Законодательство и экономика, N 10, 2005 год     
Рубрика: Проблемы и перспективы

Л.Ю.Грудцына
кандидат юридических наук, адвокат    

    

Развитие системы ипотечного жилищного кредитования в России

      
    
    В одном из своих последних выступлений Президент России назвал развитие ипотеки в стране в числе приоритетных направлений работы Правительства. Станет ли в ближайшем будущем жилье более доступным для россиян? Развивая тему публикации прошлого номера, кандидат юридических наук, адвокат Л.Ю. Грудцына рассматривает состояние и перспективы развития ипотечного жилищного кредитования, кредитных механизмов и долгосрочных ипотечных программ.
__________________
См.: Шичанин А.В., Гривков О.Д. Правовые проблемы доступного жилья // Законодательство и экономика. - 2005. - N 9.
    
    Вопрос покупки жилья в кредит волнует миллионы граждан, желающих уже сегодня улучшить свои жилищные условия, а не копить десятилетиями на новую квартиру. К тому же из-за инфляции и общей непредсказуемости политической и экономической ситуации в стране людям трудно не только копить деньги, но и предметно планировать свое будущее.
    
    Если в прошлом году объем ипотечного рынка в России оценивался в 500 млн долларов, то в нынешнем - уже в 2 млрд долларов, причем половина всех выданных кредитов приходится на Москву и Санкт-Петербург. Вместе с тем, по данным Ассоциации банков Северо-Запада, в 2004 году по ипотечной схеме в регионе заключено не более 2% сделок от общего объема зарегистрированных договоров купли-продажи. Специалисты компании "ЮИТ Лентек" подсчитали, что на долю строительного рынка пришлось только 100 из 1,5 тыс. (7%) выданных ссуд*. По данным Международной ассоциации ипотечных фондов, сегодня жилищное строительство ведется главным образом за счет долевого участия, 6,7% - с привлечением кредитов, 2,3% - по накопительной схеме. Однако ЖСК собираются отказаться и от этой малой доли, поскольку пакет новых законов, касающихся жилищного строительства, разрешает направлять на первичный рынок только 20% активов кооператива**.
    
_________________
    * Информация содержится на официальном сайте компании "ЮИТ Лентек". .
    ** Офиц. сайт МАИФ: www maif.ipoteka.ru.
    
    
    Жилье в кредит можно приобрести несколькими способами. Во-первых, благодаря рассрочке, предоставляемой застройщиками, при долевом участии, как правило, до сдачи объекта в эксплуатацию. Обязателен первый взнос - 30% стоимости квартиры на начальном этапе строительства и до 80%, если дом почти завершен. Считается, что при рассрочке застройщик кредитует дольщика (на самом деле все с точностью до наоборот), поэтому рассрочка предполагает уплату процентов. Они могут составлять до 1,5% от еще невыплаченной суммы в месяц, но могут быть зафиксированы на уровне 10-15 долларов. Размер процентов зависит от того, насколько скоро дом будет сдан, от первоначального взноса и заведенных в компании правил. Приобретенная квартира становится собственностью дольщика после всех выплат, сдачи дома госкомиссии и регистрации права собственности.
    
    Во-вторых, уже в течение нескольких лет свои услуги активно рекламируют жилищные и жилищно-строительные кооперативы, предлагающие накопительную схему. Можно стать пайщиком, не имея крупной суммы, лишь бы хватило на вступительный взнос. Кооператив вместе с претендентом на жилье разрабатывает индивидуальную программу платежей в зависимости от его возможностей и стоимости будущей квартиры. Сначала происходит накопление половины необходимой суммы, после чего ЖК выкупает выбранную пайщиком квартиру и оформляет ее на себя. Вселяться можно сразу, но в собственность члена кооператива жилье перейдет лишь после выплаты стоимости жилья. Плата за рассрочку - менее 1% в месяц от суммы непогашенного долга. В качестве взноса может рассматриваться имеющееся у претендента жилье.
    

    Недвижимость также можно приобрести и с помощью потребительского кредита. Задача не из легких: соискателю нужно собрать большой список документов, доказать финансовую состоятельность и стабильность своего заработка. Однако в последнее время на рынок вышли зарубежные банки, ориентированные как раз на частных клиентов. И финансисты уже готовы закрывать глаза на источник дохода - правда, под большую, чем в обычных случаях, ставку.
    
    Ипотеку также можно рассматривать как разновидность потребительского кредита. Ее классическая форма предполагает ссуду под залог недвижимости. Главным образом она используется на вторичном рынке.
    
    Кредитные механизмы. Недвижимое имущество служит обеспечением ссуды и гарантией для банка, что клиент ее вернет. Для определения стоимости закладываемого жилья необходимо привлечь оценщика. Кредит можно получить в размере максимум 80% от оценочной стоимости, остальную сумму клиент доплачивает сам. Ссуда выдается в рублях или валюте. Срок, на который банк решается дать взаймы, все время увеличивается. К примеру, недавно банк DeltaCredit вывел на рынок новый продукт - Delta25, рассчитанный на 25-летний срок погашения. По словам главы представительства этого банка в Петербурге Марины Арнольди, в таком займе нуждаются те, кто не в состоянии ежемесячно изымать значительные суммы из семейного бюджета*. Арифметика простая: чем продолжительнее срок погашения, тем меньше размер регулярных платежей. Правда, большинство покупателей стремится расплатиться как можно быстрей, за 3-8 лет. Часть банков устанавливает минимальный размер ссуды, например, 300 тыс. руб. или 20 тыс. долларов По данным "Федерального агентства по ипотечному жилищному кредитованию", средний размер выдаваемых сегодня кредитов составляет 30-40 тыс. долларов. Ставки варьируются от 12,5 до 25% годовых в рублях и от 9 до 15,5% в валюте. Многие кредиторы готовы принять досрочное погашение - всей суммы или части долга. Процент выплачивается с остатка кредита**.
_______________
    * Официальный сайт: .
    ** www.hypothec.ru.
    
    

    Банки, как правило, имеют довольно длинный список требований к заемщику. Например, соискатель обязан застраховать риск потери жизни и трудоспособности, утраты права собственности на приобретаемое жилье, а также саму недвижимость. Зачастую необходимо иметь российское гражданство и регистрацию, есть и возрастные ограничения (трудоспособный возраст). Клиент также обязан застраховать сделку, минимальный ежегодный взнос составляет 0,9% страховой суммы, средний - 1,3%. Размер зависит от срока страхования, возраста и здоровья заемщика, состояния жилья и его юридической чистоты. При этом во внимание принимается остаток суммы кредита, который ежегодно уменьшается. Страховые компании обещают вскоре пополнить набор услуг еще одним видом страхования - от невозврата кредита. Банки также интересует источник дохода и его стабильность, многие готовы учитывать и доходы членов семьи заемщика. По некоторым оценкам, имея в запасе примерно 30% стоимости квартиры, семье достаточно зарабатывать 750 долларов в месяц, из которых кредитор будет забирать более 200 долларов в течение 10 лет, если, конечно, заем невелик.
    
    Строительные нюансы. На строительный рынок ипотека пришла сравнительно недавно. В 2004 году сразу несколько Московских банков заключили договоры с застройщиками, которых сочли надежными, правда, при этом кредитовали не все объекты, а лишь некоторые*. Условия получения займа здесь несколько отличны от тех, что выставляют при покупке квартиры на вторичном рынке. Главное отличие - предмет залога: пока идет строительство, у клиента на руках лишь договор долевого участия, на основании которого он может зарегистрировать в органах Госрегистрации право требования. Банк принимает в залог именно право требования на будущую квартиру. Когда объект сдан и квартира оформлена в собственность заемщика, она переходит в залог. Размер первого взноса варьируется от 10 до 50%, в среднем - те же 30%, но уже от стоимости приобретаемой квартиры. Поясним на примере. Если заемщик приобретает квартиру в строящемся доме за 80 тыс. долларов, не имея залога, банк выдаст ему кредит в размере 56 тыс. долларов (70% стоимости будущей квартиры). Соответственно первоначальный взнос заемщика составит 24 тыс. долларов. А если ту же квартиру приобретает покупатель, имеющий в качестве залога недвижимость оценочной стоимостью 60 тыс. долларов, то он получит кредит в 42 тыс. долларов (70% от оценочной стоимости залога).
________________
    * www.russianipoteka.ru. 10 октября 2005 года.
    

    
    По этой схеме кредиты выдаются на срок до 15 лет, однако банки обещают увеличить его. Ограничения для клиентов также установлены: или определенный совокупный ежемесячный доход, или справка с места работы о стабильности заработка. Договоры страхования жизни и трудоспособности заемщика, а также традиционно длинный перечень документов с места работы - обязательны. Поскольку при возведении дома всегда сохраняется риск, что он может быть не достроен, на первом этапе ставки страхования как правило выше. Соответственно, после сдачи объекта в эксплуатацию, они снижаются. Причем если на период строительства ежемесячных взносов по ипотечному кредиту выше, чем та же ставка на вторичном рынке, то по готовности дома ставка может заметно снизиться. Оно и понятно, квартира в новом доме - высоколиквидный товар, который можно быстро продать в случае необходимости. Уровень процентных ставок также зависит от сроков займа и возможности банка получить доступ к "длинным" деньгам. Сегодня ставки варьируются в пределах 15-20% в рублях и 10,5-18% в валюте на первом этапе строительства.
    
    В ожидании грядущих и во многом - непредсказуемых перемен на первичном рынке жилья в России, некоторые застройщики стали разрабатывать специальные ипотечные программы и заключать соглашения с банками. Например, строительная компания "Северный город" (холдинг RBI) планирует продавать с использованием ипотечных схем ежемесячно примерно четверть строящегося жилья. Совместная с "Промстройбанком" программа была запущена в августе 2004 года. По мнению генерального директора холдинга Эдуарда Тиктинского, доля продаж через ипотеку может вырасти, в том числе за счет вовлечения в программу других банков. Не так давно RBI подписал с "Северо-Западным банком Сбербанка России" соглашение о сотрудничестве. "Основная конкурентная борьба между застройщиками будет в сфере предоставления дополнительных финансовых услуг клиенту, и ипотека - один из таких инструментов. О том, что эта тенденция уже началась, свидетельствует тот факт, что большинство ведущих компаний уже запустили ипотечные схемы", - констатировал г-н Тиктинский*.
________________
    * www.RBI.ru.
    

    
    Одним из первых крупных операторов, который опробовал кредитную схему на строящихся объектах, стал "Петербургстрой Skanska", запустивший осенью прошлого года ипотечную программу совместно с филиалом "Северная Столица" ЗАО "Райффайзенбанк Австрия". Чтобы свести риски к минимуму, застройщик включил в программу только три объекта: малоэтажный комплекс "Новая Скандинавия", жилой комплекс на пересечении Ленинского проспекта и улицы Десантников и дом на Поклонногорской улице в Москве.
    
    Компания "Невский Синдикат" для продвижения проекта строительства многофункционального жилого комплекса Platinum подписала аналогичное соглашение с "Северо-Западным банком Сбербанка России". Кредитуются дольщики строящегося дома на Свердловской набережной, дом 54-58 в Петербурге. Ипотека также входит в пакет услуг, который компания "ЮИТ Лентек" предлагает дольщикам объектов под торговой маркой "ЮИТ ДОМ". Дольщики пяти таких строящихся домов суммарной площадью 150 тыс. кв. м могут воспользоваться кредитами банка. Партнерами "ЮИТ Лентек" выступают "Промстройбанк" и "Международный Московский банк". Только ММБ выдал кредитов более чем на 1 млн долларов*. При выборе ипотечной программы необходимо обратить внимание, во-первых, на процентную ставку кредита, во-вторых, на срок его выплаты, в-третьих, на другие - дополнительные - платные услуги, которые, как правила выставляют ипотечные банки или другие организации, занимающиеся ипотечными жилищными кредитами. Определяясь с выбором банка, необходимо уточнить следующее:
________________
    * www.russianipoteka.ru. 3 октября 2005 года.
    
    
    - возможность досрочного погашения кредита (досрочное погашение может караться штрафами до 3% от суммы остаточной задолженности);
    
    - доля выплат в месячном бюджете семьи (приемлемый для большинства банков размер ежемесячного платежа составляет, как правило, не более 40% от совокупного дохода семьи);
    
    - действия банка в случае неплатежеспособности заемщика на протяжении нескольких месяцев (за каждый день просрочки платежа обычно начисляются штрафные санкции и пени).
    
    В случае систематических нарушений сроков выплат банк в судебном порядке расторгает договор с заемщиком и обращает взыскание на заложенную квартиру с последующей ее продажей. Сумма, вырученная от реализации квартиры, идет в счет погашения долга. При таких условиях банки обычно предлагают арендовать жилье в специализированных домах гостиничного типа, либо в резервном фонде жилья для неплатежеспособных клиентов ипотечной компании.
    

    В условиях ипотечных программ некоторых российских банков все чаще стали появляться так называемые "плавающие" (изменяющиеся) процентные ставки, обозначаемые как LIBOR+8%, LIBOR+9%, LIBOR+10,5% и т. д. Что представляет собой LIBOR и что он сулит потенциальным заемщикам?
    
    LIBOR (London InterВank Offered Rate) представляет собой усредненную процентную ставку, по которой банки занимают денежные ресурсы у других банков на Лондонском межбанковском рынке. Другими словами, LIBOR - это средняя процентная ставка, по которой банки предоставляют ссуды друг другу на стандартный срок, например, на год.
    
    Ставка LIBOR, рассчитываемая Британской банковской ассоциацией (British Banker's Association - ВВА), является наиболее распространенным индексным показателем краткосрочных процентных ставок во всем мире. Ставка LIBOR формируется на основе процентных ставок нескольких банков-ориентиров, в число которых входят Banque Nationale de Paris (Франция), Bank of Tokyo (Япония), Deutsche Bank (Германия), Morgan Guaranty Trust Company of New York (США) и National Westminster Bank (Великобритания). Банки-ориентиры выбираются на основании их репутации, уровня кредитного рейтинга и активности на валютном рынке. Деятельность банков, входящих в список для расчета ставок LIBOR, подлежит постоянному мониторингу для проверки соответствия вышеуказанным критериям. Для этого BBA регулярно (как минимум один раз в год) пересматривает их список и публикует результаты своих проверок. Преимуществом ставки LIBOR является то, что она используется давно и признана в качестве серьезного международного показателя. Эта ставка предлагает фиксинг по наибольшему набору валют и сроков. Механизм, по которому она рассчитывается, открыт и достаточно понятен. Банки, входящие в базу расчета, отличаются высоким кредитным рейтингом и формируют рынок. То, что ставка LIBOR рассчитывается именно в Лондоне, тоже не случайно: более 20% всех мировых межбанковских заемных операций осуществляется в британской столице; более 500 банков и огромное число других финансовых организаций имеют там свои представительства; там же сосредоточен и основной объем товарно-сырьевых операций европейского региона.
    
    В конце 2002 года банк ДельтаКредит начал продвигать на рынок новый кредитный продукт "ДельтаВариант", характеризуя его как "самый выгодный ипотечный кредит"*
_______________
    * www.deltacredit.ru.
    

    
    В чем же выгода этого нового продукта для заемщика? Стандартные базовые ипотечные программы различных банков подразумевают сроки погашения долга в основном за 10, 15 и 20 лет, а также твердую процентную ставку, колеблющуюся в диапазоне от 10,5 до 15% в год. Долги при этом должны гаситься равными (аннуитетными) платежами. Новшество ДельтаКредит банка проявилось во введении не строго фиксированной, а плавающей (изменяющейся) ставки кредитования, расчет которой основывается на привязке к ставке LIBOR.
    
    Райффайзенбанк также предлагает несколько ипотечных программ с плавающими процентными ставками. Например, кредит на срок до 15 лет можно получить на таких условиях: фиксированная ставка 11% годовых либо плавающую - в первый год 10% годовых, далее - LIBOR+8%. Второй вариант - фиксированная ставка 12% годовых либо плавающая - в первый год 10% годовых, далее - LIBOR+9%. Разумеется, потенциального заемщика не может не интересовать, что в перспективе может оказаться для него более выгодным - фиксированные 11-15% годовых в валюте или, например, LIBOR+8%?
    
    Однозначно ответить на этот вопрос весьма затруднительно, ибо денежное выражение ставки LIBOR, зависящей от целого ряда факторов, в том числе и от общеэкономической ситуации на мировом рынке, заранее неизвестно. Периодически она меняется довольно существенно: то "взлетает" до 9% (1989 год), то снижается до 3,3% (1992 год), и снова поднимается до 6,8% (2000 год) и вновь "падает" до 1,8% (2002 год). С середины 2000 года ниспадающая тенденция преобладала, что в 2003 году привело к таким показателям, как 1,45 и даже 1,38%. При таких низких ставках LIBOR условие LIBOR+8% выглядит заманчивее, чем фиксированные 15% в валюте. Конечно, это не американские ипотечные 5-6% годовых, но тоже неплохо при нынешних российских рисках и постоянной инфляции.
    
    Однако если говорить, например, о 15-летней продолжительности срока кредитования, то столь долговременное пребывание ставок LIBOR на низком уровне кажется маловероятным. Более того, сам собой напрашивается вывод о том, что снижение ставки LIBOR, видимо, уже достигло предела, и далее она начнет подниматься. Только до какого уровня? Если опять до 6-9%, то плавающая процентная ставка, привязанная к LIBOR, может больно ударить по карману заемщика. Нужно отдавать себе отчет в том, что при повышении ставки LIBOR - а оно неизбежно хотя бы в силу цикличности всех показателей экономической активности - в определенные годы придется платить гораздо больше, чем сейчас. Нельзя также сбрасывать со счетов и вопрос, каким образом банк, действующий в России, определяет для себя значение ставки LIBOR? С какой точностью округляется ее значение? Ведь рассчитать среднюю величину и округлить ее можно по-разному. Например, показатель 1,86% вполне можно округлить и до 2% (что почти наверняка и делается). За 15 лет при таком "округлении" разница в платежах может достигнуть весьма внушительных значений, эквивалентных нескольким тысячам долларов. Вывод представляется довольно ясным: получение банковского кредита под плавающие процентные ставки в чем-то очень напоминает азартную игру: можно придумать какую-нибудь свою замысловатую систему и внимательно рассчитывать вероятности. В конце концов всегда есть надежда на то, что просто повезет. Но в азартных играх везет очень немногим, а владельцы игровых заведений стабильно собирают выручку. Как и банки.
    
    

Сравнительная таблица ипотечных программ ведущих российских банков

    Развитие национальных систем ипотечного кредитования. Во всем мире технология инвестирования в жилищную сферу строится на трех основных принципах: контрактные сбережения; ипотечное кредитование; государственная поддержка. Конкретные механизмы реализации этих принципов могут весьма и весьма отличаться. Устойчивые системы контрактных сбережений введены:
    
    В Пруссии - Уставом 1783 года и 1872 года;
    
    В Австрии - Гражданским уложением 1811 года и Уставом 1871 года;
    
    В Саксонии - Уставом 1843 года и Кодексом 1863 года
    
    В Германии действует наиболее известная модель контрактных сбережений - строительные сберегательные кассы. Они начали возникать еще в конце XVIII столетия в шахтерских поселках по простому принципу: если для строительства одного дома требовалось 10 тысяч денежных единиц, а каждый желающий обзавестись собственным жильем мог сэкономить за год только тысячу, то, следовательно, он мог построить жилье лишь через 10 лет. В случае объединения сбережений десяти таких желающих один из них мог приобрести жилье уже через год, второй - через два и т.д. Таким образом, в выигрыше оказываются все, кроме последнего участника. Современные строительные сберегательные кассы - один из основных институтов инвестирования жилищной сферы в Германии. Сегодня строительство каждых трех из четырех единиц жилья финансируется с участием системы жилищных стройсбережений.
    
    Источником ресурсов для целевых жилищных займов в стройсберкассе являются вклады граждан, плата заемщиков за пользование жилищным займом, а также государственная премия, которая выплачивается в соответствии с контрактом о строительных сбережениях при условии, что вкладчик в течение года вложил на свой целевой счет определенную сумму. Жилищный кредит может получить только вкладчик стройсберкассы по истечению определенного времени (обычно пять-шесть лет), в течение которого он ежемесячно делал вклады на установленную в контракте сумму. Процентные ставки (как на вклад, так и на кредит) фиксированы на все время действия контракта. Погашение жилищного займа осуществляется в течение срока, определенного в контракте о стройсбережениях. Максимальный срок погашения займа - 12 лет. Процентные ставки обычно составляют 5-6% годовых (в среднем на 4 процента ниже рыночных).
    
    Иные модели контрактных жилищных сбережений функционируют во Франции и Великобритании. Во Франции есть два вида жилищных сберегательных счетов: на первом (так называемая сберегательная книжка А) можно накапливать до 100 тыс. франков и после этого получить льготный жилищный кредит в 150 тыс. франков под 3,75% годовых, при этом каждый год к целевому вкладу прибавляется государственная премия в размере 7,5 тысячи франков. Второй вид жилищных сберегательных счетов - так называемые счета PEL (план жилищных сбережений), на которых можно накапливать до 400 тыс. франков и получать льготный жилищный кредит на сумму до 600 тыс. франков под 4,8% годовых. Ставки по кредитам ниже рыночных на 4-5%. Крупнейший земельный банк (Credit foncier de France) и его филиал - Контора предпринимателей (Contoire des entrepreneurs) предоставляют ссуды землевладельцам и строительным компаниям на жилищное и промышленное строительство. Ипотечные операции связаны с выдачей среднесрочных и долгосрочных ипотечных ссуд в основном крупным строительным компаниям и землевладельцам на жилищное и промышленное строительство сроком от 3 до 20 лет.
    
    В Великобритании с прошлого столетия успешно функционирует система строительных обществ. Механизм их работы немного похож на деятельность немецких, но для получения жилищного кредита необязательно быть вкладчиком строительного общества. В последние годы в результате либерализации банковского законодательства Соединенного Королевства деятельность строительных обществ все больше пересекается с деятельностью коммерческих банков.
    
    В течение нескольких столетий своего развития система ипотечного кредитования доказала свою эффективность в решении важных социально-экономических задач, таких как решение жилищной проблемы, стабилизация финансовой системы и экономики в целом.
    
    В Российской Федерации создан ряд условий для развития системы ипотечного кредитования, начинают складываться отношения между ее участниками. Интеграция зарождающихся и трансформирующихся элементов системы ипотечного жилищного кредитования, формирующейся на основе мирового опыта и современных информационных технологий, должна стать ключевым звеном стратегии социально-экономического развития Российской Федерации.
    
    Ипотечное кредитование. До окончания Второй мировой войны ипотечные банки являлись наиболее развивающейся формой организации ипотечного кредитования. Такие банки самостоятельно эмитировали ипотечные ценные бумаги с целью привлечения долгосрочных финансовых ресурсов. Деятельность ипотечных банков лежит в основе так называемой одноуровневой системы ипотечного кредитования. Такие системы доминируют в Дании, Швеции и Канаде, они хорошо развиты также в Германии, Австрии, Нидерландах, Великобритании и Финляндии. Во Франции и Испании одноуровневая система реализована через монопольные государственные ипотечные банки.
    
    В Германии с 1900 года существует специальная сеть ипотечных банков и ни один из них пока не разорился. Кроме того, проценты по закладным листам они выплачивали своим вкладчикам даже во время Первой и Второй мировых войн. Ипотечные банки впервые возникли в Германии в XVIII в. (одновременно с Россией). Первый ипотечный банк основан в Силезии в 1770 году. Это был государственный банк, оказывающий финансовую помощь крупным помещичьим хозяйствам. Для привлечения средств банк стал выпускать закладные (разновидность ипотечных облигаций). В Канаде ипотечные банки являются традиционным видом кредитных институтов. Они занимаются главным образом кредитованием операций с недвижимостью, а также инвестициями в долгосрочные ценные бумаги государства и корпораций. Вначале объектом их деятельности было кредитование сельского хозяйства под залог земли, впоследствии - кредитование жилищного строительства. В то же время ключевыми участниками канадской системы ипотечного кредитования являются государственные жилищные корпорации, организующие жилищное строительство, подбор заемщиков и страхование кредитных рисков.
    
    В Дании реализована система ипотечного кредитования, в которой 100% ипотечных кредитных обязательств секьюритизируется, т.е. преобразуется в ценные бумаги, реализуемые на рынке с целью привлечения долгосрочных кредитных ресурсов. Поэтому по объемам ипотечных ценных бумаг Дания занимает 29% от общего объема их оборота в Европе (впереди только Германия - 44%).
    
    В Великобритании процесс формирования ипотечных банков приобрел характер замещения строительных обществ. Крупнейшие строительные общества, например Abbey National, сами превратились в ипотечные банки. В 90-х гг. прошедшего столетия ипотечные банки стали преобладать по объемам кредитов над строительными обществами.
    
    В Аргентине эффективная система ипотечного кредитования реализована при помощи Всемирного Банка в рамках программ поддержки развивающихся рынков. Правительство Аргентины создало гарантийный Фонд для облигаций (долговых обязательств), эмитируемых банками - участниками проекта. Мировой Банк для создания Фонда предоставил 15-летний заем (включая 7-летнюю отсрочку платежа) на сумму 500 млн долларов США. Фонд выдает гарантии по ценным бумагам (паям участия в пулах ипотечных кредитов ипотечных банков), эмитируемым субъектами ипотечного рынка. Плата за гарантию - 5% от суммы кредита. Сертификаты паев имеют единый стандарт и номинированы к валюте кредита Всемирного Банка. Гарантийный Фонд создается для того, чтобы выкупить у банков - участников проекта выпущенные ими облигации в случае, если у банков нет возможности поддерживать их курс ввиду спада на рынке. Расчет с Фондом производится во всех случаях, когда банки решают воспользоваться своим правом, зафиксированным в соглашении с Фондом, и продать ему свои ценные бумаги.
    
    Банки-участники эмитируют номинированные по курсу доллара США облигации для того, чтобы аккумулировать денежные средства для кредитования инвестиционных проектов (как в области производственного, так и жилищного строительства). Эмитент по согласованию с гарантом (Фондом) может выбрать вид эмитируемых облигаций. Однако эволюция ипотеки привела к формированию так называемой двухуровневой системы ипотечного кредитования, где кредитор и эмитент ипотечных ценных бумаг (mortgage backed securities - MBS) разделены. В первую очередь это обусловлено соображением поддержания ликвидности универсальных коммерческих банков, участвующих в долгосрочном ипотечном кредитовании. Впервые такая система была реализована и получила распространение в США.
    
    В Соединенных Штатах Америки еще во времена Ф. Рузвельта начала складываться разветвленная система ипотечного кредитования жилищного строительства и приобретения жилья в собственность. Сегодня система финансирования жилья в США - это сложный рынок общенационального масштаба, на котором действует огромное число учреждений, включая ипотечные банки, сберегательные и кредитные ассоциации, коммерческие и сберегательные банки, страховые компании, пенсионные фонды и т.п.Решающим фактором успеха в данном направлении оказались мероприятия по формированию вторичного ипотечного рынка, что решило главную проблему жилищного финансирования - проблему кредитных ресурсов. С этой целью в разные годы были созданы специализированные организации - Федеральная национальная ипотечная ассоциация, Корпорация жилищного кредитования и Правительственная национальная ипотечная ассоциация.
    
    Федеральная Национальная Ипотечная Ассоциация была учреждена американским правительством в 1938 году как филиал государственной корпорации Reconstruction Finance Corporation. Сначала она была названа National Mortgage Association of Washington - Вашингтонская национальная ипотечная ассоциация. Однако в том же году ее название изменилось на Federal National Mortgage Association - Федеральная национальная ипотечная ассоциация. Главной целью Ассоциации была покупка и продажа закладных, застрахованных Федеральной жилищной администрацией. В 1954 году Федеральная национальная ипотечная ассоциация стала корпорацией со смешанной собственностью: ее обыкновенные акции находились в частном владении, а привилегированные - в собственности государства.
    
    В 1968 году была проведена реструктуризация Федеральной национальной ипотечной ассоциации: в результате она была разделена на два отдельных предприятия. Одно из них сохранило прежнее название, фактически приобретя статус частной компании (государство сохраняет за собой относительно небольшой пакет). Сегодня Ассоциация - крупнейшая по размеру активов национальная корпорация, а также крупнейший источник обыкновенных ипотечных фондов в США. Ее акциями торгуют на Нью-Йоркской фондовой бирже, причем они относятся к наиболее активно продаваемым. Другое предприятие - Правительственная национальная ипотечная ассоциация (Government National Mortgage Association) - государственная корпорация, созданная для управления ипотечными программами, которые не могли бы развиваться в частном секторе. Обе организации наделены полномочиями покупать ипотечные кредиты на жилье под государственную гарантию или государственное страхование, выпускать ценные бумаги, обеспеченные выкупленными ипотечными кредитами. Стоимость ипотечных ценных бумаг, обращающихся на рынке, по оценкам экспертов достигла в начале 2001 года 3,5 трлн долларов, что сопоставимо с объемами рынков американских правительственных ценных бумаг (3 трлн) или корпоративных облигаций (3,5 трлн долларов). Следует обратить внимание на любопытный факт: в странах Восточной Европы США напрямую или через Мировой банк, где основным "донором" опять же выступают США, потратили десятки миллионов долларов в рамках программ помощи по созданию систем ипотечного кредитования и финансирования по американскому образцу, но в итоге эти страны (за исключением России) приняли законы, основанные на германском (европейском континентальном) праве как более соответствующем историческим традициям и экономическим реалиям этих стран. В то же время в последние годы в континентальных европейских странах (например, в Германии), все чаще начинают обращаться к американской и английской системе секьюритизации активов, т.е. рассматривают возможной двухуровневую систему ипотечного кредитования. Иными словами, две системы (одноуровневая и двухуровневая) не являются антагонистическими и могут действовать параллельно.
    
    Во всех странах с развитыми системами ипотечного кредитования государство оказывало кредитным институтам и гражданам - заемщикам огромную помощь, особенно в период формирования систем. Основная форма государственной поддержки ипотечных кредиторов - государственные гарантии, обеспечивающие дополнительное покрытие эмитируемых ценных бумаг. Так, в США государственные гарантии обеспечивали выпуск ценных бумаг MBS (Mortgage Backet Securities) более 30 лет, вплоть до 1970 года, когда Федеральной национальной ипотечной ассоциации было разрешено выпускать ипотечные облигации на основе кредитов, не обеспеченных государственными гарантиями. Но на этом государственная поддержка не закончилась, а приобрела иную форму. Федеральное законодательство США разрешило использовать бюджетные средства на приобретение MBS, тем самым приравняв этот вид ценных бумаг к государственным обязательствам. Комитет по открытому рынку уполномочен покупать и продавать их при проведении денежно-кредитной политики.
    
    Не менее важной формой государственной поддержки является страхование кредитных рисков. Решающим шагом на пути формирования институциональных основ современной системы ипотечного кредитования стало создание в 1934 году Федеральной жилищной администрации (Federal Housing Administration, FHA) в соответствии с Национальным актом о жилье. Основными направлениями деятельности FHA являются создание системы взаимного страхования ипотечных кредитов и разработка и совершенствование стандартов ипотечного жилищного кредитования. FHA стала первой страховой компанией, учрежденной государством, страхующей кредитные риски по ипотечным жилищным кредитам.
    
    Основная задача FHA состоит в содействии малообеспеченным семьям в улучшении жилищных условий. Параллельно решаются задачи улучшения жилищных стандартов, а также создания системы взаимного страхования ипотечных кредитов. FHA осуществляет около сорока различных страховых и кредитных программ. В их число, в частности, входит программа государственного страхования ипотечных кредитов на жилье. В конце 1991 финансового года объем страховых обязательств FHA составил 378,1 млрд долларов.
    
    Основные программы страхования ипотечных кредитов разработаны для облегчения приобретения, строительства или реконструкции жилья определенными категориями американских граждан, которые не в состоянии выполнить требования внесения первоначального платежа по обычным кредитам. FHA в первую очередь оказывает содействие тем, кто впервые покупает жилье, покупателям жилья из числа национальных меньшинств, а также покупателям с низкими и умеренными доходами, т.е. наиболее нуждающимся в дополнительной помощи. Страхование по большей части таких кредитов осуществляется Фондом взаимного страхования ипотечных кредитов, созданным на основе самоокупаемости. Ставка процента по кредитам, страхуемым FHA, находится на уровне рыночных ставок, в то время как требования первоначального взноса несколько ниже, чем по обычным кредитам. Кредиты FHA не могут превышать установленного максимального размера (например, в 1993 году он составлял 67 тыс. долларов для отдельного дома на одну семью). Если заемщики нарушают сроки выплат по своим кредитам, банк, выдавший им ипотечный кредит, подает заявку в Департамент жилья и городского развития на страховое возмещение невыплаченной части кредита. Департамент выплачивает требуемую сумму и становится при этом собственником выкупленного им таким образом дома. Штат работников отдела по распоряжению имуществом Департамента жилья и городского развития совместно с подрядчиками предпринимает необходимые меры для содержания этого имущества и его продажи на рынке. Вот некоторые факты, иллюстрирующие деятельность FHA:
    
    1) ипотечные кредиты FHA ежегодно позволяют сделать первый шаг на пути к домовладению 165-275 тыс. семей и одиноких граждан из числа тех, кто не имеет возможности приобрести жилье другим путем. Из 850 тыс. ипотечных кредитов (в среднем), которые FHA страхует каждый год, 550 тыс. идут на покупку жилья теми людьми, которые, по оценкам экспертов, не смогли бы получить кредит без такой страховки;
    
    2) около 40% от общего числа впервые покупающих жилье делают это с помощью кредитов FHA;
    
    3) более 20% заемщиков FHA - представители национальных меньшинств;
    
    4) FHA обслуживает семьи, чей доход значительно ниже, чем у тех, кто использует обычные источники финансирования. Так в 1992 году средний доход заемщиков FHA составил 37 тыс. долларов по сравнению с 55 тыс. долларов у заемщиков, пользующихся обычными кредитами;
    
    5) FHA обслуживает тех, у кого недостает первоначальных средств для покупки жилья. Порядка двух третей ипотечных кредитов, получивших страховку от FHA, имели первоначальное соотношение величины займа к стоимости заложенного имущества не ниже 90%. При этом FHA никогда не пользовалась бюджетными средствами. Свои программы поддержки ипотечного кредитования FHA с самого начала осуществляет в соответствии с основным принципом страхования, заключающемся в объединении возможных рисков в одну большую группу для минимизации неизбежных потерь. В результате Взаимный фонд ипотечного страхования, входящий в FHA, преуспевает, а за всю шестидесятилетнюю историю FHA этот фонд не истратил на покрытие убытков ни единого доллара налогоплательщиков.
    
    В 1944 году Конгрессом была создана Администрация по делам ветеранов (Veterans Administrations, VA), уполномоченная гарантировать ипотечные кредиты, выданные отдельным категориям ветеранов войны и отвечающие требованиям, установленным Администрацией. Первоначально VA выдавала гарантии на 50% выданного кредита или 2000 долларов, в зависимости от того, какая из этих величин меньше. Сегодня эта сумма увеличена до 46 000 долларов. Администрация проводит оценку недвижимости, на приобретение которой выдаются ипотечные кредиты, и таким образом определяет сумму, из которой исходит при выдаче сертификата гарантии. За предоставление гарантий VA взимает с заемщиков сбор, зависящий от величины первоначального взноса.
    
    В 1989 году доля кредитов, застрахованных от невозврата FNA, составила 26% общего числа выданных ипотечных кредитов; доля кредитов, гарантированных AV - 10%; застрахованных частными компаниями - 16%. При этом доля кредитов, незастрахованных от риска невозврата, составила 46%.
    
    Еще одна форма государственной поддержки - адресная финансовая помощь гражданам при приобретении жилья, в том числе с привлечением ипотечных кредитов - является неотъемлемым элементом жилищно-социальной политики развитых стран. Наиболее отрегулированной представляется система социальной поддержки заемщиков в Германии. Вкладчики стройсберкасс, получают ежегодные премии за свои сбережения (до 10% к накопленной сумме). После получения жилищного кредита государство использует прямые денежные дотации при погашении процентов - например, гашение части кредита при рождении в семье заемщика ребенка, и непрямые (налоговые льготы) формы помощи заемщику - в зависимости от имущественного состояния, состава его семьи и т.п.
    
    В Израиле заемщику при получении кредита компенсируется часть стоимости приобретаемого жилья. В ряде стран социальным категориям заемщиков государство субсидирует процентные ставки по ипотечным кредитам, а также предусматривает налоговые льготы в случае приобретения жилья. Как правило, такие субсидии определяются целевыми государственными и муниципальными программами для различных категорий заемщиков. Например, в Испании муниципалитеты принимают программы субсидирования малоимущих заемщиков. В Болгарии с целью развития жилищной сферы покупателям жилья разрешено не декларировать источники получения доходов для целей налогообложения. Обобщая опыт развития ипотечного кредитования в зарубежных странах, следует отметить, что именно ипотечное кредитование явилось одним из основных факторов экономического развития в США (новый курс Рузвельта), в Германии (послевоенные реформы Эрхарда), в Аргентине ("план Ковальо") и в Чили (реформы Пиночета).
    
    Как видно из приведенного краткого обзора зарубежного опыта решения жилищной проблемы, многие страны выработали для этого действенные механизмы. Российское государство определенно выразило политическую волю решить проблему доступного жилья для своих граждан в возможно более сжатые сроки. Очередь за конкретными действиями.