Передача недвижимости по договору аренды

 Вопрос:

    Был заключен договор аренды недвижимости на 9 месяцев. Вот уже 5 месяцев арендатор пользуется недвижимостью и платит арендную плату. Однако при заключении договора аренды акт приема-передачи недвижимости между арендодателем и арендатором заключен не был (как того требует ст.655 Гражданского кодекса РФ). Считается ли переданной арендатору недвижимость?

    

 Ответ:

    Как явствует из текста вопроса, стороны договора фактически достигли соглашения по всем существенным условиям обязательства, заключили договор аренды помещения и непосредственно осуществили действия, направленные на его исполнение, за исключением требования, предусмотренного ст.655 ГК РФ ("Передача недвижимого имущества"). Юридически общеизвестно, что договор аренды не является реальным договором, а является консенсуальным и вступает в силу с момента его подписания. Отсутствие подписанного сторонами договора аренды акта о передаче имущества не является условием, прекращающим указанные договорные отношения.
    
    Аналогичного мнения придерживается и судебная практика, отмечающая, что нарушение правила о составлении передаточного документа при реальной передаче во владение и пользование арендованного имущества не является основанием считать договор незаключенным (см. например, постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 28.01.2003 по делу N Ф04/382-16/А45-2003), а значит, стороны по договору должны исполнять свои обязанности в полном объеме и надлежащим образом.

    Кроме того, если арендодатель в суде докажет, что несмотря на отсутствие акта приема-передачи спорного помещения, арендатор фактически использовал арендуемое имущество, то суд примет решение об удовлетворении требований арендодателя по осуществлению оплаты со стороны арендатора за пользование имуществом.

    Если суд откажет в удовлетворении данных исковых требований, истец (арендодатель) имеет право заявить иск о неосновательном обогащении со стороны контрагента и требовать уплаты соответствующей суммы как платы за пользование имуществом. Но и при таком развитии событий истец не освобождается от обязанности доказать в суде факт владения и пользования спорным помещением недобросовестной стороной (см., например, п.п.10, 38, Президиум ВАС РФ, информационное письмо от 11 января 2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
    
    

 Юрий Баринов,
Адвокат СПбГКА,
     консультант аудиторской
     фирмы "ICPA.Corp.",
     контактный тел: 713-34-66
Email:[email protected]

21 ноября 2005 года N Ю8574