Как избежать лишних налоговых выплат при продаже недвижимости
Вопрос:
В мае этого года я получила в наследство по закону после смерти отца квартиру и документы на право собственности. Сейчас планирую продать ее вместе со своей собственной квартирой (в которой живу 30 лет) переехать в другой город и приобрести на эту сумму новое жилье. Какие налоги мне нужно уплатить и как избежать лишних налоговых выплат? Как правильно указывать суммы (в какой валюте) в договорах на момент продажи и покупки в будущем?
Ответ:
В соответствии со ст.1141 Гражданского кодекса РФ дети наследодателя являются наследниками первой очереди.
Согласно ст.3 закона РФ "О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения" от 12 декабря 1991 года N 2020-1 вам необходимо будет уплатить налог с имущества, переходящего в порядке наследования в следующем размере:
а) при наследовании имущества стоимостью от 850-кратного до 1700-кратного установленного законом размера минимальной месячной оплаты труда:
наследникам первой очереди - 5 процентов от стоимости имущества, превышающей 850-кратный установленный законом размер минимальной месячной оплаты труда;
б) при наследовании имущества стоимостью от 1701-кратного до 2500-кратного установленного законом размера минимальной месячной оплаты труда:
наследникам первой очереди - 425-кратного установленного законом размера минимальной месячной оплаты труда + 10 процентов от стоимости имущества, превышающей 1700-кратный установленный законом размер минимальной месячной оплаты труда;
в) при наследовании имущества стоимостью свыше 2550-кратного установленного законом размера минимальной месячной оплаты труда:
наследникам первой очереди - 1275-кратного установленного размера минимальной месячной оплаты труда + 15 процентов от стоимости имущества, превышающей 2550-кратный установленный законом размер минимальной месячной оплаты труда.
Исчисление налога производится налоговыми органами на основании справки о стоимости имущества, переходящего в собственность граждан, которую нотариусы, а также должностные лица, уполномоченные совершать нотариальные действия, обязаны в 15-дневный срок (с момента выдачи свидетельства о праве на наследство) направить в налоговый орган по месту их нахождения.
Доход, полученный после продажи обеих квартир, будет облагаться налогом на доходы физических лиц по ставке 13%. При этом на основании п.1 ст.220 Налогового кодекса РФ из налогооблагаемой базы будут исключаться следующие суммы:
суммы, полученные налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи квартир, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет (в данном случае это относится к квартире, полученной по наследству), но не превышающие в целом 1000000 рублей;
при продаже, квартир, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более (в данном случае это относится к вашей собственной квартире, но только если она принадлежит вам на праве собственности более трех лет), имущественный налоговый вычет предоставляется в сумме, полученной налогоплательщиком при продаже указанного имущества.
Также вы имеете право на имущественный налоговый вычет в сумме, израсходованной на приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры или доли (долей) в них, в размере фактически произведенных расходов, а также в сумме, направленной на погашение процентов по целевым займам (кредитам), полученным от кредитных и иных организаций Российской Федерации и фактически израсходованным на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры или доли (долей) в них.
В отношении сумм, потраченных на покупку новой квартиры общий размер имущественного налогового вычета, предусмотренного настоящим подпунктом, не может превышать 1000000 рублей без учета сумм, направленных на погашение процентов по целевым займам (кредитам), полученным от кредитных и иных организаций Российской Федерации и фактически израсходованным налогоплательщиком на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры или доли (долей) в них.
Для подтверждения права на имущественный налоговый вычет в отношении купленной квартиры в налоговый орган необходимо будет представить:
при приобретении жилого дома (в том числе не оконченного строительством) или доли (долей) в нем - документы, подтверждающие право собственности на жилой дом или долю (доли) в нем;
при приобретении квартиры, доли (долей) в ней или прав на квартиру в строящемся доме - договор о приобретении квартиры, доли (долей) в ней или прав на квартиру в строящемся доме, акт о передаче квартиры (доли (долей) в ней) налогоплательщику или документы, подтверждающие право собственности на квартиру или долю (доли) в ней.
Указанный имущественный налоговый вычет предоставляется налогоплательщику на основании письменного заявления налогоплательщика, а также платежных документов, оформленных в установленном порядке и подтверждающих факт уплаты денежных средств налогоплательщиком по произведенным расходам (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы).
Для получения имущественных налоговых вычетов необходимо будет по окончании налогового периода (года) представить в налоговые органы письменное заявление, налоговую декларацию и приложить вышеуказанные документы.
Суммы вы можете указать в любой валюте, однако расчеты лучше производить в рублях, потому что налогооблагаемая база будет определяться в рублях и, соответственно, величина налогового вычета также будет определяться в рублях. Все документы, подтверждающие оплату, тоже должны содержать суммы в рублях. При этом в договоре купли-продажи, если квартира в нем оценена в иностранной валюте, возможна, например, такая формулировка: "оплата производится в рублях по курсу Центрального банка РФ на дату осуществления расчетов".
ООО "ЦБО БАЛАНС ПЛЮС",
г.Москва,
тел./факс (095) 775-31-42 (доб. 50-54)
[email protected]
16 сентября 2005 года N А4006