О приобретении недвижимости

 Вопрос:

    
    Собираемся покупать квартиру. Как уменьшить риск? В каких случаях сделку могут признать недействительной?

         

 Ответ:

    
    При покупке недвижимости необходимо учитывать многие аспекты (например, безопасность расчетов, права на квартиру третьих лиц и др.), и если вы не уверены, что сможете разобраться во всех нюансах на всех этапах сделки, лучше обратиться к специалисту. Это может быть ваш знакомый юрист или квалифицированный риэлтер, который, обладая необходимыми юридическими знаниями, поможет еще и с подбором варианта, и с его оценкой.
         
    Мы же остановимся на том, что может быть основанием для признания сделки недействительной. Сделка будет действительной, если нет порока в составляющих ее элементах. На что же обратить внимание?
         
    В первую очередь, субъект - тот, с кем вы заключаете сделку, должен быть дееспособным. Сделка может быть признана недействительной, если она совершена:
    
    а) гражданином, признанным недееспособным (ст.171 ГК);
    
    б) гражданином, ограниченным судом в дееспособности (ст.176 ГК), несовершеннолетним (ст.ст.172, 175 ГК). Если вы заключаете сделку с юридическим лицом, необходимо убедиться, что в учредительных документах нет ограничений на совершение подобных сделок и что директор или другое лицо, подписывающее договор, не превышает своих полномочий.
         
    Следующий элемент, на который необходимо обратить внимание, - отсутствие порока воли. Так, недействительной будет сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной (ст.179 ГК), а также гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими (ст.177 ГК). Закон предусматривает недействительность сделки, совершенной под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение (ст.178) или вследствие стечения тяжелых обстоятельств, на крайне невыгодных для стороны условиях.
         
    Что касается формы сделки, то, наверное, общеизвестно, что сделка заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации под угрозой ее недействительности. Обязательность нотариального удостоверения законом не предусмотрена.
         
    Важно также, чтобы условия сделки соответствовали требованиям закона и иных правовых актов. Так, сделка может быть признана недействительной, если она совершена с целью, заведомо противной основам правопорядка нравственности (ст.16 ГК). Недействительной будет сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие последствия (мнимая сделка), и сделка, совершенная с целью прикрыть другую сделку (притворная сделка). Эти основания предусмотрены в ст.170 ГК.
         

    Таковы основные условия недействительности сделок.
         
    Рассказать обо всех рисках в рамках данной статьи невозможно. Мы все чаще сталкиваемся с самыми разнообразными основаниями, по которым граждане пытаются расторгнуть те или иные сделки. Можно, конечно, попытаться предусмотреть все самому, но, на наш взгляд, лучше не рисковать, и обратиться к специалисту.
    
    

    Адвокат Михаил Званцев,
Санкт-Петербургская Адвокатская
Коллегия Нарышкиных
СПб., Вознесенский пр., д.41
тел.: (812) 314-85-27
[email protected]
http://www.naryishkin.spb.ru

22 августа 2005 года N Ю8187