Финансовая газета, N 22, 2003 год
Рубрика: Бухгалтеру строительной организации
Ю.Слепов,
аудитор, к.э.н.

ДОЛЕВОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО ЖИЛЬЯ: ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ
И БУХГАЛТЕРСКИЙ УЧЕТ

    Строительство жилья - довольно высокодоходный бизнес. Вместе с тем он требует значительных и достаточно долгосрочных финансовых вложений, поскольку период оборота средств в данной отрасли составляет от полутора до трех лет. Именно такой срок необходим для возведения объекта от нулевого цикла до момента сдачи государственной комиссии. При этом стоимость строительства может достигать нескольких миллионов долларов. Организации, занимающиеся строительством жилья (застройщики), как правило, не имеют возможности отвлечь из оборота столь значительные финансовые средства на долгий период. В связи с этим застройщики вынуждены использовать при строительстве дома не только собственные, но и привлеченные средства. В мировой практике при осуществлении крупных проектов организации, как правило, пользуются банковским кредитом. Однако, поскольку в настоящее время из-за высоких процентных ставок привлечение банковского кредита для строительства жилья в нашей стране пока не получило должного распространения, застройщиками было найдено альтернативное решение - привлечение инвестиций других организаций, а также граждан.
    
    Правовой основой для реализации такого решения стал Федеральный закон от 25.02.99 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", который определил основные понятия, установил обязанности и ответственность участников инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений. Большинство объектов строительства жилья финансируется сейчас с привлечением средств инвесторов, которые после окончания строительства получают определенную долю в жилой площади сдаваемого дома, поэтому такая форма строительства получила название долевого строительства.
    
    Можно выделить четыре основные группы инвесторов - риэлтерские фирмы, инвестиционные компании, крупные организации и граждане. Риэлтерские фирмы осуществляют инвестиции в строительство жилья с целью его дальнейшей реализации своим клиентам. Инвестиционные компании находят в этой сфере надежный и высокорентабельный источник доходов. Крупные организации принимают участие в строительстве жилья с целью обеспечения им своих сотрудников. Граждане, как правило, инвестируют средства в строительство для последующего получения квартир для личного пользования.
    
    Схема долевого строительства имеет многоуровневую структуру. В основе ее обычно лежит инвестиционный контракт, заключаемый между муниципальной администрацией - владельцем земельного участка и генеральным инвестором. Нередки также случаи, когда владельцем земельного участка является какая-либо организация, тогда заключается трехсторонний контракт. Формы контрактов, как правило, устанавливаются нормативными актами субъектов Российской Федерации. Например, в Москве типовая форма инвестиционного контракта была установлена постановлением правительства Москвы от 18.05.99 N 426 "Об изменении нормативных актов по вопросам инвестиционной деятельности". В соответствии с инвестиционным контрактом администрация предоставляет инвестору инвестиционный объект - земельный участок, на территории которого инвестор за счет собственных и привлеченных средств возводит жилой дом. Площади в построенном доме делятся между инвестором и администрацией в оговоренной в контракте пропорции. Генеральный инвестор по условиям контракта имеет право привлекать к финансированию строительства объекта соинвесторов, которые, в конечном счете, получают право собственности на проинвестированную ими часть жилого дома (квартиру, блок квартир и т.п.).
    
    Второй уровень схемы долевого строительства - договоры между генеральным инвестором и соинвесторами (юридическими и физическими лицами) о привлечении инвестиций. Соинвесторы - юридические лица в свою очередь привлекают других соинвесторов. Таких уровней может быть несколько.
    
    Типовая форма договоров, применяемых на втором и последующих уровнях, законодательством не утверждена, поэтому на практике можно встретить несколько их вариантов. До недавнего времени наиболее распространенным был договор инвестирования, предмет которого - финансирование соинвестором строительства в обмен на получение в будущем доли в виде квартиры (нескольких квартир).
    
    Рассмотрим на примере, как отражаются такие операции в бухгалтерском учете.
    
    Организация "Альфа" выступила генеральным инвестором по договору инвестирования строительства с администрацией города. По условиям договора администрации принадлежит 30%, а организации "Альфа" - 70% площадей в инвестируемом объекте. Для осуществления строительства "Альфа" привлекает двух соинвесторов - фирмы "Бета" и "Гамма", которым по окончании строительства будет предоставлено соответственно 30 и 35% площадей инвестируемого объекта. Общая стоимость объекта оценивается в 10000000. руб. Привлекаемые инвестиции - 12000000. руб. (табл. 1).
    

Таблица 1

Бухгалтерский учет у организации "Альфа"

Бухгалтерский учет у организации "Бета"

    Если "Бета" осуществляла инвестиции с целью дальнейшей реализации квартир
    
    

    
    
    Если "Бета" привлекала соинвесторов
    
    

    
    
    Рассматриваемая форма договора была выгодна как генеральному инвестору, так и соинвестору, однако в последнее время при ее использовании возникли сложности. Дело в том, что ГК РФ не предусматривает такую форму договора, как договор инвестирования. Вместе с тем в отношениях между генеральным инвестором и соинвестором имеются элементы, которые составляют существенные условия договора простого товарищества, а именно: стороны объединяют свои вклады (для соинвестора - денежные средства, для генерального инвестора - денежные средства и деятельность по организации строительства дома); у сторон имеется общая цель - создание жилого дома. В связи с этим договоры инвестирования и долевого участия в строительстве объектов недвижимости на практике стали отождествлять с совместной деятельностью. Например, Президиум ВАС РФ в Обзоре практики разрешения споров, связанных с договорами на участие в строительстве (информационное письмо от 25.07.2000 N 56), рассматривая спорные моменты, связанные с исполнением договоров об участии в строительстве, исходит из того, что речь идет о договорах о совместной деятельности, связанных со строительством и эксплуатацией объектов недвижимости. Подобный подход приемлем не для всех участников долевого строительства в силу следующих причин:
    
    1) бухгалтерский учет и налогообложение операций по договорам простого товарищества осуществляются по иной схеме, чем учет операций по договорам инвестирования. Кроме того, участники простого товарищества должны вести отдельный баланс совместной деятельности;
    
    2) фактические отношения сторон складывались так, что соинвестор зачастую не вносил сам никаких средств, а привлекал других соинвесторов - физических и юридических лиц, за счет средств которых не только продолжал финансировать строительство, но и получал доход. Таким образом, его нельзя рассматривать в качестве товарища в силу требований п.2 ст.1042 ГК РФ. В связи с этим при использовании договора простого товарищества в рассматриваемой деятельности возникают не меньшая неопределенность и риски, чем при использовании договора инвестирования.
    
    Выход из данного положения был найден: использование новой формы договора - договор уступки права. В соответствии с ним генеральный инвестор и соинвесторы уступали право инвестирования строительства третьим лицам.
    
    В таблице 2 приведены бухгалтерские записи, которые производятся в случае заключения договора уступки права инвестирования.
    

Таблица 2

    
    
    В соответствии со ст.39 НК РФ момент реализации и, следовательно, обязанность соинвестора по уплате налогов наступают сразу после заключения договора уступки. На практике применение такой формы договора невыгодно для сторон, поскольку необходимость уплаты налогов уже в момент заключения договора отвлекает значительные средства из оборота соинвестора. Кроме того, в данной ситуации уступку права инвестирования можно рассматривать как перевод долга, что означает необходимость согласования такого договора с генеральным инвестором (кредитор) в силу требований ст.391 ГК РФ.
    
    Таким образом, участники долевого строительства оказались в достаточно сложной правовой ситуации, когда различные риски (правовые и финансовые) стали весьма реальными из-за отсутствия четкого регулирования подобных отношений. На наш взгляд, в данном случае необходимо исходить из действительных интересов сторон, участвующих в долевом строительстве. А интересы их таковы: генеральный инвестор и соинвесторы - юридические лица организуют строительство и аккумулируют средства граждан и иных покупателей жилья с целью получения дохода от этой деятельности. Реальными инвесторами являются конечные потребители жилья, приобретающие его для личного пользования. Таким образом, можно говорить о том, что фактически между сторонами складываются отношения, близкие к отношениям, возникающим между принципалом и агентом по агентскому договору. Конечные потребители осуществляют реальное инвестирование жилья с целью получения его в собственность, а генеральный инвестор и соинвесторы действуют по их поручению и за их счет с целью организации процесса накопления средств и организации строительства. Единственным существенным препятствием к подобному толкованию отношений по сделке является тот факт, что изначально генеральный инвестор и соинвестор действовали от своего имени и без поручения. Однако, на наш взгляд, данные действия можно было бы рассматривать в качестве действий в чужом интересе без поручения (ст.50 ГК РФ), а заключение агентского договора - действия по поручению третьего лица, в интересах которого и были произведены действия, предшествующие сделке. Применение данной формы сделки может оказаться выгодным ее сторонам. Кроме того, по нашему мнению, при этом значительно меньше разного рода рисков, чем при других формах. Бухгалтерские записи при заключении такого договора приведены в табл. 3.
    

Таблица 3