Смирнов А. Е.
Главный специалист ЗАО "Юридический центр
"Северо-Западный регион"
тел.324-66-75, тел/факс 176-78-64
Правовое заключение по вопросу о реконструкции чердаков и мансард многоквартирных домов
Вопрос о принципиальной возможности предоставления чердаков и мансард третьим лицам, правах этих лиц на чердаки разрешается неоднозначно как в кругах различных заинтересованных лиц, так и в правоприменительной, в том числе и в судебной практике, и имеет свою историю. В настоящем правовом заключении мы изложим данный вопрос в его историческом развитии и решении в судебной практике и отразим ту точку зрения, которая сложилась к настоящему времени.
Одним из принципиальных моментов при анализе данной проблемы является решение вопроса о том, имеет ли Санкт-Петербург какие-либо права на чердаки и мансарды, позволяющие распорядиться ими по своему усмотрению в рамках установленного порядка. В настоящее время этот порядок урегулирован Распоряжением Губернатора Санкт-Петербурга от 19 февраля 1996 года N 128-р "О реконструкции чердаков и мансард на инвестиционных условиях". Критика самой принципиальной возможности передачи прав на чердаки и мансарды Санкт-Петербурга сводилась к тому, что чердак (мансарда), который расположен в многоквартирном доме, относится к общим помещениям данного дома (местам общего пользования) и находится в общей долевой собственности собственников квартир в этом доме. При этом ссылаются на статьи 289 и 290 Гражданского кодекса РФ. Согласно статье 289 Гражданского кодекса РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома. А в соответствии с пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. При этом, указывалось, что получение согласия собственников квартир, которое предусмотрено пунктом 2.2. Распоряжения Губернатора Санкт-Петербурга от 19 февраля 1996 года N 128-р "О реконструкции чердаков и мансард на инвестиционных условиях" (данный пункт гласит: "Договор с инвестором о реконструкции чердака подлежит согласованию с собственниками общих помещений, несущих конструкций дома и внеквартирного оборудования") все равно не дает право распоряжения чердаком (мансардой), поскольку это противоречит пункту 2 статьи 290 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с которым собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.
Сторонники отстаивания права Санкт-Петербурга на распоряжение чердаками и мансардами в многоквартирных домах также приводят ряд заслуживающих внимания аргументов. Их точка зрения сводится к тому, что Санкт-Петербург обладает правом собственности на внеквартирные помещения и пространства в доме, а, потому, вправе самостоятельно определять направления их распоряжения.
При этом ссылаются на статью 3 Закона РСФСР от 04 июля 1991 года N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РФ". В соответствии с данной статьей собственники приватизированных жилых помещений многоквартирного жилого дома государственного жилищного фонда являются совладельцами либо пользователями внеквартирного инженерного оборудования и мест общего пользования дома. С учетом того, что статья 217 Гражданского кодекса РФ устанавливает приоритет законов о приватизации над Гражданским кодексом, статья 3 Закона РСФСР "О приватизации жилищного фонда в РФ" имеет приоритет перед статьями 289 и 290 Гражданского кодекса РФ. Следовательно, т.к. статьей 3 Закона РСФСР "О приватизации жилищного фонда в РСФСР" не предусматривает перехода права собственности на внеквартирные помещения при приватизации квартир в многоквартирных домах государственного жилищного фонда, права собственности на эти помещения сохраняются за Санкт-Петербургом. Следует сказать, что судебная практика в Санкт-Петербурге долгое время также придерживалась такой точки зрения (см., например, дело N 2-1322 по кассационной жалобе на решение Дзержинского федерального районного суда Санкт-Петербурга).
Не вдаваясь в анализ достоинств и недостатков указанных двух точек зрения отметим, что рассматриваемый вопрос стал предметом рассмотрения Верховного суда РФ, который изложил на сей счет свою точку зрения. Из этой точки зрения и будет исходить правоприменительная практика в ближайшее время.
Суть спора, рассмотренного Верховным судом РФ сводится к следующему. Рядом граждан был оспорен пункт 1.2 распоряжения Губернатора Санкт-Петербурга от 11 декабря 1998 года N 1244-р "О внесении изменений в распоряжение мэра Санкт-Петербурга от 19.02.96 N 128-p "О реконструкции чердаков и мансард на инвестиционных условиях", а также пункт 2.3 в части слова "собственность" распоряжения мэра Санкт-Петербурга от 19.02.96 N 128-p "О реконструкции чердаков и мансард на инвестиционных условиях". Пунктом 1.2 распоряжения Губернатора Санкт-Петербурга от 11 декабря 1998 года N 1244-р "О внесении изменений в распоряжение мэра Санкт-Петербурга от 19.02.96 N 128-p "О реконструкции чердаков и мансард на инвестиционных условиях" из распоряжения мэра Санкт-Петербурга от 19.02.96 N 128-p "О реконструкции чердаков и мансард на инвестиционных условиях" был исключен пункт 2.2., предусматривающий, что договор с инвестором о реконструкции чердака подлежит согласованию с собственниками общих помещений, несущих конструкций дома и внеквартирного оборудования. Пунктом же 2.3. распоряжения мэра Санкт-Петербурга от 19.02.96 N 128-p "О реконструкции чердаков и мансард на инвестиционных условиях" было предусмотрено, что в договоры с инвесторами включаются условия об объеме прав инвестора на объект инвестиций, либо его часть (собственность, безвозмездное пользование, аренда) по завершении реконструкции. Именно указание на возможность передачи инвестору права собственности и стала вторым предметом обжалования.
Дело первоначально рассматривалось Городским судом Санкт-Петербурга и жалобы граждан были удовлетворены в полном объеме ( решение от 13 сентября 2000 года дело N 3-107/2000). В последующем решение Городского суда было подтверждено Верховным судом РФ (определение от 25 декабря 2000 года по делу N 78-Г00-61). Ниже приведены основные аргументы решения судебных органов.
Граждане, обратившиеся в суд, указали, что исключение из распоряжения от 19.02.96 N 128-p "О реконструкции чердаков и мансард на инвестиционных условиях" пункта 2.2., предусматривающего согласование договора на реконструкцию чердаков и мансард с собственниками общих помещений, несущих конструкций и внеквартирного оборудования, противоречит пункту 1 статьи 246 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с которым распоряжение общим имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по согласию всех собственников, а также просили признать недействительным пункт 2.3 распоряжения от 19.02.1996 N 128 "О реконструкции чердаков и мансард на инвестиционных условиях", предусматривающий возможность передачи инвестору права собственности на помещения чердаков, как противоречащего пункту 2 статьи 290 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с которым запрещено отчуждение доли в праве общей собственности на общее имущество отдельно от права на квартиру.
Представитель губернатора возражал против удовлетворения всех жалоб, ссылаясь на то, что доводы заявителей основаны на неверном толковании положений Гражданского кодекса Российской Федерации и неправильной предпосылке о том, что чердак - это общее помещение дома, которое в процессе реконструкции претерпевает некие изменения количественных характеристик, а по завершении реконструкции меняет собственника.
При этом представитель губернатора пояснил, что при заключении договора приватизации собственнику квартиры доля в праве на общее имущество не передается, поскольку это не предусмотрено ни Законом РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", ни текстом договоров о приватизации. Следовательно, общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартир, даже при наличии в доме приватизированных квартир, остаются в собственности Санкт-Петербурга. С учетом данного обстоятельства при решении вопроса о реконструкции чердаков и мансард в указанных многоквартирных домах согласование данного вопроса с собственниками приватизированных квартир не требуется.
Кроме того, как пояснил представитель губернатора, чердак не может быть отнесен к числу "общих помещений дома". В соответствии с определениями терминов, содержащимися в Строительных нормах и правилах (СНиП 2.08.1989), чердак является не помещением, а пространством между поверхностью покрытия (крыши), наружными стенами и перекрытием верхнего этажа, а статья 290 Гражданского кодекса РФ не содержит положения о том, что собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности пространства в доме.
Представитель губернатора также указал, что статья 290 Гражданского кодекса РФ носит абстрактный характер. Реально право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном жилом доме возникает у собственников приватизированных квартир лишь с момента государственной регистрации данного дома как кондоминиума, и именно с этого момента у собственников квартир возникает право собственности на чердак, который входит в состав имущества кондоминиума в качестве "иного объекта".
Доводы суда сводятся к следующему.
В соответствии со статьей 289 Гражданского кодекса РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290 Гражданского кодекса РФ). Как следует из статьи 290 Гражданского кодекса РФ, к общему имуществу собственников квартир в многоквартирном доме относятся общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Согласно пункта 1 статьи 246 Гражданского кодекса РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Суд счел несостоятельными доводы представителя губернатора о том, что граждане, получившие в собственность квартиры на основании договоров приватизации, не становятся собственниками имущества, перечисленного в статьях 289, 290 Гражданского кодекса РФ, по следующим основаниям.
Хотя Закон РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" и заключенные на основании данного закона договоры не предусматривают передачу собственникам квартир в многоквартирном доме в общую долевую собственность общих помещений дома, несущих конструкций дома, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования за пределами или внутри квартиры, обслуживающего более одной квартиры, а согласно части 4 статьи 3 указанного закона собственники приватизированных жилых помещений в доме государственного или муниципального жилищного фонда являются совладельцами либо пользователями внеквартирного инженерного оборудования и мест общего пользования дома, но при этом данный закон не раскрывает содержание понятия "жилое помещение" как объекта приватизации, что, по мнению суда, является пробелом и не позволяет, с одной стороны, на основании этого закона определить, что же в действительности передается в собственность граждан в случае приватизации ими занимаемого жилого помещения, а с другой стороны, дало основание представителю губернатора утверждать, что граждане в этом случае приобретают в собственность лишь пространство ("воздух"), ограниченное стенами и перекрытиями, собственником которых остается государство. Между тем, по мнению суда, с введением в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации данный пробел был устранен, поскольку статья 289 Гражданского кодекса РФ, имеющая название "Квартира как объект права собственности", определила, что данный объект помимо непосредственно жилого помещения неизбежно включает в себя и долю в праве на общее имущество дома, перечисленное в статье 290 Гражданского кодекса РФ. При этом норма пункта 1 статьи 290 Гражданского кодекса РФ не содержит каких-либо ограничений применительно к основаниям возникновения права собственности на квартиры в многоквартирном доме и поэтому, по мнению суда, должна применяться во всех случаях, когда квартиры в таком доме принадлежат на праве собственности разным лицам, вне зависимости от того, в силу каких юридических фактов упомянутые лица стали собственниками квартир. Следовательно, данная норма в полной мере распространяется и на граждан, ставших собственниками квартир в результате их приватизации.
По смыслу действующего гражданского и жилищного законодательства Российской Федерации жилые помещения (квартиры), находящиеся в многоквартирных домах, относятся к сложным вещам, т.е. составлены из главной вещи (самой квартиры), непосредственно удовлетворяющей жилищные потребности граждан, а также других общих помещений дома, находящихся в общем пользовании (лестницы, лифты, подвалы, коридоры, чердаки, крыши и т.п.) и предназначенных для обслуживания и обеспечения главной вещи (квартиры) и связанных с ней общим назначением. В силу статьи 134 Гражданского кодекса РФ если разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению, они рассматриваются как одна вещь (сложная вещь). Действие сделки, заключенной по поводу сложной вещи, распространяется на все ее составные части, если договором не предусмотрено иное. Согласно статье 135 Гражданского кодекса РФ - вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.
Поскольку в соответствии с пунктом 3 статьи 3 Гражданского кодекса РФ нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать настоящему кодексу, нормы части 4 статьи 3 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", противоречащие статьи 289, 290 Гражданского кодекса РФ, не могут подлежать применению. При этом суд счел неубедительной ссылку представителя губернатора на часть 2 статьи 217 Гражданского кодекса РФ, определяющую, по мнению представителя губернатора, приоритет Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" над статьями 289, 290 Гражданского кодекса РФ. Несмотря на то, что в соответствии с частью 2 статьи 217 Гражданского кодекса РФ при приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные настоящим кодексом положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное, тем не менее часть 3 статьи 3 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", а также статьи 289, 290 Гражданского кодекса РФ не содержат положений, регулирующих порядок, то есть процедуру приобретения и прекращения права собственности. Указанные правовые нормы определяют правовой режим упомянутых в них общих помещений, конструкций и оборудования, однако в отношении определения правового режима объектов приватизации часть 2 статьи 217 Гражданского кодекса РФ не содержит никаких изъятий из правил, предусмотренных пунктом 3 статьи 3 Гражданского кодекса РФ.
Суд также не счел убедительными доводы представителя губернатора о том, что статья 290 Гражданского кодекса РФ носит абстрактный характер и что реально право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном жилом доме возникает у собственников приватизированных квартир лишь с момента государственной регистрации данного дома как кондоминиума, поскольку изложенное ограничение не предусмотрено действующим законодательством.
Не являются убедительными, по мнению суда, и доводы представителя губернатора о том, что в случае реконструкции чердаков и создания в них мансардных помещений используется лишь некое пространство в доме. Очевидно, что при создании мансард в чердачных помещениях домов используются также несущие конструкции этих домов, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее более одной квартиры, распоряжение которым в силу статей 289, 290, части 1 статьи 246 Гражданского кодекса РФ также должно осуществляться по соглашению всех участников долевой собственности, в том числе и собственников приватизированных квартир.
Суд также нашел подлежащими удовлетворению требования заявителей о признании недействительным пункта 2.3. распоряжения мэра Санкт-Петербурга от 19.02.96 N 128-p "О реконструкции чердаков и мансард на инвестиционных условиях" в части, допускающей передачу права собственности инвестору на реконструируемое помещение чердака. Суд исходил из следующего.
В соответствии с пунктом 2 статьи 290 Гражданского кодекса РФ собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру. Принимая во внимание, что чердаки относятся к общему имуществу дома, чердаки как объект инвестиций также не могут быть переданы в собственность инвестору отдельно от права собственности на квартиры, расположенные в этом доме. При этом несостоятельны доводы о том, что чердаки не могут быть включены в перечень общего имущества дома, определенного статьей 290 Гражданского кодекса РФ, так как, по мнению представителя губернатора, чердак является не помещением, а пространством между поверхностью покрытия (крыши), наружными стенами и перекрытием верхнего этажа. Однако Строительные нормы и правила, на которые ссылался представитель губернатора (СНиП 2.08.1989 - приложение 1), как следует из текста этих норм и правил, распространяются на проектирование жилых зданий, следовательно, применяемая в них терминология также подчинена этому назначению и не может служить для целей определения правового режима чердака в многоквартирном доме, в котором имеются квартиры, принадлежащие гражданам на праве собственности. Кроме того, в соответствии с более поздним правовым актом - постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительной, архитектурной и жилищной политике от 23 февраля 1999 года N 9 "Об утверждении методики планирования, учета и калькулирования себестоимости услуг жилищно-коммунального хозяйства", чердаки определены как "чердачные помещения" и отнесены к местам общего пользования.
Как уже было указано выше Верховный суд подтвердил правомерность указанного решения.
Основные выводы, которые можно сделать исходя из всего вышеизложенного сводятся к следующему.
- Реконструкция чердаков и мансард многоквартирынх домов возможна, при этом порядок предоставления чердаков и мансард и их реконструкции детально описан ниже;
- Реконструкция чердаков и мансард возможна не иначе как с предварительного согласования такой реконструкции со всеми собственниками квартир, расположенных в соответствующем здании;
- Инвестору, осуществляющему реконструкцию чердака (мансарды) не может быть передано право собственности на соответствующие помещения чердака (мансарды);
- За инвестором могут быть закреплены исключительно права аренды либо права безвозмездного пользования на реконструируемые помещения.