Финансовая газета (региональный выпуск), N 24, 2002 год

Рубрика: Бухгалтеру жилищно-строительного кооператива

Т.Веселова,
аудитор ООО "Аудит Груп"

Учет жилищного фонда

    
    В соответствии с п.2 ст.8 Федерального закона от 21.11.96 N 129-ФЗ "О бухгалтерском учете" (с последующими изменениями и дополнениями) и п.10 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации, утвержденного приказом Минфина России от 29.07.98 N 34н (с последующими изменениями), нормы бухгалтерского учета основываются на допущении имущественной обособленности организации. Данное требование, непосредственно вытекающее из гражданско-правового определения юридического лица (ст.48 ГК РФ), означает, что на балансе предприятия должно учитываться только то имущество, которое принадлежит ему по праву собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления.
    
    Имущество на праве хозяйственного ведения (ст.294 ГК РФ) или оперативного управления (ст.296 ГК РФ) обычно принадлежит государственным или муниципальным унитарным предприятиям и учреждениям. Никакого отношения к жилищно-строительному кооперативу (ЖСК) и товариществу собственников жилья (ТСЖ) это не имеет. Отражение или неотражение жилищного фонда в балансе ЖСК и ТСЖ определяется только правом собственности.
    
    Если все члены ЖСК (ЖК) полностью внесли свои паевые взносы за квартиры, то собственниками жилищного фонда становятся владельцы квартир - каждый в отдельности (п.4 ст.218 ГК РФ). При этом владельцу квартиры принадлежит также соответствующая доля в праве собственности на общее имущество дома (ст.289, 290 ГК РФ), и в данном случае жилищный фонд не принадлежит ЖСК (ЖК) как юридическому лицу. Для ТСЖ это положение должно всегда соблюдаться, поскольку с самого начала товарищество создается собственниками квартир (ст.291 ГК РФ).
    
    На основании Положения о порядке передачи домов ЖСК и образованных на их основе товариществ собственников жилых помещений в управление государственному жилищному предприятию или организации, выполняющей данные функции по договору с префектурой административного округа или районной управой (далее - Положение), утвержденного приказом Управления городского заказа г.Москвы от 08.11.2000 N 55-342/0, дома ЖСК передаются в управление государственной жилищной организации при условии, что все члены ЖСК полностью выплатили паевые взносы за занимаемые жилые помещения и изъявили желание в установленном порядке передать право по управлению своей долей собственности жилищной организации.
    
    Таким образом, если жилищный фонд ЖСК (ЖК) с полностью выплаченными паями и жилищный фонд ТСЖ на основании документов, перечисленных в п.3.5 Положения (копии протокола общего собрания собственников помещений; заявление правления, содержащее просьбу принять дом ЖСК в управление государственного жилищного предприятия, в префектуру округа для подготовки соответствующего распоряжения, которое будет основанием принять дом ЖСК в управление) и в п.4 Положения (одновременно с распоряжением префекта правление ЖК, ЖСК, ТСЖ по акту, предусматривающему передачу строения в управление жилищной организации, передает жилищной организации технические и бухгалтерские документы на дом, в том числе технический паспорт, экспликацию, справку БТИ о размерах уборочных площадей; карточки учета собственников жилья, копии документов, подтверждающих право собственности; списки граждан, пользующихся льготами по оплате жилищно-коммунальных услуг (с приложением копий документов-оснований); поквартирные списки проживающих в доме собственников помещений и членов их семей (подпись собственника под сведениями обязательна); документы, подтверждающие наличие одного и единственного жилья у собственников, зарегистрированных в жилом доме (при их наличии); имеющиеся договоры и другую хозяйственно-финансовую документацию, необходимую жилищной организации для исполнения ею функций по управлению) передан в управление государственной жилищной организации, то в бухгалтерском балансе ЖСК он отражаться не должен. В том случае, если жилищный фонд не передается в управление государственной жилищной организации, то он остается на балансе ЖСК.
    
    В период начального функционирования ЖСК (ЖК), когда еще имеются полностью не оплаченные квартиры и отсутствует документальное подтверждение передачи жилищного фонда в управление государственной жилищной организации жилищного фонда, собственником таких квартир остается ЖСК (ЖК) (п.3 ст.213 ГК РФ). Следовательно, в этот период стоимость указанных квартир (включая долю общего имущества) должна учитываться на балансе ЖСК (ЖК). На балансе ТСЖ в начальный период также могут числиться квартиры, которые выкуплены товариществом у инвестора, но пока еще не принадлежат конкретным физическим лицам.
    
    Бухгалтерские записи по учету хозяйственных операций жилищного фонда представлены в таблице.
    

    
    Объекты основных средств, не относящиеся к жилищному фонду и приобретенные за счет средств, находящихся в собственности ЖСК и ТСЖ, представляют собой прочие основные средства. К ним, в частности, относятся объекты внешнего благоустройства, приобретенные оборудование, приборы, компьютеры, оргтехника, конторская мебель и др.
    
    Первоначальная стоимость прочих основных средств формируется с использованием счета 08 "Вложения во внеоборотные активы".
    
    Если ЖСК и ТСЖ осуществляют наряду с уставной предпринимательскую деятельность, то необходим раздельный учет прочих основных средств, предназначенных для использования в той или иной деятельности. С этой целью к счету 01 "Основные средства" должны быть открыты субсчета 01-2 "Прочие основные средства, используемые в уставной деятельности" и 01-3 "Прочие основные средства, используемые в предпринимательской деятельности".
    
    Следует обратить внимание на то, что согласно новому Плану счетов четко различаются понятия "износ" и "амортизация" основных средств. Поскольку уставная деятельность некоммерческих организаций не связана с производством продукции, то у них не может быть амортизации как одного из элементов себестоимости продукции. Это означает, что все основные средства ЖСК и ТСЖ должны отражаться в балансе по первоначальной стоимости вплоть до их выбытия. Износ основных средств в этом случае отражается на забалансовом счете 010.
           

Налог на имущество

    
    Пунктом "з" ст.4 Закона Российской Федерации от 13.12.91 N 2030-1 "О налоге на имущество предприятий" (в редакции от 04.05.99) установлено, что имущество ЖСК данным налогом не облагается. При этом в названном Законе не установлены ограничения на право использования жилищно-строительными кооперативами указанной льготы в зависимости от осуществления ими предпринимательской деятельности.
    
    Данная льгота была введена в действие с 1 января 1995 года, о чем и было сообщено в письме Минфина России от 09.08.95 N 04-05-20/8. В настоящее время никаких изменений в соответствующий пункт Закона не внесено.
    
    Следовательно, приобретенные предприятием ЖСК основные и другие материальные ценности налогом на имущество не облагаются.

Амортизация основных средств

    
    Статьи 256 "Амортизируемое имущество", 257 "Порядок определения первоначальной стоимости амортизируемого имущества", 258 "Амортизационные группы", 259 "Методы и порядок расчета сумм амортизации" НК РФ устанавливают нормы отнесения расходов при амортизации основных средств и нематериальных активов для целей определения налоговой базы по налогу на прибыль.
    
    В соответствии с Федеральным законом от 29.05.2002 N 57-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации в отдельные законодательные акты Российской Федерации"  п.п.2 п.2 ст.256 НК РФ установлено, что не подлежит амортизации имущество некоммерческих организаций, полученное в качестве целевых поступлений или приобретенное за счет средств целевых поступлений и используемое для осуществление некоммерческой деятельности.
    
    Пунктом 17 положения по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" (ПБУ 6/01), утвержденного приказом Минфина России от 30.03.2001 N 26н, установлено, что стоимость объектов основных средств погашается посредством начисления амортизации, если иное не установлено настоящим положением.
    
    По объектам жилищного фонда (жилые дома, общежития, квартиры и др.), объектам внешнего благоустройства и другим аналогичным объектам (лесного хозяйства, дорожного хозяйства, специализированным сооружениям судоходной обстановки и др.), а также продуктивному скоту, буйволам, волам и оленям, многолетним насаждениям, не достигшим эксплуатационного возраста, стоимость не погашается, т.е. амортизация не начисляется. По указанным объектам основных средств и объектам основных средств некоммерческих организаций производится начисление износа в конце отчетного года по установленным нормам амортизационных отчислений. Движение сумм износа по указанным объектам учитывается на отдельном забалансовом счете.
    
    Таким образом, правилами бухгалтерского учета не предусмотрено начисление амортизации основных средств некоммерческих организаций независимо от их предпринимательской или уставной деятельности. Обращаем внимание, что положение по бухгалтерскому учету "Бухгалтерская отчетность организации" (ПБУ 4/99), утвержденное приказом Минфина России от 06.07.99 N 43н, предусматривает, что достоверной и полной считается бухгалтерская отчетность, сформированная исходя из правил, установленных нормативными актами по бухгалтерскому учету.
    
    В связи с расхождением норм бухгалтерского и налогового учета предприятиям ЖСК необходимо вести налоговые регистры по учету основных средств, приобретенных на доходы, полученные от осуществления предпринимательской деятельности. Основанием ведения налогового учета является ст.313 НК РФ.
    

    Регистр формируется для определения суммы амортизационных отчислений по объектам основных средств, необходимой для формирования прямых и прочих расходов, признаваемых в текущем (налоговом) периоде для целей налогообложения. Записи в регистре делаются по каждому факту начисления амортизации ежемесячно нарастающим итогом по каждому объекту основных средств, отчетные данные формируются путем суммирования показателей с начала налогового периода до отчетной даты. Ведение регистра должно обеспечивать возможность группировки информации отдельно по суммам амортизации по основным средствам, включаемым в соответствии с требованиями НК РФ в состав прямых и косвенных (прочих) расходов, и по суммам амортизации по каждому объекту основных средств.
    
    В случае использования налогоплательщиком нелинейного метода начисления амортизации по конкретному объекту основных средств при достижении величины остаточной стоимости амортизируемого объекта в размере 20% от первоначальной стоимости объекта, по данному показателю отражается количество месяцев, оставшихся до истечения срока полезного использования данного объекта.
    
    Сумма амортизации по прочим объектам основных средств используется для заполнения строки 040 приложения N 2 к листу 02 декларации по налогу на прибыль.
    
    Налоговый регистр может иметь следующий вид:
    _____________________________________________________________________________
    Наименование предприятия ____________________________________________________
    Балансовый счет N ___________________________________________________________
    Наименование регистра _______________________________________________________
    Метод начисления амортизации ________________________________________________
    Применение специальных коэффициентов ________________________________________
    

    
    Если на балансе предприятия по состоянию на 31.12.2001 находится имущество, приобретенное на доходы от предпринимательской деятельности, стоимостью до 10 тыс. руб., то для целей налогового учета в переходный период оно должно быть списано на расходы по состоянию на 01.01.2002 на основании ст.10 Федерального закона от 06.08.2001 N 110-ФЗ (в ред. от 31.12.2001) "О внесении изменений и дополнений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие акты законодательства Российской Федерации о налогах и сборах, а также о признании утратившими силу отдельных актов (положений актов) законодательства Российской Федерации о налогах и сборах". Сумма амортизируемого имущества, подлежащая единовременному списанию в первом отчетном периоде 2002 годв, отражается по строке 050 листа 12 Расчета N1 налога на прибыль организаций с сумм, которые ранее не учитывались при формировании налоговой базы. Обращаем внимание, что налоговая база переходного периода, рассчитанная как разница между доходами и расходами переходного периода, исчисляется отдельно от налоговой базы 2002 года и последующих 5 лет и не подлежит уменьшению на суммы убытка, числящегося в учете налогоплательщика на 01.07.2001 и непогашенного убытка прошлых налоговых периодов.
    
    Федеральным законом от 31.12.2001 N 198-ФЗ "О внесении дополнений и изменений в Налоговый кодекс Российской Федерации и в некоторые законодательные акты Российской Федерации о налогах и сборах" абзац 13 ст.10 Федерального закона N 110-ФЗ был изложен в новой редакции, в соответствии с которой сумма налога на прибыль исчисляется от налоговой базы, определенной в порядке, изложенном в указанной статье. При этом сумма исчисленного налога от этой налоговой базы подлежит уплате начиная со второго отчетного периода 2002 года.
    
    Таким образом, налогоплательщики, исчисляющие сумму авансового платежа по итогам отчетного периода исходя из ставки налога и фактически полученной прибыли, рассчитанной нарастающим итогом с начала налогового периода до окончания первого квартала, полугодия, девяти месяцев и года (уплачивающие ежемесячные авансовые платежи), в 2002 году исчисляют сумму налога на прибыль в соответствии с положениями ст.10 Федерального закона N 110-ФЗ не позднее 28 дней со дня окончания полугодия. Уплата этой суммы налога производится равными долями в сроки, установленные п.1 ст.287 НК РФ для уплаты авансовых платежей по итогам первого полугодия 2002 года, 9 месяцев 2002 года и 2002 года, т.е. не позднее 28 дней со дня окончания соответствующего отчетного периода и не позднее 31 марта года, следующего за истекшим налоговым периодом (который является последним сроком уплаты указанной суммы налога).
    
    

(Окончание следует)