности на квартиру. В моем случае потенциальный продавец такого свидетельства еще не имеет, будет оформлять приватизацию, но для гарантии совершения сделки требует заключения со мной, как с потенциальным покупателем, договора задатка. Насколько такой договор правомерен, ведь владельцем квартиры "продавец" фактически не является, и можно ли такие договора заключать? Посоветуйте, как мне быть в данной ситуации.

    

 Ответ:

    Юридически общеизвестно, что только собственник (ст.209 ГК РФ) или уполномоченное им лицо (ст.182 ГК РФ) вправе распорядиться, принадлежащим ему на законном основании имуществом, в том числе путем заключения договор купли-продажи.

    Применительно к нашему случаю договор купли-продажи недвижимости - квартиры регламентируется, в первую очередь, правилами параграфа 7 главы 30 ГК РФ, а также с учетом общих положений главы 30 ГК РФ.

    Исходя из указанных правил, несобственник квартиры (неуполномоченное собственником лицо) не может быть участником договора купли-продажи.

    В этом случае потенциальный продавец, имеющий юридические основания получить в собственность квартиру в порядке законодательства о приватизации, вправе заключить лишь предварительный договор (ст.429 ГК РФ) о будущей продаже квартиры. Поэтому, на наш взгляд, в приведенном случае, при указанных выше обстоятельствах, типовой договор задатка не может быть навязан потребителю риэлтерских услуг агентством недвижимости. Равным образом не может быть заключен, на наш взгляд, и договор купли-продажи квартиры с потенциальным ее приватизатором.

    Более того, в случае заключения предварительного договора купли-продажи неприватизированной квартиры обеспечениея данного договора условием о задатке (или отдельного соглашения о задатке) также на наш взгляд, будет неправомерно. И вот почему.

    Правовая суть отношений, возникающих между его контрагентами при подписании предварительного договора, заключается лишь в принятии на себя обязательства заключить основной договор купли-продажи квартиры в будущем. При этом какие-либо расчеты по нему, а также заключение в целях обеспечения данного договора соглашений о задатке, неустойке, залоге и т.д. - юридически ничтожны. Данный вывод закреплен и действующей судебной практикой (см. п.14 письма ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). Тем не менее, многие агентства недвижимости продолжают взимать задатки с граждан. Выбор за вами.

    Другое дело, что в качестве обеспечения обязательства на оказание риэлтерских услуг возможно любое обеспечение, в том числе и в форме задатка. Непосредственно соглашение о задатке возможно при заключении основного договора купли-продажи квартиры. И тогда, в случае отказа продавца, например от исполнения договора, последний обязан будет оплатить покупателю двойной размер уплаченного покупателем задатка в качестве обеспечения и намерения исполнить договор купли-продажи (ст.ст.380, 381 ГК РФ).
    

 Юрий Баринов,
Адвокат СПбГКА,
     консультант аудиторской
     фирмы "ICPA.Corp.",
     контактный тел: 713-34-66

14 июня 2005 года N Ю7794