Признание договора мены недвижимости недействительным

 Вопрос:  

    
    Какая разница между договором мены и куплей-продажей? У человека был договор мены одной квартиры на другую. Затем, спустя много лет, оказывается, что квартира, на которую был произведен обмен, украдена у муниципалитета. Возможно ли в этом случае признать сделку обмена недействительной и вернуть свою первоначальную квартиру?

     

 Ответ:  

    
    Согласно п.1 ст.567 ГК РФ: "По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один товар в обмен на другой".
   
     1. Договор мены, как и купля-продажа, опосредует отношения по возмездному отчуждению имущества. Он является консенсуальным, возмездным, взаимным.
    
    В отличие от купли-продажи (ст.454 ГК РФ) в состав встречных обязательств по договору мены (и с той, и с другой стороны) обязательно входят товары. Хотя наряду с товаром имущественное предоставление одной из сторон договора может включать в себя и деньги, но лишь как вспомогательный (субсидиарный элемент), и только при наличии определенных условий (п.2 ст.568 ГК).
    
    Как можно предположить из содержания вопроса, сведения, свидетельствующие о том, что полученная в результате мены квартира добыта преступным путем, явились для заявителя полной неожиданностью.
    
    В связи с этим можно также предположить, что в момент совершения сделки приобретатель указанной квартиры не знал и не должен был знать, что обмениваемая квартира имеет преступные корни. Следовательно, данный приобретатель может быть приравнен по статусу к добросовестному приобретателю (при этом бремя доказывания данного статуса лежит на таком приобретателе). В связи с этим изъять у него квартиру возможно лишь при наличии обстоятельств, указанных в ст.302 ГК РФ.
    
    В частности, в силу п.1 ст.302 ГК РФ приобретенное добросовестным приобретателем имущество может быть истребовано у него через суд в случае, если, оно в свою очередь, было похищено (приобретено заведомо преступным путем) его продавцом.
    
    В силу п.24 постановления Пленума ВАС РФ от 25.02.98 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав": собственник должен доказать, что имущество выбыло из его владения или владения лица, которому имущество было передано собственником во владение, в силу указанных обстоятельств. Приобретатель должен доказать, что он приобрел имущество возмездно и что он не знал и не мог знать о том, что имущество приобретено у лица, не имевшего права на его отчуждение.
    
    И, наконец, еще одно важное обстоятельство - срок исковой давности, применяемый в указанных ситуациях, то есть срок, в течение которого можно предъявить требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки.

    В соответствии с п.1 ст.181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.
    
    Остается применить приведенные выше нормы и соотнести их с известным лишь заявителю сроком, прошедшим со дня, когда началось исполнение сделки.

                                                                                                      

Юрий Баринов,
адвокат СПбГКА,
     консультант аудиторской
     фирмы "ICPA.Corp.",
преподаватель СПбИУиП,
     контактный тел: 713-34-66
Email:[email protected]

26 февраля 2006 года N Ю9200